RECHTaktuell | SAWAL | Rechtsanwälte & Notar | Blog

Wer in Berlin für die Reiniung von Straßen und Gehwegen verantwortlich ist, richtet sich nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz. Nach § 3 muss der Winterdienst an Werktagen zwischen 7 – 20h und an Feiertagen zwischen 9 – 20h durchgeführt werden. Ausnahmen gibt es bei anhaltendem Schneefall. Der Gehweg muss mindestens in 1m Breite geräumt werden. Für Straßen trifft das Land Berlin die Reinigungspflicht. Grundstücksanlieger müssen “ihre” Gehewege von Schnee und Eis räumen und in einem sicher betretbarem Zustand halten. (§ 4 Abs. 4)

Grundsätzlich trifft daher den Grundstückseigentümer die Pflicht, entstandene Schäden zu ersetzen, die dadurch entstanden sind, dass die Glättebeseitigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist. Der Grundstückseigentümer kann seine Verkehrssicherungspflicht allerdings auch an ein darauf spezialisiertes Unternehmen delegieren. Hierfür ist eine Anzeige beim Bezirksamt erforderlich. (§ 6 Abs. 1) Fehlt diese Anzeige ans Bezirksamt, so hat ein stürzender Mieter trotz dessen einen direkten Anspruch an das ausführende Unternehmen. Dies hat der BGH bereits 2008 entschieden.

Das Unternehmen hatte die Verkehrssicherungspflicht vom Grundstückseigentümer per Vertrag übernommen. Dies war der Behörde jedoch nicht angezeigt worden. Es kam wie es kommen musste, ein Mieter stürzte und verlangte vom Winterdienstunternehmen Schadensersatz und Schmerzensgeld. Zitat:

” Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hingegen nicht erforderlich, dass die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderliche Anzeige der Übertragung gegenüber der zuständigen Behörde erfolgt ist. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist.”

Wer die Verkehrssicherungspflicht faktisch übernommen hat, haftet auch gegenüber Dritten.

BGH vom 22.01.2008, VI ZR 126/07

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Der Gesetzgeber hat mit Einführung der Heizkostenverordnung, insbesondere § 5 II HeizkostenV erreichen wollen, dass der Vermieter den Verbrauch von Wärmeleistung bei den einzelnen Mietern misst und verbrauchsabhängig abrechnet. Hierbei sollen auch Messungenauigkeiten möglichst gering gehalten werden. Wir haben bereits berichtet.

Die Grundsätze gelten allerdings nicht für die Abrechnung von Kaltwasser. Dies hat der BGH Ende vergangenen Jahres hervorgehoben.

Wenn hier eine Verbrauchsmessung der Gestalt stattfindet, dass ein Zwischenzähler den Verbrauch einer Nutzergruppe (hier: ein Gewerbe) erfasst und der Verbrauch der Wohneinheiten durch Abzug des so erfassten Verbrauchs vom Verbrauchsergebnis des Hauptwasserzählers ermittelt wird, dann sei das korrekt. Der Gesetzgeber habe generell mit § 556 a I BGB sogar eine Abrechnung nach Fläche vorgesehen und damit Ungenauigkeiten bei allen anderen Betriebskostenarten in Kauf genommen.

BGH Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 69/09

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Der guten Tradition folgend will ich weiter über den Fall Kornmeier/Digiprotect berichten. Nach einem Artikel des Kollegen Stadler hat die Firma Digiprotect vertreten durch die Kanzlei Kornmeier einen erste Niederlage einstecken müssen.

Das Amtsgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 29.01.2010 die Klage auf Erstattung der Abmahnkosten der Kanzlei Kornmeier abgelehnt. Im Verfahren hatte man wohl geäußert, dass man gegenüber Digiprotect nicht nach RVG, sondern aufgrund eines monatlichen Pauschalhonorars abrechnen würde. Erstattungsfähig sind allerdings nur Gebühren nach dem RVG und nur, wenn gegenüber dem Auftraggeber auch hiernach abgerechnet wird.

Ich gehe ebenfalls davon aus, dass hier Rechtsmittel eingelegt werden. Es geht um den wirtschaftlichen Bestand eines gesamten Geschäftsmodels.

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Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Um sich beispielsweise vor Mietnormaden zu schützen, sollten Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages Selbstauskünfte der Interessenten geben lassen. Die dort getätigten Angaben müssen wahrheitsgemäß sein. Sonst droht später die Kündigung.

In einem Fall des Landgerichts München hatte ein Mieter bei seiner Selbstauskunft falsche Angaben zu seinem Einkommen gemacht. Beim Netto-Verdienst hatte er seinen Bruttolohn eingetragen. Dies reicht nach Auffassung der Gerichts aus, um eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB auszusprechen. Der Vermieter konnte den Mietvertrag wegen Täuschung nach § 123 BGB anfechten.

Im Fall war dem Vermieter bis  zu diesem  Zeitpunkt noch kein Schaden entstanden. Der Mieter hatte keine Mietschulden. Eine recht harte Entscheidung, die zeigt, die gefährlich kleine Schwindeleien bei der Selbstauskunft sein können – jedenfalls in München.

LG München I vom 25. 3. 2009, 14 S 18532/08

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Nach einem Artikel des Kollegen Goldkamp hat das Landgericht Gladbach die solgenannte “Restwert-Klausel” der GMAC Leasing GmbH (Hausbank von Opel) für unwirksam erklärt. Im Ergebnis heißt das, dass Leasingnehmer u.Ust. nicht verpflichtet sind, hohe Differenzen zum Restwert am Ende der Vertragslaufzeit zu zahlen. Dieses Urteile – sollte es Bestand haben und sich durchsetzen – könnte erhebliche Folgen für die Leasinggesellschaften haben.

Im entschiedenen Fall hielt  das Landgericht einen Restwertausgleich für einen Opel Zafira (Kaufpreis: 36.550 €) von 6.708,33 Euro für unberechtigt.

Szary Blog

Landgericht Gladbach vom 12.01.2010, 3 O 265/09

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In der letzten Woche durfte ich vor dem Amtsgericht Wedding feststellen, wie wahr dieser Satz ist. Die Mieter haben Wiederherstellung eines alten Kabelanschlusses verlangt. Das Haus war inzwischen aber mit einem Breitbandkabelanschluss eines großen deutschen Kabelnetzdienstleisters versorgt worden. Von diesem wollten die Mieter allerdings nichts  wissen und verlangten den alten Zustand.

Im Vertrag war allerdings nichts über einen Kabelanschluss geregelt. Folglich konnte es meines Erachtens auch keinen Anspruch auf irgendeine Art von Kabelanschluss geben. Das sah das Gericht ebenso und wies auf seine Rechtsansicht auch deutlich hin: Vertrag ist eben Vertrag…

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Viele Mandanten denken beim Begriff Testamentseröffnung an die typische Situation aus bekannten Spielfilmen: Eine  Gruppe von vermeintlichen Erben sitzen dem Notar gegenüber. Dieser liest das Testament vor und alle warten gespannt darauf, was sie geerbt haben. Die Praxis sieht in Deutschland allerdings anders aus:

Unter Testamentseröffnung versteht man hierzulande nämlich die amtliche Bekanntgabe eine Testaments an die Beteiligten (Erben, Vermächtnisnehmer, Pflichtteilsberechtigte, etc.) durch das Nachlassgericht. Sobald das Nachlassgericht Kenntnis von einem Todesfall hat, informiert es automatisch die gesetzlichen oder testamentarisch benannten Erben und läd zur Eröffnung des Testaments. (Dazu muss das Testament beim Amtsgericht hinterlegt sein.) Zuständig für die Testamentseröffnung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt seinen Wohnsitz hatte.

