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Darüber, dass Mieter ihre Wohnungen nicht als Ferienwohnungen an Touristen weiter vermieten dürfen, haben wir bereits berichtet. Das Landgericht Berlin hat dies nunmehr bestätigt und zudem entschieden, dass der unberechtigt weitervermietende Mieter auch die Detektivkosten zu tragen hat, die dem Vermieter durch die Ermittlung der unberechtigten Vermietung an Touristen entstanden sind.

Hinsichtlich der Vermietung an Touristen durch Wohnungseigentümer hat sich die Rechtslage durch die neue BGH-Entscheidung grundlegend geändert.

Landgericht Berlin vom 20.11.2009, 63 S 435/09

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Einige Mieter verwandeln ihren Balkon gerne zu einem kleinen Dschungelparadies. Der Balkon wird dann massenhaft mit Blumentöpfen und Kübeln bestellt. Dies kann sich im Einzelfall als erhebliche Gefahrenquelle für andere Personen darstellen.

In einem vom Landgericht Berlin zu entscheidenden Fall war vom Balkon der Mieterin ein Blumentopf herabgestürzt. Die Blumentöpfe standen ungesichert auf dem Balkon. Der Vermieter mahnte die Mieterin ab. Nachdem diese die Situation nicht veränderte, kündigte er fristlos.

Vor dem Landgericht hatte die Kündigung Bestand. Die Weigerung, die Gefahrenlage zu beseitigen, stelle einen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Insbesondere war die Mieterin bereits abgemahnt worden.

Landgericht Berlin vom 26.11.2009, 67 S 278/09

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Nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg sind wippende Dielen in Altbauten typisch. Das bedeutet, dass diese nur im Ausnahmefall einen Mangel der Mietsache darstellen können.

Amtsgericht Charlottenburg vom 19.06.2009, 206 C 317/07

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Für die Bezeichnung der Größe einer vermieteten Fläche gibt es in Mietverträgen eine erstaunliche Fülle von Formulierungen. Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, was unter einer „Mietraumfläche“ zu verstehen ist.

Er entschied, dass diese Formulierung keine eindeutige Auslegung ermögliche und daher zugunsten des Mieters so zu verstehen sei, dass hiermit die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung zu verstehen sei.

Dies hatte im Fall für den Vermieter die unangenehme Konsequenz, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 10% von der nach Wohnflächenverordnung berechneten Wohnfläche abwich. In diesem Fall kann der Mieter – auch rückwirkend – die Miete mindern.

Mietverträge sollten an diesem Stellen rechtssicher formuliert sein.

BGH vom 21.10.2009 VIII ZR 244/08

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Gemäß § 536c Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, Mängel der Mietsache beim Vermieter anzuzeigen. Den Vermieter trifft sodann die Pflicht, diese Mängel zu beseitigen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Mängel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen oder/und die Miete in angemessenem Maße mindern.

Bevor der Vermieter die Mängel behebt, steht ihm ein Besichtigungsrecht zu. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter Terminsvorschläge zu unterbreiten. Geht der Mieter auf diese nicht ein, so kann Annahmeverzug nach §§ 273 ff. BGB eintreten. Der Mieter kann dann von seinen Rechten nicht Gebrauch machen.

Vermietern ist deshalb anzuraten, auf jede Mängelanzeige eines Mieters umgehend zu reagieren. Hierzu sollten dem Mieter drei angemessene Termine zur Besichtigung vorgeschlagen werden. Der Zugang dieses Schreibens sollte in jedem Fall dokumentiert werden.

Landgericht Berlin vom 24.11.2009, 63 S 55/09

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Nr. 3104 in Verbindung mit Vorbemerkung 3 III VV-RVG sieht vor, dass der Anwalt für die Teilnahme an einem Termin eine Terminsgebühr erhält. Ein solcher Termin kann auch via Telekommunikationsmitteln (Telefon, Videokonferenz o.ä.) stattfinden.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine solche Gebühr nicht anfällt, wenn lediglich E-Mails über die Beilegung des Rechtsstreites ausgetauscht werden. Hierbei handle es sich nicht um „Besprechungen“. Eine Besprechung erfordere die mündliche oder fernmündliche Äußerung in Rede und Gegenrede. Der Austausch von Schriftzeichen per Brief, Telefax, SMS, E-Mail und ähnlichen Telekommunikationsmitteln genüge nicht.

BGH vom 21.10.2009, IV ZB 27/09

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Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.12.2008 (Az: IV ZB 74/08) war die Berichtigung des Grundbuches bei Anteilsabtretungen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, wenn es sich bei dem Eigentümer um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelte. Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber einen neuen § 899a BGB ins Leben gerufen:

„Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.“

Das OLG Zweibrücken hat entschieden, dass § 899a BGB sowie § 47 Abs. 2 S. 1 GBO auch für Altfälle gilt.

Damit bleibt es dabei, dass auch in solchen Fällen als Eigentümer sowohl die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als auch deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Eintragung muss nunmehr lauten:

„Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus

- Gesellschafter 1

- Gesellschafter 2

- Gesellschafter 3, etc.“

Die Fälle, in denen die Grundbuchämter die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der aller im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter für eine Grundbuchänderung verlangten dürften damit in einer Vielzahl der Fälle der Vergangenheit angehören.

OLG Zweibrücken vom 20.10.2009, 3 W 116/09

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Seit einiger Zeit ist es den Verfassern von Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen möglich ihre Erklärungen zentral bei der Bundesnotarkammer (zentrales Vorsorgeregister) zu registrieren. Auf dieses Register haben insbesondere Ärzte und Krankenhäuser Zugriff, soweit einer ihrer Patienten betroffen ist. Der Vorsorgebevollmächtigte muss sich gegenüber den Stellen mittels der Originalvollmacht oder einer Ausfertigung legitimieren. Erhält er vom Eintritt des Vorsorgefalles keine Kenntnis, so kann er seine Aufgaben nicht ausführen. Diese Lücke schließt das zentrale Vorsorgeregister. Der Vorsorgebevollmächtigte kann nun informiert werden, wenn dies notwendig wird.

Außerdem ist es möglich über das zentrale Vorsorgeregister eine so genannte ZVR-Card erstellen zu lassen, die der Vollmachtgeber bei sich tragen kann. Wird bei einem Patienten eine solche Karte gefunden, kann der Arzt die darin benannte Vertrauensperson kontaktieren. Die Karte selbst dient allerdings nicht der Legitimation des Bevollmächtigten.

Wenn eine Vorsorgevollmacht – Patientenverfügung – notariell beurkundet wird, bietet der beurkundende Notar in der Regel die Eintragung in das zentrale Vorsorgeregister an. Die Registrierung über einen Notar kostet lediglich 8,50 € (Eintragungsgebühr).

Das Register ist unter www.vorsorgeregister.de zu erreichen.

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Mit einer Vorsorgevollmacht ist es möglich, einer Vertrauensperson für bestimmte Notsituationen (schwere Krankheiten, Alter) eine Vollmacht zur Regelung von wirtschaftlichen und persönlichen Angelegenheit zu geben. Häufig wird diese mit einer Patientenverfügung kombiniert. Vorteil einer solchen Vorsorgevollmacht ist, dass sie in der Regel die Bestellung eines Betreuers verhindert, wenn der Vollmachtsgeber keine eigene Entscheidungen mehr treffen kann.

Damit eine solche Vollmacht möglichst alle denkbaren Fälle umfasst, sollte auch eine so genannte Empfangsvollmacht mit aufgenommen werden. Diese ist nach Auffassung des Landgerichts Leipzig wirksam. Im Fall war folgende Formulierung verwendet worden:

„Die Bevollmächtigten haben insbesondere das Recht, in meinem Namen Erklärungen aller Art vor Gerichten und Behörden sowie gegenüber juristischen und natürlichen Personen abzugeben und solche Erklärungen für mich entgegenzunehmen.“

Im Fall des Landgerichts Leipzig führte dies dazu, dass der Bevollmächtigte wirksam den Widerruf eines gemeinschaftlichen Testaments entgegennehmen konnte. Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen können sowohl notariell als auch privat schriftliche verfasst werden. Sinnvoll ist eine anwaltliche oder notarielle Beratung aber in jedem Fall.

Landgericht Leipzig vom 01.10.2009, 4 T 549/08

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Die Lieferung eines Fahrzeuges in einer anderen als der bestellten Farbe stellt einen erheblichen Sachmangel dar. Dies hat der BGH entschieden. Der Käufer hatte einen Pkw in der Farbe „le Mans blue-metallic“ erworben. Geliefert wurde ein schwarzes Modell. Der Käufer wollte nunmehr vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Verkäufer verlangte Kaufpreiszahlung.

Entscheidend für die Frage, ob dem Käufer ein Rücktrittsrecht zustand ist die Auslegung des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB:

„Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.“

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes bestimmt die Lackfarbe maßgeblich das Erscheinungsbild eines Pkw und gehört daher für den Käufer zu einem wesentlichen Gesichtspunkt seiner Kaufentscheidung. Aus diesem Grund stelle die Abweichung von der bestellten Farben einen erheblichen Sachmangel dar. Dies berechtige zum Rücktritt.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 70/07

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Gemäß § 2247 Abs. 1 BGB kann der Erblasser ein Testament durch eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung errichten. Dass eine Person in einem solchen Fall mit einem falschen Namen unterschreibt, dürfte wohl zu den Ausnahmefällen gehören.

Im vom OLG Köln zu entscheidenden Fall errichteten Eheleute ein gemeinsames Testament. Die Frau unterzeichnete – aus welchen Gründen auch immer – mit dem Vornamen ihres Ehemannes.

Nachdem der Erbfall eingetreten war, stritt man sich über die Wirksamkeit des Testamentes. Das OLG entschied, dass die Unterzeichnung eines notariellen Testamentes mit einem unzutreffenden Vornamen der Formwirksamkeit der Urkunde nicht entgegenstehe, wenn gleichzeitig der richtige Familienname verwendet worden ist. Sinn und Zweck des Unterschriftserfordernisses sei es, dass Erklärungen einer individuell bestimmten Person zugeordnet werden könnten. Da die Unterzeichnung mit dem Vornamen nicht nötig sei, schade es nicht, wenn die Unterschrift mit einem falschen Vornamen erfolge.

Diese Entscheidung sollte aber nicht dazu verleiten, Unterschriften zukünftig nur noch mit falschen Vornamen vorzunehmen. Der Vorteil eines notariellen Testamentes liegt im Übrigen darin, dass er den später notwendig werdenden Erbschein ersetzt. Hierdurch können die Erben sich im Erbfall schneller gegenüber Banken, Grundbuchämtern o.ä. legitimieren. Die Beantragung eines Erbscheins entfällt. Da beides mit annähernd gleich hohen Kosten verbunden ist, empfiehlt es sich ein Testament notariell abzufassen.

OLG Köln vom 07.12.2009, 2 Wx 83, 84/09

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Das OLG Köln hat sich kürzlich zur Sittenwidrigkeit eines Behindertentestamentes sowie zu der eines Pflichteilverzichtsvertrages bei Bezug von Sozialleistungen geäußert. Die Eheleute hatten sich gegenseitig notariell als Alleinerben testamentarisch gesetzt (Berliner Testament). Ihre beiden gesunden Kinder setzten sie als Schlusserben des Längstlebenden ein. Ihr drittes (behindertes) Kind setzten sie lediglich als Vorerben ohne Befreiung von den gesetzlichen Beschränkungen der §§ 2113 ff BGB ein. Anschließend verzichteten alle drei Kinder vertraglich auf die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen.

Als der Erbfall eintrat, verlangte der das behinderte Kind unterstützende Sozialversicherungsträger Auskunft über den Wert des Erblasses, mit dem Ziel Zahlungen zu erlangen

Das OLG entschied, dass sowohl das so genannte Behindertentestament, als auch der Pflichtteilsverzichtsvertrag auch im Falle des Bezuges von Sozialleistungen nicht gegen die guten Sitten verstoße.

OLG Köln vom 09.12.2009, 2 U 46/09

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Vor einigen Tagen berichtete Spiegel Online von der FDP Ratsfrau Liesemann. Hauptberuflich ist sie wohl als Immobilienmaklerin tätig. Das Geschäft schien aber nicht so gut zu laufen. Jedenfalls hatte die gute Frau genug Zeit im Internet zu recherchieren, welchem ihrer geschätzten Kollegen ein Fehler beim Erstellen des Impressums unterlaufen war. Hierauf lies sie dann in einer Vielzahl von Fällen bundesweit (auch bei uns hatten wir einen solchen Fall) die Kanzlei U+C Rechtsanwälte auf mutmaßliche Verstöße hinweisen. Kostenpunkt für den freundlichen Hinweise: rund 500 €.

Bei solchen massenhaften Abmahnungen handelt es sich m.E. um einen Missbrauch. Davon abgesehen muss man vor einer solchen Abmahnung auch genau überprüfen, ob tatsächlich auch ein Verstoß gegen das TMG vorliegt. In unserem Fall scheiterte ein Anspruch auch bereits daran. Frau Liesemann nahm die Abmahnung zurück. Inzwischen soll sie dies laut Spiegel online mit allen Abmahnungen getan haben.

Vielleicht ist es an der Zeit für unberechtigte Massenabmahnungen einen Straftatbestand einzuführen? Mich würde interessieren, ob Frau Liesemann für alle der mindestens 35 Abmahnungen tatsächlich die von U+C geforderten 506,00 €  zahlen muss. Es würde sich immerhin um den stolzen Betrag von 17.710,00 € handeln. Nicht schlecht für ein paar Abmahnungen.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vor der Veröffentlichung einer Website oder anderen Werbemedien anwaltlich beraten lassen.

Spiegel online vom 22.02.2010

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Kann ein Vermieter sich außergerichtlich, ohne Nachteile zu erleiden, mit einem Mieter nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf eine Ratenzahlung und Fortsetzung des Mietvertrages bei vollständiger Tilgung des Rückstands einigen?

Wäre die Rechtsansicht des Amtsgerichtes Schöneberg in einem aktuellen Urteil vom 02.02.2010 zutreffend: Nein!

Denn hiernach hat der Mieter, auch wenn er innerhalb von 2 Jahren nach der ersten Kündigung und dem Ausgleich der Rückstände erneut Anlaß zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gibt, das Glück, dass ihm wieder § 569 III 1 BGB zu Gute kommt. Er kann binnen einer Frist von 2 Monaten, gerechnet vom Zeitpunkt der Zustellung einer Räumungsklage an, den gesamten Mietrückstand ausgleichen und muss dann nicht mehr ausziehen.

Weidenkaff bei Palandt sieht das anders. Er sagt richtigerweise: “Der Ausschluß des sogenannten Nachholungsrechts müsste erst recht gelten, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam war, und der Vermieter aus Nachsicht oder Entgegenkommen dann trotzdem das Mietverhältnis fortgesetzt, insbesondere Ratenzahlung gewährt hat.”

Auch das LG Stuttgart führte 1995 aus, dass “andernfalls derjenige Mieter begünstigt wäre, der seine Rückstände nicht sogleich, sondern nur nach und nach begleicht, gegenüber demjenigen, der sie sogleich und in einer Summe begleicht.”

Selbst Häublein sieht dies im Münchner Kommentar als “herrschende Meinung” an.

Das kann der Gesetzgeber tatsächlich nicht beabsichtigt haben. Auch wäre dies rechtspolitisch nicht wünschenswert. Denn Vermietern müsste davon abgeraten werden, es noch einmal mit einem Mieter zu versuchen, der es nicht schafft, die Rückstände sogleich auszugleichen. Auch müsste sofort auf Klageerhebung gedrängt werden.

Doch das Landgericht Berlin hat es 1991, das Landgericht Frankfurt 1990, und das LG Mannheim 1973 anders gesehen. Dem Vermieter werde nicht ein zweites Mal gegen seinen Willen ein Mieter “aufgezwängt”, er habe aus freiem Willen die Fortsetzung des Vertrages vereinbart. Er sei auch nicht schlechter gestellt, als wenn er mit einem neuen Mieter einen Vertrag abgeschlossen hätte.

Dies ist so erfahrungsgemäß nicht richtig. Denn es ist nicht selten der Fall, dass jemand mit erheblichen Zahlungsschwierigkeiten binnen kurzer Zeit wieder in der selben Situation ist. Das Risiko ist bei einem neuen Mieter, der eine Schufa-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegt, ungleich niedriger.

Es wird offensichtlich Zeit, dass sich das Landgericht Berlin mit dieser Frage noch einmal auseinander setzt.

AG Schöneberg Urteil vom 02.02.2010, AZ: 11 C 305/09

LG Berlin Urteil vom 23.07.1991, AZ: 65 S 5/91

a. A. LG Stuttgart Beschluß vom 30.06.1995; 10 T 428/94

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Es gibt schöne Aufkleber und Schilder für Briefkästen, die den Zustellern von Werbeflyern deutlich vermitteln, dass Werbung und Werbezeitungen nicht erwünscht sind. Trotzdem halten sich viele Verteiler nicht daran. Es wird schematisch in jeden Briefkasten Werbung eingeworfen, was das Zeug hält – obwohl die Rechtslage in diesen Fällen eindeutig ist:

Der BGH hat bereits 1988 entschieden, dass dem Eigentümer oder Besitzer (Mieter) einer Wohnung ( oder Grundstück) ein Unterlassungsanspruch gegen den Werbenden zusteht, wenn er einen entsprechenden Aufkleber an seinem Briefkasten angebracht hat. Dieser Unterlassungsanspruch kann gerichtlich oder außergerichtlich mittels einer Abmahnung durchgesetzt werden. Der Werber kann sich auch nicht damit herausreden, dass er mit der Verteilung ein anderes Unternehmen beauftragt hat. Das Risiko der falschen Verteilung trifft ihn.

Dies gilt nach einem Urteil des Kammergerichts bereits beim ersten Fall und auch bzgl. Wahlwerbung politischer Parteien. Hier lauert ein Abmahnrisiko für werbende Firmen und Parteien.

BGH vom 20.12.1988, VI ZR 182/88
Kammergericht vom 21.09.2001, 9 U 1066/00

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Teilzustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nicht die Sperrwirkung des § 558 I 2 BGB auslöst, soweit ein Prozeß wegen des Differenzbetrages geführt wird und der Vermieter erst in dessen Verlauf ein wirksames Mieterhöhungsverlangen einbringt.

Im Urteil wird ausgeführt, dass das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen erst mit Abschluß des Rechtsstreits über den vom Mieter nicht akzeptierten Teil des Mieterhöhungsbegehrens insgesamt erledigt sei. Anderes widerspräche der Prozeßökonomie. Auch sei der Mieter hinreichend geschützt, denn ihm bleibt die Überlegungsfrist von 2 Monaten, und der Vermieter kann auch keinen höheren Betrag, als ursprünglich gefordert, geltend machen.

BGH Urteil vom 20.01.2010, AZ: VIII ZR 141/09

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.. und manchmal rumort es in der errichteten Wohnung über einem: Tag ein, Tag aus, Jahr für Jahr.

Der BGH hat nun fest- und klargestellt, dass der Mieter hier die Möglichkeit hat, auch nach vielen vergangenen Jahren Abhilfe vom Vermieter zu verlangen, mögen die Kosten hierfür noch so erheblich sein.

Eine Mieterin lebte seit 1959 in einer Wohnung. 1990 wurde über ihr eine Dachgeschosswohnung ausgebaut. 16 Jahre später, wollte die Dame sich nicht mehr gefallen lassen, dass man ihr “auf dem Kopf herumtanzt”. Durch gerichtliches Sachverständigengutachten wurde mangelhafter Trittschallschutz bestätigt.

Der BGH wiederum bestätigte, dass der Mieter jeden Tag aufs Neue die Überlassung der Mietsache im gebrauchstauglichen Zustand verlangen könne. Diese vertragliche Dauerverpflichtung könne schon begrifflich nicht verjähren.

BGH Urteil vom 17.02.2010 AZ: VIII ZR 104/09

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Kinderlärm ist seit Gestern in Berlin gesetzlich erlaubt. Eine entsprechende Änderung des Landesimmissionsschutzgesetzes trat zu diesem Zeitpunkt in Kraft. § 6 Abs. 1 LImSchG sieht folgende Einschränkung vor:

“Störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, sind als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar.”

Berlin ist damit das erste Bundesland, das Kinderlärm gesetzlich “legalisiert”. Damit haben Mieter in Zukunft Lärm von Kindern grundsätzlich hinzunehmen. Minderungen, Kündigungen u.ä. können hierauf in Zukunft nur noch in Ausnahmefällen gestützt werden.

Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln) – Auzug -

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Unzureichende Wärmedämmung kann grundsätzlich den Wohnwert einer Wohnung mindern. (4. Merkmalgruppe – Gebäude) Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist hiervon eine Ausnahme zu machen. Bei ihnen ist es regelmäßig nicht möglich, die Fassade neu zu dämmen, ohne gegen Denkmalschutzauflagen zu verstoßen. Daher kann diese dem Eigentümer nicht negativ angelastet werden.

Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden:

“Von einer unzureichenden Wärmedämmung als wohnwertminderndem Merkmal kann nicht ausgegangen werden. Die Aufbringung einer Wärmeschutzfassade war deshalb [Anm.: Denkmalschutz]  nicht möglich. Das Unterlassen einer Wärmedämmung bei einem Altbau indiziert aber nicht zwangsläufig eine unzureichende Wärmedämmung. [...] Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zu vorhandenen Bausubstanz stellt nach der Orientierungshilfe ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Die Unterlassung einer solchen Maßnahme bedeutet deshalb kein wohnwertminderndes Merkmal.“

Es käme nach der Entscheidung auf einen Vergleich der Bausubstanz von Gebäuden gleichen Baujahres an.

Die Online-Abfrage des Berliner Mietspiegels selbst trifft hierzu auch eine Aussage:

„Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre.“

Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist die fehlende Wärmedämmung daher nur in Ausnahmefällen bei Mieterhöhungen negativ zu berücksichtigen.

