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Der VII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung zur Berechnung von Schadensersatzansprüchen wegen Bäumängeln geändert. Bislang war es so, dass als Schadensersatz wegen eines Baumangels der hierfür aufzuwendende Betrag mit Umsatzsteuer eingeklagt werden konnte. Dies ist nunmehr nicht mehr möglich, wenn der Mangel noch nicht beseitigt und der hierfür erforderliche Rechnungsbetrag (incl. Umsatzsteuer) noch nicht gezahlt worden ist. Insoweit besteht eine Paralelle zum Schadensersatzanspruch bei Verkehrsunfällen.

Der BGH hat hier die Wertung des § 249 Abs. II BGB für das Werkvertragsrecht herangezogen.

Statt Schadensersatzansprüche können Bauherren auch einen Vorschussanspruch nach § 637 Abs. III BGB geltend machen. Dieser muss jedoch zwingend für die Mangelbeseitigung verwendet werden. Bei einen Schadensersatz wäre dies nicht der Fall. Die Umsatzsteuer kann als Schaden auch im Werkvertragsrecht nur geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

BGH vom 22.07.2010, VII ZR 176/09

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Ein Mangel an der Mietsache muss die Erheblichkeitsschwelle überwinden, bevor der Mieter gemäß § 536 BGB die Mietzahlung mindern darf. Die Norm bestimmt eindeutig:

“Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.”

Dies gilt auch, wenn die Mietsache eine Vielzahl von unerheblichen Mängeln aufweist. Viele kleine Mängel führen eben nicht zu einem großen. Dies hat auch das Landgericht Berlin entschieden.

Landgericht Berlin vom 01.12.2009, 63 S 162/09

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Nach Art. 10 § 3 MRVG besteht bekanntlich ein Koppelungsverbot zwischen Grundstücks- und Ingenieur-/Architektenvertrages. D.h. der Erwerb eine Grundstücks darf nicht mit einem Vertrag mit einem Architekten oder Ingenieur gekoppelt sein. Der Käufer soll die freie Wahl haben, mit welchem Architekten/Ingenieur er das Bauvorhaben durchführen möchte.

Diese Regelung ist nach Ansicht des BGH mit dem Grundgesetz vereinbar, denn die Norm schütze insbesonder Art. 12 GG, ohne Art. 3 GG oder Art. 14 GG zu verletzen.

Damit bleibt als Rechtsfolge einer verbotenen Koppelung, dass der Ingenieur-/Architektenvertrag unwirksam wird und hieraus auch keine Ansprüche hergeleitet werden können. Der Kaufvertrag über das Grundstück bleibt hiervon unberührt.

BGH vom 22. Juli 2010, VII ZR 144/09

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Im Beck-Blog berichtet Prof. Dr. Hoeren über eine interessante Art Spenden für gemeinnützige Organisationen zu generieren. Ich bin gespannt, ob diese Art von Fundraising weitere Kreise zieht.

Beck-Blog vom 27.07.2010

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Das OLG Brandenburg hat in einem interessanten Fall Stellung zur Sittenwidrigkeit von Maklerhonoraren genommen. Es wird hier nur auf einen Teilbereich des Urteils eingegangen. Hintergrund des Falles war eine Veräußerung einer Gewerbeimmobilie für einen Kaufpreis von 3,2 Mio. Euro. Es war ein Makler eingeschaltet worden. Vereinbart war eine sogenannte “Übererlösklausel”, die dem Makler bei einem Abschluss des Kaufvertrages über einen Betrag von 2,5 Mio. Euro eine Courtage von 700.000 € sichern sollte. Dieser Betrag wurde später durch eine Vereinbarung auf 575.000 € reduziert.

Das OLG stellt fest, dass vom BGH in der Regel eine Provision von 3 – 5% des Kaufpreises als üblich angesehen werden (BGH vom 20.02.2003, III ZR 184/02, Berlin wohl 6 %). In diesem Lichte sei die geforderte Provision ungewöhnlich hoch, da sich der Makler nahezu das 3fache der üblichen Vergütung habe versprechen lassen. Ein Grund hierfür sei nicht ersichtlich. Der Fall war insoweit ungewöhnlich, dass der Makler bereits bei der Vereinbarung wusste, dass der Käufer einen Betrag von 3,2 Mio. Euro bereit war zu zahlen. Hieraus schloss das OLG auf die für eine Sittenwidrigkeit erforderliche subjektive Komponente. Denn grundsätzlich weiß der Makler bei Abschluss einer Übererlösklausel nicht, wie hoch seine Courtage tatsächlich sein wird.

Maklerforderungen, die über deutlich die üblichen Prozentwerte hinausgehen sind mit Risiken behaftet. Sie sollten im Vorfeld geprüft werden, um im Nachhinein Überraschungen zu vermeiden.

OLG Brandenburg vom 06.08.2008, 4 U 174/07

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In den letzten Wochen hat der BGH eine Reihe von praxisrelevanten Entscheidungen zum Mietrecht getroffen. Zum Beispiel hat er deutliche Worte zur “kalten Räumung” durch den Vermieter gefunden, erklärt, wieso der Samstag im Wohnraummietrecht kein Werktag ist und warum nicht gezahlte Prozesskosten keinen Kündigungsgrund darstellen. Diese drei Entscheidungen habe ich für die Legal Tribune zusammengefasst und verweise der Einfach halt halber auf den dort veröffentlichenten Artikel.

Link zur Legal Tribune

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09; vom 14.07.2010, VIII ZR 267/09 und vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09

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Nach § 35a EStG kann ein Mieter bestimmte Betriebskosten steuerliche mindernd geltend machen, wenn ihm der Vermieter eine entsprechende Bescheinigung erstellt. Dies wirft natürlich die Frage auf, ob der Vermieter hierzu verpflichtet ist. Die Frage ist noch nicht abschließend geklärt. Das Amtsgericht Charlottenburg hat jedoch in einer ersten Entscheidung den Vermieter zur Erstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG verpflichtet:

Die beklagte Vermieterin wurde verurteilt als Teil der Betriebskostenabrechnung eine Aufgliederung zu erstellen, die die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen gemäß § 35 a EStG  enthält.

Amtsgericht Charlottenburg vom 01.07.2009, 222 C 90/09

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Zwei ähnliche Entscheidungen mit unterschiedlichem Ausgang hatten ihren Ausgangspunkt auf der Plattform von Ebay.

