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Verbraucher sollen nach § 17 Abs. 2a BerukG die Möglichkeit haben, sich mindestens 14 Tage mit den Vertragsentwürfen des Notars auseinanderzusetzen, wenn es sich bei der anderen PArtei um einen Unternehmer handelt. Dies wurde in der Vergangenheit insbesondere bei “Schrottimmobilien”, “Mitternachtsnotaren” und zwielichtigen Vertrieben anders gehandhabt.

Für Notare, die sich hierzu hinreißen ließen, könnte dies ein böses Nachspiel haben. Der BGH hat entschieden, dass auf die 14-Tage-Frist nur in äußerst eng begrenzten Fällen verzichtet werden kann. Selbst wenn der Verbraucher die schnelle Beurkundung ausdrücklich wünscht, darf der Notar dem nicht nachgeben. Anderenfalls trifft ihn möglicherweise die Haftung.

BGH vom 07.02.2013, III ZR 121/12

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Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Abrechnungsanspruch, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Erfüllt der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter die Abrechnung nicht selbst erstellen. In der Regel fehlen im auch bereits die Daten.

Ist die Abrechnung hingegen falsch, kann der Mieter eine eigene Abrechnung erstellen und ggf. auch ein Guthaben einklagen. Nach einer neuen Entscheidung des BGH kann er in diesem Fall auch die Vorauszahlungen entsprechen seiner Abrechnung herabsetzen.

BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12

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Eine GbR muss mindestens aus zwei Personen bestehen. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung einer Gesellschaft als Eigentümerin naturgemäß deren Existenz zu prüfen. Unbeachtlich ist nach Auffassung des OLG Frankfurt, wenn einer der Gesellschafter einen Kapitalanteil von “Null” besitzt.

Das Gesetz sieht keine Mindesthöhe für eine Kapitalbeteiligung vor. Daher ist prinzipiell auch eine Beteiligung 100% zu 0% möglich. Die Gesellschaft musste daher als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden. Häfig handelt es sich um steuerliche Gründe, die eine solche Konstruktion begründen.

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Bisher war es ständige Rechtsprechung, dass Mietrückstände nur eingeklagt werden können, wenn für jeden einzelnen Monat der konkrete Rückstand angegeben wird. Die sogenannte Saldo-Klage wurde regelmäßig als unzulässig abgewiesen.

Eine ganz neue Sichtweise vertritt hierzu der BGH in einem erstaunlichen Urteil vom 09.01.2013. Wenn der Vermieter einen festen Zeitraum angibt, für die er alle Mietrückstände geltend macht und dem er sämtliche Zahlungen des Mieters für eben diesen Zeitraum betragsmäßig gegenüberstellt, kann er den sich daraus ergebenden Minus-Saldo geltend machen. Er muss dann nicht ausrechnen, für welchen Monat genau welcher Rückstand besteht.

Das ist eine große Erleichterung in der Praxis und eine wirkliche Neuerung. Es ist nämlich oft schwierig, bei Teilzahlungen, Raten etc. genau auszurechnen, welcher Betrag eigentlich für welchen Monat geschuldet wird. Hierüber kann man auch durchaus geteilter Meinung sein.

Nunmehr also ist es möglich, beispielsweise für ein bestimmtes Kalenderjahr alle fällig gewordenen Mieten zu addieren und dem die sämtlichen für diesen Zeitraum geleisteten Zahlungen des Mieters gegenüberzustellen. Der Zinsantrag wäre dann wohl erst mit Ende des Jahres bzw. Anfang Dezember möglich.

Ein wenig beißt sich diese Rechtsprechung noch mit der Tatsache, dass Betriebskostenvorauszahlungen im darauffolgenden Jahr nicht mehr geltend gemacht werden können. Insofern muss man vielleicht noch die Zahlungen auf die Netto-Mieten reduzieren. Hierzu wird es noch weitere Entwicklungen geben.

Im Einzelnen müssen die praktischen Auswirkungen dieser Rechtsprechung noch abgewartet werden. Das Urteil ist sicher richtig und wird in der Zukunft manche Erleichterung bringen.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Der Vermieter darf im Wohnraummietrecht grundsätzlich nur eine Mietsicherheit in Höhe von maximal drei Nettomieten verlangen. Dies gilt auch für eine Mietbürgschaft. Ausnahmen sind selten und werden in der Regel als Umgehungen für unwirksam erachtet.

