Archiv für die Kategorie ‘sonstige Rechtsgebiete’

Protokollunterschriften bei Einmannversammlungen

Dienstag, 16. Februar 2016 PDF Version

Der BGH entscheidet gerne pragmatisch. In einer Teilungserklärung war geregelt, dass Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn Sie vom Verwalter, vom Beirat und von einem weiteren Eigentümer unterzeichnet sind.

In der WEG übernahm der Mehrheitseigentümer auch die Verwaltung und führt alleine eine Eigentümerversammlung durch. Das Protokoll enthielt nicht die in der Gemeinschaftsordnung geforderten 3 Unterschriften. Trotzdem waren die Beschlüsse wirksam. Der BGH legt die Gemeinschaftsordnung dergestalt aus, dass bei einer Einmannversammlung auch nur die anwesenden Personen unterschreiben können und müssen.

Eine andere Auslegung sei “sinnwidrig”.

BGH vom 25.09.2015, V ZR 203/14

Steuerrisiko bei vererbten Familienheim mit Wohnungsrecht

Donnerstag, 14. August 2014 PDF Version

Häufig wird das mit dem Familienwohnheim bebaute Grundstück beim Tod des ersten Ehegatten testamentarisch den Kindern zugewendet. Der verbliebene Ehegatte erhält ein lebenslanges Wohnungsrecht.

Dieses Modell kann sich nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes als Bumerang herausstellen.

Denn nach Auffassung des II. Senats ist das Wohungsrecht zu versteuern. Übersteigt das sonstige vererbte Vermögen den Steuerfreibetrag des Ehegatten, entsteht Erbschaftssteuer, die man häufig gerade hierdurch vermeiden wollte. Wer ein solches Testament “im Schrank” oder bei Gericht hinterlegt hat, sollte dies unbedingt prüfen und ändern. Änderungen von notariellen Testamenten sind nur in notarieller Urkunde möglich.

BFH vom 3.6.2014, Az. II R 45/12

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EnEV Abmahnung – Bunkering Logistic Inc. (Panama)

Freitag, 09. Mai 2014 PDF Version

Dass Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV 2014 kommen würden, damit hat wohl jeder gerechnet. Dass die ersten Abmahnungen allerdings aus Panama kommen, das war wohl eher unwahrscheinlich. Jetzt sind sie jedoch da:

Die Abmahnungen der Bunkering Logistic Inc. (Panama). Auszugsweise lautet diese folgendermaßen:

“Sehr geehrte Damen und Herren,

Sie treten zu uns als Wettbewerber im Internet auf, da wir über unsere Tochtergesellschaften Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland verkaufen. Wie uns berichtet wurde, sollen Sie die ab 1.5.2014 geltenden Richtlinien zur EnEV 2014 noch nicht umgesetzt haben. Wir haben um kurzfristige Übersendung von Kopien der beanstandeten Werbung gebeten. Diesen Sachverhalt als richtig unterstellt, erlangen Sie einen Wettbewerbsvorteil durch unzulässiges Anlocken auf Ihre Anzeigen im Internet, da wir wegen fehlendem Energieausweis nicht alle Immobilien bewerben können.

Seit dem 18.11.2013 gilt die

***** “Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung”. *****

[…]

Wir mahnen Sie hiermit, die Richtigkeit des Sachverhaltes unterstellt, ab.

******************************************************************************

Mit der Abgabe der nachstehenden Unterlassungserkärung uns gegenüber können Sie weiteren Unterlassungserklärungen von Anwälten zuvor kommen und diesen im Falle einer weiteren Abmahnung erklären, dass eine Wiederholungsgefahr nicht besteht, da Sie bereits eine Unterlassungserklärung abgegeben haben. Sie können dadurch Kosten von bis zu 2.500 EUR pro abgemahnten Verstoss durch professionelle Abmahnanwälte vermeiden. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt der Erstabgabe. Diese Abmahnung erfolgt ohne Rechtsanwalt kostenfrei, da wir Ihnen nicht unnütze Kosten verursachen wollen. Mit dem Eingang der Unterlassungserklärung können Sie eine Bestätigung erhalten, dass Sie die Unterlassungserklärung zum Zeitpunkt des Eingangs bei uns abgeben haben. So können Sie u. U. weiteren kostspieligen Abmahnungen und Gerichtsverfahren durch Anwälte aufgrund fehlender Wiederholungsgefahr vorbeugen. Wenn Sie den Wettbewerbsverstoss anerkennen, geben Sie bitte die nachstehende Unterlassungserklärung bis spätestens xx.xx.2014 per Email ab, in dem Sie uns den folgenden Text per Email (nur diesen Text) zurücksenden.”

Die Abmahnung enthält auf den ersten Blick mehrere Anzeichen, die für eine Unwirksamkeit bzw. dafür sprechen, dass es sich um eine Massenabmahnung mit anderen Zielen handelt:

1. Er wird noch nicht einmal ein konkretes Wettbewerbsverhältnis bezeichnet – wer ist denn die nebulöse “Tochterfirma”?
2. Auch worin der konkrete Wettbewerbsverstoß liegen soll, wird nicht ersichtlich.
3. Auch, dass ein panamesisches Unternehmen abmahnt, spricht dafür, dass es sich nicht um eine “seriöse” Abmahnung handelt
4. Üblicherweise werden solche Abmahnungen von darauf spezialisierten Kanzleien verschickt und nicht (kostenlos) durch das Unternehmen selbst.
5. Die Unterlassungserklärung hält sich doch sehr dicht an solchen für Filesharing. Es ist unwahrscheinlich, dass diese von einem deutschen Rechtsanwalt entworfen worden sind.

Trotz dessen solle man zumindest die Unterlassungserklärung nicht einfach abgeben oder ignorieren. Meine Vermutung ist, dass man Unterlassungserklärungen sammeln möchte, um bei eventuellen späteren Verstößen die Vertragsstrafe zu kassieren.

Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, bis es erst zu nehmende Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV gibt. Hierzu Folgendes: § 16a EnEV verpflichtet Verkäufer, Vermieter, Maker, Verpächter und Leasinggeber:

Ҥ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
(3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.”

Verpflichtete haben daher nur zwei Möglichkeiten:

a) Sie machen alle erforderlichen Angaben (und fragen sich als nächstes, welche Abkürzungen man verwenden darf) oder
b) es liegt kein Energieausweis vor (dann können auch keine Angaben gemacht werden) und es wird ganau darauf hingewiesen.

Im Fall b) ist jedoch zu prüfen, ob nicht eine Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises besteht. Nach § 27 EnEV kann es eine Ordnungswidrigkeit darstellen keinen Energieausweis zu haben.

Wenn Sie Zweifel haben, ob sie einen Energieausweis benötigen, ob Ihre Angaben in Anzeigen richtig sind oder Sie eine Abmahnung erhalten haben, ist es ratsam, sich anwaltlichen Rat einzuholen.

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Beginn und Ende der Haltefrist für Immobilienverkäufe?

Mittwoch, 19. Februar 2014 PDF Version

Immer wieder stellt sich bei Beurkundungen die Frage nach der Versteuerung von Gewinnen privater Immobilienverkäufe und den maßgeblichen Fristen. Nach § 22 Nr. 2 EStG sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Hierunter fallen auch Veräußerungen von Immobilien. Allerdings schränkt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dies in zeitlicher Hinsicht ein:

“Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.”

D.h. ein Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die 10-Haltefrist (um mindestens einen Tag) überschritten ist. Die Frist beginnt mit dem rechtsverbindlichem Abschluss des Erwerbsgeschäfts. In der Regel wird dies der notarielle Kaufvertrag sein. Ist der Kaufvertrag mit dem Abschluss beim Notar noch nicht rechtsverbindliche – z.B. wenn es noch einer Genehmigung des vertretenen Verkäufers bedarf – solle sicherheitshalber für den Beginn der Frist vom Zeitpunkt des Zugangs der Genehmigung ausgegangen werden. Ist eine Immobilie am 30.09.2004 rechtsverbindlich erworben worden, kann sie ab dem 01.10.2014 steuerfrei veräußert werden. Der zweite Kaufvertrag darf dann nicht vor diesem Datum abgeschlossen werden. Zudem darf auch nicht vereinbart werden, dass das wirtschaftliche Eigentum (Nutzen-Lastenwechsel) bereits zu einem früheren Zeitpunkt übergeht. Anderenfalls riskiert man eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.

Der Gewinn, der nach der 10 jährigen Haltefrist erzielt wird, ist damit steuerfrei. Dieses Privileg gilt nur für Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln. In diesem Zusammenhang ist die vom BFH entwickelte Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Werden innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes mehr als drei “Objekte” veräußert, werden die Vorgänge als gewerblich eingestuft und entsprechend besteuert. Es handelt sich allerdings lediglich um eine widerlegbare Vermutung.

In kritischen Fällen sollten Sie unbedingt eine Fachmann vor der Veräußerung konsultieren.

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Mietnomaden und wie man sie los wird

Freitag, 07. Februar 2014 PDF Version

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 einige neue Regelungen verabschiedet, die Mietnomadentum bekämpfen sollen. Eine der Maßnahmen ist die Neuschaffung des § 243a ZPO. Danach kann der Vermieter im Räumungs- und Zahlungsprozess verlangen, dass der Mieter wegen der anhängigen Mietrückstände Sicherheit leistet.

Eine solche Sicherungsanordnung ist jedoch u.a. nur dann durchsetzbar, wenn sie „zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist“.

Das OLG Celle hat im Beschluss vom 17.09.2013 diese Nachteile sehr eng gefasst. Es genügt bei einem Gewerbemietverhältnis beispielsweise nicht, die im Normalfall bestehende Gefährdung der Einkünfte. Der Vermieter muss in besonderer Weise auf die laufenden Eingänge der Zahlungen angewiesen sein, weil er dies z.B. zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes oder zur Tilgung der Darlehen benötigt.

Im dortigen Fall ging es um die Frage, ob der Vermieter auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich existenziell angewiesen ist. Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch einen Forderungsausfall Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe.

Dort ging es um einen Vermieter, der einige Mietobjekte hatte. Das Gericht ging davon aus, dass selbst ein Forderungsausfall von über 260.000,00 € dessen Zahlungsfähigkeit nicht gefährde. Die Summe mache weniger als 4 % der gesamten Mieteinnahmen aus.

Hier zeichnet sich eine Tendenz der Gerichte ab, diese Sicherungsanordnungen möglichst restriktiv zu handhaben. Sie bedeuten schließlich einen erheblichen Mehraufwand für die Gerichte.

Die Entscheidungen verstecken sich hinter dem misslungenen Wortlaut des Gesetzes. Man hätte für ein Verlangen auf eine solche Sicherungsanordnung von Seiten des Gesetzgebers sicher auch eine niedrigere Hürde ansetzen können.

In der Praxis wird diese Vorschrift daher nur wenig Gebrauch finden. Im Einzelnen wird der Klägeranwalt sorgfältig zu prüfen haben, ob eine solche Sicherungsanordnung gefordert werden kann. Ggf. muss sehr sauber argumentiert und die Bedürfnislage des Vermieters detailliert dargelegt werden.

Es sei noch angemerkt, dass diese Sicherungsanordnung vor allem dazu dienen kann, gemäß der ebenfalls neu geschaffenen Vorschrift des § 940a ZPO, die Räumungsklage in der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 940a Abs. 3 ZPO). Wenn der Mieter nämlich sodann die angeordnete Sicherheit nicht erbringt, kann die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden. Das ist sonst ja nur unter sehr sehr engen Voraussetzungen denkbar. Es sei aber darauf hingewiesen, dass die letztgenannte Möglichkeit der Räumung im einstweiligen Anordnungsverfahren nur bei Wohnraum-, nicht aber beim Gewerbemietverhältnis besteht.

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Signatur_SA_2009

 

Mit der Schufa darf man nicht drohen

Freitag, 31. Januar 2014 PDF Version

Immer wieder liest man in Mahnungen davon, dass der Mahnende dem Empfänger einen Schufa-Eintrag androht. Dies ist nach Ansicht des OLG Celle nicht zulässig.

Die Übermittlung der Daten an die Schufa darf nur unter den Voraussetzungen des § 28a Abs. 1 BDSG erfolgen. Wird die Forderung jedoch bestritten, darf nach § 28a Abs. 1 S. 1 Nr. 4 d) BDSG keine Eintragung erfolgen. Dem Empfänger steht ein Unterlassungsanspruch zu. Zudem meint das Gericht, dass auch eine strafbare Handlung nach § 240 StGB vorliegen könnte.

Drohungen mit Schufa-Eintragungen sollen nicht floskelhaft in Mahnschreiben erfolgen. Es besteht ein erhebliches Klagerisiko.

OLG Celle vom 19. Dezember 2013, 13 U 64/13

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vollständige verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung im WEG

Mittwoch, 15. Januar 2014 PDF Version

Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere Baugruppen, wollen des öfteren eine 100%ige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch. Hierzu gibt es zwei Wege. Entweder wird dies in der Gemeinschaftsordnung verankert (z.B. bei der Teilung selbst) oder es wird später ein entsprechender Beschluss gefasst.

Zumindest in Berlin sind Grundbuchämter immer wieder der der Meinung, eine vollständige Abrechnung der Heizkosten sei nicht möglich und verstoße gegen die Heizkostenverordnung. Dies ist seit der neuesten Fassung der Verordnung nicht mehr richtig. § 10 bestimmt ausdrücklich:

“Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.”

Wohnungseigentümergemeinschaften können daher in ihrer Gemeinschaftsordnung auch eine Abrechnung der Kosten zu 100% nach Verbrauch vereinbaren. Ob dies gerecht oder sinnvoll ist, hat der Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Zudem kann nach der Rechtsauffassung des BGH eine solche Vereinbarung auch nachträglich durch Beschluss geändert werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinschaftsordnung einvernehmlich angepasst wird – in den meisten WEG’s wäre dies auch kaum umsetzbar. Der BGH führt in seiner Entscheidung von 2010 aus:

“Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 3 WEG zu bestimmen und – ggf. wiederholt – zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 5 WEG unzulässig.”

BGH vom 16.07.2010, V ZR 221/09

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Auch Rückstand mit Betriebskostenvorschüssen kann Kündigung rechtfertigen

Freitag, 03. Januar 2014 PDF Version

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters kann berechtigt sein, wenn der Mieter trotz Abmahnung über einen gewissen Zeitraum (im Fall 10 Monate) lang eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht zahlt.

Jeder Vermieter kennt diese Konstallation. Eine Betriebskostenabrechnung wird erstellt. Der Nachzahlungsbetrag wir nach einiger Zeit gezahlt (oder auch nicht), die Betriebskostenvorschüsse werden erhöht (was die Mieter häufig als gemeine Mieterhöhung empfinden) und der Mieter zahlt weiter die alten Vorschüsse. Ein riskantes Vorgehen für den Mieter, wie eine Entscheidung des LG Berlin zeigt. Dort hatte der Mieter u.a. die geringe Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht gezahlt. Nach 10 Monaten Rückstand kündigte die Vermieterin fristgerecht. Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Zwar sei noch keine Monatsmiete Rückstand angelaufen (BGH in GE 2012, S. 1629), dies sei jedoch auch in einem solchen Fall nicht erforderlich.

Käme es auf einen solch hohen Verzug an, könnte der Mieter bei einer niedrigen Erhöhung über Monate oder Jahre hinweg den geringeren Betrag zahlen, ohne Konsequenzen befürchten zu müssen.

Ich halte die Entscheidung für richtig. Ein Mieter, der über Monate hinweg berechtigte Erhöhungsbeträge nicht bezahlt verletzt über einen längeren Zeitraum schuldhaft seine mietvertragliche Pflicht. Der Mieter kann prüfen (lassen= ob die ERhöhung berechtigt ist. Im Zweifel wird ein Anwalt immer raten, die Erhöhungsbeträge zu zahlen ggf. unter Vorbehalt. Wobei bei Vorauszahlungen ein Vorbehalt natürlich weniger sinnvoll ist, da die Zahlungen bei der späteren Betriebskostenabrechnung als Guthaben in Abzug gebracht werden.

LG Berlin vom 05.06.2013, 18 S 104/13

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ordentliche Kündigung wegen Betriebskostennachforderungen

Freitag, 25. Oktober 2013 PDF Version

Häufig denken Vermieter, dass auch der Rückstand aus einer Betriebskostenabrechnung zur relevanten Rückstand für eine fristlose Kündigung hinzuzurechnen ist. Dem ist nicht so, wie das Amtsgericht Berlin-Köpenick erst kürzlich wieder bestätigt hat. Bei dem Abrechnungsergebnis handelt es sich nicht um mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen.

Eine ordentliche Kündigung kann jedoch im Einzelfall auch mit Abrechnungsrückständen begründet werden. Das ist sowohl für Vermieter als auch Mieter riskan, weil in diesem Fall die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung im Rahmen einer Räumungsklage geklärt wird. Sicherer ist es für den Mieter, die Abrechnung unter vorbehalt unter Vorbehalt zu begleichen und ggf. später die zuviel gezahlten Beträge zurück zu fordern.

AG Köpenick vom 15.08.2013, 13 C 66/13

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Erteilte Untervermietungserlaubis gilt auch für Ferienwohnung

Mittwoch, 23. Oktober 2013 PDF Version

Entscheidungen zur Vermietung von Berliner Wohnungen an Touristen sind immer ein kleines Politikum. Die meisten Entscheidungen der vergangenen Zeit betrafen die WEG-rechtliche Zulässigkeit von Touristenvermietungen. Eine neue Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin befasst sich mit der Zulässigkeit der Untervermietung eines Mieters an Touristen oder Feriengäste.

Der Mieter hatte den Vermieter generell um die Erlaubnis zur Untervermietung gebeten, da er die Wohnung wegen eines Umzuges nur noch sporadisch nutzte. Die Genehmigung wurde  – vorbehaltslos – erteilt. Dies wurde dem Vermieter zum Verhängnis, als er die spätere Untervermietung an Feriengäste untersagen wollte. Die Untervermietung an sie sei durch die Vermietergenehmigung umfasst.

Gegen das Urteil ist Revision vor dem BGH eingelegt worden, so dass wir vermutlich im kommenden Jahr eine grundsätzliche Entscheidung hierzu erwarten können.

Vermieter sollten jedoch in jedem Fall bis dahin Untervermieterlaubnisse entsprechend sicher gestalten, wenn sie die Vermietung an Touristen vermeiden wollen.

LG Berlin vom 19.06.2013, 65 S 449/12

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doppelte Mietsicherheit jetzt möglich?

Montag, 09. September 2013 PDF Version

Das BGB beschränkt die Mietsicherheit bei Wohnraummietverhältnissen auf maximal 3 Nettokaltmieten. Darüber hinausgehende Vereinbarungen sind unwirksam. In Ausnahmefällen kann dies jedoch anders sein, wie eine BGH-Entscheidung zeigt.

Dort hatte ein Verwandter der Mieterin aus eigenem Antrieb (zumindest nicht auf Drängen des Vermieters) angeboten, zusätzlich zur Mietkaution eine Bürgschaft abzugeben. Hintergrund war die bereits ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Anders als in Fällen, in denen sich der Vermieter anfänglich “übersichern” lässt, hat der BGH in dieser Konstellation keine Wirksamkeitsprobleme gesehen. Dieser Fall unterfalle nicht § 551 Abs. 1 und 4 BGB. In Grenzfällen kann man auf diese Art und Weise dem Mieter eine zweite Chance geben, sofern der Bürge denn zahlungskräftig ist.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Signatur_GB_2010

Berliner Räumung aus Zuschlagsbeschluss

Mittwoch, 14. August 2013 PDF Version

Gegen den Eigentümer kann der Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren aus dem vollstreckbaren Zuschlagsbeschluss die Räumungsvollstreckung einleiten. Leider ist dies bislang nicht – wie im Mietrecht – über eine kostengünstige Berliner Räumung möglich. Es fehlt insoweit am Vermieterpfandrecht des Erstehers. Dies hat der BGH nunmehr bestätigt und damit die Rechtslage bis 01.05.2013 abschließend beantwortet.

Viel wichtiger und bislang nicht hinreichend besprochen ist der Einfluss des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013, insbesondere zum neuen § 885a ZPO für die Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss. Darin heißt es:

“Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.”

In § 885 Abs. 1 ZPO ist die reine Besitzeinweisung ohne dass es auf den sonstigen Besitz des Schuldners ankäme. Das bedeutet, dass auch aus einem Zuschlagsbeschluss die kostengünstige Berliner Räumung eingeleitet werden kann. Denn § 885a ZPO setzt kein Vermieterpfandrecht mehr voraus!

Dies hat auch der Gesetzgeber in BT-DRS.  17/10485, S. 31 dargelegt:

“Absatz 1 sieht vor, dass der Vollstreckungsauftrag des Gläubigers auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränkt werden kann. Abweichend von der Konstruktion der „Berliner Räumung“ setzt die vereinfachte Räumung nicht voraus, dass der Gläubiger sein Vermieterpfandrecht an den in die Räume eingebrachten Gegenständen des Schuldners ausübt. Damit beschränken sich die Regelungen in der ZPO auf die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeverlange.”

Für Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren stellt dies eine extreme Erleichterung dar. Denn die Räumungskosten gegen den Schuldner konnte man in der Regel abschreiben. Es bleibt abzuwarten, wann sich diese Möglichkeit auch bis zu den Gerichtsvollziehern durchgesprochen hat.

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Keine pauschale “Verlusthaftung” (z.B. Parkticket)

Montag, 22. April 2013 PDF Version

Manchmal sind Urteile deshalb so interessant, weil die Lebenssachverhalte, die sie betreffen, einem tägtäglich begegnen.

Das LG Köln hatte über eine AGB-Klausel eines Erlebnisbadbetreibers zu entscheiden, in dem geregelt war, dass der Besucher beim Verlust seines “Chip” (mit Wertfunktion) eine pauschale Strafe von 50,00 € zahlen müsse. Ähnliche Regelungen gibt es bei Parkhausbetreibern, Fitnessstudiobetreibern und anderen Anbietern, bei denen eine Karte oder ein Chip eine Bedeutung für den Zugang oder eine Zahlfunktion hat.

Das Landgericht hat die Klausel für unwirksam erachtet. Es hat ausgeführt:

“Die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene verschuldensunabhängige Haftung von Besuchern eines Freizeitbades für den Verlust eines ihnen überlassenen elektronischen Eintrittsmediums mit Kreditfunktion (“Chip” oder “Coin”) ist mit den Grundgedanken des gesetzlichen Schadensersatzrechts nicht zu vereinbaren und verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.”

Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass die Pauschale den nach normalem Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteige. Dies sei schadensrechtlich nicht hinzunehmen. Begründung:

“Hiervon ist auszugehen, wenn die Schadensersatzpauschale der Höhe nach dem maximal aufbuchbaren Betrag (Kreditlimit) entspricht; denn es widerspricht jeder Lebenserfahrung, dass Kunden regelmäßig Leistungen bis zum maximal möglichen Betrag in Anspruch nehmen.”

Diese (richtige) Entscheidung dürfte auch auf viele Andere Klauseln zutreffen. Auch bei einem Parkplatzticket, bei dem die Tagespauschale oft zwischen 5-20 € liegt, liegt es außerhalb jeder Lebenswahrscheinlichkeit, dass ein Schaden von 50,00 € entsteht. Von wem die Zahlung einer solchen Pauschale verlangt wird, sollte prüfen, ob er sie nicht zurück verlangen oder gar von Anfang an verweigern kann.

Landgericht Köln vom 13.06.2012, 26 O 410/11

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Was sind Parkplatzschweine

Mittwoch, 17. April 2013 PDF Version

Ausnahmesweise hat dieser Beitrag kein Bezug zum Immobilienrecht.

Die Entscheidung, dass die Bezeichnung als “Parkplatzschwein” nach Auffassung des AG Rostock keine Beleidigung sein soll, hat mich schon schmunzeln lassen. Begründet wird dies damit, dass es lediglich um die Äußerung einer Kritik im Verhalten bei der Parkplatzsuche (Falschparker) ging.

Das “Wegelagerer” oder “Oberförster” als Bezeichnung für einen Polizisten keine Beleidigung sein soll, kann man vielleicht noch begründen. Nach einer Entscheidung des AG Augsburg soll dies sogar für “Bulle” gelten. Spätestens wenn ein “-schwein” hinzukommt, sollte die Lage jedoch klar sein. Eine reine Tatsächenbeschreibung sieht anders aus.

AG Rostock vom 11.07.2012, 46 C 186/12

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Abmahnung der Kanzlei Krell & Partner aus Heidelberg

Donnerstag, 21. März 2013 PDF Version

Derzeit mahnt eine Kanzlei “Krell & Partner” aus Heidelberg wegen abgeblicher Urheberrechtsverletzungen ab. Diese werden noch nicht einmal benannt und auch sonst macht das Schreiben einen sehr unseriösen Eindruck. Es wird lediglich Zahlung von 150,00 € geforder. Es hat den Anschein, als würde es sich um eine Betrugsmasche handeln. Die Kanzlei ist im Netz noch nicht einmal auffindbar.

Betroffene sollten in keinem Fall zahlen.

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GbR: Stempel reicht aus!

Mittwoch, 13. März 2013 PDF Version

Der XII. Zivilsenat des bGH hat kürzlich die Möglichkeit gehabt, eine wichtige Frage für den Mietvertragsabschluss mit einer GbR auf einer Seite Stellung zu nehmen. Eine GbR hatte Gewerberäume angemietet. Die Kündigung war für 10 Jahre ausgeschlossen. Nach 8 Jahren kündigte die GbR vor Ablauf der Mindestmietzeit.Man behauptete, der Kündigungsausschluss sei unwirksam, da ein Vertstoß gegen § 550 BGB (Schriftform) vorliegt.

In der Tat bedarf ein solcher Ausschluss der Schriftform nach § 126 BGB, d.h. der Unterschrift aller beteiligter Parteien. Bei der GbR müssen grundsätzlich alle Gesellschafter mitwirken. Es ist jedoch auch möglich, dass ein Gesellschafter alle anderen Vertritt. Das muss jedoch auch deutlich gemacht werden.

Im Fall bestanden hieran Zweifel, da nur in Gesellschafter unterzeichet und seiner Unterschrift lediglich einen Firmenstempel hinzugefügt hatte. Das OLG war der Auffassung, dass dies nicht für eine klare Vertretung genüge und damit die SChriftform nicht eingehalten sei. Ergo hätte es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt und es wäre auch eine frühere Kündigung möglich gewesen.

Nicht so der BGH: Auch er stellt klar, dass die Vertretung deutlich gemacht werden müsse. Die Unterschrift alleine genüge hierfür nicht. Allerdings sei dem Firmenstempel im Rechtsverkehr eine entsprechende Bedeutung beizumessen. Der Rechtsverkehr erwarte in einem solchen Fall, dass der Unterzeichnende die im Vertrag genannte Person vertreten wolle. Vermieter und Mieter sollten beim Abschluss eines Mietvertrages die Vertretung genau beachten und sicherheitshalber stets einen Vertretungszusatz hinzufügen.

BGH vom 23.01.2013, XII ZR 35/11

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In eigener Sache: Stellenanzeige

Freitag, 08. Februar 2013 PDF Version

Immobilienrechtlich ausgerichtete Kanzlei in Berlin-Wilmersdorf sucht

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Wir bieten: gute Arbeitsatmosphäre, regelmäßige Arbeitszeiten, qualitativ anspruchsvolle Tätigkeit.

Wir erwarten: mehrjährige Notariatspraxis, vorzugsweise im Grundstücksrecht, Sicherheit im elektronischen Rechtsverkehr, RA-Micro-Erfahrung, selbständige und mitdenkende Arbeitsweise.

Wir freuen uns auf Ihre aussagekräftige Bewerbung an job@ra-sawal.de

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Schneeflöckchen…

Sonntag, 30. Dezember 2012 PDF Version

Der Jahreszeit angepasst darf auch ein Beitrag über den Winterdienstvertrag nicht fehlen. Unter Juristen ist streitig, ob dieser als Werk- oder Dienstvertrag zu typisieren ist. Entscheidend ist dies für sich anschließende Rechtsfragen, wenn nicht schnell oder ordentlich genug Schnee vom Dienstleister geschippt wird.

Bei einem Dienstvertrag gibt es in der Regel keine Vergütungsminderung bei minderwertiger Leistung. Beim Werkvertrag hingegen schon. Das bedeutet: Kann man bei einem Werkvertrag beweisen, dass nicht das Vereinbarte (Schnee umgehend vom Bürgersteig zu entfernen) geleistet worden ist, kann der Auftraggeber die Vergütugn kürzen.

Auf die Seite der Werkvertrag-Unterstützer hat nunmehr immerhin das OLG Brandenburg geschlagen. Es hält den Winterdienstvertrag für einen Werkvertrag. Bei einer Minderleistung sei daher auch nur eine geminderte Vergütung zu entrichten. Dies stell für Winderdienstunternehmen ein erhebliches Risiko da.

OLG Brandenburg vom 04.10.2012, 12 U 39/12

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Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

Freitag, 28. Dezember 2012 PDF Version

Gelegentlich finden sich Klauseln in Mietverträgen, wonach der Vermieter sich selbst in Besitz der Räume setzen kann, falls er wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder Mietrückständen fristlos gekündigt hat. Solche Klauseln sind nach ständiger Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam.

Lässt der Vermieter die Räume öffnen und setzt sich in Besitz, stellt dies eine verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter kann sich hiergegen mit Gewalt wehren und auch eine einstweilige Verfügung beantragen.

Eine Räumung ist daher auch bei eklatanten Vertragsverstößen nur durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines Räumungstitels rechtmäßig.

Eine Ausnahme hiervon hat das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28.02.2012 (13 S 243/11) gesehen. Der Mieter verhalte sich treuwidrig, wenn er monatelang keine Anstalten gemacht hat, den Räumungsanspruch des Vermieters zu erfüllen. Er habe ständig unterschiedliche Aufenthaltsorte gewählt und die Wohnung in einem völlig desolaten Zustand zurückgelassen. In Anbetracht des verwahrlosten Zustandes bestand die konkrete Gefahr weiterer Schäden für das Eigentum des Vermieters. Außerdem sei auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen.

In dieser Situation sei dem Vermieter ein weiteres Zuwarten nicht mehr zumutbar gewesen. Er habe aus dem Verhalten des Mieters nur schließen können, dass er die Wohnung aufgegeben habe. Zumal sie in dem vorliegenden Zustand ohnehin vollkommen unbewohnbar gewesen sei.

Dies ist sicherlich eine Einzelfallentscheidung aufgrund extremer Umstände. Solche Fälle kommen aber in der Praxis vor. Die Entscheidung des Landgerichts Duisburg kann daher durchaus als Präzedenzfall gelten.

Im Einzelfall sollte eine solche Öffnung zuvor mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Landgericht Duisburg vom 28.02.2012, 13 S 243/11

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Inkassokosten als Schaden

Donnerstag, 22. März 2012 PDF Version

Dass es die Inkassokosten mal bis zum Bundesverdfassungsgericht schaffen würden, hätte wohl auch kaum jemand gedacht. Haben sie aber.

In der Entscheidung befasst sich der Senat auch mit der Frage, ob Inkassokosten einen ersatzfähigen Schaden darstellen können. Er gibt eine gute Zusammenfassung der Rechtslage wieder:

Inkasskokosten sind nur dann ersatzfähig, wenn (a) sie der Höhe nach nicht der Kosten für einen Rechtsanwalt überschreiten (was häufiger nicht der Falll ist) und (b) dass der Schuldner zum Zeitpunkt der Beauftragung nicht bereits von vornherein erkennbar zahlungsunwillig gewesen ist. In diesem Fall wird sich der Schuldner auch durch eine Inkassoaufforderung umstimmen lassen. Wenn absehbar ist, dass ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden muss, insbesondere, weil sich der Schuldner gegen die Forderung bereits zur Wehr gesetzt hat, sollte man lieber gleich einen Anwalt beauftragen, bevor man sich später über nicht ersatzfähige Inkassokosten ärgert.

BVerfG vom 07.09.2011, 1 BvR 1012/11

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Umstellung bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten

Donnerstag, 01. März 2012 PDF Version

Nach § 556a BGB kann der Vermieter einseitig den Abrechnungsmaßstab ändern, wenn Betriebskosten durch technische Änderungen nunmehr verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Norm gilt jedoch erst seit dem 01.09.2001. Für Alt-Mietverträge hat der BGH entschieden, dass die Regelung uneingeschränkt auch auf sie anzuwenden ist.

Man muss daher nicht zwischen Alt-/ und Neu-Mietverträgen unterscheiden, wenn technische Änderungen den Abrechnungsmodus verändern.

BGH vom 21.09.2011, VIII ZR 97/11

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Der mysteriöse Scheinvater

Mittwoch, 29. Februar 2012 PDF Version

Als Jurist lernt man ständig neue Begriffe. Besonders schön fand ich folgende Geschichte:

Mutter (M) hat eine Beziehung zu Scheinvater (S). Das vermeintlich gemeinsame Kind wird erst nach der Trennung geboten. Scheinvater S erkennt gutgläubig die Vaterschaft an und zahlt. Ein Vaterschaftstest bringt ihm die Erkenntnis, dass er wohl doch nicht der Vater ist und daher zu Unrecht gezahlt hat. Wutentbrannt möchte er das Geld zurück – und zwar vom tatsächlichen Vater. Diesen kennt er (natürlich) nicht und bittet die Kindesmutter M um Auskunft – die verweigert wird.

Er klagt auf Auskunft und gewinnt vor dem BGH. Die Kindsmutter muss dem Scheinvater aus § 242 BGB den mutmaßlichen Vater nennen, damit dieser seine Rückforderungsansprüche nach § 1607 Abs. 3 BGB geltend machen kann.

BGH vom 09.11.2011, XII ZR 136/11

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Heikostenabrechnung – Nix verstehen!

Sonntag, 26. Februar 2012 PDF Version

Irgendwie haben wir es alle schon gewusst. Heizkostenabrechnungen wirklich zu verstehen ist einem normalen Menschen nicht möglich. Dies widersprach jedoch bis vor Kurzem dem Grundsatz, dass der durchschnittliche, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter die Betriebskostenabrechnungen ohne weiteres inhaltlich und rechnerisch verstehen können muss.

Für Heizkostenabrechnungen gilt dies seit der aktuellen Entscheidung des BGH nicht. Der VIII. Senat hat im Ergebnis entschieden, dass es nicht darauf ankommt, dass die Abrechnung verständlich ist. Entscheidend ist lediglich, dass sie der Heizkostenverordnung entspricht. Ich zitiere:

“Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittli-chen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung ent-spricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht.”

Wir werden also weiter versuchen Heizkostenabrechnungen zu verstehen. Vermieter müssen jedoch keine Erläuterungen hierzu treffen.

BGH vom 26.10.2011, VIII ZR 268/10

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Angemessene Unterkunftskosten

Mittwoch, 22. Februar 2012 PDF Version

In Berlin haben die öffentlichen Stellen die Angemessenheit der Unterkunftskosten nach der AV Wohnen bewertet. Diese sieht pauschale Sätze je nach Anzahl der Haushaltsangehörigen vor. Hiergegen lief eine Klage erfolgreich bis zum Bundessozialgericht.

Nach der Entscheidung ist es grundsätzlich angemessen, für die Berechnung der angemessenen Unterkunftskosten auf einen qualifizierten Mietspiegel zurückzugreifen. Für einen räumlichen Vergleichsmaßstab muss jedoch auf das gesamte Stadgebiet zurückgegriffen werden. Das Gericht stellt sich ausdrücklich gegen eine pauschale Bewertung. Die AV Wohnen ist ungeeignet. Entscheidend ist, ob die Miete ortsüblich und nicht zu groß (hier wird man auf Pauschalwerte zurückgreifen können) ist.

Wie das Landessozialgericht die praxtischen Probleme lösen soll, ist dem Urteil des BSG nicht zu entnehmen. Jedenfalls hat die Entscheidung gravierende Auswirkungen bei der Anwendung der AV Wohnen und der Prüfung der Angemessenheit einer Wohnunterkunft.

BSG vom 13.04.2011, B 14 AS 85/09 R

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Wenn der Geschäftsführer zu Gericht muss

Montag, 20. Februar 2012 PDF Version

Eine etwas ältere Entscheidung des BGH hat sich anscheinend immer noch nicht vollständig herumgesprochen.

Wird der Geschäftsführer einer juristischen Person persönlich zu einem Gerichtstermin geladen, kann er für seinen Verdienstausfall Kostenerstattung geltend machen. Fällt die Arbeitskraft des Geschäftsführers für seine eigentliche Tätigkeit aus, so stellt sich dies als Schaden dar, den die (teilweise) unterliegende Partei zu tragen hat. Der Erstattungsanspruch hat sich am Bruttoverdienst des Geschäftsführers zu bemessen.

Muss der Geschäftsführer extra anreisen und fällt folglich mehrere Stunden aus, kann der Schadensersatz bei einem hohen Gehalt beachtliche Größen erreichen.

BGH vom 02..12.2008, VI ZB 63/07

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Schwimmende Häuser sind keine Gebäude

Freitag, 03. Februar 2012 PDF Version

Jedenfalls vor dem Finanzamt. Der BFH hat entschieden, dass eine “schwimmende Anlage” bewertungsrechtlich kein Gebäude sei. Damit sei keine Grundsteuer festzusetzen. Dies betraf ein Konferenzzentrum im Hamburger Hafen, bestehend aus einem Pfahlbau und drei Schwimmkörpern. Diese sind nicht als Gebäude einzuordnen. Leider sind die Möglichkeiten “schwimmen” zu bauen begrenzt. Anderenfalls böten sich interessante Möglichkeiten Grundsteuer zu vermeiden.

BFH vom 26.10.2011, II R 27/10

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Schmerzensgeld für verweigerten Disco-Einlass II

Mittwoch, 14. Dezember 2011 PDF Version

Bereits vor einiger Zeit hatten wir über einen Schmerzensgeldprozess wegen verweigertem Einlass in eine Discothek berichtet. Nun hat sich mit dieser Frage auch ein Oberlandesgericht beschäftigt. Einem aus Togo stammendem Mann war der Einlass wegen seiner Hautfarbe verwehrt worden. Er erstritt vor dem OLG Stuttgart ein Schmerzensgeld von 900,00 €.

OLG Stuttgart vom 12.12.2011, 10 U 106/11

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Hans Hauser ist wieder da

Montag, 28. November 2011 PDF Version

Und mahnt mal wieder ab – Makler, die die Aufsichtsbehörde falsch im Impressum angegeben haben. Angeblich ausschließlich auf Berlin beschränkt. Dann sei es ja keine unzulässige Massenabmahnung mehr, denn in Berlin habe er lediglich etwa 250 Verstöße finden können.

Das Kammergericht hat sich unlängst mit Herrn Hauser beschäftigt. Es sei aus dem Beschluss vom 22.07.2011 zu GZ 5 W 161/11 zitiert:

“Seit vielen Jahren verneint das Kammergericht in zahlreichen Judikaten die Zulässigkeit von Anträgen des Antragstellers nach der genannten Norm, weil er in einer Weise und in einem Ausmaß – kostenpflichtig – massenhaft abmahnt, dass dies auf sein Vorgehen vornehmlich zum Zwecke der Gewinnerzielung zwingend schließen lässt. Statt aller Verfahren seien hier nur erwähnt: […]”

Kammergericht vom 22.07.2011, GZ 5 W 161/11

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Treberhilfe gGmbH ist pleite

Freitag, 18. November 2011 PDF Version

Die Treberhilfe gGmbH hat Insolvenz angemeldet. 100 Räumungsklagen bei 500 Mietverträgen ist eine außergewöhnliche Quote…

Mit dem Maserati in die Insolvenz

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Mit dem Maserati in die Insolvenz

Herbspause beendet

Montag, 31. Oktober 2011 PDF Version

Alle die sich bereits gefragt haben, weshalb keine neuen Beiträge mehr erscheinen. Ein Einbruch mit Laptop-Diebstahl hat das Arbeiten in der Kanzlei erschwert. Jetzt sind die neuen Geräte da und wartenden Urteile können kommentiert werden.

Als Einstieg unser zuletzt erschienener Artikel auf der Seite der Legale Tribune online: “Der Fluch der Karibik im Mietshaus in Chemnitz

Das Landgericht hat der Mieterin das Aufhängen einer (Kinder-) Piratenflagge im Fenster erlaubt und eine anders lautende Entscheidung des Amtsgericht Cottbus zurückgewiesen.

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