Archiv für die Kategorie ‘Grundstücksrecht’

14-Tage Wartefrist trotz freiem Rücktrittsrecht

Freitag, 19. Februar 2016 PDF Version

Dass bei Grundstückskaufverträgen die als Verbrauchervertrag zu qualifizieren sind, im Regelfall eine 14-tägige Wartefrist einzuhalten ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Der Notar, der sich hieran nicht hält, trägt eine große Haftungsgefahr mit sich.

Der BGH hat nun entschieden, dass auf die 14-Tagesfrist selbst dann nicht verzichtet werden kann, wenn dem Verbraucher statt dessen ein lange, freies Rücktrittsrecht (im Fall 5 Wochen) zugebilligt wird.

Hierdurch sei der mit § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht gleichwertig gewährleistet.

BGH vom 25.06.2015, III ZR 292/14

 

Grunderwerbsteuer auf übernommene Instandhaltungsrücklage

Freitag, 05. Februar 2016 PDF Version

Seitdem der Bundesgerichtshof entschieden hatte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigene Rechtspersönlichkeit ist, war umstritten, ob auf bei einem Wohnungseigentumskauf die erworbene Instandhaltungsrücklage der Grunderwerbsteuer unterliegt. Häufig nämlich wird der auf die konkrete Wohnung entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage ausgewiesen. Insoweit handelt es sich ja nicht um eine Immobilie, sondern eine Forderung. Normalerweise dürfte der Anteil daher der Grunderwerbsteuer nicht unterliegen.

Die Finanzgerichte in Deutschland entscheiden unterschiedlich. Für Berlin und Brandenburg hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit einem Urteil vom 26.02.2015 den Anteil für abzugsfähig gehalten. Wenn er also im Wohnungseigentumskaufvertrag ausgewiesen ist, erhebt das Finanzamt Spandau bzw. das zuständige Finanzamt im Land Brandenburg hierfür anteilig keine Grunderwerbsteuer.

Dies kann auch noch im Einspruchsverfahren nach Vorliegen des Grunderwerbsteuerbescheides verfolgt werden. Allerdings muss dann die Grunderwerbsteuer zunächst bezahlt werden, weil ein Einspruch keine aufschiebende Wirkung hat.

Die Frage ist beim Bundesfinanzhof anhängig. Sie wird also demnächst für ganz Deutschland verbindlich entschieden werden.

Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück

Montag, 09. November 2015 PDF Version

sich manchmal das Eigentum wieder in einer Person.

Ist hierbei ein Kind enterbt worden, stellt sich für die Pflichtteilsansprüche die Frage, wie hoch dieser Grundstücksanteil im zweiten Nachlass zu bewerten ist.

Der Erbe wird einwenden, dass der Anteil nicht viel wert sei, da ihm ja der andere Anteil gehöre und der Verkehrswert für einen bewohnten Hausanteil sehr gering sein wird. So sah dies auch die frühere Rechtsprechung. Der BGH ist dem mit Urteil vom 13.05.2015 (4 ZR 138/14) entgegengetreten. Der Wert des Miteigentumsanteils müsse so berechnet werden, als sei diese Hälfte nicht bewohnt. Die Tatsache, dass der Erbe dort wohne, könne nicht als Wertabschlag hingenommen werden.

Die Entscheidung ist sicher richtig. Denn der Pflichtteilsberechtigte wäre sonst doppelt benachteiligt, zum einen dadurch, dass er nicht erbt und zum anderen dadurch, dass der Aufenthalt des Erben selbst seinen Anteil auch noch wertmäßig verringert.

 

 

Signatur_SA_2014

Fehler beim Eigenbedarf vermeiden

Donnerstag, 10. September 2015 PDF Version

Bis vor einigen Jahren war die Eigenbedarfskündigung eher ein Exot in der Praxis des Mietrechtlers. Dies hat sich in den vergangenen Jahren insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin deutlich geändert. Nach nicht reprasantativen Umfragen bei verschiedenen Berliner Amtsrichtern sind diese inzwischen mehrfach in der Woche mit Eigenbedarfskündigungen befasst.

Häufig wird Wohnungseigentum erworben, um die Wohnung mittels Eigenbedarfskündigung “frei” zu bekommen. Dieser Beitrag soll auf häufige Fallstricke aus Sicht des Eigentümers/Vermieters hinweisen. Er ist nicht abschließend und kann keine persönliche anwaltliche Beratung ersetzen.

1. vor Erwerb: Mietvertrag prüfen

Nicht selten enthält der Mietvertrag Regelungen zum “ordentlichen Kündigungsrecht” des Vermieters. Ist dies der Fall, sollte der Eigentümer in spe Vorsicht walten lassen. Denn ist der Eigenbedarf des Vermieters ausgeschlossen, kann dies auch bei einem Eigentümerwechsel gelten. Denn nach § 566 BGB erfährt das Mietverhältnis nach der Übertragung des Wohnungseigentums an einen neuen Eigentümer grundsätzlich keine Änderung. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten in die bisherigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Wer eine Wohnung mit einem derart geschützten Mieter erwirbt, der riskiert, seinen Eigenbedarf dauerhaft nicht durchsetzen zu könne.

2. vor Erwerb: Grundbuchsituation prüfen

Das nächste Problem ergibt sich aus § 577a BGB. Problematisch wird es immer dann, wenn der aktuelle Mieter bereits Mieter war, bevor das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Dann gewährt das Gesetz dem Mieter einen Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren. Für viele Eigennutzer ein kaum überschau- und planbarer Zeitraum.

3. Bedarf prüfen

Eigenbedarf kann nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Das Gericht prüft daher zum einen den berechtigten Personenkreis, zum anderen den Bedarf. Hier sind vielfältige Probleme möglich, wobei die BGH-Rechtsprechung in den letzten Jahren immer offener zungunsten der Vermieter geworden ist. Zuletzt ist selbst die Nutzung einer deutlich über 100qm großen 4-Zimmerwohnung für eine geplante und aus 2 Personen bestehenden Wohngemeinschaft nicht für unangemessen eingestuft worden.

4. Mietverhätlnis kündigen

In jedem Fall muss der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Je nach Mietvertrag kann eine Kündigungsfrist von 9-12 Monaten zu beachten sein. Wichtig ist jedoch, dass eine Kündigung erst dann möglich ist, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Eine Vormerkung oder der Nutzen-Lastenwechsel  genügt nicht. Die Kündigung muss verschiedenen inhaltlichen und formelle  Anforderungen entsprechen. Scheitert dies, können aufgrund der Fristen und der Dauer eines Gerichtsverfahrens schnell 2-3 Jahre Zeit verloren sein. Vermietern ist daher dringend davon abzuraten, die Eigenbedarfskündigung selbst zu erstellen. Zugestellt werden solle immer mittels Botenschreiben.

5. Härtefälle richtig einordnen

Hat das Gericht einen Eigenbedar festgestellt – häufig vernimmt es hierzu als Zeugen die Person, die einziehen soll – prüft es Härtefälle. In § 574 Abs. 1 BGB heißt es:

“Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.”

Das Gericht hat eine Abwägung zwischen den beiderseitigen Interessen und Lebenslagen vorzunehmen. Hier wird häufig die gesamte Bandbreite menschlicher Argumentation (Alter, Krankheit, Dauer des Mietverhältnisses, Wohnumfeld, etc.) vorgebracht. Problematisch ist es immer, wenn der Mieter für den Fall des Umzuges mit dauerhaften und erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen zu rechnen hat, die auch nicht durch begleitende Maßnahmen vermieden werden können. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Aufgrund der dann erfordelrichen Einbindung von medezinischen Sachverständigen, sollte jedoch für ein solches Verfahren deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Hart wird es, wenn Suizidgefahr nachgewiesen werden kann.

6. Zeit & Geld einplanen

Bei Eigenbedarfskündigungen geht es meist für beide Seiten um die Lebensgrundlagen und nicht sleten um die wirtschaftliche Existenz. Daher sind Prozesse aufwendig und nervenaufreibend. Wer den Erwerb einer Wohnung und die Geltendmachung von Eigenbedarf plant, sollte auf jeden Fall neben fachkundiger Beratung in nicht unerheblichem Umfang Zeit und Geld für das Gerichtsverfahren einplanen. Oft werden solche Verfahren auch durch Vergleiche beendet, bei dem der Mietver für den Auszug eine finanzielle Kompensation erhält. Diese reicht von wenigen Hundert Euro bis hin zu höhreren fünfstelligen Beträgen – je nach Wert der Wohnung und eingeschätztem Risiko. Dies sollte auch bei den Kaufpreisverhandlungen eingeplant werden.

7. Fazit

Eigenbedarf kann sich lohnen. Die Chancen bei berechtigtem Eigenbedarf zu gewinnen sind in der Praxis hoch. Trotzdem verbleibt immer ein Restrisiko. Die vorgeannten 6 Problemkreise sollten jedoch vor dem Erwerb eine potentiellen Eigenbedarfswohnung sorgsam durchdacht und geprüft werden.

Gerne unterstütze ich Sie hierbei.

Bauträgervertrag und Herstellungsanspruch

Montag, 20. April 2015 PDF Version

Die Entscheidung des BGH vom 14.11.2014 enthält wichtige Praxisempfehlungen für den Bauträgervertrag.

Der Bauträger verpflichtet sich neben der Eigentumsverschaffung gegenüber dem Erwerber zur Herstellung des Bauwerkes entsprechend der Baubeschreibung und der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen. Insbesondere letzteres wird häufig von Bauträgern übersehen, da die Teilungserklärung oftmals in einem frühen Stadium erfolgt und bei späteren Änderungen in der Bauplanung (z.B. um Gerichts- und Notargebühren zu sparen) eine Änderung der Teilungserklärung unterbleibt.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Bauträger auf Wunsch eines Erwerbers abweichend von den Aufteilungsplänen gebaut. Später verlangten die übrigen Wohnugnseigentümer vom begünstigten Erwerber die Herstellung des planmäßigen Zustandes. Eine Inanspruchnahme des Bauträgers war wegen dessen Insolvenz nicht mehr möglich.

Zunächst stellt der BGH inzident fest, dass der Bauträger zur Herstellung entsprechend der der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungspläne jedem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet gewesen wäre.

Der Erwerber scheide jedoch gegenüber den übrigen Eigentümern sowohl als Handlungs- als auch als Zustandsstörer aus. Folglich könnten sich gegen ihn keine Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB richten. Der BGH arbeitet hier seine dezidierte Rechtsprechung zur Unterscheidung von Handlungs- und Zustandsstörern auf und erweitert diese um weitere Aspekte. Der Erwerber könne davon ausgehen, dass der Bauträger ggf. im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung durchführen werde. Ansprüche gegen den Erwerber als Eigentümer scheiden daher in einem solchen Fall aus.

Jeder Eigentümer könne jedoch nach Ansicht des BGH gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Eigentümern verlangen, dass das Wohnungseigentum plangemäß erstmalig hergestellt werde. Diesem Anspruch steht lediglich § 242 BGB entgegen. D.h. es müssen die Interessen der Eigentümer untereinander abgewogen werden. Bei hohen Kosten müssen die Interessen des jeweiligen Eigentümers auch entsprechend hoch sein. Bei gravierenden Abweichungen kann dem beeinträchtigten Sondereigentümern jedoch auch eine Ausgleichzahlung zukommen.

Für die Praxis bedeutet dies:

1. Zunächst sollte der Bauträger auf planmäßige Erstherstellung in Anspruch genommen werden. Hierbei müssen alle Vertragsunterlagen (Bauträgerkaufvertrag, Baubeschreibung, Teilungserklärung und Teilungspläne) Berücksichtigung finden.

2. Eine Inanspruchnahme des einzelnen Eigentümers scheidet aus. Insbesondere ist dieser nicht zur planmäßigen Herstellung auf seine Kosten verpflichtet, auch wenn die Abweichung auf seinen Wünschen beruht.

3. Wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine planmäßige Erstherstellung wünschen, müssen sie einen entsprechenden Beschluss fassen und die Einzelansprüche der übrigen Wohnungseigentümer an sich heranziehen. Denn beim Erstherstellungsanspruch handelt es sich nicht um einen originären Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft, sonder vielmehr um einen sog. gekorenen Anspruch.