Der BGH hat am 10.04.2013 eine solche Ausnahme bestätigt. Eine Mietsicherheit darf höher sein, wenn sie nachträglich vereinbart wird und zur Abwendung einer Kündigung /Räumung erfolgt. Im Fall drohte die Vermieterin mit einer berechtigten Kündigung wegen Mietrückständen. Der Mieter wollte das Mietverhältnis fortführen. Man einigte sich darauf, dass die Rückstände aus der geleisteten Mietkaution beglichen werden sollen und i.ü. einen neue (unbegrenzte) Mietbürgschaft eines Dritten gestellt werden würde. Es kam wie es kommen musste, der Mieter blieb auch in der Folge die Mieten schuldig und die Vermieterin verlangte einen hohen vierstelligen Betrag vom Bürgen – der sich hiergegen bis zum BGH wehrte.

Mit seinem auf § 551 BGB gestützten Argument konnte er nicht durchdringen. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats findet diese Vorschrift, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Ein solches Vorgehen bietet sich für Vermieter an, wenn grundsätzlich Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht und der Bürge solvent erscheint.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Die Möglichkeit einer Teilgewerblichen Nutzung ist immer wieder Streitgegenstand zwischen Mieter und Vermieter. 2008 hatte der BGH entschieden, dass der Mieter (in diesem Fall ein Makler) einen Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzung haben kann, wenn diese nicht über die Maßen nach Außen in Erscheiniung trete.

In seiner aktuellen Entscheidung vom 10.04.2013 hat der BGH diese Rechtsprechung präzisiert. Im Fall ging es um einen Mieter, der in der Mietwohnung Kindern Musikunterricht gab. Die Vermieterin kündigte daraufhin. Bei dem vorliegenden Umfang (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler) ging der BGH davon aus, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzungsgenehmigung mehr bestand. Die Kündigung war wirksam.  Mieter, die ähnliches vorhaben, sollten sich dies im Mietvertrag zusichern lassen.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12

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Der XII. Zivilsenat des BGH hat eine Entscheidung des Kammergerichts zur Frage des Erwerbs einer Kautionsfordeurng durch einen Grundstückserwerber im Gewerbemietrecht gehalten. § 566 BGB gilt auch im Gewerbemietrecht (Verweise in § 578 BGB). Die Forderung des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution ist nach BGH als mietrechtlich zu qualifizieren.

Von § 566 BGB sind naturgemäß nur solche Ansprüche umfasst, die in der Person des Veräußerers entstanden und fällig sind.

BGH vom 25.07.2012, XII ZR 22/11

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Manchmal sind Urteile deshalb so interessant, weil die Lebenssachverhalte, die sie betreffen, einem tägtäglich begegnen.

Das LG Köln hatte über eine AGB-Klausel eines Erlebnisbadbetreibers zu entscheiden, in dem geregelt war, dass der Besucher beim Verlust seines “Chip” (mit Wertfunktion) eine pauschale Strafe von 50,00 € zahlen müsse. Ähnliche Regelungen gibt es bei Parkhausbetreibern, Fitnessstudiobetreibern und anderen Anbietern, bei denen eine Karte oder ein Chip eine Bedeutung für den Zugang oder eine Zahlfunktion hat.

Das Landgericht hat die Klausel für unwirksam erachtet. Es hat ausgeführt:

“Die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene verschuldensunabhängige Haftung von Besuchern eines Freizeitbades für den Verlust eines ihnen überlassenen elektronischen Eintrittsmediums mit Kreditfunktion (“Chip” oder “Coin”) ist mit den Grundgedanken des gesetzlichen Schadensersatzrechts nicht zu vereinbaren und verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.”

Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass die Pauschale den nach normalem Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteige. Dies sei schadensrechtlich nicht hinzunehmen. Begründung:

“Hiervon ist auszugehen, wenn die Schadensersatzpauschale der Höhe nach dem maximal aufbuchbaren Betrag (Kreditlimit) entspricht; denn es widerspricht jeder Lebenserfahrung, dass Kunden regelmäßig Leistungen bis zum maximal möglichen Betrag in Anspruch nehmen.”

