Archiv für die Kategorie ‘Wohnungseigentumsrecht’

Bauträgerrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung

Freitag, 11. September 2015 PDF Version

Die Werkleistungsverpflichtung des Bauträgers ergibt sich maßgeblich aus der Baubeschreibung, den Einzelverträgen, den Aufteilungsplänen und Werbeunterlagen. Wie wichtig es für einen Bauträger ist, das geplante Gebäude auch tatsächlich so zu errichten, wie er es geplant hat, zeigt ein Fall des OLG Hamburg, der vom BGH bestätigt worden ist.

Der Bauträger hatte in der Baubeschreibung festgelegt, dass die Aufzugsschächte zweischalig errichtet werden sollten. Tatsächlich wurde der Schacht nur einwandig gebaut. Ein Erwerber klagte auf doppelwandige Herstellung des Aufzugsschachtes. Mit Erfolgt, wie OLG und BGH bestätigt haben.

Es handele sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum, den auch der einzelne Erwerber gegenüber dem Bauträger gelten machen kann, solange der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche nicht zugewiesen worden seien. Über die Verweisungskette zur Baubeschreibung habe eine wirksame Verpflichtung des Bauträgers bestanden, einen doppelwandigen Aufzugsschacht herzustellen. Da dieser nicht wie versprochen errichtet worden war, sei der Bauträger im Rahmen der Erfüllung weiterhin hierzu verpflichtet.

Dem Anspruch nicht entgegenstand die Kenntnis des Klägers von der einschaligen Errichtung (er hatte erst erworben, als das Bauvorhaben bereits begonnen hatte) und die hohen Kosten für ca. 400.000,00 € für die nachträgliche Herstellung in doppelwandigem Zustand. Zitat:

“Von unverhältnismäßigen Kosten der Nacherfüllung wäre vorliegend allerdings auch dann nicht auszugehen, wenn nicht vorrangig auf das Leistungsinteresse der Kläger, sondern stattdessen auf das Verhältnis der Nacherfüllungskosten zum objektiven Wert des Werks im mangelfreien bzw. im mangelhaften Zustand abgestellt würde (MünchKomm/Busche, BGB, 5. Aufl. 2009, § 635 Rdn. 38). Bei dieser Betrachtungsweise wären die von der Beklagten ohne nähere Erläuterung auf mehr als € 400.000,00 bezifferten Kosten für die nachträgliche Herstellung eines vertragsgemäß zweischaligen Aufzugsschachts nämlich in Beziehung zu setzen nicht allein zu dem Kaufpreis der Wohnung der Kläger, sondern vielmehr zu dem Gesamtwert des von der Beklagten mit insgesamt fünf Wohnungen errichteten Wohngebäudes, die von der Beklagten ausweislich der dem Verkaufsprospekt (Anlage K 4) beigefügten Preisliste zu Kaufpreisen von ausnahmslos mehr als € 400.000,00 angeboten worden sind.”

Der Fall zeigt deutlich, wie teuer es für einen Bauträger werden kann, wenn er entgegen der vertraglichen Zusicherungen den Vertragsgegenstand fertig stellt. Die Baubeschreibung wird in der Praxis häufig zu früh in einem Stadium erstellt, in dem die Planung noch nicht 100%ig beendet ist. Das Problem ist, dass nach dem Verkauf der ersten Einheit Änderungen an der Baubeschreibung zwar theoretisch möglich sind, sie jedoch praxisch keine Wirkung haben, da der erste Erwerber seine Erfüllungsansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuweisen kann und dadurch seine Ansprüche allen Erwerbern zugute kommen.

OLG Hamburg vom 23.04.2014, 11 U 173/10

Keine Wohnraumnutzung des Hobbyraumes

Freitag, 08. Mai 2015 PDF Version

Der BGH hat Heute entschieden, dass

(a) Räume, die in der Teilungserklärung als Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und Kellerraum bezeichnet sind, nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen,

(b) der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht verjährt und

(c) für eine Verwirkung hohe Anforderungen zu stellen sind.

Ein Eigentümer vermietete eine Souterraineinheit einer WEG zu Wohnzwecken. Bereits die Voreigentümer hatten dies seit Jahrzehnten so getan. Der Eigentümer der darüber liegenden Einheiten verlangte die Unterlassung der Vermietung der Räume.

Der BGH erläutert, dass der Unterlassungsanspruch gegeben ist, da Hobbyräume u.ä. allenfalls für vorübergehenden Wohnzwecke genutzt werden dürften. Der Schwerpunkt der Störung liege in der Aufrechterhaltung der zweckwidrigen Nutzung nicht in deren Aufnahme. Auch von einer Verwirkung können nicht ausgegangen werden. Denn die Neuvermietungen in den vergangenen Jahren stellteneine Zäsur dar, so dass Zeit- und Umstandmoment wieder von neuem zu laufen begännen.

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Zweckbestimmung einer Einheit und deren Einhaltung im WEG einen hohen Stellenwert zukommt. Wer nicht zu Wohnzwecken zugewiesenes Sondereigenum zu diesen Zwecken nutzen will, sollte möglichst eine Einigung mit den übrigen Eigentümern suchen, die auch bei Zustimmung aller Eigentümer verdinglicht werden kann. Anderenfalls wäre eine Vereinbarung bei Eintritt einen neuen Wohnungseigentümers in die WEG hinfällig. Die Grundpfandrechtsgläubiger müssen in diesem Fall auch nicht zustimmen, da es sich um eine Inhaltsbestimmung des Sondereigentums handelt und nicht sachenrechtliche Grundsätze antastet.

BGH vom 08.05.2015, V ZR 178/14

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Ansichziehen eines höherwertigen Herstellungsanspruches (Bauträgerrecht)

Dienstag, 13. Januar 2015 PDF Version

In der Regel verpflichtet sich der Bauträger gegenüber allen Erwerbern durch eine einheitliche Baubeschreibung gleichermaßen zur HErstellung eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums. Es kann jedoch auch sein, dass gegenüber einem oder mehreren Erwerbern ein höherwertiger Standart versprochen wirc. Die Gründe sind vielfältig wie das Leben selbst.

Grundsätzlich können nur die einzelnen Eigentümer den Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums geltend machen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst hat kein Vertragsverhältnis mit dem Bauträger. Anerkennt ist, dass diese jedoch die gemeinschaftsbezogenen Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich heranziehen kann (sog. Ansichzeihen). Dann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Herstellung und sonstige denkbare Ansprüche einklagen.

Dies gilt nach zutreffender Auffassung des OLG Köln  auch für solche höherwertigen Individualansprüche gegenüber einem oder mehreren Eigentümern abweichend vom üblichen Standard. Solange der Anspruch etwas mit dem Gemeinschaftseigentum zu tun hat, kann der Anspruch durch die WEG herangezogen und geltend gemacht werden.

Individuelle Ausstattungsversprechen z.B. durch geänderte Baubeschreibungen können ein erhebliches Chaos verursachen und nachteilig für den Bauträger sein. Mit ihnen sollte sparsam umgegangen werden.

OLG Köln vom 30.06.2014, 11 U 69/14

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Wohngeldschulden im Erbfall

Mittwoch, 01. Oktober 2014 PDF Version

Es kommt häufig vor, dass der Erblasser in den letzten Monaten seines Lebens sein Wohngeld nicht mehr bezahlt. Außerdem sind die Erben nach dem Tode des Eigentümers oft noch nicht hinreichend organisiert, um das Wohngeld weiter zu entrichten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 05.07.2014 mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Erben die Überschuldung des Nachlasses einwenden können, wenn sie die Wohnung schon einige Monate nach dem Tode des Erblassers besessen haben.

Hierbei ist klar, dass die Wohngeldforderungen bis zum Tode des Eigentümers in dessen Nachlass fallen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich daher entgegenhalten lassen, falls der Nachlass verschuldet ist.

Für die Zeit danach stellt sich die Frage, ob Schulden noch vom Erblasser herrühren (§ 1967 Abs. 2 BGB) oder bereits auf einem Handeln der Erben basieren. In diesem Falle würden sie für das Wohngeld persönlich haften und nicht einwenden können, dass der Nachlass überschuldet sei.

Letzteres ist der Fall, wenn die Wohngeldschulden durch einen Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstanden sind. Entscheidend sei nach dem o.g. Urteil des BGH, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage sei.

Ein Handeln des Erben ist danach nicht erst dann anzunehmen, wenn der Erbe eine nach außen wahrnehmbare Tätigkeit entfaltet, etwa indem er Mieten einzieht, Handwerker beauftragt, an Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirkt o.ä.

Vielmehr ist von einem Verwaltungshandeln des Erben schon dann auszugehen, wenn die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und/oder ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. Ab diesem Zeitpunkt ist es seine Entscheidung, wie er mit der Wohnung verfährt. Er muss sich dann also auch zurechnen lassen, wenn weitere Wohngelder auflaufen. Dies gilt auch dann, wenn er die Wohnung leer stehen lässt. Auch dies sei eine Verwaltungsmaßnahme.

Auch bei dem Einwand des Erben, der Nachlass sei überschuldet, muss der Verwalter also durchaus nicht die Flinte ins Korn werfen. Es mag zahlreiche Anhaltspunkte geben, aus denen der Erbe persönlich haftet.

Vorsorglich sei noch hinzugefügt, dass mehrere Erben (Erbengemeinschaft) als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden können. Der Verwalter kann sich also z.B. einen Erben herauspicken, den er auf die gesamte Summe in Anspruch nimmt. Er kann auch alle gleichzeitig als Gesamtschuldner verklagen.

BGH vom 05.07.2014

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Signatur_SA_2014

AGB-Prüfung einer Teilungerklärung

Dienstag, 19. August 2014 PDF Version

Immer wieder begegnet man Klauseln in Teilungserklärungen, bei denen sich der Magen umdeht und das Judiz einem sagt, dass das so nicht funktionieren kann. Doch an welchem Maßstab lässt sich eine Teilungserklärung prüfen.

Eine AGB-Prüfung nach §§ 305 ff BGB scheidet in direkter Anwendung aus. Bei einer einseitigen Erklärung ist schon fraglich, wer Verwender im AGB-rechtlichen Sinne sein soll. Zumindest sind die späteren Wohnungseigentümer nicht Vertragspartner, so dass sie sich auf den AGB-Schutz nicht berufen können.

Auch der BGH ist skeptisch, ob man die AGB-Regelungen auf eine Teilungserklärung anwenden kann. In der Entscheidung vom 02.11.2011 hat er die Frage nicht entscheiden müssen, sich jedoch deutlich dagegen geäußert. Im Ergebnis schadet dies jedoch nichts, da der BGH im gleichen Schritt andeutet, dass sich über § 242 BGB ein ähnlicher Schutz vermitteln lässt.

BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11

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WEG-Verwalterbestellung bei Umwandlung

Donnerstag, 19. Juni 2014 PDF Version

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt regelmäßig einen Verwalter. Häufig sind dies natürliche Personen. Es ist jedoch auch zulässig juristische Personen (GmbH oder sogar Unternehmergesellschaften) zu bestellen. Immer öfter geschieht es, dass es bei solchen intern zu Umwandlungen (z.B. Verschmelzungen, Ausgliederungen und dergleichen) nach dem UmwG kommt. Dann stellt sich die Frage, ob der Verwalter weiterhin bestellt ist.

Der BGH hat dies bejaht. Die Bestellung als WEG-Verwalter geht mit der Umwandlung über. Insofern unterscheidet sich die Rechtsfolge von derjenigem bei einem Verwalter als natürliche Person. Bei diesem ist die Bestellung gebunden und kann nicht gegen den Willen der WEG übertragen werden.

BGH vom 21.02.2014, V ZR 164/13

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Zurückweisung einer Kündigung durch WEG-Verwalter

Mittwoch, 07. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass der WEG-Verwalter immer dann eine Vollmacht vorlegen muss, wenn er über seine im WEG geregelten Vertretungsmacht hinausgeht. Diese ergeben sich aus § 27 WEG.

Im Fall hatte der Verwalter auf Beschluss der WEG einen Dienstvertrag mit einem Reinigungsunternehmen gekündigt. Man stritt um die Wirksamkeit der Kündigung, da sich anderenfalls der Vertrag um 5 Jahre verlängert hätte.

Die Kündigung ohne Vollmacht war nach § 174 BGB zurückgewiesen worden. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Vertretungsmacht für die Kündigung ergebe sich in einem solchen Fall nicht aus § 27 WEG, sondern basiere auf dem Beschluss der WEG. Dieser sei jedoch nicht für den Empfänger nachvollziehbar, so dass er nicht nachprüfen könne, ob tatsächlich Vertretungsmacht bestehe.

WEG-Verwalter sollen – insbesondere bei lang laufenden Verträgen – genau prüfen, ob eine Vollmacht beigefügt werden muss. Anderenfalls droht eine erhebliche Haftungsgefahr.

BGH vom 20.03.2014, III ZR 443/13

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WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

Donnerstag, 03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

Donnerstag, 27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Signatur_SA_2014

 

Verwalter muss Eigentümerliste vorlegen

Freitag, 29. November 2013 PDF Version

In einem WEG-Verfahren schreibt mir das Gericht, dem WEG-Verwalter könne nicht auferlegt werden, die Eigentümerliste vorzulegen.

Anders sieht es der V. Zivilsenat des BGH:

“Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§142 ZPO analog).”

Vermutlich bin ich an eine Abteilung geraten, die nicht so häufig mit WEG-Verfahren befasst ist. Immerhin ist die Entscheidung schon fast ein Jahr alt. Das wird lustig. Das Verfahren ist äußerst kompliziert. Ich ahne schon, dass das Gericht überfordert sein wird.

BGH vom 14.12.2012, V ZR 162/11

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falsch formulierte Teilungserklärung (Fenster)

Montag, 11. November 2013 PDF Version

Falsch oder schlecht formulierte Teilungserklärungen können unangenehme Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Dies zeigt ein BGH-Fall zu den Instandsetzungskosten eines Fensters.

Fenster stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Damit ist dem Grunde nach auch die Gemeinschaft der Eigentümer für deren Instandsetzung- und Instandhaltung verantwortlich. Von der sachenrechtlichen Zuordnung kann auch nicht abgewichen werden. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die mit den Fenstern verbunden Kosten vom Sondereigentümer zu tragen sind. Wenn dies gewollt ist, muss die entsprechende Regelung jedoch genau sein.

Im BGH-Fall war nur unzureichend geregelt, wer in welchen Umfang Pflichten auszuführen hatte. Zwar waren dem jeweiligen Sondereigentümer umfangreiche Verpflichtungen (Schönheitsreparaturen, Innenanstrich innen etc.) auferlegt worden, der Wohnungseigentümergemeinschaft waren jedoch zusätzlich Aufgaben für die Außenansicht zugeordnet (einheitliche Ausführung: Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden ist daher Sache der Eigentümergemeinschaft).

Dies hatte zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft im Fall den Austausch der Fenster tragen musste. Denn dieser Fall war nicht geregelt. Teilungserklärungen sollten gut formuliert worden.

BGH vom 02.03.2012 ? V ZR 174/11

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Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Mietern

Freitag, 01. November 2013 PDF Version

Der V. Zivilsenat hat am 25.10.2013 entschieden, dass auch Mieter einer Wohnungseigentumsanlage untereinander verschuldensunabhängig analog § 906 BGB für entstandene Schäden untereinander haften.

Bei einem Wohnungsmieter (ambulantes Operationszentrum) löste sich unbemerkt (und ohne Verschulden) eine Schlauchverbindung. Das austretende Wasser beschädigte das Eigentum des darunter liegenden Miters (Arztpraxis) im Wert von 165.889,76 €. Der BGH entschied, dass auch zwischen Mietern von Sondereigentumseinheiten ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB besteht. Die analoge Anwendung der Norm hat er bereits für die Haftung zwischen Wohnugnseigentümern bejaht und nun auf Mieter derselben ausgedehnt.

Diese Fälle sind praktisch sehr häufig und daher ist die Entscheidung höchst praxisrelevant.

Das Problem liegt – wie auch in diesem Fall – häufig bei der Feststellung des entstandenen Schadens, insbesondere wenn es um Umsatzeinbußen u.ä. nichtmaterielle Schäden geht.

BGH vom 25.10.2013, V ZR 230/12

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Ausschüttung des Abfindungsvertrages an die Wohnungseigentümer

Mittwoch, 30. Oktober 2013 PDF Version

Die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger stehen den einzelnen Eigentümern aus den Kaufverträgen und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu. Diese kann die Ansprüche aber auf sich überleiten und sich dann mit dem Bauträger auseinandersetzen.

Die WEG kann dann zum Beispiel auf einen Vorschuss für Mängelbeseitigung klagen. Daraufhin müsste die Mängelbeseitigung wirklich ausgeführt und dann abgerechnet werden.

Ergebnis solches Prozesses kann aber auch eine Einigung auf eine Zahlung zur Abgeltung der Mängelansprüche sein. Hier ist die WEG nicht verpflichtet, die Arbeiten tatsächlich ausführen zu lassen. Sie kann das Geld behalten und verfahren, wie sie möchte.

Im letztgenannten Falle stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, einen Teil dieser Zahlung zur Abgeltung an die betroffenen Eigentümer auszuschütten. Dies ist sozusagen als Abgeltung dafür gemeint, dass das Wohnungseigentum aufgrund der Mängel ja weniger wert ist.

Einen solchen Beschluss hat ein Wohnungseigentümer angefochten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 13.02.2013 erkannt, dass ein solcher Ausschüttungsbeschluss im Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer liege. Er widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies setzt voraus, es bestehe kein akuter Handlungsbedarf hinsichtlich der zu beseitigenden Mängel.

Die Entscheidung ist in dieser Richtung bisher erst einmalig. Sie ist aber wohl richtig, sofern die Mängel nicht unbedingt beseitigt werden müssen, sondern als wertmindernd dauerhaft bestehen bleiben können.

Landgericht Nürnberg-Fürth vom 13.02.2013, 14 S 4070/12 WEG

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Signatur_SA_2009

Löschungsbewilligung durch WEG-Verwalter?

Mittwoch, 16. Oktober 2013 PDF Version

Immer wieder lassen sich Wohnungseigentümergemeinschaften Sicherungsrechte ins Wohnungsgrundbuch eines Miteigentümers eintragen, wenn dieser Wohngelder nicht gezahlt hat. Wird dann die Wohnung veräußert, muss die Belastung in der Regel wieder gelöscht werden. Der Ablauf ist jedoch nicht ganz unproblematisch.

Häufig gibt der WEG-Verwalter für die WEG die Löschungsbewilligung ab. Nach Auffassung des OLG München ist er jedoch hierzu nicht nach dem WEG per se ermächtigt. Er benötigt hierfür entweder einen Mehrheitsbeschluss (Protokoll muss in der Form des § 29 GBO vorliegen) oder eine von allen Miteigentümern unterzeichnete Vollmacht. In größeren Wohnungseigentumsanlagen dürfte letzteres kaum möglich sein. Der Weg über eine Beschlussfassung im Rahmen einer außerordentlichen WEG-Versammlung ist ärgerlich, und kann nur vermieden werden, wenn entweder der Verwalter nicht bereits im Verwaltervertrag ausdrücklich auch zur Abgabe von Löschungsbewilligungen bevollmächtigt ist oder er statt einer Löschungsbewilligung eine löschungsfähige Quittung (im Fall einer Sicherungshypothek) abgibt.

OLG München vom 16.02.2011, 34 Wx 156/10

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Signatur_GB_2010

Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum

Mittwoch, 25. September 2013 PDF Version

Wenn eine Sondereigentumseinheit als Teileigentum bezeichnet worden ist, kann sie normalerweise nur mit notarieller Zustimmung aller Eigentümer in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dieses Problem stellt sich oft bei dem Ausbau von Dachgeschossen.

Nur wenn die Teilungserklärung von diesem Erfordernis befreit, bedarf es der Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer nicht.

Das Kammergericht hat in einem Beschluss vom 23.04.2013 festgestellt, dass es meistens für diese Umwandlung auch einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf. Denn die Voraussetzungen für Wohnungseigentum sind grundsätzlich anders als für Teileigentum (z.B. Küche und Bad in der Einheit).

Die Praxis der Rechtspfleger wird sich hieran orientieren und künftig fast immer neue Abgeschlossenheitsbescheinigungen anfordern, wenn man eine Umwandlung im Wohnungseigentum vornehmen will.

Kammergericht vom 23.04.2013, 1 W 343/12

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Signatur_SA_2009

Keine Wohngeldhaftung für Voreigentümer

Montag, 23. September 2013 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Frage für Erwerber von Immobilien (Eigentumswohnungen) im Zwangsversteigerungsverfahren getroffen:

Der Erwerber haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, die Wohngeldrückstände des Voreigentümers (Vater des Erwerbers) gegenüber dem Erwerber durchzusetzen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung hatte bis zum BGH keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stelle kein dingliches Recht der Eigentümergemeinschaft dar. Es handele sich lediglich um eine Privilegierung bei der Verteilung der in der Zwangsversteigerung erzielten Masse. Wohnungseigentümergemeinschaften werden bis maximal 5% des Verkehrswertes bei der Verteilung begünstigt, auch wenn sie keine dinglichen Rechte eingetragen haben.

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter nicht zögern sollten, bei höheren Hausgeldrückständen schneller Zwangsversteigerungsanträge zu stellen, um Fälle wie den Entschiedenen zu verhindern.

BGH vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Haftung des WEG-Verwalters bei Mietausfallschäden

Montag, 16. September 2013 PDF Version

Dass WEG-Verwalter genau überprüfen sollten, ob ein von einem Miteigentümer gemeldeter Schaden auf einem Mangel am Gemeinschafteigentum seine URsache haben kann, zeigt deutlich eine Entscheidung des Landgerichts München.

Der Verwalter hatte es abgelehnt, die Ursache eines Schimmelschadens im Sondereigentum zu erforschen und pauschal auf falsches Mieterverhalten abgestellt. Später zeigte sich, dass tatsächlich ein Baumangel am Gemeinschaftseigentum die Ursache war. Die Mieter hatten in der Zwischenzeit gegenüber dem Wohnungseigentümer gemindert, der nun den Mietausfallschaden vom Verwalter zurück erstattet veralngte. Mit Erfolg! Der Verwalter muss im Rahmen des § 27 WEG prüfen, ob die Mangelursache im Gemeinschafts- oder Sondereigentum liegt. Tut er dies pflichtwidrig nicht, kann der Wohnugnseigentümer selbst den hieraus entstehenden Schaden (z.B. die berechtigten Mietminderungsbeträge) vom Verwalter verlangen.

LG München I vom 15.10.2012, 1 S 26801/11

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keine Beschlusskompetenz bei Veräußerung

Montag, 02. September 2013 PDF Version

Hin und wieder kommt es vor, dass eine WEG einen Grundstücksteil beispielsweise an einen Nachbarn verkaufen möchte. Denkbar sind auch Fällen, in denen ein Teil des Grundstücks angetrennt und von einem Dritten bebaut werden soll. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Veräußerung nur im Einvrständnis aller Wohnungseigentümer erfolgen kann.

Ein Mehrheitsbeschluss, der die nicht zustimmenden Miteigentümer hierzu verpflichten will, ist nichtig. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt es an der Beschlusskompetenz. Die Veräußerung eines Grundstücksteil ist keine Verwaltungsmaßnahme, sondern ein Grundlagengeschäft. Hier ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

BGH vom 12.04.2013, V ZR 103/12

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Signatur_GB_2010

Kein WEG-Beschluss gegen Touristen

Montag, 08. Juli 2013 PDF Version

Gegen Touristen ist WEG-rechtlich kaum ein Kraut gewachsen. Vermietet ein Miteigentümer seine Wohnung an Touristen weiter, hat die WEG kaum Handhabe hiergegen. Dies bekräftigt eine Entscheidung des Amtsgericht Düsseldorf.

Demnach verfügt die WEG nicht über die Beschlusskompetenz über die Untersagung einer Vermietung an Touristen. Somit können solche Beschlüsse auch nicht bestandskräftig werden und sind auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist wirkungslos. Nur über die Hintertür kann man Touristenwohnungen faktisch “erschweren”. Ich berate Sie gerne.

AG Düsseldorf vom 28.12.2012, 291a C 8319/12

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Wann trägt der Eigentümer die Kosten einer Balkonsanierung

Mittwoch, 06. Februar 2013 PDF Version

Balkone sind schadensträchtig und verursachen in WEG’s immer wieder Streitigkeiten. Regelmäßig gehören die  konstruktiven Balkonbestandteile zum Gemeinschaftseigentum und müssen daher auch von der Gemeinschaft getragen werden.

Anders im Fall einer neuen BGH-Entscheidung. Dort war in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Sondereigentümer die Instandsetzungs- un dInstandhaltungsmaßnahmen für die ausschließlich ihrer Nutzung unterstehenden Gebäudeteile (Balkone, Terrassen, etc.) zu tragen haben. Dies ist nach Auffassung des BGH weit auszulegen. Gibt es eine solche Vereinbarung, so müssen die Wohnungseigentümer jeweils für alle Kosten an den Balkonen jeweils selbst aufkommen. Eine Einschrängung dahingehend, dass alles was unter dem ersten Bodenbelag liegt, von der Gemeinschaft instand zu halten ist, darf nicht vorgenommen werden.

Der BGH hat damit einer weit verbreiteten Meinung der Obergerichte eine Absage erteilt.

BGH vom 16.11.2012, V ZR 9/12

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme II

Dienstag, 08. Januar 2013 PDF Version

Kürzlich hatten wir über “ungelöste Probleme der Verwalterzustimmung” berichtet. Der BGH hat mit Urteil vom 11.10.2012 diese Frage nunmehr entschieden. Stimmt der Verwalter einer Veräußerung zu und erlischt seine Verwalterstellung, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgt, so wirkt seine Zustimmung fort. Eine erneute Zustimmung des neuen Verwalters ist nicht erforderlich.

Eine für die Praxis sehr erfreuliche Entscheidung.

BGH vom 11.10.2012, V ZB 2/12

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Verwalterzustimmung verweigert

Mittwoch, 02. Januar 2013 PDF Version

Immer wieder fragen Wohnungseigentümer, aus welchem Grund eigentlich bei Veräußerungsen von “Wohnungen” eine Zustimmung des Verwalters erforderlich sei. Die einfache juristische Argumentation lautet natürlich, dass dies wohl in der Teilungserklärung so vorgeschrieben ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist jedoch der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unliebsamen Miteigentümern.

Dies können die stadtbekannten Betrüger oder insolvente Käufer sein. Zugegeben, häufig vorkommen solche Fälle nicht.

Eine Entscheidung des Amtsgericht Wedding birgt jedoch (zumindest für Berlin ) Brisanz. In diesem Fall wurde die Zustimmung in Absprache mit den Wohnungseigentümern versagt, da es sich bei den Käufern um zwei in Russland ansässige Russen handelte. Die Begründung der WEG: Bei Wohngeldrückständen könnten die Forderungen nur schwer oder gar nicht in Russland beigetrieben werden.

Das Amtsgericht gab der WEG Recht. Die Zustimmung durfte verweigert werden. Für außerhalb der EU ansässige Käufer könnte sich dieses Problem durchaus als Problem erweisen. WEG-Verwalter sollten hingegen problembewußt sein und zumindest mit den Miteigentümern über solche Fälle sprechen.

Im Ergebnis halte ich die Entscheidung jedoch für falsch. Auch wenn die neuen Eigentümer außerhalb der EU wohnen und eine persönliche Vollstreckung problematisch sein kann, liegt die Wohnung ja in Deutschland. Da Wohngeldforderungen für im Zwangsversteigerungsverfahren bis zu 5% des Verkehrswertes sogar privilegiert sind, besteht auch trotz etwaiger Finanzierungsgrundschulden eine ausreichende Haftungsmasse.

AG Wedding vom 27.08.2012, 21b C 75/12

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Der vergessene Eigentümer

Montag, 17. Dezember 2012 PDF Version

Es geschieht immer wieder, dass Eigentümer nicht zu Wohnugnseigentümerversammlungen geladen werden. Insbesondere, wenn sie gerade erst den Miteigentumsanteil erworben haben. Der BGH hat nun entschieden, dass dies nicht automatisch zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe. Nur wenn es sich um ein gezielte oder böswilliges Ausschließen einer einzelnen PErson handle, könne dies angenommen werden.

Die Anfechtbarkeit in solchen Fällen bleibt jedoch bestehen.

BGH vom 20.07.2012, V ZR 235/11

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Widerruf der Stimmabgabe

Freitag, 30. November 2012 PDF Version

Im Fall des Bundesgerichtshofes vom 13.07.2012 ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung seine bereits abgegebene Stimme widerrufen wollte. In der offenbar sehr verstrittenen Wohnungseigentümerversammlung wurde schriftlich (Stimmzettel) abgestimmt. Nachdem der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis ausgezählt hatte, aber noch vor Verkündung des Beschlusses, wollte ein Wohnungseigentümer seine Stimme rückgängig machen.

Der BGH sagte, dass die Stimme mit Abgabe beim Versammlungsleiter bindend sei. Damit sei die hierin liegende Willenserklärung zugegangen und vom Abstimmenden danach nicht widerruflich.

Dieselbe Frage stellt sich natürlich auch bei Abstimmungsergebnis durch Handaufheben o.ä. In dem Moment, wo der Versammlungsleiter die Stimmen ausgezählt hat, kann die Stimme wegen Zugangs beim Adressaten nicht mehr widerrufen werden.

BGH vom 13.07.2012, V ZR 254/11

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme

Freitag, 02. November 2012 PDF Version

Muss der WEG-Verwalter zu einem Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen, stellt sich die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt. Das Kammergericht hat jüngst entschieden, dass die Zustimmung vom im Zustimmungszeitpunkt aktuellen Verwalter erteilt werden kann. Verliert dieser vor der Eintragung des Eigentumswechsels seine Verwalterstellung, ist dies unerheblich.

Das OLG Frankfurt a.M. sieht dies anders. Der zustimmende Verwalter müsse im Umschreibungszeitpunkt noch Verwalter sein.

Dies führt in der Praxis dazu, das der neue Verwalter ggf. erneut seine Zustimmung erteilen muss. Dies ist aus praktischen Gesichtspunkten natürlich misslich. In Berlin ist die Frage durch die Entscheidung des Kammergerichts vermutlich vorerst vom Tisch. Es bleibt abzuwarten, wann und ob der BGH Klarheit in dieser Frage schafft.

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Probleme bei Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Donnerstag, 01. November 2012 PDF Version

Bauträger wollen sich häufig das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte – z.B. an Gartenflächen – einzelnen Sondereigentümern zuzuweisen. In vielen Teilungserklärungen ist dies viel zu pauschal geregelt, jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass der Vorbehalt der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bereits hinreichend konkret sein müsse.

Praktisch bedeutet dies, dass die in Rede stehenden Flächen (bzw. Rechte) bereits mit einem Lageplan gekennzeichnet sein müssen. Flexibilität bei der Gestaltung der Flächen ist damit nicht mehr gestalterisch möglich.Der aufteilende Eigentümer kann damit nur noch über das “Ob”, nicht mehr über das ” Wie'” entscheiden.

BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11

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Kein Darlehn durch die WEG

Montag, 29. Oktober 2012 PDF Version

Können Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Daämmung, Balkone, etc.) nicht aus den WEG-Rücklagen finanziert werden, kommen viele Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Idee, die Kosten durch KRedit zu finanzieren. Insbesondere aufgrund niedriger Zinsen und Förderungen der KfW kommen die Eigentümer häufig auf die Idee, die WEG könne für die Baumaßnahmen einen Kredit aufnehmen. Es wird ein Beschluss gefasst. Der Verwalter wird mit dem weiteren Vorgehen beauftragt.

Nach Auffassung des OLG Hamm entspricht die Kreditaufnahme durch die WEG jedoch nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. D.h. wenn ein Miteigentümer hiermit nicht einverstanden ist und Anfechtungsklage erhebt, sieht es schlecht aus. Das OLG geht sogar von einer Nichtigkeit aus. Eine Entscheidung des BGH ist zu dieser Frage noch nicht ergangen. Solange dies jedoch nicht der Fall ist, sollten WEG’s und deren Verwalter vorsichtig sein.

OLG Hamm vom 26.04.2012, V ZB 181/11

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Vertretung in der WEG-Versammlung

Montag, 22. Oktober 2012 PDF Version

Jeder Miteigentümer kann sich in einer WEG-Versammlung vertreten lassen. Wenn die Teilungserklärung hierzu keine Einschränkungen parat hält, auch von jeder beliebigen Person. Darüber hinaus hat der BGH jetzt entschieden, dass auch eine Vertretung durch mehrere Personen zulässig ist. Natürlich können diese dann nur einheitlich abstimmen. Es dürfte jedoch zulässig sein, dieses Mehrvertretungsregelung in der Teilungserklärung auszuschließen oder durch Vereinbarung abzubedingen (was jedoch regelmäßig schwer sein dürfte).

BGH vom 30.?3. 2012, V ZR 178/11

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Zustimmung des alten Verwalters

Montag, 08. Oktober 2012 PDF Version

Wenn die Teilungserklärung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages die Zustimmung des Verwalters verlangt, muss der aktuelle Verwalter zum Notar gehen und seine Zustimmung erklären. Es ist seit langem umstritten, ob die Zustimmung des zum Zeitpunkt des Kaufs bestellten Verwalters reicht, wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag im Grundbuch der Verwalter wechselt. Manche Grundbuchämter verlangen hier die Zustimmung desjenigen Verwalters, der zum Zeitpunkt Antrag auf Eigentumsumschreibung bestellt ist.

Für Berlin hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.02.2012 (1 W 41/12) diese Frage erfreulicherweise praktisch gelöst. Die einmal dem Notar zugegangene Verwalterzustimmung genüge, auch wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag der Verwalter wechsele. Er muss nur bei Zustimmung noch der zuständige Verwalter gewesen sein.

Obwohl es hierzu noch keine Entscheidung des BGH gibt, ist diese Frage damit für Berlin geklärt. In anderen Oberlandgerichtsbezirken wird dies teilweise anders gesehen.

Kammergericht vom 28.02.2012, 1 W 41/12

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Zustimmungserfordernis des WEG-Verwalters

Donnerstag, 04. Oktober 2012 PDF Version

In vielen Teilungserklärungen ist die Zustimmung des Verwalters Wirksamkeitsvoraussetzung eines Kaufvertrages. Der Sinn ist, unliebsame Erwerber aus der Wohnungseigentümergemeinschaft fernhalten zu können. Das können z.B. stadtbekannte Immobilienbetrüger oder Personen sein, von denen man weiß, dass sie das Wohngeld nicht zahlen oder sich sonst nicht in die Gemeinschaft einpassen.

Allerdings sind die Möglichkeiten des Verwalters durchaus beschränkt. Es muss sich um wichtige Gründe handeln, die ihm zur Zeit der Veräußerung bekannt sind.

Das OLG Hamm hatte es im Beschluss vom 14.12.2011 (15 W 476/11) mit einem Fall zu tun, bei dem in einem Vertrag alle Wohnungseinheiten verkauft worden sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt bestand auf eine Verwalterzustimmung. Hiergegen ging man in das Rechtsmittel.

Zu Recht hat das OLG Hamm entschieden, dass die Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte keiner Verwalterzustimmung bedarf. Hier ist ja nicht zu befürchten, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die finanziellen Belange oder den Frieden der anderen stört

OLG Hamm vom 14.12.20, 15 W 476/11

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