Im Fall 1 (LG Koblenz) stellte der Verkäufer einen hochwertigen Porsche zu einem Startpreis von 1 € in die Auktionsplattform ein. Nach 8 Minuten beendete er allerdings die Auktion, da ihm “ein Fehler unterlaufen sei”.  Inzwischen hatte jedoch bereits ein Bieter einen Gebotsbetrag von 5,50 € (Höchstbetrag 1.100 €) abgegeben und verlangte zu diesem Preis die Lieferung des Porsche Zug-um-Zug gegen Kaufpreiszahlung und vor dem Landgericht Koblenz sodann Schadensersatz in Höhe von 75.000 €. Die Klage hatte keinen Erfolg. Grundsätzlich sei nach der Ansicht der Richter der Kaufvertrag zum Preis von 5,50 e wirksam zustande gekommen, der Anspruch sei jedoch nach § 242 BGB nicht durchsetzbar, da ein Fall von unzulässiger Rechtsausübung vorliege.

Im 2. Fall (Amtsgericht Gummersbach) war nicht ein Porsche, sondern “lediglich” hochwertige Porschefelgen Gegenstand einer Streitigkeit zwischen Ebay-Verkäufer und -Käufer. Auch hier stellte der Verkäufer seine Ware zu einem Mindespreis von 1 € ein. Der Käufer bot als einziger Bieter 1 €, die Auktion wurde vorzeitig abgebrochen. Auch hier verlangte der Käufer Lieferung der Felgen und nach Ablehnung Schadensersatz. Das Amtsgericht Gummersbach gab dem Bieter Recht und sprach ihm einen Schadensersatz von 3.613,10 € zu. Der Kaufvertrag sei zwischen den Parteien mit einem Kaufpreis von 1 € zustande gekommen. Das Einstellen in die Auktionsplattform stelle bereits ein verbindliches Angebot dar. Anfechtungsmöglichkeiten lagen nicht vor. Damit war der Verkäufer verpflichtet, die Felgen für 1 € an den Bieter zu übereignen. Die Mehrkosten für Ersatzfelgen konnte dieser daher als Schadensersatz geltend machen.

Beide Entscheidungen hatten eine identische Ausgangslage. Der einzige Unterschied bestand im Wert des Kaufgegenstandes, wobei man m.E. durchaus auch im 2. Fall von einem Rechtsmissbrauch hätte ausgehen können. Was bleibt ist, dass man sich als Ebay-Verkäufer immer genauestens über die Versteigerungsbedingungen im klaren sein sollte und 1 € Auktionen nur dann starten sollte, wenn man die Nerven hat, bis zum Ende der Bieterzeit durchzuhalten. In der Regel erreichen die Auktionen erst in den letzten Stunden den Warenwert.

Landgericht Koblenz vom 18.03.2009, 10 O 250/09
Amtsgericht Gummersbach vom 28.06.2010, 10 C 25/10

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Die Fußball-WM ist bekanntlicht vorbei und die Nation zur alltäglichen, schweißtreibenden Arbeit zurückgekehrt. Als juristischer Abschluss des Happenings ist mir das Urteil des Arbeitsgerichts Kiel in die Hände gefallen.

Ein (in Berlin nicht ganz unbekannter Fußballtrainer) hatte nach einem verlorenen Spiel seiner Mannschaft in der Umkleidekabine einen der Spieler dreimal heftig mit dem Handballen auf die Stirn geschlagen. Der Arbeitgeber beendete aus diesem Grund die Zusammenarbeit (Vertrag bis 2013) mit dem Trainer durch eines fristlose Kündigung.

Nachdem in der Beweisaufnahme der Kündigungsschutzklage 10 Spieler vernommen worden waren und damit feststand, dass es sich bei den “Schlagen” nicht nur um leichtes “Antippen” gehandelt hatte, gab das Arbeitsgericht Kiel dem Verein als Arbeitgeber in dem Kündigungschutzklageverfahren Recht.

Schlagende Trainer könnten auch aufgrund ihrer Vorbildfunktion und ihr eintreten für gewaltfreien Fußball nicht als Arbeitnehmer geduldet werden. Darüber hinaus sei der Spieler durch die Handgreiflichkeiten vor versammelter Mannschaft in seiner Ehre verletzt worden. Einer vorherigen  Abmahnung bedurfte es nicht. Dem neuen Trainer Thorsten Gutzeit wird dies wohl ein warnendes Beispiel sein…

Arbeitsgericht Kiel vom 21.01.2010, 5 Ca 1958 d/09

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Wenn sich Vertragsparteien beim Vertragsabschluss über einen wesentlichen Vertragsbestandteil irren und dies erst 25 Jahre später bemerken, ist dies ein Problem. Bei dem in Berlin spielenden Fall mietete der Mieter 1981 eine Wohnung aus dem preisgebundenen Wohnmarkt. Im Mietvertrag heißt es eindeutig:

“Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet.”

Dem war jedoch nicht so. Der Mieter verlangte nun die über die Ausgangskostenmiete hinausgehenden Mieten zurück. Inzwischen war die Miete nämlich von 194,11 € auf 481,59 € gestiegen. Der BGH entschied, dass von einem Fehlen der Geschäftsgrundlage auszugehen sei. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter seine Miete in voller Höhe zurückverlangen könne. Bei den Mieterhöhungen sei auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, insoweit sei eine Vertragsanpassung vorzunehmen. Nur soweit die erhöhte Miete hierüber hinaus gehe, bestehe ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09

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Helfen bei einem Wohnungsumzug Freunde oder Familienmitglieder mit, so haftet der Mieter für Schäden, die diese beim Umzug an der Mietsache (Treppenhaus, Türzargen, etc.) verursachen. Dies hat das Amtsgericht Gummersbach entschieden. Umzugshelfer sind Erfüllungsgehilfen im Sinne vom § 278 BGB.

Diese Entscheidung ist richtig, da der Vermieter anderenfalls auf gesetzliche Ansprüche gegen den Verursacher angewiesen wäre, der ihm in der Regel nicht einmal namentlich bekannt ist.

Amtsgericht Gummersbach vom 15.03.2010, 10 C 169/09

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Nach dem neuen § 1568a BGB gilt, dass im Scheidungsfall ein Ehegatte vom anderen verlangen kann, dass ihm die Ehewohnung überlassen wird. Entscheidend ist, welcher Ehegatte bei einer Gesamtwürdigung der Umstände ein größeres Interesse an der Nutzung der Wohnung hat.

