RECHTaktuell | SAWAL | Rechtsanwälte & Notar | Blog

Jedenfalls vor dem Finanzamt. Der BFH hat entschieden, dass eine “schwimmende Anlage” bewertungsrechtlich kein Gebäude sei. Damit sei keine Grundsteuer festzusetzen. Dies betraf ein Konferenzzentrum im Hamburger Hafen, bestehend aus einem Pfahlbau und drei Schwimmkörpern. Diese sind nicht als Gebäude einzuordnen. Leider sind die Möglichkeiten “schwimmen” zu bauen begrenzt. Anderenfalls böten sich interessante Möglichkeiten Grundsteuer zu vermeiden.

BFH vom 26.10.2011, II R 27/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3263

Lesezeichen setzen:

Heute hat der BGH die bereits angekündigte Entscheidung getroffen. Sogar Spiegel online titelte “BGH-Urteil: Vermieter müssen Heizkosten präziser abrechnen“.

In der Tat hat der BGH der Abrechnung nach dem Abflussprinzip eine Absage erteilt. Heizkosten müssen nach dem Leistungsprinzip verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Alles andere würde gegen die HeizkostenV verstoßen. Es genügt nicht – wie es dass Berufungsgericht getan hatte – einen pauschalen Abzug von 15% gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen. Der Pressemitteilung ist allerding m.E. nicht zu entnehmen, ob der BGH von einem formellen oder materiellen Mangel ausgeht, was im Einzelfall von erheblicher Bedeutung sein kann. Hier müssen die Urteilsgründe abgewartet werden.

Meine Zusammenfassung der Entscheidung ist auf der Seite der Legal Tribune zu finden.

BGH vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3271

Lesezeichen setzen:

Morgen wird der BGH über die formellen Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung entscheiden. Im Ausgangsfall hatte die Vermieterin die an das Versorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen und als Verteilungsmaßstab den Vorjahresverbrauch zugrunde gelegt. Das LG Frankfurt hatte entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Grundsätzen der §§ 7-9 HeizkVO entspricht und damit fehlerhaft ist. Allerdings läge kein formeller Fehler vor, so dass lediglich ein 15%iger Abzug nach § 12 HeizkVO vorgenommen werden müsse.

Ich vermute, dass der BGH die Entscheidung nicht kippen wird. Der VIII. Zivilsenat hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er nur sehr zügerlich formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen annimmt. Warum dies bei Heizkostenabrechnungen anders sein sollte, ist nicht klar. Auch hier kommt es m.E. darauf an, dass die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar ist. Falsche Werte sind grundsätzlich materielle Mängel, die zugunsten des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden könne. Warten wir ab, ich werde für die LTO berichten.

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3268

Lesezeichen setzen:

Jeder Mieter weiß, dass er bei Mietmängeln die Miete mindern kann. Dass dafür der Mangel beim Vermieter angezeigt werden muss, ist in der Regel auch noch bekannt. Bei den Mietminderungsquote scheiden sich die Geister. Eine verbindliche Aussage ist in der Regel nicht möglich. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt.

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters getroffen und dabei die teilweise überhöhten Ansprüche an den Mieter (insbesondere des LG Berlin) “zurechtgestutzt”. Nach der Entscheidung vom 25.10.2011 muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es müssen daher nur die Mängelsymptome beschrieben werden. Dies genügt für eine formell ordnungsgemäße Mängelanzeige. Erst für die Errechnung der Minderungsquote ist dem Gericht konkreter vorzutragen. Insofern sollte der Mieter trotz dieser Entscheidung so viele Beweismittel wie möglich sammeln und entsprechend des Mangels auch Protokolle u.ä. erstellen. Am besten ist eine Tabelle nach folgendem Schema:

Mangel – Datum – Beschreibung – Zeuge – Mangelanzeige beim Vermieter – Beseitigung

Die ohnehin in der Regel höchst problematischen Mietminderungsfälle lassen sich so deutlich besser führen.