Nach der Eröffnung vermerkt das Gericht die Eröffnung in den Nachlassakten, fertigt eine Niederschrift und sendet allen gesetzlichen und testamentarisch bedachten Erben eine Kopie des Testaments und der Eröffnungsniederschrift. Nach Bekanntgabe haben die Erben sechs Wochen Zeit die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen.

Das Nachlassgericht prüft allerdings bei der Testamentseröffnung nicht die Wirksamkeit des Testaments. Dies geschieht erst im Erbscheinverfahren. Bei diesem sind wir Ihnen gerne behilflich.

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Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen, um die Abrechnung zu überprüfen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihnen – auch wenn dies immer wieder in Anschreiben zu lesen ist – grundsätzlich nicht zu. (Ausnahmen bestätigen die Regel) Der Mieter muss daher zum Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gehen und dort die Belege einsehen.

Das Amtsgericht München hat jetzt entschieden, dass er dort aber ein Recht auf Ablichtung der Belege hat. Diese Recht kann er durch Fotokopieren, Scannen oder wie im Fall, durch Abfotografieren ausüben.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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… – wer hätte das gedacht! -

Seltsam, was manche Personen und Gerichte in Frage stellen.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Im betreffenden Fall war die Vermieterin kinderlos und verwitwet. Ihre Nichte hatte sich bei Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet, die im nahe der Wohnung gelegenen Seniorenheim lebende Dame bis zu ihrem Lebensende zu pflegen. Hierfür wird die vermietete Wohnung angeblich benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat erfreulicher Weise die Vorentscheidungen aufgehoben und entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen ist.

Auch die Kinder der Geschwister seien noch so eng verwandt, dass es nicht darauf ankäme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestünde.

BGH Urteil vom 27.01.2010, AZ: VIII ZR 159/09

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ist doch die aktuellste Entscheidung des BGH zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln. Mangelnde Konsequenz kann man diesem höchsten Zivilgericht zwar nicht vorwerfen, aber weshalb muss ein Mieter in der Gestaltungsfreiheit seiner Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geschützt werden, wenn es um den Innenanstrich von Fenstern und Türen, einschließlich dem Innenanstrich von Außentüren geht?

Der BGH hat wegen der Beschränkung auf die Farbe Weiß eine Klausel für unwirksam erachtet, die folgendes beinhaltet:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium – und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren…”

Warum ist ein Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligt, wenn die Innenrahmen nicht farbig gestrichen werden dürfen, zumal sich der Farbanstrich an der Außenseite orientieren sollte, für deren Instandhaltung der Vermieter zuständig ist?

Allmählich dürfte keine Klausel aus älteren Mietverträgen dem kritischen Auge des Gerichts mehr standhalten.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09

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Bereits von einiger Zeit haben wir über “Rechtssicherheit bei Patientenverfügungen” durch eine Gesetzesänderung berichtet.

Nach alter Rechtslage war es so, dass die Einwilligung des Betreuers in die Einstellung von lebeneerhaltenden oder lebensverlängernden Maßnahmen der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts bedurften. § 1904 BGB a.F. bestimmte:

“Die Einwilligung des Betreuers in eine Untersuchung des Gesundheitszustands, eine Heilbehandlung oder einen ärztlichen Eingriff bedarf der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, wenn die begründete Gefahr besteht, daß der Betreute auf Grund der Maßnahme stirbt oder einen schweren und länger dauernden gesundheitlichen Schaden erleidet.”

Die Gesetzesänderung mit Wirkung zum 01.09.2009 hatte zur Folge, dass es einer solchen Genehmigung nicht mehr bedarf, wenn der einwilligungsunfähige Patient seinen Willen in einer Patientenverfügung geregelt hat – § 1904 Abs. 4 BGB n.F.:

“Eine Genehmigung nach den Absätzen 1 und 2 ist nicht erforderlich, wenn zwischen Betreuer und behandelndem Arzt Einvernehmen darüber besteht, dass die Erteilung, die Nichterteilung oder der Widerruf der Einwilligung dem nach § 1901a festgestellten Willen des Betreuten entspricht.”

Der Wille des Patienten wird in diesem Fall nicht mehr vom Vormundschaftsgericht überprüft. Dies verleit der Erstellung von Patientenverfügungen (häufig mit Vorsorgevollmacht kombiniert) noch größere praktische Bedeutung.

Bestätigung zur alten Rechtslage: BGH vom 17.03.2003, XII ZB 2/03

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Nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG handelt ein Unternehmer wettbewerbswidrig, wenn er einen anderen Markteilnehmer unzumutbar belästigt:

“Eine unzumutbare Belästigung ist stets anzunehmen [...] 3. Bei Werbung unter Verwendung einer automatischen Anrufmaschine, eines Faxgerätes oder elektronischer Post, ohne dass eine vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten vorliegt, [...]”

Kann man die E-Mail Adresse auf der Internetpräsenz eines Marktteilnehmers entnehmen (z.B. unter Kontakt oder Impressum), so stellt dies keine konkludente Zustimmung zur Übersendung von Werbe-E-Mails dar. Das Einverständnis der Kontaktaufnahme betrifft in der Regel nur den Endkunden und stellt keine “Generaleinwilligung” für die Übersendung von Werbung dar. Nötig ist daher eine ausdrückliches oder konkludentes Einverständnis des Empfängers. Das mutmaßliche Einverständnis genügt nicht.

Bei der Werbung per E-Mail ist Vorsicht geboten.

BGH vom 10.12.2009, I ZR 201/07

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Arbeitsgerichte haben manchmal schon über merkwürdige Lebenssachverhalte zu entscheiden. In den Medien wird derzeit ein “interessantes” Urteil der Arbeitsgerichts Kiel kommentiert:

Das Ganze spielte sich in einer Anwaltskanzlei ab: Der Chef der Kanzlei hatte durch minutiöse Aufzeichnungen festgestellt, dass einer der angestellten Rechtsanwälte in einem Zeitraum von Zeitraum von 18 Tagen insgesamt 384 Minuten auf der Toilette verbracht hatte. (Das sind 6,4 Stunden) Üblich wären nach Ansicht des Beklagenlediglich 90 Minuten gewesen. Die Differenz von 294 Minuten zog man dem Anwalt von seinem Nettogehalt ab. (682,40 Euro = 139 Eur/h netto) Der Angestellte klagte diesen Betrag vor dem Arbeitsgericht ein.

Dieses entschied, dass häufige Toilettenbesuche keine Gehaltskürzung rechtfertigten. Im Fall hatte der Kläger die Dauer mit anhaltenden Magenverstimmungen erklärt. Nicht abwägig. Bei überlangen Raucherpausen müsste dies meiner Ansicht nach anders zu bewerten sein.

Arbeitsgericht Kiel vom 21.01.2010, 6 Ca 3846/09

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Vorsicht Werbung!

