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Eine GbR muss mindestens aus zwei Personen bestehen. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung einer Gesellschaft als Eigentümerin naturgemäß deren Existenz zu prüfen. Unbeachtlich ist nach Auffassung des OLG Frankfurt, wenn einer der Gesellschafter einen Kapitalanteil von “Null” besitzt.

Das Gesetz sieht keine Mindesthöhe für eine Kapitalbeteiligung vor. Daher ist prinzipiell auch eine Beteiligung 100% zu 0% möglich. Die Gesellschaft musste daher als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden. Häfig handelt es sich um steuerliche Gründe, die eine solche Konstruktion begründen.

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Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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Minderjährige können Mitgesellschafter in einer GbR sein. Hierzu benötigen Sie eine familienrechtliche Genehmigung neben der Vertretung durch den/die Erziehungsberechtigten. Das bedeutet jedoch nicht, dass die GbR zukünftig alle Geschäfte ohne weitere familienrechtliche Genehmigung abschließen dürfte. Dies stellt eine Entscheidung des OLG Nürnberg deutlich klar.
Im Fall war ein Minderjähriger an einer vermögensverwaltend tätigen GbR beteiligt. Dies wollte ein Grundstück verkaufen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung wegen fehlender familienrechtlicher Genehmigung. Zu Recht, wie der das OLG entschied. Denn obwohl die Verfügung nicht mehr unmittelbar das Vermögen des Minderjährigen betreffe (Folge aus der Teilrechtsfähigkeit der GbR), müssen im Regelfall jeder Vertrag der GbR genehmigt werden. Dies gilt nur für solche Geschäfte nicht, dei dem Geschäftszweck der Gesellschaft bereits angelegt und simit “planmäßig” sind.

Im Fall hatte die GbR die Vermögensverwaltung zum Ziel. Eine Grundstücksveräußerung entsprach nach Auffassung des OLG nicht mehr dem Gesellschaftszweck, so dass eine Genehmigung einzuholen gewesen wäre. Anders wäre es bei einer Grundstücksgesellschaft gewesen, die zum Zweck den u.a. den An- und Verkauf von Grundstücken gehabt hätte. Dies sollte bei der Beteiligung eines Minderjährigen an einer Gesellschaft gestalterisch bedacht werden, um Geschäfte ohne Einmischung des Familiengerichts abschließen zu können, da dies einen erheblichen Zeitverlust bedeuten kann.

OLG Nürnberg vom 04.10.2012, 15 W 1623/12

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Auf der Seite der LTO ist kurz vor Jahresende mein Artikel über überteuerte Immobilien-Kaufverträge und ein in diesem Zusammenhang gesprochenes Urteil des Kammergericht erschienen, aufwelchen ich gerne verweisen.

Überteuerte Immobilien-Kaufverträge nichtig

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Miteigentümer eines Grundstücks können nach § 1010 BGB vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer oder Zeit ausgeschlossen wird. Dies kann auch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des OLG Oldenburg vom 23.01.2012 hatten Gesellschafter einer GbR eine ähnliche Vereinbarung im GEsellschaftsvertrag getroffen. Diese sollte nun als dingliches Recht in das Grundbuch das der GbR gehörenden Grungstücks eingetragen werden.

Das Grundbuchamt versagte die Eintragung. Zu Recht, wie das OLG entschied. § 1010 BGb sei nur auf Miteigentum anzuwenden und sei nicht analog aus Gesamthandseigentum anwendbar. Im Sachenrecht gelte der Typenzwang, der eine Analogie ausschließe.

OLG Oldenburg vom 23.01.2012, 12 W 7/12

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Eine aktuelle Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt ein haftungs- und grunderwerbssteuerliches Problem beim Erwerb eine Grundstücks durch eine Objektgesellschaft auf.

Der Fall: Eine noch zu gründende GmbH (Tochtergesellschaft einer weiteren GmbH) sollte ein Grundstück für 2,06 Mio. € erwerben. Der Erwerbsvertrag wurde VOR der Gründung der Gesellschaft beurkundet. In der Urkunde trat der Handelnde (Geschäftsführer der Muttergesellschaft) als Vertreter für die noch zu gründende Objektgesellschaft auf. Nach der Gründung wurde der Erwerbsvertrag neu beurkundet – und zwar dieses Mal mit der neu gegründeten Tochtergesellschaft. Für die beiden Verträge stellte er zwei Kostenrechnungen, womit die Gesellschaft nicht einverstanden war.

Die Entscheidung spiels sich daher vordergründig im notariellen Kostenrecht ab. Denn streitentscheidende Frage war, ob der Notar bei der Neubeurkundung rechtmäßig gehandelt hatte. Die Begründung für die zweite Beurkundung lautete, dass anderenfall zweimal Grunderwerbssteuer anfallen würde (was deutlich teurer gewesen wäre). Das sah man auf der anderen Seite anders.

Der Notar lag jedoch mit seiner Beurteilung goldrichtig – so das OLG:

1. Der erste Kaufvertrag konnte nicht die noch nicht gegründete Objektgesellschaft, sondern nach den Grundsätzen des betriebsbezogenen Geschäfts nur die Muttergesellschaft berechtigen und verpflichten.
2. Folglich hätte diese die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Bei einer Umschreibung auf die gegründete Tochtergesellschaft – egal aus welchem Rechtsgrund – wäre erneut Grunderwerbssteuer angefallen. Damit wäre Steuer von 2 x 103.000,00 € angefallen. Die Kostenrechnung des Notars belief sich hingegen nur auf 9.869,09 €.

Für die Praxis ist festzuhalten: Die Objektgesellschaft sollte vor dem Erwerb des Grundstücks zumindest gegründet sein. Eine Eintragung ist nicht nötig. Dies kann auch am selben Tag nacheinander geschehen. Auch die Offenlegung der Handlung für die nicht gegründete Gesellschaft ändert hieran nichts. Anderenfalls entsteht die Grunderwerbssteuer zweimal, wenn keine Neubeurkundung vorgenommen wird. In jedem Fall ist die nachträgliche Gründung teurer.

OGL Zweibrücken vom 17.08.2011, 3 W 92/11

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Die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, war seit Jahrzehnten umstritten. Sie ist nun zugunsten der Praxis und gegen die formellen Bedenken der Grundbuchämter vom BGH entschieden worden.

Nun kann auch ein Sondernutzungsrecht (z.B. Garagenstellplatz oder Terassenfläche) einem Bruchteilseigentümer einer Wohnung- oder Teileigentumseinheit zugewiesen werden. Es ist dann auch gesondert mit dem Bruchteilseigentum veräußerbar. Eine für die Notar- und Grundstückspraxis wichtige Entscheidung.

BGH vom 10.05.2012,  V ZB 279/11

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Der Gesetzgeber hat mit der Einführung des § 899a BGB den Grundstücksrechtsverkehr von Gesellschaften bürgerlichen Rechts vereinfachen wollen.

“Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.”

Tatsächlich stellt die Norm für die Praxis eine erhebliche Erleichterung dar, nachdem der BGH kürzlich auch das zwischenzeitliche rechtliche Wirrwar entheddert hat (Urteil des BGH vom 28.04.2011).

Das OLG Hamm hat nunmehr entschieden, dass § 899a BGB auch für sogenannte “Unter-GbR’s” gilt. Häufig sind Grundstücksgesellschaften verschachtelt. In diesem Fall war umstritten, ob hinsichtlich der Unter-GbR’s § 899a BGB anzuwenden ist. Der Ansicht des OLG Hamm ist zuzustimmen. Die praxtischen Probleme, die der Gesetzgeber mit der Einführung der Norm beseitigen wollte würden ad absurdum geführt, wenn sie für Unter-GbR’s nicht gelten würden.Das bedeutet, dass die Existienz einer eingetragenen Unter-GbR nicht weiter nachgewiesen werden muss.

OLG Hamm vom 15.07.2011, I-15 W 97/11

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Der Sachverhalt des BGH-Falles ist schnell erzählt. Zwei Parteien schließen einen Grundstückskaufvertrag (Eigentumswohnung mit Stellplätzen). Zusätzlich wird eine – nicht beurkundete – Kick-Back-Vereinbarung getroffen, nach der der Käufer nachträglich Zahlungen zurück erhalten soll.

Nach Kaufvertragsabschluss wird der Käuferin bekannt, dass die Wohnung einen Mangel aufweist. Sie verlangt Minderung  des Kaufpreises, nachdem Sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Aufgrund der Kick-Back-Abrede war der Kaufvertrag bis zur Eintragung schwebend unwirksam. Der BGH musste daher die Frge beantworten, auf welchen Zeitpunkt es bei einem schwedend unwirksamen Kaufvertrag hinsichtlich der Kenntnis des Mangel ankommt. Denn nach § 442 Abs. I BGB gilt:

“Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass es auch in diesem Fall auf die Kenntnis im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Der Käufer bringe durch sein Verhalten lediglich zum Ausdruck, dass er sich nicht auf die formellen Fehler (fehlende Beurkundung) berufen und am Kaufvertrag insgesamt festhalten möchte. Eine Erklägung, dass er den Mangel als vertragsgerecht hinnehme, lasse sich dem Verhalten nicht entnehmen.

Immer wieder kommt es vor, dass wesentliche Vertragsabsprachen nicht beurkundet werden, um Notargebühren zu sparen. Auch wenn es sich nicht um strafbare Steuerhinterziehung handelt, ist eine solche Vertragsgestaltung sehr riskant und sollte vermieden werden. Der beurkundende Notar sollte stets darauf drängen, dass alle wesentlichen Vereinbarungne beurkundet werden, um einen Schwebezustand bis zur Eintragung zu verhindern.

BGH vom 27. 5. 2011, V ZR 122/10

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Es kommen Fälle vor, in denen der Makler vermuten muss, er sei von Verkäufer und Interessent ausgebootet worden. Eine solche Umgehung seiner Provisionsansprüche wird er nur durch Einsicht in die Grundakten des betreffenden Grundstücks nachvollziehen und beweisen können.

Das OLG Stuttgart hat sich mit Beschluss vom 28.09.2010 (8 W 412/10) damit beschäftigt, in welchem Falle der Makler Einsicht in die Grundakten verlangen kann. Er muss hierzu ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also vortragen, dass sein Provisionsanspruch umgangen wurde.

Dies muss sehr genau und detailliert erfolgen. Denn der Makler muss eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das behauptete Entstehen seines Provisionsanspruches nachweisen.

Diese Gummiformulierung soll vermeiden, dass der Grundakteninhalt unnötig publik wird. Die näheren Umstände müssten detailliert dargestellt werden. Im Zweifelsfalle sollten Sie Rücksprache bei uns halten.

OLG Stuttgart vom 28.09.2010, 8 W 412/10

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Grundsätzlich müssen alle eintragungsrelevanten Dokumente in der Form des § 29 GBO beim Grundbuchamt eingereicht werden. Für eine Sonderfall hat das OLG Hamm von dieser Regel eine Ausnahme gemacht.

Negative Tatsachen (hier: Nichtausübung des Pflichtteilsrechts) können statt durch Erbschein dem Grundbuchamt auch durch eidesstattliche Versicherung nachgewiesen werden.

OLG Hamm, vom 08.02.2011, 15 W 27/11

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Nach Auffassung des Landgerichts München kann ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht vom Käufer gutgläubig erworben werden.

Nicht relevant ist, ob die Eintragung auf einer unwirksamen Vereinbarung beruht. Im Fall ging es um das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. § 892  BGB sei auf Sondernutzungrechte anzuwenden, auch wenn diese lediglich einer schuldrechtlichen Vereinbarung bedürfen. Entscheidend sei, dass das Recht eingetragen und eine Eintragung auch formell zulässig gewesen sei.

Landgericht München vom 14.02.2011, 1 S 15864/10

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Bekanntermaßen muss man der Versicherung Gefahrerhöhungen im laufenden Vertrag melden. Ansonsten kann man den Versicherungsschutz verlieren.

Dies gilt beispielsweise für die Hausratversicherung bei einer Einrüstung der Fassade.

Im Fall des BGH vom 16.06.2010 war ein Gastwirt auf Schutzgeld erpresst worden. Nachdem er die Zahlung verweigerte, wurde mehrfach eingebrochen, zuletzt wurde die Gaststätte mit einer Axt verwüstet und eine große Menge schwarze Lackfarbe versprüht.

Die Versicherung verweigerte die Zahlung, da der Wirt die Gefahrerhöhung nicht angezeigt habe, die durch den Versuch einer Schutzgelderpressung eingetreten sei. Schließlich sei mit Verweigerung der Schutzgeldzahlung eine erhöhte Gefahr eines Einbruchs und der Verwüstung eingetreten. Das sei mit der Kalkulation einer normalen Versicherungsprämie nicht abgedeckt.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Klageabweisung des Versicherungsnehmers. Die Versicherung habe aufgrund Gefahrerhöhung zu Recht die Deckung verweigert. Durch die Schutz-gelderpressung also ist der Wirt vollkommen zwischen die Stühle geraten.

BGH vom 16.06.2010, IV ZR 229/09

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kann es sein, dass die Einfahrt von einem anderen PkW-Fahrer zugeparkt worden ist. Der BGH hat in solchen Fällen nunmehr für Klarheit gesorgt. Der zugeparkte Grundstückseigentümer kann sich gegen das Zuparken zur Wehr setzen. Dies unabhängig davon, ob die Behinderung auf dem Grundstück oder auf öffentlichem Straßenland stattfindet. Der Unterlassungsanspruch ist allerdings nur dann gegeben, wenn der Eigentümer tatächlich beeinträchtigt ist, d.h. das Grundstück nicht mehr verlassen oder mit dem PkW befahren kann.

Zitat:

“Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Eigentümer kann Behinderungen des Zugangs zu seinem Grundstück auf einem öffentlichen Weg in entsprechender Anwendung von § 1004 Abs. 1 BGB abwehren.”

Geringfügige Zugangshindernisse (z.B. kurzes Be-/ Entladen) müssen jedoch innerhalb eines Nachbarschaftsverhältnisses geduldet werden. Hierzu können nach dem BGH keine starren Regeln augestellt werden.

BGH vom 01.07.2011, V ZR 154/10

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oder etwa nicht?

Der Fall lag folgendermaßen: Der Baubetreuer der Verkäufer einer Eigentumswohnung (Bauträgergeschäft) ließ sich von einem Interessenten eine Vereinbarung unterzeichnen, nach der dieser auch dann 750,00 € Entschädigung zahlen sollte, wenn keine Kaufvertrag zustande käme. Dafür verzichtete der Verkäufer darauf, die Wohnung bis zum bereits geplanten Beurkundungstermin an weitere Interessenten anzubieten.

Der BGH entschied, dass die Klausel nach § 307 BGB unwirksam und damit der Kunde einen Anspruch auf Rückzahlung von 750,00 € hatte. Der Kaufinteressent sei unangemessen benachteiligt. Die Gegenleistung für die Zahlung (Verzicht auf angebot des Kaufobjekts am Markt für geringe  Zeit) stelle keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung dar.

Eine solche Reservierungsvereinbarung außerhalb des Maklerrechts dürfte daher in der Regel unwirksam sein. Denn nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist die Vergütung schon immer mit der Unterzeichnung voll verdient, auch wenn der Interessent im Extremfall einen Tag später vom Kauf Abstand nimmt. Dies gilt auch dann, wenn die vom BGH angeführte Ausnahme “weitläufiger Verzicht” einschlägig wäre.

Durch geschickte Staffelung könnte man jedoch unter Umständen eine gültige Vereinbarung konstruieren.

BGH vom 23.09.2010, III ZR 21/10

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In seltenen Fällen streift das Urheberrecht das Immobilienrecht. So im Fall des BGH vom 17.12.2010:

Es ging um die Zulässigkeit von gewerblich genutzten Fotos von Parkanlagen, Skulpturen und Außenansichten historischer Gebäude, die von der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin-Brandenburg verwaltet werden. (z.B. Sanssouci, Cecilien-hof, Park und Schloss Rheinsberg, Schloss Charlottenburg etc.) Diese hatte eine Fotoagentur angefertigt und im Internet u.a. an Presseunternehmen zum Kauf/Nutzung angeboten.

Der BGH entschied, dass der Eigentümer (Eigentümerstellung war streitig) die gewerbliche Herstellung und Verbreitung von Fotos dann nicht dulden müsse, wenn diese vom Grundstück selbst aus angefertigt worden seien. Der Eigentümer könne frei entscheiden, unter welchen Voraussetzungen er Personen auf sein Grundstück lasse. Ein Recht auf kostenlose, gewerbliche Fotos gebe es nicht.

Grundstückseigentümer müssen daher nicht hinnehmen, wenn ihr Grundstück/Gebäude zu gerblichen Zwecken fotografiert wird Sie können hiergegen vorgehen. Entscheidend ist nach Ansicht des BGH der Standort des Fotografen, da es nicht um ein “Recht am Bild der eigenen Sache” gehe, sondern um eine Eigentumsverletzung i.S. des § 1004 BGB. Aufnahmen von der Straße aus sind zulässig, wenn nur das Grundstück/Gebäude zu erkennen ist.

BGH vom 17.12.2010, V ZR 45/10

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Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 10.11.2010 die Rechtsauffassung des Reichsgerichts bestätigt, dass dingliche Belastungen (im Fall: Grundschulden) bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen nicht mit berücksichtigt werden. Ist ein gesetzlicher Erbe testamentarisch von der Erbfolge ausgeschlossen, stehen im gegen die übrigen Erben Pflichtteilsansprüche zu. Immer wieder ist deren Berechnung – insbesondere bei großen Nachlassen – streitig.

Im Fall bestand der Nachlass zum Großteil aus einem Grundstück, welches mit einer Grundschuld einer Bank belastet war. Die Erben wollten diese Belastung bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche abziehen. Hiergegen wehrte sich der Pflichtteilsberechtigte zu Recht.

Bei den Grundschulden handelt es sich um ungewisse Verbindlichkeiten. Erst wenn die Grudnschuldgläubigerin die Grundschuld einfordert, realisiert sich diese. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die grundbuchrechtliche Belastung nicht rechnerisch berücksichtigt werden.

BGH vom 10.11.2010, IV ZR 51/09

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Bis auf Altfälle haftet bekanntlich der Verkäufer eines Miethauses auch nach Übergabe der Kautionen an den Käufer gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung. Der Verkäufer kann sich also nicht mehr damit entlasten, er habe die Kautionen (einschließlich Zinsen) an seinen Käufer weitergeleitet. Der Mieter kann sich an ihn halten, falls er die Kaution von dem Erwerber später nicht erhält.

Aus diesem Grund ist die notarielle Praxis überwiegend dazu übergegangen, die Kautionen nur dann an den Erwerber weiterzuleiten, wenn der Mieter der Schuldübernahme zugestimmt hat. In diesem Falle ist der Verkäufer aus dem Schneider.

Stimmt der Mieter nicht zu, wird regelmäßig vorgesehen, dass der Verkäufer die Kaution zurückzahlt und der Erwerber sie sodann beim Mieter neu einklagt.

Dieser Praxis ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 entgegengetreten. Der Anspruch auf die Stellung einer Kaution sei mit deren tatsächlichen Zahlung bei Mietbeginn untergegangen. Wenn der Verkäufer die Kaution zurückzahle, habe der Erwerber keinen Anspruch auf deren Auffüllung. Es sei vom Mieter nicht zu verlangen, das Insolvenzrisiko des neuen Vertragspartners zu tragen. Den habe er sich als Vermieter schließlich nicht ausgesucht.

Der Veröffentlichung im Grundeigentum ist nicht zu entnehmen, ob die Revision zugelassen worden ist. Dies ist nun wahrlich eine interessante mietrechtliche Frage.

Wenn es bei dieser Auffassung bleibt, sehe ich in der Praxis kaum, mit welcher Klausel man erreichen soll, dass der Verkäufer hinsichtlich der Kautionen aus der Haftung kommt, ohne dass der Mieter zustimmt. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Landgericht Berlin vom vom 15.03.2011, 65 S 283/10

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Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Zwischen Grundstücksnachbarn gibt es eine Art Kompensationsansprüche für Schädigungen, die von dem Nachbargrundstück ausgegangen sind. Hierbei handelt es sich nicht um einen glasklaren Schadensersatzanspruch, der ein Verschulden voraussetzt, sondern um eine Art gerechten Ausgleichsanspruch.

Der BGH hatte am 23.07.2010 über einen Bergbaufall zu entscheiden, wo es aufgrund von Erschütterungen zu Schwingungen auf dem Nachbargrundstück kam. Dies habe zu psychischen Problemen des Nachbars geführt, die dieser im Wege des Schmerzensgeldes geltend machte.

Der BGH verneinte ganz grundsätzlich die Möglichkeit, aufgrund nachbarschaftlichen Gemein¬schaftsverhältnisses Schmerzensgeld zu fordern. Dieser Ausgleichsanspruch sei auf die Wiederherstellung des geschädigten Grundstücks gerichtet. So weit wie ein Schadens-ersatzanspruch gehe er nicht. Schmerzensgeld sei hiervon nicht umfasst.

BGH vom 23.07.2010, V ZR 142/09

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2828

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Bereits Gestern haben wir über die aktuelle und praxisrelevante Entscheidung des BGH zur Eintragung einer GbR ins Grundbuch berichtet.

Gestern ist unser Artikel auf der Legal Tribune hierzu erschienen.

LTO vom 24.05.2011

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Der BGH hat in einer (noch nicht veröffentlichten Entscheidung) das Problem vieler Baugruppen und in GbR-Käufer eines Grundstücks gelöst. Nur kurz zum Problem: Viele Baugruppen sind in der Praxis erst gegründet worden, erst Wochen/Monate später erfolgte der Erwerb des Grundstücks auf dem das Bauprojekt durchgeführt werden sollte.

Die Grundbuchämter versagten aufgrund von Entscheidungen u.a. des Kammergerichts und des OLG München die Eintragung. Ausnahme: Gesellschaftsvertrag und Kaufvertrag waren in einer Urkunde zusammengefasst worden. Diese Rechtspraxis hat der BGH in einem Berliner Fall (AG Charlottenburg) nicht bestätigt.

Bei einer erwerbenden GbR sei es ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der Auflassungerklärung benannt sind, und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie alleinige Gesellschafter seien. Eines weiteren Nachweises der Existenz bedürfe es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

Damit dürften viele Baugruppen aufatmen, für die es bislang lediglich sehr komplizierte rechtliche Konstruktionen zum Vollzug der Urkunden gab. Für Beratungen stehen wir gerne zur Verfügung. Wir haben durch die Betreuung vieler Baugruppen einschlägige Erfahrung auf diesem Gebiet, insbesondere bei der notariellen Betreuung.

BGH vom 28.04.2011, V ZB 194/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2820

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Nach § 12 GBO kann jeder ins Grundbuch Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann:

“Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.”

Hiermit soll die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen ausgeschlossen werden. Hierzu hat das OLG Schleswig eine Entscheidung getroffen. Eine Gläubigerin hatte gegen einen mittellosen Schuldner eine Forderung. Zur Vollstreckung wollte sie herausfinden, wer Eigentümer des vom Schuldner bewohnten Grundstücks war. Das Grundbuchamt wies das Ansinnen zurück. Ein berechtigtes Interesse sei nicht erkennbar. Es lägen keinerlei rechtlichen oder tatsächlichen Beziehung zum Grundstückseigentümer vor.

Anders ist dies i.Ü. bei Mietern. In Mietrechtsstreitigkeiten wird häufig die Eigentümer-/ Vermieterstellung des Klägers bestritten. Da der Mieter ein Einsichtnahmerecht hinsichtlich des von ihm bewohnten Grundstücks hat, ist ein einfaches Bestreiten jedoch nicht zulässig. Der Mieter muss daher persönlich Einsicht ins Grundbuch nehmen und detailiert hierzu vortragen – nicht lediglich Vermutungen “ins Blaue” hinein äußern. (Was leider der Regelfalls ist.)

OLG Schleswig vom 12.01.2011, 2 W 234/10

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Persönliche GEZ-Besuche sind in der Regel unliebsam und ungefähr so produktiv wie Spam-Nachrichten. Das Amtsgericht Bremen-Blumenthal hat in diesem Zusammenhang eine interessante Entscheidung getroffen.

Der Fall: Die Grundstückseigentümerin eines gewerblich genutzten Grundstücks sprach gegenüber der Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten (und von ihr beauftragten Mitarbeitern und Dritten) ein Hausverbot aus. Hintergrund war, dass mehrfach Personen im Auftrag der GEZ das Grundstück betreten hatten und mit ihren Fragen den Arbeitsablauf störten.

Die Entscheidung: Im Klageverfahren verlangte die Eigentümerin nunmehr Unterlassung von der GEZ. Das Amtsgericht entsprach diesem Ansinnen. Der grundstückseigentümerin stehe aus § 903 BGB das Recht zu, Dritte von der Nutzung ihres Eigentums auszuschließen. Das Amtsgericht hielt das ausgesprochene Hausverbot auch für hinreichend bestimmt. Der GEZ und den beauftragten Firmen stehe kein öffentlich-rechtliche Zwangsrecht zu. Sie sind  auf schriftliche Anforderungen zu verweisen. Eine Treuwidrigkeit des Hausverbotes (Entzug der Gebührentragungspflicht) konnte das Gericht im konkreten Fall nicht ersehen.

Vielen Dank an Rechtsindex an den Hinweis.

AG Bremen-Blumenthal vom 23.08.2010, 42 C 43/10

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Der Berechtigte einer Vormerkung im Grundbuch hat nach Auffassung des BGH gegen einen Dritten der nach Eintragung der Vormerkung ein Grundpfandrecht (hier: Zwangssicherungshypothek) eintragen läßt, bereits schon vor Eigentumsumschreibung einen Löschungsanspruch aus der Vormerkung.

Zitat des BGH:

“Der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Vormerkungsberechtigte bereits als Eigentümer (oder sonstiger Rechtsinhaber) in das Grundbuch eingetragen worden ist.”

Die Vormerkung ist das wichtigste  Sicherungsmittel im Grundstücksrecht. Die Entscheidung des BGH zeigt, dass bereits hieraus wichtige materielle Rechte gegenüber Dritten erwachsen und diese auch gerichtlich durchgesetzt werden können.

BGH vom 02.07.2010, V ZR 240/09

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Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist seit einigen Jahren nicht nur teilrechts- sondern auch grundbuchfähig. Soll in das Vermögen einer GbR vollstreckt werden, muss daher ein  Titel gegen die GbR und nicht die einzelnen GbR-Gesellschafter vorliegen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang eine bemerkenswerte Entscheigung getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates darf die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer GbR  nur dann angeordnet werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen, aktuellen Gesellschafter aus dem Titel im Titel aufgeführt sind. Dies führt zu Komplikationen, wenn sich der Gesellschafterbestand nach Erteilung der Vollstreckungsklausel geändert hat und diese Änderung auch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Der Antrag auf Zwangsverwaltung würde in diesem Fall zurückgewiesen werden.

Daher sind Veränderungen im Gesellschafterbestand durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. Wie der Kollege Dr. Probandt in GE 2011, S. 99 zutreffend feststellt, ist die Entscheidung dogmatisch nicht ganz nachvollziehbar. Denn durch die Änderung der Gesellschafter ändert sich an der Gesellschaft selbst nicht. Sei es drum: Die Entscheidung ist in der Praxis zu berücksichtigen:

Wer die Zwangsvollstreckung gegen eine GbR betreiben möchte, muss ins Grundbuch schauen und ggf. eine Klauseländerung beantragen.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Im Allgemeinen wird viel über die Verständlichkeit von Gesetzen rumgemosert. Soeben habe ich einmal in das Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz des Landes Brandenburg geschaut:

“§ 1 Die Veräußerung von Grundstücken, die kleiner als zwei Hektar sind, bedarf keiner Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

§ 2 Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.”

Wenn alles immer so einfach wäre…

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Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung Klarheit zugunsten der Käufer von Immobilien geschaffen. In Immobilienkaufverträgen über Bestandsobjekte erfolgt regelmäßig zugunsten seitens des Verkäufers ein Gewährleistungsausschluss wegen aller Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes mit der Folge, dass bei Mängeln der Verkäufer nur dann haftet, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, was regelmäßig nur sehr schwer nachgewiesen werden kann. Werden neben einem solchen Gewährleistungsausschluss noch Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache aufgenommen, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer im Hinblick auf den allgemeinen Gewährleistungsausschluss haftet, wenn eine im Vertrag aufgeführte Beschaffenheit der Kaufsache nicht vorliegt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und im Vertrag zugleich weitere Angaben zum Kaufobjekt gemacht, etwa über anfallende Betriebskosten. Später hat sich herausgestellt, dass diese Angaben unzutreffend waren. Der BGH hat nun klargestellt, dass solche Beschaffenheitsvereinbarungen nicht von dem Gewährleistungsausschluss verdrängt werden, sondern vielmehr als Ausnahmen des Gewährleistungsausschlusses zu sehen sind. Dies hat zur Folge, dass bei Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit der Käufer auf die allgemeinen Gewährleistungsregeln zurückgreifen und Ansprüche geltend machen kann.

In der Praxis empfiehlt sich daher für die Käufer von Immobilien, nach Möglichkeit Beschaffenheitsmerkmale, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, in den notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen. Auf diese Weise bleiben Gewährleistungsansprüche im Falle des Nichtvorliegens der vereinbarten Beschaffenheit trotz eines weiter vereinbarten Gewährleistungsausschlusses möglich.

Der BGH hat in seiner Entscheidung nicht dazu Stellung genommen, ob in der Beschaffenheitsvereinbarung bereits eine Garantieerklärung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 zu sehen ist. Übernimmt der Verkäufer eine Garantie für eine Beschaffenheit, haftet er verschuldensunabhängig auf Schadensersatz. Dies führt zu einer erheblichen Erleichterung gegenüber den sonstigen Gewährleistungsansprüchen.

BGH Urteil vom 05.11.2010, 5 ZR 228/09

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Erwirbt einer von mehreren Grundschuldgläubigern das belastete Grundstück alleine, so besteht die Grundschuld weiter. In der Person des Erwerbers als Eigentümergrundschuld, in der Person der anderen Grundschuldgläubiger ändert sich nichts. § 429 Abs. 2 BGB, der für schuldrechtliche Forderungen bestimmt, dass die jeweilige Forderung erlischt, wenn sich Forderung und Schuld in der Person eines Gesamtgläubigers vereinen, gilt im Sachenrecht nicht.

Aus der Grundschuld kann weiter vorgegangen werden.

Leitsatz desBGH:

“Die Regelung in § 429 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung, wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern einer Grundschuld Eigentümer des belasteten Grundstücks wird.”

BGH vom15.04.2010, V ZR 182/09

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Ein Wohnungsrecht ist ein spezieller Fall einer persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt bei Tod des Wohnungsberechtigten.

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, was geschieht, wenn der Wohnungsberechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim verlegt wird und die Wohnung somit dauerhaft nicht mehr nutzen kann. Für diese Fälle sollten vom Notar bei Bestellung des Wohnungsrechts detaillierte Regelungen vorgesehen werden. Zum einen geht es darum, ob der Wohnungsberechtigte möglicherweise Ersatzleistungen beanspruchen oder seine Wohnung vermieten kann. Auf der anderen Seite treten unnötige wirtschaftliche Schäden ein, wenn das Wohnungsrecht weiter besteht, obwohl der Berechtigte hiervon nichts hat.

Das OLG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 05.08.2010 mit der ganz herrschenden Meinung entschieden, dass der dauerhafte Umzug in ein Pflegeheim nicht zu einem Erlöschen des Wohnungsrechts führt, wenn dies nicht in der notariellen Bewilligung so vorgesehen ist. Dies sei kein Fall der dauernden Unmöglichkeit der Ausübung.

Ein vom Notar gut gefasstes Wohnungsrecht enthält die Regelung, dass das Wohnungsrecht bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim erlischt und zur Löschung bewilligt werden muss. Außerdem sollten Ersatzleistungen und die Möglichkeit der Vermietung (Übertragung an Dritte) ausgeschlossen werden.

OLG Saarbrücken vom 05.08.2010, 5 W 175/10-65

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