BGH vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3260

Lesezeichen setzen:

Untervermietungsfragen stellen sich in der Praxis häufig. Insbesondere, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen Anspruch gegen der Vermieter auf Gewährung einer Untervermietung haben kann. Praktisch relevant ist insbesondere der Fall, dass der Mieter für eine begrenzte Zeit ins Ausland gehen möchte, ohne gleich seine Wohnung in der Heimat kündigen zu müssen. Zur Frage der Untervermietung kommt es in der Regel dann, wenn der Mieter es sich nicht leisten kann, zwei Wohnungen gleichzeitig zu unterhalten.

Einen solchen Fall hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg entschieden. Der hat danach ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird. Der Mieter im Fall war Arzt und für die Dauer ca. eines Jahres mit Ärzte ohne Grenzen im Ausland unterwegs. Er bat um Untervermietungserlaubnis. Diese wurde nicht erteilt. Der Mieter beließ einen Teil seiner Sachen in der Wohnung, flog nach Kolumbien und vermietete an einen Dritten unter. Als der Vermieter hiervon erfuhr, kündigte er wegen unberechtigter Untervermietung.

Zu Unrecht – nach Auffassung des Amtsgerichts. Der Mieter habe einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis gehabt. Sein Begehren sei wirtschaftlich nachvollziehbar. Er war auch nachweisbar auf die Ersparnis durch die Untervermietung angewiesen.

Zu beachten ist in solchen Fäll, dass der Mieter nicht den vollständigen Gebrauch aufgeben sollte. Solange die Wohnung mit Möbel des Hauptmieters und einigen persönlichen Gegenständen ausgestattet ist, dürfte dies jedoch stets der Fall sein. Darüber hinaus ist es immer eine Frage des Einzelfalles, ob eine Untervermietung ausschließlich aus wirtschaftlichen Gründen für einen begrenzten Zeitraum zwingend notwendig ist. Nur wenn dann in der Person des Untermieters Gründe vorliegen eine Untervermietung zu versagen, kann der Vermieter dies tun.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 01.09.2011, 14 C 212/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3256

Lesezeichen setzen:

Eine Unternehmergesellschaft kann nicht durch Abspaltung einer GmbH neu gegründet werden kann – so der II. Zivilsenat des BGH. Hierin wäre ein Verstoß gegen das Sacheinlageverbot des § 5a Abs. 2 Satz 2 GmbHG zu sehen. Im vom BGH entschiedenen Fall sollte eine neue UG dadurch gegründet werden, dass aus dem Vermögen der Mutter-GmbH 1 € aus dem Vermögen der Gesellschaft abgespalten wurde. Dieser Betrag sollte dann zur Aufbringung der Stammeinlage verwendet werden. Die Klausel in der Satzung lautete:

“Die Einlage wird dadurch erbracht, dass die [… GmbH] einen Teil ihres Vermögens abgespalten hat und ihrer Gesellschafterin dafür einen Geschäftsanteil von EUR 1,00 gewährt hat.”

Die Abspaltung eines Vermögensteils einer Gesellschaft und dessen Übertragung zum Zwecke der Neugründung UG/GmbH sei zwingend eine Sachgründung im Sinne des § 5 Abs. 4 GmbHG. Dies werde unter anderem dadurch deutlich, dass nach § 138 UmwG bei der Spaltung unter Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung stets ein Sachgründungsbericht einschließlich der Wertnachweisunterlagen (§ 8 Abs. 1 Nr. 5 GmbHG) verlange.

Warum bei einer Einlage von 1 € keine Bargründung vollzogen werden konnte ist schleierhaft. Damit ist jedoch auch diese Rechtsfrage geklärt. Eine UG kann bereits ab 1 € gegründet werden. Sachgründungen sind hier nicht erforderlich.