Normalerweise mache ich auf unserem Blog keine Werbung. Schon der Satzanfang signalisiert dem Leser, dass jetzt eine Ausnahme folg:

In den letzten Wochen bin ich häufiger in den Medien über eine neu gegründete Bank gestoßen, die ein sehr interessantes Konzept hat. Die Noabank verzichtet auf Spekulationen mit Wertpapieren, Zertifikaten auf Rohstoffen, Grundnahrungsmittel oder ähnlichen Produkten. Dafür konzentriert sie sich auf der Kerngeschäft einer Bank: Dem Gewähren von Darlehn an Unternehmen. Das besondere an dem Angebot ist, dass man bei Tagesgeld oder Festgeldkonten als Kunde wählen kann, in welchen Bereichen “sein” Geld investiert werden darf. Eine solche Möglichkeit der Einflussnahme hat man bei anderen Banken meines Wissens nach nicht. In den nächsten Wochen soll (laut aktuellem Handelsblatt-Artikel) auch noch eine Auflistung der bisher finanzierten Unternehmen und Projekte folgen, so dass der Weg des Geldes nachvollzogen werden kann.

Der Anleger kann zwischen folgenden “Töpfen” entscheiden:

- Region
- Planet
- Leben
- Kultur

Die Zinsen sind laut Stifung Warentest konkurrenzfähig und in die TOP-20 Tabelle aufgenommen worden.

Ich meine, dass es sich um einen sehr interessanten, neuen Ansatz handelt. Natürlich sprechen wir keine Empfehlungen für eine Anlage bei der Noabank aus. (Forderungen sind über die Entschädigungseinrichtung deutscher Banken nur bis 50.000 € abgesichert.) Es kann aber nichts schaden, sich mit der hinter dem Angebot steckenden Idee zu beschäftigen.

Noabank | VIDEO

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In einem früheren Beitrag hatten wir bereits berichtet, dass dem Betriebsrat in bestimmten Fällen ein Internetanschluss zusteht. Diese Auffassung hat das Bundesarbeitsgericht nunmehr nochmals bestätigt.

Nach dem neuerlichen Urteil steht dem Betriebsrat jedenfalls dann ein Internetanschluss zu, wenn:

- er bereits über einen PC verfügt,
- der Betrieb ein Internetanschluss generell einen  Internetanschluss  hat,
- der Internetzugangs keine zusätzlichen Kosten verursacht und
- Nutzung keine sonstigen berechtigten Belange des Arbeitgebers entgegenstehen.

Ein Internetzugang ist für die Arbeit als Betriebsrat wesentliche Arbeitsvoraussetzung.

Bundesarbeitsgericht vom 20.01.2010, 7 ABR 79/08 (bislang nur Pressemitteilung)

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Exclusiv für Mieter/Vermieter haben wir einen Kündigungsfristenberechner entwickelt, mit dem man überprüfen kann, zu welchem Zeitpunkt eine dem Vermieter zugegene Kündigungserklärung wirksam wird.

Der kostenlose Kündigungsfristenberechner ist ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse konzipert worden. Er berechnet die Fristen einer ordentlichen Kündigung der gesetzlichen Fristen des BGB. Sollte vertraglich ein anfänglicher Kündigungsausschluss vereinbart worden sein, kann der Rechner erst nach Ablauf dieses Zeitraumes angewendet werden.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Haftung für die Richtigkeit dieser Angaben übernehmen können, da sie keine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen können. Gerne stehen wir Ihnen im Rahmen eines Mandatverhältnisses zur Seite, wenn sich rechtliche Fragen zu dieser Thematik ergeben.

Kündigungsfristenberechner (Pop-up)

Den Link zum Fristenberechner finden Sie auch im rechten Sidebar unter “Service”. Gerne können Sie den Link auch auf Ihrer eigenen Webseite einbauen. Wir bitten in diesem Fall um kurze Benachrichtigung per E-Mail.

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Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass ein Vermieter einen Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (Mit-)Mieter geltend machen kann, an den namentlich das Abrechnungsschreiben gerichtet ist. Dies auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der eine Mieter für den anderen Mieter Erklärungen des Vermieters entgegen nehmen kann.

Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass ein Zugang mit Rechtswirkung nur dann möglich ist, wenn das Schriftstück demjenigen zugeht, an den es adressiert ist, denn es müsse davon ausgegangen werden, dass nur der Adressat auch berechtigt ist, das Schriftstück zu öffnen.

Da eine Nachforderung innerhalb der Frist des § 556 III BGB mitgeteilt werden muss, ist in solchen Fällen der “vergessene” Mieter klar im Vorteil. Bei nicht bestehender gemeinsamer Kasse dürfte Ärger damit im Innenverhältnis vorprogrammiert sein.

LG Frankfurt vom 02.12.2008, 2/17 S 63/08

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In letzter Zeit ist häufiger zu   beobachten, dass Gläubiger (-banken) dazu übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Höhe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 € zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebührengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Über einen Artikel des Kollegen Salewski bin ich auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau aufmerksam geworden. Es ging wieder einmal um einen Fitnessstudiovertrag. Nach § 309 Nr. 9 BGB gilt für Dauerschuldverhältnisse grundsätzlich, dass eine Klausel, mit der eine Vertragsdauer von mehr als 24 Monaten vereinbart wird, unwirksam ist.

Der Vertrag der Beklagten sah eine Laufzeit von 24 Monaten vor. Aufgrund körperlicher Probleme wollte sie allerdings bereits kurz nach Beginn der Laufzeit aus dem Vertrag entlassen werden. Sie kündigte. Das Studio zeigte sich unkooperativ und verlangte nach der Kündigung Zahlung in Höhe von insgesamt gut 2.000 €. Im Verfahren ging es dann um die Frage, ob der Vertrag vor Ablauf der 24 Monate überhaupt gekündigt werden konnte.

Das Amtsgericht entschied, dass in diesem Fall die Klausel über die Vertragsdauer unwirksam gewesen sei, obwohl sie vom Wortlaut mit § 309 Nr. 9 BGB im Einklag stand:

“Die in dem Vertrag getroffene Laufzeitvereinbarung von 24 Monaten ist gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Auch wenn der Vertrag die zweijährige Höchstbindungsfrist gem. § 309 Nr. 9 BGB einhält, ist eine Kontrolle des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung und der sich daraus ergebenen binden Restlaufzeit des Vertrags am Maßstab des § 307 Abs. 1 BGB ausnahmsweise möglich.”

Begründung: Der Gesetzgeber habe mit der Norm nur Höchstfristen festlegen wollen. Im Einzelfass sei zu prüfen, ob nicht eine kürzere Vertragsdauer angemessen sei. Die sei bei diesem Fitnessstudiovertrag der Fall gewesen. Allerdings hat das Amtsgericht besonders hervorgehoben, dass der Vertrag primär als Dienstvertrag zu qulifizieren sei, weil die Betreuung durch Trainer besondere Bedeutung gehabt habe. Die Unwirksamkeit der Klausel hatte zur Folge, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Kundin konnte den Vertrag gem. § 620 Abs. 2 BGB mit kurzer Frist kündigen und war daher nicht zur Zahlung bis zum Ablauf der Vertragsdauer verpflichtet.

