Eintragung von Löschung von Lasten nach Eintragung der Vormerkung

05. September 2016 PDF Version

Für den Käufer eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung wird zu seiner Sicherheit gegen nachfolgende fremde Eintragungen eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Wenn nach der Eintragung dieser Vormerkung ein Schuldner des Verkäufers noch Zwangshypotheken o.ä. eintragen lässt, kann der Käufer den Gläubiger nach § 888 BGB direkt und aus eigenem Recht auf Löschung in Anspruch nehmen.

Voraussetzung hierfür ist, dass man die Vormerkung (ausnahmsweise) bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht löschen lässt. Hierauf achtet der Notar bei der Eigentumsumschreibung.

Der Käufer nimmt sodann den Gläubiger auf die Löschungsbewilligung für vormerkungswidrig eingetragene Last in Anspruch. Weigert sich dieser, wird sich der Käufer regelmäßig einen Anwalt nehmen und den Gläubiger außergerichtlich auffordern bzw. sogar auf Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen.

Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Auffassung vertreten, dass der Käufer keinen Schadensersatzanspruch hat, sollte der Gläubiger Aufforderung zur Abgabe der Löschungsbewilligung nicht nachkommen. Mit Urteil vom 04.12.2005 (5 ZR 202/14) hat der BGH diese Auffassung geändert und gibt dem Käufer einen Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Diese Entscheidung ist zu begrüßen, weil der Käufer sich in den wenigsten Fällen selbst wird helfen können, sondern einen Anwalt einschaltet. Der Gläubiger muss dessen Kosten ersetzen, sofern er der ersten Aufforderung durch den Käufer nicht nachgekommen und damit in Verzug gekommen ist.

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Anzeige und Mitteilungspflicht des Notars ggü. dem Finanzamt und Gutachterausschuss

06. Juni 2016 PDF Version

Der Notar hat sowohl das zuständige Finanzamt, als auch den örtlichen Gutachterausschuss über einen Veräußerungsvorgang bei Immobilien zu informieren. Im Rahmen dessen muss auch eine  Kopie der jeweiligen Urkunde(n) übermittelt werden. Die ergibt sich aus § 195 BauGB bzw. § 18 GrEStG:

§ 195 BauGB – Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.
 

§ 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare

(1) Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt schriftlich Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten über
1. Rechtsvorgänge, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn die Rechtsvorgänge ein Grundstück im Geltungsbereich dieses Gesetzes betreffen;
2. Anträge auf Berichtigung des Grundbuchs, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn der Antrag darauf gestützt wird, daß der Grundstückseigentümer gewechselt hat;
3. Zuschlagsbeschlüsse im Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse und andere Entscheidungen, durch die ein Wechsel im Grundstückseigentum bewirkt wird. Die Anzeigepflicht der Gerichte besteht auch beim Wechsel im Grundstückseigentum auf Grund einer Eintragung im Handels-, Genossenschafts- oder Vereinsregister;
4. nachträgliche Änderungen oder Berichtigungen eines der unter Nummern 1 bis 3 aufgeführten Vorgänge.
Der Anzeige ist eine Abschrift der Urkunde über den Rechtsvorgang, den Antrag, den Beschluß oder die Entscheidung beizufügen.

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Verjährung von Ansprüchen auf Gesamtschuldnerausgleich

03. Juni 2016 PDF Version

Es kommt häufig vor, dass nicht verheiratete Paare gemeinschaftlich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und für die Finanzierung ein Darlehen aufnehmen. Für dessen Rückzahlung haften die Partner gesamtschuldnerisch. Werden Zins und Tilgung nicht bezahlt, kann sich die Bank also einen der Schuldner herausgreifen und ihn auf vollständige Zahlung in Anspruch nehmen.

Im Falle der Trennung passiert es oft, dass mindestens einer der Partner nicht mehr die Darlehensraten bedient. Der – meist solventere – Partner führt daraufhin das Darlehen zurück und nimmt den anderen auf sogenannten „Gesamtschuldnerausgleich“ in Anspruch. Er verlangt also die Hälfte seiner Aufwendungen von dem getrennten Partner.

Die Frage ist nun, wann diese Ersatzansprüche des einen gegen den anderen eigentlich verjähren. Das OLG Bremen stellt in einem Beschluss vom 15.01.2016 (4 W 5/15) fest, dass die dreijährige Verjährungsfrist bereits mit Trennung der Partner zu laufen beginnt. Wird das Darlehen beispielsweise noch im selben Jahr gekündigt, sind die Ersatzansprüche schon am Ende des dritten des darauffolgenden Jahres verjährt.

Die Falle ist also, dass es nicht auf die tatsächliche Zahlung der Restsumme an die Bank ankommt, sondern darauf, wann die Zahlung dem einen Partner gegenüber – beispielsweise durch Darlehenskündigung – fällig geworden ist. Auch in diesem Falle also empfiehlt es sich, rechtzeitig anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Ansonsten könnten die Ansprüche am Ende aufgrund Verjährung verloren sein und der Zahlende bleibt auf dem Schaden sitzen.

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14-Tage Wartefrist trotz freiem Rücktrittsrecht

19. Februar 2016 PDF Version

Dass bei Grundstückskaufverträgen die als Verbrauchervertrag zu qualifizieren sind, im Regelfall eine 14-tägige Wartefrist einzuhalten ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Der Notar, der sich hieran nicht hält, trägt eine große Haftungsgefahr mit sich.

Der BGH hat nun entschieden, dass auf die 14-Tagesfrist selbst dann nicht verzichtet werden kann, wenn dem Verbraucher statt dessen ein lange, freies Rücktrittsrecht (im Fall 5 Wochen) zugebilligt wird.

Hierdurch sei der mit § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht gleichwertig gewährleistet.

BGH vom 25.06.2015, III ZR 292/14

 

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Protokollunterschriften bei Einmannversammlungen

16. Februar 2016 PDF Version

Der BGH entscheidet gerne pragmatisch. In einer Teilungserklärung war geregelt, dass Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn Sie vom Verwalter, vom Beirat und von einem weiteren Eigentümer unterzeichnet sind.

In der WEG übernahm der Mehrheitseigentümer auch die Verwaltung und führt alleine eine Eigentümerversammlung durch. Das Protokoll enthielt nicht die in der Gemeinschaftsordnung geforderten 3 Unterschriften. Trotzdem waren die Beschlüsse wirksam. Der BGH legt die Gemeinschaftsordnung dergestalt aus, dass bei einer Einmannversammlung auch nur die anwesenden Personen unterschreiben können und müssen.