Landgericht Berlin vom 07.08.2008, 67 S 95/08

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Der Rücktritt von einem Kaufvertrag bedarf grundsätzlich einer Fristsetzung, wenn eine solche nicht ausnahmsweise entbehrlich ist. Dachte ich jedenfalls bisher. Anders sieht es im Fall des Kaufvertrages eines Verbrauchers das Amtsgericht Köln. In der Entscheidung heißt es:

“Beim Verbrauchsgüterkauf bedarf es aufgrund mit Art. 3 Abs. 3 Verbrauchsgüterkaufrichtlinie konform gehender Auslegung entgegen dem Wortlaut von § 323 Abs. 1 BGB vor Rücktritt des Käufers wegen vertragswidriger Lieferung nicht des Verlangens nach Nacherfüllung.”

Man liest und staunt. Das Gericht billigte dem Käufer eines Sofa (Verbraucher) zu, wegen eines vorliegenden Mangels am Polstermöbelstück vom Kaufvertrag zurückzutreten, obwohl er der Verkäuferin keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte. Das Amtsgericht stellt zunächst fest, dass die den Verbrauchsgüterkauf modifizierenden §§ 474 – 479 BGB Regelungen eine Frist nach § 323 Abs. 1 BGB nicht vorsehen. D.h. nach dem Wortlaut des BGB muss eine Frist grundsätzlich gesetzt werden – auch von einem Verbraucher. Es sieht sich jedoch dazu gebunden, § 474 Abs.2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Verbraucher eine Frist zur Nacherfüllung setzten kann (dann müsse sich auch angemessen sein) aber eben nicht muss. Art. 3 Abs.3 der EG Richtlinie 1999/44 (Verbrauchsgüterkaufrichtlinie) sehe nur vor, dass der Verbraucher Nacherfüllung verlangen kann.

“Zunächst kann der Verbraucher vom Verkäufer die unentgeltliche Nachbesserung des Verbrauchsgutes oder eine unentgeltliche Ersatzlieferung verlangen, sofern dies nicht unmöglich oder unverhältnismässig ist.” (Art. 3 Abs. 3)

Wenn aber keine Pflicht zur Nacherfüllung besteht, müsse auch keine Frist gesetzt werden.

Dieses Ergebnis überrascht. Insbesondere weil es für die Praxis schwerwiegende Auswirkungen haben würde. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dieses Auslegung von Art. 3 Abs. 3 sich durchsetzen wird. Es bliebt abzuwarten, wie Obergerichte in anderen Verfahren auf diese Argumentation reagieren werden.

Amtsgericht Köln vom 28.01.2010, 137 C 436/09

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Nur eine kurze Mitteilung am Rande: Wer sich lieber über Facebook auf dem Laufenden hält, kann dies ab jetzt auch gerne über die Inhalte unseres Blogs (und in Zukunft vielleicht auch mehr) informieren. SAWAL | Rechtsanwälte & Notar (Facebook) Wir freuen uns über jeden Fan.

Außerdem gibt es jetzt eine mobile Version unsere Blogs für die bessere Darstellbarkeit auf mobilen Geräten wie Iphone, Blackberry und Co. unter http://mobil.ra-sawal.de/

Viel Spaß damit.

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Bislang war die Rechtsprechung wohl überwiegend der Ansicht, dass eine Vermietung an Touristen sowohl den Eigentümern einer Eigentumswohnung, als auch den eigentlichen Hauptmietern verboten war.

Zumindest erstere hat sich nun durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes geändert: Dieser entschied, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich die Möglichkeit hätten, ihre Wohunng auch an täglich oder wöchentlich wechselnde Touristen zu vermieten. Die Anfechung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem klagenden Wohnungseigentümer die Vermietung untersagten, waren nichtig.

Fazit:
Wenn die Teilungserklärung eine solche Vermietung an Touristen nicht verbietet oder die Wohnungseigentümer ein solches Verbot nicht gemeinsam vereinbaren, ist sie zukünftig wohl möglich. Ich vermute, dass in nächster Zukunft vermehr Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Wohnungseigentümergemeinschaften kann nur geraten werden, dieses Problem im Vorfeld einvernehmlich zu klären.

BGH vom 15.01.2010, V ZR 72/09

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Zum Anspruch eines Mieters mit ausreichender Elektrizitätsversorgung gibt es ein aktuelles Urteil des BGH:

Der Mieter minderte seine Miete u.a. weil seine Wohnung eine zu schwache Stromversorgung besaß. Zu Recht, wie das Gericht befand. Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung hat einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die auch den Betrieb größerer Haushaltsgeräte möglich macht.

Weiß der Vermieter, dass die Leitungen/Sicherungseinrichtungen alt sind, so muss er dies ausdrücklich im Mietvertrag regeln und nur die Nutzung bestimmter Geräte erlauben.

BGH vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08

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Das Landgericht Berlin hat in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil entschieden, dass folgende Klausel in einem Geweinnspiel unwirksam und wettbewerbswidrig ist:

“Ich bin damit einverstanden, das [...] meine Daten für Zwecke der Werbung, Marktforschung und Beratung nutzt und selbst oder durch Dritte verarbeitet und dass mit schriftlich, telefonisch und per E-Mail weitere interessante Angebote unterebreitet werden.”

Die Klausel verstoße gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da sie inhaltlich zu weit gehe. Der Verbraucher könne u.a. nicht erkennen, mit wessen Angeboten er rechnen müsse.

Wer Adressdaten aufgrund einer solchen Klausel erhalten hat, muss bei deren Nutzung vorsichtig sein. Eine ordnungsgemäße Einwilligung liegt nicht vor.

Landgericht Berlin vom 118.11.2009, 4 O 89/09

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Der Prozess vor dem Amtsgericht Frankfurt wurde gewonnen

Die Auslegung Klausel hat der EUGH in einem anderen Verfahren (22. 12. 2008, C-549/07) bereits teilweise zugunsten der Fluggäste spezifiziert. Ganz geklärt ist Ihre Reichweite jedoch noch nicht. Nach meiner Auffassung muss sie auf extreme Ausnahmesituationen und nicht vorhersehbare Fälle beschränkt bleiben. Wir führen gerade vor dem Amtsgericht Frankfurt einen entsprechenden Prozess gegen eine große Fluglinie und werden vom Ausgang berichten. Festzuhalten bleibt, dass es sich in der Regel lohnt Ausgleichsansprüche bei erheblichen Verspätungen oder Annullierungen prüfen und ggf. gegenüber der Fluggesellschaft geltend zu machen. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.

Besprechung folg, sobald die Urteilsbegründung da ist.

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Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Rückforderung von schwiegerelterlicher Zuwendungen geändert. Bislang war es so, dass Zuwendungen, die Schwiegereltern währen des Bestehens der Ehe getätigt hatten, nach Scheitern der Ehe nicht vom Schwiegersohn/- tochter zurück verlangen konnten.

Bei solchen Zuwendungen – im Fall waren es eine Zahlung von 58.000 DM zum Erwerb einer Eigentumswohnung – handelte es sich bislang um sogenannte “unbenannte Zuwendungen”, die nicht zurückgefordert werden konnten.

Nunmehr hat der BGH entschieden, dass Geschäftsgrundlage für die Schenkung regelmäßig der Fortbestand der Lebensgemeinschaft zwischen eigenem  Kind und Ehegatten ist. Mit dem Scheitern der Ehe entfällt diese Geschäftsgrundlage. Dies soll zumindest einen partiellen Rückzahlungsanspruch ermöglichen. Der Güterstand zwischen den Ehegatten ist nicht entscheidend.

Folge ist, dass in Zukunft beim Scheitern einer Ehe die Schwiegereltern verstärkt die Möglichkeit haben werden, getätigte Zuwendungen (zumindest teilweise) zurück zu verlangen. Hier kommt es sicherlich auch  auf den verstrichenen Zeitraum an. Sicherer ist es allerdings im Vorfeld die Schenkung an die eigenen Kinder vorzunehmen. Dies kann auch in notariellem Vertrag erfolgen.

BGH vom 03.02.2010, XII ZR 189/06 (Urteil liegt noch nicht im Volltext vor)

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…jedenfalls teilweise. Bislang musste man Schufa-Auskünfte über das online-Portal www.meinschufa.de grundsätzlich bezahlen. (Kostenpunkt: 15,60 €)

Ab 01.04.2010 können Verbraucher einmal im Jahr ein schriftliche Übersicht über über sie gespeicherte Informationen verlagen. Dies ist insofern von Bedeutung, als zum einen bei einem Wohnungswechsel viele Vermieter zum Schutz vor Mietnormaden eine SCHUFA-Auskunft verlangen und zum zweiten viele Firmen vor Vertragsabschluss (Banken, Versicherungen, Mobilfunkbetreiber) eigenständig bei der SCHUFA Anfragen stellen. Man sollte daher von Zeit zu Zeit überprüfen, welche Informationen die SCHUFA gespeichert hat.

Vermietern wird es nun leichter fallen, von Mietinteressenten eine SCHUFA-Auskunft zu erhalten. Sie sollten auf die kostenlose Möglichkeit hinweisen.

Pressemitteilung vom 04.02.2010

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Wer in Berlin für die Reiniung von Straßen und Gehwegen verantwortlich ist, richtet sich nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz. Nach § 3 muss der Winterdienst an Werktagen zwischen 7 – 20h und an Feiertagen zwischen 9 – 20h durchgeführt werden. Ausnahmen gibt es bei anhaltendem Schneefall. Der Gehweg muss mindestens in 1m Breite geräumt werden. Für Straßen trifft das Land Berlin die Reinigungspflicht. Grundstücksanlieger müssen “ihre” Gehewege von Schnee und Eis räumen und in einem sicher betretbarem Zustand halten. (§ 4 Abs. 4)

Grundsätzlich trifft daher den Grundstückseigentümer die Pflicht, entstandene Schäden zu ersetzen, die dadurch entstanden sind, dass die Glättebeseitigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist. Der Grundstückseigentümer kann seine Verkehrssicherungspflicht allerdings auch an ein darauf spezialisiertes Unternehmen delegieren. Hierfür ist eine Anzeige beim Bezirksamt erforderlich. (§ 6 Abs. 1) Fehlt diese Anzeige ans Bezirksamt, so hat ein stürzender Mieter trotz dessen einen direkten Anspruch an das ausführende Unternehmen. Dies hat der BGH bereits 2008 entschieden.

Das Unternehmen hatte die Verkehrssicherungspflicht vom Grundstückseigentümer per Vertrag übernommen. Dies war der Behörde jedoch nicht angezeigt worden. Es kam wie es kommen musste, ein Mieter stürzte und verlangte vom Winterdienstunternehmen Schadensersatz und Schmerzensgeld. Zitat:

” Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hingegen nicht erforderlich, dass die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderliche Anzeige der Übertragung gegenüber der zuständigen Behörde erfolgt ist. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist.”

Wer die Verkehrssicherungspflicht faktisch übernommen hat, haftet auch gegenüber Dritten.

BGH vom 22.01.2008, VI ZR 126/07

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Der Gesetzgeber hat mit Einführung der Heizkostenverordnung, insbesondere § 5 II HeizkostenV erreichen wollen, dass der Vermieter den Verbrauch von Wärmeleistung bei den einzelnen Mietern misst und verbrauchsabhängig abrechnet. Hierbei sollen auch Messungenauigkeiten möglichst gering gehalten werden. Wir haben bereits berichtet.

Die Grundsätze gelten allerdings nicht für die Abrechnung von Kaltwasser. Dies hat der BGH Ende vergangenen Jahres hervorgehoben.

Wenn hier eine Verbrauchsmessung der Gestalt stattfindet, dass ein Zwischenzähler den Verbrauch einer Nutzergruppe (hier: ein Gewerbe) erfasst und der Verbrauch der Wohneinheiten durch Abzug des so erfassten Verbrauchs vom Verbrauchsergebnis des Hauptwasserzählers ermittelt wird, dann sei das korrekt. Der Gesetzgeber habe generell mit § 556 a I BGB sogar eine Abrechnung nach Fläche vorgesehen und damit Ungenauigkeiten bei allen anderen Betriebskostenarten in Kauf genommen.

BGH Urteil vom 25.11.2009, AZ: VIII ZR 69/09

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Der guten Tradition folgend will ich weiter über den Fall Kornmeier/Digiprotect berichten. Nach einem Artikel des Kollegen Stadler hat die Firma Digiprotect vertreten durch die Kanzlei Kornmeier einen erste Niederlage einstecken müssen.

Das Amtsgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 29.01.2010 die Klage auf Erstattung der Abmahnkosten der Kanzlei Kornmeier abgelehnt. Im Verfahren hatte man wohl geäußert, dass man gegenüber Digiprotect nicht nach RVG, sondern aufgrund eines monatlichen Pauschalhonorars abrechnen würde. Erstattungsfähig sind allerdings nur Gebühren nach dem RVG und nur, wenn gegenüber dem Auftraggeber auch hiernach abgerechnet wird.

Ich gehe ebenfalls davon aus, dass hier Rechtsmittel eingelegt werden. Es geht um den wirtschaftlichen Bestand eines gesamten Geschäftsmodels.

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Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Um sich beispielsweise vor Mietnormaden zu schützen, sollten Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages Selbstauskünfte der Interessenten geben lassen. Die dort getätigten Angaben müssen wahrheitsgemäß sein. Sonst droht später die Kündigung.

In einem Fall des Landgerichts München hatte ein Mieter bei seiner Selbstauskunft falsche Angaben zu seinem Einkommen gemacht. Beim Netto-Verdienst hatte er seinen Bruttolohn eingetragen. Dies reicht nach Auffassung der Gerichts aus, um eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB auszusprechen. Der Vermieter konnte den Mietvertrag wegen Täuschung nach § 123 BGB anfechten.

Im Fall war dem Vermieter bis  zu diesem  Zeitpunkt noch kein Schaden entstanden. Der Mieter hatte keine Mietschulden. Eine recht harte Entscheidung, die zeigt, die gefährlich kleine Schwindeleien bei der Selbstauskunft sein können – jedenfalls in München.

LG München I vom 25. 3. 2009, 14 S 18532/08

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Nach einem Artikel des Kollegen Goldkamp hat das Landgericht Gladbach die solgenannte “Restwert-Klausel” der GMAC Leasing GmbH (Hausbank von Opel) für unwirksam erklärt. Im Ergebnis heißt das, dass Leasingnehmer u.Ust. nicht verpflichtet sind, hohe Differenzen zum Restwert am Ende der Vertragslaufzeit zu zahlen. Dieses Urteile – sollte es Bestand haben und sich durchsetzen – könnte erhebliche Folgen für die Leasinggesellschaften haben.

Im entschiedenen Fall hielt  das Landgericht einen Restwertausgleich für einen Opel Zafira (Kaufpreis: 36.550 €) von 6.708,33 Euro für unberechtigt.

Szary Blog

Landgericht Gladbach vom 12.01.2010, 3 O 265/09

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In der letzten Woche durfte ich vor dem Amtsgericht Wedding feststellen, wie wahr dieser Satz ist. Die Mieter haben Wiederherstellung eines alten Kabelanschlusses verlangt. Das Haus war inzwischen aber mit einem Breitbandkabelanschluss eines großen deutschen Kabelnetzdienstleisters versorgt worden. Von diesem wollten die Mieter allerdings nichts  wissen und verlangten den alten Zustand.

Im Vertrag war allerdings nichts über einen Kabelanschluss geregelt. Folglich konnte es meines Erachtens auch keinen Anspruch auf irgendeine Art von Kabelanschluss geben. Das sah das Gericht ebenso und wies auf seine Rechtsansicht auch deutlich hin: Vertrag ist eben Vertrag…

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Viele Mandanten denken beim Begriff Testamentseröffnung an die typische Situation aus bekannten Spielfilmen: Eine  Gruppe von vermeintlichen Erben sitzen dem Notar gegenüber. Dieser liest das Testament vor und alle warten gespannt darauf, was sie geerbt haben. Die Praxis sieht in Deutschland allerdings anders aus:

Unter Testamentseröffnung versteht man hierzulande nämlich die amtliche Bekanntgabe eine Testaments an die Beteiligten (Erben, Vermächtnisnehmer, Pflichtteilsberechtigte, etc.) durch das Nachlassgericht. Sobald das Nachlassgericht Kenntnis von einem Todesfall hat, informiert es automatisch die gesetzlichen oder testamentarisch benannten Erben und läd zur Eröffnung des Testaments. (Dazu muss das Testament beim Amtsgericht hinterlegt sein.) Zuständig für die Testamentseröffnung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt seinen Wohnsitz hatte.

Nach der Eröffnung vermerkt das Gericht die Eröffnung in den Nachlassakten, fertigt eine Niederschrift und sendet allen gesetzlichen und testamentarisch bedachten Erben eine Kopie des Testaments und der Eröffnungsniederschrift. Nach Bekanntgabe haben die Erben sechs Wochen Zeit die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen.

Das Nachlassgericht prüft allerdings bei der Testamentseröffnung nicht die Wirksamkeit des Testaments. Dies geschieht erst im Erbscheinverfahren. Bei diesem sind wir Ihnen gerne behilflich.

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Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen, um die Abrechnung zu überprüfen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihnen – auch wenn dies immer wieder in Anschreiben zu lesen ist – grundsätzlich nicht zu. (Ausnahmen bestätigen die Regel) Der Mieter muss daher zum Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gehen und dort die Belege einsehen.

Das Amtsgericht München hat jetzt entschieden, dass er dort aber ein Recht auf Ablichtung der Belege hat. Diese Recht kann er durch Fotokopieren, Scannen oder wie im Fall, durch Abfotografieren ausüben.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

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… – wer hätte das gedacht! -

Seltsam, was manche Personen und Gerichte in Frage stellen.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Im betreffenden Fall war die Vermieterin kinderlos und verwitwet. Ihre Nichte hatte sich bei Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet, die im nahe der Wohnung gelegenen Seniorenheim lebende Dame bis zu ihrem Lebensende zu pflegen. Hierfür wird die vermietete Wohnung angeblich benötigt.

Der Bundesgerichtshof hat erfreulicher Weise die Vorentscheidungen aufgehoben und entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen ist.

Auch die Kinder der Geschwister seien noch so eng verwandt, dass es nicht darauf ankäme, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter bestünde.

BGH Urteil vom 27.01.2010, AZ: VIII ZR 159/09

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ist doch die aktuellste Entscheidung des BGH zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln. Mangelnde Konsequenz kann man diesem höchsten Zivilgericht zwar nicht vorwerfen, aber weshalb muss ein Mieter in der Gestaltungsfreiheit seiner Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geschützt werden, wenn es um den Innenanstrich von Fenstern und Türen, einschließlich dem Innenanstrich von Außentüren geht?

Der BGH hat wegen der Beschränkung auf die Farbe Weiß eine Klausel für unwirksam erachtet, die folgendes beinhaltet:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium – und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren…”

Warum ist ein Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligt, wenn die Innenrahmen nicht farbig gestrichen werden dürfen, zumal sich der Farbanstrich an der Außenseite orientieren sollte, für deren Instandhaltung der Vermieter zuständig ist?

Allmählich dürfte keine Klausel aus älteren Mietverträgen dem kritischen Auge des Gerichts mehr standhalten.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09

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Bereits von einiger Zeit haben wir über “Rechtssicherheit bei Patientenverfügungen” durch eine Gesetzesänderung berichtet.

Nach alter Rechtslage war es so, dass die Einwilligung des Betreuers in die Einstellung von lebeneerhaltenden oder lebensverlängernden Maßnahmen der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts bedurften. § 1904 BGB a.F. bestimmte:

“Die Einwilligung des Betreuers in eine Untersuchung des Gesundheitszustands, eine Heilbehandlung oder einen ärztlichen Eingriff bedarf der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, wenn die begründete Gefahr besteht, daß der Betreute auf Grund der Maßnahme stirbt oder einen schweren und länger dauernden gesundheitlichen Schaden erleidet.”

Die Gesetzesänderung mit Wirkung zum 01.09.2009 hatte zur Folge, dass es einer solchen Genehmigung nicht mehr bedarf, wenn der einwilligungsunfähige Patient seinen Willen in einer Patientenverfügung geregelt hat – § 1904 Abs. 4 BGB n.F.:

“Eine Genehmigung nach den Absätzen 1 und 2 ist nicht erforderlich, wenn zwischen Betreuer und behandelndem Arzt Einvernehmen darüber besteht, dass die Erteilung, die Nichterteilung oder der Widerruf der Einwilligung dem nach § 1901a festgestellten Willen des Betreuten entspricht.”

Der Wille des Patienten wird in diesem Fall nicht mehr vom Vormundschaftsgericht überprüft. Dies verleit der Erstellung von Patientenverfügungen (häufig mit Vorsorgevollmacht kombiniert) noch größere praktische Bedeutung.

Bestätigung zur alten Rechtslage: BGH vom 17.03.2003, XII ZB 2/03

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Nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG handelt ein Unternehmer wettbewerbswidrig, wenn er einen anderen Markteilnehmer unzumutbar belästigt:

“Eine unzumutbare Belästigung ist stets anzunehmen [...] 3. Bei Werbung unter Verwendung einer automatischen Anrufmaschine, eines Faxgerätes oder elektronischer Post, ohne dass eine vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten vorliegt, [...]”

Kann man die E-Mail Adresse auf der Internetpräsenz eines Marktteilnehmers entnehmen (z.B. unter Kontakt oder Impressum), so stellt dies keine konkludente Zustimmung zur Übersendung von Werbe-E-Mails dar. Das Einverständnis der Kontaktaufnahme betrifft in der Regel nur den Endkunden und stellt keine “Generaleinwilligung” für die Übersendung von Werbung dar. Nötig ist daher eine ausdrückliches oder konkludentes Einverständnis des Empfängers. Das mutmaßliche Einverständnis genügt nicht.

Bei der Werbung per E-Mail ist Vorsicht geboten.

BGH vom 10.12.2009, I ZR 201/07

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Arbeitsgerichte haben manchmal schon über merkwürdige Lebenssachverhalte zu entscheiden. In den Medien wird derzeit ein “interessantes” Urteil der Arbeitsgerichts Kiel kommentiert:

Das Ganze spielte sich in einer Anwaltskanzlei ab: Der Chef der Kanzlei hatte durch minutiöse Aufzeichnungen festgestellt, dass einer der angestellten Rechtsanwälte in einem Zeitraum von Zeitraum von 18 Tagen insgesamt 384 Minuten auf der Toilette verbracht hatte. (Das sind 6,4 Stunden) Üblich wären nach Ansicht des Beklagenlediglich 90 Minuten gewesen. Die Differenz von 294 Minuten zog man dem Anwalt von seinem Nettogehalt ab. (682,40 Euro = 139 Eur/h netto) Der Angestellte klagte diesen Betrag vor dem Arbeitsgericht ein.

Dieses entschied, dass häufige Toilettenbesuche keine Gehaltskürzung rechtfertigten. Im Fall hatte der Kläger die Dauer mit anhaltenden Magenverstimmungen erklärt. Nicht abwägig. Bei überlangen Raucherpausen müsste dies meiner Ansicht nach anders zu bewerten sein.

Arbeitsgericht Kiel vom 21.01.2010, 6 Ca 3846/09

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Vorsicht Werbung!

Normalerweise mache ich auf unserem Blog keine Werbung. Schon der Satzanfang signalisiert dem Leser, dass jetzt eine Ausnahme folg:

In den letzten Wochen bin ich häufiger in den Medien über eine neu gegründete Bank gestoßen, die ein sehr interessantes Konzept hat. Die Noabank verzichtet auf Spekulationen mit Wertpapieren, Zertifikaten auf Rohstoffen, Grundnahrungsmittel oder ähnlichen Produkten. Dafür konzentriert sie sich auf der Kerngeschäft einer Bank: Dem Gewähren von Darlehn an Unternehmen. Das besondere an dem Angebot ist, dass man bei Tagesgeld oder Festgeldkonten als Kunde wählen kann, in welchen Bereichen “sein” Geld investiert werden darf. Eine solche Möglichkeit der Einflussnahme hat man bei anderen Banken meines Wissens nach nicht. In den nächsten Wochen soll (laut aktuellem Handelsblatt-Artikel) auch noch eine Auflistung der bisher finanzierten Unternehmen und Projekte folgen, so dass der Weg des Geldes nachvollzogen werden kann.

Der Anleger kann zwischen folgenden “Töpfen” entscheiden:

- Region
- Planet
- Leben
- Kultur

Die Zinsen sind laut Stifung Warentest konkurrenzfähig und in die TOP-20 Tabelle aufgenommen worden.

Ich meine, dass es sich um einen sehr interessanten, neuen Ansatz handelt. Natürlich sprechen wir keine Empfehlungen für eine Anlage bei der Noabank aus. (Forderungen sind über die Entschädigungseinrichtung deutscher Banken nur bis 50.000 € abgesichert.) Es kann aber nichts schaden, sich mit der hinter dem Angebot steckenden Idee zu beschäftigen.

Noabank | VIDEO

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In einem früheren Beitrag hatten wir bereits berichtet, dass dem Betriebsrat in bestimmten Fällen ein Internetanschluss zusteht. Diese Auffassung hat das Bundesarbeitsgericht nunmehr nochmals bestätigt.

Nach dem neuerlichen Urteil steht dem Betriebsrat jedenfalls dann ein Internetanschluss zu, wenn:

- er bereits über einen PC verfügt,
- der Betrieb ein Internetanschluss generell einen  Internetanschluss  hat,
- der Internetzugangs keine zusätzlichen Kosten verursacht und
- Nutzung keine sonstigen berechtigten Belange des Arbeitgebers entgegenstehen.

Ein Internetzugang ist für die Arbeit als Betriebsrat wesentliche Arbeitsvoraussetzung.

Bundesarbeitsgericht vom 20.01.2010, 7 ABR 79/08 (bislang nur Pressemitteilung)

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Exclusiv für Mieter/Vermieter haben wir einen Kündigungsfristenberechner entwickelt, mit dem man überprüfen kann, zu welchem Zeitpunkt eine dem Vermieter zugegene Kündigungserklärung wirksam wird.

Der kostenlose Kündigungsfristenberechner ist ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse konzipert worden. Er berechnet die Fristen einer ordentlichen Kündigung der gesetzlichen Fristen des BGB. Sollte vertraglich ein anfänglicher Kündigungsausschluss vereinbart worden sein, kann der Rechner erst nach Ablauf dieses Zeitraumes angewendet werden.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Haftung für die Richtigkeit dieser Angaben übernehmen können, da sie keine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzen können. Gerne stehen wir Ihnen im Rahmen eines Mandatverhältnisses zur Seite, wenn sich rechtliche Fragen zu dieser Thematik ergeben.

Kündigungsfristenberechner (Pop-up)

Den Link zum Fristenberechner finden Sie auch im rechten Sidebar unter “Service”. Gerne können Sie den Link auch auf Ihrer eigenen Webseite einbauen. Wir bitten in diesem Fall um kurze Benachrichtigung per E-Mail.

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Das Landgericht Frankfurt/Main hat entschieden, dass ein Vermieter einen Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung nur gegen den (Mit-)Mieter geltend machen kann, an den namentlich das Abrechnungsschreiben gerichtet ist. Dies auch dann wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der eine Mieter für den anderen Mieter Erklärungen des Vermieters entgegen nehmen kann.

Das Gericht begründet die Entscheidung damit, dass ein Zugang mit Rechtswirkung nur dann möglich ist, wenn das Schriftstück demjenigen zugeht, an den es adressiert ist, denn es müsse davon ausgegangen werden, dass nur der Adressat auch berechtigt ist, das Schriftstück zu öffnen.

Da eine Nachforderung innerhalb der Frist des § 556 III BGB mitgeteilt werden muss, ist in solchen Fällen der “vergessene” Mieter klar im Vorteil. Bei nicht bestehender gemeinsamer Kasse dürfte Ärger damit im Innenverhältnis vorprogrammiert sein.

LG Frankfurt vom 02.12.2008, 2/17 S 63/08

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In letzter Zeit ist häufiger zu   beobachten, dass Gläubiger (-banken) dazu übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Höhe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 € zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebührengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Über einen Artikel des Kollegen Salewski bin ich auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau aufmerksam geworden. Es ging wieder einmal um einen Fitnessstudiovertrag. Nach § 309 Nr. 9 BGB gilt für Dauerschuldverhältnisse grundsätzlich, dass eine Klausel, mit der eine Vertragsdauer von mehr als 24 Monaten vereinbart wird, unwirksam ist.

Der Vertrag der Beklagten sah eine Laufzeit von 24 Monaten vor. Aufgrund körperlicher Probleme wollte sie allerdings bereits kurz nach Beginn der Laufzeit aus dem Vertrag entlassen werden. Sie kündigte. Das Studio zeigte sich unkooperativ und verlangte nach der Kündigung Zahlung in Höhe von insgesamt gut 2.000 €. Im Verfahren ging es dann um die Frage, ob der Vertrag vor Ablauf der 24 Monate überhaupt gekündigt werden konnte.

