Archiv für die Kategorie ‘Grundstücksrecht’

Gefahrerhöhung wegen Schutzgelderpressung

Freitag, 12. August 2011 PDF Version

Bekanntermaßen muss man der Versicherung Gefahrerhöhungen im laufenden Vertrag melden. Ansonsten kann man den Versicherungsschutz verlieren.

Dies gilt beispielsweise für die Hausratversicherung bei einer Einrüstung der Fassade.

Im Fall des BGH vom 16.06.2010 war ein Gastwirt auf Schutzgeld erpresst worden. Nachdem er die Zahlung verweigerte, wurde mehrfach eingebrochen, zuletzt wurde die Gaststätte mit einer Axt verwüstet und eine große Menge schwarze Lackfarbe versprüht.

Die Versicherung verweigerte die Zahlung, da der Wirt die Gefahrerhöhung nicht angezeigt habe, die durch den Versuch einer Schutzgelderpressung eingetreten sei. Schließlich sei mit Verweigerung der Schutzgeldzahlung eine erhöhte Gefahr eines Einbruchs und der Verwüstung eingetreten. Das sei mit der Kalkulation einer normalen Versicherungsprämie nicht abgedeckt.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Klageabweisung des Versicherungsnehmers. Die Versicherung habe aufgrund Gefahrerhöhung zu Recht die Deckung verweigert. Durch die Schutz-gelderpressung also ist der Wirt vollkommen zwischen die Stühle geraten.

BGH vom 16.06.2010, IV ZR 229/09

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Wenn man nicht mehr aus sein Grundstück kommt…

Dienstag, 09. August 2011 PDF Version

kann es sein, dass die Einfahrt von einem anderen PkW-Fahrer zugeparkt worden ist. Der BGH hat in solchen Fällen nunmehr für Klarheit gesorgt. Der zugeparkte Grundstückseigentümer kann sich gegen das Zuparken zur Wehr setzen. Dies unabhängig davon, ob die Behinderung auf dem Grundstück oder auf öffentlichem Straßenland stattfindet. Der Unterlassungsanspruch ist allerdings nur dann gegeben, wenn der Eigentümer tatächlich beeinträchtigt ist, d.h. das Grundstück nicht mehr verlassen oder mit dem PkW befahren kann.

Zitat:

“Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Eigentümer kann Behinderungen des Zugangs zu seinem Grundstück auf einem öffentlichen Weg in entsprechender Anwendung von § 1004 Abs. 1 BGB abwehren.”

Geringfügige Zugangshindernisse (z.B. kurzes Be-/ Entladen) müssen jedoch innerhalb eines Nachbarschaftsverhältnisses geduldet werden. Hierzu können nach dem BGH keine starren Regeln augestellt werden.

BGH vom 01.07.2011, V ZR 154/10

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Reservieren kostet…

Montag, 25. Juli 2011 PDF Version

oder etwa nicht?

Der Fall lag folgendermaßen: Der Baubetreuer der Verkäufer einer Eigentumswohnung (Bauträgergeschäft) ließ sich von einem Interessenten eine Vereinbarung unterzeichnen, nach der dieser auch dann 750,00 € Entschädigung zahlen sollte, wenn keine Kaufvertrag zustande käme. Dafür verzichtete der Verkäufer darauf, die Wohnung bis zum bereits geplanten Beurkundungstermin an weitere Interessenten anzubieten.

Der BGH entschied, dass die Klausel nach § 307 BGB unwirksam und damit der Kunde einen Anspruch auf Rückzahlung von 750,00 € hatte. Der Kaufinteressent sei unangemessen benachteiligt. Die Gegenleistung für die Zahlung (Verzicht auf angebot des Kaufobjekts am Markt für geringe  Zeit) stelle keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung dar.

Eine solche Reservierungsvereinbarung außerhalb des Maklerrechts dürfte daher in der Regel unwirksam sein. Denn nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist die Vergütung schon immer mit der Unterzeichnung voll verdient, auch wenn der Interessent im Extremfall einen Tag später vom Kauf Abstand nimmt. Dies gilt auch dann, wenn die vom BGH angeführte Ausnahme “weitläufiger Verzicht” einschlägig wäre.

Durch geschickte Staffelung könnte man jedoch unter Umständen eine gültige Vereinbarung konstruieren.

BGH vom 23.09.2010, III ZR 21/10

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verbotene Fotos

Montag, 11. Juli 2011 PDF Version

In seltenen Fällen streift das Urheberrecht das Immobilienrecht. So im Fall des BGH vom 17.12.2010:

Es ging um die Zulässigkeit von gewerblich genutzten Fotos von Parkanlagen, Skulpturen und Außenansichten historischer Gebäude, die von der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten Berlin-Brandenburg verwaltet werden. (z.B. Sanssouci, Cecilien-hof, Park und Schloss Rheinsberg, Schloss Charlottenburg etc.) Diese hatte eine Fotoagentur angefertigt und im Internet u.a. an Presseunternehmen zum Kauf/Nutzung angeboten.

Der BGH entschied, dass der Eigentümer (Eigentümerstellung war streitig) die gewerbliche Herstellung und Verbreitung von Fotos dann nicht dulden müsse, wenn diese vom Grundstück selbst aus angefertigt worden seien. Der Eigentümer könne frei entscheiden, unter welchen Voraussetzungen er Personen auf sein Grundstück lasse. Ein Recht auf kostenlose, gewerbliche Fotos gebe es nicht.

Grundstückseigentümer müssen daher nicht hinnehmen, wenn ihr Grundstück/Gebäude zu gerblichen Zwecken fotografiert wird Sie können hiergegen vorgehen. Entscheidend ist nach Ansicht des BGH der Standort des Fotografen, da es nicht um ein “Recht am Bild der eigenen Sache” gehe, sondern um eine Eigentumsverletzung i.S. des § 1004 BGB. Aufnahmen von der Straße aus sind zulässig, wenn nur das Grundstück/Gebäude zu erkennen ist.

BGH vom 17.12.2010, V ZR 45/10

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Pflichtteilsansprüche – Abzug von Grundschulden?

Dienstag, 28. Juni 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 10.11.2010 die Rechtsauffassung des Reichsgerichts bestätigt, dass dingliche Belastungen (im Fall: Grundschulden) bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen nicht mit berücksichtigt werden. Ist ein gesetzlicher Erbe testamentarisch von der Erbfolge ausgeschlossen, stehen im gegen die übrigen Erben Pflichtteilsansprüche zu. Immer wieder ist deren Berechnung – insbesondere bei großen Nachlassen – streitig.

Im Fall bestand der Nachlass zum Großteil aus einem Grundstück, welches mit einer Grundschuld einer Bank belastet war. Die Erben wollten diese Belastung bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche abziehen. Hiergegen wehrte sich der Pflichtteilsberechtigte zu Recht.

Bei den Grundschulden handelt es sich um ungewisse Verbindlichkeiten. Erst wenn die Grudnschuldgläubigerin die Grundschuld einfordert, realisiert sich diese. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die grundbuchrechtliche Belastung nicht rechnerisch berücksichtigt werden.

BGH vom 10.11.2010, IV ZR 51/09

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Grundstückskaufvertrag – Kautionsübergabe bei Mehrfamilienhäusern

Montag, 06. Juni 2011 PDF Version

Bis auf Altfälle haftet bekanntlich der Verkäufer eines Miethauses auch nach Übergabe der Kautionen an den Käufer gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung. Der Verkäufer kann sich also nicht mehr damit entlasten, er habe die Kautionen (einschließlich Zinsen) an seinen Käufer weitergeleitet. Der Mieter kann sich an ihn halten, falls er die Kaution von dem Erwerber später nicht erhält.

Aus diesem Grund ist die notarielle Praxis überwiegend dazu übergegangen, die Kautionen nur dann an den Erwerber weiterzuleiten, wenn der Mieter der Schuldübernahme zugestimmt hat. In diesem Falle ist der Verkäufer aus dem Schneider.

Stimmt der Mieter nicht zu, wird regelmäßig vorgesehen, dass der Verkäufer die Kaution zurückzahlt und der Erwerber sie sodann beim Mieter neu einklagt.

Dieser Praxis ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 entgegengetreten. Der Anspruch auf die Stellung einer Kaution sei mit deren tatsächlichen Zahlung bei Mietbeginn untergegangen. Wenn der Verkäufer die Kaution zurückzahle, habe der Erwerber keinen Anspruch auf deren Auffüllung. Es sei vom Mieter nicht zu verlangen, das Insolvenzrisiko des neuen Vertragspartners zu tragen. Den habe er sich als Vermieter schließlich nicht ausgesucht.

Der Veröffentlichung im Grundeigentum ist nicht zu entnehmen, ob die Revision zugelassen worden ist. Dies ist nun wahrlich eine interessante mietrechtliche Frage.

Wenn es bei dieser Auffassung bleibt, sehe ich in der Praxis kaum, mit welcher Klausel man erreichen soll, dass der Verkäufer hinsichtlich der Kautionen aus der Haftung kommt, ohne dass der Mieter zustimmt. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Landgericht Berlin vom vom 15.03.2011, 65 S 283/10

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Annahmefrist bei finanziertem Immobilienkauf

Montag, 30. Mai 2011 PDF Version

Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Kein Schmerzensgeld aus nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis

Donnerstag, 26. Mai 2011 PDF Version

Zwischen Grundstücksnachbarn gibt es eine Art Kompensationsansprüche für Schädigungen, die von dem Nachbargrundstück ausgegangen sind. Hierbei handelt es sich nicht um einen glasklaren Schadensersatzanspruch, der ein Verschulden voraussetzt, sondern um eine Art gerechten Ausgleichsanspruch.

Der BGH hatte am 23.07.2010 über einen Bergbaufall zu entscheiden, wo es aufgrund von Erschütterungen zu Schwingungen auf dem Nachbargrundstück kam. Dies habe zu psychischen Problemen des Nachbars geführt, die dieser im Wege des Schmerzensgeldes geltend machte.

Der BGH verneinte ganz grundsätzlich die Möglichkeit, aufgrund nachbarschaftlichen Gemein¬schaftsverhältnisses Schmerzensgeld zu fordern. Dieser Ausgleichsanspruch sei auf die Wiederherstellung des geschädigten Grundstücks gerichtet. So weit wie ein Schadens-ersatzanspruch gehe er nicht. Schmerzensgeld sei hiervon nicht umfasst.

BGH vom 23.07.2010, V ZR 142/09

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BGH rettet Baugruppen (GbR) – II

Mittwoch, 25. Mai 2011 PDF Version

Bereits Gestern haben wir über die aktuelle und praxisrelevante Entscheidung des BGH zur Eintragung einer GbR ins Grundbuch berichtet.

Gestern ist unser Artikel auf der Legal Tribune hierzu erschienen.

LTO vom 24.05.2011

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BGH rettet Baugruppen (GbR)

Montag, 23. Mai 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer (noch nicht veröffentlichten Entscheidung) das Problem vieler Baugruppen und in GbR-Käufer eines Grundstücks gelöst. Nur kurz zum Problem: Viele Baugruppen sind in der Praxis erst gegründet worden, erst Wochen/Monate später erfolgte der Erwerb des Grundstücks auf dem das Bauprojekt durchgeführt werden sollte.

Die Grundbuchämter versagten aufgrund von Entscheidungen u.a. des Kammergerichts und des OLG München die Eintragung. Ausnahme: Gesellschaftsvertrag und Kaufvertrag waren in einer Urkunde zusammengefasst worden. Diese Rechtspraxis hat der BGH in einem Berliner Fall (AG Charlottenburg) nicht bestätigt.

Bei einer erwerbenden GbR sei es ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der Auflassungerklärung benannt sind, und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie alleinige Gesellschafter seien. Eines weiteren Nachweises der Existenz bedürfe es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

Damit dürften viele Baugruppen aufatmen, für die es bislang lediglich sehr komplizierte rechtliche Konstruktionen zum Vollzug der Urkunden gab. Für Beratungen stehen wir gerne zur Verfügung. Wir haben durch die Betreuung vieler Baugruppen einschlägige Erfahrung auf diesem Gebiet, insbesondere bei der notariellen Betreuung.

BGH vom 28.04.2011, V ZB 194/10

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Der neugierige Gläubiger und das Grundbuch

Montag, 16. Mai 2011 PDF Version

Nach § 12 GBO kann jeder ins Grundbuch Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann:

“Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.”

Hiermit soll die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen ausgeschlossen werden. Hierzu hat das OLG Schleswig eine Entscheidung getroffen. Eine Gläubigerin hatte gegen einen mittellosen Schuldner eine Forderung. Zur Vollstreckung wollte sie herausfinden, wer Eigentümer des vom Schuldner bewohnten Grundstücks war. Das Grundbuchamt wies das Ansinnen zurück. Ein berechtigtes Interesse sei nicht erkennbar. Es lägen keinerlei rechtlichen oder tatsächlichen Beziehung zum Grundstückseigentümer vor.

Anders ist dies i.Ü. bei Mietern. In Mietrechtsstreitigkeiten wird häufig die Eigentümer-/ Vermieterstellung des Klägers bestritten. Da der Mieter ein Einsichtnahmerecht hinsichtlich des von ihm bewohnten Grundstücks hat, ist ein einfaches Bestreiten jedoch nicht zulässig. Der Mieter muss daher persönlich Einsicht ins Grundbuch nehmen und detailiert hierzu vortragen – nicht lediglich Vermutungen “ins Blaue” hinein äußern. (Was leider der Regelfalls ist.)

OLG Schleswig vom 12.01.2011, 2 W 234/10

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Hausverbot für die GEZ

Freitag, 13. Mai 2011 PDF Version

Persönliche GEZ-Besuche sind in der Regel unliebsam und ungefähr so produktiv wie Spam-Nachrichten. Das Amtsgericht Bremen-Blumenthal hat in diesem Zusammenhang eine interessante Entscheidung getroffen.

Der Fall: Die Grundstückseigentümerin eines gewerblich genutzten Grundstücks sprach gegenüber der Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten (und von ihr beauftragten Mitarbeitern und Dritten) ein Hausverbot aus. Hintergrund war, dass mehrfach Personen im Auftrag der GEZ das Grundstück betreten hatten und mit ihren Fragen den Arbeitsablauf störten.

Die Entscheidung: Im Klageverfahren verlangte die Eigentümerin nunmehr Unterlassung von der GEZ. Das Amtsgericht entsprach diesem Ansinnen. Der grundstückseigentümerin stehe aus § 903 BGB das Recht zu, Dritte von der Nutzung ihres Eigentums auszuschließen. Das Amtsgericht hielt das ausgesprochene Hausverbot auch für hinreichend bestimmt. Der GEZ und den beauftragten Firmen stehe kein öffentlich-rechtliche Zwangsrecht zu. Sie sind  auf schriftliche Anforderungen zu verweisen. Eine Treuwidrigkeit des Hausverbotes (Entzug der Gebührentragungspflicht) konnte das Gericht im konkreten Fall nicht ersehen.

Vielen Dank an Rechtsindex an den Hinweis.

AG Bremen-Blumenthal vom 23.08.2010, 42 C 43/10

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Löschungsanspruch ohne Eintragung

Freitag, 18. Februar 2011 PDF Version

Der Berechtigte einer Vormerkung im Grundbuch hat nach Auffassung des BGH gegen einen Dritten der nach Eintragung der Vormerkung ein Grundpfandrecht (hier: Zwangssicherungshypothek) eintragen läßt, bereits schon vor Eigentumsumschreibung einen Löschungsanspruch aus der Vormerkung.

Zitat des BGH:

“Der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Vormerkungsberechtigte bereits als Eigentümer (oder sonstiger Rechtsinhaber) in das Grundbuch eingetragen worden ist.”

Die Vormerkung ist das wichtigste  Sicherungsmittel im Grundstücksrecht. Die Entscheidung des BGH zeigt, dass bereits hieraus wichtige materielle Rechte gegenüber Dritten erwachsen und diese auch gerichtlich durchgesetzt werden können.

BGH vom 02.07.2010, V ZR 240/09

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Zwangsverwaltungsanordnung gegen eine GbR

Dienstag, 15. Februar 2011 PDF Version

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist seit einigen Jahren nicht nur teilrechts- sondern auch grundbuchfähig. Soll in das Vermögen einer GbR vollstreckt werden, muss daher ein  Titel gegen die GbR und nicht die einzelnen GbR-Gesellschafter vorliegen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang eine bemerkenswerte Entscheigung getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates darf die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer GbR  nur dann angeordnet werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen, aktuellen Gesellschafter aus dem Titel im Titel aufgeführt sind. Dies führt zu Komplikationen, wenn sich der Gesellschafterbestand nach Erteilung der Vollstreckungsklausel geändert hat und diese Änderung auch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Der Antrag auf Zwangsverwaltung würde in diesem Fall zurückgewiesen werden.

Daher sind Veränderungen im Gesellschafterbestand durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. Wie der Kollege Dr. Probandt in GE 2011, S. 99 zutreffend feststellt, ist die Entscheidung dogmatisch nicht ganz nachvollziehbar. Denn durch die Änderung der Gesellschafter ändert sich an der Gesellschaft selbst nicht. Sei es drum: Die Entscheidung ist in der Praxis zu berücksichtigen:

Wer die Zwangsvollstreckung gegen eine GbR betreiben möchte, muss ins Grundbuch schauen und ggf. eine Klauseländerung beantragen.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Kurze und verständliche Gesetze

Montag, 14. Februar 2011 PDF Version

Im Allgemeinen wird viel über die Verständlichkeit von Gesetzen rumgemosert. Soeben habe ich einmal in das Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz des Landes Brandenburg geschaut:

“§ 1 Die Veräußerung von Grundstücken, die kleiner als zwei Hektar sind, bedarf keiner Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

§ 2 Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.”

Wenn alles immer so einfach wäre…

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Gewährleistung des Verkäufers auch bei Gewährleistungsausschluss

Mittwoch, 09. Februar 2011 PDF Version

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung Klarheit zugunsten der Käufer von Immobilien geschaffen. In Immobilienkaufverträgen über Bestandsobjekte erfolgt regelmäßig zugunsten seitens des Verkäufers ein Gewährleistungsausschluss wegen aller Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes mit der Folge, dass bei Mängeln der Verkäufer nur dann haftet, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, was regelmäßig nur sehr schwer nachgewiesen werden kann. Werden neben einem solchen Gewährleistungsausschluss noch Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache aufgenommen, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer im Hinblick auf den allgemeinen Gewährleistungsausschluss haftet, wenn eine im Vertrag aufgeführte Beschaffenheit der Kaufsache nicht vorliegt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und im Vertrag zugleich weitere Angaben zum Kaufobjekt gemacht, etwa über anfallende Betriebskosten. Später hat sich herausgestellt, dass diese Angaben unzutreffend waren. Der BGH hat nun klargestellt, dass solche Beschaffenheitsvereinbarungen nicht von dem Gewährleistungsausschluss verdrängt werden, sondern vielmehr als Ausnahmen des Gewährleistungsausschlusses zu sehen sind. Dies hat zur Folge, dass bei Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit der Käufer auf die allgemeinen Gewährleistungsregeln zurückgreifen und Ansprüche geltend machen kann.

In der Praxis empfiehlt sich daher für die Käufer von Immobilien, nach Möglichkeit Beschaffenheitsmerkmale, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, in den notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen. Auf diese Weise bleiben Gewährleistungsansprüche im Falle des Nichtvorliegens der vereinbarten Beschaffenheit trotz eines weiter vereinbarten Gewährleistungsausschlusses möglich.

Der BGH hat in seiner Entscheidung nicht dazu Stellung genommen, ob in der Beschaffenheitsvereinbarung bereits eine Garantieerklärung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 zu sehen ist. Übernimmt der Verkäufer eine Garantie für eine Beschaffenheit, haftet er verschuldensunabhängig auf Schadensersatz. Dies führt zu einer erheblichen Erleichterung gegenüber den sonstigen Gewährleistungsansprüchen.

BGH Urteil vom 05.11.2010, 5 ZR 228/09

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Signatur_GB_2010

Erwerb eines Grundstücks durch einen Grundschuldgesamtgläubiger

Mittwoch, 02. Februar 2011 PDF Version

Erwirbt einer von mehreren Grundschuldgläubigern das belastete Grundstück alleine, so besteht die Grundschuld weiter. In der Person des Erwerbers als Eigentümergrundschuld, in der Person der anderen Grundschuldgläubiger ändert sich nichts. § 429 Abs. 2 BGB, der für schuldrechtliche Forderungen bestimmt, dass die jeweilige Forderung erlischt, wenn sich Forderung und Schuld in der Person eines Gesamtgläubigers vereinen, gilt im Sachenrecht nicht.

Aus der Grundschuld kann weiter vorgegangen werden.

Leitsatz desBGH:

“Die Regelung in § 429 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung, wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern einer Grundschuld Eigentümer des belasteten Grundstücks wird.”

BGH vom15.04.2010, V ZR 182/09

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Signatur_DS_2009

Auszug in ein Pflegeheim

Freitag, 28. Januar 2011 PDF Version

Ein Wohnungsrecht ist ein spezieller Fall einer persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt bei Tod des Wohnungsberechtigten.

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, was geschieht, wenn der Wohnungsberechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim verlegt wird und die Wohnung somit dauerhaft nicht mehr nutzen kann. Für diese Fälle sollten vom Notar bei Bestellung des Wohnungsrechts detaillierte Regelungen vorgesehen werden. Zum einen geht es darum, ob der Wohnungsberechtigte möglicherweise Ersatzleistungen beanspruchen oder seine Wohnung vermieten kann. Auf der anderen Seite treten unnötige wirtschaftliche Schäden ein, wenn das Wohnungsrecht weiter besteht, obwohl der Berechtigte hiervon nichts hat.

Das OLG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 05.08.2010 mit der ganz herrschenden Meinung entschieden, dass der dauerhafte Umzug in ein Pflegeheim nicht zu einem Erlöschen des Wohnungsrechts führt, wenn dies nicht in der notariellen Bewilligung so vorgesehen ist. Dies sei kein Fall der dauernden Unmöglichkeit der Ausübung.

Ein vom Notar gut gefasstes Wohnungsrecht enthält die Regelung, dass das Wohnungsrecht bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim erlischt und zur Löschung bewilligt werden muss. Außerdem sollten Ersatzleistungen und die Möglichkeit der Vermietung (Übertragung an Dritte) ausgeschlossen werden.

OLG Saarbrücken vom 05.08.2010, 5 W 175/10-65

Teillöschung führt zur Gesamtlöschung

Donnerstag, 20. Januar 2011 PDF Version

Dienstbarkeiten in Abt. II des Grundbuchs, die sich auf das Grundstück einer WEG beziehen, müssen immer in allen Wohnungsgrundbuchblättern eingetragen sein. Nur so kann der Gläubiger sein Recht gegen sämtliche Miteigentümer durchsetzen.

Im Fall des OLG Düsseldorf vom 22.09.2010 ging eine Grunddienstbarkeit als nachrangiges Recht bei einer Wohnungseigentumseinheit durch Zwangsversteigerung unter.

Das Grundbuchamt löschte daraufhin die Dienstbarkeit an allen Grundbuchblättern. Die Beschwerde der Berechtigten der Dienstbarkeit wurde zurückgewiesen. Das Erlöschen an einem einzelnen Wohnungseigentum führe zum Erlöschen des gesamten Rechts.

Diese Folge kann sowohl als Zwangsversteigerung als auch beim Anlegen oder Schließen von Grundbuchblättern passieren. Der Berechtigte muss darauf achten, dass sein Recht wirklich in allen Grundbüchern eingetragen bleibt.

OLG Düsseldorf vom 22.09.2010, III Wx 46/10

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Haftung des Bauunternehmers wegen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses

Mittwoch, 19. Januar 2011 PDF Version

Das Nachbarrecht besteht aus einigen bundesrechtlichen, im Wesentlichen aber landes­rechtlichen Vorschriften. Es regelt grundsätzliche Fragen, die sich bei Grundstücksnachbarn stellen können.

Im Fall des BGH vom 16.07.2010 hatte ein Bauunternehmer Rüttelarbeiten durchgeführt. Sie schädigten das denkmalgeschützte Fachwerkhaus des Nachbarn seines Auftraggebers. Dieser nahm den Bauunternehmer direkt auf Schadensersatz in Anspruch.

Der BGH verneinte solche Ansprüche. Vertragsbeziehungen bestanden zwischen dem Bauunternehmer und dem Nachbarn nicht. Auch das Nachbarrecht, das Ersatzansprüche be­gründen kann, gilt zwischen ihnen nicht. Die Beauftragung eines Bau­unternehmers macht diesen nicht zum Adressaten von Ansprüchen im nachbar­schaftlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dies ist nur direkt zwischen Nachbarn der Fall.

Hierbei ist zu bedenken, dass die nachbarschaftlichen Ansprüche zu einer verschuldens­unabhängigen Kompensation führen können. Indes sind Schadensersatzansprüche zwischen Dritten immer nur nach Deliktsrecht, das heißt aufgrund unerlaubter Handlung, begründet. Die verschuldensunabhängige Kompensation gilt nur im Nachbarschaftsverhältnis und damit nicht gegen den Bauunternehmer.

BGH vom 16.07.2010, V ZR 217/09

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Berlin – die ganze Stadt eine Schlittschuhbahn

Freitag, 07. Januar 2011 PDF Version

Wer Gestern früh in Berlin (und auch in anderen Städten im Bundesgebiet) unterwegs war, konnte abendteuerliche Bewegungen von Fußgängern (und auch von Radfahrern) beobachten – falls er/sie dabei selbst noch auf den Beinen stand. Die Richterin stimmte mir darin zu, dass der 06.012011 vermutlich der Tag mit den meisten Glättesturzfällen sein wird. Die Berliner Gehwege waren eh schon schlecht geräumt, mit dem Blitzeis verschlimmerte sich der Zustand dramatisch.

Wer stürzt und hierbei einen Schaden erleidet, kann grundsätzlich vom Eigentümer Schadensersatz verlangen. In der Regel hat dieser einen (vermutlich schlecht räumenden, dafür billigen) Schneeräumdienst beauftragt. Dieser hat hoffentlich eine Berufshaftpflichtversicherung, mit der man sich dann mit den Forderungen herumschlagen muss.

Hierzu BGH vom 22. 1. 2008, VI ZR 126/07

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teuer Spaß bei Grundbuchumschreibungen

Donnerstag, 09. Dezember 2010 PDF Version

Eine Entscheidung des OLG München könnte für Grundstücksgesellschaften, die in als GbR organisiert sind, weitreichende Folgen haben. Nach Auffassung der münchner Richter ist bei einer Auflösung einer GbR und anschließender Eintragung auf eine natürliche Person (z.B. den verbleibenden Mehrheitsgesellschafter) für die Eintragungsgebühr (und damit auch die Notargebühr) der volle Wert des Grundstücks gemäß § 60 KostO anzusetzen.

In der Literatur war man bisher davon ausgegangen, dass die GbR bei ihrer Auflösung das Privileg des § 61 Abs. 1 KostO in Anspruch nehmen könne:

“Geht ein Grundstück, das für mehrere zur gesamten Hand eingetragen ist, auf einen oder mehrere der Mitberechtigten oder auf eine aus denselben Personen bestehende andere Gesamthandgemeinschaft über, so wird die Gebühr so berechnet, als ob die Beteiligten nach Bruchteilen berechtigt wären; die Anteile der Erwerber bleiben unberücksichtigt.”

Das OLG ist der Ansicht, dass dies seit der Teilrechtsfähigkeit der GbR im Rechtsverkehr nicht mehr gilt. Diese Meinung ist jedoch nicht unumstritten. (vgl. Fritzsche in GE 2010, S. 1457) Es bleibt anzuwarten, ob sich die Grundbuchämter dieser Rechtssprechung annehmen.

OLG München vom 29.10.2009, 34 Wx 0002/10

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Immobilienklau übers Internet?

Montag, 20. September 2010 PDF Version

Jan Spoenle schreibt im Beck-Blog über eine für Deutsche Verhältnisse skurrillen Diebstahls-Fall. In Australien sollen nigerianische Kriminelle eine Immobilie eines Fremden verkauft und den Kaufpreis vereinnahmt haben, ohne dass der Eigentümer hiervon etwas mitbekommen hat.

In Australien ist es anscheinend Möglich eine Immobilie ohne Face-to-Face-Kommunikation zu veräußern. Auch wenn viele Mandanten über den Sinn von Notaren spekulieren, für solche Fälle halte ich es mit einem Kommentator des Artikels:

“Thank god for § 311b Abs. 1 BGB.”

Wenigstens kann so ein Grundstück nicht klammheimlich den Besitzer wechseln.

Beck-Blog

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Signatur_DS_2009

Zu lange Bindungsfrist im Kaufvertrag

Freitag, 06. August 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat im Juni diesen Jahres eine wichtige Entscheidung für das Grundstücksrecht getroffen.

Im Mai 20004 bot ein potentieller Käufer (Verbraucher) einem Eigentümer (Unternehmer) notariell den Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung an. Das Angebot sollte nach dem Angebot bis Ende September 2004 bindend sein. Im Juni 2004 nahm der Verkäufer das Angebot an. Der Vertrag wurde vollzogen.

Später kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, die dazu führten, dass sich der Käufer vom Vertrag lösen und diesen rückabwickeln wollte. Nach seiner Ansicht war u.a. gar kein Kaufvertrag zustande gekommen, da die Bindungsfrist von fast 4 Monaten (Mai – September) gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoße. In den ersten beiden Instanzen kam er mit dieser Argumentation nicht durch. Das Berufungsgericht entschied, dass seine vermeintliche Annahme zumindest ein neue Angebot zum Abschluss eine Kaufvertrages darstelle, welches konkludent vom Verkäufer angenommen worden sei.

Dies sah der BGH anders. Er hielt die fast 4 monatige Bindung an das Angebot für unwirksam. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gelten vorformulierte Vertragsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, wenn sie nicht der Verbraucher eingebracht hat. Nach § 308 Nr. BGB ist eine AGB-Klausel unwirksam, wenn sich der Verwender durch sie eine unangemessen lange Frist für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vorbehält. Der BGB stellt sich hier auf den Standpunkt, dass im Regelfall eine Annahmefrist von 4 Wochen ausreichend ist. Dies schließt zwar nicht aus, dass im Einzelfall eine längere Frist angemessen sein könnte. Der BGH hat die Ansichten, die eine längere Frist für Bauträgerverträge annehmen zwar nicht verworfen, aber deutlich in Frage gestellt. Bei Annahmefristen, die über 4 Wochen hinausgehen, sollten in Zukunft jedoch bei einem AGB-Vertrag die Alarmglocken klingeln. Angebote, die dies nicht berücksichtigen, sind einem erheblichen Rückabwicklungsrisiko ausgesetzt.

Das Gericht entschied sich auch gegen die vom Berufungsgericht favorisierte Variante über eine konkludente Annahme eines neuen Angebotes. Hierfür sei es erforderlich, dass der annehmende Teil überhaupt noch damit rechne, dass der Vertrag noch nicht wirksam zustande gekommen sei.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Signatur_DS_2009

Koppelungsverbot zwischen Grundstücks- und Architektenvertrag

Mittwoch, 28. Juli 2010 PDF Version

Nach Art. 10 ¶ 3 MRVG besteht bekanntlich ein Koppelungsverbot zwischen Grundstücks- und Ingenieur-/Architektenvertrages. D.h. der Erwerb eine Grundstücks darf nicht mit einem Vertrag mit einem Architekten oder Ingenieur gekoppelt sein. Der Käufer soll die freie Wahl haben, mit welchem Architekten/Ingenieur er das Bauvorhaben durchführen möchte.

Diese Regelung ist nach Ansicht des BGH mit dem Grundgesetz vereinbar, denn die Norm schütze insbesonder Art. 12 GG, ohne Art. 3 GG oder Art. 14 GG zu verletzen.

Damit bleibt als Rechtsfolge einer verbotenen Koppelung, dass der Ingenieur-/Architektenvertrag unwirksam wird und hieraus auch keine Ansprüche hergeleitet werden können. Der Kaufvertrag über das Grundstück bleibt hiervon unberührt.

BGH vom 22. Juli 2010, VII ZR 144/09

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Signatur_DS_2009

Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Mittwoch, 26. Mai 2010 PDF Version

Die Grunderwerbssteuer ist in den Augen von Investoren ein Ärgernis. In Berlin liegt der Steuersatz seit 2007 bei rekordverdächtigen 4,5 %. Jetzt wollen andere Bundesländer nachziehen. Die FAZ berichtet, dass neben Sachsen-Anhalt (von 3,5 % auf 4,5 %) und Hamburg (ebenfalls 4,5 % seit 2009) auch Brandenburg eine deutliche Erhöhung plant: Von derzeit 3,5 % auf 5 %.

in dem Artikel schlägt der Kollege Müller zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer als Lösungsmodell den sogenannten “Share Deal” vor. Dieser dürfte sich allerdings nur für wenige (Groß-) Projekte eignen.

FAZ Artikel “Ärgernis Grunderwerbsteuer” vom 13.05.2010

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Signatur_DS_2009

Überbau der Grenzwand wegen Wärmeschutzes

Dienstag, 25. Mai 2010 PDF Version

In Zeiten der Energiesparverordnung stellt sich die Frage, ob seitliche Giebelwände mit einer Isolierschicht versehen werden können, wenn diese – bei einer Grenzbebauung – in das Nachbargrundstück hineinragen würde. Der Bundesgerichtshof hatte in letzter Zeit hierzu einige waghalsige Konstruktionen verabschiedet.

Das Land Berlin hat jetzt in ¶ 16a des Berliner Nachbarrechtsgesetzes eine solche Überbauung grundsätzlich ermöglicht. Man darf also im Normalfall das Nachbargrundstück mit einer Wärmeisolierung überbauen. Der Nachbar muss das dulden.

Ihm ist zum Ausgleich eine so genannte Überbaurente zu zahlen. Sie berechnet sich nach dem anteiligen Verkehrswert.

Die Überbauung wird rückgängig zu machen sein, wenn und soweit der Nachbar ein Gebäude an den Giebel anbauen will. Dann erledigt sich in diesem Bereich allerdings auch die Frage der Wärmeisolierung.

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Wenn jede Stimme zählt

Freitag, 07. Mai 2010 PDF Version

Tritt eine Erbengemeinschaft nach Tod des Grundstückseigentümers und Vermieters in dessen Stellung ein, so stellt sich manchmal die Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses einer einstimmigen oder einer Mehrheitsentscheidung bedarf. Der BGH hat sich für den zweiten Weg entschieden.

Erben dürfen ein Mietverhältnis wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung eingeordnet werden kann.

Im Grundsatz gilt nach § 2040 BGB, dass Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können. Dies gilt allerdings dann  nicht, wenn über ¶¶ 2038, 745 BGB Stimmmehrheit angebracht sei. Dies war im dem BGH vorliegenden Fall gegeben. Das Mietverhältnis war zu einem äußerst niedrigem Mietzins vermietet. Da man sich über die eine höhere Miete nicht einigen konnte, (4.078 € statt 204,13 €) kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis. Einer der drei Erben hatte an der Kündigung nicht mitgewirkt, weshalb die Wirksamkeit der Kündigung angezweifelt wurde.

Die Entscheidung des BGH vereinfacht die Handlungsfähigkeit von Erbengemeinschaften im Mietrecht.

BGH vom 11.11.2009,  XII ZR 210/05

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Rücktritt bei arglistiger Täuschung

Dienstag, 04. Mai 2010 PDF Version

Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden:

Die Vertragsparteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Später stellte sich heraus, dass die Verkäuferin einen Mangel arglistig verschwiegen hatte. Die Käuferin forderte zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung auf – die Verkäuferin bot innerhalb der Frist an, die Kosten für den Mangel zu übernehmen und Sicherheit hierfür zu leisten.

Dies genügte der Käuferin anscheinden nicht, denn sie rat später wegen des Mangels vom Kaufvertrag zurück und verlange Rückabwicklung des Vertrages. Zu Unrecht, wie der BGH befand:

Denn wenn der Mangel einer Kaufsache binnen der gesetzten Frist behoben werde, sei der Käufer auch dann nicht mehr zum Rücktritt berechtigt, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Zwar sei in einem solchen Fall grundsätzlich keine Fristsetzung vor einem Rücktritt erforderlich, wenn aber eine Frist gesetzt worden sei, könne der Käufer erst nach Fristablauf zurücktreten. Das Gericht hat weiterhin festgestellt, dass das Angebot zur Kostentragung  und Sicherheitsleistung der Druchführung der Mangelbeseitigung gleichstehe.

Fazit: Wer eine Frist setzt gibt der Gegenseite immer die Möglichkeit den Mangel innerhalb der Frist – soweit angemessen – nachzubessern. U.Ust. schließt er sich hierdurch einen möglichen Rücktritt ohne Fristsetzung aus.

BGH vom 12.03.2010, V ZR 147/09

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Signatur_DS_2009

Erweiterung des Sicherungszwecks

Mittwoch, 14. April 2010 PDF Version

Sicherungsgrundschulden werden in der Praxis vereinbart und bestellt, wenn eine schuldrechtliche Forderung durch ein dingliches Sicherungsrecht abgesichert werden soll. Zu diesem Zweck wird zwischen Gläubiger(-bank) und Schuldner (i.d.R. Darlehnsnehmer) ein sogenannter Sicherungsvertrag geschlossen. In diesem vereinbaren die Parteien, zu welchem Zweck das dingliche Recht bestellt werden soll. Hierdurch wird eine schuldrechtliche Verknüpfung zwischen Forderung und Grundschuld erstellt.

Das BGH hat nunmehr entschieden, dass der Sicherungszweck einer Grundschuld nur durch alle Miteigentümer gemeinsam geändert werden kann, wenn sie gemeinsam eine Grundschuld an ihrem Grundstück bestellt haben. Eine neue Sicherungvereinbarung nur mit einem Eigentümer ist unwirksam.

Dies hatte im BGH-Fall zur Folge, dass einer der “unbeteiligten” Miteigentümer von der Bank verlangen konnte, die in der Zwangsversteigerung erzielten Erlöse auf die urspründliche Darlehnsforderung zu verrechnen.

BGH vom 20.11.2009, V ZR 68/09

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