Diese (richtige) Entscheidung dürfte auch auf viele Andere Klauseln zutreffen. Auch bei einem Parkplatzticket, bei dem die Tagespauschale oft zwischen 5-20 € liegt, liegt es außerhalb jeder Lebenswahrscheinlichkeit, dass ein Schaden von 50,00 € entsteht. Von wem die Zahlung einer solchen Pauschale verlangt wird, sollte prüfen, ob er sie nicht zurück verlangen oder gar von Anfang an verweigern kann.

Landgericht Köln vom 13.06.2012, 26 O 410/11

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Ausnahmesweise hat dieser Beitrag kein Bezug zum Immobilienrecht.

Die Entscheidung, dass die Bezeichnung als “Parkplatzschwein” nach Auffassung des AG Rostock keine Beleidigung sein soll, hat mich schon schmunzeln lassen. Begründet wird dies damit, dass es lediglich um die Äußerung einer Kritik im Verhalten bei der Parkplatzsuche (Falschparker) ging.

Das “Wegelagerer” oder “Oberförster” als Bezeichnung für einen Polizisten keine Beleidigung sein soll, kann man vielleicht noch begründen. Nach einer Entscheidung des AG Augsburg soll dies sogar für “Bulle” gelten. Spätestens wenn ein “-schwein” hinzukommt, sollte die Lage jedoch klar sein. Eine reine Tatsächenbeschreibung sieht anders aus.

AG Rostock vom 11.07.2012, 46 C 186/12

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Es kommt vor, dass ein Testierender sich noch nicht sicher ist, welche Person er als Testamentsvollstrecker einsetzen möchte. In diesem Fall ist es zulässig, dass er die Benennung des Testamentsvollstreckers einer dritten Person überlässt.

Der beurkundende Notar selbst darf dies jedoch nicht sein. Der BGH hat eine entsprechende Klausel in einem notariellen Testament für unwirksam erklärt. Es liege ein Verstoß gegen § 7 Nr. 1 Beurkundungsgesetz vor. Die Möglichkeit einen Testamentsvollstrecker zu benennen stelle sich als rechtlichen Vorteil für den Notar dar.

BGH vom 10.10.2012, IV ZB 14/12

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Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahme durchführt, obwohl nicht alle Mieter diesen zugestimmt haben, setzts sich stets der Gefahr einer einstweiligen Verfügung durch einen Mieter aus. Das dies nicht erst bei Beginn der Baumaßnahmen, sondern bereits nach der Ankündigung der Arbeiten drohen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin hatte angekündigt, Außenbalkone u.a. auch an der vom Antragssteller bewohnten Wohnug anzubringen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung hiergegen, obwohl noch nicht einmal Bauvorbereitungsmaßnahmen getroffen worden waren. Zu Recht, wie das Beschwerdegericht entschied:

“Dass die Antragsgegnerin die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme bislang lediglich angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in einem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. [...] Dass die angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin bislang nicht umgesetzt worden sind, ändert an der berechtigten Besorgnis des Antragstellers ebensowenig wie die im Rahmen der Beschwerde abgegebene Erklärung der Antragsgegnerin, von den beabsichtigten Maßnahmen zwischenzeitlich Abstand genommen haben.”

Vermieter können diesem Risiko nur dann entgehen, wenn sie im Ankündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass ohne Mieterzustimmung keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Anderenfalls bietet sich ein sofortiges Anerkenntnis an, um die Kosten dem Mieter auferlegen zu lassen.

LG Berlin vom 01.03.2013, 63 T 29/13

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In unübersichtlichen Mietverhältnissen (Zahlungseingänge betreffend) ist es häufig sehr schwierig, festzustellen, wie sich der Mietrückstand zusammensetzt. Unstreitig ist allerdings oft die Summe der Gesamtforderung und die Gesamtzahlungen des Mieters und der daraus resultierende Saldo. Bisher verlangten die berliner Gerichte eine genaue Aufschlüsselung, aus welchen Monaten die Einzelforderungen stammten.