Eine andere Auslegung sei “sinnwidrig”.

BGH vom 25.09.2015, V ZR 203/14

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strafbare Forderung einer Auszuggebühr

10. Februar 2016 PDF Version

Als Vermieteranwalt erlebt man insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen relativ häufig, dass Mieter anbieten, gegen Zahlung eines “Umzugskostenpauschale” o.ä. zum kurzfristigen Auszug bereits wären. Sonst müsse sich der Vermieter eben auf einen langen Rechtsstreit einlassen.

Solche Forderungen können als strafbare Erpressung zu werten sein und nicht unbedacht gestellt werden. Insbesondere wenn die Wirksamkeit der Kündigung nicht ansatzweise in Frage gestellt, sondern ohne Umschweife die lange Dauer eines Prozesses mit anschließender Vollstreckung und dortigen Unwägbarkeiten verwiesen wird, dürfte eine Erpressung in Betracht kommen. Denn der Mieter versucht vom Vermieter eine ihm zivilrechtlich nicht zustehende Forderung durch die Inausichtstellung eines Übels zu erhalten. Der Vermieter befindet sich in einer Zwangslage und zahlt oft, obwohl es im widerstrebt. Bei völlig klaren Fällen wird man den Mieter mit einer Entscheidung des OLG Frankfurt am Main · Urteil vom 10. Juni 2015 (2 U 201/14) eventuell von seiner Taktik abbringen können.

In diesem Fall hat das Gericht entschieden, dass sich selbst der die Forderung überbringende Anwalt strafbar machen kann. Die gilt natürlich erst Recht für den fordernden Mieter selbst.

In Fällen, in denen tatächlich problematisch ist, ob ein Räumungs- und Herausgabeanspruch besteht, dürft es jedoch nicht strafbar sein, sich als Mieter das Prozessrisiko “abkaufen” zu lassen.

 

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Widerruf der Vorsorgevollmacht (Betreuer)

08. Februar 2016 PDF Version

Mit der Entscheidung des BGH vom 28.07.2015 hat der Vorsorgebevollmächtigte, der in der Praxis oft ein Generalbevollmächtigter ist, eine noch stärkere Stellung erhalten. Denn ein daneben bestellter Betreuer kann die Vorsorgevollmacht des Betreuten nur dann widerrufen, wenn ihm dieser Aufgabenkreis explizit zugewiesen ist.

Steht im Bestellungsbeschluss des Betreuers hierzu nicht, kann der Vorsorgebevollmächtigte grundsätzlich weiter für den Betreuten handeln.

Zudem kann der Bevollmächtigte selbst bei wirksamen Widerruf der Vollmacht Beschwerde gegen die Betreuerbestelltung im Namen des Betreuten einlegen.

Dies sind u.a. Gründe, weshalb man eine solche Vollmacht nur an absolute Vertrauenspersonen geben sollte.

BGH vom 28.07.2015, XII ZB 674/14

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Grunderwerbsteuer auf übernommene Instandhaltungsrücklage

05. Februar 2016 PDF Version

Seitdem der Bundesgerichtshof entschieden hatte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigene Rechtspersönlichkeit ist, war umstritten, ob auf bei einem Wohnungseigentumskauf die erworbene Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer unterliegt. Häufig nämlich wird der auf die konkrete Wohnung entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage ausgewiesen. Insoweit handelt es sich ja nicht um eine Immobilie, sondern eine Forderung. Normalerweise dürfte der Anteil daher der Grunderwerbsteuer nicht unterliegen.

Die Finanzgerichte in Deutschland entscheiden unterschiedlich. Für Berlin und Brandenburg hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit einem Urteil vom 26.02.2015 den Anteil für abzugsfähig gehalten. Wenn er also im Wohnungseigentumskaufvertrag ausgewiesen ist, erhebt das Finanzamt Spandau bzw. das zuständige Finanzamt im Land Brandenburg hierfür anteilig keine Grunderwerbsteuer.

Dies kann auch noch im Einspruchsverfahren nach Vorliegen des Grunderwerbsteuerbescheides verfolgt werden. Allerdings muss dann die Grunderwerbsteuer zunächst bezahlt werden, weil ein Einspruch keine aufschiebende Wirkung hat.

Die Frage ist beim Bundesfinanzhof anhängig. Sie wird also demnächst für ganz Deutschland verbindlich entschieden werden.

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Kompensation bei unrenovierter Wohnung

07. Dezember 2015 PDF Version

Bekanntlich hat der Budnesgerichtshof in diesem Jahr die Überbürdung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen im AGB-Mietvertrag für unwirksam erklärt.

Angedeutet hat der Senat jedoch, dass bei wirtschaftlicher Kompensation für den Mieter eine wirksame Schönheitsreparaturklausel auch bei unrenovierten Wohnungen möglich sein kann.

Das Landgericht Berlin (63. Kammer) hat in einer Berufungsentscheidung eine Schönheitsreparaturklausel für wirksam erachtet, bei der dem Mieter als Kompensation ein Monat Mietfreiheit gewährt worden ist. Mit der Entscheidung deutet sich an, dass solche mietfreien Monate eine Schlnheitsreparaturklausel retten können. In welcher Höhe eine Kompensation angemessen ist, wird Einzelfallfrage bleiben. Allerdings dürfte im Regelfall eine Mietfreiheit von 1-3 Monaten bei normalem Abnutzungszustand ausreichend sein. Es bietet sich aus Vermieter- und Mietersicht an, den Zustand bei der Übergabe durch Fotos oder Zeugen zu für einen evtl. Prozess zu sichern.

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Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

20. November 2015 PDF Version

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich das anzuwendende Recht bei einem Mischmietverhältnis danach, ob der Wohnzweck oder die Gewerbenutzung überwiegt. Hierfür gibt es verschiedene Maßstäbe.

Im Urteil vom 01.07.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 14/15) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob es für die Kündigung eines Mischmietverhältnisses genügt, wenn der nahe Angehörige in dem Objekt nur wohnen will, die gewerbliche Nutzung aber nicht fortführt. In dem Urteil wird diese Frage bejaht. Es genüge, wenn Eigenbedarf für die Wohnräume lediglich zu Wohnzwecken bestünde. Ansonsten wäre die Kündigung praktisch ausgeschlossen. Denn kaum ein Vermieter wird die Wohnräume auch teilweise gewerblich nutzen wollen.

Die gewerbliche Nutzung des Mieters stehe ohnehin nicht unter besonderem Schutz, weil ein vollständig gewerbliches Mietverhältnis ohne ein berechtigtes Interesse gekündigt werden kann.