Für den Vermieter kann diese Vorschrift aus drei Gründen bedeutsam sein:

1. Das gerichtliche Verfahren kann zur Folge haben, dass einer der Ehegatten aus dem Mietvertrag ausscheidet.
2. Ist der Ehegatte, dem die Nutzung der Wohnung zugesprochen wird noch keine Mietvertragspartei, so muss mit ihm ein neuer Mietvertrag geschlossen werden.
3. Nach §§ 1568a, 563 Abs. 4 BGB steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

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Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Laut einer Mitteilung der Arbeitsgemeinschaft Anwaltsnotariat ist geplant, ein zentrales elektronische Testamentsregister einzuführen und damit den “Papierkrieg” zu beenden. In 19 EU-Ländern gibt es ein solches Register bereits.

Geplant sei aber nicht, Inhalte der Testamente oder der Erbverträge zu speichern. Das Register solle nur sicherstellen, dass eine relevante Urkunde im Sterbefall umgehend an das zuständige Nachlassgericht abgeliefert werde.

Pressemitteilung Arbeisgemeinschaft Anwaltsnotariat

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Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichmiete erhöhen, wenn das letzte Mieterhöhungsverlangen mindestens 15 Monate zurückliegt und die Kappungsgrenze von 20% eingehalten worden ist. Was sich in der Theorie so einfach anhört, ist in der Praxis deutlich komplizierter.

Kernfrage ist immer, was die ortsübliche Vergleichsmiete ist. In der überwiegenden Zahl der Mieterhöhungsfälle wird die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründet. Die Einordnung des Mietspiegelfeldes ist dabei noch die kleinste Hürde. Viel streitträchtiger sind die Vielzahl an wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Kriterien, über die in einem Rechtsstreit trefflich gestritten werden kann.

Der BGH hat in einem Mieterhöhungsrechtsstreit eine nachvollziehbare Entscheidung getroffen. Wohnwerterhöhende Veränderungen an der Mietsache, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, müssen bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben. Die Entscheidung ist einleuchtend, weil der Mieter anderenfalls seine baulichen Maßnahmen doppelt bezahlen müsste. Zum einen müsste er für die Maßnahmen selbst zahlen, zum anderen würde er gleichzeitig den Spielraum für Mieterhöhungen durch den Vermieter erweitern.

Da es häufig Unklarheiten beim Vorliegen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen gibt, ist Vermietern anzuraten bereits bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll über diese Merkmale zu erstellen. Dies erleichtert ein späteres Mieterhöhungsverlangen ungemein.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09

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Bereits von einiger Zeit haben wir über ein Urteil des BGH berichtet, in dem es um die Verjährung von Beseitigungsansprüchen des Mieters ging. Der streitgegensändliche Mangel war eine unzureichende Trittschalldämmung. Der im Berufungsverfahren tätige Sachverständige hatte ausgeführt, dass der Schallschutz der über der Wohnung der Mieterin liegenden Wohnung unzureichend sei. Hierdurch werde der Mietgebrauch der Mieterin beeinträchtigt. Ihr wurde ein Anspruch auf Herstellung des erforderlichen Schallschutzes zugesprochen.

Die Frage der Anforderungen an eine mangelfreie Trittschalldämmung hatte der BGH in diesem Urteil jedoch nicht zu beurteilen gehabt, da die Revison diesen Punkt nicht angegriffen und sich nur auf die Verjährungsfrage gestürzt hatte. Aus welchem Grund die Trittschalldämmung unzureichend war, gibt das BGH-Urteil vom 17.02.2010 daher nicht preis.

Im seinem Urteil vom 07.07.2010 haben die Richter aus Karlsruhe nunmehr die Möglichkeit gehabt, auch die Fragen zu den Anforderungen an eine Trittschalldämmung zu konkretisieren. Nach der Entscheidung gilt nunmehr, dass der Mieter nur dann einen über den DIN Standart hinausgehenden Trittschallschutz erwarten kann, wenn es hierzu besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. Es liegt kein Mangel an der Mietsache vor, wenn der Trittschallschutz den zum Errichtungs-/Sanierungszeitpunkt geltenden DIN Standart erfüllt. Auf subjektive Merkmale kommt es nicht an. Zu den Einzelheiten und Rechtsfolgen verweise ich auf meinen Beitrag auf der Legal Tribune online.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 104/09

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Auch der Seite der Legal Tribune online ist mein neuer Artikel zur Eigenbedarfskündigung veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verlinke ich auf dem Blog nur zum Hauptartikel. Inhaltlich beschäftigt sich der Beitrag mit den Voraussetzungen und Risiken einer Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht. Hierbei handelt es sich um eine sehr konfliktträchtige Möglichkeit einem Mieter zu kündigen, wenn sich dieser sonst nichts hat zuschulde kommen lassen.

Legal Tribune online vom 05.07.2010

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Der allseits geschätzte Rechtsanwalt Tank, der eine innige Beziehung zur Antassia GmbH und ähnlichen Gesellschafte pflegt, teil mir freundlicherweise per Fax mit, dass seine Mandantin von der Eintreibung der Forderunge Abstand genommen hat. Zu gütig. Mal sehen ob die Rechtsschutzversicherung wenigstens die paar Euro zahlt.

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Die aktuelle Entscheidung des BGH über die Heranziehung eines Mietspiegels eines Nachbarortes hat für unseren Berliner Raum wohl keine Auswirkungen. Für ländliche Gebiete mit kleineren Ortschaften ohne eigenen Mietspiegel dürfte die Bedeutung jedoch deutlich sein.

Zum Fall: Ein Vermieter hatte sich bei der Mieterhöhung auf einen Mietspiegel der Nachbargemeinde bezogen und argumentiert, dass vergleichbare Gemeinde handele. Die Bezugnahme in der Mieterhöhung auf den Mietspiegel des Nachbarortes sei ausreichend. Für den betreffenden Ort sei kein Mietspiegel erstellt worden und das Mietniveau sei vergleichbar.

Zudem hat der BGH Stellung bezogen zur Verwendung eines einfachen Mietspiegels. Die tatsächlichen Aussagen hierzu können allerdings erst bewertet werden, wenn der Volltext der Entscheidung verfügbar ist.