Bei solch langen Verträgen besteht nach Auffassung des Amtsgerichts also grundsätzlich die Möglichkeit den Vertrag frühzeitig zu kündigen.

Amtsgericht Spandau vom 02.12.2009, 10 C 193/09

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Soll einem Mieter verhaltensbedingt fristlos oder ordentlich gekündigt werden, ist es in den meisten Fällen zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Bei der Formulierung derartiger Schreiben sollte der Vermieter (wie bei allen anderen Erklärungen auch) Vorsicht walten lassen. Dies belegt ein Urteil des Landgerichts Berlin deutlich. Die Abmahnung des Vermieters enthielt folgende Sätze:

“Wie uns mehrere Mieter versichern, verhalten sich sowohl Herr … als auch der Sohn der Familie wie asoziale. [...] Sollte Ihnen eine normale westeuropäische Verhaltensweise nicht möglich sein, so bitten wir darum, Ihre defekte Verhaltensweise in einem anderen Wohnhaus auszuleben.”

Die Mieter sind gegen dieses Schreiben vorgegangen und haben Schmerzensgeld verlangt. Die Ansprüche hat das Amtsgericht Neukölln zunächst abgelehnt. Das Berufungsgericht hat den Mietern hingegen einen Anspruch von 500 € zugesprochen. Es hat in den Formulierungen eine Persönlichkeitsverletzung gesehen.

Auch wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter oft in diesen Fällen sehr angespannt ist, sollten Schreiben den neutralen Ton beibehalten.

Landgericht Berlin vom 6.10.2009, 65 S 121/09

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… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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Heute hatten wir ausnahmsweise ein Ordnungswidrigkeitenverfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten. Der Mandant soll an einem Feiertag zu laut in seinem Probenraum musiziert haben. Eine alte Frau hatte sich beschwert und die Polizei gerufen. Diese stellte in ihrem Bericht fest, dass die Musik im 2. OG. “deutlich zu hören” gewesen sei. Das ganze sollte den Mandanten 77 € kosten. Nach unserem Einspruch wurde das Verfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten eröffnet.

Kurz vor der heutigen Verhandlung hatte das Bundesverfassungsgericht über einen ähnlichen Fall zu entscheiden gehabt, der den Ausgang dieses Verfahrens entscheidend beeinflusst hat. Das Ausgangsverfahren spielte ebenfalls in Berlin. Dort hatten sich Nachbarn über klavierspielende Kinder beschwert. Die Behörde hatte ein Ordnungsgeld festgesetzt. Gegen das Urteil des Amtsgerichts Tiergarten und den Beschluss des Kammergerichts gingen die musizierenden Nachbarn vor.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung beschlossen, dass das berliner Gericht (und damit auch die berliner Behörden) das Landesimmissionsschutzgesetz derzeit verfassungswidrig anwenden:

“Das Amtsgericht hat § 4, § 15 Abs. 1 Nr. 4 LImSchG Bln jedenfalls in einer Weise angewendet, die mit Art. 103 Abs. 2 GG nicht vereinbar ist. [...] Das angegriffene Urteil verletzt den Beschwerdeführer jedoch insoweit in seinem grundrechtsgleichen Recht aus Art. 103 Abs. 2 GG, als unter Zugrundelegung der Auffassung des Amtsgerichts jedenfalls nicht in einer für die Anwendbarkeit des § 15 Abs. 1 Nr. 4 LImSchG Bln hinreichenden Weise voraussehbar ist, wann das Musizieren in der eigenen Wohnung an Sonn- und Feiertagen eine „erhebliche Ruhestörung“ im Sinne von § 4 LImSchG Bln darstellt. [...] Die Entscheidung, ob darin eine „erhebliche Ruhestörung“ im Sinne des § 4 LImSchG Bln liegt, überantwortet das Amtsgericht letztlich dem „unabhängigen Zeugen“, in dem angegriffenen Urteil dem Polizeibeamten K..”

In unserem Verfahren habe ich diese Entscheidung vorgelegt und damit in der Hauptverhandlung eine Verfahrenseinstellung erreicht. Die Kosten trägt die Staatskasse. Was sich so harmlos anhört, bedeutet für die Behörden – allen voran die Polizei – ein erhebliches Problem. Derzeit dürfte es rechtlich kaum möglich sein aufgrund eines subjektiven Meinung eines Polizisten ein Bußgeld zu verhängen. Es  bedarf objektiver Kriterien, wann eine “erhebliche Lärmbelästigung” vorliegt.

Bundesverfassungsgericht vom 17.11.2009. 1 BvR 2717/08

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Kritik hört niemand gern – besonders, wenn sie vor einem Millionenpublikum erfolgt. Bei E-Bay geschieht dies regelmäßig. Käufer bewerten Verkäufer negativ und umgekehrt. In einem Fall des Landgerichts Hannover hatte der Käufer geschrieben:

“Hands als “Neu” angeboten-Handy + Zubehör gebraucht-das nenne ich Betrug!!!!”

Das wollte der Verkäufer nicht auf sich sitzen lassen, obwohl er im Prozess zugab, dass es sich wohl bei dem Neugerät auch um ein Austauschgeräte gehandelt haben könnte. Trotz dessen verlangte er die Rücknahme der für ihn negativen Bewertung. Das Landgericht sprach ihm diesen Anspruch nicht zu. Beim Bewertungskommentar handele es sich um eine zulässige Meinungsäußerung, die vom Verkäufer hinzunehmen sei. Es sei gerade keine Tatsachenbehauptung erkennbar. Es sei lediglich eine subjektive Rechtsauffassung geäußert, die Subjektivität sei auch durch die “”-Zeichen unterstrichen worden. Lediglich das Wort “gebraucht” könne eine Tatsache darstellen. Ob dies aber unwahr gewesen war, hat der Verkäufer nicht geklärt.

Landgericht Hannover vom 13.05.2009, 6 O 102/09

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Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Bekanntlich kann der Schuldner nach Zuschlag des Grundstücks gemäß § 765 a ZPO einwenden, dass eine Räumung für ihn lebensbedrohlich sei. Dies kann aus körperlichen Gründen oder wegen drohenden Selbstmordes der Fall sein. Der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht haben hierzu zahlreiche Entscheidungen erlassen.

Im Beschluss des BGH vom ging es darum, ob aus diesen Gründen auch ein rechtskräftiger Zuschlagsbeschluss aufgehoben werden könne. Dies hat der BGH zurecht verneint. Ein einmal in Rechtskraft erwachsener Zuschlagsbeschluss ist aus diesen Gründen nicht aufhebbar. Der Schuldner kann allenfalls eine Aufschiebung der Räumung erreichen. Alles andere würde eine Enteignung des Erstehers bedeuten.

BGH vom 01.10.2009, V ZB 37/09

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Der Zwangsverwalter erhält oftmals vom Zwangsverwaltungsschuldner bzw. dessen Hausverwaltung die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt. Bereits früher hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Zwangsverwalter in diesem Falle verpflichtet ist, die Kaution wieder aufzufüllen und so getrennt von seinem Vermögen zugunsten des Mieters zu verwalten.

Diese Rechtsprechung hat der BGH im Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 336/08) fortgesetzt und entschieden, dass Mieter die laufende Miete bis zur gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zurückbehalten kann, bis der Zwangsverwalter die Kaution angelegt und dies nachgewiesen hat. Solange kann der Mieter die Mietzahlung einbehalten.