4. Erst wenn der betroffenen Eigentümer die Durchführung der Maßnahmen verweigert, können sich gerichtliche Maßnahmen (Duldungsanspruch) gegen ihn richten. Kosten muss er jedoch für die Beseitigung (mit ausnahme seines Anteils) nicht tragen.

Erwerbers sollten daher bereits frühzeitig prüfen, ob der Bauträger die Bauleistung plangemäß ausgeführt hat. Insbesondere die letzte Kaufpreisrate sollte nur nach sachkundiger Prüfung gezahlt werden. Anderenfalls kann es noch Jahre später mit völlig anderen Eigentümern zu Konflikten und Kosten kommen.

BGH vom 14.11.2014, V ZR 118/13

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Strafe für das umgangene Mietervorkaufsrecht

Donnerstag, 22. Januar 2015 PDF Version

Mietern steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen angemietete Wohnung zu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vor der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen worden ist und die Wohnung anschließend an einen Dritten veräußert wird. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Norm verhindern, dass der Mieter nach Aufteilung und Verkauf der Wohnung vom Käufer beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt und damit aus seiner Wohnung verdrängt werden kann. Es handelt sich um eine Ausprägung des sozialen Mietrechts. Wirtschaftlich erleidet der Vermieter keinen Nachteil, da er denselben Kaufpreis statt vom Ersterwerber vom Mieter als Zweiterwerber erhält. Es geschieht immer wieder, dass der Verkäufer vorsätzlich oder fahrlässig das gesetzliche Mietervorkaufsrecht umgeht und der Mieter dadurch von diesem keinen Gebrauch macht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14) kann sich dies nachträglich als sehr teuer für den Vermieter darstellen.

ahnungslose Mieterin

Die Mieterin war seit 1992 Mieterin in einem Hamburger Mietshaus. Streitig war offenbar, ob die Wohnung ihr vor oder nach der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden war. Wegen dieser ungeklärten Tatsachenfrage hat der VIII. Zivilsenat die Entscheidung im Ergebnis an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Die strittigen Rechtsfragen hat er jedoch beantwortet.

Der Vermieter hat die von der Mieterin genutzte sowie die sechs weiteren Wohnungen an einen Dritten verkauft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt bereits nach dem WEG geteilt. Über das Mietervorkaufsrecht hat er dabei die Mieterin nicht informiert, so dass diese ihr (mutmaßlich bestehendes) Recht nicht ausgeübt hat.

erneuter Verkauf

Wenige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin hat daraufhin Schadensersatz gegen den vorherigen Eigentümer geltend gemacht. Diesen berechnet sie bis zum BGH aus der Differenz zwischen angebotenem Kaufpreis als Verkehrswert und dem aus dem Paketpreis für die sieben Wohnungen ermittelten, anteiligen Preis für ihre Wohnung von 186.571,00 €. Die Vorinstanzen haben ihre auf Zahlung von 79.428,75 € gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.

BGH stärkt Mieterrechte

Der Wohnraummietrechtssenat des BGH hat dies anders gesehen und entschieden, dass der Mieter im Regelfall ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und Kaufpreis als Schadensersatz zustehen kann. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter eine gesetzliche Mitteilungspflicht verletzt und der Mieter vom Inhalt Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt, wenn es zu spät ist und er vom Voreigentümer keine Übereignung der Wohnung mehr verlangen kann. Dem vorkaufsberechtigten Mieter sei nicht zuzumuten, in diesem Zeitpunkt noch sein Vorkaufsrecht auszuüben und gegen den Voreigentümer auf Übereignung zu klagen. Denn es sei abzusehen, dass dieser wegen er bereits erfolgter Eigentumsübertragung zur Eigentumsverschaffung an den Mieter aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei. Der Mieter könne vielmehr direkt den sog. Erfüllungsschaden verlangen – in diesem Fall der entgangene Gewinn.

Risiko für Vermieter

Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob ein Mietervorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine Umgehung – sei sie vorsätzlich oder aus Unkenntnis kann fatale Folgen für den Verkäufer haben. Die gilt insbesondere, wenn Wohnungen unter Wert verkauft werden. Die ist bei Paketverkäufen häufig der Fall, weil es sich um eine Mischkalkulation handelt. Jede Gestaltung, die auf eine Umgehung des Mietervorkaufsrechts abzielt ist mit einem Risiko behaftet. Auch bei der ordnungsgemäßen Information über das Vorkaufsrecht und den Zeitpunkt soll sorgsam sein. Denn wird der Mieter zu einem zu frühen Zeitpunkt informiert, kann dies statt zu einem zweimonatigem Vorkaufsrecht zu einem dauerhaften führen. Auch in diesem Fall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen entgangenem Gewinn in Betracht.

BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14

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Erhöhung Erbbauzins Änderung der Bebaubarkeit

Dienstag, 30. Dezember 2014 PDF Version

Eigentlich hätte es für die Parteien eine win-win-Situation sein können. Das dem Erbbaurechtsberechtigten überlassene Grundstück (104 qm) war 1964 mit einem kleinen Haus in der Frankfurter Innenstadt bebaut. Es wurde eine Laufzeit von 50 Jahren und 33.000 DM jährlich als Erbbauzins vereinbart. Gekoppelt wurde der Zins an die Bezüge eines Landgerichtspräsidenten.

2008 änderte sich der Bebauungsplan und plötzlich konnte das Grundstück mit einem Neubau mit 5 OBer und 2 Untergeschossen bebaut werden. Dies wäre natürlich mit deutlich erhöhten Mieteinnahmen verbunden. Der Erbbauzins erhöhte sich nicht – jedenfalls war dies im Erbbaurechtsvertrag nicht vorgesehen. Der Grundstückseigentümer verlangte eine Anpassung auf mindestens 156.000 € jährlich. Man stritt sich bis zum BGH.

Der Grundstückssenat entschied, dass der Vertrag nicht auslegungsfähig sei. Aus ergänzender Vertragsauslegung könne der Eigentümer daher keine Erhöhung verlangen. Möglich sei jedoch grundsätzlich eine Erhöhung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage. Denn die öffentlich-rechtliche Bebaubarkeit sei grundsätzlich ein wesentlicher Umstand für das Äquivalenzinteresse von Leistung und Gegenleistung. D.h. grundsätzlich kann eine wesentliche Änderung der Bebaubarkeit zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage und damit Anpassungsanspruch führen.