BGH vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09

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Auf meinen Artikel aus dem letzten Jahr zur “Hausverlosung” hatte es ein wenig Resonanz gegeben. Daher möchte ich ein kurzes Update zur Rechtslage geben:

Bereits bisher war geklärt, dass eine einfache Hausverlosung ohne öffentlich-rechtliche Genehmigung hierzu nicht möglich ist. Einige Anbieter hatten daher das ganze als “Quiz” aufgezogen und aus der Verlosung ein “Wissens-Quiz” gemacht.

Das VG Münster hat nunmehr in einem solchen Fall entschieden, dass es sich bei der Konstruktion weiterhin um ein Gewinnspiel im Sinne des Rundfunktstaatsvertrages handele. Dies  sei unzulässig.

Verwaltungsgericht Münster vom 14.06.2010, 1 L 155/10

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Wir hatten bereits kurz über die Entscheidung des BGH zur Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen berichtet. Nunmehr ist der Volltext veröffentlicht:

Seit einiger Zeit war streitig, ob die laufenden Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters der dreijährigen Verjährung unterliegt. Wenn der Mangel also bekannt war, konnte nach einigen Entscheidungen der Mieter sie nur innerhalb dieser Verjährungszeit geltend machen.

Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2010 die Mängelbeseitigungsansprüche im laufenden Mietverhältnis für unverjährbar erklärt. In einem solchen Dauerschuldverhältnis entstehe der Anspruch auf Mängelbeseitigung monatlich neu. Die Mietsache sei immer und aktuell in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Für die Praxis ist diese Frage also geklärt. Auf Verjährung älterer Mängelbeseitigungs¬ansprüche kann sich der Vermieter nicht berufen.

Eine andere Frage ist, ob möglicherweise Verwirkung eingetreten sein kann. Hier müsste neben dem Zeitablauf ein besonderer Umstand vorliegen, aus dem der Vermieter schließen durfte, dass der Mieter den Anspruch nicht mehr geltend machen werde. Das ist eine Frage des Einzelfalls, wird aber eher zurückhaltend gesehen.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09

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Bekanntlich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für ihre Wohngeldforderungen gegen den säumigen Wohnungseigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren den Vorrang vor allen anderen Gläubigern beanspruchen. Dies gilt nur für eine Summe bis zu 5% des festgesetzten Verkehrswertes.

Im Fall des BGH vom 04.02.2010 hatte ein nachrangiger Gläubiger die Forde­rung abgelöst. Er hat also die vollen 5% an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt, um sodann deren Rang einzunehmen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft titulierte neue Rückstände und wollte im gleichen Verfahren ihren Vorrang noch einmal beanspruchen. Dem hat der BGH einen Riegel vorgeschoben. Diese Privilegierung könne im Zwangsversteigerungsverfahren nur ein einziges Mal geltend gemacht werden. Ansonsten würde der Sinn und Zweck der Begrenzung des Vorrangs für Hausgeldrückstände auf 5% unterlaufen werden.

Ausdrücklich offen gelassen wurde, ob der Vorrang wiederum in einem neuen Zwangsver­steigerungsverfahren gilt. Ich meine, dass bei einem neuen Verfahren eine weitere bevor­zugte Stellung entstehen dürfte.

BGH vom 04.02.2010, V ZB 129/09

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Lärm kann ein unangenehmer Streitpunkt zwischen Nachbarn sein. In Berlin ist “Kinderlärm” in gewissen Grenzen generell zu dulden. Das neue Landesimmissionsschutzgesetz sieht in § 6 nunmehr vor:

“Störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, sind als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar.”

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Fehlende Deutschkenntnisse können ohne einen Verstoß gegen § 3 AGG eine personenbedingte Kündigung rechtfertigen – so das Bundesarbeitsgericht. Ein spanischer Arbeitnehmer war in einem Automobilzulieferunternehmen im Bereich der Überwachung von Produktionsabläufen beschäftigt. Gegenüber seinem Arbeitgeber lehnte er es ab, seine Deutschkenntnisse zu verbessern. Dieser stellte fest, dass aufgrund der mangelhaften Sprachkenntnisse bei diesem Arbeitnehmer eine überdurchschnittliche Fehlerhäufigkeit nachzuweisen war. Er sprach daher eine personenbedingte Kündigung aus.

Das BAG gab ihm Recht. Eine unmittelbare Benachteiligung liege nicht vor, da die deutsche Sprache unabhängig von der Nationalität beherrscht werden könne. Auch eine mittelbare Benachteiligung liege nicht vor. Jedenfalls sei diese angemessen und erforderlich.

BAG vom 28.01.2010, 2 AZR 764/08

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Die meisten Wohnungsmietverträge enthalten eine Klausel, dass der Mieter für Beschädigungen durch Dritte wie für eigene Handlungen haftet. Eine solche Klausel ist zweifelhaft.

Das Amtsgericht Düren hat im Urteil vom 28.04.2010 die Sachbeschädigungsklage des Vermieters abgewiesen. Die Mieterin hatte ein Fest veranstaltet, zu dem u.a. zwei Gäste erschienen, die später die Klingel und einen Rollladen beschädigten.

Eine Haftung der Mieterin wurde mit dem Argument abgelehnt, dass sie diese Gäste nach einem Streit hinausgeworfen hatte. Dass sie anschließend das Haus beschädigten, sei ihr nicht mehr zuzuordnen. Die Gäste hätten sicher nicht mehr mit Wissen und Wollen der Mieterin dort aufgehalten.

Die oben beschriebene Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Sie beinhalte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Denn der Mieter müsste sich bei schlechtmöglichster Auslegung auch solch Verhalten der Gäste zurechnen lassen, die sich nicht mit ihrem Willen im Haus aufhalten.

Es ist im Einzelfall also fraglich, ob man aufgrund dieser Klausel Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen kann. Man muss jeweils den einzelnen Sachverhalt genau betrachten.

AG Düren WM 2010, 292f.

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Der Mieter haftet nicht für abgebrochenen Schlüssel. So sieht es jedenfalls das Amtsgericht Halle-Saalkreis. Ein Haustür- oder Wohnungsschlüssel wird dem Mieter regelmäßig mitvermieter. Ihn treffen – wie bei allen anderen Teilen der Mietsache auch – vertraglichen Obhutspflichten. Er muss pfleglich mit den Sachen des Vermieters umgehen.

Bricht ein Schlüssel ab, so spricht dies allerding nicht automatisch für ein unvorsichtiges Handeln des Mieters. Vielmehr spreche eine Lebenserfahrung dafür, dass Materialermüdung vorliege.

