Archiv für die Kategorie ‘Notar’

Zustimmungserfordernis des WEG-Verwalters

Donnerstag, 04. Oktober 2012 PDF Version

In vielen Teilungserklärungen ist die Zustimmung des Verwalters Wirksamkeitsvoraussetzung eines Kaufvertrages. Der Sinn ist, unliebsame Erwerber aus der Wohnungseigentümergemeinschaft fernhalten zu können. Das können z.B. stadtbekannte Immobilienbetrüger oder Personen sein, von denen man weiß, dass sie das Wohngeld nicht zahlen oder sich sonst nicht in die Gemeinschaft einpassen.

Allerdings sind die Möglichkeiten des Verwalters durchaus beschränkt. Es muss sich um wichtige Gründe handeln, die ihm zur Zeit der Veräußerung bekannt sind.

Das OLG Hamm hatte es im Beschluss vom 14.12.2011 (15 W 476/11) mit einem Fall zu tun, bei dem in einem Vertrag alle Wohnungseinheiten verkauft worden sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt bestand auf eine Verwalterzustimmung. Hiergegen ging man in das Rechtsmittel.

Zu Recht hat das OLG Hamm entschieden, dass die Veräußerung aller Wohnungseigentumsrechte keiner Verwalterzustimmung bedarf. Hier ist ja nicht zu befürchten, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die finanziellen Belange oder den Frieden der anderen stört

OLG Hamm vom 14.12.20, 15 W 476/11

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Sondernutzungsrechte jetzt auch für Bruchteilseigentum

Montag, 20. August 2012 PDF Version

Die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, war seit Jahrzehnten umstritten. Sie ist nun zugunsten der Praxis und gegen die formellen Bedenken der Grundbuchämter vom BGH entschieden worden.

Nun kann auch ein Sondernutzungsrecht (z.B. Garagenstellplatz oder Terassenfläche) einem Bruchteilseigentümer einer Wohnung- oder Teileigentumseinheit zugewiesen werden. Es ist dann auch gesondert mit dem Bruchteilseigentum veräußerbar. Eine für die Notar- und Grundstückspraxis wichtige Entscheidung.

BGH vom 10.05.2012,  V ZB 279/11

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Teilung nach WEG ohne Gläubiger

Freitag, 13. Juli 2012 PDF Version

Häufig ist ein ungeteiltes Grundstück mit Grundpfandrechten belastet. Will der Eigentümer nur die Teilung nach WEG durchführen – beispielsweise um nicht das Grundstück, sondern einzelne Wohnungen zu veräußern – stellt sich die Frage, ob die Grundpfandrechtsgläubigerin nicht hierzu ihre Genehmigung oder Zustimmung erteilen muss. Immerhin erlischt ihr Grundpfandrecht, auch wenn es an den einzelnen Wohnungsgrundbüchern regelmäßig weiterbestellt wird.

Die Frage hat nunmehr auch für die Rechtslage nach dem neuen ZVG der BGH beantwortet:

Die Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers ist nicht erforderlich. Denn bei der Begründung von Wohneigentum handelt es sich gerade nicht um eine Inhaltsänderg des Rechts, die nach §§ 876, 877 BGB zu einem Zustimmungserfordernis führen würden. Die Gläubiger sind ausreichend dadurch geschützt, dass sich ihr Recht kraft Gesetz als Gesamtgrundpfandrecht an den entstehenden Wohnungseigentumseinheiten umwandelt. Das Haftungsobjekt bleibt in der Summe bestehen. Regelmäßig ist hiermit sogar ein Wertzuwachs verbunden.

Nach Auffassung des BGH ändert sich auch durch den neuen § 10 ZVG hieran nichts. Zwar sind durch diesen Wohngelder priviligiert in der Rangklasse und können damit den Erlös schmälern. Dies habe der Gesetzgeber jedoch auch für früher bestellte Grundpfandrechte hingenommen.

BGH vom 09.02.2012, V ZB 95/11

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Abnahme durch Sachverständigen im MaBV-Vertrag

Freitag, 02. März 2012 PDF Version

Bauträgerverträge sind sehr schwierig. Häufig bewegen sich Klauseln am Rande der Unwirksamkeit, was erhebliche Folgen für den Bauträger haben kann.

Das OLG Karlsruhe hat folgende Klausel in einem Notarvertrag “kassiert”:

“Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. Die Kosten für die Inanspruchnahme des Sachverständigen trägt die Verkäuferin. Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht.”

Das Gemeinschaftseigentum wurde abgenommen. Später zeigen sich Baumängel. Die WEG verlangte (nach Überleitung der Rechte) Vorschuss für die Mängelbeseitigung. Der Bauträger konnte sich nicht mit dem Argument retten, das Gemeinschaftseigentum sei abgenommen worden. Die Klausel im Kaufvertrag war unwirksam, da die Vollmacht unwiderruflich ausgestaltet war. Dem Käufer müsse die Gelegenheit gelassen werden, selbst die Abnahme zu erklären.

Die Abnahme vom Gemeinschaftseigentum ist ein ständiges Problem bei Bauträgerverträgen. Der Bauträger möchte die Abnahme möglichst an einem Termin mit einem von allen Käufern bevollmächtigten Person “abhandeln”. Mit dieser Klausel hat er sich jedenfalls ins Knie geschossen. Manchmal ist es sinnvoller, nicht an die Grenze des möglichen zu gehen.

OLG Karlsruhe vom 27.09.2011, 8 U 106/10 (Nichtzulassungsbeschwerde läuft zu VII ZR 213/11 beim BGH)

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Kautionsweitergabe bei Verkauf des Grundstücks

Dienstag, 21. Februar 2012 PDF Version

Viele offene Fragen rankten sich bisher um die Übergabe der Mietsicherheiten bei Verkauf eines Mietgrundstücks. Bekanntermaßen haftet der Verkäufer bei Weitergabe der Kautionen an den Käufer dem Mieter gegenüber für die Rückgabe der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses als Gesamtschuldner. Eine Übergabe an den Erwerber führt also nicht zur Enthaftung des Veräußerers.

In den Notarverträgen wurde daher bisher oft vereinbart, dass der Verkäufer die Mieter um Zustimmung zur Übergabe der Kaution an den Käufer bittet. Hierdurch sollte die Weiterhaftung des Verkäufers für die Rückgabe der Kautionen vermieden werden. Schließlich könnte der Mieter ja noch nach Jahren bis Jahrzehnten kommen und den Verkäufer auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, wenn diese vom Käufer oder gar weiteren Rechtsnachfolgern nicht zu erlangen sein sollte.

 

Wenn der Mieter nicht zugestimmt hat, zahlte der Verkäufer die Kautionen an den Mieter zurück. Der Käufer sollte sie dann neu beim Mieter geltend machen.

 

Hiergegen hatte sich vor einiger Zeit das Landgericht Berlin gestellt und entschieden, dass ein Anspruch des Käufers gegen den Mieter auf Neuzahlung der Kaution nicht bestehe. Der Kautionsanspruch sei durch Rückzahlung an den Mieter erloschen.

 

Danach wusste man als Notar gar nicht mehr, wie man den Kaufvertrag gestalten soll, um die Kautionen wirtschaftlich sinnvoll an den Erwerber zu transferieren.

Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2011 entschieden, dass mit der Rückzahlung der Kaution durch den Verkäufer an den Mieter kein Verzicht auf einen grundsätzliche Kautionszahlung verbunden sei. Der Mieter sei verpflichtet, die Kaution beim Käufer wieder aufzufüllen. Denn es sei nicht davon auszugehen, dass der Vermieter gänzlich auf eine Kaution verzichten wollte.

Gleichzeitig aber macht der BGH dieses Procedere völlig überflüssig. Er sagt nämlich, dass der Verkäufer durch eine Zustimmung des Mieters auf Übertragung der Kaution von seiner gesamtschuldnerischen Haftung gar nicht freikomme. Der Mieter wiederhole dadurch nur, was ohnehin in § 566a Satz 1 BGB stehe. Ein Verzicht des Mieters sei damit nicht verbunden, seine Kaution gegen den ursprünglichen Eigentümer eines Tages zurückzuverfolgen.

Es zeigt sich also, dass die Zustimmung des Mieters gar nichts hilft. Dies führt nicht zur Enthaftung des Verkäufers.

Wie diese Frage nun eigentlich in einem notariellen Vertrag geregelt werden soll, muss die Zukunft zeigen. Einen Königsweg scheint es nicht zu geben. Denn auch die Zustimmung des Mieters hilft – wie gesagt – nichts.

Zur Enthaftung des Vermieters scheint nur ein ausdrücklicher Verzicht des Mieters auf die spätere Inanspruchnahme des Verkäufers zu führen oder aber die Kaution müsste tatsächlich zurückgezahlt und an den Käufer neu entrichtet werden. In diesem Fall kann es eigentlich keine Haftung des Verkäufers geben.

Diese Fragen werden jedenfalls zwischen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages künftig zu diskutieren sein.

BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10

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Neugründung einer UG durch Abspaltung

Mittwoch, 25. Januar 2012 PDF Version

Eine Unternehmergesellschaft kann nicht durch Abspaltung einer GmbH neu gegründet werden kann – so der II. Zivilsenat des BGH. Hierin wäre ein Verstoß gegen das Sacheinlageverbot des § 5a Abs. 2 Satz 2 GmbHG zu sehen. Im vom BGH entschiedenen Fall sollte eine neue UG dadurch gegründet werden, dass aus dem Vermögen der Mutter-GmbH 1 € aus dem Vermögen der Gesellschaft abgespalten wurde. Dieser Betrag sollte dann zur Aufbringung der Stammeinlage verwendet werden. Die Klausel in der Satzung lautete:

“Die Einlage wird dadurch erbracht, dass die [… GmbH] einen Teil ihres Vermögens abgespalten hat und ihrer Gesellschafterin dafür einen Geschäftsanteil von EUR 1,00 gewährt hat.”

Die Abspaltung eines Vermögensteils einer Gesellschaft und dessen Übertragung zum Zwecke der Neugründung UG/GmbH sei zwingend eine Sachgründung im Sinne des § 5 Abs. 4 GmbHG. Dies werde unter anderem dadurch deutlich, dass nach § 138 UmwG bei der Spaltung unter Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung stets ein Sachgründungsbericht einschließlich der Wertnachweisunterlagen (§ 8 Abs. 1 Nr. 5 GmbHG) verlange.

Warum bei einer Einlage von 1 € keine Bargründung vollzogen werden konnte ist schleierhaft. Damit ist jedoch auch diese Rechtsfrage geklärt. Eine UG kann bereits ab 1 € gegründet werden. Sachgründungen sind hier nicht erforderlich.

BGH vom 11.04.2011, II ZB 9/10

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Vorsicht bei Enterbungen

Dienstag, 20. Dezember 2011 PDF Version

Gestzliche Erben können enterbt werden. In der Regel stehen ihnen dann die gesetzlichen Pflichtteilsansprüche zu. So weit, so gut.

Eines wird von Erblassern regelmäßig nicht beachtet. Hat der Enterbte eigene Nachkommen, so können diese, wenn es keine weiteren näheren Erben gibt, als Erben eintreten. Häufig ist dies gerade nicht erwünscht, da damit die Nachkommen des Enterbten gegen den Willen des Testierenden erben. Dies Rechtsauffassung hat der BGH kürzlich bestätigt und damit entgegengesetzten Ansichten in der Literatur eine Absage erteil. Dies muss bei einer guten Testamentsgestaltung unbeding berücksichtigt werden. Ein notarielles Testament ist in der Regel zu empfehlen.

BGH vom 13.04.2011, IV ZR 204/09

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Warum sich die Limited als Bumerang erweisen kann

Dienstag, 06. Dezember 2011 PDF Version

Um die Höhe der Stammeinlage bei der Gründung von GmbHs zu vermeiden, wurden in der Vergangenheit oft englische Limiteds gegründet.

Dies hat zahlreiche Nachteile.

Einen Hauptpunkt zeigte nunmehr der BGH mit Urteil vom 12.07.2011 auf. Kommt es nämlich zu Streitigkeiten um die Wirksamkeit von Gesellschafterbeschlüssen, ist hierfür ein ausschließlicher Gerichtsstand in England gegeben. In Deutschland können solche Klagen nicht geführt werden.

Der BGH folgt der so genannten Gründungstheorie. Das heißt, dass für alle die Satzung der Gesellschaft und die Beschlüsse angehenden Fragen dasjenige Land zuständig ist, in dem die Gesellschaft gegründet worden ist. Es spielt also keine Rolle, dass sie in Deutschland sitzt und hier ihren Geschäften nachgeht.

Sollte es also tatsächlich zum Streit zwischen den Gesellschaftern einer Limited oder sonstigen Satzungsfragen kommen, wären sie in England auszutragen. Das wird für eine Geschäftstätigkeit in Deutschland nicht förderlich sein.

BGH vom 12.07.2011, II ZR 28/10

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Vollmacht für eine GbR

Montag, 05. Dezember 2011 PDF Version

Der BGH hat eine praktisch wichtige Entscheidung für die Vertretung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates kann die GbR selbst keine Vollmachten an Dritte erteilen. Dies können nur die Gesellschafter gemeinsam.

Diese Entscheidung ist insbesondere im Rechtsverkehr mit Grundstücksgesellschaften in der Rechtsform der GbR wichtig. Wollen die Gesellschafter einen “Geschäftsführer” berufen, der beispielsweise alleine alle Erklärungen beim Grundbuchamt abgeben darf, so muss die Vollmacht zwingend im Namen aller Gesellschafter und nicht im Namen der GbR erteilt werden. Hieran ändert auch die Teilrechtsfähigkeit der GbR nichts. Denn nach § 709 BGB gilt:

“Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.”

Sind alle Gesellschafter zur Geschäftsführung berufen, so können nur sie die Geschäftsführungsbefugnis an einen Dritten deligieren. Ausdrücklich zugelassen hat der BGH eine Generalvollmacht. Diese dürfe jedoch nicht dazu führen, dass sämtliche Gesellschafter von der Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ausgeschlossen sind. Insbesondere in großen Grundstücksgesellschaften (z.B. Baugemeinschaften) bietet es sich an, ein oder zwei Gesellschaftern eine Vollmacht zu erteilen, die insbesondere das Stellen von Grundbuchanträgen ermöglicht. Anderenfalls muss jeder Antrag von allen Gesellschaftern unterzeichnet werden. Dies führt häufig zu praktischen Problemen und Verzögerungen.

BGH vom 20.01.2011, V ZB 266/10

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“Unter-GbR”

Mittwoch, 09. November 2011 PDF Version

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung des § 899a BGB den Grundstücksrechtsverkehr von Gesellschaften bürgerlichen Rechts vereinfachen wollen.

“Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Absatz 2 Satz 1 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.”

Tatsächlich stellt die Norm für die Praxis eine erhebliche Erleichterung dar, nachdem der BGH kürzlich auch das zwischenzeitliche rechtliche Wirrwar entheddert hat (Urteil des BGH vom 28.04.2011).

Das OLG Hamm hat nunmehr entschieden, dass § 899a BGB auch für sogenannte “Unter-GbR’s” gilt. Häufig sind Grundstücksgesellschaften verschachtelt. In diesem Fall war umstritten, ob hinsichtlich der Unter-GbR’s § 899a BGB anzuwenden ist. Der Ansicht des OLG Hamm ist zuzustimmen. Die praxtischen Probleme, die der Gesetzgeber mit der Einführung der Norm beseitigen wollte würden ad absurdum geführt, wenn sie für Unter-GbR’s nicht gelten würden.Das bedeutet, dass die Existienz einer eingetragenen Unter-GbR nicht weiter nachgewiesen werden muss.

OLG Hamm vom 15.07.2011, I-15 W 97/11

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Kenntnis des Mangels bei einem Grundstückskaufvertrag

Mittwoch, 02. November 2011 PDF Version

Der Sachverhalt des BGH-Falles ist schnell erzählt. Zwei Parteien schließen einen Grundstückskaufvertrag (Eigentumswohnung mit Stellplätzen). Zusätzlich wird eine – nicht beurkundete – Kick-Back-Vereinbarung getroffen, nach der der Käufer nachträglich Zahlungen zurück erhalten soll.

Nach Kaufvertragsabschluss wird der Käuferin bekannt, dass die Wohnung einen Mangel aufweist. Sie verlangt Minderung  des Kaufpreises, nachdem Sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Aufgrund der Kick-Back-Abrede war der Kaufvertrag bis zur Eintragung schwebend unwirksam. Der BGH musste daher die Frge beantworten, auf welchen Zeitpunkt es bei einem schwedend unwirksamen Kaufvertrag hinsichtlich der Kenntnis des Mangel ankommt. Denn nach § 442 Abs. I BGB gilt:

“Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass es auch in diesem Fall auf die Kenntnis im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Der Käufer bringe durch sein Verhalten lediglich zum Ausdruck, dass er sich nicht auf die formellen Fehler (fehlende Beurkundung) berufen und am Kaufvertrag insgesamt festhalten möchte. Eine Erklägung, dass er den Mangel als vertragsgerecht hinnehme, lasse sich dem Verhalten nicht entnehmen.

Immer wieder kommt es vor, dass wesentliche Vertragsabsprachen nicht beurkundet werden, um Notargebühren zu sparen. Auch wenn es sich nicht um strafbare Steuerhinterziehung handelt, ist eine solche Vertragsgestaltung sehr riskant und sollte vermieden werden. Der beurkundende Notar sollte stets darauf drängen, dass alle wesentlichen Vereinbarungne beurkundet werden, um einen Schwebezustand bis zur Eintragung zu verhindern.

BGH vom 27. 5. 2011, V ZR 122/10

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Keine Zustimmung der Gläubiger bei Aufteilung nach WEG

Freitag, 30. September 2011 PDF Version

Ist ein Grundstück bereits mit einem Grundpfandrecht belastet, bedarf es für den Vollzug der Aufteilung nach WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger. Dies hat das OLG München am 18.5.2011 entschieden. Dies ist auch zutreffend, da die Haftungsmasse durch die Aufteilung nicht reduziert wird. Haften tuen dann alle einzelnen Wohnungen. Die Teilung wird in der Regel eher eine Werterhöhung darstellen.

OLG München vom 18.5.2011, 34 Wx 220/11

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Digitaler Nachlass im Testament

Dienstag, 27. September 2011 PDF Version

Der Kollege Knauss hat auf der Seite der Legal Tribune einen interessanten Artikel zum Theme “Wenn das Online-Profil den Körper überlebt” verfasst. Dieser widmet sich der Frage, was eigentlich mit den Daten in Social Media Plattformen oder bei E-Mail-Providern geschieht, wenn der Account-Inhaber verstirbt.

Ergebnis: Man tut gut daran, auch hierzu Regelungen in einem Testament zu treffen. Wer soll auf die Daten zugreifen können? Wer darf sie löschen, was sollt damit nicht geschehen? Alles Fragen, die geregelt werden können. Hierzu muss allerdings ein Testment verfasst werden. Denn das Gesetzt sieht hierfür keine Regelungen vor. Ein solches kann handschriftlich erstellt oder durch einen Notar abgefasst werden. Letzteres bietet den Vorteil, dass vor der Unterzeichnung dieses wichtigen Dokuments eine juristische Beratung und Prüfung erfolgt, ob der gewünschte Zweck denn eigentlich auch mit dem Schriftstück erreicht werden kann – dies ist nicht selbstverständlich. Zudem ersetzt ein notarielles Testament den später erforderlichen Erbschein, der ebenfalls Kosten auslöst und dessen Erstellung in der Regel einige Monate in Anspruch nimmt.

Dem Aktikel des Kollegen ist hinzuzufügen, dass viele Menschen nicht nur ihren digetalen Nachlass ungeregelt lassen, sondern dies auch auf auf die wirtschaftlichen Verhältnisse zutrifft. Es ist zu empfehlen, sich mit dem Thema der Nachfolge bereits frühzeitig auseinander zu setzen, auch wenn es ein schwieriges Thema ist. Die juristische Beratung  hilft hier häufig, dies im richtigen Lichte zu sehen.

LTO vom 17.09.2011

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Aushänge beim Notar

Montag, 26. September 2011 PDF Version

Kurzzeitig war ich ein wenig verunsichert, als ich den Betrag des Kollegen Vetter gelesen habe. Müssen vor der Beurkundung von notariellen Verträgen die Entwürfe tatsächlich 2 Woche ausgehängt werden. Warum haben wir keinen Schaukasten?

Zum Hintergrund verweise ich auf den Artikel des Kollegen.

Nein, auch wenn ein Verbraucher an einem Vertrag beteiligt ist müssen Verträge nicht ausgehängt werden. Es genügt nach dem Beurkundungsgesetz, wenn sie den Vertragsparteien mindestens 2 Wochen vorher zur Verfügung gestellt worden sind. Hierauf soll der Notar hinwirken. Eine Wirksamkeitsvoraussetzung ist dies freilich nicht.

§ 17 BeurkG:

“(2a) Der Notar soll das Beurkundungsverfahren so gestalten, daß die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass […] der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.”

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Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung

Freitag, 16. September 2011 PDF Version

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung werden häufig kombiniert beurkundet. Mit der Bestellung eines Vorsorgebevollmächtigten kann die Bestellung eines Betreuers für den Fall ausgeschlossen werden, dass der Vollmachtsgeber keine eigentständigen Entscheidungen mehr treffen kann. Dies hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung bekräftigt:

“Ein Betreuer darf nur bestellt werden, soweit die Betreuerbestellung erforderlich ist (§ 1896 Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine Betreuung ist nicht erforder-lich, soweit die Angelegenheit des Betroffenen durch einen Bevollmächtigten ebenso gut wie durch einen Betreuer besorgt werden können (§ 1896 Abs. 2 Satz 2 BGB).”

Weiter führt der Senat aus, dass dies jedoch nur dann der Fall sei, wenn gegen die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung keine Bedanken bestehen. Bei einer notariellen Vollmacht ist dieses Risiko dadurch minimiert, dass die Testierfähigkeit des Vollmachtsgebers regelmäßig bei der Beurkundung zu prüfen ist. Seltene Probleme könnten sich allenfalls bei in der Person des Bevollmächtigten liegenden Gründen ergeben, die bei der Beurkundung nicht geprüft werden können.

BGH vom 13.04.2011, XII ZB 584/10

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Umnummerierung von Geschäftsanteilen

Mittwoch, 14. September 2011 PDF Version

Mit dem MoMiG ist die Gesellschafterliste eingeführt worden. Hiermit sind anscheinend in der registerrechtlichen Praxis viele Probleme verbunden. Eines hat der BGH nunmehr geklärt:

Die bisherige Nummerierung der Geschäftsanteile kann geändert werden, wenn jeder Anteil durch die angabe der bisherigen Nummerierung eindeutig identifizierbar bleibt. Entscheidend ist für den BGH – anders als für manchen Rechtspfleger – nicht ein bestimmtes System bei der Nummerierung, sondern, dass der Zweck der Gesellschafterliste erfüllt wird. Die Veränderungen in der Gesellschaft sollen für Dritte nachvollziehbar dokumentiert werden.

BGH vom 01.03.2011, II ZB 6/10

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Grundbuchberichtigung durch eidesstattliche Versicherung?

Montag, 05. September 2011 PDF Version

Grundsätzlich müssen alle eintragungsrelevanten Dokumente in der Form des § 29 GBO beim Grundbuchamt eingereicht werden. Für eine Sonderfall hat das OLG Hamm von dieser Regel eine Ausnahme gemacht.

Negative Tatsachen (hier: Nichtausübung des Pflichtteilsrechts) können statt durch Erbschein dem Grundbuchamt auch durch eidesstattliche Versicherung nachgewiesen werden.

OLG Hamm, vom 08.02.2011, 15 W 27/11

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Die Bedeutung der notariellen Belehrung

Donnerstag, 25. August 2011 PDF Version

Wie bedeutend manchmal die notarielle Belehrung sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln vom 23.02.2011.

Es handeltes sich um einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Verkauft wurde ein Grundstück verbunden mit der Verpflichtung hierauf ein neu zu erstellendes Einfamilienhaus zu erreichten. Im Vertrag wurden  – individualvertraglich – die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen und dafür alle Ansprüche gegen die ausführenden Firmen abgetreten. Der Bauträger wollte sich dadurch vom Gewährleistungsansprüchen umfassend freizeichnen.

Leider war die Klausel nach Auffassung des OLG unwirksam. Der Notar habe nicht ausreichend über die Folgen einer solchen Konstruktion belehrt. Hier hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Auch wenn Belehrungen von Vertragsparteien häufig als lästig empfunden werden, dienen sie doch einem wichtigen Zweck und können bei Unterlassen zu schweren Rechtsfolgen führen.

OLG Köln vom 23.02.2011, 11 U 70/10

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Wertermittlung von Nachlassgegenständen

Freitag, 19. August 2011 PDF Version

Im Rahmen der Berechnung von Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsansprüchen kann es zu Streit über den Wert von Nachlassgegenständen kommen. Über einen solchen Fall hatte der BGH zu befinden. Streitig war der anzusetzende Wert verschiedener Grundstücke, die z.T. unter gutachterlich festgestelltem Verkehrswert veräußert worden waren.

Bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche kann nach Ansicht des IV. Zivilsenats in der Regel nur der tatsächlich erzielte Verkaufspreis angesetzt werden. Auf einen hierüber liegenden gutachterlichen Schätzwert kommt es nicht an.

BGH vom 25.11.2010, IV ZR 124/09

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Kündigungsschutz in Berlin erweitert

Montag, 08. August 2011 PDF Version

§ 577a BGB bestimmt:

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Abs. 2 ermächtigt die Länder diese Frist auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, wenn im betroffenen Gebiet eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Das Land Berlin hatte von dieser Befugnis Gebrauch gemacht und in vier Bezirken eine Verlängerung auf 7 Jahre festgelegt. Die Verordnung tritt am 31.08.2011 außer Kreaft. Der Senat hat bereits eine Nachfolgerverordnung beschlossen, die die Frist von 7 Jahren auf die Bezirke Mitte und Steglitz-Zehlendorf ausweitet. Damit gilt der verlängerte für folgende Bezirke:

– Charlottenburg-Wilmersdorf
– Friedrichshain-Kreuzberg
– Pankow
– Tempelhof-Schöneberg
– Mitte
– Steglitz-Zehlendorf

Erwerber von umgewandelten Wohnungen sollten daher in jedem Fall prüfen, ob u.Ust. der Kündigungsschutz ihrer Wohnung statt 3 Jahren 7 Jahre beträgt. Für Eigennutzer kann dies für den Erwerb einer Wohnung ein KO-Kriterium darstellen, wenn man sich mit dem Mieter nicht einigen kann.

Formal muss die Rechtsverordnung noch den Rat der Bürgermeister passieren. Sie wird dann voraussichtlich am 01.09.2011 in Kraft treten und für ca. 1.880.000 Berlin Mieter gelten, die in diesen Bezirken wohnen.

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Gründung eine UG und ihre Tücken

Mittwoch, 03. August 2011 PDF Version

Die Gründung einer Unternehmergesellschaft (UG) wird immer beliebter. Ausländische Ltd.’s werden kaum mehr gegründet. Allerdings hat auch die Gründung einer UG ihre Tücken – jedenfalls, wenn es den Gesellschaftern auch eine kostengünstige Gründung ankommt. Das tatsächliche Stammkapital ist nämlich nur dann bei der Notarkostenberechnung heranzuzuiehen, wenn das amtliche Musterprotokoll verwendet wird.

Das bedeutet, dass die Gründungsurkunde aus einem (sehr kurzen) Dokument besteht und lediglich die wesentlichen Regelungen für eine Gesellschaft erhält. Eine gesonderte Satzung und Geschäftsführerbestellung gibt es anders als bei einer normalen GmbH nicht. Sobald allerdings auch nur geringfügig vom Musterprotokoll abgewichen wird, ist als Wert 25.000,00 € anzusetzen. Dies gilt beispielsweise, wenn die Gesellschafter eine weitere Regelung in die Gründungsurkunde aufnehmen wollen.

Das OLG München hat allerdings entschieden, dass völlig unbedeutende Änderungen ohne Auswirkungen auf den Inhalt keine unzulässig Abänderung des Musterprotokolls darstellen. Dies bestriff jedoch lediglich Zeichensetzung, Satzstellung und Wortwahl. Die UG ist daher gegenüber der GmbH nur dann bei der Gründung kostengünstiger, wenn das Musterprotokoll im wesentlichen unverändert übernommen wird.

OLG München vom 2809.2010, 31 Wx 173/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2970

BGH vom 01.04.2011, V ZR 162/10

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Pflichtteilsansprüche – Abzug von Grundschulden?

Dienstag, 28. Juni 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 10.11.2010 die Rechtsauffassung des Reichsgerichts bestätigt, dass dingliche Belastungen (im Fall: Grundschulden) bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen nicht mit berücksichtigt werden. Ist ein gesetzlicher Erbe testamentarisch von der Erbfolge ausgeschlossen, stehen im gegen die übrigen Erben Pflichtteilsansprüche zu. Immer wieder ist deren Berechnung – insbesondere bei großen Nachlassen – streitig.

Im Fall bestand der Nachlass zum Großteil aus einem Grundstück, welches mit einer Grundschuld einer Bank belastet war. Die Erben wollten diese Belastung bei der Berechnung der Pflichtteilsansprüche abziehen. Hiergegen wehrte sich der Pflichtteilsberechtigte zu Recht.

Bei den Grundschulden handelt es sich um ungewisse Verbindlichkeiten. Erst wenn die Grudnschuldgläubigerin die Grundschuld einfordert, realisiert sich diese. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die grundbuchrechtliche Belastung nicht rechnerisch berücksichtigt werden.

BGH vom 10.11.2010, IV ZR 51/09

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2901

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Von der UG zur GmbH

Freitag, 24. Juni 2011 PDF Version

die Unternehmergesellschaft (kurz UG) ist als kleine Schwester der GmbH für Unternehmensgründungen ohne hohes Eigenkapital gedacht. Sie kann schnell und ohne großen Aufwand vor einem Notar gegründet werden. Viele Gründer planen jedoch auf Dauer, die UG in eine vollwertige GmbH umzuwandeln. Dies ist möglich und sogar vom Gesetzgeber so vorgesehen. Da eine GmbH ein Mindesstammkapital von 25.000,00 € aufweisen muss, kann eine Umbenennung einer UG in eine GmbH nur dann erfolgen, wenn ihr Stammkapital entsprechend erhöht wurde und die Stammeinzahlungen der Gesellschaft auch tatsächlich zur Verfügung stehen.

Anders als bei einer GmbH-Gründung reicht es nicht aus, dass die Gesellschafter lediglich 50% des Stammkapitals eingezahlt haben. So das OLG München. Damit hat es eine in der Literatur streitige Rechtsfrage beantwortet. Wer eine UG in eine GmbH umbenennen möchte, muss dem Registergericht nachweisen, dass das bei mindestens 25.000,00 € liegende Stammkapital voll eingezahlt ist.

OLG München vom 23.09.2010, 31 Wx 149/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2893

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Verwertung der Mietkaution

Donnerstag, 09. Juni 2011 PDF Version

Kürzlich haben wir über Mietkautionsprobleme bei der Veräußerung von Grundstücken berichtet. Das OLG Frankfurt hat ebenfalls eine wichtige Entscheidung zur Mietkaution getroffen.

In der Entscheidung vom 15.04.2011 stellt das Gericht fest,

dass ein Vermieter eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten könne, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet habe. Voraussetzung ist natürlich, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet.

§ 566 a BGB schütze den Mieter vor Nachteilen der Veräußerung. Kann der frühere Vermieter die Mietsicherheit wegen Mietrückständen verwerten, steht der Mieter nicht schlechter, als vorher. Die Entscheidung ist daher richtig. Mietkautionen sind bei der Veräußerung eines Grundstücks ein ständiges Problem. Hier sind gute notarielle Gestaltungen erforderlich um spätere Rechtsstreite zu vermeiden.

OLG Frankfurt a.M. vom 15.04.2011, 2 U 192/10

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URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2859

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Grundstückskaufvertrag – Kautionsübergabe bei Mehrfamilienhäusern

Montag, 06. Juni 2011 PDF Version

Bis auf Altfälle haftet bekanntlich der Verkäufer eines Miethauses auch nach Übergabe der Kautionen an den Käufer gegenüber dem Mieter für deren Rückzahlung. Der Verkäufer kann sich also nicht mehr damit entlasten, er habe die Kautionen (einschließlich Zinsen) an seinen Käufer weitergeleitet. Der Mieter kann sich an ihn halten, falls er die Kaution von dem Erwerber später nicht erhält.

Aus diesem Grund ist die notarielle Praxis überwiegend dazu übergegangen, die Kautionen nur dann an den Erwerber weiterzuleiten, wenn der Mieter der Schuldübernahme zugestimmt hat. In diesem Falle ist der Verkäufer aus dem Schneider.

Stimmt der Mieter nicht zu, wird regelmäßig vorgesehen, dass der Verkäufer die Kaution zurückzahlt und der Erwerber sie sodann beim Mieter neu einklagt.

Dieser Praxis ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 entgegengetreten. Der Anspruch auf die Stellung einer Kaution sei mit deren tatsächlichen Zahlung bei Mietbeginn untergegangen. Wenn der Verkäufer die Kaution zurückzahle, habe der Erwerber keinen Anspruch auf deren Auffüllung. Es sei vom Mieter nicht zu verlangen, das Insolvenzrisiko des neuen Vertragspartners zu tragen. Den habe er sich als Vermieter schließlich nicht ausgesucht.

Der Veröffentlichung im Grundeigentum ist nicht zu entnehmen, ob die Revision zugelassen worden ist. Dies ist nun wahrlich eine interessante mietrechtliche Frage.

Wenn es bei dieser Auffassung bleibt, sehe ich in der Praxis kaum, mit welcher Klausel man erreichen soll, dass der Verkäufer hinsichtlich der Kautionen aus der Haftung kommt, ohne dass der Mieter zustimmt. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten.

Landgericht Berlin vom vom 15.03.2011, 65 S 283/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2844

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Annahmefrist bei finanziertem Immobilienkauf

Montag, 30. Mai 2011 PDF Version

Beim gewerblichen Vertrieb von Eigentumswohnungen und Baugrundstücken lässt sich der Aufteiler bzw. Bauträger oftmals verbindliche notarielle Kaufangebote des Interessenten beurkunden, die er dann binnen bestimmter Fristen annehmen kann. Im Fall des BGH vom 11.06.2010 gab der Käufer am 04.05. des Jahres ein Angebot für den Kauf einer Eigentumswohnung ab, das der Verkäufer bis zum 30.09. annehmen konnte. Am 22.06. des Jahres nahm er es tatsächlich an.

Als Mängel auftraten, wollte sich der Käufer vom Vertrag lösen. Er wandte ein, dass die Annahme vom 22.06. des Jahres zu spät gekommen sei. Denn die lange Bindungsfrist bis zum 30.09. des Jahres sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam gewesen. Gemäß § 308 Nr. 1 BGB nämlich sind überlange Bindungsfristen unwirksam.

Der BGH folgte dieser Argumentation zu Recht. Die Bindungsfrist sei aus den o.g. Gründen unwirksam. Es gelte daher allgemeines Recht, nämlich § 147 Abs. 2 BGB. Ein Angebot kann daher nur in angemessener Frist angenommen werden. Hierzu sei die Zeit zwischen 04.05. und 22.06. des Jahres jedenfalls zu lang. Somit sei kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.

Derart überlange Annahmefristen finden sich in vielen gewerblichen Kaufverträgen. Sie werden erst geheilt, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Bis dahin bietet diese Argumentation eine gute Möglichkeit, sich vom Vertrag loszusagen. Es kommt – wie meist – auf die Einzelheiten an.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2834

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Eintragungen in den Aufteilungsplänen

Montag, 07. Februar 2011 PDF Version

Wohnungseigentümer streiten sich oft um die Art der Nutzung von Teileigentumseinheiten. Manchmal enthalten die Aufteilungspläne Zweckangaben (Läden, Gaststätten usw.). Diese Angaben stammen in der Regel vom Architekten, der die Aufteilungspläne zwecks Abgeschlossenheitsbescheinigung gefertigt hat.

Im Fall des BGH vom 15.01.2010 ist ein Raum einer Teileigentumseinheit mit „Café“ bezeichnet. Nunmehr wird dort eine Speiselokal betrieben. Die WEG nimmt den Eigentümer auf Unterlassung in Anspruch. Der BGH misst dieser Eintragung im Aufteilungsplan keine Bedeutung bei. Es handele sich um eine Eintragung des Architekten, die lediglich einen Vorschlag darstelle. Hierdurch trete keine Bindung der Wohnungseigentümer ein.

Für die Rechte der Wohnungseigentümer kommt es allein auf die Ausführungen in der Gemeinschaftsordnung an. Dort war die Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheit nicht beschränkt. Somit war die Nutzung als Speiselokal zulässig.

Der BGH stützt seine Argumentation damit, dass ja bei den Wohnungen auch keine Bindung eintrete, indem dort die Räume als Küche, Wohnen, Schlafen, Kinderzimmer o.ä. bezeichnet seien. All dies seien nur Vorschläge. Der Wohnungsnutzer sei hierdurch nicht gebunden.

Es zeigt sich also, dass man bei der Abfassung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sehr aufmerksam sein muss. Es empfehlen sich ausführliche Regelungen dafür, welche Gewerbenutzungen in den Wohnungen und vor allen in den Teileigentumseinheiten erlaubt sind. Diese Regelungen sind dann bindend.

BGH vom 15.01.2010, ZR 40/09

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2598

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Auszug in ein Pflegeheim

Freitag, 28. Januar 2011 PDF Version

Ein Wohnungsrecht ist ein spezieller Fall einer persönlichen Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt bei Tod des Wohnungsberechtigten.

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, was geschieht, wenn der Wohnungsberechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim verlegt wird und die Wohnung somit dauerhaft nicht mehr nutzen kann. Für diese Fälle sollten vom Notar bei Bestellung des Wohnungsrechts detaillierte Regelungen vorgesehen werden. Zum einen geht es darum, ob der Wohnungsberechtigte möglicherweise Ersatzleistungen beanspruchen oder seine Wohnung vermieten kann. Auf der anderen Seite treten unnötige wirtschaftliche Schäden ein, wenn das Wohnungsrecht weiter besteht, obwohl der Berechtigte hiervon nichts hat.

Das OLG Saarbrücken hat mit Beschluss vom 05.08.2010 mit der ganz herrschenden Meinung entschieden, dass der dauerhafte Umzug in ein Pflegeheim nicht zu einem Erlöschen des Wohnungsrechts führt, wenn dies nicht in der notariellen Bewilligung so vorgesehen ist. Dies sei kein Fall der dauernden Unmöglichkeit der Ausübung.

Ein vom Notar gut gefasstes Wohnungsrecht enthält die Regelung, dass das Wohnungsrecht bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim erlischt und zur Löschung bewilligt werden muss. Außerdem sollten Ersatzleistungen und die Möglichkeit der Vermietung (Übertragung an Dritte) ausgeschlossen werden.

OLG Saarbrücken vom 05.08.2010, 5 W 175/10-65

Vorauszahlung auf Betriebskosten

Donnerstag, 27. Januar 2011 PDF Version

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungsberechtigte (§ 1093 BGB) wohnt dort im Zweifel unentgeltlich. Er schuldet insbesondere keine Betriebskosten, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Im Fall des BGH vom 18.06.2010, war in der notariellen Bestellung des Wohnungsrechts vereinbart, dass der Berechtigte Betriebskosten zu tragen hat. Konkret ging es darum, ob er hierauf – wie ein Mieter – Vorauszahlungen erbringen muss. Dies verneinte der BGH zu Recht, da eine Vorschusszahlung sei nicht vereinbart. Selbst ein Mieter schuldet nur Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.

Wird daher ein Wohnungsrecht beim Notar begründet und soll der Berechtigte die Betriebskosten tragen, sollte auch eine Vorschusspflicht ausdrücklich vereinbart werden.

BGH vom 18.06.2010, V ZR 196/09

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2572

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Amtsniederlegung des Geschäftsführers einer GmbH

Montag, 24. Januar 2011 PDF Version

Will der Geschäftsführer sein Amt niederlegen, muss er dies gegenüber den Gesellschaftern tun. Denn deren Beschluss hat ihn zum Geschäftsführer gekürt.

Im Fall des OLG Hamm vom 11.08.2010 hatte der Geschäftsführer die Amtsniederlegung gegenüber der GmbH selbst erklärt. Dies hielt das OLG Hamm für ausreichend, weil der andere Geschäftsführer gleichzeitig auch Gesellschafter war. Er könne sich nicht dahingehend herausreden, dass ihm die Erklärung als Geschäftsführer der GmbH und nicht als Gesellschafter zugegangen sei. Dies wäre eine künstliche Aufspaltung seiner Position.

Außerdem weist das OLG darauf hin, dass es bei einer Gesamtvertretung genügt, wenn die Erklärung gegenüber einem Vertreter abgegeben wird (§ 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG). Wenn man also einer GmbH gegenüber eine Erklärung abgibt, genügt es, wenn sie einem der Geschäftsführer zugeht.

OLG Hamm vom 11.08.2010, XV W 309/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2565

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