Im vorliegenden Fall bestand jedoch die Besonderheit, dass dem Erbbaurechtsberechtigten eine Neubebauung im Rahmen des baurechtlich Zulässigen vertraglich zugestanden worden war. Daher ist nach Ansicht des BGH entscheidend, ob die Vertragsparteien die Änderung der Bebaubarkeit bewusst in Kauf genommen hatten oder eine baurechtliche Änderung nicht im Blick hatten.

BGH vom 23.05.2014, V ZR 208/12

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Verjährung von Beseitigungsansprüchen im Nachbarrecht

Freitag, 05. Dezember 2014 PDF Version

Nicht selten werden rechtswidrige Zustände zwischen Grundstücksnachbarn über einen längeren Zeitraum geduldet. Da baut der Nachbar seinen Schuppen etwas über die Grundstücksgrenze oder sein Efeu berankt auch die Nachbarfassade.

Der gestörte Grundstückseigentümer könnte hiergegen mit seinem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB vorgehen. Tut er es nicht, kann der störende Nachbar nach Ablauf der regelmäßgien Verjährungsfrist (3 Jahre) die Einrede der Verjährung erheben. Der Beseitigungsanspruch ist damit nicht mehr durchsetzbar. Dies hat der BGH 2011 entschieden – obwohl die Frage umstritten war/ist.

Häufig kommt es nach einem Streit oder nach einem Eigentümerwechsel zu Problemen. Der neue Eigentümer fragt sich beispielsweise, ob er nun dauerhaft den Efeu an seiner Fassade dulden muss.

Der BGH baut dem gestörten Eigentümer in seiner Entscheidung vom 28.01.2011 ein “goldene Brücke”. Zwar ist der Beseitigungsanspruch nichts mehr wert, der rechtswidrige Zustand muss jedoch auch nicht dauerhaft gedurldet werden. Er kann nun den störenden Zustand selbst beseitigen – muss jedoch auch die hierdurch entstehenden Kosten tragen. Gegenüber dem Störer besteht ein Duldungsanspruch, der auch gerichtlich durchsetzbar ist.

Da hiermit erhebliche Kosten verbunden sind, die sich auch wertmindernd bei einer Veräußerung auswirken können, sollte man als Grundstückseigentümer möglichst schnell auf Störungen reagieren und beispielsweise eine Nachbarschaftsvereinbarung abschließen, wenn der Beseitigungsanspruch nicht sofort durchgesetz werden soll.

BGH, 28.01.2011 – V ZR 141/10

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Sittenwidrigkeit von Grundstückskaufverträgen

Donnerstag, 15. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat mal wieder eine Entscheidung zur Sittenwidrigkeit eine Grundstückskaufvertrages getroffen. Dabei hat er den verallgemeinerbaren Grundsatz aufgestellt, dass ab einer Überschreitung des Verkehrswertes um 90% es für die Darlegung der Sittenwidrigkeit keines subjektiven Elementes (Vorsatz) mehr erforderlich ist.

Das Problem in solchen Fällen ist häufig, den Verkehrswert um Zeitpunkt des Erwerbs festzustellen. Dieser wird zu Beginn eines Verfahrens nicht 100%ig ermittelt werden können.

Zitat des BGH:

“Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.”

Trotzdem ist dies eine gute Entscheidung für Käufer, die – z.B. bei Schrottimmobilien – übers Ohr gehauen worden sind.

BGH vom 24.01.2014, V ZR 249/12

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Unverhältnismäßigkeit von Mangelbeseitigungskosten

Montag, 07. April 2014 PDF Version

Zeigen sich nach einem Immobilienerwerb Mängel am Grundstück oder Gebäude, stellt sich schnell die Frage, wer hierfür haftet. Der Kaufer wird versuchen, die Haftung auf den Verkäufer abzuwälzen. Problematisch sind vor allem teuere, an den Grundstückswert heranreichende Mängel. Hierzu hat der BGH nun eine Entscheidung getroffen.

Im Fall ging es um mit einem Mietshaus bebautes Grundstück (Kaufpreis von 260.000 €). Die erforderliche SChwammsanierung sollte 89.129,86 € plus Minderwert von 45.000 € kosten. Nach Durchführung der Sanierungsarbeiten kamen weitere Kosten von 499.728,86 € hinzu. Der Verkäufer verweigerte die Zahlung.

Die Haftung für den Schaden war vermutlich nicht sonderlich problematisch – die Pressemitteilung des BGH gibt hierzu nichts her. Vielmehr ging es um die Frage, ob der Verkäufer die Mangelbeseitigung bzw. die Kostentragung wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern durfte. Das Kammergericht hatte dies verneint. Entscheidend sei, dass das Grundstück in mangelfreiem Zustand ca. 600.000,00 € wert sei. Die Mangelbeseitigungskosten lägen mit 639.230,38 € nur ca. 6% über dem Verkehrswert. Dies sei dem Verkäufer daher zuzumuten.

Der BGH hat die Sache zurück verwiesen und dem Berufungsgericht eine grobe Leitline vorgegeben:

“Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.”

Allerdings betont der BGH auch, dass es immer auf den Einzelfall ankomme.

BGH vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

Donnerstag, 27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Signatur_SA_2014

 

Teilungsversteigerung in der Bruchteilsgemeinschaft

Freitag, 21. März 2014 PDF Version

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist die Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers jederzeit möglich. Er braucht einfach nur beim Vollstreckungsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann kommt das gesamte Grundstück unter den Hammer.

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geht das nicht. Denn auf die ungekündigte GbR ist nach dem Gesetz das Gemeinschaftsrecht nicht anwendbar.

Mit Urteil vom 16.05.2013 hat der Bundesgerichtshof jetzt die Streitfrage entschieden, ob bei der GbR, die mindestens ein Gesellschafter gekündigt hat, die Auseinandersetzung durch Teilungsversteigerung möglich sei. Dies hat der BGH bejaht. Jeder einzelne Gesellschafter der gekündigten GbR kann die Teilungsversteigerung alleine beantragen. Auch in diesem Falle wird das gesamte Grundstück versteigert.