Amtsgericht Halle-Saalkreis vom 18.03.2010, 93 C 199/08

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In diversen Entscheidungen – nicht nur im Wohnraummietrecht – hat sich der BGH als Grenze auf einen Schwellenwert von 10% festgelegt. Beispielsweise bei der Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Flächenabweichung, worüber wir bereits berichtet haben. In seiner Entscheidung vom 29.04.2009 hat er darüber hinaus entschieden, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB darstellt. Nur wenn die Abweichung geringen sei, müsse der Mieter nachweisen, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sei.

Wie der BGH auf die 10%-Grenze kommt, bleibt sein Geheimnis. Richter am BGH a.D. Dr. Beyer stellt sich dieser Frage ausführlich in seinem Aktikel in NJW 2010, S. 1025. Fakt ist, dass dieser Wert in der Praxis bei der Gestaltung von Mietverträge in jedem Fall berücksichtig werden muss.

BGH vom vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08

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In vielen Fällen ist entscheidend, ob es sich um einen AGB-Vertrag handelt oder nicht. § 305 Abs. I BGB:

“Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.”

Zur Frage, wann eine Vertragsbedingung “gestellt” ist, hat der BGH kürzlich ein wichtiges Urteil getroffen.

Ausgangslage war ein PkW Verkauf zwischen zwei Privatpersonen. Dieser enthielt u.a. eine Klausel über einen Haftungsauschluss, der nach AGB-Recht nicht wirksam gewesen wäre, in einem Individualvertrag hingegen schon. Es kam also darauf an, ob die eine Vertragspartei der anderen die Vertragsbedingungen “gestellt” hatte.

Nicht entscheidend ist, wer die Vertragsbedingungen entworfen hat. Dies kann auch ein Dritter sein.

Nach ausführlicher Stellungnahme zur Rechtslage kommt der BGH zum Ergebnis, dass ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht vorliegt, wenn zwischen den Vertragsparteien ein offener Austausch über die verwendeten Klauseln stattfindet. Erforderlich sei daher insbesondere, dass die tatsächliche Möglichkeit bestanden hat, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen.

Was sich in der Theorie so einfach anhört, dürfte in vielen Fällen jedoch erhebliche Nachweisproblem im Prozess mit sich bringen.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 67/09

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Nach § 29 WEG besteht der Beirat einer WEG grundsätzlich aus 3 Mitgliedern:

“(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.”

Werden in der Wohnungseigentümerversammlung nur zwei Beiratsmitglieder bestellt, so ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber von jedem Mitglied der WEG anfechtbar. Die Bestellung von nur zwei Beiratsmitgliedern entspricht nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. So der BGH.

BGH vom 05.02.2010, V ZR 126/09

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Makler können das Prinzip das im Maklerrecht geltenden erfolgsabhängigen Vermittlung/Nachweis nicht dadurch umgehen, dass sie vom Kunden für die Übermittlung einer Liste eine sogenannte erfolgsunabhängige Service-Gebühr verlangen. Jedenfalls im Bereich des WoVermittG entsteht ein Provisionsanspruch nur dann, wenn der Makler den tatsächlich abgeschlossenen Vertrag vermittelt oder nachgewiesen hat.

Im neuen BGH Fall hatte der Makler dem Kunden lediglich eine individuelle Liste potentiell interessanter Wohnungen zukommen lassen und bereits hierfür eine Service-Gebühr verlangt. Diese kann der Kunde nun zurückverlagen. Der BGH führt aus:

“Außer einem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen ver- einbart oder angenommen werden. Dieser Vorschrift handelt die Beklagte zuwider, wenn sie ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges “Service-Entgelt” für die Zurverfügungstellung der fraglichen Objektlisten von ihren Vertragspartnern fordert.”

Das dedeutet, dass das Übersenden der Liste zwar ein zulässiger Nachweis war, ein Provisionsanspruch allerdings erst dann entstehen kann, wenn ein Vertrag abgeschlossen wird.

BGH vom 15.04.2010, III ZR 153/09

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Hat sich ein Bürgen für die Werklohnforderung im Rahmen eines Bauvorhabens verbürgt, haftet er nicht für Forderungen, die aus Nachträge entstehen. Hierfür haftet er nur, wenn die Bürgschaftserklärung diese ausdrücklich umfasst. Dies hat der BGH mit Urteil vom 15.12.2009 entschieden und damit einer in der Literatur verbreiteten Auffassung wiedersprochen, die annahm, der Bürge müsse damit rechnen, dass Nachträge vereinbart und diese ebenso von ihm abgesichert seien müssten.

BGH vom 15.12.2009, XI ZR 107/08

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Bereits in diesem Beitrag hatte ich über die Umlagefähigkeit von Hausverwaltungskosten im Gewerbemietrecht berichtet. Der Bundesgerichthof hat seine Rechtsprechung hier fortgesetzt und mit Entscheidung vom 24.02.2010 festgestellt, dass “Verwaltungskosten” auch im Formularmietvertrag auf den Gewerbemieter umgelegt werden dürfen, wenn keine Angaben zur Höhe erfolgen.

Mietern dürfte zu raten sein, eine Begrenzung der Kosten nach oben zu vereinbaren, um eine permanente Steigerung zu verhindern.

BGH vom 24.02.2010, XII ZR 69/08

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Nach eine Urteil des Landgerichts Aachen stellt die Belastung des mieters mit überflüssigen Kosten eine Vertragsverletzung dar, die nach § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Im Fall ging es um Kosten der Müllbeseitigung. Der Mieter machte geltend, dass die Müllcontainer überdimensioniert seien und folglich regelmäßig nicht ausgelastet waren. Die zusätzlichen Kosten wollte er nicht zahlen. Das Landgericht gab ihm Recht. Weisen Mieter Vermieter darauf hin, dass Müllcontainer zu groß für das Müllaufkommen sind, so sollte dies stichprobenartig überprüft und ggf. eine kleinere Tonne bestellt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten für den Mieter günstig zu halten und überflüssige Kosten zu vermeiden.

Landgericht Aachen vom 08.08.2008, 6 S 87/08

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Auf der Seite der Legal Tribune online ist mein neuester Artikel zu Schönheitsreparaturen und dem aktuellen Urteil des BGH hierzu veröffentlicht worden. In Absprache mit dem Verlag verweise ich auf die Portalseite der Legal Tribune.

Im aktuellen Fall hat der BGH eine weitere Klausel “gekippt”. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen ist unwirksam. Es liegt ein Verstoß gegen  § 307 Abs. 1 BGB vor. Dem Mieter dürfe nicht die Möglichkeit genommen werde, Schönheitsreparaturen eigenständig auszuführen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09

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Die Formulierung “ausführen zu lassen” vermittle den Eindruck, die Arbeiten müssten durch einen Fachhandwerker ausgeführt werden. Dem Mieter darf nicht die Möglichkeit genommen werden, Schönheitsreparaturen selbst oder mithilfe von Freunden und Bekannten auszuführen.

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Das Kammergericht hat folgende Klausel in einem Formularmietvertrag gegenüber einem Gewerbemieter für wirksam gehalten:

“Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene  oder rechtskräftig bestätigte mietminderung darf der mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich ein Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt.”

Der Gewerbemieter muss in einem solchen Fall gleichzeitig mit der Minderung hinterlegen. Dies sichert den Vermieter wirkungsvoll für den Insolvenzfall ab. Bei Wohnraummietverträge wäre eine solche Vereinbarung wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht wirksam.

Kammergericht vom 16.03.2009, 8 U 112/09

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Nach § 569 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Grund fr eine fristlose Kündigung im Kündigungsschreiben zu nennen:

“(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.”

Tut er dies nicht, so ist die Kündigung unwirksam. Die Anforderungen hieran sind jedoch im Falle von Zahlungsverzug nicht zu hoch anzusetzen. In einfachen Fällen hat der BGH bereits in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass es ausreichend sei, wenn Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angegeben und der Gesamtrückstand beziffert sei.

Nach der neuen Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 gilt dies auch dann, wenn der Vermieter die Kündigung auf frühere Rückstände stützt. (Im Fall waren es Minderungsbeträge über 2 Jahre.) Denn Sinn und Zweck von § 569 Abs. IV BGB sei, dass der Mieter erkennen könne, auf welchem Grund oder Verhalten die fristlose Kündigung gestützt wird. Nur so kann dieser entscheiden, ob eine Verteidigung Erfolg haben kann.

BGH vom 12.05.2010

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Eigentlich wollte ich nichts über die “Sommer unseres Lebens”-Entscheidung des BGH schreiben. Das haben andere zu genüge getan. Daher fasse ich nur kurz zusammen, was man beim Betreiben eines dratlosen Netzwerkes (W-Lan) beachten sollte.

1. Der Zugang zu einem W-Lan sollte auf jeden Fall gesichert werden. Je sicherer, desdo besser. Ob nun WPA2, Mac-Adressen-Filter u.ä. konkret erforderlich sind, hat der BGH nicht entschieden. Es kommt auf die allgemein erforderlichen Sicherheitseinstellungen im Zeitpunkt des Erwerbs des Routers an. Wer seinen Router also schon  jahrelang in Betrieb hat, dem wird weniger abverlangt, als dem, der ein neues Gerät erwirbt.

2. Der BGH verlangt allerdings, dass man es nicht bei den Standarteinstellungen beläßt, sondern das Netzwerk jedenfalls mit einem ausreichend langem Passwort absichert. Offene W-Lan’s sind daher nicht zu empfehlen.

3. Kommt es aufgrund unzureichender Sicherheitsmaßnahmen zum Zugriff eines Dritten auf das Netzwerk und dadurch zu einer Urheberrechtsverletzung von dem Telefonanschluss des Anschlussinhabers, so haftet dieser jedenfalls auf Unterlassung, wenn er darlegen kann, dass er selbst die Verletzungshandlung nicht begangen haben kann. Der Unterlassungsanspruch richtet sich aber nur gegen die Möglichkeit, fremden Dritten Zugang zu seinem Internetanschluss durch unzureichende Sicherung zu gewähren.

4. Bedauerlicher Weise hat der BGH – anders als es in der Presseerklärung anklang – keine Entscheidung zur Anwendung von § 97 a UrhG getroffen. Es bleibt daher unsicher, ob zur das einfache Anbieten eines Songs die Abmahnkosten auf 100,00 € zu deckeln sind. Hier hat der BGH verpasst Rechtssicherheit zu schaffen.

Fazit: Jeder W-Lan Betreiber sollte überprüfen, ob sein Netzwerk ausreichend gegen Zugriffe Dritter gesichert ist. Und wenn man nicht zu hause – z.B. wie im Urlaub in BGH-Fall – kann man den Router auch bedenkenlos ausschalten.

Die Entscheidung wird jedenfalls dazu führen, dass viele auf Abmahnungen spezialisierte Kanzleien ihre Musterschreiben anpassen müssen. Denn der BGH hat ausdrücklich festgestellt, dass die Halzband-Entscheidung (Haftung bei unzureichendem Schutz von ebay-Kontodaten) auf diese Fallgruppe keine Anwendung findet. Diese Entscheidung wird besonders gerne in den formularhaftigen Schreiben zitiert.

Urheberrechtliche Abmahnungen bleiben ein Massengeschäft, was dazu führt, dass es immer wieder zu formellen Fehlern kommt. Man darf gespannt sein, wie die Entwicklung in diesem Bereich weitergeht. Wer mehr zu der Entscheidung wissen möchte, kann gerne unter diesem Link den Volltext studieren.

BGH vom 12.05.2010, I ZR 121/08

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Manchmal sind Gerichtsentscheidungen so skurril, dass man einfach darüber schreiben muss. Ein besonders ergiebiges Feld für solche Fälle sind Mietminderungen. so kam es dazu, dass das Landgericht Berlin über einen “Stepinkler” zu entscheiden hatte.

Ein Mieter minderte seine Miete, weil er in seinem Wohnzimmer deutlich Sanitärgeräusche des Nachbarn hören konnte. Der eingesetzte Sachverständige war zwar der Ansicht, dass man nicht alle Geräusche aus der Nebenwohnung hören konne, jedenfalls seien aber Geräusche wahrnehmbar, wenn der Nachbar im Stehen uriniere. Das Landgericht stufte diese Geräusche als unangenehm ein und billigte dem Mieter eine Minderung von 10% zu.Viel interessanter wäre  auch noch die Frage gewesen, ob dem Vermieter gegen den stepinkelnden Nachbarn ein Unterlassungsanspruch zugestanden hätte.