BGH vom 11.04.2011, II ZB 9/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3253

Lesezeichen setzen:

Nach Auffassung des OLG München sind Balkone – jedenfalls soweit sie von Anfang an vorhanden waren – Bestandteil des Sondereigentums. Dies betrifft naturgemäß nicht die konkruktiven Bestandteile (Bodenplatte, Balkongeländer, Brüstung etc.), die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Der Raum und die nichtkonstruktiven Bestandteile seien jedoch per se Sondereigentum, so dass hieran auch kein Sondernutzungsrecht gebildet werden könne. Das OLG wendet hierzu § 94 BGB an. Der Balkon wäre demnach als wesentlicher Bestandteil der Wohnung zu betrachten.

OLG München vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3250

Lesezeichen setzen:

Auch wenn die Mietkaution im Wohnraummietrecht auf 3 Nettokaltmieten begrenzt ist, kommt häufig ein ordendlicher Betrag zusammen um den nach Beendigung des Mietverhältnisses häufig auch heftig gestritten wird. Misslich ist für den Vermieter die Insolvenz des Vermieters. Denn nur wenn dieser die Mietkaution auf einem insolvenzsicheren Sonderkonto angelegt hat, hat der Mieter im Insolvenzverfahren ein Aussonderungsrecht.

Dies wissen Mieter häufig nicht und kümmern sich folglich im laufenden Mietverhältnis regelmäßig nicht darum, wie und wo ihrem Mietkaution angelegt ist. Dies kann sich später bitter rächen. Der Vermieter ist pleite und die Mietkaution ist futsch – besonders unseriöse Vermieter (in Geldnöten) neigen dazu, d es mit der Anlage der Mietkaution nicht so genau zu sehen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 20.12.2007 klar gestellt, dass der Mieter im Fall einer fehlenden Anlage nur eine einfache Insolvenzforderung geltend machen kann – die regelmäßig fast wertlos sein dürfte. Folgerichtig hat er 2010 entschieden, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Angabe eine insolvenzsicheren Kontos abhängig machen dürfe.

Mieter sollten daher entweder bei Anschluss des Mietvertrages bereits auf einer Bankbestätigung bestehen oder im laufenden Mietverhältnis ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen. Antwortet dieser nicht, kann der Anspruch auch gerichtlich im Rahmen einer Auskunftsklage geltend gemacht werden.

BGH vom 20.10.2010, VIII ZR 98/10
BGH vom 20. 12. 2007, IX ZR 132/06

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3246

Lesezeichen setzen:

Bei der Vermietung von Räumen an einen (gemeinnützigen) Verein handelt es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis. Der Verein selbst kann nicht wohnen. Dies meint auch das Landgericht Berlin. Das bedeutet, dass dem Verein nicht die Privilegien des Wohnraummietrechts zur Verfügung stehen. Dies gilt insbesondere bei einer Kündigung. Während ein Wohnraummieter im Regelfall nur dann mit einer Kündigung rechnen müssen, wenn sie mietvertragliche Pflichten verletzten, kann ein Mietverhältnis mit einem Verein auch fristgerecht vom Vermieter gekündigt werden.

Landgericht Berlin vom 09.09.2011, 63 S 605/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3242

Lesezeichen setzen:

Heizkörpern, Thermostaten und Anschlussleitungen können zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehören, wenn dies in der Teilungserklärung angeordnet ist. Dies hat der BGH entschieden.

Keine Stellung genommen hat der BGH leider zur streitigen Frage, ob und in welchen Fällen es sich bei Heizungen und Zubehör zwingend um Gemeinschafteigentum handelt. Nach überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer. Nicht jedoch, wenn sie für den Betrieb der gesamten Heizanlage unablässig sind. Nach der Gegenmeinung sind diese Bauteile immer dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

BGH vom 08.07. 2011, V ZR 176/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3239

Lesezeichen setzen:

Wärmelieferungsverträge sehen häufig eine 10jährige Laufzeit vor. Die Zulässigkeit einer solch langen Laufzeit ergibt sich grundsätzlich aus § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV. Für unechte Fernwärmeverträge gilt dies jedoch nach Auffassung des BGH nicht. Bei dem vom VIII. Zivilsenat entschiedenen Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wärmelieferungsvertrag geschlossen. Die Anlagen waren jedoch von ihr dem Unternehmen zur Verfügung gestellt und für einen symbolischen Euro pro Monat gepachtet.