Für die gekündigte GbR nämlich verweist das Gesetz wiederum in das Gemeinschaftsrecht. Es sind dann also die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft anwendbar und damit auch der Verweis in das Zwangsversteigerungsrecht.

Wenn eine GbR sich über das Behalten oder die Verwaltung eines Grundstücks nicht einigen kann, kann der Gesellschafter also kündigen und anschließend die Teilungsversteigerung beantragen. In diesem Zusammenhang muss allerdings ein eventueller Kündigungsausschluss oder im Gesellschaftsvertrag anderweitig geregelte Kündigungsfolgen beachtet werden (z.B. Anwachsen bei den anderen Gesellschaftern o.ä.). In jedem Falle sollten Sie davor qualifizierten juristischen Rat einholen.

BGH vom 16.05.2013, V ZB 198/12

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Signatur_SA_2009

Grunderwerbssteuer Baugruppen

Freitag, 14. März 2014 PDF Version

Das Anfallen von Grunderwerbssteuer bei Baugruppenprojekten ist ein dauerndes Problem.

Der BFH hat eine Frage hierzu entschieden. Es handelte sich um einen Ausgangsfall bei dem eine Baugruppe in der Rechtsform einer GbR über einen Benennungsvertrag ein Grundstück erworben hat. Das Finanzamt und Finanzgericht waren der Auffassung, dass die anschließenden Verträge zur Errichtung des Wohnhauses (Architekten und Werkverträge) als einheitliches Vertragswerk zu beurteilen seien. Daher sei auf Grundlage der Erwerbs- und Baukosten die Grunderwerbssteuer festzusetzen. Diese Rechtauffassung hat der BFH nicht geteilt:

“Ein solcher einheitlicher Erwerbstatbestand ist auch gegeben, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen aufgrund eines abgestimmten Verhaltens auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken und diese zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind. Fehlt es jedoch an einer solchen Verpflichtung, betrifft die vom Erwerber geschuldete Vergütung aus den geschlossenen Verträgen nicht den Erwerb des bebauten Grundstücks, sondern lediglich Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Gebäude, die Lieferung beweglicher Gegenstände (z.B. Baumaterialien) oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen. Solche Leistungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.”

Das Finanzamt sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass der Architekt (auf Veräußererseite) verpflichtet gewesen sei, die Bebauung zum veranschlagten Preis durchzuführen. Das initiieren der Bebauung sei nicht als Bauverpflichtung einzuordnen. Nur wenn die Baugruppe im Ergebnis nicht ein Baugrundstück, sondern ein Grundstück mit einer fest stehenden Bebauung oder sogar mit Bauverpflichtung erwirbt, darf das Finanzamt die Grunderwerbssteuer unter Einbeziehung der Baukosten festsetzen.

Problematisch sind weiterhin die Fälle, in denen nach Erwerb des Grundstücks neue Personen der Baugruppe beitreten. Bei diesen setzt das Finanzamt vermutlich weiterhin die  Erwerbssteuer aufgrund des anteiligen Kaufpreises für das Grundstück und die auf die zuzuteilende Wohnung entfallenden Baukosten fest. Im Ergebnis zahlt der zu spät Eintretende damit viel mehr Grunderwerbssteuer. In Berlin immerhin 6% des Gesamtpreises der Wohnung. Es lohnt sich daher, bereits in einem frühen Stadium der Baugruppe beizutreten. Diese sollte allerdings darauf achten, dass der Kaufvertrag nicht zu stark mit dem Architektenvertrag und sonstigen Bauverträgen verbunden ist. Bei verkappten Bauträgermodellen wird das Finanzamt weiterhin die “große” Grunderwerbssteuer festsetzen.

Die Kanzlei SAWAL betreut im Notariat diverse Baugruppen. Wir bereiten Sie gerne und begleiten ihr Projekt anwaltlich oder notariell.

BFH vom 27.11.2013, II R 56/12

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Beginn und Ende der Haltefrist für Immobilienverkäufe?

Mittwoch, 19. Februar 2014 PDF Version

Immer wieder stellt sich bei Beurkundungen die Frage nach der Versteuerung von Gewinnen privater Immobilienverkäufe und den maßgeblichen Fristen. Nach § 22 Nr. 2 EStG sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Hierunter fallen auch Veräußerungen von Immobilien. Allerdings schränkt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dies in zeitlicher Hinsicht ein:

“Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.”

D.h. ein Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die 10-Haltefrist (um mindestens einen Tag) überschritten ist. Die Frist beginnt mit dem rechtsverbindlichem Abschluss des Erwerbsgeschäfts. In der Regel wird dies der notarielle Kaufvertrag sein. Ist der Kaufvertrag mit dem Abschluss beim Notar noch nicht rechtsverbindliche – z.B. wenn es noch einer Genehmigung des vertretenen Verkäufers bedarf – solle sicherheitshalber für den Beginn der Frist vom Zeitpunkt des Zugangs der Genehmigung ausgegangen werden. Ist eine Immobilie am 30.09.2004 rechtsverbindlich erworben worden, kann sie ab dem 01.10.2014 steuerfrei veräußert werden. Der zweite Kaufvertrag darf dann nicht vor diesem Datum abgeschlossen werden. Zudem darf auch nicht vereinbart werden, dass das wirtschaftliche Eigentum (Nutzen-Lastenwechsel) bereits zu einem früheren Zeitpunkt übergeht. Anderenfalls riskiert man eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.

Der Gewinn, der nach der 10 jährigen Haltefrist erzielt wird, ist damit steuerfrei. Dieses Privileg gilt nur für Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln. In diesem Zusammenhang ist die vom BFH entwickelte Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Werden innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes mehr als drei “Objekte” veräußert, werden die Vorgänge als gewerblich eingestuft und entsprechend besteuert. Es handelt sich allerdings lediglich um eine widerlegbare Vermutung.

In kritischen Fällen sollten Sie unbedingt eine Fachmann vor der Veräußerung konsultieren.

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Kein Mietervorkaufsrecht bei Verkauf ungeteilter Grundstücke

Freitag, 14. Februar 2014 PDF Version

Das Mietervorkaufsrecht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die von ihm bewohnte Wohnung zu erwerben, wenn das Grundstück nach dem WEG geteilt und die Wohnungen weiterverkauft werden.

Ein solches Mietervorkaufsrecht entsteht dann nicht, wenn das Gesamte Grundstück ungeteilt an einen oder mehrere Erwerber veräußert wird und dieses erst anschließen nach dem WEG in Wohneigentum aufgeteilt werden soll. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch für sog. Erwerbermodelle, in denen sich mehrere Personen zusammenschließen und ein Grundstück gemeinsam erwerben, um es anschließend aufzuteilen, so dass jedem später eine oder mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen sollen.

Der BGH erläutert die recht strengen Voraussetzungen, die im Ausnahmefall dorch bereits vor bereits duchgeführter Teilung einen Anspruch des Mieters begründen können. Das Vorliegen einer Teilungserklärung und von Abgeschlossenheitsbescheinigungen genügt nicht. Nur wenn sich Erwerber zur Aufteilung im Kaufvertrag verpflichten (Das kann man vermeiden), kommt ein Mieteranspruch aus § 577 BGB in Betracht.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Risiko beim Grundstückserwerb (Kündigungsausschluss)

Freitag, 18. Oktober 2013 PDF Version

Beim Grundstückserwerbe “kauft” man bekanntlich die Mietverhältnisse mit. Nach § 566 BGB gehen diese auf den Erwerber über. Dies gilt auch in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ist im Mietvertrag mit dem früheren Vermieter nun ein Kündigungsverzicht wegen ordentlicher Kündigungsgründe z.B. Eigenbedarf enthalten, wirkt diese Vereinbarung grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Insbesondere in Zwangsversteigerungsfällen, in denen ausschließlich wegen Eigenbedarf erworben worden ist, kann dies ein erhebliches Problem sein. Unter Umstände ist man dauerhaft an ein Mietverhältnis gebunden, solange sich der Mieter keine Vertragsverstöße erlaubt.

Nicht nur daher ist es entscheidend, vor dem Erwerb einer Immobilie die Vertragsverhältnisse auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Vor allem bei Eigennutzungsabsicht kann sich so manche Immobilie im Nachhinein als Fehlkauf herausstellen. Nicht selten tauchen erst im Nachhinein extrem vermieterbenachteiligende Verträge auf. Der Schutz des Erwerbers bei ihn eindeutig benachteiligenden Mietverträgen ist sehr schlecht ausgestaltet. Für Missbrauchsfälle wäre eine gesetzliche Regelung wünschenswert. Zumindest sollen Mieter verpflichtet werden, Mietverträge im Zwangsversteigerungsverfahren offen zu legen.

BGH vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13

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Löschungsbewilligung durch WEG-Verwalter?

Mittwoch, 16. Oktober 2013 PDF Version

Immer wieder lassen sich Wohnungseigentümergemeinschaften Sicherungsrechte ins Wohnungsgrundbuch eines Miteigentümers eintragen, wenn dieser Wohngelder nicht gezahlt hat. Wird dann die Wohnung veräußert, muss die Belastung in der Regel wieder gelöscht werden. Der Ablauf ist jedoch nicht ganz unproblematisch.

Häufig gibt der WEG-Verwalter für die WEG die Löschungsbewilligung ab. Nach Auffassung des OLG München ist er jedoch hierzu nicht nach dem WEG per se ermächtigt. Er benötigt hierfür entweder einen Mehrheitsbeschluss (Protokoll muss in der Form des § 29 GBO vorliegen) oder eine von allen Miteigentümern unterzeichnete Vollmacht. In größeren Wohnungseigentumsanlagen dürfte letzteres kaum möglich sein. Der Weg über eine Beschlussfassung im Rahmen einer außerordentlichen WEG-Versammlung ist ärgerlich, und kann nur vermieden werden, wenn entweder der Verwalter nicht bereits im Verwaltervertrag ausdrücklich auch zur Abgabe von Löschungsbewilligungen bevollmächtigt ist oder er statt einer Löschungsbewilligung eine löschungsfähige Quittung (im Fall einer Sicherungshypothek) abgibt.

OLG München vom 16.02.2011, 34 Wx 156/10

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Signatur_GB_2010

Teilungsversteigerung eines GbR-Grundstücks

Freitag, 20. September 2013 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass auch ein einzelner Gesellschafter für das der Gesellschaft als Eigentümerin gehörende Grundstück einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen kann. Voraussetzung ist lediglich, dass die Gesellschaft gekündigt ist. Die Frage, wer den Antrag stellen kann, war bisher umstritten.

Der BGH hat der Ansicht eine Absage erteilt, die die Antragsbefugnis nur allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zubilligen wollte.

Nach § 731 Satz 2 BGB gelten für die Auseinandersetzung der GbR die Vorschriften über die Gemeinschaft. Diese verweisen in § 753 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB auf die Zwangsversteigerung, und damit auf die besonderen Vorschriften über die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft in den §§ 180 bis 184 ZVG. Zudem entspreche das Antragsrecht des einzelnen Gesellschafters entspricht auch den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers.

Die Entscheidung ist für die Praxis zu begrüßen und erweitert die Möglichkeiten der Auseinandersetzung bei “verstrittenen” Grundstücksgesellschaften.

BGH vom 16.05.2013, V ZB 198/12

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Signatur_SA_2009

Die Null-GbR im Grundbuch

Samstag, 04. Mai 2013 PDF Version

Eine GbR muss mindestens aus zwei Personen bestehen. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung einer Gesellschaft als Eigentümerin naturgemäß deren Existenz zu prüfen. Unbeachtlich ist nach Auffassung des OLG Frankfurt, wenn einer der Gesellschafter einen Kapitalanteil von “Null” besitzt.

Das Gesetz sieht keine Mindesthöhe für eine Kapitalbeteiligung vor. Daher ist prinzipiell auch eine Beteiligung 100% zu 0% möglich. Die Gesellschaft musste daher als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden. Häfig handelt es sich um steuerliche Gründe, die eine solche Konstruktion begründen.