Wer einmal versucht hat, ein Mietkonto mit komplizierten Buchungen und Verrechnungen versucht hat zu verstehen, versteht, dass dies insbesondere auch den mit der Eintreibung der Forderung betrauten Rechtsanwalt an den Rande der Verzweifelung bringen kann.

Der BGH hat hier ein wenig die Schärfe herausgenommen und sog. Saldoklagen im Mietrecht für grundsätzlich zulässig erachtet. Im Fall machte der Vermieter Jahressalden geltend. Wie die eingegangenen Zahlungen des Mieters zu verrechnen waren, war streitig. Dies sei jedoch auch nicht erforderlich. So der BGH:

“Denn die Kläger haben vorgetragen, dass die Beklagten für diesen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.918 € schuldeten und hierauf im Jahr 2004 und 2005 jeweils Beträge in Höhe von 5.836,80 € schuldig geblieben seien. Der so ermittelte Saldo genügt zur Individualisierung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen.”

Es bleibt abzuwarten, wie die Instanzgerichte diese Entscheidung in der Praxis umsetzen und was in komplizierten Fällen mit Aufrechnungen, Mietminderungen u.ä. geschieht. Sonst ist die Rechtsprechung eine erhebliche Erleichterung für den Anwalt.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Bisherige Rechtsprechung war es, dass bei den Wartungskosten für eine Gasetagenheizung ein Höchstbetrag in Mietverträgen angegeben sein müsse.

Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 07.11.2012 (VIII ZR 119/12) das Landgericht Berlin bestätigt. Auch ein Formularmietvertrag muss für die Wartungskosten keine Höchstgrenze aufführen. Die Wartungskosten sind als wiederkehrende Kosten Betriebskosten. Es gilt lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Klausel ist auch ohne Höchstgrenze wirksam.

Hiermit nicht zu verwechseln ist die Verpflichtung des Mieters, seinerseits die in seiner Wohnung befindliche Gasetagenheizung warten zu lassen. Im oben zitierten Fall des BGH ging es um einen Wartungsauftrag durch den Vermieter.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Eigenbedarfskündigungen sind der Dauerbrenner vor Gericht. Nach unserer Erfahrung hat die Anzahl in Berlin deutlich zugenommen. In der Regel siegt der Vermieter in diesen Fällen, da regelmäßig ein Eigenbedarf tatsächlich besteht. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage ist der Begriff des Eigenbedarfs sehr weit zu verstehen.

Der BGH hatte den Problematischen Fall zu entscheiden, dass die Eigenbedarfskündigung drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen worden war. Zudem war gegenüber den Mietern mündlich geäußert worden, dass ein Eigenbedarf nicht infrage komme. Später entstand durch familiäre und berufliche Änderungen in der Person des Enkels ein Eigenbedarf und die Kündigung wurde ausgesprochen.

Dies beurteilt der BGH nicht als missbräuchlich. Denn der Eigenbedarf war bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar.

Mieter, die sicher sein wollen, müssen bei Abschluss des Vertrages drauf drängen, dass eine verbindliche Klausel mit aufgenommen wird. Nur dann besteht ein SChutz gegen Eigenbedarfskündigungen. Für Vermieter zeigt die Entscheidung wieder einmal deutlich, wie erfolgversprechend Eigenbedarfskündigungen in der Praxis sind.

BGH vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12

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Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Tierhaltung. Das generelle Verbote nicht möglich sind, hat der BGH bereits entschieden. Der aktuelle Fall betraf eine Klausel, in der Katzen- und Hundehaltung nicht jedoch Tierhaltung verbot. Der VIII. Senat hat die Klausel für unwirksam erklärt.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12

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Der Mieter muss nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB binnen 12 Monaten Einwendungen geben die materielle Wirksamkeit der Abrechnung erheben. Danach ist er mit solchem Vortrag vor Gericht ausgeschlossen. Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit der interessanten Frage zu befassen, ob die Frist jeweils am Monatsende oder exakt nach 12 Monaten auch mitten eines Monats endet. Es hat sich für die 1. Alternative entschieden. Demnach läuft die Einwendungsfrist immer am Monatsende ab. Im Extremfall sind es eben nicht 12, sonder 12 Monate und 30 Tage.

Ich meine jedoch auch, dass das Gesetz sprachlich so zu verstehen ist. Anderenfalls stellen sich auch Folgefragen, wann die Abrechnung exakt zugegangen ist.

“Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.”

Landgericht Frankfurt O. vom 20.11.2012, 16 S 47/12

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Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten der Gasthermenwartung vollständig auf den Mieter umlegbar, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sei. Auch in einem Formularmietvertrag sei keine Kostenobergrenze erforderlich. Umlagefähig seien stets die angefallenen Betriebskosten. Obergrenze sei das Wirtschaftlichkeitsgebot.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Derzeit mahnt eine Kanzlei “Krell & Partner” aus Heidelberg wegen abgeblicher Urheberrechtsverletzungen ab. Diese werden noch nicht einmal benannt und auch sonst macht das Schreiben einen sehr unseriösen Eindruck. Es wird lediglich Zahlung von 150,00 € geforder. Es hat den Anschein, als würde es sich um eine Betrugsmasche handeln. Die Kanzlei ist im Netz noch nicht einmal auffindbar.

Betroffene sollten in keinem Fall zahlen.

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Zwischen den Mietvertragsparteien war u.a. eine Mietminderung wegen eines vor dem Fenster aufgebautem Gerüßt streitig. Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass der Mieter die Beeiträchtigung nicht hinreichend dargelegt hatte und wies den Anspruch zurück. Insbesondere hat es geurteilt:

“Das bloße Vorhandensein eines Gerüsts berechtige im Übrigen ohnehin nicht zur Minderung.”

Anders sieht es wohl der VIII. Zivilsenat. Zitat:

“Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container zum Abtransport befördert werden. Die von der Beklagten eingereichten Lichtbilder belegen zudem, dass ihr Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Minde-rung auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat.”

Die Tendenz des BGH geht in letzter Zeit dahin, wenige hohe Anforderung an die Darlegungs- und Beweislast bei Minderung durch den Mieter zu stellen. Trotz dessen ist es natürlich immer am Besten, möglichst genau die Beeinträchtigungen zu dokumentieren. Insbesondere, da Amtsgerichte häufig andere Anforderungen in der I. Instanz stellen.

BGH vom 12.12.2012, VIII ZR 181/12

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Wenn man aus einem Räumungstitel vollstreckt, kann es passieren, dass der Schuldner die Räume – angeblich – an jemand anders übergeben hat. In diesem Fall muss der Gerichtsvollzieher wieder abrücken. Denn er darf einen Räumungstitel nur gegen denjenigen Erwachsenen vollstrecken, der im Titel genannt ist.

Dieses Spiel kann sich theoretisch mehrfach wiederholen. Der Vermieter führt dann jeweils einen Räumungsrechtsstreit gegen den neuen angeblichen Nutzer. Wenn der Gerichtsvollzieher aber vor Ort erscheint, sitzt schon wieder jemand anderes in den Räumen.

Als Ausweg aus diesem Dilemma hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 01.11.2012 (12 O 507/12) die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung zugelassen. Der Vermieter kann also im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes dem Mieter untersagen lassen, die Räume an jemand anderen weiterzugeben. Bislang waren diese Fragen umstritten.

Droht also eine solche Situation, wird es sich empfehlen, zuvor ist eine einstweilige Verfügung zu beantragen und sie dem Gerichtsvollzieher bei Räumung vorzuweisen.

Landgericht Berlin vom 01.11.2012, 12 O 507/12

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Der XII. Zivilsenat des bGH hat kürzlich die Möglichkeit gehabt, eine wichtige Frage für den Mietvertragsabschluss mit einer GbR auf einer Seite Stellung zu nehmen. Eine GbR hatte Gewerberäume angemietet. Die Kündigung war für 10 Jahre ausgeschlossen. Nach 8 Jahren kündigte die GbR vor Ablauf der Mindestmietzeit.Man behauptete, der Kündigungsausschluss sei unwirksam, da ein Vertstoß gegen § 550 BGB (Schriftform) vorliegt.

In der Tat bedarf ein solcher Ausschluss der Schriftform nach § 126 BGB, d.h. der Unterschrift aller beteiligter Parteien. Bei der GbR müssen grundsätzlich alle Gesellschafter mitwirken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Gesellschafter alle anderen Vertritt. Das muss jedoch auch deutlich gemacht werden.