In einem solchen Fall ist eine 10jährige Laufzeit nicht gerechtfertigt. Die Rechtfertigung ergäbe sich nämlich daraus, dass bei einem echten Fernwärmevertrag der Unternehmer zu hohen Investitionen wegen der Anlagentechnik gezwungen sei. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch die Anlagen zur Verfügung stelle, entfalle die Berechtigung.

In solchen Fällen ist die Bindung unwirksam und der Eigentümer kann kündigen und zu einem neuen Anbieter wechseln oder neue Konditionen aushandeln.

BGH vom 21.12.2011, VIII ZR 262/09

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3236

Lesezeichen setzen:

Êine für ZWangsverwalter tückische Entscheidung hat das Aundesarbeitsgericht getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Arbeitsverhältnis einer Hotelangestellten auf den Zwangsverwalter übergegangen war. Dieser hatte  mit allen Mitarbeitern außer der Klägerin neue Arbeitsverträge geschlossen und anschließend den Hotelbetrieb mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts unter unverändertem Namen selbst fortgeführt.

Das BAG gab der Arbeitnehmerin Recht. Das Arbeitsverhältnis sei auf den Zwangsverwalter übergegangen, da dieser den Betrieb fortgeführt hatte. Das Gericht hat hierin einen Fall des § 613a BGB gesehen.

BAG vom 18.08.2011, 8 AZR 230/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3232

Lesezeichen setzen:

Der Unterschied zwischen Dienst- und Werkvertrag kann im Einzelfall entscheidend sein. So auch beim Winterdienstvertrag, der häufig Stein des Anstoßes ist, da die damit beauftragen Firmen bei heftigen und lang anhaltenden Schneefällen häufig mit ihrer Leistung überfordert sind.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Spandau ist der Winterdienstvertrag (mit der h.A.) ein Werkvertrag. Dies hätte zur Folge, dass bei Schlechtleistung der Vergütungsanspruch gekürzt werden könnte. Zudem müssen mangelhaft arbeitenden Winterdienstunternehmen den Vermieter von Schadensersatzansprüche des Landes Berlin wegen ORdnungsgeldern freistellen. Streitig wird wohl in der Regel zunächst sein, ob der Winterdienst mangelfrei war.

Amtsgericht Spandau vom 01.11.2011, 70 C 73/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3229

Lesezeichen setzen:

Ist im Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, sie dann an den Vermieter zu zahlen, wenn ihm dieser ein insolvensicheres Konto zur Einzahlung benannt hat. Der Mieter kann hierauf nach Ansicht des BGH bestehen. Zahlt er trotz dessen die Mietkaution bzw. Teile davon nicht ein, kann der Vermieter nach Auffassung des Landgerichts Berlin fristlos kündigen. Dies gelt bisher schon für das Gewerbemietrecht und ist nach der Rechtsprechung der 67 ZK nunmehr auch auf das Wohnraummietrecht ausgeweitet worden.

Mieter und Vermieter sollten daher bei Mietkautionen genau sein. Ob ein Kündigungsrecht vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Landgericht Berlin vom 17.10.2011, 67 S 58/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3224

Lesezeichen setzen:

Im Innenstadtbereich müssen Mieter mit Lärm- und Schmutz rechnen, die durch benachbarte Baustellen verursacht werden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. Der Mieter hatte wegen einer Entkernung des gegenüberliegenden Gebäudes um 50% gemindert. Der Vermieter wollte nur 15% anerkennen. Grundsätzlich hätte er nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin keine Mietminderung gewähren müssen. Nach Auffassung der ZK 63 muss ein Mieter im Innenstadtbereich mit größeren Baumaßnahmen rechnen und darf die Miete nicht mindern. Etwas anders gilt, wenn der Vermieter selbst am Mietobjekt baut.

Landgericht Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3220

Lesezeichen setzen:

Viele Gaststätten haben Umsatzeinbußen beklagt, nachdem das allgemeine Rauchverbot er-lassen worden ist. Einige haben das Rauchverbot als Mangel der Mietsache interpretiert und die Miete gemindert.

Dem ist der BGH mit Urteil vom 13.07.2011 (XII ZR 149/09) entgegengetreten. Das Rauch-verbot gemäß Nichtraucherschutzgesetz habe seinen Ursprung nicht in der konkreten Be-schaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts. Der Vermieter habe während der Vertragslaufzeit den Mietgegenstand lediglich in einem Zustand zu erhalten, der die vertrag-lich vorgesehene Nutzung ermögliche.

Das Verwendungsrisiko der Räume liege beim Mieter. Die Angebotsmöglichkeit der Räum-lichkeiten an Raucher falle unter dieses Verwendungsrisiko und sei dem Vermieter nicht an-zulasten.

Somit ist diese Frage im Sinne des Vermieters geklärt. Der Bundesgerichtshof hat eine klare Abgrenzung gefunden.

BGH vom 13.07.2011, XII ZR 149/09

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3218

Lesezeichen setzen:

In meinem neuen Beitrag bei der Legale Tribune beschreibe ich, was bei Lichterketten und Co. in der Weihnachtszeit zu beachten ist. Auch dort warten juristische Fragestellungen auf hungrige Amtsgerichte.

LTO vom 20.12.2011

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3215

Lesezeichen setzen:

Gestzliche Erben können enterbt werden. In der Regel stehen ihnen dann die gesetzlichen Pflichtteilsansprüche zu. So weit, so gut.

Eines wird von Erblassern regelmäßig nicht beachtet. Hat der Enterbte eigene Nachkommen, so können diese, wenn es keine weiteren näheren Erben gibt, als Erben eintreten. Häufig ist dies gerade nicht erwünscht, da damit die Nachkommen des Enterbten gegen den Willen des Testierenden erben. Dies Rechtsauffassung hat der BGH kürzlich bestätigt und damit entgegengesetzten Ansichten in der Literatur eine Absage erteil. Dies muss bei einer guten Testamentsgestaltung unbeding berücksichtigt werden. Ein notarielles Testament ist in der Regel zu empfehlen.

BGH vom 13.04.2011, IV ZR 204/09

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3210

Lesezeichen setzen:

Bereits vor einiger Zeit hatten wir über einen Schmerzensgeldprozess wegen verweigertem Einlass in eine Discothek berichtet. Nun hat sich mit dieser Frage auch ein Oberlandesgericht beschäftigt. Einem aus Togo stammendem Mann war der Einlass wegen seiner Hautfarbe verwehrt worden. Er erstritt vor dem OLG Stuttgart ein Schmerzensgeld von 900,00 €.

OLG Stuttgart vom 12.12.2011, 10 U 106/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3206

Lesezeichen setzen:

Gestern ist meine aktuelle Kommentierung zur Rechtslage bei der Vermietung an Touristen in Hamburg auf der Seite der LTO erschienen. Wie auch in Berlin gehen immer mehr Vermieter dazu über, entral gelegene Innenstadtwohnungen an Touristen statt an “normale” Mieter zu vermieten. Sehr zum Leidwesen derMiteigentümer und Mieter. Wohnungseigentumsrechtlich ist diesem Problem jedoch durch geeignete Beschlüsse unter Umständen beizukommen.

LT vom 12.12.2011

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3203

Lesezeichen setzen:

Im Kaufrecht ist es von erheblicher Bedeutung, ob ein Verbrauchsgüterkauf vorliegt oder nicht. Verbraucher werden vom BGB besser geschützt. Beispielsweise gilt eine Beweislastumkehr in den ersten 6 Monaten seit dem Kauf des Produkts. Der BGH hat nun entschieden, dass eine GmbH in der Regel als Unternehmerin behandelt wird, auch wenn es sich bei dem Geschäft nicht um das Kerngeschäft, sondern eine sog. Nebengeschäft handelt.

D.h. im Zweifel ist jeder Verkauf einer GmbH an einem Verbraucher ein Verbrauchsgüterkauf.

BGH vom 13.07.2011, VIII ZR 215/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3200

Lesezeichen setzen:

Klageerhebungen gegen Mieter/Nutzer von Mietflächen im Rahmen eines Zwangsverwaltungsverfahrens sind immer mit Risiken behaftet. Dies zeigt eindrucksvoll die Entscheidung des LAndgerichts Berlin vom 08.10.2011. Die Zwangsverwalterin hatte Räumungsklage gegen eine Nutzerin erhhoben. Diese teilte im Verfahren mit, dass sie die LEbensgefährtin des Zwangsverwaltungsschuldners sei  und ihr daher nach § 149 ZVG ein Wohnrecht zustündet – in der Sache richtig. Nur leider hatte sie dies zuvor der Zwangsverwalterin nicht mitgeteilt.

Diese erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Dieser Auffassung schloss sich die 63. Kammer des LG Berlin nicht an. Es sei keine Erledigungssituation gegeben. Das Wohnrecht habe bereits vor Klageerhebung bestanden. Damit war die Klage unbegründet und hätte ggf. zurückgenommen werden müssen.

Es ist für den Zwangsverwalter immer ein Problem bei komplizierten Objekten die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse festzustellen. Häufig werden Verträge je nach Bedarf “gebastelt” oder bereits vor der Zwangsverwaltung mit dem Zweck der Gläubigerbenachteiligung abgeschlossen. Ein Nachweis ist in diesen Fällen schwer. Es bleibt dem Zwangsverwalter nichts anderes übrig, als mit Kostenrisiko Klagen zu erheben.

Landgericht Berlin vom 08.10.2011, 63 S 309/09

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3194

Lesezeichen setzen:

Um die Höhe der Stammeinlage bei der Gründung von GmbHs zu vermeiden, wurden in der Vergangenheit oft englische Limiteds gegründet.

Dies hat zahlreiche Nachteile.

Einen Hauptpunkt zeigte nunmehr der BGH mit Urteil vom 12.07.2011 auf. Kommt es nämlich zu Streitigkeiten um die Wirksamkeit von Gesellschafterbeschlüssen, ist hierfür ein ausschließlicher Gerichtsstand in England gegeben. In Deutschland können solche Klagen nicht geführt werden.

Der BGH folgt der so genannten Gründungstheorie. Das heißt, dass für alle die Satzung der Gesellschaft und die Beschlüsse angehenden Fragen dasjenige Land zuständig ist, in dem die Gesellschaft gegründet worden ist. Es spielt also keine Rolle, dass sie in Deutschland sitzt und hier ihren Geschäften nachgeht.

Sollte es also tatsächlich zum Streit zwischen den Gesellschaftern einer Limited oder sonstigen Satzungsfragen kommen, wären sie in England auszutragen. Das wird für eine Geschäftstätigkeit in Deutschland nicht förderlich sein.

BGH vom 12.07.2011, II ZR 28/10

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3191

Lesezeichen setzen:

Der BGH hat eine praktisch wichtige Entscheidung für die Vertretung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates kann die GbR selbst keine Vollmachten an Dritte erteilen. Dies können nur die Gesellschafter gemeinsam.