Landgericht Berlin vom 20.04.2009, 67 S 335/08

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Statt einer Urteilsbesprechung gibt es ausnahmsweise nur einen Link zu einer solchen. Mein Beitrag zum Urteil des BGH  zur Begründung einer Mieterhöhung mit “Typengutachten” ist Heute von der legal Tribune veröffentlicht worden. Nach Absprache mit dem Verlag stelle ich hier nur einen Link zu dem Artikel ein:

Legal Tribune online vom 07.06.2010

BGH vom 19.05.2010, VIII ZR 122/09

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Hat eine Mietwohnung einen Mangel, so muss der Vermieter diesen auf Aufforderung des Mieters beseitigen. Mieter ist anzuraten, die Mängelanzeigen immer schriftlich – am besten mit Zustellungsnachweis – an den Vermieter zu senden. Dies ist in Prozessen ein ständiger Streitgegenstand.

Doch was geschieht, wenn die Vermieterin willens ist, die Mängel zu beseitigen, der Mieter sich jedoch unkooperativ zeigt? Vermieter versuchen häufig, telefonisch Besichtigungstermine zur Mangelaufnahme oder Schadensbeseitigung zu vereinbaren. Wird der Mieter nicht erreicht, so wird ihm eine Telefonnummer einer Firma übersendet, mit der Bitte, sich mit dieser in Verbindung zu setzen. Im Prozess ist dann häufig streitig, ob der Mieter hierdurch in Annahmeverzug (§ 193 BGB) gekommen ist.

Das Landgericht Berlin hat hierzu eine Entscheidung getroffen, die von Vermietern berücksichtigt werden sollt. Demnach ist der Mieter nicht von sich aus verpflichtet, Termine zur Besichtigung des Mangel anzubieten (oder gar einen solchen selbständig zu vereinbaren). Vielmehr obliegt es dem Vermieter, von seinem Besichtigungsrecht unter Mitteilung von konkreten Terminen Gebrauch zu machen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter bei einer Mängelanzeige in Zweifelsfällen dem Mieter schriftlich drei Terminsvorschläge unterbreiten und gleichzeitig die Möglichkeit geben sollten, eigene Termine vorzuschlagen. Hierzu darf eine angemessene Frist gesetzt werden. An dieser Stelle sollte besonders sorgfältig vorgegangen werden, um Prozessrisiken zu vermeiden.

Versäumt es der Mieter sich auf dieses Schreiben zu melden, so kommt er nach der Entscheidung des Landgerichts in Annahmeverzug, mit der Folge, dass er die Miete nicht mehr mindern kann.

Landgericht Berlin vom 24.11.2009, 63 S 55/09

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Der Kollege Dr. Lützenkirchen anlaysiert in seinem Beitrag im Beck-Blog ineressante mietrechtliche Aspekte die durch den Rücktritt unseres Bundespräsidenten entstehen. Ob Frau Merkel den Blog wohl regelmäßig verfolgt? Vermutlich nicht. Der Artikel ist trotzdem recht amüsant und daher lesenswert, auch wenn der Verfasser – wie sich aus den Kommentaren ergibt – vermutlich von falschen Fakten ausgegangen ist.

Beck-Blog

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Wer in einem Rechtstreit gewinnt bekommt ein Urteil – in Fachkreisen auch “Titel” genannt. Mit diesem kann dann vollstreckt werden. (Gerichtsvollzieher, Kontenpfändung) Ein in den letzten Jahren aufkommendes Geschäftsmodell ist anscheinend der Titel-Verkauf. Im Internet gibt es verschiedene Börsen, die eine Vermittlung von Titelverkäufen anbieten.

Das LG Köln hatte sich kürzlich mit der Datenschutzrechtlichen Zulässigkeit solcher “Titel-Börsen” beschäftigt. Hintergrund ist, dass die hinter der Börse stehende Unternehmerin auf Anfrage und Zahlung einer Schutzgebühr von 2 € Informationen über den jeweiligen Schuldner des Titels übermittelt. Hiergeben wollte die Schuldnerin wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts vorgehen und verlangte Unterlassung. Die Kölner Richter entschieden, dass ein Anspruch aus §§ 823, 1004, Abs. I BGB i.V.m. § 4 BDSG nicht bestehe. Das Angebot sei auf ein Minumum an Daten reduziert und der Zugriff sei nur einem festgelegten Empfängerkreis möglich.

Ob dieses Geschäftsmodell eine Zukunft haben wird?

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Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Mietverträge enthalten häufig eine sogenannte “doppelte Schriftformklausel”, z.B. diese:

“Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Das Erfordernis der Schriftform kann nur durch eine schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien aufgehoben werden.”

In Gewerbemietverträge dürften solche Klauseln nach einer Entscheidung des BGH wirksam sein, soweit es sich im einen Individualvertrag zwischen Kaufleuten handelt. Für den Bereich der AGB-Mietverträge im Wohnraummietrecht hat das OLG Rostock hingegen entschieden, dass eine solche “doppelte Schriftformklausel” gegen § 307 BGB verstößt und daher unwirksam ist. Sie benachteilige den Vertragspartner und sei intransparent. Leitbild des BGB sei § 305b BGB, der der Individualabrede zwischen den Vertragsparteien den Vorrang gebe. Bei Verwendung einer solchen Klausel könne der Vertragspartner fälschlicherweise davon ausgehen, dass eine mündliche Abrede unwirksam sei und dadurch in der Durchsetzung seiner Rechte benachteiligt werden.

BGH vom 17.09.2009, I ZR 43/07, OLG Rostock vom 19.05.2009, 3 U 16/09

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Ein hamburger Formularmietvertrag enthielt folgende Regelung:

“Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 130 € (bzw. 150 €) zzgl. 16 % MwSt. – insgesamt … € …”

Das Landgericht Hamburg hat über die Zulässigkeit dieser Mietvertragsausfertigungsgebühr zu entscheiden gehabt. Ergebnis:

“Die Vereinbarung einer sog. Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie im gesetzlichen Leitbild nicht vorgesehen ist. (Leitsatz)”

In der Begründung verweist das Gericht auf § 307 II Nr. 1 BGB. Die Mietvertragsausfertigungsgebühr stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Das Ausfertigen eine Formularmietvertrages darf nach dieser Rechtsauffassung – egal wie aufwendig  es auch sein mag – nicht kostenpflichtig sein. Mieter können diese Zahlung verweigern. Dies gilt jedenfalls für Wohnraummietverhältnisse.