Das Amtsgericht entschied, dass in diesem Fall die Klausel über die Vertragsdauer unwirksam gewesen sei, obwohl sie vom Wortlaut mit § 309 Nr. 9 BGB im Einklag stand:

“Die in dem Vertrag getroffene Laufzeitvereinbarung von 24 Monaten ist gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Auch wenn der Vertrag die zweijährige Höchstbindungsfrist gem. § 309 Nr. 9 BGB einhält, ist eine Kontrolle des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung und der sich daraus ergebenen binden Restlaufzeit des Vertrags am Maßstab des § 307 Abs. 1 BGB ausnahmsweise möglich.”

Begründung: Der Gesetzgeber habe mit der Norm nur Höchstfristen festlegen wollen. Im Einzelfass sei zu prüfen, ob nicht eine kürzere Vertragsdauer angemessen sei. Die sei bei diesem Fitnessstudiovertrag der Fall gewesen. Allerdings hat das Amtsgericht besonders hervorgehoben, dass der Vertrag primär als Dienstvertrag zu qulifizieren sei, weil die Betreuung durch Trainer besondere Bedeutung gehabt habe. Die Unwirksamkeit der Klausel hatte zur Folge, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Die Kundin konnte den Vertrag gem. § 620 Abs. 2 BGB mit kurzer Frist kündigen und war daher nicht zur Zahlung bis zum Ablauf der Vertragsdauer verpflichtet.

Bei solch langen Verträgen besteht nach Auffassung des Amtsgerichts also grundsätzlich die Möglichkeit den Vertrag frühzeitig zu kündigen.

Amtsgericht Spandau vom 02.12.2009, 10 C 193/09

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Soll einem Mieter verhaltensbedingt fristlos oder ordentlich gekündigt werden, ist es in den meisten Fällen zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Bei der Formulierung derartiger Schreiben sollte der Vermieter (wie bei allen anderen Erklärungen auch) Vorsicht walten lassen. Dies belegt ein Urteil des Landgerichts Berlin deutlich. Die Abmahnung des Vermieters enthielt folgende Sätze:

“Wie uns mehrere Mieter versichern, verhalten sich sowohl Herr … als auch der Sohn der Familie wie asoziale. [...] Sollte Ihnen eine normale westeuropäische Verhaltensweise nicht möglich sein, so bitten wir darum, Ihre defekte Verhaltensweise in einem anderen Wohnhaus auszuleben.”

Die Mieter sind gegen dieses Schreiben vorgegangen und haben Schmerzensgeld verlangt. Die Ansprüche hat das Amtsgericht Neukölln zunächst abgelehnt. Das Berufungsgericht hat den Mietern hingegen einen Anspruch von 500 € zugesprochen. Es hat in den Formulierungen eine Persönlichkeitsverletzung gesehen.

Auch wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter oft in diesen Fällen sehr angespannt ist, sollten Schreiben den neutralen Ton beibehalten.

Landgericht Berlin vom 6.10.2009, 65 S 121/09

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… hat der BGH als auf den Gewerbemieter umlegbar angesehen. Er hat damit ein eigenartiges Urteil des OLG Köln aufgehoben, das mehrere Aspekte des Falls nicht getrennt beurteilte.

Der Bundesgerichtshof hat zutreffend festgestellt, dass es keineswegs überraschend sei, dass in einem Gewerberaummietvertrag unter der Position sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten aufgeführt sind. Es ist üblich diese Betriebskosten auf den Gewerbemieter umzulegen. (Bei der Wohnraummiete ist dies nicht zulässig)

Bei der Vertragsklausel habe auch keineswegs eine Begrenzung im Hinblick auf die Höhe der Kosten zum Zweck der Transparenz zu erfolgen. Denn der Mieter sei hinreichend durch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit geschützt. Der Vermieter darf ohnehin nur Kosten im Rahmen des Üblichen umlegen und müsse flexibel in der Wahl der Vertragspartner bleiben.

Es sei nicht unklar, was mit “technischer” Hausverwaltung gemeint sei. Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung gehörten hierzu nicht.

Die Frage ob durch sehr niedrig angesetzte Vorauszahlungen ein Vertrauenstatbestand geschaffen sei, der den Vermieter schadensersatzpflichtig machen kann, sei getrennt von der Frage der Wirksamkeit der Klausel zu beurteilen. Ohnedies ist hiervon nur bei Vorliegen besonderer Umstände auszugehen. Der Mieter darf grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass es nicht zu unter Umständen sogar erheblichen Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung kommen kann.

BGH Urteil vom 09.12.2009; AZ: XII ZR 109/08

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Heute hatten wir ausnahmsweise ein Ordnungswidrigkeitenverfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten. Der Mandant soll an einem Feiertag zu laut in seinem Probenraum musiziert haben. Eine alte Frau hatte sich beschwert und die Polizei gerufen. Diese stellte in ihrem Bericht fest, dass die Musik im 2. OG. “deutlich zu hören” gewesen sei. Das ganze sollte den Mandanten 77 € kosten. Nach unserem Einspruch wurde das Verfahren vor dem Amtsgericht Tiergarten eröffnet.

Kurz vor der heutigen Verhandlung hatte das Bundesverfassungsgericht über einen ähnlichen Fall zu entscheiden gehabt, der den Ausgang dieses Verfahrens entscheidend beeinflusst hat. Das Ausgangsverfahren spielte ebenfalls in Berlin. Dort hatten sich Nachbarn über klavierspielende Kinder beschwert. Die Behörde hatte ein Ordnungsgeld festgesetzt. Gegen das Urteil des Amtsgerichts Tiergarten und den Beschluss des Kammergerichts gingen die musizierenden Nachbarn vor.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung beschlossen, dass das berliner Gericht (und damit auch die berliner Behörden) das Landesimmissionsschutzgesetz derzeit verfassungswidrig anwenden:

“Das Amtsgericht hat § 4, § 15 Abs. 1 Nr. 4 LImSchG Bln jedenfalls in einer Weise angewendet, die mit Art. 103 Abs. 2 GG nicht vereinbar ist. [...] Das angegriffene Urteil verletzt den Beschwerdeführer jedoch insoweit in seinem grundrechtsgleichen Recht aus Art. 103 Abs. 2 GG, als unter Zugrundelegung der Auffassung des Amtsgerichts jedenfalls nicht in einer für die Anwendbarkeit des § 15 Abs. 1 Nr. 4 LImSchG Bln hinreichenden Weise voraussehbar ist, wann das Musizieren in der eigenen Wohnung an Sonn- und Feiertagen eine „erhebliche Ruhestörung“ im Sinne von § 4 LImSchG Bln darstellt. [...] Die Entscheidung, ob darin eine „erhebliche Ruhestörung“ im Sinne des § 4 LImSchG Bln liegt, überantwortet das Amtsgericht letztlich dem „unabhängigen Zeugen“, in dem angegriffenen Urteil dem Polizeibeamten K..”

In unserem Verfahren habe ich diese Entscheidung vorgelegt und damit in der Hauptverhandlung eine Verfahrenseinstellung erreicht. Die Kosten trägt die Staatskasse. Was sich so harmlos anhört, bedeutet für die Behörden – allen voran die Polizei – ein erhebliches Problem. Derzeit dürfte es rechtlich kaum möglich sein aufgrund eines subjektiven Meinung eines Polizisten ein Bußgeld zu verhängen. Es  bedarf objektiver Kriterien, wann eine “erhebliche Lärmbelästigung” vorliegt.

Bundesverfassungsgericht vom 17.11.2009. 1 BvR 2717/08

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