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Signatur_SA_2009

48% Grundschuldzinsen

Freitag, 12. April 2013 PDF Version

Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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Signatur_SA_2009

Minderjährige in der Grundstücks-GbR

Montag, 21. Januar 2013 PDF Version

Minderjährige können Mitgesellschafter in einer GbR sein. Hierzu benötigen Sie eine familienrechtliche Genehmigung neben der Vertretung durch den/die Erziehungsberechtigten. Das bedeutet jedoch nicht, dass die GbR zukünftig alle Geschäfte ohne weitere familienrechtliche Genehmigung abschließen dürfte. Dies stellt eine Entscheidung des OLG Nürnberg deutlich klar.
Im Fall war ein Minderjähriger an einer vermögensverwaltend tätigen GbR beteiligt. Dies wollte ein Grundstück verkaufen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung wegen fehlender familienrechtlicher Genehmigung. Zu Recht, wie der das OLG entschied. Denn obwohl die Verfügung nicht mehr unmittelbar das Vermögen des Minderjährigen betreffe (Folge aus der Teilrechtsfähigkeit der GbR), müssen im Regelfall jeder Vertrag der GbR genehmigt werden. Dies gilt nur für solche Geschäfte nicht, dei dem Geschäftszweck der Gesellschaft bereits angelegt und simit “planmäßig” sind.

Im Fall hatte die GbR die Vermögensverwaltung zum Ziel. Eine Grundstücksveräußerung entsprach nach Auffassung des OLG nicht mehr dem Gesellschaftszweck, so dass eine Genehmigung einzuholen gewesen wäre. Anders wäre es bei einer Grundstücksgesellschaft gewesen, die zum Zweck den u.a. den An- und Verkauf von Grundstücken gehabt hätte. Dies sollte bei der Beteiligung eines Minderjährigen an einer Gesellschaft gestalterisch bedacht werden, um Geschäfte ohne Einmischung des Familiengerichts abschließen zu können, da dies einen erheblichen Zeitverlust bedeuten kann.

OLG Nürnberg vom 04.10.2012, 15 W 1623/12

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Überteuerte Immobilien-Kaufverträge nichtig

Donnerstag, 10. Januar 2013 PDF Version

Auf der Seite der LTO ist kurz vor Jahresende mein Artikel über überteuerte Immobilien-Kaufverträge und ein in diesem Zusammenhang gesprochenes Urteil des Kammergericht erschienen, aufwelchen ich gerne verweisen.

Überteuerte Immobilien-Kaufverträge nichtig

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Unkündbare GbR

Freitag, 21. Dezember 2012 PDF Version

Miteigentümer eines Grundstücks können nach § 1010 BGB vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer oder Zeit ausgeschlossen wird. Dies kann auch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des OLG Oldenburg vom 23.01.2012 hatten Gesellschafter einer GbR eine ähnliche Vereinbarung im GEsellschaftsvertrag getroffen. Diese sollte nun als dingliches Recht in das Grundbuch das der GbR gehörenden Grungstücks eingetragen werden.

Das Grundbuchamt versagte die Eintragung. Zu Recht, wie das OLG entschied. § 1010 BGb sei nur auf Miteigentum anzuwenden und sei nicht analog aus Gesamthandseigentum anwendbar. Im Sachenrecht gelte der Typenzwang, der eine Analogie ausschließe.

OLG Oldenburg vom 23.01.2012, 12 W 7/12

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Erst gründen, dann kaufen

Montag, 19. November 2012 PDF Version

Eine aktuelle Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt ein haftungs- und grunderwerbssteuerliches Problem beim Erwerb eine Grundstücks durch eine Objektgesellschaft auf.

Der Fall: Eine noch zu gründende GmbH (Tochtergesellschaft einer weiteren GmbH) sollte ein Grundstück für 2,06 Mio. € erwerben. Der Erwerbsvertrag wurde VOR der Gründung der Gesellschaft beurkundet. In der Urkunde trat der Handelnde (Geschäftsführer der Muttergesellschaft) als Vertreter für die noch zu gründende Objektgesellschaft auf. Nach der Gründung wurde der Erwerbsvertrag neu beurkundet – und zwar dieses Mal mit der neu gegründeten Tochtergesellschaft. Für die beiden Verträge stellte er zwei Kostenrechnungen, womit die Gesellschaft nicht einverstanden war.

Die Entscheidung spiels sich daher vordergründig im notariellen Kostenrecht ab. Denn streitentscheidende Frage war, ob der Notar bei der Neubeurkundung rechtmäßig gehandelt hatte. Die Begründung für die zweite Beurkundung lautete, dass anderenfall zweimal Grunderwerbssteuer anfallen würde (was deutlich teurer gewesen wäre). Das sah man auf der anderen Seite anders.

Der Notar lag jedoch mit seiner Beurteilung goldrichtig – so das OLG:

1. Der erste Kaufvertrag konnte nicht die noch nicht gegründete Objektgesellschaft, sondern nach den Grundsätzen des betriebsbezogenen Geschäfts nur die Muttergesellschaft berechtigen und verpflichten.
2. Folglich hätte diese die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Bei einer Umschreibung auf die gegründete Tochtergesellschaft – egal aus welchem Rechtsgrund – wäre erneut Grunderwerbssteuer angefallen. Damit wäre Steuer von 2 x 103.000,00 € angefallen. Die Kostenrechnung des Notars belief sich hingegen nur auf 9.869,09 €.

Für die Praxis ist festzuhalten: Die Objektgesellschaft sollte vor dem Erwerb des Grundstücks zumindest gegründet sein. Eine Eintragung ist nicht nötig. Dies kann auch am selben Tag nacheinander geschehen. Auch die Offenlegung der Handlung für die nicht gegründete Gesellschaft ändert hieran nichts. Anderenfalls entsteht die Grunderwerbssteuer zweimal, wenn keine Neubeurkundung vorgenommen wird. In jedem Fall ist die nachträgliche Gründung teurer.

OGL Zweibrücken vom 17.08.2011, 3 W 92/11

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Signatur_SA_2009

Sondernutzungsrechte jetzt auch für Bruchteilseigentum

Montag, 20. August 2012 PDF Version

Die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, war seit Jahrzehnten umstritten. Sie ist nun zugunsten der Praxis und gegen die formellen Bedenken der Grundbuchämter vom BGH entschieden worden.

Nun kann auch ein Sondernutzungsrecht (z.B. Garagenstellplatz oder Terassenfläche) einem Bruchteilseigentümer einer Wohnung- oder Teileigentumseinheit zugewiesen werden. Es ist dann auch gesondert mit dem Bruchteilseigentum veräußerbar. Eine für die Notar- und Grundstückspraxis wichtige Entscheidung.

BGH vom 10.05.2012,  V ZB 279/11

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Signatur_SA_2009

“Unter-GbR”

Mittwoch, 09. November 2011 PDF Version

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung des § 899a BGB den Grundstücksrechtsverkehr von Gesellschaften bürgerlichen Rechts vereinfachen wollen.

“Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.”

Tatsächlich stellt die Norm für die Praxis eine erhebliche Erleichterung dar, nachdem der BGH kürzlich auch das zwischenzeitliche rechtliche Wirrwar entheddert hat (Urteil des BGH vom 28.04.2011).

Das OLG Hamm hat nunmehr entschieden, dass § 899a BGB auch für sogenannte “Unter-GbR’s” gilt. Häufig sind Grundstücksgesellschaften verschachtelt. In diesem Fall war umstritten, ob hinsichtlich der Unter-GbR’s § 899a BGB anzuwenden ist. Der Ansicht des OLG Hamm ist zuzustimmen. Die praxtischen Probleme, die der Gesetzgeber mit der Einführung der Norm beseitigen wollte würden ad absurdum geführt, wenn sie für Unter-GbR’s nicht gelten würden.Das bedeutet, dass die Existienz einer eingetragenen Unter-GbR nicht weiter nachgewiesen werden muss.

OLG Hamm vom 15.07.2011, I-15 W 97/11

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Kenntnis des Mangels bei einem Grundstückskaufvertrag

Mittwoch, 02. November 2011 PDF Version

Der Sachverhalt des BGH-Falles ist schnell erzählt. Zwei Parteien schließen einen Grundstückskaufvertrag (Eigentumswohnung mit Stellplätzen). Zusätzlich wird eine – nicht beurkundete – Kick-Back-Vereinbarung getroffen, nach der der Käufer nachträglich Zahlungen zurück erhalten soll.

Nach Kaufvertragsabschluss wird der Käuferin bekannt, dass die Wohnung einen Mangel aufweist. Sie verlangt Minderung  des Kaufpreises, nachdem Sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Aufgrund der Kick-Back-Abrede war der Kaufvertrag bis zur Eintragung schwebend unwirksam. Der BGH musste daher die Frge beantworten, auf welchen Zeitpunkt es bei einem schwedend unwirksamen Kaufvertrag hinsichtlich der Kenntnis des Mangel ankommt. Denn nach § 442 Abs. I BGB gilt:

“Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass es auch in diesem Fall auf die Kenntnis im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Der Käufer bringe durch sein Verhalten lediglich zum Ausdruck, dass er sich nicht auf die formellen Fehler (fehlende Beurkundung) berufen und am Kaufvertrag insgesamt festhalten möchte. Eine Erklägung, dass er den Mangel als vertragsgerecht hinnehme, lasse sich dem Verhalten nicht entnehmen.

Immer wieder kommt es vor, dass wesentliche Vertragsabsprachen nicht beurkundet werden, um Notargebühren zu sparen. Auch wenn es sich nicht um strafbare Steuerhinterziehung handelt, ist eine solche Vertragsgestaltung sehr riskant und sollte vermieden werden. Der beurkundende Notar sollte stets darauf drängen, dass alle wesentlichen Vereinbarungne beurkundet werden, um einen Schwebezustand bis zur Eintragung zu verhindern.

BGH vom 27. 5. 2011, V ZR 122/10

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Berechtigtes Interesse an Grundakteneinsicht

Mittwoch, 21. September 2011 PDF Version

Es kommen Fälle vor, in denen der Makler vermuten muss, er sei von Verkäufer und Interessent ausgebootet worden. Eine solche Umgehung seiner Provisionsansprüche wird er nur durch Einsicht in die Grundakten des betreffenden Grundstücks nachvollziehen und beweisen können.

Das OLG Stuttgart hat sich mit Beschluss vom 28.09.2010 (8 W 412/10) damit beschäftigt, in welchem Falle der Makler Einsicht in die Grundakten verlangen kann. Er muss hierzu ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also vortragen, dass sein Provisionsanspruch umgangen wurde.

Dies muss sehr genau und detailliert erfolgen. Denn der Makler muss eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das behauptete Entstehen seines Provisionsanspruches nachweisen.

Diese Gummiformulierung soll vermeiden, dass der Grundakteninhalt unnötig publik wird. Die näheren Umstände müssten detailliert dargestellt werden. Im Zweifelsfalle sollten Sie Rücksprache bei uns halten.

OLG Stuttgart vom 28.09.2010, 8 W 412/10

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Grundbuchberichtigung durch eidesstattliche Versicherung?

Montag, 05. September 2011 PDF Version

Grundsätzlich müssen alle eintragungsrelevanten Dokumente in der Form des § 29 GBO beim Grundbuchamt eingereicht werden. Für eine Sonderfall hat das OLG Hamm von dieser Regel eine Ausnahme gemacht.

Negative Tatsachen (hier: Nichtausübung des Pflichtteilsrechts) können statt durch Erbschein dem Grundbuchamt auch durch eidesstattliche Versicherung nachgewiesen werden.

OLG Hamm, vom 08.02.2011, 15 W 27/11

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Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts

Dienstag, 30. August 2011 PDF Version

Nach Auffassung des Landgerichts München kann ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht vom Käufer gutgläubig erworben werden.

Nicht relevant ist, ob die Eintragung auf einer unwirksamen Vereinbarung beruht. Im Fall ging es um das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. § 892  BGB sei auf Sondernutzungrechte anzuwenden, auch wenn diese lediglich einer schuldrechtlichen Vereinbarung bedürfen. Entscheidend sei, dass das Recht eingetragen und eine Eintragung auch formell zulässig gewesen sei.

Landgericht München vom 14.02.2011, 1 S 15864/10

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Signatur_SA_2009