Diese Entscheidung ist insbesondere im Rechtsverkehr mit Grundstücksgesellschaften in der Rechtsform der GbR wichtig. Wollen die Gesellschafter einen “Geschäftsführer” berufen, der beispielsweise alleine alle Erklärungen beim Grundbuchamt abgeben darf, so muss die Vollmacht zwingend im Namen aller Gesellschafter und nicht im Namen der GbR erteilt werden. Hieran ändert auch die Teilrechtsfähigkeit der GbR nichts. Denn nach § 709 BGB gilt:

“Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.”

Sind alle Gesellschafter zur Geschäftsführung berufen, so können nur sie die Geschäftsführungsbefugnis an einen Dritten deligieren. Ausdrücklich zugelassen hat der BGH eine Generalvollmacht. Diese dürfe jedoch nicht dazu führen, dass sämtliche Gesellschafter von der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ausgeschlossen sind. Insbesondere in großen Grundstücksgesellschaften (z.B. Baugemeinschaften) bietet es sich an, ein oder zwei Gesellschaftern eine Vollmacht zu erteilen, die insbesondere das Stellen von Grundbuchanträgen ermöglicht. Anderenfalls muss jeder Antrag von allen Gesellschaftern unterzeichnet werden. Dies führt häufig zu praktischen Problemen und Verzögerungen.

BGH vom 20.01.2011, V ZB 266/10

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3187

Lesezeichen setzen:

Nach Ansicht des Kammergerichts kann der planmäßige, dauerhafte Betrieb eines Kindergartens/Kindertagesstätte nicht in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins nach § 21 BGB erfolgen. Das Registergericht hatte die Eintragung eines entsprechenden Vereins nach § 60 BGB abgelehnt. Der Betrieb eines Kindergartens gegen Entgelt sei der wirtschaftliche Hauptzweck. Unerheblich sei, ob der Satzungszweck ideeller Natur sei und keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt würde.

Zumindest in Berlin dürfte es daher in Zukunft schwierig sein, Kindergärte in der Rechtsform eines e.V. zu betreiben.

Kammergericht vom 21.01.2011, 25 W 35/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3183

Lesezeichen setzen:

Die Mietkaution und deren Erträge stehen dem Mieter zu. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter ein Einzel- oder Sammelkonto anlegt.

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, der Bank liegt ein Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein kein Freistellungsauftrag erteilt werden. In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen und der Mieter kann sie dann wiederum im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das, muss er über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen, wobei er auch entsprechende Bankbelege vorlegen muss.

Dies ist bei Einzelkonten leichter, da hier die Bescheinigung der Bank „weitergegeben“ werden kann. Hierbei handelt es sich nach zutreffender Auffassung um eine vertragliche Nebenpflicht. Deren erletzung kann zu einem Schadensersatzanspruch führen. Nämlich dann, wenn der Mieter aufgrund fehlender Steuerunterlagen die Zinsabschlagsteuer bei seiner Jahressteuererklärung zurück erhält, obwohl er die Freibeträge nicht ausgeschöpft hat.

Nach Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg muss der Vermieter dem Mieter die einbehaltene Zinsabschlagsteuer (30%) erstatten, wenn er keine entsprechende Bescheinigung ausstellt bzw. übermittelt. Dies dürfte in dieser Pauschalität unzutreffend sein. Im Rahmen von § 280 Abs. 1 BGB muss der Mieter natürlich nachweisen, dass ihm ein kausaler Schaden entstanden ist. Dies ist nämlich nicht der Fall, wenn beispielsweise sein Freibetrag bereits ausgeschöpft worden ist oder er gar keine Steuererklärung gefertigt hat. Der Vermietervertreter wird einen kausalen Schaden hier zunächst einfach bestreiten müssen. I.E. sollten Vermieter jedoch auf Anforderung Zinsbescheinigung erstellen bzw. weiterreichen.

Amtsgericht Schöneberg vom 08.08.2011, 13 C 91/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3180

Lesezeichen setzen:

Variable Mitgliedsbeiträge sind im Vereinsrecht zulässig. Sie können auch von Umsatzzahlen der Mitglieder abhängig sein. Im BGH-Fall beschloss die Mitgliederversammlung mit einfacher Mehrheit, dass die Mitgliedsunternehmen einen Jahresbeitrag in Höhe eine prozentualen Anteils ihres Vorjahresumsatzes zu zahlen hätten.

Nach Auffassung des II. Zivilsenats handelt es sich hierbei nicht um eine Grundsatzenscheidung, über die ein Satzungsbeschluss herbeigeführt werden muss.

BGH vom 19.07.2010, II ZR 23/09

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3177

Lesezeichen setzen:

In der Regel hat der Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften 12 Monate Zeit, um über die Betriebskostenvorauszahlungen des vorangegangenen Abrechnungsjahres abzurechnen. Ausnahmen sind kaum möglich. Insbesondere ist es nicht möglich, im AGB-Mietvertrag eine Verlängungsklausel zu vereinbaren. In seltenen Fällen kann es jedoch seitens des Mieters treuwidrig sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen. Einen solchen Fall schildert der Kollege Vetter.

Der Mieter hatte sich telefonisch mit einverstanden erklärt, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erst Anfang Januar aufliefern würde. Am 31.12. waren die Wetterverhältnisse zu schlecht. Später berief sich der Mieter auf die Fristversämung. Zu Unrecht, wie das Landgericht Koblenz entschied. Der Mieter musste sich an seiner Zusage gebunden halten.

Vermietern ist in jedem Fall zu raten, nicht bis zum letzten Tag zu warten. Bereits eine Zustellung am Silvesternachmittag (siehe Artikel 2008) kann verfristet sein. Der Mieter hat dann die Nachzahlung nicht zu begleichen.

Landgericht Koblenz vom 28.01.2010, 14 S 318/08

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3172

Lesezeichen setzen:

Und mahnt mal wieder ab – Makler, die die Aufsichtsbehörde falsch im Impressum angegeben haben. Angeblich ausschließlich auf Berlin beschränkt. Dann sei es ja keine unzulässige Massenabmahnung mehr, denn in Berlin habe er lediglich etwa 250 Verstöße finden können.

Das Kammergericht hat sich unlängst mit Herrn Hauser beschäftigt. Es sei aus dem Beschluss vom 22.07.2011 zu GZ 5 W 161/11 zitiert:

“Seit vielen Jahren verneint das Kammergericht in zahlreichen Judikaten die Zulässigkeit von Anträgen des Antragstellers nach der genannten Norm, weil er in einer Weise und in einem Ausmaß – kostenpflichtig – massenhaft abmahnt, dass dies auf sein Vorgehen vornehmlich zum Zwecke der Gewinnerzielung zwingend schließen lässt. Statt aller Verfahren seien hier nur erwähnt: [...]“

Kammergericht vom 22.07.2011, GZ 5 W 161/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3169

Lesezeichen setzen:

Immer wieder hört man das Argument, die Miete werde gemindert, da ein oder mehrere Wände feucht seien. Mit einem solchen Fall hat sich die 65 Zivilkammer des LG Berlin kürzlich beschäftigt. Die Mieter hatten ihre Miete gemindert, da nach ihrer Auffassung die Abdichtung des Mauerwerks noch nicht ausreichend sei. Dies konnte das Amtsgericht im Ortstermin nur bedingt feststellen. Zudem war nicht ersichtlich, wie sich die angebliche Mauerdurchfeuchtung auf den Gebrauch der Mietsache ausgewirkt haben sollte.

Eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ist stets erforderlich, um eine Mietminderung zu begründen. Dies wird von Amtsgerichten häufig missachtet. Eine Durchfeuchtung beeinträchtigt den Gebrauch erst dann, wenn sich besipielsweise Schimmel bildet. Eine davon zu trennende Frage ist, ob der Mangel an der Mietsache auch ohne Gebrauchsbeeinträchtigung vom Vermieter zu beseitigen ist.

Landgericht Berlin vom 16.08.2011, 65 S 422/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3151

Lesezeichen setzen: