Archiv für die Kategorie ‘Notar’

Eintragung von Löschung von Lasten nach Eintragung der Vormerkung

Montag, 05. September 2016 PDF Version

Für den Käufer eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung wird zu seiner Sicherheit gegen nachfolgende fremde Eintragungen eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Wenn nach der Eintragung dieser Vormerkung ein Schuldner des Verkäufers noch Zwangshypotheken o.ä. eintragen lässt, kann der Käufer den Gläubiger nach § 888 BGB direkt und aus eigenem Recht auf Löschung in Anspruch nehmen.

Voraussetzung hierfür ist, dass man die Vormerkung (ausnahmsweise) bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht löschen lässt. Hierauf achtet der Notar bei der Eigentumsumschreibung.

Der Käufer nimmt sodann den Gläubiger auf die Löschungsbewilligung für vormerkungswidrig eingetragene Last in Anspruch. Weigert sich dieser, wird sich der Käufer regelmäßig einen Anwalt nehmen und den Gläubiger außergerichtlich auffordern bzw. sogar auf Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen.

Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Auffassung vertreten, dass der Käufer keinen Schadensersatzanspruch hat, sollte der Gläubiger Aufforderung zur Abgabe der Löschungsbewilligung nicht nachkommen. Mit Urteil vom 04.12.2005 (5 ZR 202/14) hat der BGH diese Auffassung geändert und gibt dem Käufer einen Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Diese Entscheidung ist zu begrüßen, weil der Käufer sich in den wenigsten Fällen selbst wird helfen können, sondern einen Anwalt einschaltet. Der Gläubiger muss dessen Kosten ersetzen, sofern er der ersten Aufforderung durch den Käufer nicht nachgekommen und damit in Verzug gekommen ist.

Anzeige und Mitteilungspflicht des Notars ggü. dem Finanzamt und Gutachterausschuss

Montag, 06. Juni 2016 PDF Version

Der Notar hat sowohl das zuständige Finanzamt, als auch den örtlichen Gutachterausschuss über einen Veräußerungsvorgang bei Immobilien zu informieren. Im Rahmen dessen muss auch eine  Kopie der jeweiligen Urkunde(n) übermittelt werden. Die ergibt sich aus § 195 BauGB bzw. § 18 GrEStG:

§ 195 BauGB – Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.
 

§ 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare

(1) Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt schriftlich Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten über
1. Rechtsvorgänge, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn die Rechtsvorgänge ein Grundstück im Geltungsbereich dieses Gesetzes betreffen;
2. Anträge auf Berichtigung des Grundbuchs, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn der Antrag darauf gestützt wird, daß der Grundstückseigentümer gewechselt hat;
3. Zuschlagsbeschlüsse im Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse und andere Entscheidungen, durch die ein Wechsel im Grundstückseigentum bewirkt wird. Die Anzeigepflicht der Gerichte besteht auch beim Wechsel im Grundstückseigentum auf Grund einer Eintragung im Handels-, Genossenschafts- oder Vereinsregister;
4. nachträgliche Änderungen oder Berichtigungen eines der unter Nummern 1 bis 3 aufgeführten Vorgänge.
Der Anzeige ist eine Abschrift der Urkunde über den Rechtsvorgang, den Antrag, den Beschluß oder die Entscheidung beizufügen.

Verjährung von Ansprüchen auf Gesamtschuldnerausgleich

Freitag, 03. Juni 2016 PDF Version

Es kommt häufig vor, dass nicht verheiratete Paare gemeinschaftlich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und für die Finanzierung ein Darlehen aufnehmen. Für dessen Rückzahlung haften die Partner gesamtschuldnerisch. Werden Zins und Tilgung nicht bezahlt, kann sich die Bank also einen der Schuldner herausgreifen und ihn auf vollständige Zahlung in Anspruch nehmen.

Im Falle der Trennung passiert es oft, dass mindestens einer der Partner nicht mehr die Darlehensraten bedient. Der – meist solventere – Partner führt daraufhin das Darlehen zurück und nimmt den anderen auf sogenannten „Gesamtschuldnerausgleich“ in Anspruch. Er verlangt also die Hälfte seiner Aufwendungen von dem getrennten Partner.

Die Frage ist nun, wann diese Ersatzansprüche des einen gegen den anderen eigentlich verjähren. Das OLG Bremen stellt in einem Beschluss vom 15.01.2016 (4 W 5/15) fest, dass die dreijährige Verjährungsfrist bereits mit Trennung der Partner zu laufen beginnt. Wird das Darlehen beispielsweise noch im selben Jahr gekündigt, sind die Ersatzansprüche schon am Ende des dritten des darauffolgenden Jahres verjährt.

Die Falle ist also, dass es nicht auf die tatsächliche Zahlung der Restsumme an die Bank ankommt, sondern darauf, wann die Zahlung dem einen Partner gegenüber – beispielsweise durch Darlehenskündigung – fällig geworden ist. Auch in diesem Falle also empfiehlt es sich, rechtzeitig anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Ansonsten könnten die Ansprüche am Ende aufgrund Verjährung verloren sein und der Zahlende bleibt auf dem Schaden sitzen.

Widerruf der Vorsorgevollmacht (Betreuer)

Montag, 08. Februar 2016 PDF Version

Mit der Entscheidung des BGH vom 28.07.2015 hat der Vorsorgebevollmächtigte, der in der Praxis oft ein Generalbevollmächtigter ist, eine noch stärkere Stellung erhalten. Denn ein daneben bestellter Betreuer kann die Vorsorgevollmacht des Betreuten nur dann widerrufen, wenn ihm dieser Aufgabenkreis explizit zugewiesen ist.

Steht im Bestellungsbeschluss des Betreuers hierzu nicht, kann der Vorsorgebevollmächtigte grundsätzlich weiter für den Betreuten handeln.

Zudem kann der Bevollmächtigte selbst bei wirksamen Widerruf der Vollmacht Beschwerde gegen die Betreuerbestelltung im Namen des Betreuten einlegen.

Dies sind u.a. Gründe, weshalb man eine solche Vollmacht nur an absolute Vertrauenspersonen geben sollte.

BGH vom 28.07.2015, XII ZB 674/14

Vorsorgevollmacht – Haftung der Bank bei Nichtbeachtung

Montag, 24. August 2015 PDF Version

Vorsorgevollmachten sind im Allgemeinen als Generalvollmachten ausgestaltet. Mit ihnen kann im Betreuungsfall oder nach dem Tode des Vollmachtgebers gehandelt werden.

Dies umfasst auch Bankkonten. Denn eine Überweisung oder Abhebung ist nichts anderes, als ein Rechtsgeschäft, das in Vertretung für den Kontoinhaber von der Bank verlangt werden kann.

Die Banken indes verlangen gerne einen Betreuerausweis oder – nach dem Tode des Berechtigten – einen Erbschein. Das Landgericht Detmold hat in einem Urteil vom 14.01.2015 (10 S 110/14) die Bank wegen solcher Verweigerung zum Schadensersatz verurteilt. Der Vollmachtnehmer hatte verfügen wollen. Die Bank hatte dies abgelehnt.

Die Kosten des daraufhin eingeschalteten Rechtsanwalts musste die Bank erstatten.

Es empfiehlt sich, solche Vorsorgevollmachten notariell aufsetzen zu lassen. Denn damit kann bewiesen werden, dass es tatsächlich der Kontoinhaber war, der die Vollmacht ausgestellt hat. Die Banken sind daraufhin erfahrungsgemäß eher bereit, Verfügungen des Bevollmächtigten auszuführen.

Vorkaufsrecht an einem zu bildendem Miteigentumsanteil

Freitag, 09. Januar 2015 PDF Version

Der BGH hat eine für die Gestaltungspraxis wichtige Entscheidung getroffen. Ohne auf den relativ komplizierten Sachverhalt einzugehen:

Der V. Senat sieht es als sach- und grundbuchrechtlich zulässig an, ein dingliches Vorkaufsrecht an einem noch zu begründendem Miteigentumsanteil an dem betroffenen Grundstück zu bestellen. Ein entsprechendes dingliches Vorkaufsrecht einer Personenmehrheit (WEG) sei darüber hinaus im Zweifel eher so auszulegen, dass die Vorkaufsrechtsberechtigten das Vorkaufsrecht nicht (nur) gemeinschaftlich, sondern auch einzeln nach ihrem (fest stehenden) Bruchteil erwerben könnten.

Zugegeben, solche Streifälle dürften selten sein. Aber für gewisse Projekte kann die grundsätzliche Möglichkeit eines Vorkaufsrechts an einem noch nicht gebildeten aber konkret bestimmbarten Miteigentumsanteil eine sinnvolle Lösung sein.

BGH vom 11.07.2014, V ZR 18/13

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Die Ltd. verpufft

Montag, 06. Oktober 2014 PDF Version

Vielleicht kann sich ja noch der ein oder andere daran erinnern:Vor einige Jahren schossen britische Limiteds wie Pilze aus dem Boden. Selbst der kleine Handwerker um die Ecke war plötzlich eine Ltd.

Der Trend hat sich völlig ins Gegenteil verkehrt. Die Möglichkeit einer deutschen UG (haftungsbeschränkt) ohne Mindesstammkapital sowie die Schwierigkeiten des britischen Gesellschafts- und Steuerrechts dürften die Hauptfaktoren gewesen sein. Werden Pflichten nach britischem Recht nicht erfüllt, werden Ltd.’s relativ schnell aus dem Companies House gelöscht. Mit unangenehmen Folgen, wie eine Entscheidung des Kammergerichts zeigt:

Eine Ltd. machte Forderungen in Deutschland geltend. Dann wurde sie in England gelöscht. Danach wurde von ihr Berufung eingelegt. Das Kammergericht entschied, dass dies nicht mehr möglich sei. Die Löschung im britischen Handelsregister habe konstitutive Wirkung. Die Gesellschaft sei aufgelöst und könnte daher keine Forderungen mehr geltend machen. Sie habe aufgehört zu existieren.

Kammericht vom 17.03.2014, 20 U 254/12

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kein zweiter Ergänzungspfleger

Donnerstag, 05. Juni 2014 PDF Version

Sind an Verträgen oder Erbvorgängen Minderjährige Kinder beteiligt, muss häufig eine familienrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Das Familiengericht muss dann entscheiden, ob es dem Vertrag oder der einseitigen Erklärung zustimmt. Diese Entscheidung ergeht durch Beschluss, gegen den Rechtsmittel möglich sind. Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, ob für die Zustellung dieses Beschlusses ein Ergänzungspfleger (u.Ust. sogar ein Zweiter) bestellt werden muss.

Der BGH hat hierzu eine gute Entscheidung für die Praxis getroffen:

“Anlässlich eines Verfahrens auf Genehmigung einer Erbausschlagung für ein minderjähriges Kind ist diesem zur Entgegennahme des Genehmigungsbeschlusses im Sinne von § 41 Abs. 3 FamFG nur dann ein Ergänzungspfleger zu bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Entziehung der Vertretungsmacht nach § 1796 BGB festgestellt sind.”

Im Regelfall kann daher der Beschluss von den Erziehungsberechtigten, Vormund oder Ergänzungspfleger entgegen genommen werden.

BGH vom 12.02.2014, XII ZB 592/12

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Vorsicht bei Schenkungen

Montag, 12. Mai 2014 PDF Version

Überträgt ein Lebensgefährte einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Vermögenswerte an den anderen, stellt sich regelmäßig die Frage, ob es sich um eine Schenkung oder eine unbenannte Zuwendung handelt. Die Frage hat handfeste praktische Auswirkungen:

Schenkungen können nur in Außnahmefällen zurück verlangt werden. Das Scheitern der Ehe ist regelmäßig kein solcher Grund.

Bei unbenannten Zuwendungen hingegen kann der übertragende Lebensgefährte ggf. im Trennungsfall zurück verlangen. Sie liegt dann vor, wenn die Übertragung  der Verwirklichung, Ausgestaltung und Erhaltung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Parteien dienen sollte. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde der Lebenspartnerin ein Sparbrief im Wert von 25.000 € übertragen. Die Beziehung scheiterte. Der Mann forderte den Sparbrief bzw. den Gegenwert zurück. Der BGH gab ihm Recht, da es sich bei der Übertragung um eine unbenannte Zuwendung gehandelt habe.

Größere Übertragungen sollten notariell beurkundet werden. In der Urkunde ist festzulegen, ob es sich um eine unbenannte Zuwendung oder freiwillige Schenkung handelt.

In Eheverhältnissen werden Übertragungen regelmäßig als unbenannte Zuwendungen behandelt. Ist dies nicht gewünscht, sollte auch hier in der Notarurkunde bestimmt werden, dass es sich um eine Schenkung handelt.

BGH vom 06.05.2014, X ZR 135/11

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

Donnerstag, 27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Signatur_SA_2014

 

Nutzungsersatz durch den Bauträger

Freitag, 21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Signatur_GB_2010

Nachweis der Erbenstellung gegenüber der Bank

Donnerstag, 10. Oktober 2013 PDF Version

Banken verlangen häufig (entsprechend ihrer AGB) von Erben zum NAchweis ihrer Erbenstellung einen Erbschein. Ein solches pauschales Verlangen ist unzulässig. Der BGH hat eine entsprechende AGB-Klausel einer Sparkasse für unwirksam erachtet.

“Nach dem Tode des Kunden kann die Sparkasse zur Klärung der rechtsgeschäftlichen Berechtigung die Vorlegung eines Erbscheins, eines Testamentsvollstreckerzeugnisses oder ähnlicher gerichtlicher Zeugnisse verlangen; fremdsprachige Urkunden sind auf Verlangen der Sparkasse mit deutscher Übersetzung vorzulegen. Die Sparkasse kann auf die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Testamentsvollstreckerzeugnisses verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung oder eine beglaubigte Abschrift vom Testament oder Erbvertrag des Kunden sowie der Niederschrift über die zugehörige Eröffnungsverhandlung vorgelegt wird.”

Es kann nicht in das Belieben der Bank gestellt werden, wann sie einen Erbschein verlangt und wann nicht.Diese Regelung benachteiligt die Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Selbst die Regelungen der Grundbuchordnung sind weniger streng:

“Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein geführt werden. Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden;”

Aus welchem Grund eine Bank auf einen Erbschein bestehen sollte, wenn ein notarielles Testament vorliegt, ist nicht nachvollziehbar.

Insofern ist dringend zu raten, die Nachfolge notariell regeln zu lassen. Meist ist dies sogar günstiger als die spätere Beantragung eines Erbscheins.

BGH vom 08.10.2013, XI ZR 401/12

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Signatur_SA_2009

Keine Schenkungssteuer bei Kettenschenkungen

Mittwoch, 04. September 2013 PDF Version

Eigene Kinder haben hohe Schenkungssteuerfreibeträge (derzeit 400.000 €), Schwiegerkinder hingegen nicht. In derPraxis behilft man sich häufig mit Kettenschenkungen. D.h. die Eltern verschenken z.B. ein Grundstück an ihr Kind, welches es dann zum Teil an seinen Ehegatten “weiterreicht”. Bislang war streitig ob und unter welchen Voraussetzungen eine steuerpflichtige Schenkung im Verhältnis Eltern-Schwiegerkind vorliegt.

Dieser Frage hat der BFH ein Ende bereitet.

Kettenschenkungen sind grundsätzlich nicht mit direkten Schenkungen der Eltern an das Schwiegerkind gleichzusetzen, so dass keine Schenkungssteuer anfällt.

OLG Frankfurt vom 11.2.2013,020 W 542/11

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Signatur_SA_2009

Risiken bei Angebot-Annahme-Urkunden (Bauträger)

Donnerstag, 22. August 2013 PDF Version

Das Beurkundungen mit Angebot und Annahme in verschiedenen Urkunden riskant sind, zeit erneut eine BGH-Entscheidung. Grundsätzlich erlöschen Angebote unter Abwesenden, wenn sie nicht binnen der üblichen Frist angenommen werden. Nach der BGH-Rechtsprechung ist es in AGB-Verträgen im Normalfall zulässig, eine Bindung an ein Angebot von ca. 4 Wochen zu vereinbaren. Jede weitere Bindung hierüber hinaus ist problematisch.

Im neuen BGH-Fall war Folgendes vereinbart worden:

„An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.“

Diese Fortgeltung hat der BGH für unzulässig erachtet, sofern es sich um eine AGB-Klausel gehandelt hat. Dies muss die Vorinstanz noch beantworten.

Dies ist insofern für die Praxis erheblich, als insbesondere Bauträger mit Angebot-und Annahme-Verträgen arbeiten. Das Risiko, eine längere Bindung des Käufers an sein Angebot bewirken zu wollen ist groß. Im Streitfall riskiert der Bauträger nämlich, dass der gesamte Vertrag rückabgewickelt werden muss.

BGH vom 07.06.2013m V ZR 10/12

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Verjährung von Pflichtteilsansprüchen

Montag, 10. Juni 2013 PDF Version

Pflichtteilsansprüche verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Pflichtteilsberechtigte von dem Erbfall Kenntnis erlangt hat.

Stellt sich erst nach der Verjährung heraus, dass weitere wertvolle Posten im Nachlass waren, beginnt für diese die Verjährung nicht neu zu laufen.

Für den Fall der späteren Kenntnis von einem Grundstück im Nachlass hat der BGH mit Urteil vom 16.03.2013 die weiteren Pflichtteilsansprüche für verjährt erklärt. Die Verjährung setze für alle Pflichtteilsansprüche einheitlich ein. Hatte der Pflichtteilsberechtigte von irgendwelchen Nachlassgegenständen keine Kenntnis, verjährt der hierauf beruhende ergänzende Anspruch mit dem Hauptanspruch.

Für den Lauf der Verjährung kommt es nur auf die Kenntnis vom Erbfall, nicht aber auf das Wissen über einzelne Nachlassgegenstände an.

Anders ist die Rechtslage zu bewerten, wenn der Erbe den Pflichtteilsberechtigten über das Vorhandensein weiterer Nachlassgegenstände getäuscht hat. In diesem Falle kann er sich auf die Verjährung nicht berufen. Hatte aber auch der Erbe keine Kenntnis, ist der Pflichtteilsberechtigte durch die Verjährung benachteiligt.

BGH vom 16.03.2013, IV ZR 232/12

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Signatur_SA_2009

Schlechte Zeiten für Mitternachtsnotare

Freitag, 10. Mai 2013 PDF Version

Verbraucher sollen nach § 17 Abs. 2a BerukG die Möglichkeit haben, sich mindestens 14 Tage mit den Vertragsentwürfen des Notars auseinanderzusetzen, wenn es sich bei der anderen PArtei um einen Unternehmer handelt. Dies wurde in der Vergangenheit insbesondere bei “Schrottimmobilien”, “Mitternachtsnotaren” und zwielichtigen Vertrieben anders gehandhabt.

Für Notare, die sich hierzu hinreißen ließen, könnte dies ein böses Nachspiel haben. Der BGH hat entschieden, dass auf die 14-Tage-Frist nur in äußerst eng begrenzten Fällen verzichtet werden kann. Selbst wenn der Verbraucher die schnelle Beurkundung ausdrücklich wünscht, darf der Notar dem nicht nachgeben. Anderenfalls trifft ihn möglicherweise die Haftung.

BGH vom 07.02.2013, III ZR 121/12

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Kein notarielles Bestimmungsrecht über Testamentsvollstrecker

Montag, 15. April 2013 PDF Version

Es kommt vor, dass ein Testierender sich noch nicht sicher ist, welche Person er als Testamentsvollstrecker einsetzen möchte. In diesem Fall ist es zulässig, dass er die Benennung des Testamentsvollstreckers einer dritten Person überlässt.

Der beurkundende Notar selbst darf dies jedoch nicht sein. Der BGH hat eine entsprechende Klausel in einem notariellen Testament für unwirksam erklärt. Es liege ein Verstoß gegen § 7 Nr. 1 Beurkundungsgesetz vor. Die Möglichkeit einen Testamentsvollstrecker zu benennen stelle sich als rechtlichen Vorteil für den Notar dar.

BGH vom 10.10.2012, IV ZB 14/12

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48% Grundschuldzinsen

Freitag, 12. April 2013 PDF Version

Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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Kein Erbschein ggü. Bank erforderlich

Montag, 11. Februar 2013 PDF Version

Eine Banken-AGB-Klausel nach der ein ERbe seine Erbenstellung nur mit einem Erbschein nachweisen kann, ist unwirksam. So des OLG Hamm. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung der Bankkunden dar. Erbscheine werden jedoch regelmäßig benötigt, wenn Grundstücke vererbt werden. In diesem Fällen ist Erblassern zu empfehlen, mit einem notariellen Testament vorzusorgen. Dieses ersatz im Todesfall den Erbschein.

OLG Hamm vom 01.10.2012, 31 U 55/12

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Minderjährige in der Grundstücks-GbR

Montag, 21. Januar 2013 PDF Version

Minderjährige können Mitgesellschafter in einer GbR sein. Hierzu benötigen Sie eine familienrechtliche Genehmigung neben der Vertretung durch den/die Erziehungsberechtigten. Das bedeutet jedoch nicht, dass die GbR zukünftig alle Geschäfte ohne weitere familienrechtliche Genehmigung abschließen dürfte. Dies stellt eine Entscheidung des OLG Nürnberg deutlich klar.
Im Fall war ein Minderjähriger an einer vermögensverwaltend tätigen GbR beteiligt. Dies wollte ein Grundstück verkaufen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung wegen fehlender familienrechtlicher Genehmigung. Zu Recht, wie der das OLG entschied. Denn obwohl die Verfügung nicht mehr unmittelbar das Vermögen des Minderjährigen betreffe (Folge aus der Teilrechtsfähigkeit der GbR), müssen im Regelfall jeder Vertrag der GbR genehmigt werden. Dies gilt nur für solche Geschäfte nicht, dei dem Geschäftszweck der Gesellschaft bereits angelegt und simit “planmäßig” sind.