Im Fall bestanden hieran Zweifel, da nur in Gesellschafter unterzeichet und seiner Unterschrift lediglich einen Firmenstempel hinzugefügt hatte. Das OLG war der Auffassung, dass dies nicht für eine klare Vertretung genüge und damit die SChriftform nicht eingehalten sei. Ergo hätte es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt und es wäre auch eine frühere Kündigung möglich gewesen.

Nicht so der BGH: Auch er stellt klar, dass die Vertretung deutlich gemacht werden müsse. Die Unterschrift alleine genüge hierfür nicht. Allerdings sei dem Firmenstempel im Rechtsverkehr eine entsprechende Bedeutung beizumessen. Der Rechtsverkehr erwarte in einem solchen Fall, dass der Unterzeichnende die im Vertrag genannte Person vertreten wolle. Vermieter und Mieter sollten beim Abschluss eines Mietvertrages die Vertretung genau beachten und sicherheitshalber stets einen Vertretungszusatz hinzufügen.

BGH vom 23.01.2013, XII ZR 35/11

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§ 756a ZPO gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich u.a. bei Gesundheitsgefährung gegen eine Räumung zu wehren. Das BVerfG hatte über einen solchen Fall zu entscheiden.

Nach dem Beschluss vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12 ist es Aufgabe des Vollstreckungsgerichts zu prüfen, ob einen konkrete Suizidgefahr besteht. Diese Frage darf nicht dem Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan überlassen werden. Einzelfallfragen sind in diesen Fällen immer schwierig, da solche Argumente häufig auch vorgeschoben sind.

BVerfG vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12

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Eine Banken-AGB-Klausel nach der ein ERbe seine Erbenstellung nur mit einem Erbschein nachweisen kann, ist unwirksam. So des OLG Hamm. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung der Bankkunden dar. Erbscheine werden jedoch regelmäßig benötigt, wenn Grundstücke vererbt werden. In diesem Fällen ist Erblassern zu empfehlen, mit einem notariellen Testament vorzusorgen. Dieses ersatz im Todesfall den Erbschein.

OLG Hamm vom 01.10.2012, 31 U 55/12

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Investiert der Arbeitgeber in die Ausbildung bzw. Fortbildung eines Mitarbeiters, möchte er sich in der Regel auch dessen Arbeitskraft für einen gewissen Zeitraum erhalten, damit sich seine Investition “rentiert”. Vielfach werden in solchen Fällen Rückzahlungsklauseln in Arbeitsverträgen oder Zusatzvereinbarungen eingearbeitet.

Dies ist nicht ohne Risiko, wie eine Entscheidung des BAG zeigt. Dieser hatte über die Wirksamkeit solcher Klausel zu entscheiden und stellte fest, dass

eine Klausel über die Erstattung von Ausbildungskosten dem Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann genügt, wenn die entstehenden Kosten dem Grunde und der Höhe nach im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren angegeben sind. Auch eine Vertragsklausel über Rückzahlung von Fortbildungskosten ist unwirksam, wenn sie nicht transparent genug ist. Hierfür müssen dem Arbeitnehmer die Kosten bzw. Kostenschätzung ausreichend dargestellt werden.

Berücksichtigt der Arbeitgeber dies nicht, kann er im Nachhinein keine Kostenrückerstattung verlangen.

BAG vom 21.08.2012, 3 AZR 698/10

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Balkone sind schadensträchtig und verursachen in WEG’s immer wieder Streitigkeiten. Regelmäßig gehören die  konstruktiven Balkonbestandteile zum Gemeinschaftseigentum und müssen daher auch von der Gemeinschaft getragen werden.

Anders im Fall einer neuen BGH-Entscheidung. Dort war in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Sondereigentümer die Instandsetzungs- un dInstandhaltungsmaßnahmen für die ausschließlich ihrer Nutzung unterstehenden Gebäudeteile (Balkone, Terrassen, etc.) zu tragen haben. Dies ist nach Auffassung des BGH weit auszulegen. Gibt es eine solche Vereinbarung, so müssen die Wohnungseigentümer jeweils für alle Kosten an den Balkonen jeweils selbst aufkommen. Eine Einschrängung dahingehend, dass alles was unter dem ersten Bodenbelag liegt, von der Gemeinschaft instand zu halten ist, darf nicht vorgenommen werden.

