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Der Bundesgerichtshof hat im Juni diesen Jahres eine wichtige Entscheidung für das Grundstücksrecht getroffen.

Im Mai 20004 bot ein potentieller Käufer (Verbraucher) einem Eigentümer (Unternehmer) notariell den Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung an. Das Angebot sollte nach dem Angebot bis Ende September 2004 bindend sein. Im Juni 2004 nahm der Verkäufer das Angebot an. Der Vertrag wurde vollzogen.

Später kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, die dazu führten, dass sich der Käufer vom Vertrag lösen und diesen rückabwickeln wollte. Nach seiner Ansicht war u.a. gar kein Kaufvertrag zustande gekommen, da die Bindungsfrist von fast 4 Monaten (Mai – September) gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoße. In den ersten beiden Instanzen kam er mit dieser Argumentation nicht durch. Das Berufungsgericht entschied, dass seine vermeintliche Annahme zumindest ein neue Angebot zum Abschluss eine Kaufvertrages darstelle, welches konkludent vom Verkäufer angenommen worden sei.

Dies sah der BGH anders. Er hielt die fast 4 monatige Bindung an das Angebot für unwirksam. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gelten vorformulierte Vertragsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, wenn sie nicht der Verbraucher eingebracht hat. Nach § 308 Nr. BGB ist eine AGB-Klausel unwirksam, wenn sich der Verwender durch sie eine unangemessen lange Frist für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vorbehält. Der BGB stellt sich hier auf den Standpunkt, dass im Regelfall eine Annahmefrist von 4 Wochen ausreichend ist. Dies schließt zwar nicht aus, dass im Einzelfall eine längere Frist angemessen sein könnte. Der BGH hat die Ansichten, die eine längere Frist für Bauträgerverträge annehmen zwar nicht verworfen, aber deutlich in Frage gestellt. Bei Annahmefristen, die über 4 Wochen hinausgehen, sollten in Zukunft jedoch bei einem AGB-Vertrag die Alarmglocken klingeln. Angebote, die dies nicht berücksichtigen, sind einem erheblichen Rückabwicklungsrisiko ausgesetzt.

Das Gericht entschied sich auch gegen die vom Berufungsgericht favorisierte Variante über eine konkludente Annahme eines neuen Angebotes. Hierfür sei es erforderlich, dass der annehmende Teil überhaupt noch damit rechne, dass der Vertrag noch nicht wirksam zustande gekommen sei.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Nach Art. 10 § 3 MRVG besteht bekanntlich ein Koppelungsverbot zwischen Grundstücks- und Ingenieur-/Architektenvertrages. D.h. der Erwerb eine Grundstücks darf nicht mit einem Vertrag mit einem Architekten oder Ingenieur gekoppelt sein. Der Käufer soll die freie Wahl haben, mit welchem Architekten/Ingenieur er das Bauvorhaben durchführen möchte.

Diese Regelung ist nach Ansicht des BGH mit dem Grundgesetz vereinbar, denn die Norm schütze insbesonder Art. 12 GG, ohne Art. 3 GG oder Art. 14 GG zu verletzen.

Damit bleibt als Rechtsfolge einer verbotenen Koppelung, dass der Ingenieur-/Architektenvertrag unwirksam wird und hieraus auch keine Ansprüche hergeleitet werden können. Der Kaufvertrag über das Grundstück bleibt hiervon unberührt.

BGH vom 22. Juli 2010, VII ZR 144/09

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Die Grunderwerbssteuer ist in den Augen von Investoren ein Ärgernis. In Berlin liegt der Steuersatz seit 2007 bei rekordverdächtigen 4,5 %. Jetzt wollen andere Bundesländer nachziehen. Die FAZ berichtet, dass neben Sachsen-Anhalt (von 3,5 % auf 4,5 %) und Hamburg (ebenfalls 4,5 % seit 2009) auch Brandenburg eine deutliche Erhöhung plant: Von derzeit 3,5 % auf 5 %.

in dem Artikel schlägt der Kollege Müller zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer als Lösungsmodell den sogenannten “Share Deal” vor. Dieser dürfte sich allerdings nur für wenige (Groß-) Projekte eignen.

FAZ Artikel “Ärgernis Grunderwerbsteuer” vom 13.05.2010

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In Zeiten der Energiesparverordnung stellt sich die Frage, ob seitliche Giebelwände mit einer Isolierschicht versehen werden können, wenn diese – bei einer Grenzbebauung – in das Nachbargrundstück hineinragen würde. Der Bundesgerichtshof hatte in letzter Zeit hierzu einige waghalsige Konstruktionen verabschiedet.

Das Land Berlin hat jetzt in § 16a des Berliner Nachbarrechtsgesetzes eine solche Überbauung grundsätzlich ermöglicht. Man darf also im Normalfall das Nachbargrundstück mit einer Wärmeisolierung überbauen. Der Nachbar muss das dulden.

Ihm ist zum Ausgleich eine so genannte Überbaurente zu zahlen. Sie berechnet sich nach dem anteiligen Verkehrswert.

Die Überbauung wird rückgängig zu machen sein, wenn und soweit der Nachbar ein Gebäude an den Giebel anbauen will. Dann erledigt sich in diesem Bereich allerdings auch die Frage der Wärmeisolierung.

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Tritt eine Erbengemeinschaft nach Tod des Grundstückseigentümers und Vermieters in dessen Stellung ein, so stellt sich manchmal die Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses einer einstimmigen oder einer Mehrheitsentscheidung bedarf. Der BGH hat sich für den zweiten Weg entschieden.

Erben dürfen ein Mietverhältnis wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung eingeordnet werden kann.

Im Grundsatz gilt nach § 2040 BGB, dass Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können. Dies gilt allerdings dann  nicht, wenn über §§ 2038, 745 BGB Stimmmehrheit angebracht sei. Dies war im dem BGH vorliegenden Fall gegeben. Das Mietverhältnis war zu einem äußerst niedrigem Mietzins vermietet. Da man sich über die eine höhere Miete nicht einigen konnte, (4.078 € statt 204,13 €) kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis. Einer der drei Erben hatte an der Kündigung nicht mitgewirkt, weshalb die Wirksamkeit der Kündigung angezweifelt wurde.

Die Entscheidung des BGH vereinfacht die Handlungsfähigkeit von Erbengemeinschaften im Mietrecht.

BGH vom 11.11.2009,  XII ZR 210/05

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Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden:

Die Vertragsparteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Später stellte sich heraus, dass die Verkäuferin einen Mangel arglistig verschwiegen hatte. Die Käuferin forderte zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung auf – die Verkäuferin bot innerhalb der Frist an, die Kosten für den Mangel zu übernehmen und Sicherheit hierfür zu leisten.

Dies genügte der Käuferin anscheinden nicht, denn sie rat später wegen des Mangels vom Kaufvertrag zurück und verlange Rückabwicklung des Vertrages. Zu Unrecht, wie der BGH befand:

Denn wenn der Mangel einer Kaufsache binnen der gesetzten Frist behoben werde, sei der Käufer auch dann nicht mehr zum Rücktritt berechtigt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Zwar sei in einem solchen Fall grundsätzlich keine Fristsetzung vor einem Rücktritt erforderlich, wenn aber eine Frist gesetzt worden sei, könne der Käufer erst nach Fristablauf zurücktreten. Das Gericht hat weiterhin festgestellt, dass das Angebot zur Kostentragung  und Sicherheitsleistung der Druchführung der Mangelbeseitigung gleichstehe.

Fazit: Wer eine Frist setzt gibt der Gegenseite immer die Möglichkeit den Mangel innerhalb der Frist – soweit angemessen – nachzubessern. U.Ust. schließt er sich hierdurch einen möglichen Rücktritt ohne Fristsetzung aus.

BGH vom 12.03.2010, V ZR 147/09

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Sicherungsgrundschulden werden in der Praxis vereinbart und bestellt, wenn eine schuldrechtliche Forderung durch ein dingliches Sicherungsrecht abgesichert werden soll. Zu diesem Zweck wird zwischen Gläubiger(-bank) und Schuldner (i.d.R. Darlehnsnehmer) ein sogenannter Sicherungsvertrag geschlossen. In diesem vereinbaren die Parteien, zu welchem Zweck das dingliche Recht bestellt werden soll. Hierdurch wird eine schuldrechtliche Verknüpfung zwischen Forderung und Grundschuld erstellt.

Das BGH hat nunmehr entschieden, dass der Sicherungszweck einer Grundschuld nur durch alle Miteigentümer gemeinsam geändert werden kann, wenn sie gemeinsam eine Grundschuld an ihrem Grundstück bestellt haben. Eine neue Sicherungvereinbarung nur mit einem Eigentümer ist unwirksam.

Dies hatte im BGH-Fall zur Folge, dass einer der “unbeteiligten” Miteigentümer von der Bank verlangen konnte, die in der Zwangsversteigerung erzielten Erlöse auf die urspründliche Darlehnsforderung zu verrechnen.

BGH vom 20.11.2009, V ZR 68/09

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Wohnungsrechte können grundbuchrechtlich abgesichert werden. Dem Berechtigten steht dann ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück/Wohnungseigentum zu.

Das Landgericht Heidelberg hatte zu entscheiden, ob ein solches Wohnungsrecht in einen Zahlungsanspruch umschlägt, wenn der Berechtigte aus gesundheitlichen Gründen sein Wohnungsrecht nicht ausüben kann. Das Landgericht verneint diese Frage. Das hat zur Folge, dass der Berechtigte eines solchen grundbuchrechtlich gesicherten Wohnungsrechtes selbiges nicht mehr wirtschaftlich nutzen kann.

Aus diesem Grund sollte vertraglich geregelt werden, ob sich das Wohnungsrecht beispielsweise bei einem Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim in einen Zahlungsanspruch umwandelt.

Landgericht Heidelberg vom 12.11.2009, 7 O 14/09

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Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.12.2008 (Az: IV ZB 74/08) war die Berichtigung des Grundbuches bei Anteilsabtretungen mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, wenn es sich bei dem Eigentümer um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelte. Zu diesem Zweck hat der Gesetzgeber einen neuen § 899a BGB ins Leben gerufen:

„Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 S. 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.“

Das OLG Zweibrücken hat entschieden, dass § 899a BGB sowie § 47 Abs. 2 S. 1 GBO auch für Altfälle gilt.

Damit bleibt es dabei, dass auch in solchen Fällen als Eigentümer sowohl die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als auch deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Eintragung muss nunmehr lauten:

„Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus

- Gesellschafter 1

- Gesellschafter 2

- Gesellschafter 3, etc.“

Die Fälle, in denen die Grundbuchämter die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der aller im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter für eine Grundbuchänderung verlangten dürften damit in einer Vielzahl der Fälle der Vergangenheit angehören.

OLG Zweibrücken vom 20.10.2009, 3 W 116/09

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Wer in Berlin für die Reiniung von Straßen und Gehwegen verantwortlich ist, richtet sich nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz. Nach § 3 muss der Winterdienst an Werktagen zwischen 7 – 20h und an Feiertagen zwischen 9 – 20h durchgeführt werden. Ausnahmen gibt es bei anhaltendem Schneefall. Der Gehweg muss mindestens in 1m Breite geräumt werden. Für Straßen trifft das Land Berlin die Reinigungspflicht. Grundstücksanlieger müssen “ihre” Gehewege von Schnee und Eis räumen und in einem sicher betretbarem Zustand halten. (§ 4 Abs. 4)

Grundsätzlich trifft daher den Grundstückseigentümer die Pflicht, entstandene Schäden zu ersetzen, die dadurch entstanden sind, dass die Glättebeseitigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden ist. Der Grundstückseigentümer kann seine Verkehrssicherungspflicht allerdings auch an ein darauf spezialisiertes Unternehmen delegieren. Hierfür ist eine Anzeige beim Bezirksamt erforderlich. (§ 6 Abs. 1) Fehlt diese Anzeige ans Bezirksamt, so hat ein stürzender Mieter trotz dessen einen direkten Anspruch an das ausführende Unternehmen. Dies hat der BGH bereits 2008 entschieden.

Das Unternehmen hatte die Verkehrssicherungspflicht vom Grundstückseigentümer per Vertrag übernommen. Dies war der Behörde jedoch nicht angezeigt worden. Es kam wie es kommen musste, ein Mieter stürzte und verlangte vom Winterdienstunternehmen Schadensersatz und Schmerzensgeld. Zitat:

” Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist hingegen nicht erforderlich, dass die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderliche Anzeige der Übertragung gegenüber der zuständigen Behörde erfolgt ist. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist.”

Wer die Verkehrssicherungspflicht faktisch übernommen hat, haftet auch gegenüber Dritten.

BGH vom 22.01.2008, VI ZR 126/07

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Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Der BGH hat entschieden, dass § 577a BGB bei der Kündigung einer Wohnung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters dann keine Anwendung findet, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum des betreffenden Gesellschafters begründet wird.

Eine Mieterin lebte seit 1983 in ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2006 erwarb eine GbR bestehend aus 8 Gesellschaftern das Objekt. Es war geplant, dass jeder Gesellschafter eine der Wohnungen selbst nutzen sollte. Hierzu wurde der Mieterin kurz nach dem Kauf fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Erst nach der Kündigung wurde das gesamte Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam war. (§§ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarf einen ihrer Gesellschafter kündigen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Darüber hinaus findet § 577a BGB – der eine Frist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum vorsieht – in einem solchen Fall auch nicht entsprechend Anwendung. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht besonders schutzwürdig.

Folge dieses Urteils ist, dass die Vorgehensweise:

1) Erwerb eines Objekts gemeinsam als GbR zu Eigennutzungszwecken
2) Kündigung bestehender Mietverträge durch die GbR wegen Eigenbedarf der Gesellschafter
3) anschließende Umwandlung in Wohnungseigentum und Zuteilung an die einzelnen Gesellschafter

vom BGH legitimiert worden ist und sich in der Praxis weiter verbreiten wird. Berücksichtigt werden muss natürlich, ob ein Eigenbedarfsfall nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich vorliegt.

BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

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Das OLG Frankfurt hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem es um eine 20 jährige Selbstnutzungsklausel in einem Grundstückskaufvertrag ging.

Eine hessische Stadt hatte in den 90er Jahren ein Grundstück an eine Privatperson veräußert. Im Grundstückskaufvertrag war festgelegt, dass der Käufer das Grundstück mindestens 20 Jahre selbst nutzen sollte. Dafür war der Kaufpreis entsprechend gering. Für de Fall der vorzeitigen Veräußerung war eine Nachzahlung vorgesehen, die zu einem über dem damaligen Grundstückswert liegendem Preis geführt hätte.

Es kam wie es kommen musste, der Käufer wollte vor Ablauf der Zeit das Haus verkaufen, weil er seinen Wohnort wechseln wollte. Die Stadt verlangt die Nachzahlung gemäß Kaufvertrag. Das OLG Frankfurt entschied im Sinne des Käufers. Die verwendete Klausel sei unzulässig:

“Für den Senat ergibt sich die Unangemessenheit einer Vertragsbestimmung, sein Haus zwanzig Jahre selbst bewohnen zu müssen, im Lichte der Wertung der Grundrechte der Menschenwürde (Art. 1 GG), der Freiheit des Einzelnen (Art. 2 GG) und der freien Wohnsitzbestimmung (Art. 11 GG).”

Oberlandesgericht Frankfurt am Maim vom 27.08.2009, 22 U 213/07

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Nach dem “Wer wird Millionär”-Modell versucht derzeit der Münchner Volker Stiny eine Doppelhaushälfte an den Mann zu bringen. Um nicht in die Gefahr zu kommen, ein Glücksspiel zu veranstalten, hat er ein Quiz konzipiert, bei dem jeder Teilnehmer einen Teilnahmebeitrag von 19 € zahlt. Der Initiator hofft so, nach Abzug der Kosten auf einen Mehrerlös von 100.000 € zu kommen und will einen Betrag von 20.000 € an die Organisation “Kinder in Afrika” spenden.

Eine interessante Art, eine Immobilie zu veräußern, wobei wohl einiger Zeitaufwand hinter einer solchen Aktion steckt. Wenn sie erfolgreich sein sollte, wird sie wohl einige Nachahmer finden.

Quelle: Spiegel online vom 02.07.2009

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Die Hellhörigkeit eines gebrauchten Haus ist grundsätzlich kein Sachmangel und führt daher nicht zu Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen. Dies kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nur dann der Fall sein, wenn der Verkäufer weiß, dass das verkaufte Objekt hellhörig ist und er vermutet oder weiß, dass dies auf Baufehlern beruht.

Wer ein Objekt erwirbt, sollte sich daher entweder davon überzeugen, dass es ihm „ruhig genug” ist oder sich entsprechende Eigenschaften vom Verkäufer zusichern lassen.

Bundesgerichtshof vom 12. März 2009, V ZR 161/08

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Der BGH hat entschieden, dass Baubeschreibungen beim Verkauf eines Grundstücks mit beurkundet werden müssen. Anderenfalls ist der Kaufvertrag wegen Formverstoß unwirksam.

Die Kläger hatten ein Grundstück gekauft. Der Verkäufer sollte darauf ein Einfamilienhaus und Außenanlagen bauen. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag findet sich lediglich ein Verweis auf die Baubeschreibung.  Nachdem bereits Zahlungen geflossen waren, wurde der Verkäufer insolvent. Zu einer Eintragung in das Grundbuch kam es darauhin nicht mehr. Der BGH sprach den Käufern gegen den Insolvenzverwalter – der den restlichen Kaufpreis verlangte – Recht zu. Für den Schaden hat in diesem Fall der Notar gehaftet.

BGH vom 3. 7. 2008, III ZR 189/07

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Es ist zu erwarten, dass es infolge der EnEV vermehrt zu Modernisierungsmaßnahmen bzw. Dämmmaßnahmen an den Gebäudeaußenwänden und Dächern kommen wird. Bei solchen Maßnahmen besteht regelmäßig die Gefahr eines sog. Überbaus. Bei der Errichtung von Gebäuden über der Grenze führt der Grundsatz der Erhaltung wirtschaftlicher Werte regelmäßig zu einer Duldungspflicht des Eigentümers des betroffenen Grundstücks gem. § 912 BGB.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass sich diese Duldungspflicht nicht nur auf neu errichtete Gebäude, sondern auch auf Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erstrecken kann. In dem zu Grunde liegenden Fall hat er im Ergebnis dennoch eine Duldungspflicht abgelehnt, da die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht eingehalten waren. Denn der BGH hat hier eine grobe Fahrlässigkeit des Bauherren angenommen. Dieser kann sich bei der Beauftragung einer Dachsanierung bei einem Reihenhaus nicht auf die Beauftragung eines Fachmanns verlassen. Vielmehr drängt es sich nach Auffassung des BGH wegen der Dachanschlüsse die Inanspruchnahme des Nachbardachs geradezu auf.

Ferner hat der BGH klargestellt, dass ein Überbau auch dann nicht zu dulden ist, wenn er bauordnungsrechtlichen Bestimmungen widerspricht. Aus dem letztgenannten Aspekt heraus konnte auch keine Duldung aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses angenommen werden.

BGH vom 19.09.2008,  V ZR 152/07

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Der BGH hat seine ständige Rechtsprechung in einer aktuellen Entscheidung fortgesetzt, wonach den Verkäufer die Pflicht trifft, über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Abschluss des Vertrages von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden kann. In dem entschiedenen Fall hatte der Verkäufer eine Mietgarantie für drei Jahre in Höhe der angeblich erzielten Mieten für die gekaufte Wohnung und die mit erworbene Garage abgegeben. Ferner hatten Berater bei einem Verkaufsgespräch die Angaben zur Miethöhe in einer „unverbindlichen Finanzierungsberechnung“ bestätigt. Nach Auslauf der Garantie mussten die Käufer feststellen, dass die Garage bei Abschluss des Kaufvertrages seit Jahren nicht mehr vermietet war und dort keine Mieteinnahmen geflossen sind.

Der BGH hat eine Aufklärungspflicht bzw. ein Verschulden des Verkäufers bei den Vertragsverhandlungen bejaht, da dem Verkäufer bekannt war, dass die Käufer vollständig finanzieren mussten. Die Aufklärungspflicht ist insbesondere nicht durch die im Vertrag vorgesehene Mietgarantie entfallen, da diese zeitlich auf drei Jahre beschränkt war und bei einer vollständigen Finanzierung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des Käufers gewährleisten kann.

Interessant an der Entscheidung ist, dass der BGH das Zustandekommen eines Beratungsvertrages ebenso offen gelassen hat wie die Frage, ob die Angaben der Finanzierungsberater der Verkäuferin zuzurechnen sind.

In der Praxis empfiehlt es sich ohnehin, Angaben über die Miethöhe sowie über geltend gemachte Minderungen direkt in den Kaufvertrag aufzunehmen.

BGH vom 10.10.2008, V ZR 175/07

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Wegen § 573 BGB ist es für den Vermieter einer Mietwohnung kaum möglich einem Mieter ordentlich zu kündigen, wenn sich dieser nichts zu schulde hat kommen lassen. Die Kündigungsfristen des § 573c BGB gelten nämlich nur für den Mieter.

Daher ist es für Vermieter immer interessant, einen Eigenbedarf anzumelden. Doch was geschieht, wenn ein solcher tatsächlich nicht vorgelegen hat? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichthof kürzlich auseinander zu setzen.

Der Fall spielte in Berlin. Die Mieterin lebte seit 1977 in einem Wohnhaus des Vermieters. 2002 zog sie aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter aus, nachdem dieser zuvor mehrfach Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen und ggf. Räumungsklage und Schadensersatzforderungen angedroht hatten. Kurz nach dem Auszug bot er das Haus dann zum Verkauf an. Vor den Instanzgerichten verlangt die Mieterin Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise Schadensersatz.

Der BGH stellte sich schließlich auf ihre Seite: Wenn ein Mieter, wegen einer Eigenbedarfskündigung ausziehe, obwohl ein Eigenbedarfs tatsächlich nicht bestehe, dann stehe ihm Schadensersatzansprüche zu. Dies gelte selbst dann, wenn die formalen Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben nicht eingehalten worden seien, der Vermieter aber den Eigenbedarf schlüssig dargelegt habe, ohne dass der Mieter hieran zweifeln musste.

Es ist also immer riskant für den Vermieter einen Eigenbedarf vorzutäuschen. Denn im schlimmsten Fall macht er sich sowohl gegenüber dem alten Mieter, als auch dem Käufer oder neuen Mieter schadensersatzpflichtig. Ein Appell an die Aufrichtigkeit.

BGH vom 8. April 2009; VIII ZR 231/07

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Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Verbraucher kaufte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel”. Später stellt er fest, dass die Außenfassade in den 80er Jahren mit Asbestzementtafeln verkleidet worden war. Dies wusste auch der Verkäufer, dem bereits zuvor ein potentieller Kunde aufgrund dieses Umstandes abgesprungen war. Der Käufer wollte nun Schadensersatz für die notwendige Asbestsanierung vom Verkäufer haben.

Vor dem LG und OLG war er mit diesem Wunsch gescheitert. Das Oberlandesgericht entschied, dass die lang zurückliegende Verkleidung mit Asbest keinen Mangel dar stelle und der Verkäufer folglich nichts zu offenbaren hatte. Zudem seien Ansprüche wegen Verschuldens im Vertrag ausgeschlossen worden.

Der BGH gab dem Käufer Recht. Er entschied, dass Baustoffe, deren Verwendung zwar bei der Verwendung gebräuchlich und aus damaliger Sicht auch unbedenklich waren, einen offen zu legenden Sachmangel darstellen könnten, wenn später ihre Gesundheitsschädlichkeit erkannt worden sei. Dies sei jedenfalls bei krebserregenden Stoffen der Fall, wenn eine hohe Austrittsgefahr bestehe. Zudem entschied das oberste Gericht, dass der Gewährleistungsausschluss nicht für arglistiges Verhalten des Verkäufers gelte. In diesem Fall seien die Regelungen der §§ 434 ff. BGB nicht wirksam ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof vom 27.03.2009; V ZR 30/08

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Wenn es dem Müllentsorgungsunternehmen nicht möglich ist, bis zur Haustür zu fahren (im Fall: abschüssige Sackgasse ohne Wendemöglichkeit), müssen die Anwohner die Mülltonnen an eine erreichbare Sammelstelle schieben. Dies hat das Verwaltungsgericht Münster entschieden. Der Verwaltungsgerichtshof München hatte in einem ähnlichen Fall darauf hingewiesen, dass eine Festlegung, bis zu welcher Strecke das Schieben den Anwohnern zuzumuten sei, nicht möglich wäre. Bei schlechter Witterung sei für ältere Menschen bereits ein Weg von unter 100 m zur Sammelstelle sehr beschwerlich. Demgegenüber seien jüngeren Bewohnern auch Strecken von über 100 m zumutbar.

Was bleibt? Anwohner können grundsätzlich zum „Mülltonnenschieben“ verdonnert werden.

VG Münster vom 04.02.2009, 7 K 1621/08

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Es ist jahrzehntelange Praxis, dass Gesellschaften bürgerlichen Rechts unter dem Namen der Gesellschafter „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts” im Grundbuch eingetragen werden. Nachdem der BGH die Teilrechtsfähigkeit von GbRs ausgesprochen hat, war es nur noch eine Frage der Zeit, wann sie auch als solche im Grund¬buch eingetragen werden können.

Nunmehr hat der BGH am 04.12.2008 (V ZB 74/08) entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter dem Namen im Grundbuch zu führen ist, den sie sich im Gesellschaftsvertrag gegeben hat. Gibt es keine solche Bezeichnung, ist sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den einzelnen Gesellschaftern zu buchen.

Das schafft insofern Probleme, als dass für Gesellschaften bürgerlichen Rechts kein Handelsregister geführt wird. Die Nachweisschwierigkeiten bei Ver- und Ankauf werden enorm sein. Schließlich kann ein GbR-Anteil ja sogar außerhalb des Grundbuchs übertragen werden. Die notarielle Praxis wird hierfür Lösungen zu finden haben.

Auf jeden Fall ist zu empfehlen, GbR-Verträge künftig in notarieller Form (mindestens Unterschriftsbeglaubigung) zu schließen und der Gesellschaft hierbei einen unterscheidungsfähigen Namen zu geben.

BGH vom 04.12.2008, V ZB 74/08

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Wer sein Haus verkaufen will, muss die Interessenten auch ungefragt auf Feuchtigkeitsschäden hinweisen. Dies hat das Saarländische Oberlandesgericht kürzlich entschieden.

Zwar müssten Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gelte erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. (Leitsatz des Gerichts)

Im dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall hatte der Käufer eines Wohnhauses kurz nach dem Erwerb extreme Feuchtigkeit im Keller festgestellt. Daraufhin focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Der Verkäufer wehrte sich und argumentierte, er sei auch nicht nach Feuchtigkeitsschäden im Vorfeld gefragt worden – der Käufer sei damit „selbst schuld“. Diese Auffassung teilte das OLG nicht. Feuchtigkeit im Keller sei von so entscheidender Bedeutung für die Kaufentscheidung, dass der Verkäufer auch ungefragt hierzu Stellung nehmen müsse.

Der Käufer erreichte die Rückabwicklung des Vertrages. Der Verkäufer geht bei einer solchen Verhaltensweise in der Regel auch ein erhebliches Schadensersatzrisiko ein.

OLG Saarbrücken vom 5.8.2008, 4 U 90/08 – 33

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Der BGH hat die streitige Frage geklärt, welchen Geschäftswert ein Notar beim Serienentwurf einer Urkunde seiner Kostenrechnung zugrunde legen muss.

Ein Notar hatte einen Kaufvertragsentwurf für eine Vielzahl von zu veräußernden Objekten gefertigt und hierfür eine Gebühr auf Grundlage der Summe der Einzelwerte berechnet. Nach Ansicht des BGH zu Recht:

„Erstellt der Notar einen Serienentwurf, ist der Geschäftswert mit der Summe der Einzelwerte der in Aussicht genommenen Verträge zu bemessen.“

BGH vom 25. September 2008, V ZB 36/08

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Nach einem Bericht des Handelsblattes haben Verlosungen von Immobilien in den USA aufgrund der Finanzkrise Hochkonjunktur. Es gibt bereits eine Internetseite, die sich ausschließlich auf dieses Geschäftsmodell spezialisiert hat.

“In der Krise braucht es kreative Köpfe: Immer mehr verzweifelte und hochverschuldete Amerikaner verlosen ihre Häuser, um trotz Immobilienkrise noch einen akzeptablen Preis zu erzielen. Zu gewinnen gibt es echte Schnäppchen – und so manchen Fallstrick.” Titelt das Handelsblatt…

Bleibt abzuwarten, ob dieses Modell – wie fast alle Geschäftsideen – auch in Deutschland abgekupfert werden wird. Es gibt jedenfalls bereits eine entsprechende Webseite hierzu… Dort scheint man sich aber über die rechtliche Ausgestaltung noch nicht im klaren zu sein:

“Wir sind bestrebt unseren Kunden einen guten und fairen Dienstleistungsrahmen über das Internet zu bieten. Da dies aber der Deutsche Staat ablehnt und verbietet, werden wir andere Möglichkeiten annehmen Ihnen diesen Service zu bieten.”

Interessant…

Handelsblatt vom 06.01.2009

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Ein Grundstückseigentümer haftet gegenüber Versorgungsunternehmen (hier Berliner Wasserbetriebe) nicht wenn bereits ein Vertragsverhältnis mit dem Mieter besteht. Folgender Fall hat sich in Berlin zugetragen und musste nunmehr vom BGH entschieden werden:

Die Berliner Wasserbetriebe hatten jahrelang ein Grundstück mit Wasser beliefert und Abwasser abgeführt. Die Kosten hatten sie direkt dem Mieter – einer GmbH – in Rechnung gestellt. Als diese insolvent wurde, wollte der Versorger die ausstehenden Beträge von 81.000 € vom Grundstückseigentümer bekommen. Man berief sich auf § 2 Abs. 2 AVBWasserV – durch die Belieferung mit Wasser werde typischerweise dem Grundstückseigentümer ein Vertragsangebot gemacht, welches dieser mit tatsächlicher Entnahme des Wassers annehme.

Grundsätzlich richtig – bestätigten die Richter in den roten Roben. Dieser Vermutung stehe allerdings entgegen, dass der Versorger jahrelang direkt gegenüber dem Mieter abgerechnet habe. Daher sei mit diesem ein Versorgungsvertrag abgeschlossen worden und nicht mit dem Grundstückseigentümer.

Das Urteil eliminiert das Risiko für Grundstückseigentümer – insbesondere bei Gewerbemietverhältnissen – hohen Forderungen von Versorgern ausgesetzt zu sein, wenn ihr Mieter zahlungsunfähig wird. Dies gilt aber nur, wenn die Rechnungen an den Mieter selbst gerichtet sind. Dann nur trägt der Versorger das Insolvenzrisiko.

BGH vom 10. Dezember 2008, VIII ZR 293/07

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Grundstückseigentümer müssen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Düsseldorf auch die kommunalen Straßenreinigungsgebühren zahlen, wenn es tatsächlich vom Grundstück aus keine Zufahrt zur Straße gibt. Es genügt, dass theoretisch das Anlegen eines Zuganges möglich wäre.

Die Klage des Eigentümers, dessen Grundstück nur durch einen Stichweg zu erreichen ist, wurde abgelehnt, so dass er zur Zahlung der Gebühren herangezogen werden konnte.

Es kommt aber immer auf das jeweilige Strassenreinigungsgesetz des Bundeslandes an.

VG Düsseldorf vom 26.09.2006, 16 K 1266/05

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Kein Naturschutz auf Kosten der Natur! – Das könnte das Motto sein, unter dem das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 19.02.2008 steht. Folgendes Problem hatte es gegeben:

Neben dem Gebäude des Klägers stand ein großer schattenwerfender Baum. Der Kläger wollte auf dem Dach eine Solaranlage errichten. Der Betrieb der Solaranlage wäre durch den Baum erheblich beeinträchtigt gewesen. Der Grundstückseigentümer beantragte daher ein Fällgenehmigung des nach der Baumschutzverordnung geschützten Baums. Die Genehmigung wurde versagt. Das Verwaltungsgericht hat diese Entscheidung bestätigt.

Ausgeführt wurde, dass an einem Ort, an dem schutzwürdige Interessen des Naturschutzes bestehen, die umweltfreundliche und daher auch im öffentlichen Interesse stehende Art der Energiegewinnung jedenfalls dann keinen Vorrang hat, wenn die Menge der erzeugten Energie relativ gering ist. Der Eigentümer müsse die Beschränkung seiner Befugnisse durch das Baumschutzrecht in diesem Fall genauso hinnehmen, wie ein Grundstücksbesitzer, dessen Gehwegplatten sich z.B. wegen der Wurzeln anheben.

Ob nun wohl eine stromfressende Lichterkette an dem Baum hängt?

Verwaltungsgericht Regensburg vom 19.02.2008, 4 K 07.455

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Auch wenn die Meldung keinen rechtlichen Bezug aufweist, sei auf eine Internetseite hingewiesen, die kürzlich die 10 häßlichsten Gebäude der Welt gekührt hat. Platz zwei ging beispielsweise an den Montparnasse-Turm in Paris. Der Reiseblogger schreibt hierzu, dass es für ihn nur einen Grund gäbe auf das Gebäude hinauf zu fahren: Es sei nämlich der einzige Ort in der Stadt, an dem man den Turm nicht sehen müsse. Vermutlich werden die Mieten aber nicht in den Keller fallen.

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… oder sogar beides?

Auf diese Abgenzung kommt es im Rahmen einer nach § 573 II Nr.3 BGB ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietvertrages an. Sagt zumindest das Landgericht Kiel.

Der Vermieter (hier war es ein Käufer eines Mietshauses) kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er hierdurch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde.

In dem vom LG Kiel entschiedenen Fall und somit auch bei den Kündigungen hatte der Vermieter aber offensichtlich falsch argumentiert. Er hatte ein Haus in der Absicht gekauft, es abzureissen und neue Wohnungen auf dem Grundstück zu bauen. Den Kaufpreis hatte er zu 90 % fremdfinanziert. Dies fand in seiner Rentabilitätsberechnung Eingang.

Das Gericht stellte zutreffend fest, dass der Käufer wohl nur einen der angeblichen Unrentabilität entsprechenden Kaufpreis gezahlt hat, weil er von vornherein Abrisspläne hatte. Hier sei fraglich, ob die Kündigung noch angemessen sei. Auch die erheblichen Kosten durch Fremdfinanzierung und eine etwaige Fehlkalkulation könnten nicht Anlass einer Kündigung sein.

Das Gericht hat aber hervorgehoben, dass sich auch ein Käufer durchaus auf Unwirtschaftlichkeit berufen kann, wenn ein Mietobjekt bereits beim Voreigentümer unrentabel war und dieser zu einer Kündigung nach § 573 I BGB berechtigt gewesen ist. Dies müsste aber dargetan werden.

Es empfiehlt sich daher schon beim Kauf entsprechendes zu prüfen und auch durch notarielle Beratung den Übergang solcher Kündigungsrechte zu sichern.

LG Kiel, Urteil vom 02.09.2008, AZ: 1 S 26/08

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Herkömmlich legt die beim Notar beurkundete Teilungserklärung fest, ob es sich bei den Miteigentumseinheiten um Wohnungseigentum (zum Wohnen bestimmt) oder um Teileigentum (alles Andere) handelt. Auch ich ging bisher davon aus, dass man dies festlegen müsse.

In einem Beschluss vom 03.12.2007 (4 U 71/07) hat das Kammergericht nunmehr entschieden, dass eine solche Festlegung gar nicht zwingend sei. Eine Miteigentumseinheit könne beispielsweise als „Gewerbewohnung“ bezeichnet werden und sei somit für beides zweckbestimmt. Sie kann aber auch zu Wohnungs- und/oder Teileigentum bestimmt werden. Es kann auch gar keine Zweckbestimmung erfolgen.

In der Praxis bereiten Umwidmungen von Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt große Schwierigkeiten, weil immer alle Eigentümer notariell mitwirken müssen. Bei Dachgeschossausbauten beispielsweise oder Zusammenlegungen von Einheiten war das in der Vergangenheit oft kaum zu erreichen.

Bei künftigen Teilungserklärungen also kann wesentlich liberaler verfahren werden. Wenn sich eine spätere Veränderung abzeichnet, sollte von vornherein eine offene Zweckbestimmung getroffen oder sie gänzlich weggelassen werden.

Kammergericht vom 03.12.2007, 24 U 71/07

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Nach dem Gesetz (§ 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete) wird der Käufer eines Mietgrundstücks nicht schon mit dem Nutzen- und Lastenwechsel Vermieter. Er tritt in die einzelnen Mietverhältnisse erst ein, wenn er als Eigentümer in Abt. I des Grundbuchs eingetragen wird.

Für die Zwischenzeit muss der notarielle Kaufvertrag eine detaillierte Regelung der Rechte des Käufers gegenüber den Mietern ab Übergabe haben. Für Gestaltungsrechte (z.B. Kündigung) genügt eine Abtretung nicht. Denn sie sind unmittelbar mit der Vermieterstellung verbunden und damit nicht abtretbar.

Das Kammergericht hat mit Urteil vom 04.02.2008 (8 U 167/07) die ganz herrschende Meinung bestätigt, wonach der Verkäufer den Käufer zu Kündigungserklärungen ermächtigen kann. Der Käufer kann dies dann im eigenen Namen tun.

Unser Kaufvertragsmuster enthält schon seit langem eine solche Ermächtigung. Sie ist neben der Abtretung der Mietzinsansprüche und der Vollmacht für sonstige Erklärungen in den Mietverträgen unbedingt erforderlich.

Kammergericht vom 04.02.2008, 8 U 167/07

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…besteht nicht nur im Winter, sondern auch bereits im Herbst durch rutschige „beblätterte“ Gehsteige. Mit diesem Problem hatte sich das LG Coburg zu beschäftigen.

Eine Passantin war an einem herbstlichen Novembernachmittag auf dem Gehsteig vor einem Grundstück, auf dem feuchtes Laub und Äste lagen, gestürzt. Sie verlangte nunmehr Schadensersatz und Schmerzensgeld von der Gemeinde, da diese ihrer Ansicht nach ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen sei.

Das sah das Gericht anders. Im Herbst müssten sich Passanten auf Rutschgefahr einstellen. Die Beklagte habe wenige Tage zuvor das Laub entfernt und damit alles Notwendige getan.

Vom Grundstückseigentümer kann nicht verlangt werden, dass Laub jeweils sofort entfernt werde, wenn es vom Baum falle. Er muss jedoch – gerade in der beginnenden Herbstzeit – darauf achten, dass der Gehsteig regelmäßig vom Laub befreit wird.

Landgericht Coburg, vom 22.02.2008, 14 O 742/07

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Grundsätzlich tritt der Erwerber eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung nach § 566 BGB in alle bestehenden Mitverträge ein. Dass dies auch dann gilt, wenn der Eigentumsübergang nicht durch Veräußerung, sondern kraft Gesetz erfolgt ist, hat der BGH unlängst entschieden.

Nach Auffassung des Gerichts weist das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke auf. § 566 BGB solle verhindern, dass ein Mieter ohne sein Zutun plötzlich einem neuen Eigentümer gegenübersteht, mit dem keine mietvertragliche Bindung besteht. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Mieter eines veräußerten Grundstücks besser stehen solle, als im Falle eines gesetzlichen Eigentumsüberganges.

Für die Praxis bedeutet dies, dass jeder neue Eigentümer in der Regel auch in die Vermieterstellung einrückt. Dies trifft auch auf den Erwerb in der Zwangsversteigerung zu.

BGH vom 09.07.2008, VIII ZR 280/07

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Gebäudeversicherungen decken die gesetzlichen Ansprüche gegen den Eigentümer ab. Zu diesen Ansprüchen rechnen auch solche, die der Mieter kraft Gesetzes stellen kann.

Dies hat nunmehr das Kammergericht entschieden. In dem zugrunde liegenden Fall wurde durch eine unzureichende Befestigung eines Rohrs das Fahrzeug eines Mieters beschädigt. Nach Auffassung des Kammergerichts kann die Eigentümerin Ausgleich von Schäden verlangen, wegen derer sie aufgrund gesetzlicher Haftungsansprüche in Anspruch genommen wird. Zu den von der Gebäudeversicherung umfassten gesetzlichen Haftungsansprüchen des Eigentümers rechnen auch Forderungen des Mieters nach § 536a I BGB.

Kammergericht vom 22.02.2008, Az. 6 U 133/07

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Grundsätzlich ist auch der Erwerb eines Erbbaurechts ein grunderwerbssteuerrechtlicher Vorgang. Bemessensgrundlage ist nach § 13 BewG der zu kapitalisierende Wert des Erbbauzinses.

Anders verhält es sich, wenn der Grundstückseigentümer selbst das Erbbaurecht erwirkt. Dieses geht zwar nicht unter, jedoch mangelt es an einer Belastung des Erwerbers. Damit ist dieser Erwerb steuerfrei.

Bundesfinanzhof vom 14.11.2007, II R 64/06

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Purchasing a property in Germany is no different from any other countries as far as the search for a property to purchase and the assessment of the property are concerned. But there are legal differences which must be taken into account when buying a property in Germany. In particular, there are formal obstacles which must be overcome. The notary plays a decisive role here.

To read the full article please klick here to access the pdf.

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Die neue Energiesparverordnung ist bereits im vergangenen Jahr in Kraft getreten. Für die Praxis wird sie jedoch erst ab dem 1. Juli 2008 interessant. Denn ab diesem Datum besteht – mit einer zeitlichen Staffelung – für Verkäufer, Eigentümer, Vermieter und Verpächter bei Verkauf und Neuvermietung eines Hauses oder einer Wohnung die Verpflichtung, den Interessenten einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Mit diesem soll ein Gebäude energetisch eingestuft und mit anderen Objekten vergleichbar gemacht werden.

Der Energieausweis hat demnach direkte wirtschaftliche Auswirkungen auf den erzielbaren Preis beim Verkauf oder der Vermietung eines Objektes, die nicht unterschätzt werden dürfen.

Daneben besteht jedoch auch eine signifikante rechtliche Gefahr. Denn wenn trotz Verpflichtung kein Energieausweis vorgelegt wird, kann ein Bußgeld bis zu 15.000 € verhängt werden. Bereits aus diesem Grund sollte mit der Erstellung des Ausweises nicht gezögert werden.

Ungeklärt ist zudem bislang, ob die Vorlageverpflichtung neben den genannten Personen auch Hausverwaltungen, Makler oder sonstige Vertreter trifft. Da für einen Großteil der Objekte die Frist noch läuft, sollte jeder Verpflichtete überprüfen, ob und zu welchem Zeitpunkt ein Energieausweis ausgestellt werden muss.

Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519)

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