Im Fall hatte die GbR die Vermögensverwaltung zum Ziel. Eine Grundstücksveräußerung entsprach nach Auffassung des OLG nicht mehr dem Gesellschaftszweck, so dass eine Genehmigung einzuholen gewesen wäre. Anders wäre es bei einer Grundstücksgesellschaft gewesen, die zum Zweck den u.a. den An- und Verkauf von Grundstücken gehabt hätte. Dies sollte bei der Beteiligung eines Minderjährigen an einer Gesellschaft gestalterisch bedacht werden, um Geschäfte ohne Einmischung des Familiengerichts abschließen zu können, da dies einen erheblichen Zeitverlust bedeuten kann.

OLG Nürnberg vom 04.10.2012, 15 W 1623/12

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme II

Dienstag, 08. Januar 2013 PDF Version

Kürzlich hatten wir über “ungelöste Probleme der Verwalterzustimmung” berichtet. Der BGH hat mit Urteil vom 11.10.2012 diese Frage nunmehr entschieden. Stimmt der Verwalter einer Veräußerung zu und erlischt seine Verwalterstellung, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgt, so wirkt seine Zustimmung fort. Eine erneute Zustimmung des neuen Verwalters ist nicht erforderlich.

Eine für die Praxis sehr erfreuliche Entscheidung.

BGH vom 11.10.2012, V ZB 2/12

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Verwalterzustimmung verweigert

Mittwoch, 02. Januar 2013 PDF Version

Immer wieder fragen Wohnungseigentümer, aus welchem Grund eigentlich bei Veräußerungsen von “Wohnungen” eine Zustimmung des Verwalters erforderlich sei. Die einfache juristische Argumentation lautet natürlich, dass dies wohl in der Teilungserklärung so vorgeschrieben ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist jedoch der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unliebsamen Miteigentümern.

Dies können die stadtbekannten Betrüger oder insolvente Käufer sein. Zugegeben, häufig vorkommen solche Fälle nicht.

Eine Entscheidung des Amtsgericht Wedding birgt jedoch (zumindest für Berlin ) Brisanz. In diesem Fall wurde die Zustimmung in Absprache mit den Wohnungseigentümern versagt, da es sich bei den Käufern um zwei in Russland ansässige Russen handelte. Die Begründung der WEG: Bei Wohngeldrückständen könnten die Forderungen nur schwer oder gar nicht in Russland beigetrieben werden.

Das Amtsgericht gab der WEG Recht. Die Zustimmung durfte verweigert werden. Für außerhalb der EU ansässige Käufer könnte sich dieses Problem durchaus als Problem erweisen. WEG-Verwalter sollten hingegen problembewußt sein und zumindest mit den Miteigentümern über solche Fälle sprechen.

Im Ergebnis halte ich die Entscheidung jedoch für falsch. Auch wenn die neuen Eigentümer außerhalb der EU wohnen und eine persönliche Vollstreckung problematisch sein kann, liegt die Wohnung ja in Deutschland. Da Wohngeldforderungen für im Zwangsversteigerungsverfahren bis zu 5% des Verkehrswertes sogar privilegiert sind, besteht auch trotz etwaiger Finanzierungsgrundschulden eine ausreichende Haftungsmasse.

AG Wedding vom 27.08.2012, 21b C 75/12

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Unkündbare GbR

Freitag, 21. Dezember 2012 PDF Version

Miteigentümer eines Grundstücks können nach § 1010 BGB vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer oder Zeit ausgeschlossen wird. Dies kann auch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des OLG Oldenburg vom 23.01.2012 hatten Gesellschafter einer GbR eine ähnliche Vereinbarung im GEsellschaftsvertrag getroffen. Diese sollte nun als dingliches Recht in das Grundbuch das der GbR gehörenden Grungstücks eingetragen werden.

Das Grundbuchamt versagte die Eintragung. Zu Recht, wie das OLG entschied. § 1010 BGb sei nur auf Miteigentum anzuwenden und sei nicht analog aus Gesamthandseigentum anwendbar. Im Sachenrecht gelte der Typenzwang, der eine Analogie ausschließe.

OLG Oldenburg vom 23.01.2012, 12 W 7/12

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Erst gründen, dann kaufen

Montag, 19. November 2012 PDF Version

Eine aktuelle Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt ein haftungs- und grunderwerbssteuerliches Problem beim Erwerb eine Grundstücks durch eine Objektgesellschaft auf.

Der Fall: Eine noch zu gründende GmbH (Tochtergesellschaft einer weiteren GmbH) sollte ein Grundstück für 2,06 Mio. € erwerben. Der Erwerbsvertrag wurde VOR der Gründung der Gesellschaft beurkundet. In der Urkunde trat der Handelnde (Geschäftsführer der Muttergesellschaft) als Vertreter für die noch zu gründende Objektgesellschaft auf. Nach der Gründung wurde der Erwerbsvertrag neu beurkundet – und zwar dieses Mal mit der neu gegründeten Tochtergesellschaft. Für die beiden Verträge stellte er zwei Kostenrechnungen, womit die Gesellschaft nicht einverstanden war.

Die Entscheidung spiels sich daher vordergründig im notariellen Kostenrecht ab. Denn streitentscheidende Frage war, ob der Notar bei der Neubeurkundung rechtmäßig gehandelt hatte. Die Begründung für die zweite Beurkundung lautete, dass anderenfall zweimal Grunderwerbssteuer anfallen würde (was deutlich teurer gewesen wäre). Das sah man auf der anderen Seite anders.

Der Notar lag jedoch mit seiner Beurteilung goldrichtig – so das OLG:

1. Der erste Kaufvertrag konnte nicht die noch nicht gegründete Objektgesellschaft, sondern nach den Grundsätzen des betriebsbezogenen Geschäfts nur die Muttergesellschaft berechtigen und verpflichten.
2. Folglich hätte diese die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Bei einer Umschreibung auf die gegründete Tochtergesellschaft – egal aus welchem Rechtsgrund – wäre erneut Grunderwerbssteuer angefallen. Damit wäre Steuer von 2 x 103.000,00 € angefallen. Die Kostenrechnung des Notars belief sich hingegen nur auf 9.869,09 €.

Für die Praxis ist festzuhalten: Die Objektgesellschaft sollte vor dem Erwerb des Grundstücks zumindest gegründet sein. Eine Eintragung ist nicht nötig. Dies kann auch am selben Tag nacheinander geschehen. Auch die Offenlegung der Handlung für die nicht gegründete Gesellschaft ändert hieran nichts. Anderenfalls entsteht die Grunderwerbssteuer zweimal, wenn keine Neubeurkundung vorgenommen wird. In jedem Fall ist die nachträgliche Gründung teurer.

OGL Zweibrücken vom 17.08.2011, 3 W 92/11

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Achtung bei Amtsniederlegung

Freitag, 09. November 2012 PDF Version

Legt ein (Allein-) Geschäftsführer einer GmbH sein Amt nieder, kann er dies dem Registergericht nicht mehr anzeigen. Handelt es sich um einen Alleingeschäftsführer, so muss die Gesellschafterversammlung unverzüglich einen neuen Geschäftsführer bestellen, der wiederum die Amtsniederlegung und die Neubestellung anzeigen muss.

Auf der sicheren Seite ist der ausscheidende Geschäftsführer, wenn er entweder die Amtsniederlegung von deren Eintragung im Handelsregister abhängig macht oder die Amtsniederlegung erst zu einem Datum nach der Unterschriftsbeglaubigung beim Notar wirksam werden soll. In diesem Fall kann er – Alleinvertretungsmacht vorausgesetzt – die Amtsniederlegung noch eigenständig anmelden und redzuziert so sein Haftungsrisiko.

OLG Bamberg vom 26.06.2012, 1 W 29/12

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Haftungsfalle Bautenstandsbericht

Mittwoch, 07. November 2012 PDF Version

Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass der Bauträger seine Abschlagszahlungen nur erhält, wenn der Bautenstand von einem (in seinem Lager stehenden) Architekten bestätigt worden ist. Geschieht dies ordnungsgemäß, ist in Verbindung mit dem Zahlungsplan der MaBV ein Basisschutz für die Käufer installiert.

Im Fall der OLG Dresden hatte der Architekt jedoch einen Bautenstand bestätigt, der tatsächlich nicht vorlag – und zwar ohne die Baustelle gesehen zu haben. Bei einem Architekten, der zu großem Umfang für einen einzigen Bauträger arbeitet wohl keine Seltenheit.

Nach der Insolvenz des Bauträgers wendeten sich die Käufer an den Architekten und dieser an seine Versicherung – die jedoch die Deckung zu Recht versagte. Dennoch sprach das OLG den Käufern einen direkten Schdensersatzanspruch zu – allerdings gegen den Architekten. Dieser muss nun den Schaden aus eigener Tasche zahlen. Die Entscheidung zeigt deutlich (1) wie riskant es für einen Architekten ist, auf “Zuruf” Bautenstandsbestätigungen zu erteilen und (2) wie unsicher die Absicherung für die Käufer ist, wenn der Architekt nicht unabhängig ist.

Leider ist es in der Praxis bei gefragten Bauträgerobjekten selten möglich, eine unabhängige Person mit dem Bautenstand zu beauftragen. Käufer haben in diesem Fall nur die Möglichkeit, eigenes Fachpersonal zu beauftragen um den Bautenstand zu überprüfen. Zumindest dieses Recht sollte man sich in Bauträgerverträgen zusichern lassen. Wird dies verwehrt, ist Vorsicht geboten.

OLG Dresden vom 14.08.2012, 4 W 734/12

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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kostenlose Grundbuchberichtigung

Montag, 05. November 2012 PDF Version

Häufig ist es der Wunsch von Mitgliedern einer Erbengemeinschaft, dass diese schnellst möglich aufgelöst wird. Dies kann auf verschiedene Weise erfolgen:

– Teilung oder Veräußerung der Nachlassgegenstände,
– Übertragung von Erbteilen oder
– (notarielle) Abschichtungsvereinbarung

Bei letzterer scheidet ein oder mehrere Miterben durch – häufig notarielle – Vereinbarung aus der Erbengemeinschaft aus und erhält hierfür eine Kompensation in Geld. Gehört ein Grundstück zum Nachlass, kann die aufgrund der Abschichtung entstandene neue Eigentumslage kostenfrei ins Grundbuch eingetragen werden (§ 60 IV KostO) – so das OLG Zweibrücken. Die Abschichtung von Erbengemeinschaften bringt daher häufig Kostenvorteile mit sich.

OLG Zweibrücken vom 19.06.2012, 3 W 50/11

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Verwalterzustimmung – ungelöste Probleme

Freitag, 02. November 2012 PDF Version

Muss der WEG-Verwalter zu einem Verkauf einer Wohnung seine Zustimmung erteilen, stellt sich die Frage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt. Das Kammergericht hat jüngst entschieden, dass die Zustimmung vom im Zustimmungszeitpunkt aktuellen Verwalter erteilt werden kann. Verliert dieser vor der Eintragung des Eigentumswechsels seine Verwalterstellung, ist dies unerheblich.

Das OLG Frankfurt a.M. sieht dies anders. Der zustimmende Verwalter müsse im Umschreibungszeitpunkt noch Verwalter sein.

Dies führt in der Praxis dazu, das der neue Verwalter ggf. erneut seine Zustimmung erteilen muss. Dies ist aus praktischen Gesichtspunkten natürlich misslich. In Berlin ist die Frage durch die Entscheidung des Kammergerichts vermutlich vorerst vom Tisch. Es bleibt abzuwarten, wann und ob der BGH Klarheit in dieser Frage schafft.

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Probleme bei Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Donnerstag, 01. November 2012 PDF Version

Bauträger wollen sich häufig das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte – z.B. an Gartenflächen – einzelnen Sondereigentümern zuzuweisen. In vielen Teilungserklärungen ist dies viel zu pauschal geregelt, jedenfalls nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass der Vorbehalt der nachträglichen Zuweisung von Sondernutzungsrechten bereits hinreichend konkret sein müsse.

Praktisch bedeutet dies, dass die in Rede stehenden Flächen (bzw. Rechte) bereits mit einem Lageplan gekennzeichnet sein müssen. Flexibilität bei der Gestaltung der Flächen ist damit nicht mehr gestalterisch möglich.Der aufteilende Eigentümer kann damit nur noch über das “Ob”, nicht mehr über das ” Wie'” entscheiden.

BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11

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Zustimmung des alten Verwalters

Montag, 08. Oktober 2012 PDF Version

Wenn die Teilungserklärung zur Wirksamkeit des Kaufvertrages die Zustimmung des Verwalters verlangt, muss der aktuelle Verwalter zum Notar gehen und seine Zustimmung erklären. Es ist seit langem umstritten, ob die Zustimmung des zum Zeitpunkt des Kaufs bestellten Verwalters reicht, wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag im Grundbuch der Verwalter wechselt. Manche Grundbuchämter verlangen hier die Zustimmung desjenigen Verwalters, der zum Zeitpunkt Antrag auf Eigentumsumschreibung bestellt ist.

Für Berlin hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.02.2012 (1 W 41/12) diese Frage erfreulicherweise praktisch gelöst. Die einmal dem Notar zugegangene Verwalterzustimmung genüge, auch wenn bis zum Eigentumsumschreibungsantrag der Verwalter wechsele. Er muss nur bei Zustimmung noch der zuständige Verwalter gewesen sein.

Obwohl es hierzu noch keine Entscheidung des BGH gibt, ist diese Frage damit für Berlin geklärt. In anderen Oberlandgerichtsbezirken wird dies teilweise anders gesehen.

Kammergericht vom 28.02.2012, 1 W 41/12

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