Der Zwangsverwalter ist also gut beraten, mit einem Vorschuss der Gläubigerin die Kaution nebst laufender Zinsen anzulegen.

BGH vom23.09.2009, VIII ZR 336/08

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Ein Verkehrszeichen ist ein Verwaltungsakt. Daher kann man dagegen Widerspruch einlegen.

Es war jahrzehntelange Rechtsprechung, dass die Widerspruchsfrist von höchstens einem Jahr mit der Aufstellung des Verkehrszeichens beginnt. Diese Frage hat ein Radfahrer bis zum Bundesverfassungsgericht gebracht. Seiner Verfassungsbeschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde) ist stattgegeben worden. Das Bundesverwaltungsgericht durfte nicht davon ausgehen, dass für ihn die Widerspruchsfrist bereits abgelaufen sei, denn er habe innerhalb einer Jahresfrist ab Aufstellung des Verkehrszeichens keine Gelegenheit gehabt, hiervon Kenntnis zu nehmen.

Die Sache ist zurückverwiesen. Das Bundesverwaltungsgericht muss neu darüber entscheiden, ob die Widerspruchsfristen gegen Verkehrszeichen individuell mit der persönlichen Möglichkeit der Kenntnisnahme von Verkehrszeichen beginnen. In diesem Falle würde eine ganz neue Prozessflut auf die Verwaltungsgerichte zulaufen.

BVerfG Beschluss vom 10.09.2009, 1 BvR 814/09

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Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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In der Regel wird beim Einzug in eine neue Wohnung von den Mieter ersteinmal kräftig gebohrt. Lampen, Regale, Gardienen und dergleichen werden sicher an den Wände gedübelt. Erst beim Auszug werden die häßlichen Löcher sichtbar. Für den Vermieter stellt sich dann regelmäßig die Frage, ob der Mieter nicht beim Auszug verpflichtet ist, die Löcher fachgerecht zu schließen. Immerhin hat er sie ja auch “zerstört”.

Aber: Das Anbringen von Dübeln in einer Mietwohnung gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters und stellt keine Beschädigung der Mietsache dar. Ob der Mieter trotz dessen verpflichtet ist, bei Auszug Löcher zu schließen, hängt von deren Anzahl und Größe ab. Der Mieter darf nur Gegenstände anbringen, die zu den üblichen Installationsgeräten und Vorrichtungen gehören und muss auch möglichst “sparsam” mit Löchern umgehen. Außerdem muss er die Löcher so klein wie möglich halten. Wie viele Dübellöcher noch in Ordnung sind oder nicht, ist eine Einzelfallentscheidung. Nur bei einer aus dem üblichen Rahmen herausfallenden Häufung von Dübellöchern ist der Mieter verpflichtet, Dübellöcher zu schließen. Kacheln darf der Mieter allerdings nicht über das erforderliche Maß (leicht an den Fugen) durchbohren.

Schlaue Vermieter möchten Mieter natürlich im Mietvertrag verpflichten, solche Löcher in jedem Fall zu schließen. In Formular-Wohnraummietverträgen ist dies allerding nicht möglich, wie der Bundesgerichtshof bereits vor etlichen Jahren entschieden hat.

“Die Klausel verwirklicht einseitig das Vermieterinteresse, wenn sie dem Mieter die Beseitigung von Dübeln und Bohrlöchern auch in den Fällen auferlegt, in denen ihr Anbringen zum vertragsmäßigen Gebrauch unerläßlich war. Eine Einschränkung der Beseitigungspflicht des Mieters ist nicht getroffen; damit liegt bereits insoweit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.”

Im Gewerbemietrecht bestehen mehr Freiheiten.Trotz dieser mieterfreundlichen Entscheidung sollten Mieter nur dort Löcher bohren, wo sie auch wirklich nötig sind. Wer übertreibt, bleibt beim Auszug zum fachgerechten Schließen verpflichtet.

BGH vom 20.01.1993, VIII ZR 10/92

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Seit 5 Tagen gelten im Erbrecht wesentliche Neuerungen:

1. Pflichtteilsentziehung
Die Möglichkeiten einem Erben seine Pflichtteilsansprüche vollständig zu entziehen (im Volksmund häufig als  “Enterben” bezeichnet) wurden vereinheitlicht. Für alle Erblasser gelten nunmehr die geleichen Regelungen. Dabei wurde auf das frühere Kriterium “ehrloser und unsittlicher Lebenswandel” verzichtet. Eine Pflichtteilsentziehung bleibt aber auch nach dem neuen § 2333 BGB absoluten Ausnahmefällen vorenthalten.

2. Stundungsgründe
Häufig besteht der Erblass in wesentlichem Umfang aus einem Grundstück. Macht in einem solchen Fall ein Pflichtteilsberechtigter gegen den Erben seine Ansprüche geltend, so muss dieses oftmals veräußert werden. Der neue § 2331a BGB erleichtert es dem Erben, eine Stundung der Pflichtteilsansprüche zu verlange und so das Grundstück zu halten.

3. Pflichtteilsergänzungsansprüche
Schenkungen des Erblassers an Erben in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Erblassers wurden bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche vollständig berücksichtigt. Dies führte zu einer Erhöhung des Pflichtteilsanspruches, der durch die Schenkung u.Ust. gerade verhindert werden sollte. Die neue Regelung sieht vor, dass die Schenkung nur noch anteilig berücksichtigt wird. Nach einem Jahr zu 9/10, nach zwei Jahren zu 8/10 etc.. Hierdurch lohnen sich auch Schenkungen bei Erblassern, deren Lebenserwartung unter zehn Jahren liegt. vgl. § 2325 BGB

4. Berücksichtigung von Pflegeleistungen
Häufig pflegen Angehörige den Erblasser. Bislang wurden deren Leistungen nur honoriert, wenn sie wegen der Pflege auf eigenes berufliches Einkommen verzichteten. Zukünftig können solche Pflegeleistungen auch bei geleichzeitiger Berufstätigkeit in erhöhtem Umfang berücksichtigt werden. Erbrechtliche Ausgleichsansprüche entstehen nach § 2057a BGB.

5.  Verjährung von erbrechtlichen Ansprüchen
Bislang galten in § 197 BGB Sonderregelungen für erbrechtliche Ansprüche, die zu einer 30 jährigen Verjährungsfrist führten. Nunmehr gilt i.d.R. die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGb von drei Jahren.

Die Neuerungen haben insbesondere das Pflichtteilsrecht verändert.

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Die Betriebkostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2008 müssten inzwischen ihren Empfänger gefunden haben. Viele Mieter fallen bei dieser Gelegenheit aus allen Wolken – weil auch hier alles teurer geworden ist. Als natürlichen Refex sich der Mieter über den Tisch gezogen und argwöhnt, der Vermieter würde in die eigene Tasche wirtschaften. Zur Kontrolle und ziehen Mieter dann häfig den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes heran.