Wiederum also erleichtert der BGH die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Im Einzelnen wird man die Voraussetzungen davor genau prüfen müssen.

Sawal
Fachanwalt für Erbrecht

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Regelungen für das Totenfürsorgerecht – Vorsorgevollmacht

16. November 2015 PDF Version

Das Erbrecht regelt vor allem, was mit dem Vermögen des Erblassers geschieht. Der Erbe tritt in alle vermögensrechtlichen Rechtspositionen ein.

Der Inhaber der Totenfürsorgerechts indes bestimmt, wo der Erblasser beigesetzt, ob es eine Erd- oder Feuerbestattung gibt und wie das Grab gepflegt wird. Das Landgericht Lübeck hat in einem Urteil vom 24.07.2014 (14 S 194/13) den Totenfürsorgeberechtigten sogar für berechtigt gehalten, eine Leichenumbettung vornehmen zu lassen. Denn der Erblasser hatte ihm gegenüber geäußert, wo er beerdigt werden wolle. Dies konnte der Totenfürsorgeberechtigte sogar gegen den Willen der Erben durchsetzen. Denn nicht sie, sondern er entscheidet über die Totenfürsorge.

Zweckmäßiger Weise wird man denjenigen, der für die Totenfürsorge verantwortlich sein soll, in seiner Vorsorgevollmacht oder sonst schriftlich benennen. Denn diese Vollmacht bedarf nicht der Form eines Testaments. Sogar mündlich können solche Erklärungen abgegeben werden. Vor allem aber erfolgt die Testamentsöffnung regelmäßig erst nach der Beerdigung. Diesbezügliche Regelungen im Testament kommen also wahrscheinlich zu spät.

Sawal
Fachanwalt für Erbrecht

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Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück

09. November 2015 PDF Version

sich manchmal das Eigentum wieder in einer Person.

Ist hierbei ein Kind enterbt worden, stellt sich für die Pflichtteilsansprüche die Frage, wie hoch dieser Grundstücksanteil im zweiten Nachlass zu bewerten ist.

Der Erbe wird einwenden, dass der Anteil nicht viel wert sei, da ihm ja der andere Anteil gehöre und der Verkehrswert für einen bewohnten Hausanteil sehr gering sein wird. So sah dies auch die frühere Rechtsprechung. Der BGH ist dem mit Urteil vom 13.05.2015 (4 ZR 138/14) entgegengetreten. Der Wert des Miteigentumsanteils müsse so berechnet werden, als sei diese Hälfte nicht bewohnt. Die Tatsache, dass der Erbe dort wohne, könne nicht als Wertabschlag hingenommen werden.

Die Entscheidung ist sicher richtig. Denn der Pflichtteilsberechtigte wäre sonst doppelt benachteiligt, zum einen dadurch, dass er nicht erbt und zum anderen dadurch, dass der Aufenthalt des Erben selbst seinen Anteil auch noch wertmäßig verringert.

 

 

Signatur_SA_2014

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BGH rettet Kappungsgrenzen-Verordnung

04. November 2015 PDF Version

Nach BGH-Urteil von Mittwoch ist klar: Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin ist wirksam. Die Miete in Bestandsmietsverhältnissen kann danach um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden.

Mein Beitrag auf der Seite der LTO finden Sie hier.

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Bauträgerrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung

11. September 2015 PDF Version

Die Werkleistungsverpflichtung des Bauträgers ergibt sich maßgeblich aus der Baubeschreibung, den Einzelverträgen, den Aufteilungsplänen und Werbeunterlagen. Wie wichtig es für einen Bauträger ist, das geplante Gebäude auch tatsächlich so zu errichten, wie er es geplant hat, zeigt ein Fall des OLG Hamburg, der vom BGH bestätigt worden ist.

Der Bauträger hatte in der Baubeschreibung festgelegt, dass die Aufzugsschächte zweischalig errichtet werden sollten. Tatsächlich wurde der Schacht nur einwandig gebaut. Ein Erwerber klagte auf doppelwandige Herstellung des Aufzugsschachtes. Mit Erfolgt, wie OLG und BGH bestätigt haben.

Es handele sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum, den auch der einzelne Erwerber gegenüber dem Bauträger gelten machen kann, solange der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche nicht zugewiesen worden seien. Über die Verweisungskette zur Baubeschreibung habe eine wirksame Verpflichtung des Bauträgers bestanden, einen doppelwandigen Aufzugsschacht herzustellen. Da dieser nicht wie versprochen errichtet worden war, sei der Bauträger im Rahmen der Erfüllung weiterhin hierzu verpflichtet.

Dem Anspruch nicht entgegenstand die Kenntnis des Klägers von der einschaligen Errichtung (er hatte erst erworben, als das Bauvorhaben bereits begonnen hatte) und die hohen Kosten für ca. 400.000,00 € für die nachträgliche Herstellung in doppelwandigem Zustand. Zitat:

“Von unverhältnismäßigen Kosten der Nacherfüllung wäre vorliegend allerdings auch dann nicht auszugehen, wenn nicht vorrangig auf das Leistungsinteresse der Kläger, sondern stattdessen auf das Verhältnis der Nacherfüllungskosten zum objektiven Wert des Werks im mangelfreien bzw. im mangelhaften Zustand abgestellt würde (MünchKomm/Busche, BGB, 5. Aufl. 2009, § 635 Rdn. 38). Bei dieser Betrachtungsweise wären die von der Beklagten ohne nähere Erläuterung auf mehr als € 400.000,00 bezifferten Kosten für die nachträgliche Herstellung eines vertragsgemäß zweischaligen Aufzugsschachts nämlich in Beziehung zu setzen nicht allein zu dem Kaufpreis der Wohnung der Kläger, sondern vielmehr zu dem Gesamtwert des von der Beklagten mit insgesamt fünf Wohnungen errichteten Wohngebäudes, die von der Beklagten ausweislich der dem Verkaufsprospekt (Anlage K 4) beigefügten Preisliste zu Kaufpreisen von ausnahmslos mehr als € 400.000,00 angeboten worden sind.”

Der Fall zeigt deutlich, wie teuer es für einen Bauträger werden kann, wenn er entgegen der vertraglichen Zusicherungen den Vertragsgegenstand fertig stellt. Die Baubeschreibung wird in der Praxis häufig zu früh in einem Stadium erstellt, in dem die Planung noch nicht 100%ig beendet ist. Das Problem ist, dass nach dem Verkauf der ersten Einheit Änderungen an der Baubeschreibung zwar theoretisch möglich sind, sie jedoch praxisch keine Wirkung haben, da der erste Erwerber seine Erfüllungsansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuweisen kann und dadurch seine Ansprüche allen Erwerbern zugute kommen.

OLG Hamburg vom 23.04.2014, 11 U 173/10

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Fehler beim Eigenbedarf vermeiden

10. September 2015 PDF Version

Bis vor einigen Jahren war die Eigenbedarfskündigung eher ein Exot in der Praxis des Mietrechtlers. Dies hat sich in den vergangenen Jahren insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin deutlich geändert. Nach nicht reprasantativen Umfragen bei verschiedenen Berliner Amtsrichtern sind diese inzwischen mehrfach in der Woche mit Eigenbedarfskündigungen befasst.

Häufig wird Wohnungseigentum erworben, um die Wohnung mittels Eigenbedarfskündigung “frei” zu bekommen. Dieser Beitrag soll auf häufige Fallstricke aus Sicht des Eigentümers/Vermieters hinweisen. Er ist nicht abschließend und kann keine persönliche anwaltliche Beratung ersetzen.

1. vor Erwerb: Mietvertrag prüfen

Nicht selten enthält der Mietvertrag Regelungen zum “ordentlichen Kündigungsrecht” des Vermieters. Ist dies der Fall, sollte der Eigentümer in spe Vorsicht walten lassen. Denn ist der Eigenbedarf des Vermieters ausgeschlossen, kann dies auch bei einem Eigentümerwechsel gelten. Denn nach § 566 BGB erfährt das Mietverhältnis nach der Übertragung des Wohnungseigentums an einen neuen Eigentümer grundsätzlich keine Änderung. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten in die bisherigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Wer eine Wohnung mit einem derart geschützten Mieter erwirbt, der riskiert, seinen Eigenbedarf dauerhaft nicht durchsetzen zu könne.

2. vor Erwerb: Grundbuchsituation prüfen

Das nächste Problem ergibt sich aus § 577a BGB. Problematisch wird es immer dann, wenn der aktuelle Mieter bereits Mieter war, bevor das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Dann gewährt das Gesetz dem Mieter einen Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren. Für viele Eigennutzer ein kaum überschau- und planbarer Zeitraum.

3. Bedarf prüfen

Eigenbedarf kann nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Das Gericht prüft daher zum einen den berechtigten Personenkreis, zum anderen den Bedarf. Hier sind vielfältige Probleme möglich, wobei die BGH-Rechtsprechung in den letzten Jahren immer offener zungunsten der Vermieter geworden ist. Zuletzt ist selbst die Nutzung einer deutlich über 100qm großen 4-Zimmerwohnung für eine geplante und aus 2 Personen bestehenden Wohngemeinschaft nicht für unangemessen eingestuft worden.

4. Mietverhätlnis kündigen

In jedem Fall muss der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Je nach Mietvertrag kann eine Kündigungsfrist von 9-12 Monaten zu beachten sein. Wichtig ist jedoch, dass eine Kündigung erst dann möglich ist, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Eine Vormerkung oder der Nutzen-Lastenwechsel  genügt nicht. Die Kündigung muss verschiedenen inhaltlichen und formelle  Anforderungen entsprechen. Scheitert dies, können aufgrund der Fristen und der Dauer eines Gerichtsverfahrens schnell 2-3 Jahre Zeit verloren sein. Vermietern ist daher dringend davon abzuraten, die Eigenbedarfskündigung selbst zu erstellen. Zugestellt werden solle immer mittels Botenschreiben.

5. Härtefälle richtig einordnen

Hat das Gericht einen Eigenbedar festgestellt – häufig vernimmt es hierzu als Zeugen die Person, die einziehen soll – prüft es Härtefälle. In § 574 Abs. 1 BGB heißt es:

“Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.”

Das Gericht hat eine Abwägung zwischen den beiderseitigen Interessen und Lebenslagen vorzunehmen. Hier wird häufig die gesamte Bandbreite menschlicher Argumentation (Alter, Krankheit, Dauer des Mietverhältnisses, Wohnumfeld, etc.) vorgebracht. Problematisch ist es immer, wenn der Mieter für den Fall des Umzuges mit dauerhaften und erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen zu rechnen hat, die auch nicht durch begleitende Maßnahmen vermieden werden können. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Aufgrund der dann erfordelrichen Einbindung von medezinischen Sachverständigen, sollte jedoch für ein solches Verfahren deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Hart wird es, wenn Suizidgefahr nachgewiesen werden kann.

6. Zeit & Geld einplanen

Bei Eigenbedarfskündigungen geht es meist für beide Seiten um die Lebensgrundlagen und nicht sleten um die wirtschaftliche Existenz. Daher sind Prozesse aufwendig und nervenaufreibend. Wer den Erwerb einer Wohnung und die Geltendmachung von Eigenbedarf plant, sollte auf jeden Fall neben fachkundiger Beratung in nicht unerheblichem Umfang Zeit und Geld für das Gerichtsverfahren einplanen. Oft werden solche Verfahren auch durch Vergleiche beendet, bei dem der Mietver für den Auszug eine finanzielle Kompensation erhält. Diese reicht von wenigen Hundert Euro bis hin zu höhreren fünfstelligen Beträgen – je nach Wert der Wohnung und eingeschätztem Risiko. Dies sollte auch bei den Kaufpreisverhandlungen eingeplant werden.

7. Fazit

Eigenbedarf kann sich lohnen. Die Chancen bei berechtigtem Eigenbedarf zu gewinnen sind in der Praxis hoch. Trotzdem verbleibt immer ein Restrisiko. Die vorgeannten 6 Problemkreise sollten jedoch vor dem Erwerb eine potentiellen Eigenbedarfswohnung sorgsam durchdacht und geprüft werden.

Gerne unterstütze ich Sie hierbei.

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Vorsorgevollmacht – Haftung der Bank bei Nichtbeachtung

24. August 2015 PDF Version

Vorsorgevollmachten sind im Allgemeinen als Generalvollmachten ausgestaltet. Mit ihnen kann im Betreuungsfall oder nach dem Tode des Vollmachtgebers gehandelt werden.

Dies umfasst auch Bankkonten. Denn eine Überweisung oder Abhebung ist nichts anderes, als ein Rechtsgeschäft, das in Vertretung für den Kontoinhaber von der Bank verlangt werden kann.

Die Banken indes verlangen gerne einen Betreuerausweis oder – nach dem Tode des Berechtigten – einen Erbschein. Das Landgericht Detmold hat in einem Urteil vom 14.01.2015 (10 S 110/14) die Bank wegen solcher Verweigerung zum Schadensersatz verurteilt. Der Vollmachtnehmer hatte verfügen wollen. Die Bank hatte dies abgelehnt.

Die Kosten des daraufhin eingeschalteten Rechtsanwalts musste die Bank erstatten.

Es empfiehlt sich, solche Vorsorgevollmachten notariell aufsetzen zu lassen. Denn damit kann bewiesen werden, dass es tatsächlich der Kontoinhaber war, der die Vollmacht ausgestellt hat. Die Banken sind daraufhin erfahrungsgemäß eher bereit, Verfügungen des Bevollmächtigten auszuführen.

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Keine Wohnraumnutzung des Hobbyraumes

08. Mai 2015 PDF Version

Der BGH hat Heute entschieden, dass

(a) Räume, die in der Teilungserklärung als Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und Kellerraum bezeichnet sind, nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen,

(b) der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht verjährt und

(c) für eine Verwirkung hohe Anforderungen zu stellen sind.

Ein Eigentümer vermietete eine Souterraineinheit einer WEG zu Wohnzwecken. Bereits die Voreigentümer hatten dies seit Jahrzehnten so getan. Der Eigentümer der darüber liegenden Einheiten verlangte die Unterlassung der Vermietung der Räume.

Der BGH erläutert, dass der Unterlassungsanspruch gegeben ist, da Hobbyräume u.ä. allenfalls für vorübergehenden Wohnzwecke genutzt werden dürften. Der Schwerpunkt der Störung liege in der Aufrechterhaltung der zweckwidrigen Nutzung nicht in deren Aufnahme. Auch von einer Verwirkung können nicht ausgegangen werden. Denn die Neuvermietungen in den vergangenen Jahren stellteneine Zäsur dar, so dass Zeit- und Umstandmoment wieder von neuem zu laufen begännen.

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Zweckbestimmung einer Einheit und deren Einhaltung im WEG einen hohen Stellenwert zukommt. Wer nicht zu Wohnzwecken zugewiesenes Sondereigenum zu diesen Zwecken nutzen will, sollte möglichst eine Einigung mit den übrigen Eigentümern suchen, die auch bei Zustimmung aller Eigentümer verdinglicht werden kann. Anderenfalls wäre eine Vereinbarung bei Eintritt einen neuen Wohnungseigentümers in die WEG hinfällig. Die Grundpfandrechtsgläubiger müssen in diesem Fall auch nicht zustimmen, da es sich um eine Inhaltsbestimmung des Sondereigentums handelt und nicht sachenrechtliche Grundsätze antastet.

BGH vom 08.05.2015, V ZR 178/14

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Bauträgervertrag und Herstellungsanspruch

20. April 2015 PDF Version

Die Entscheidung des BGH vom 14.11.2014 enthält wichtige Praxisempfehlungen für den Bauträgervertrag.

Der Bauträger verpflichtet sich neben der Eigentumsverschaffung gegenüber dem Erwerber zur Herstellung des Bauwerkes entsprechend der Baubeschreibung und der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen. Insbesondere letzteres wird häufig von Bauträgern übersehen, da die Teilungserklärung oftmals in einem frühen Stadium erfolgt und bei späteren Änderungen in der Bauplanung (z.B. um Gerichts- und Notargebühren zu sparen) eine Änderung der Teilungserklärung unterbleibt.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Bauträger auf Wunsch eines Erwerbers abweichend von den Aufteilungsplänen gebaut. Später verlangten die übrigen Wohnugnseigentümer vom begünstigten Erwerber die Herstellung des planmäßigen Zustandes. Eine Inanspruchnahme des Bauträgers war wegen dessen Insolvenz nicht mehr möglich.

Zunächst stellt der BGH inzident fest, dass der Bauträger zur Herstellung entsprechend der der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungspläne jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet gewesen wäre.

Der Erwerber scheide jedoch gegenüber den übrigen Eigentümern sowohl als Handlungs- als auch als Zustandsstörer aus. Folglich könnten sich gegen ihn keine Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB richten. Der BGH arbeitet hier seine dezidierte Rechtsprechung zur Unterscheidung von Handlungs- und Zustandsstörern auf und erweitert diese um weitere Aspekte. Der Erwerber könne davon ausgehen, dass der Bauträger ggf. im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung durchführen werde. Ansprüche gegen den Erwerber als Eigentümer scheiden daher in einem solchen Fall aus.

Jeder Eigentümer könne jedoch nach Ansicht des BGH gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Eigentümern verlangen, dass das Wohnungseigentum plangemäß erstmalig hergestellt werde. Diesem Anspruch steht lediglich § 242 BGB entgegen. D.h. es müssen die Interessen der Eigentümer untereinander abgewogen werden. Bei hohen Kosten müssen die Interessen des jeweiligen Eigentümers auch entsprechend hoch sein. Bei gravierenden Abweichungen kann dem beeinträchtigten Sondereigentümern jedoch auch eine Ausgleichzahlung zukommen.

Für die Praxis bedeutet dies:

1. Zunächst sollte der Bauträger auf planmäßige Erstherstellung in Anspruch genommen werden. Hierbei müssen alle Vertragsunterlagen (Bauträgerkaufvertrag, Baubeschreibung, Teilungserklärung und Teilungspläne) Berücksichtigung finden.

2. Eine Inanspruchnahme des einzelnen Eigentümers scheidet aus. Insbesondere ist dieser nicht zur planmäßigen Herstellung auf seine Kosten verpflichtet, auch wenn die Abweichung auf seinen Wünschen beruht.

3. Wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine planmäßige Erstherstellung wünschen, müssen sie einen entsprechenden Beschluss fassen und die Einzelansprüche der übrigen Wohnungseigentümer an sich heranziehen. Denn beim Erstherstellungsanspruch handelt es sich nicht um einen originären Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, sonder vielmehr um einen sog. gekorenen Anspruch.

4. Erst wenn der betroffenen Eigentümer die Durchführung der Maßnahmen verweigert, können sich gerichtliche Maßnahmen (Duldungsanspruch) gegen ihn richten. Kosten muss er jedoch für die Beseitigung (mit ausnahme seines Anteils) nicht tragen.

Erwerbers sollten daher bereits frühzeitig prüfen, ob der Bauträger die Bauleistung plangemäß ausgeführt hat. Insbesondere die letzte Kaufpreisrate sollte nur nach sachkundiger Prüfung gezahlt werden. Anderenfalls kann es noch Jahre später mit völlig anderen Eigentümern zu Konflikten und Kosten kommen.

BGH vom 14.11.2014, V ZR 118/13

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Strafe für das umgangene Mietervorkaufsrecht

22. Januar 2015 PDF Version

Mietern steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen angemietete Wohnung zu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vor der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen worden ist und die Wohnung anschließend an einen Dritten veräußert wird. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Norm verhindern, dass der Mieter nach Aufteilung und Verkauf der Wohnung vom Käufer beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt und damit aus seiner Wohnung verdrängt werden kann. Es handelt sich um eine Ausprägung des sozialen Mietrechts. Wirtschaftlich erleidet der Vermieter keinen Nachteil, da er denselben Kaufpreis statt vom Ersterwerber vom Mieter als Zweiterwerber erhält. Es geschieht immer wieder, dass der Verkäufer vorsätzlich oder fahrlässig das gesetzliche Mietervorkaufsrecht umgeht und der Mieter dadurch von diesem keinen Gebrauch macht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14) kann sich dies nachträglich als sehr teuer für den Vermieter darstellen.

ahnungslose Mieterin

Die Mieterin war seit 1992 Mieterin in einem Hamburger Mietshaus. Streitig war offenbar, ob die Wohnung ihr vor oder nach der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden war. Wegen dieser ungeklärten Tatsachenfrage hat der VIII. Zivilsenat die Entscheidung im Ergebnis an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Die strittigen Rechtsfragen hat er jedoch beantwortet.

Der Vermieter hat die von der Mieterin genutzte sowie die sechs weiteren Wohnungen an einen Dritten verkauft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt bereits nach dem WEG geteilt. Über das Mietervorkaufsrecht hat er dabei die Mieterin nicht informiert, so dass diese ihr (mutmaßlich bestehendes) Recht nicht ausgeübt hat.

erneuter Verkauf

Wenige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin hat daraufhin Schadensersatz gegen den vorherigen Eigentümer geltend gemacht. Diesen berechnet sie bis zum BGH aus der Differenz zwischen angebotenem Kaufpreis als Verkehrswert und dem aus dem Paketpreis für die sieben Wohnungen ermittelten, anteiligen Preis für ihre Wohnung von 186.571,00 €. Die Vorinstanzen haben ihre auf Zahlung von 79.428,75 € gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.

BGH stärkt Mieterrechte

Der Wohnraummietrechtssenat des BGH hat dies anders gesehen und entschieden, dass der Mieter im Regelfall ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und Kaufpreis als Schadensersatz zustehen kann. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter eine gesetzliche Mitteilungspflicht verletzt und der Mieter vom Inhalt Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt, wenn es zu spät ist und er vom Voreigentümer keine Übereignung der Wohnung mehr verlangen kann. Dem vorkaufsberechtigten Mieter sei nicht zuzumuten, in diesem Zeitpunkt noch sein Vorkaufsrecht auszuüben und gegen den Voreigentümer auf Übereignung zu klagen. Denn es sei abzusehen, dass dieser wegen er bereits erfolgter Eigentumsübertragung zur Eigentumsverschaffung an den Mieter aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei. Der Mieter könne vielmehr direkt den sog. Erfüllungsschaden verlangen – in diesem Fall der entgangene Gewinn.

Risiko für Vermieter

Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob ein Mietervorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine Umgehung – sei sie vorsätzlich oder aus Unkenntnis kann fatale Folgen für den Verkäufer haben. Die gilt insbesondere, wenn Wohnungen unter Wert verkauft werden. Die ist bei Paketverkäufen häufig der Fall, weil es sich um eine Mischkalkulation handelt. Jede Gestaltung, die auf eine Umgehung des Mietervorkaufsrechts abzielt ist mit einem Risiko behaftet. Auch bei der ordnungsgemäßen Information über das Vorkaufsrecht und den Zeitpunkt soll sorgsam sein. Denn wird der Mieter zu einem zu frühen Zeitpunkt informiert, kann dies statt zu einem zweimonatigem Vorkaufsrecht zu einem dauerhaften führen. Auch in diesem Fall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen entgangenem Gewinn in Betracht.

BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14

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Ansichziehen eines höherwertigen Herstellungsanspruches (Bauträgerrecht)

13. Januar 2015 PDF Version

In der Regel verpflichtet sich der Bauträger gegenüber allen Erwerbern durch eine einheitliche Baubeschreibung gleichermaßen zur HErstellung eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums. Es kann jedoch auch sein, dass gegenüber einem oder mehreren Erwerbern ein höherwertiger Standart versprochen wirc. Die Gründe sind vielfältig wie das Leben selbst.

Grundsätzlich können nur die einzelnen Eigentümer den Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums geltend machen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat kein Vertragsverhältnis mit dem Bauträger. Anerkennt ist, dass diese jedoch die gemeinschaftsbezogenen Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich heranziehen kann (sog. Ansichzeihen). Dann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Herstellung und sonstige denkbare Ansprüche einklagen.

Dies gilt nach zutreffender Auffassung des OLG Köln  auch für solche höherwertigen Individualansprüche gegenüber einem oder mehreren Eigentümern abweichend vom üblichen Standard. Solange der Anspruch etwas mit dem Gemeinschaftseigentum zu tun hat, kann der Anspruch durch die WEG herangezogen und geltend gemacht werden.

Individuelle Ausstattungsversprechen z.B. durch geänderte Baubeschreibungen können ein erhebliches Chaos verursachen und nachteilig für den Bauträger sein. Mit ihnen sollte sparsam umgegangen werden.

OLG Köln vom 30.06.2014, 11 U 69/14

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Vorkaufsrecht an einem zu bildendem Miteigentumsanteil

09. Januar 2015 PDF Version

Der BGH hat eine für die Gestaltungspraxis wichtige Entscheidung getroffen. Ohne auf den relativ komplizierten Sachverhalt einzugehen:

Der V. Senat sieht es als sach- und grundbuchrechtlich zulässig an, ein dingliches Vorkaufsrecht an einem noch zu begründendem Miteigentumsanteil an dem betroffenen Grundstück zu bestellen. Ein entsprechendes dingliches Vorkaufsrecht einer Personenmehrheit (WEG) sei darüber hinaus im Zweifel eher so auszulegen, dass die Vorkaufsrechtsberechtigten das Vorkaufsrecht nicht (nur) gemeinschaftlich, sondern auch einzeln nach ihrem (fest stehenden) Bruchteil erwerben könnten.

Zugegeben, solche Streifälle dürften selten sein. Aber für gewisse Projekte kann die grundsätzliche Möglichkeit eines Vorkaufsrechts an einem noch nicht gebildeten aber konkret bestimmbarten Miteigentumsanteil eine sinnvolle Lösung sein.

BGH vom 11.07.2014, V ZR 18/13

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Umfang eines einschränkungslosen Untervermietungsrechts

07. Januar 2015 PDF Version

Über die Untervermietung von Wohnungen ist in den vergangenen Jahren obergerichtlich viel gestritten worden. Eine BGH-Entscheidung betraf dabei den Umfang des Untervermietungsrechts, wenn im Mietvertrag keine Einschränkung enthalten ist:

In diesem Fall darf der Mieter beliebig, d.h. auch alle Wohnräume untervermieten. Vermieter sollten sich gut überlegen, ob sie mit solch umfangreichen Rechten einverstanden sind.

Vermietungen an Touristen sind von einer solchen Untervermietungserlaubnis jedoch nicht umfasst.

BGH vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13 (LG Berlin)

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Rückzahlung von Fortbildungskosten

05. Januar 2015 PDF Version

Weiterbildung von Mitarbeitern ist sinnvoll und leider häufig mit erheblichen Kosten verbunden. Das Interesse des Arbeitgebers besteht daher nachvollziehbar darin, einen auf Unternehmenskosten geförderten Arbeitnehmer zumindest im Anschluss an die Weiterbildung für einen gewissen Zeitraum an das Unternehmen zu binden.

Häufig vereinbaren Arbeitgeber und Arbeitnehmer daher vor der Fortbildung, dass der Arbeitnehmer sich für einen festgelegten Zeitraum an das Unternehmen bindet oder jedoch wirtschaftlich die Forbildungskosten selbst tragen muss.

Sie war auch die Ausgangslage in einem BAG-Fall:

Die Arbeitgeberin (Bank) finanzierte dem Arbeitnehmer einen MBA mit Kosten von mehreren 10.000 €. Konstruiert war dies über ein Arbeitgeberdarlehn, welches über einen Zeitraum von 36 Monaten nach Beendigung der Fortbildung vom Arbeitgeber mit je 1/36 pro Monat erstattet werden sollte. Bei einer arbeitnehmerseitigen Kündigung während dieses Zeitraumes sollte dieser die ausstehende Kosten wirtschaftlich selbst tragen. Es kam wie es kommen musste: Bereits vor Abschluss des Studienganges kündigte der Arbeitnehmer das Arbeitsverhältnis mit der Begründung, dass ihm keine bildungsadäquate Beschäftigung im Unternehmen angeboten werden konnte. Die Arbeitgeberin verlangte daraufhin Rückzahlung des noch offenen Fortbildungsdarlehns von ca. 30.000 €.

Das BAG beurteilte die Klausel unter AGB-Gesichtspunkten als unwirksam, da sie lediglich einseitig auf die Arbeitnehmerkündigung anstellte und nicht zwischen den Kündigungsgründen differenzierte. Der Grund für die Kündigung könne auch durch den Arbeitgeber gesetzt worden sein. Zudem hat es keinen Unterschied in der Konstruktion über ein Darlehnskonto gegenüber direkt vom Arbeitgeber gezahlten Fortbildungskosten gesehen, sondern diese nach den gleichen Gesichtspunkten bewertet. Die Klausel hat das BAG als vollständig unwirksam erachtet und entschieden, dass der Arbeitnehmer nicht zur Rückzahlung des Fortbildungsdarlehns verpflichtet war.

Unter dieser Prämisse stehen viele Rückzahlungsmodelle in Fortbildungsfällen auf dem Prüfstand.

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Erhöhung Erbbauzins Änderung der Bebaubarkeit

30. Dezember 2014 PDF Version

Eigentlich hätte es für die Parteien eine win-win-Situation sein können. Das dem Erbbaurechtsberechtigten überlassene Grundstück (104 qm) war 1964 mit einem kleinen Haus in der Frankfurter Innenstadt bebaut. Es wurde eine Laufzeit von 50 Jahren und 33.000 DM jährlich als Erbbauzins vereinbart. Gekoppelt wurde der Zins an die Bezüge eines Landgerichtspräsidenten.

2008 änderte sich der Bebauungsplan und plötzlich konnte das Grundstück mit einem Neubau mit 5 OBer und 2 Untergeschossen bebaut werden. Dies wäre natürlich mit deutlich erhöhten Mieteinnahmen verbunden. Der Erbbauzins erhöhte sich nicht – jedenfalls war dies im Erbbaurechtsvertrag nicht vorgesehen. Der Grundstückseigentümer verlangte eine Anpassung auf mindestens 156.000 € jährlich. Man stritt sich bis zum BGH.

Der Grundstückssenat entschied, dass der Vertrag nicht auslegungsfähig sei. Aus ergänzender Vertragsauslegung könne der Eigentümer daher keine Erhöhung verlangen. Möglich sei jedoch grundsätzlich eine Erhöhung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage. Denn die öffentlich-rechtliche Bebaubarkeit sei grundsätzlich ein wesentlicher Umstand für das Äquivalenzinteresse von Leistung und Gegenleistung. D.h. grundsätzlich kann eine wesentliche Änderung der Bebaubarkeit zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage und damit Anpassungsanspruch führen.

Im vorliegenden Fall bestand jedoch die Besonderheit, dass dem Erbbaurechtsberechtigten eine Neubebauung im Rahmen des baurechtlich Zulässigen vertraglich zugestanden worden war. Daher ist nach Ansicht des BGH entscheidend, ob die Vertragsparteien die Änderung der Bebaubarkeit bewusst in Kauf genommen hatten oder eine baurechtliche Änderung nicht im Blick hatten.

BGH vom 23.05.2014, V ZR 208/12

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Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen

10. Oktober 2014 PDF Version

Immer wieder tauchen in der Beratungspraxis kostenpflichtigte “Resevierungsverinbarungen” von Makler auf. Das erstaunt, da der praktische Anwendungsbereicht äußerst gering sein dürfte. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Vereinbarungen in der Regel unwirksam, da sie den Maklerkunden unangemessen benachteiligen. Der Nutzen ist – insbesondere wenn der Makler nicht über einen qualifizierten Alleinauftrag verfügt (was in der Prakis ebenfalls fast nie wirksam der Fall ist) – für den Kunden sehr gering. Selbst wenn die vom BGH aufgestellte Grenze von 10% der Maklercourtage eingehalten wird, sind die für eine Resevierungsverinbarung gezahlten Gebühren in der Regel unwirksam.

Es verbleit für sie allenfalls Raum im Rahmen einer Individualvereinbarung, die in der Praxis nahezu nie vorliegen dürfte. Denn gerade über die Klausel über die Reservierungsgebühr wird der Makler nicht ernsthaft zur Disposition des Kunden gestellt haben.

Etwas überspitzt ausgedrückt könnte man sagen, dass die kostenpflichtige Reservierungsvereinbarung tot ist. Aber Totgesagte leben eben länger.

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Vorsicht bei ALG II-Kündigungen

08. Oktober 2014 PDF Version

Zumindest in Berlin sollten Vermieter bei Kündigungen von Mietern die Sozialleistungen beziehen vorsichtig sein und genau prüfen, ob bei Zahlungsverzug ein Kündigungsgrund gegeben ist.

Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin befindet sich der Mieter in einem unverschuldetem Tatsachenirrtum, wenn das Jobcenter die Miete stets direkt an den Vermieter überwiesen hat, jedoch die Zahlungen ohne Grund und Anlass einstellt. Solange der Mieter hiervon keine Kenntnis hat, kann der hieraus entstehende Mietrückstand im Einzelfall nicht als fristloser Kündigungsgrund herangezogen werden.

Landgericht Berlin vom 24.07.2014, 67 S 94/14

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Die Ltd. verpufft

06. Oktober 2014 PDF Version

Vielleicht kann sich ja noch der ein oder andere daran erinnern:Vor einige Jahren schossen britische Limiteds wie Pilze aus dem Boden. Selbst der kleine Handwerker um die Ecke war plötzlich eine Ltd.

Der Trend hat sich völlig ins Gegenteil verkehrt. Die Möglichkeit einer deutschen UG (haftungsbeschränkt) ohne Mindesstammkapital sowie die Schwierigkeiten des britischen Gesellschafts- und Steuerrechts dürften die Hauptfaktoren gewesen sein. Werden Pflichten nach britischem Recht nicht erfüllt, werden Ltd.’s relativ schnell aus dem Companies House gelöscht. Mit unangenehmen Folgen, wie eine Entscheidung des Kammergerichts zeigt:

Eine Ltd. machte Forderungen in Deutschland geltend. Dann wurde sie in England gelöscht. Danach wurde von ihr Berufung eingelegt. Das Kammergericht entschied, dass dies nicht mehr möglich sei. Die Löschung im britischen Handelsregister habe konstitutive Wirkung. Die Gesellschaft sei aufgelöst und könnte daher keine Forderungen mehr geltend machen. Sie habe aufgehört zu existieren.

Kammericht vom 17.03.2014, 20 U 254/12

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Wohngeldschulden im Erbfall

01. Oktober 2014 PDF Version

Es kommt häufig vor, dass der Erblasser in den letzten Monaten seines Lebens sein Wohngeld nicht mehr bezahlt. Außerdem sind die Erben nach dem Tode des Eigentümers oft noch nicht hinreichend organisiert, um das Wohngeld weiter zu entrichten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 05.07.2014 mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Erben die Überschuldung des Nachlasses einwenden können, wenn sie die Wohnung schon einige Monate nach dem Tode des Erblassers besessen haben.

Hierbei ist klar, dass die Wohngeldforderungen bis zum Tode des Eigentümers in dessen Nachlass fallen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich daher entgegenhalten lassen, falls der Nachlass verschuldet ist.

Für die Zeit danach stellt sich die Frage, ob Schulden noch vom Erblasser herrühren (§ 1967 Abs. 2 BGB) oder bereits auf einem Handeln der Erben basieren. In diesem Falle würden sie für das Wohngeld persönlich haften und nicht einwenden können, dass der Nachlass überschuldet sei.

Letzteres ist der Fall, wenn die Wohngeldschulden durch einen Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstanden sind. Entscheidend sei nach dem o.g. Urteil des BGH, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage sei.

Ein Handeln des Erben ist danach nicht erst dann anzunehmen, wenn der Erbe eine nach außen wahrnehmbare Tätigkeit entfaltet, etwa indem er Mieten einzieht, Handwerker beauftragt, an Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirkt o.ä.

Vielmehr ist von einem Verwaltungshandeln des Erben schon dann auszugehen, wenn die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und/oder ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. Ab diesem Zeitpunkt ist es seine Entscheidung, wie er mit der Wohnung verfährt. Er muss sich dann also auch zurechnen lassen, wenn weitere Wohngelder auflaufen. Dies gilt auch dann, wenn er die Wohnung leer stehen lässt. Auch dies sei eine Verwaltungsmaßnahme.

Auch bei dem Einwand des Erben, der Nachlass sei überschuldet, muss der Verwalter also durchaus nicht die Flinte ins Korn werfen. Es mag zahlreiche Anhaltspunkte geben, aus denen der Erbe persönlich haftet.

Vorsorglich sei noch hinzugefügt, dass mehrere Erben (Erbengemeinschaft) als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden können. Der Verwalter kann sich also z.B. einen Erben herauspicken, den er auf die gesamte Summe in Anspruch nimmt. Er kann auch alle gleichzeitig als Gesamtschuldner verklagen.

BGH vom 05.07.2014

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Einmalmietzahlung als Gläubigerbenachteiligung

29. September 2014 PDF Version

In der Zwangsversteigerung finden sich oft Konstruktionen, mit denen der Schuldner sich oder ihm nahestehende Personen auch nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Besitz des Objektes halten wollen. Beliebt ist hierbei ein langjähriger Mietvertrag, bei dem die Miete angeblich schon im Vornherein für die gesamte Mietzeit bezahlt worden sei.

Solche Konstellationen verstoßen § 1124 Abs. 2 BGB. Denn dem Gläubiger gegenüber sind Mietzahlungen für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume unwirksam.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur dann, wenn der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit abgeschlossen ist. In diesem Fall lässt sich nämlich die insgesamt gezahlte Miete nicht auf eine Monatsmiete umrechnen.

Im Urteil vom 30.04.2014 (VII ZR 103/13) hatte es der Bundesgerichtshof mit einer Fallgestaltung zu tun, bei der ein Festmietvertrag auf einem bestimmten Zeitraum geschlossen worden war. Angeblich war die Miete bereits bei Abschluss des Mietvertrages vollständig entrichtet.

In diesem Fall hat der BGH kein Problem damit, die Gesamtmiete durch die Anzahl der Monate zu teilen und so einen fiktiven Monatsmietzins zu errechnen. Dieser sei für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume eben nicht gezahlt. Der Ersteher konnte wegen Mietrückständen kündigen.

BGH vom 30.04.2014, VII ZR 103/13

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