Der BGH hat damit einer weit verbreiteten Meinung der Obergerichte eine Absage erteilt.

BGH vom 16.11.2012, V ZR 9/12

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Eigenbedarfskündigungen sind immer problematisch. Der Mieter versteht nicht, warum er plötzlich aus der Wohnung raus muss, der Vermieter versteht nicht, warum es “seine” Wohnung nicht selbst nach Belieben nutzen kann.

Streitig ist häufig die Frage, ob tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Es gibt unproblematische Falle und solche, über die man diskutieren kann.

Ein solcher ist vom Landgericht Heidelberg entscheiden worden. Nach Ansicht des Gerichts genügt es zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung, wenn eine ernsthafte Absicht des Vermieters besteht, eine räumliche Trennung von seinem Ehepartner herbeizuführen, um zukünftig alleine in der bislang vermieteten Wohnung zu leben.

Die Entscheidung ist richtig. Gerade in solchen Fälle ist ein Interesse des Vermieters an einer Eigennutzung nachvollziehbar. Hierin liegt auch für den Mieter ein Risiko, wenn er von einer Privatperson anmietet. Bei Großvermietern stellt sich die Gefahr von Eigenbedarfskündigungen regelmäßig nicht.

LG Heidelberg vom 14.12.2012, 5 S 42/12

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Das OLG Naumburg hat entschieden, dass die mündliche Änderung eines befristeten (Gewerbe-) Mietvertrag mit qualifizierter Schriftformklausel unwirksam ist und daher das Mietverhältnis nicht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt wird.

In einem Einkaufscenter wurde der Mietzins eines Gastronomie-Mieters mündlich reduziert. Dieser wollte später fristgerecht (vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit) kündigen und schloss das Geschäft. Die Vermieterin verlangte Miete für den nach der Kündigung liegenden Zeitraum und Vertragsstrafe wegen Verletzung der im Mietvertrag vereinbarten Betriebspflicht.

Das OLG Naunburg war der Auffassung, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war. Das Mietverhältnis war befristet eingegangen worden. Während der Befristung sind ordentliche Kündigungen ausgeschlossen. Das Mietverhältnis hatte sich auch nicht durch die mündliche Änderung der Miete in ein unbefristetes Mietverhältnis “verwandelt”. Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass jede Vertragsänderung, insbesondere die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedürfe. Die Regelung hält das Gericht – anders als andere (z.B. OLG Brandenburg 04.07.2012 – 7 U 204/11) – für wirksam. Zudem können sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf den Schriftformmangel berufen, da a) eine Nachholung der Schriftform, b) ein Verzicht auf Einrede nach § 550 BGB vereinbart worden sei und der Mieter zudem längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag (Mietreduzierung) gezogen habe.

Die Vertragsstrafe von 10% einer Monatsmiete sein hingegen unwirksam.

OLG Naunburg vom 26.07.2012, 9 U 38/12

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In einigen Vertragsformen ist die Schriftform nach § 126 BGB vorgeschrieben. Wird diese nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam oder löst eine andere Rechtsfolge aus. Für einen Verbraucherdarlehnsvertrag hat das OLG München entschieden, dass die Unterzeichnung auf einem Schreibtablett nicht dem Schriftformerfordernis genügt. Die SChriftform setzt nämlich eine eigenhändige Unterschrift voraus. Auf einem Schreibtablett ist die Unterschrift jedoch nicht fixiert, sondern beliebig reproduzierbar, das sie elektronisch vorliegt. Es ist technisch unproblematisch, die Unterschrift unter jeden beliebigen Vertrag zu setzen. Die Voraussetzungen für die elek. Form nach § 126a BGB waren nicht eingehalten. Die Anforderungen hieran sind technisch hoch.

Dies dürfte auch auf das Mietrecht übertragbar sein. Dort setzt z.B. ein befristeter Mietvertrag im Gewerbemietrecht SChriftform voraus. Anderenfalls ist der Vertrag unbefristet und kann jederzeit gekündigt werden.
Auch im Mietrecht sollte man daher vorsichtig mit neuen Techniken sein.

OLG München vom 04.06.2012, 19 U 771/12

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