Dieser weist für die verschiedenen Betriebskostenarten Durchschnittswerte (pro qm) aus:

Wasser / Abwasser 0,40 Euro
Grundsteuer 0,19 Euro
Hauswart 0,20 Euro
Müllbeseitigung 0,19 EuroAufzug 0,14 Euro
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro
Gartenpflege 0,09 Euro
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,12 Euro
Straßenreinigung 0,05 Euro
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Schornsteinreinigung 0,04 Euro
Sonstige Kosten 0,05 Euro

Rechtliche Bedeutung haben diese Werte allerdings nicht. Wenn der Mieter vorbringen will, das der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit missachtet hat, so muss er entsprechende Angebote beibringen. Der BGH hat in einer Entscheidung das Wärmecontracting betreffend geurteilt:

“… ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden.”

Unter dieser Prämisse können Betriebskostenspiegel nicht viel mehr als reine Anhaltspunkte für weitere Prüfungen sein. Dabei muss berücksichtigt werden, dass nicht klar ist, wie die Werte zustande kommen. Regionale und objektbezogene Unterschiede werden ebenfalls nicht erfasst.

BGH vom 13.06.2007, VIII ZR 78/06

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Für die Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen benötigen auch Eigentümer von Wohnungseinheiten eine Bescheinigung für die Steuererklärung. Zu einem solchen Ausweis ist der WEG-Verwalter aber nur dann verpflichtet, wenn ihn die WEG hierzu ausdrücklich beauftragt hat. Dies geht aus einem Urteil des LG Bremen hervor. Denn bei der Arbeit handele es sich nicht um eine üblicherweise geschuldete Leistung, so dass sie neben dem Verwalterhonorar zu vergüten sei. Wenn die Mehrheit der Eigentümer keinen Ausweis wünscht und einen entsprechenden Beschluss fasst, so muss der WEG-Verwalter keinen Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen erstellen.

Landgericht Bremen vom 19.05.2009

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofes müssen Mitglieder vor einer Mitgliederversammlung umfassund über die zu fassenden Beschlüsse informiert werden. Rechtsgrundlage ist § 32 Abs. 1 S. 2 BGB. Wird hierauf nicht genau geachtet, so besteht die Gefahr, dass Beschlüsse von Mitgliedern im Nachinein angefochten werden. Unangenehme Folge ist nicht nur, dass eine erneute Mitgliederversammlung einberufen werden muss, sonder auch Rechtsgeschäfte, die beschlossen worden sind, rückabgewickelt werden müssen.

Im vom BGH entschiedenen Fall war als Tagesordnungspunkt “Verkauf Clubhaus” ohne weitere Informationen hierzu aufgeführt. In der Mitgliederversammlung wurde dann über einen konkreten Kaufvertrag abgestimmt. Der Beschluss wurde erfolgreich gerichtlich angefochten, da der Beschlussgegenstand nicht ausreichend angegeben worden war.

Vereinsvorstände sollten bei der Einberufung der Mitgleiderversammlung genau  darauf achten, dass zu jedem Beschluss ausreichend Informationen an die Mitglieder verteilt werden. Am sichersten ist es, wenn der konkrete Beschluss bereits vorab in der Einladung wörtlich widergegeben wird.

BGH vom 02.07.2009, II ZR 111/05

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Zahlt der Arbeitgeber über einen längeren Zeitraum ein Weihnachsgeld als freiwillige betriebliche Leistung, so entsteht für die Arbeitnehme für die Folgejahre hierauf ein Rechtsanspruch. Dies gilt auch, wenn im Arbeitsvertrag hierzu nichts geregelt ist. Stichwort: Betriebliche Übung. Gibt der Arbeitgeber diese Praxis auf und zahlt über mehrere Jahre hinweg kein Weihnachtsgeld, so geht der Anspruch der  Arbeitnehmer aus der betrieblichen Übung nicht automatisch unter. Dies hat das Bundesarbeitsgericht entschieden:

Der Anspruch eines Arbeitnehmers auf Weihnachtsgeld aus betrieblicher Übung wird nicht dadurch aufgehoben, dass der Arbeitgeber später erklärt, die Zahlung sei eine freiwillige Leistung und begründe keinen Rechtsanspruch – auch wenn der Arbeitnehmer der neuen Handhabung über einen Zeitraum von drei Jahren hinweg nicht widerspricht.

Die Vereinbarung von Weihnachtsgeldzahlungen sollte sorgfältig geplant werden. Gerne sind wir bei der Vertragsgestaltung behilflich.

Bundesarbeitsgericht vom 18.03.2009, 10 AZR 281/08

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Bei Annulierungen und längeren Verspätungen von Flügen, stehen den Passagieren nach der EU-VO 261/2004 pauschale Ausgleichsansprüche zu. Wir haben bereits über veschiedene Fälle berichtet:

- Noch mehr Rechte für Fluggäste
- Klagen statt fliegen

Der Bundesgerichtshof hatte nun kürzlich über zwei ähnlich gelagerte Fälle entschieden, in denen der Flug zwar zunächst stattgefunden hatte, aber das Flugzeug nach einem Zwischenstoff nicht weiterflog. Die Passagiere mussten mit einem anderen Flug zum Urlaubsort gelangen. Leider hat der BGH keine Entscheidung treffen können, weil sich die Parteien außergerichtlich geeinigt haben. Anscheinend war der Airline die Gefahr einer Ausweitung der Rechts der Fluggäste zu hoch. Die Tendenz der Gerichte ist, die EU-Verordnung außerordentlich verbraucherfreundlich auszulegen. Man darf gespannt sein, welche Entscheidungen in diesem Zusammenhang in den nächsten Jahren getroffen werden. Fluggäste sollten in jedem Fall bei Annulierungen oder langen Verspätungen Ansprüche gegen die Fluglinie prüfen lassen.

BGH vom 17.12.2009, Xa ZR 72/09 und Xa ZR 86/09

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Zahlt der Mieter regelmäßig unpünktlich kann dies einen Kündigungsgrund darstellen. Anders, wenn das Jobcenter die Miete für den Mieter übernimmt und diese direkt an den Vermieter zahlt. Dies geht aus einem Urteil des BGH hervor, das jetzt im Volltext vorliegt.

Das Jobcenter hatte die Miete regelmäßig zu spät, d.h. nicht zum 3. Werktag überwiesen. Trotz Hinweises war es nicht zu einer pünktlichen Zahlung bereit. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Die Kündigung hatte vor dem BGH keinen Bestand:

“Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass sich die Beklagten im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen müssen. Entgegen der Auffassung der Revision handelt das Jobcenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter.“

Hiermit ist das Gericht der überwiegenden Meinung in der Literatur und den Instanzgerichten entgegengetreten. Grundeigentümerverbände fordern seither vom Staat für pünktliche Zahlungen der Miete Sorge zu tragen.

BGH vom 31.10.2009, VIII ZR 64/09

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Das  Kammergericht hat enschieden, dass der Vermieter das wirtschaftliche Risiko trägt, wenn das von ihm vermietete Gewerbemietobjekt wegen Bauarbeiten Dritter nicht von Kunden betretbar ist.

Im Fall konnte der Souvenierladen des Mieters für einen Zeitraum von 2 Monaten  nicht von Kunden betreten werden, weil vor seiner Tür gebaut wurde. Er minderte daher die Miete auf 0 €. Das Kammergericht gab ihm Recht. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch, dass der Zugang durch Kunden möglich ist. Das Risiko, dass Dritte den Zugang “verbauen” trägt der Vermieter.

Das Gericht hat gleichzeitig auch eine Klausel im Mietvertrag, die eine solche Risikoverteilung anders gestalten sollte, für unwirksam gehalten. Die Klausel:

“Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs– und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind.”

stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und  ist daher nach § 307 BGB unwirksam.

Kammergericht vom 12.11.2007, 8 U 194/06

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Fast jeder kennt die Geschichte der Frau, die sich in den USA am McDonalds Kaffee verbrannt hatte und das Unternehmen dann auf Schmerzensgeld verklagt hat. Damals sprach ihr das erste Gericht 480.000 $ zu, später einigte man sich auf eine unbekannte Summe.

Ein Paralellfall hat sich vor dem Amtsgericht Meldorf ereignet. Auch hier hatte sich eine Frau Kaffee in einem Schnellrestaurant besorgt und die Becher dem Beifahrer übergeben. Dabei löste sich der Deckel und die Käuferin verbrannte sich das rechte Bein. (Verbrennungen 2. Grades) Soweit ist der Tatbestand annähernd identisch.

Nur das Urteil wird US-Bürger vielleicht verwundern: Das Amtsgericht sprach der Verletzten kein Schmerzensgeld zu. Denn es sag keine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht des Schnellrestaurantbetreibers. Das Umkippen eines Kaffeebechers könne dieser auch bei Anwendung äußerster Sorgfalt nicht verhindern. Hierfür seien auch keine Vorkehrungen zu treffen.

Amtsgericht Meldorf vom 26.11.2009, 80 C 1256/09

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Wie bereits berichtet, steitet man sich in Deutschland gerne über Parabolantennen. Im letzten Artikel handelte es sich um eine Streitigkeit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein ebenfalls aktueller Beschluss des Bundesgerichthofs beschäftigt sich mit der Frage, wann ein ausländischer Mieter einen Anspruch auf eine solche Schüssel hat.

Auch wenn das Haus bereits mit einem Breitbandkabelanschluss versorgt ist und über zugebuchte Pakete eine Vielzahl von TV-Programmen in der Landessprache empfangen werden könnten, können ausländische Mieter von ihrem Vermieter Duldung der Anbringung einer Parabolantenne verlangen. So der BGH. Die Voraussetzungen sind, dass

- der Vermieter einen Aufstellungsort genehmigt,
- der Mieter sich verpflichtet, beim Auszug die Antenne wieder zu entfernen und
- die Rückbaukosten sichergestellt sind.

Insbesondere letzteres dürfte einige Mietern dazu bringen, von ihrem Wunsch Abstand zu nehmen, wenn hiermit einen anfängliche Zahlung verbunden ist. Im Rückschluss bedeutet dies allerdings auch, dass deutschstämmige Mieter ohne Wurzeln in einem anderen Land kein Recht auf eine  Parabolantenne haben.

Der Fall des Bundesgerichtshofes war insoweit noch pikant, als der kurdische Mieter angegeben hatte, die Antenne zum Empfang des von der PKK betriebenen Senders Roj TV zu benötigen. Auch dies hielt die Bundesrichter nicht von einer Entscheidung zugunsten des Mieters ab.

BGH vom 16.09.2009, VIII ZR 67/08

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Endlich haben wir es hinbekommen, dass unser PDF-Plugin auch richtig funktioniert. Unter der Überschrift jedes Artikels gibt es jetzt die Möglichkeit, ein PDF erstellen zu lassen, welches dann besser ausgedruckt bzw. per Mail versendet werden kann.

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Parabolantennen sind ein häufiger Streitpunkt im WEG- und Mietrecht. Der Bundesgerichthof hatte nunmehr Gelegenheit Stellung zum Recht eines Eigentümers auf Anbringung einer solchen Antenne zu nehmen.

Eine polnische Eigentümerin einer Wohnungseigentumsanlage brachte vor Ihrem Fenster eine Parabolantenne an, um polnischsprachige Fernsehprogramme empfangen zu können. Die Eigentümergemeinschaft forderte von ihr die Entfernung derselben. Es kam zur Klage. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Anspruch auf Entfernung der Antenne habe. Denn das Anbringen stelle einen Eingriff in das gemeinsame Eigentum dar, der so nicht geduldet werden müsse. (§ 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG)

Entscheidend für die Praxis ist aber vielmehr der 2. Teil der Entscheidung: Hier hat das Gericht entschieden, dass die Eigentümerin nicht darauf verwiesen werden könne, dass im Kabelnetz ebenfalls polnische Programme empfangbar seien. Regionale Heimatprogramme seien dort nämlich nicht verfügbar. Die übrigen Eigentümer müssten es ermöglichen, dass die Eigentümerin die Programme per Satelit empfangen könne. Die Eigentümerin habe lediglich nicht die Parabolantenne eigenmächtig installieren dürfen. Die Eigentümergemeinschaft hätte über den Ort enscheiden müssen.

Das bedeutet, dass die ausländische Eigentümer einer WEG einen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne haben, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind. Sie müssen sich dies aber von der WEG “absegnen” lassen und ggf. klagen. Die Entscheidung ist insoweit sowohl für die WEG, WEG Verwalter und auch für ausländische Eigentümer einer Wohnungseinheit von Bedeutung.

BGH vom 13.11.2009, V ZR 10/09

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Das Landgericht Bonn hat kürzlich eine Entscheidung getroffen, die Unternehmen, die Ihre Kunden per E-Mail zu Werbezwecken ansprechen, unbedingt berücksichten sollten. Ein Unternehmen hatte an einen Kunden eine Werbe-E-Mail versendet, ohne dass dessen ausdrückliche Einwilligung hierzu vorlag. Dies ist an sich noch nicht dramatisch, da § 7 Abs. III UWG unter bestimmten Voraussetzungen Werbung per E-Mail auch ohne vorherige Einwilligung erlaubt.

In diesem Fall hatte das Unternehmen aber § 7 Abs.III Nr. 4 UWG versehentlich nicht mit berücksichtig:

(3) Abweichend von Absatz 2 Nr. 3 ist eine unzumutbare Belästigung bei einer Werbung unter Verwendung elektronischer Post nicht anzunehmen, wenn
[...]
4. der Kunde bei Erhebung der Adresse und bei jeder Verwendung klar und deutlich darauf hingewiesen wird, dass er der Verwendung jederzeit widersprechen kann, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen.

Eine solche Belehrung enthielt die E-Mail gerade nicht. Aus diesem Grund wurde die einstweilige Verfügung gegen das Unternehmen erlassen. Dass tatsächlich lediglich ein technischer Fehler bei der Eingabe eine Mitarbeiters vorgelegen hatte, ließen die Richter nicht gelten. Elektronische Werbung ist zwar schnell versendet und kostengünstiger als per Post, sollte aber vorher genau rechtlich überprüft werden.

Landgericht Bonn vom 08.09.2009

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Bekanntermaßen steht Mietern bei Abweichungen von der vereinbarten Wohnungsgröße um -10% oder mehr ein Minderungsrecht in entsprechender Höhe zu. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschieden. (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03) Entscheidend ist aber dabei, dass die Wohnungsgröße auch tatsächlich vereinbart worden ist. Dies setzt in der Regel eine schrftliche Vereinbarung im Mietvertrag  voraus.

In einem Fall des Amtsgerichts Hagen war eine Wohnung wohl mit einer Größe von 100 qm inseriert worden. Im Mietvertrag war indess gar keine Größenangabe aufgenommen worden. Tatsächlich war die Wohnung nur ca. 90 qm groß – der Mieter wollte die Miete mindern. Dies versagte ihm das Amtsgerich:

“Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden.”

Fazit: Will der Mieter vom Vermieter eine verbindliche Festlegung über die Größe der angemieteten Wohnung, so sollte er beim Abschluss des Mietvertrages auf die Angabe eine Größe bestehen.

Amtsgericht Hagen vom 14.04.2008, 9 C 500/07

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Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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Seit dem 01.01.2007 ist es Vereinen möglich, Vereinsvorstände und andere ehrenamtlich tätige Personen über ein sogenannte Ehrenamtspauschale von bis zu 500 € pro Jahr und Person zu vergüten. Die rechtliche Grundlage ist § 3 Nr. 26a EStG zu entnehmen. Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 25.11.2008 zu dieser Regelung Stellung genommen und konkretisiert, dass es für eine solche Ehrenamtspauschale grundsätzlich einer Regelung in der Vereinssatzung bedürfe. Anderenfalls könne dies schädlich für die Gemeinnützigkeit sein.

Viele Vereine haben in Unkenntnis dessen Pauschalen an Ehrenamtliche gezahlt, ohne dass es hierfür eine Satzungsgrundlage gab. Das Bundesfinanzministerium hat diesen Vereinen eine “Brücke” gebaut: Wenn ein Verein, der unrechtmäßig eine Ehrenamtspauschale an einen Ehrenamtlichen  gezahlt hat, bis zu einem bestimmten Stichtag (ursprünglich 31.03.2009) eine Satzungsänderung herbeigeführt hat, so soll dies keine Konsequenzen haben.

Dies Frist ist inzwischen dreimal verlängert worden. Zunächst mit Schreiben vom 22.04.2009 auf den 31.12.2009, dann auf den 30.06.2009 und schließlich erst kürzlich am 14.10.2009 auf den 31.12.2010. Es gelten folgende Voraussetzungen für diese Amnestieregelung:

“1. Die Zahlungen dürfen nicht unangemessen hoch gewesen sein (§ 55 Absatz 1 Nummer 3 AO).

2. Die Mitgliederversammlung beschließt bis zum 31. Dezember 2010 eine Satzungsänderung, die Tätigkeitsvergütungen zulässt. An die Stelle einer Satzungsänderung kann ein Beschluss des Vorstands treten, künftig auf Tätigkeitsvergütungen zu verzichten.”

Auch wenn ein Tätigwerden zum 31.12. diesen Jahres nunmehr nicht mehr notwendig ist, sollte auf der nächten Mitgliederversammlung 2010 eine entsprechende Satzungsänderung beschlossen werden.

BMF Schreiben vom 14.10.2009, IV C 4 – S 2121/07/0010

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Es nähert sich die Betriebskostenabrechnungssaison. Wer die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2008 gegenüber seinen Mietern nicht bis zum 31.12.2009 abgerechnet hat, ist grundsätzlich mit Nachforderungen ausgeschlossen. Guthaben müssen natürlich trotzdem abgerechnet und ausgezahlt werden.

Der Bundesgerichtshof hatte in diesem Kontext über einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin die Betriebskosten aufgrund der Soll-Vorschüsse – d.h. der vom Mieter eigentlich zu leistenden Vorschüsse – abgerechnet hatte. Tatsächlich hatte der Mieter die Vorschüsse nur teilweise entrichtet. Er war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung sei daher formell unwirksam und die Vermieterin könne nun wegen  Verspätung keine Nachzahlungen verlangen.

Der BGH entschied, dass ein Vermieter auch grundsätzlich auf Soll-Vorschüssen abrechnen dürfe. Die nicht geleisteten Zahlungen dürften dann vom sich ergebenen Saldo abgezogen werden. Ob diese richtig berechnet seien, sei eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit.

Ergebnis: Vermieter können statt der Ist-Vorschüsse auch die Soll-Vorschüsse in der Betriebskostenabrechnung angeben, wenn die nicht geleisteten Zahlungen berücksichtigt werden.

BGH vom 23.09.2009, VIII ZA 2/08

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Nicht neu ist, dass die Verrechnung von Mietzahlungen entsprechend § 366 BGB zu erfolgen hat. Gefestigte Rechtsprechung ist auch, dass nach § 366 I BGB stillschweigende Zahlungsbestimmungen des Mieters angenommen werden müssen, wenn dieser die Miete um den Fälligkeitstermin herum bezahlt. Er gibt dann (konkludent) zum Ausdruck, dass er die laufende aktuelle Miete bezahlen möchte.

Das Kammergericht hat nun noch einmal betont, dass Tilgungsbestimmungen schon spätestens bei der Leistung getroffen werden müssen, nachträglich kann dies nur in ganz seltenen Ausnahmefällen erfolgen.

Es hat eine konkludente Zahlungsbestimmung angenommen, wenn ein Mieter Schecks zwar zu völlig unterschiedlichen Zeitpunkten übergeben hat, aber die jeweiligen Ausstellungsdaten so offensichtlich auf wenige Tage vor Fälligkeit der einzelnen Mieten zurück datiert wurden, dass deutlich wurde, welche Forderung erfüllt werden sollte.

Wer Mieteingänge bucht, muss daher aufmerksam darauf achten, ob der Mieter zu erkennen gegeben hat, was er bezahlen will.

Kammergericht vom 26.11.2009, 8 U 126/09

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Das Kammergericht Berlin hat eine gute Entscheidung getroffen und beruft sich hierbei auch auf eine BGH-Entscheidung:

Der Vermieter habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete. Es käme nicht darauf an, dass die erhöhte Miete erst ab dem 01.08.2008 und damit ab dem Erhebungsstichttag des Berliner Mietspiegels 2009 verlangt werde. Auch sonst könne ein Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Stichtag nicht berücksichtigt werden.

Anders hat das wohl bisher das Landgericht Berlin gesehen.

Kammergericht vom 12.11.2009, 8 U 106/09

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Das Bundesverfassungsgericht hat Heute entschieden, dass die Regelung zur Ladenöffnungsmöglichkeit an allen vier Adventssonntagen in § 3 Abs. 1 Alternative 2 BerlLadÖffG mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist. (Verstoß gegen Art. 4, 140 GG und Art. 139 WRV)

Bloße wirtschaftliche Interessen könnten das gesetzliche Schutzkonzept für die Gewährleistung der Sonn- und Feiertagsruhe nicht unterlaufen. Es bedürfe hierfür eines Sachgrundes, der dem Sonntagsschutz gerecht wird. Zu den Entscheidungsgründen wird auf die (umfangreiche) Pressemitteilung des BVerfG verwiesen.

Für 2009 ändert sich nichts. Die Geschäfte werden planmäßig an den vier Adventssonntagen geöffnet sein (maximal von 13 – 20 Uhr). Der berliner Gesetzgeber wird aber das Gesetz nach den Vorgaben des Gerichts anzupassen haben. Für dieses Jahr überwiegt jedoch noch das Vertrauen der Verkäufer in die existierende Regelung.

BVerfG vom 01.12.2009, 1 BvR 2857/07 und 1 BvR 2858/07

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