Landgericht Hamburg vom 05.03.2009, 307 S 144/08

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Auch in der heutigen Zeit sind viele Mietshäuser noch mit Trinkwasserrohren aus Blei ausgestattet. Die hierdurch messbare Bleikonzentrationen im Trinkwasser kann die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwerte deutlich überschreiten. Grenzwerte bestehen wie folgt:

bis zum 30.11.2003: 40 μg/l
bis zum 30.11.2013: 25 μg/l
ab 1.12.2013: 10 μg/l

Bei deutlicher Überschreitung dieser Grenzwerte liegt ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vor. Dieser gibt dem Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des mangels (Austausch der Rohre) sowie die Möglichkeit zur Mietminderung. Welche Höhe hier angemessen ist, ist in der Rechtsprechung nicht eindeutig geklärt. Das OLG Köln hat im Jahr 1992 eine Mietminderung in Höhe von 5 % für ein Gewerbemietverhältnis (Büroräume) für angemessen erachtet. Da zu diesem Zeitpunkt jedoch noch niedrigere Grenzwerte gehalten werden nach meiner Auffassung bei einem Mietverhältnis zum heutigen Zeitpunkt höherer Minderungen berechtigt. 10-15 % scheinen angemessen zu sein. Immerhin müssen die Mieter sich bis zum Austausch der Bleirohre mit Trinkwasser aus dem Supermarkt versorgen, um Gesundheitsschädigungen vorzubeugen.

Der Bleigehalt im Trinkwasser kann durch private Institute oder beispielsweise durch die Stiftung Warentest durchgeführt werden.

OLG Köln vom 30.04.1991, 22 U 277/90
Amtsgericht Schöneberg vom 10.12.1990, 8 C 426/89

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Die Grunderwerbssteuer ist in den Augen von Investoren ein Ärgernis. In Berlin liegt der Steuersatz seit 2007 bei rekordverdächtigen 4,5 %. Jetzt wollen andere Bundesländer nachziehen. Die FAZ berichtet, dass neben Sachsen-Anhalt (von 3,5 % auf 4,5 %) und Hamburg (ebenfalls 4,5 % seit 2009) auch Brandenburg eine deutliche Erhöhung plant: Von derzeit 3,5 % auf 5 %.

in dem Artikel schlägt der Kollege Müller zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer als Lösungsmodell den sogenannten “Share Deal” vor. Dieser dürfte sich allerdings nur für wenige (Groß-) Projekte eignen.

FAZ Artikel “Ärgernis Grunderwerbsteuer” vom 13.05.2010

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In Zeiten der Energiesparverordnung stellt sich die Frage, ob seitliche Giebelwände mit einer Isolierschicht versehen werden können, wenn diese – bei einer Grenzbebauung – in das Nachbargrundstück hineinragen würde. Der Bundesgerichtshof hatte in letzter Zeit hierzu einige waghalsige Konstruktionen verabschiedet.

Das Land Berlin hat jetzt in § 16a des Berliner Nachbarrechtsgesetzes eine solche Überbauung grundsätzlich ermöglicht. Man darf also im Normalfall das Nachbargrundstück mit einer Wärmeisolierung überbauen. Der Nachbar muss das dulden.

Ihm ist zum Ausgleich eine so genannte Überbaurente zu zahlen. Sie berechnet sich nach dem anteiligen Verkehrswert.

Die Überbauung wird rückgängig zu machen sein, wenn und soweit der Nachbar ein Gebäude an den Giebel anbauen will. Dann erledigt sich in diesem Bereich allerdings auch die Frage der Wärmeisolierung.

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Die meisten Mietverträge enthalten sie: Die beliebte Kleinreparaturklausel. Doch wann ist sie wirksam vereinbart?

Die Rechtsprechung hälte eine solche Formularklausel für zulässig, wenn dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, Kosten für kleinere Reparaturen unabhängig von einem Verschulden zu tragen. Der Mieter müsste dann Reparaturen tragen, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch aufgetreten sind. Da grundsätzlich für den Erhalt der Mietsache der Vermieter verantwortlich ist, sind dem durch die Rechtsprechung folgende Grenzen gesetzt worden:

1) Die Klausel darf sich nur auf die Teile der Mietwohnung beziehen, auf die der Mieter direkten und häufigen Zugriff nimmt.

2) Die Kostenbeteiligung darf pro Reparatur den Höchstbetrag von 80,– bis 100,– € nicht überschreiten.

3) Es muss eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbeteiligung vereinbart werden. Als Faustregel kann man von einem Maximalwert von nicht mehr als eine Nettokaltmiete pro Jahr ausgehen.

Wenn diese Voraussetzungen eingehalten werden, ist die Klausel nach derzeitigem Rechtsstand wirksam. (Stand Mai 2010) Eine andere Einzelfallfrage ist immer, ob der Teil der Mietsache, für den der Vermieter eine Beteiligung fordert tatsächlich dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegt. Dies kann im Einzelfall sehr streitig sein.

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Die Gemeinde kann aus polizeirechtlichen Gründen (Vermeidung der Störung der öffentlichen Sicherheit) die Räumung eines Mieters unterlaufen, indem sie ihn per Verwaltungsakt wieder in die Wohnung einweist. In diesem Falle nutzt dem Vermieter auch der Räumungstitel nichts.

Allerdings darf dies nur geschehen, wenn ein so genannter polizeilicher Notstand besteht, das heißt überhaupt keine andere Lösungsmöglichkeit. In Berlin wird das im Allgemeinen nicht vorkommen, weil es Obdachlosenheime und sonstige Unterbringungs¬möglichkeiten gibt.

Im Fall des OVG Lüneburg vom 14.12.2009 (11 ME 316/09) ging es um einen psychisch labilen Menschen, der nach den ärztlichen Attesten durch die Räumung stark gesundheitlich geschädigt worden wäre. Es gab keine andere Lösung, weil ja gerade die Vertreibung aus dem gewohnten Umfeld die Belastung dargestellt hätte. Zumal er mit seiner Mutter zusammenlebte und auch diese Verbindung nicht gefährdet werden durfte.

Das OVG Lüneburg hat den Mieter zunächst für weitere zwei Monate in die Wohnung eingewiesen. In der Zeit müsse er sich um eine Lösung bemühen. Hinzu kam, dass es sich um ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen handelte. Bei einem privaten Vermieter wäre das Gericht vermutlich vorsichtiger.

Wenn eine Einweisung droht, muss man rechtzeitig Rechtsmittel einlegen. Eigentlich sollten diese Fälle abwendbar sein.

OVG Lüneburg vom 14.12.2009, 11 ME 316/09

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