RECHTaktuell | SAWAL | Rechtsanwälte & Notar | Blog

Balkone sind schadensträchtig und verursachen in WEG’s immer wieder Streitigkeiten. Regelmäßig gehören die  konstruktiven Balkonbestandteile zum Gemeinschaftseigentum und müssen daher auch von der Gemeinschaft getragen werden.

Anders im Fall einer neuen BGH-Entscheidung. Dort war in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Sondereigentümer die Instandsetzungs- un dInstandhaltungsmaßnahmen für die ausschließlich ihrer Nutzung unterstehenden Gebäudeteile (Balkone, Terrassen, etc.) zu tragen haben. Dies ist nach Auffassung des BGH weit auszulegen. Gibt es eine solche Vereinbarung, so müssen die Wohnungseigentümer jeweils für alle Kosten an den Balkonen jeweils selbst aufkommen. Eine Einschrängung dahingehend, dass alles was unter dem ersten Bodenbelag liegt, von der Gemeinschaft instand zu halten ist, darf nicht vorgenommen werden.

Der BGH hat damit einer weit verbreiteten Meinung der Obergerichte eine Absage erteilt.

BGH vom 16.11.2012, V ZR 9/12

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3581

Lesezeichen setzen:

Kürzlich hatten wir über “ungelöste Probleme der Verwalterzustimmung” berichtet. Der BGH hat mit Urteil vom 11.10.2012 diese Frage nunmehr entschieden. Stimmt der Verwalter einer Veräußerung zu und erlischt seine Verwalterstellung, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgt, so wirkt seine Zustimmung fort. Eine erneute Zustimmung des neuen Verwalters ist nicht erforderlich.

Eine für die Praxis sehr erfreuliche Entscheidung.

BGH vom 11.10.2012, V ZB 2/12

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3542

Lesezeichen setzen:

Immer wieder fragen Wohnungseigentümer, aus welchem Grund eigentlich bei Veräußerungsen von “Wohnungen” eine Zustimmung des Verwalters erforderlich sei. Die einfache juristische Argumentation lautet natürlich, dass dies wohl in der Teilungserklärung so vorgeschrieben ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist jedoch der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unliebsamen Miteigentümern.

Dies können die stadtbekannten Betrüger oder insolvente Käufer sein. Zugegeben, häufig vorkommen solche Fälle nicht.

Eine Entscheidung des Amtsgericht Wedding birgt jedoch (zumindest für Berlin ) Brisanz. In diesem Fall wurde die Zustimmung in Absprache mit den Wohnungseigentümern versagt, da es sich bei den Käufern um zwei in Russland ansässige Russen handelte. Die Begründung der WEG: Bei Wohngeldrückständen könnten die Forderungen nur schwer oder gar nicht in Russland beigetrieben werden.

Das Amtsgericht gab der WEG Recht. Die Zustimmung durfte verweigert werden. Für außerhalb der EU ansässige Käufer könnte sich dieses Problem durchaus als Problem erweisen. WEG-Verwalter sollten hingegen problembewußt sein und zumindest mit den Miteigentümern über solche Fälle sprechen.

Im Ergebnis halte ich die Entscheidung jedoch für falsch. Auch wenn die neuen Eigentümer außerhalb der EU wohnen und eine persönliche Vollstreckung problematisch sein kann, liegt die Wohnung ja in Deutschland. Da Wohngeldforderungen für im Zwangsversteigerungsverfahren bis zu 5% des Verkehrswertes sogar privilegiert sind, besteht auch trotz etwaiger Finanzierungsgrundschulden eine ausreichende Haftungsmasse.

AG Wedding vom 27.08.2012, 21b C 75/12

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3532

Lesezeichen setzen:

Es geschieht immer wieder, dass Eigentümer nicht zu Wohnugnseigentümerversammlungen geladen werden. Insbesondere, wenn sie gerade erst den Miteigentumsanteil erworben haben. Der BGH hat nun entschieden, dass dies nicht automatisch zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe. Nur wenn es sich um ein gezielte oder böswilliges Ausschließen einer einzelnen PErson handle, könne dies angenommen werden.

Die Anfechtbarkeit in solchen Fällen bleibt jedoch bestehen.

BGH vom 20.07.2012, V ZR 235/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3515

Lesezeichen setzen:

Im Fall des Bundesgerichtshofes vom 13.07.2012 ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung seine bereits abgegebene Stimme widerrufen wollte. In der offenbar sehr verstrittenen Wohnungseigentümerversammlung wurde schriftlich (Stimmzettel) abgestimmt. Nachdem der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis ausgezählt hatte, aber noch vor Verkündung des Beschlusses, wollte ein Wohnungseigentümer seine Stimme rückgängig machen.

Der BGH sagte, dass die Stimme mit Abgabe beim Versammlungsleiter bindend sei. Damit sei die hierin liegende Willenserklärung zugegangen und vom Abstimmenden danach nicht widerruflich.

Dieselbe Frage stellt sich natürlich auch bei Abstimmungsergebnis durch Handaufheben o.ä. In dem Moment, wo der Versammlungsleiter die Stimmen ausgezählt hat, kann die Stimme wegen Zugangs beim Adressaten nicht mehr widerrufen werden.

BGH vom 13.07.2012, V ZR 254/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3504

Lesezeichen setzen:

Muss der WEG-Verwalter zu einem Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen, stellt sich die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt. Das Kammergericht hat jüngst entschieden, dass die Zustimmung vom im Zustimmungszeitpunkt aktuellen Verwalter erteilt werden kann. Verliert dieser vor der Eintragung des Eigentumswechsels seine Verwalterstellung, ist dies unerheblich.

Das OLG Frankfurt a.M. sieht dies anders. Der zustimmende Verwalter müsse im Umschreibungszeitpunkt noch Verwalter sein.

Dies führt in der Praxis dazu, das der neue Verwalter ggf. erneut seine Zustimmung erteilen muss. Dies ist aus praktischen Gesichtspunkten natürlich misslich. In Berlin ist die Frage durch die Entscheidung des Kammergerichts vermutlich vorerst vom Tisch. Es bleibt abzuwarten, wann und ob der BGH Klarheit in dieser Frage schafft.

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3455

Lesezeichen setzen:

Bauträger wollen sich häufig das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte – z.B. an Gartenflächen – einzelnen Sondereigentümern zuzuweisen. In vielen Teilungserklärungen ist dies viel zu pauschal geregelt, jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass der Vorbehalt der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bereits hinreichend konkret sein müsse.

Praktisch bedeutet dies, dass die in Rede stehenden Flächen (bzw. Rechte) bereits mit einem Lageplan gekennzeichnet sein müssen. Flexibilität bei der Gestaltung der Flächen ist damit nicht mehr gestalterisch möglich.Der aufteilende Eigentümer kann damit nur noch über das “Ob”, nicht mehr über das ” Wie’” entscheiden.

BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3461

Lesezeichen setzen:

Können Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Daämmung, Balkone, etc.) nicht aus den WEG-Rücklagen finanziert werden, kommen viele Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Idee, die Kosten durch KRedit zu finanzieren. Insbesondere aufgrund niedriger Zinsen und Förderungen der KfW kommen die Eigentümer häufig auf die Idee, die WEG könne für die Baumaßnahmen einen Kredit aufnehmen. Es wird ein Beschluss gefasst. Der Verwalter wird mit dem weiteren Vorgehen beauftragt.

Nach Auffassung des OLG Hamm entspricht die Kreditaufnahme durch die WEG jedoch nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. D.h. wenn ein Miteigentümer hiermit nicht einverstanden ist und Anfechtungsklage erhebt, sieht es schlecht aus. Das OLG geht sogar von einer Nichtigkeit aus. Eine Entscheidung des BGH ist zu dieser Frage noch nicht ergangen. Solange dies jedoch nicht der Fall ist, sollten WEG’s und deren Verwalter vorsichtig sein.

OLG Hamm vom 26.04.2012, V ZB 181/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3458

Lesezeichen setzen:

Jeder Miteigentümer kann sich in einer WEG-Versammlung vertreten lassen. Wenn die Teilungserklärung hierzu keine Einschränkungen parat hält, auch von jeder beliebigen Person. Darüber hinaus hat der BGH jetzt entschieden, dass auch eine Vertretung durch mehrere Personen zulässig ist. Natürlich können diese dann nur einheitlich abstimmen. Es dürfte jedoch zulässig sein, dieses Mehrvertretungsregelung in der Teilungserklärung auszuschließen oder durch Vereinbarung abzubedingen (was jedoch regelmäßig schwer sein dürfte).

BGH vom 30.?3. 2012, V ZR 178/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3449

Lesezeichen setzen:

Wenn die Teilungserklärung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages die Zustimmung des Verwalters verlangt, muss der aktuelle Verwalter zum Notar gehen und seine Zustimmung erklären. Es ist seit langem umstritten, ob die Zustimmung des zum Zeitpunkt des Kaufs bestellten Verwalters reicht, wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag im Grundbuch der Verwalter wechselt. Manche Grundbuchämter verlangen hier die Zustimmung desjenigen Verwalters, der zum Zeitpunkt Antrag auf Eigentumsumschreibung bestellt ist.

Für Berlin hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.02.2012 (1 W 41/12) diese Frage erfreulicherweise praktisch gelöst. Die einmal dem Notar zugegangene Verwalterzustimmung genüge, auch wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag der Verwalter wechsele. Er muss nur bei Zustimmung noch der zuständige Verwalter gewesen sein.

Obwohl es hierzu noch keine Entscheidung des BGH gibt, ist diese Frage damit für Berlin geklärt. In anderen Oberlandgerichtsbezirken wird dies teilweise anders gesehen.

Kammergericht vom 28.02.2012, 1 W 41/12

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3435

Lesezeichen setzen:

In vielen Teilungserklärungen ist die Zustimmung des Verwalters Wirksamkeitsvoraussetzung eines Kaufvertrages. Der Sinn ist, unliebsame Erwerber aus der Wohnungseigentümergemeinschaft fernhalten zu können. Das können z.B. stadtbekannte Immobilienbetrüger oder Personen sein, von denen man weiß, dass sie das Wohngeld nicht zahlen oder sich sonst nicht in die Gemeinschaft einpassen.

Allerdings sind die Möglichkeiten des Verwalters durchaus beschränkt. Es muss sich um wichtige Gründe handeln, die ihm zur Zeit der Veräußerung bekannt sind.

Das OLG Hamm hatte es im Beschluss vom 14.12.2011 (15 W 476/11) mit einem Fall zu tun, bei dem in einem Vertrag alle Wohnungseinheiten verkauft worden sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt bestand auf eine Verwalterzustimmung. Hiergegen ging man in das Rechtsmittel.

Zu Recht hat das OLG Hamm entschieden, dass die Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte keiner Verwalterzustimmung bedarf. Hier ist ja nicht zu befürchten, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die finanziellen Belange oder den Frieden der anderen stört

OLG Hamm vom 14.12.20, 15 W 476/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3432

Lesezeichen setzen:

Die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, war seit Jahrzehnten umstritten. Sie ist nun zugunsten der Praxis und gegen die formellen Bedenken der Grundbuchämter vom BGH entschieden worden.

Nun kann auch ein Sondernutzungsrecht (z.B. Garagenstellplatz oder Terassenfläche) einem Bruchteilseigentümer einer Wohnung- oder Teileigentumseinheit zugewiesen werden. Es ist dann auch gesondert mit dem Bruchteilseigentum veräußerbar. Eine für die Notar- und Grundstückspraxis wichtige Entscheidung.

BGH vom 10.05.2012,  V ZB 279/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3426

Lesezeichen setzen:

Der BGH hat eine weitere, für das WEG-Recht entscheidende Frage geklärt:

Die Verjährung von Wohngeldforderungen beginnt mit der Wohngeldabrechnung nicht neu zu laufen. Allenfalls für die Abrechnungsspitze kommt es für die Verjährung auf den Abrechnungszeitpunkt an. Rechtsgrund für Wohngeldvorschüsse ist der Wirtschaftsplan verbunden mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die Abrechnung bildet hierfür keinen zweiten Schuldgrund. Nur für die Vorauszahlungen übersteigende Forderungen kann dies der Fall sein. Somit muss bei Verjährungsfragen zwischen Wohngeldern und Abrechnungsforderungen differenziert werden. Hier lauern Fallen.

BGH vom 01.06.2012, V ZR 171/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3421

Lesezeichen setzen:

Lange war streitig, gegen wen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wohngeld-Anspruch hat, wenn der Erwerber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Der BGH hat diese Frage nunmehr entschieden:

Es haftet der werdende (und damit noch nicht eingetragen, zukünfitge) Eigentümer, ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Auf einen Besitzübergang kommt es nicht an. So der BGH. Das bedeutet, dass Wohngeldforderungen – insbesondere in Bauträgerfällen – bereits vor Eigentumsumschreibung und Übergabe des Besitzes gegen den werdenen Eigentümer gerichtet werden müssen. Dieser Konsequenz müssen sich Erwerber von Bauträgern bewußt sein. Denn zwischen diesen Zeitpunkten kann eine erhebliche Spanne liegen.

BGH vom 11.05.2012, V ZR 196/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3419

Lesezeichen setzen:

Der BGH hat eine einfache um wichtige Entscheidung im WEG-Recht getroffen:

“Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.”

Das bedeutet insbesondere in Mängelfällen, dass Verjährungsfragen sich im Verhältnis zur WEG regelmäßig nicht stellen dürften. Zudem hat der BGH festgestellt, dass ein gerichtlicher Ersetzungsbeschuss in der Regel nur dann ergehen darf, wenn die WEG-Versammlung hiermit bereits befasst war. Ausnahmen bestehen dort, wo der einzelne Miteigentümer nachweisen kann, dass auch mit einem Vorbefassen der Beschlussantrag abgewiesen worden wäre.

BGH vom 27.04.2012, V ZR 177/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3405

Lesezeichen setzen:

Erstaunlich mild geht der BGH mit schlampig arbeitenden WEG-Verwaltern ins Gericht. Nach einer aktuellen Entscheidung führt eine schuldhafte Verzögerung der Eintragung eines Beschlussprotokolls in die Beschlusssammlung nicht zu einer Abberufung des Verwalters.

Zudem hatte der Verwalter im BGH-Fall auch fehlerhaft protokolliert. Auch dies ließ er nicht gelten. WEG-Verwalter sollten sich durch das Urteil jedoch nicht in falscher Sicherheit wiegen. Wie die Instanzgerichte mit der Entscheidung umgehen ist noch offen. Häufig wurde eine nicht ordnungsgemäß geführte Beschlusssammlung als Abberufungsgrund angenommen.

BGH vom 10.02.2012, V ZR 105/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3389

Lesezeichen setzen:

Der BGH hat nunmehr entschieden, nach welchen Modi die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erstellen sind. Bei der Gesamtabrechnung ist nach dem Abflussprinzip die Abrechnung zu fertigen. Anders ist es wegen der Bankkonten auch nicht möglich. Bei den Einzelabrechnungen ist hingegen abzugrenzen. Dies ist insbesondere bei Heizkosten zu beachten. Dort dürfen nur verbrauchte Brennstoffe in die Einzelabrechnungen eingestellt werden. Zudem gilt die HeizkostenVO unmittelbar für die WEG.

BGH vom 17.02.2012, V ZR 251/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3386

Lesezeichen setzen:

Gestern ist meine Kommentierung zur Entscheidung des BGH die Nutzung einer Wohnung als Betreuungsraum einer Tagesmutter auf der Seite der Legal Tribune erschienen. Der BGH hat der Tagesmutter diese Nutzung untersagt. Warum der BGH trotzdem nicht kinderfeindlich ist und wie das URteil WEG- und mietrechtlich einzuordnen ist, habe ich dort zusammengefasst.

BGH vom 13.07.2012, V ZR 204/11

Legal Tribune vom 16.07.2012

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3402

Lesezeichen setzen:

Häufig ist ein ungeteiltes Grundstück mit Grundpfandrechten belastet. Will der Eigentümer nur die Teilung nach WEG durchführen – beispielsweise um nicht das Grundstück, sondern einzelne Wohnungen zu veräußern – stellt sich die Frage, ob die Grundpfandrechtsgläubigerin nicht hierzu ihre Genehmigung oder Zustimmung erteilen muss. Immerhin erlischt ihr Grundpfandrecht, auch wenn es an den einzelnen Wohnungsgrundbüchern regelmäßig weiterbestellt wird.

Die Frage hat nunmehr auch für die Rechtslage nach dem neuen ZVG der BGH beantwortet:

Die Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers ist nicht erforderlich. Denn bei der Begründung von Wohneigentum handelt es sich gerade nicht um eine Inhaltsänderg des Rechts, die nach §§ 876, 877 BGB zu einem Zustimmungserfordernis führen würden. Die Gläubiger sind ausreichend dadurch geschützt, dass sich ihr Recht kraft Gesetz als Gesamtgrundpfandrecht an den entstehenden Wohnungseigentumseinheiten umwandelt. Das Haftungsobjekt bleibt in der Summe bestehen. Regelmäßig ist hiermit sogar ein Wertzuwachs verbunden.

Nach Auffassung des BGH ändert sich auch durch den neuen § 10 ZVG hieran nichts. Zwar sind durch diesen Wohngelder priviligiert in der Rangklasse und können damit den Erlös schmälern. Dies habe der Gesetzgeber jedoch auch für früher bestellte Grundpfandrechte hingenommen.

BGH vom 09.02.2012, V ZB 95/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3370

Lesezeichen setzen:

Grundsätzlich werden Beschlüsse, die die WEG trifft, bestandskräftig, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden.

Dies gilt nicht, wenn die WEG für den konkreten Fall gar keine Beschlusskompetenz hat. So im Fall des BGH vom 09.03.2012:

Die WEG hatte über die Jahres- und Einzelabrechnungen abgestimmt und diese durch beschluss genehmigt. Bei einem Eigentümer waren hierin jedoch auch Kosten aus den Vorjahren (noch vom früheren Eigentümer) enthalten. ÜBer diesen Umweg sollten ihm die Schulden aufgedrückt werden. Er erhobt nicht fristgerecht Anfechtungsklage.

Trotzdem schuldetet er der WEG keine über die Abrechnungsspitzen hinausgehenden Kosten. Denn für die darüber hinausgehenden Beträge war die WEG gar nicht befugt zu entscheiden.

Dies ist eine gute Klarstellung insbesondere für Erwerber einer Wohnung. Sie können nicht über Umwege für Kosten des Voreigentümers haftbar gemacht werden. Ausnahmen sind die Abrechnungsspitzen durch zu geringe Vorauszahlunge (Wohngeld).

BGH vom 08.03.2012, V ZR 147/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3362

Lesezeichen setzen:

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 02.12.2011 Bauträger und Aufteiler betreuende Notaren Möglichkeiten an die Hand gegeben, dem teilenden Eigentümer die Zuteilung von Sondernutzungsrechten umfassend vorzubehalten.

Er hat entschieden, dass der teilende Eigentümer sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen kann, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

Es kann sinnvoll sein, die Flächen nicht im Zuge der Aufteilung fix zuzuteilen, sondern dies erst im Laufe der Zeit nach Bedarf und Nachfrage zu tun. Dies gilt insbesondere für Stellplätze oder Gartenflächen. Der BGH hat hiermit Gestaltungsmöglichkeiten ausdrücklich zugelassen.

BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3302

Lesezeichen setzen:

Nach Auffassung des OLG München sind Balkone – jedenfalls soweit sie von Anfang an vorhanden waren – Bestandteil des Sondereigentums. Dies betrifft naturgemäß nicht die konkruktiven Bestandteile (Bodenplatte, Balkongeländer, Brüstung etc.), die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Der Raum und die nichtkonstruktiven Bestandteile seien jedoch per se Sondereigentum, so dass hieran auch kein Sondernutzungsrecht gebildet werden könne. Das OLG wendet hierzu § 94 BGB an. Der Balkon wäre demnach als wesentlicher Bestandteil der Wohnung zu betrachten.

OLG München vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3250

Lesezeichen setzen:

Heizkörpern, Thermostaten und Anschlussleitungen können zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehören, wenn dies in der Teilungserklärung angeordnet ist. Dies hat der BGH entschieden.

Keine Stellung genommen hat der BGH leider zur streitigen Frage, ob und in welchen Fällen es sich bei Heizungen und Zubehör zwingend um Gemeinschafteigentum handelt. Nach überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer. Nicht jedoch, wenn sie für den Betrieb der gesamten Heizanlage unablässig sind. Nach der Gegenmeinung sind diese Bauteile immer dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

BGH vom 08.07. 2011, V ZR 176/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3239

Lesezeichen setzen:

Auch nach neuem Recht kann ein Notverwalter bestellt werden, wenn entweder kein Verwalter existiert oder der aktueller Verwalter “untauglich” ist. Der BGH geht davon aus, dass es trotz Entfallen des § 26 III WEG a.F. möglich ist, einen Notverwalter zu bestellen.

Zwar könne dies nicht mehr von Amts wegen erfolgen, sondern setze einen entsprechenden Antrag voraus. Die Bestellung könne jedoch auch im Rahme einer einstweiligen Verfügung erfolgen. Ein eigenständiges Verfahren ist hierfür nicht erforderlich, was bedeutet, dass die Verfügung innerhalb des Hauptsacheverfahrens angeordnet werden kann.

BGH vom 10.06.2011, V ZR 146/10

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3158

Lesezeichen setzen:

Mit der WEG-Nouvelle hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit an die Hand gegeben, über bauliche Veränderungen dann mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen:

“Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.”

Der BGH ist der Auffassung, dass der Modernisierungsbegriff auch im Rahmen des WEG weit zu verstehen ist. Dies ergäbe sich bereits aus dem Verweis auf § 559 BGB. Für die Anwendung des Mehrheitsquorums des § 22 Abs. II WEG genügt es daher, wenn die bauliche Veränderung den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt.

Noch nicht abschließende geklärt ist allerdings die Frage, ob sich die Verbesserungen auf alle Wohnungseigentümer oder zumindest einen Teil von Ihnen auswirken muss. Welche Mehrheiten sind beispielsweise erforderlich, wenn die WEG eine bauliche Maßnahme beschließt, die ausschließlich einem Wohnungseigentümer zugute kommt, andere Wohnungseigentümer indess beeinträchtigt. Die Tendenz des BGH läßt vermuten, dass er auch hier einen weiten Spielraum aus Praktikabilitätsgründen einräumen wird.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 82/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3143

Lesezeichen setzen:

Ist ein Grundstück bereits mit einem Grundpfandrecht belastet, bedarf es für den Vollzug der Aufteilung nach WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger. Dies hat das OLG München am 18.5.2011 entschieden. Dies ist auch zutreffend, da die Haftungsmasse durch die Aufteilung nicht reduziert wird. Haften tuen dann alle einzelnen Wohnungen. Die Teilung wird in der Regel eher eine Werterhöhung darstellen.

OLG München vom 18.5.2011, 34 Wx 220/11

jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3112

Lesezeichen setzen:

Viele WEG-Jahresabrechnungen enthalten eine fehlerhafte Aufstellung über die Entwicklung der Instanhaltungsrücklage. Vielfach ist dies bereits dem Umstand geschuldet, dass die Software der Verwaltungsunternehmen eine der neuen Rechtsprechung des BGH entsprechende Auswertung gar nicht vorgesehen hat.

Dies kann in einem Beschlussanfechtungsverfahren jedoch nicht erfolgreich eingewendet werden. Der Verwalter muss solche Softwarefehler notfalls “von Hand” ausbessern. Dies hat der BGH kürzlich entschieden. Dort war die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als “Ausgabe” gebucht worden. Dies führt dazu, dass die gesamte Abrechnung nicht plausibel und nachvollziehbar ist und die Beschlussansfechtung von Erfolg gekrönt war.

BGH vom 01.04.2011, V ZR 162/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3109

Lesezeichen setzen:

WEG-Jahresabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Liegen besonders schwerwiegende Fehler vor, so ist die Abrechnung und der auf ihr basierende Beschluss auf Antrag für unwirksam zu erklären. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der WEG-Verwalter in der Abrechnung die Aufstellung der Einnahmen vollständig “vergessen” hat.

Dies hat das Landgericht Berlin entschieden. Die Aufstellung der Gesamteinnahmen stellt eine wesentlicher Bestandteil der Jahresabrechnung dar. Der anfechtende Miteigentümer darf nicht auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Fehlende Gesamteinnahmen stellt einen besonders schweren Fehler in einer Jahresabrechnung dar.

Landgericht Berlin vom 20.11.2009, 85 S 5/09 WEG

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3106

Lesezeichen setzen:

Der WEG-Verwalter vertritt die WEG und ist grundsätzlich an die Beschlussfassung der WEG-Versammlung gebunden. Lediglich für die routinemäßig anfallenden Aufgaben darf er ohne Beschluss für die WEG entscheiden. Die musste ein WEG-Verwalter in einem BGH-Fall leidvoll feststellen:

Es waren Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen worden. Die WEG war von Kosten bis zu 4.000,00 €  ausgegangen. Der Verwalter stellte später fest, dass das Auftragsvolumenen viel höher lag und beauftragte die Maßnahmen bis zu einem Volumen von 18.000,00 €. Dafür musste er einen Kredit aufnehmen (Überziehungskredit). Hierfür verlangte er später Erstattung aus dem Auftragsverhältnis mit der WEG.

Dieses wurde dem Verwalter verweigert. Er habe zum einen keine Kompetenz zur Beauftragung der über 4.000,00 € hinausgehenden Aufträge gehabt und hätte zudem auch keinen Kredit aufnehmen dürfen, ohne einen Beschluss der WEG einzuholen.

Vor knifffeliegen Entscheidungen sollten WEG-Verwalter im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.

BGH vom 18.02.2011, V ZR 197/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3038

Lesezeichen setzen:

Nach Auffassung des Landgerichts München kann ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht vom Käufer gutgläubig erworben werden.

Nicht relevant ist, ob die Eintragung auf einer unwirksamen Vereinbarung beruht. Im Fall ging es um das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum. § 892  BGB sei auf Sondernutzungrechte anzuwenden, auch wenn diese lediglich einer schuldrechtlichen Vereinbarung bedürfen. Entscheidend sei, dass das Recht eingetragen und eine Eintragung auch formell zulässig gewesen sei.

Landgericht München vom 14.02.2011, 1 S 15864/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de
URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3033

Lesezeichen setzen: