Archiv für die Kategorie ‘Mietrecht’

strafbare Forderung einer Auszuggebühr

Mittwoch, 10. Februar 2016 PDF Version

Als Vermieteranwalt erlebt man insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen relativ häufig, dass Mieter anbieten, gegen Zahlung eines “Umzugskostenpauschale” o.ä. zum kurzfristigen Auszug bereits wären. Sonst müsse sich der Vermieter eben auf einen langen Rechtsstreit einlassen.

Solche Forderungen können als strafbare Erpressung zu werten sein und nicht unbedacht gestellt werden. Insbesondere wenn die Wirksamkeit der Kündigung nicht ansatzweise in Frage gestellt, sondern ohne Umschweife die lange Dauer eines Prozesses mit anschließender Vollstreckung und dortigen Unwägbarkeiten verwiesen wird, dürfte eine Erpressung in Betracht kommen. Denn der Mieter versucht vom Vermieter eine ihm zivilrechtlich nicht zustehende Forderung durch die Inausichtstellung eines Übels zu erhalten. Der Vermieter befindet sich in einer Zwangslage und zahlt oft, obwohl es im widerstrebt. Bei völlig klaren Fällen wird man den Mieter mit einer Entscheidung des OLG Frankfurt am Main · Urteil vom 10. Juni 2015 (2 U 201/14) eventuell von seiner Taktik abbringen können.

In diesem Fall hat das Gericht entschieden, dass sich selbst der die Forderung überbringende Anwalt strafbar machen kann. Die gilt natürlich erst Recht für den fordernden Mieter selbst.

In Fällen, in denen tatächlich problematisch ist, ob ein Räumungs- und Herausgabeanspruch besteht, dürft es jedoch nicht strafbar sein, sich als Mieter das Prozessrisiko “abkaufen” zu lassen.

 

Kompensation bei unrenovierter Wohnung

Montag, 07. Dezember 2015 PDF Version

Bekanntlich hat der Budnesgerichtshof in diesem Jahr die Überbürdung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen im AGB-Mietvertrag für unwirksam erklärt.

Angedeutet hat der Senat jedoch, dass bei wirtschaftlicher Kompensation für den Mieter eine wirksame Schönheitsreparaturklausel auch bei unrenovierten Wohnungen möglich sein kann.

Das Landgericht Berlin (63. Kammer) hat in einer Berufungsentscheidung eine Schönheitsreparaturklausel für wirksam erachtet, bei der dem Mieter als Kompensation ein Monat Mietfreiheit gewährt worden ist. Mit der Entscheidung deutet sich an, dass solche mietfreien Monate eine Schlnheitsreparaturklausel retten können. In welcher Höhe eine Kompensation angemessen ist, wird Einzelfallfrage bleiben. Allerdings dürfte im Regelfall eine Mietfreiheit von 1-3 Monaten bei normalem Abnutzungszustand ausreichend sein. Es bietet sich aus Vermieter- und Mietersicht an, den Zustand bei der Übergabe durch Fotos oder Zeugen zu für einen evtl. Prozess zu sichern.

Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

Freitag, 20. November 2015 PDF Version

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich das anzuwendende Recht bei einem Mischmietverhältnis danach, ob der Wohnzweck oder die Gewerbenutzung überwiegt. Hierfür gibt es verschiedene Maßstäbe.

Im Urteil vom 01.07.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 14/15) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob es für die Kündigung eines Mischmietverhältnisses genügt, wenn der nahe Angehörige in dem Objekt nur wohnen will, die gewerbliche Nutzung aber nicht fortführt. In dem Urteil wird diese Frage bejaht. Es genüge, wenn Eigenbedarf für die Wohnräume lediglich zu Wohnzwecken bestünde. Ansonsten wäre die Kündigung praktisch ausgeschlossen. Denn kaum ein Vermieter wird die Wohnräume auch teilweise gewerblich nutzen wollen.

Die gewerbliche Nutzung des Mieters stehe ohnehin nicht unter besonderem Schutz, weil ein vollständig gewerbliches Mietverhältnis ohne ein berechtigtes Interesse gekündigt werden kann.

Wiederum also erleichtert der BGH die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung. Im Einzelnen wird man die Voraussetzungen davor genau prüfen müssen.

Sawal
Fachanwalt für Erbrecht

BGH rettet Kappungsgrenzen-Verordnung

Mittwoch, 04. November 2015 PDF Version

Nach BGH-Urteil von Mittwoch ist klar: Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin ist wirksam. Die Miete in Bestandsmietsverhältnissen kann danach um maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden.

Mein Beitrag auf der Seite der LTO finden Sie hier.

Fehler beim Eigenbedarf vermeiden

Donnerstag, 10. September 2015 PDF Version

Bis vor einigen Jahren war die Eigenbedarfskündigung eher ein Exot in der Praxis des Mietrechtlers. Dies hat sich in den vergangenen Jahren insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin deutlich geändert. Nach nicht reprasantativen Umfragen bei verschiedenen Berliner Amtsrichtern sind diese inzwischen mehrfach in der Woche mit Eigenbedarfskündigungen befasst.

Häufig wird Wohnungseigentum erworben, um die Wohnung mittels Eigenbedarfskündigung “frei” zu bekommen. Dieser Beitrag soll auf häufige Fallstricke aus Sicht des Eigentümers/Vermieters hinweisen. Er ist nicht abschließend und kann keine persönliche anwaltliche Beratung ersetzen.

1. vor Erwerb: Mietvertrag prüfen

Nicht selten enthält der Mietvertrag Regelungen zum “ordentlichen Kündigungsrecht” des Vermieters. Ist dies der Fall, sollte der Eigentümer in spe Vorsicht walten lassen. Denn ist der Eigenbedarf des Vermieters ausgeschlossen, kann dies auch bei einem Eigentümerwechsel gelten. Denn nach § 566 BGB erfährt das Mietverhältnis nach der Übertragung des Wohnungseigentums an einen neuen Eigentümer grundsätzlich keine Änderung. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten in die bisherigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Wer eine Wohnung mit einem derart geschützten Mieter erwirbt, der riskiert, seinen Eigenbedarf dauerhaft nicht durchsetzen zu könne.

2. vor Erwerb: Grundbuchsituation prüfen

Das nächste Problem ergibt sich aus § 577a BGB. Problematisch wird es immer dann, wenn der aktuelle Mieter bereits Mieter war, bevor das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Dann gewährt das Gesetz dem Mieter einen Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren. Für viele Eigennutzer ein kaum überschau- und planbarer Zeitraum.

3. Bedarf prüfen

Eigenbedarf kann nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Das Gericht prüft daher zum einen den berechtigten Personenkreis, zum anderen den Bedarf. Hier sind vielfältige Probleme möglich, wobei die BGH-Rechtsprechung in den letzten Jahren immer offener zungunsten der Vermieter geworden ist. Zuletzt ist selbst die Nutzung einer deutlich über 100qm großen 4-Zimmerwohnung für eine geplante und aus 2 Personen bestehenden Wohngemeinschaft nicht für unangemessen eingestuft worden.

4. Mietverhätlnis kündigen

In jedem Fall muss der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen. Je nach Mietvertrag kann eine Kündigungsfrist von 9-12 Monaten zu beachten sein. Wichtig ist jedoch, dass eine Kündigung erst dann möglich ist, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Eine Vormerkung oder der Nutzen-Lastenwechsel  genügt nicht. Die Kündigung muss verschiedenen inhaltlichen und formelle  Anforderungen entsprechen. Scheitert dies, können aufgrund der Fristen und der Dauer eines Gerichtsverfahrens schnell 2-3 Jahre Zeit verloren sein. Vermietern ist daher dringend davon abzuraten, die Eigenbedarfskündigung selbst zu erstellen. Zugestellt werden solle immer mittels Botenschreiben.

5. Härtefälle richtig einordnen

Hat das Gericht einen Eigenbedar festgestellt – häufig vernimmt es hierzu als Zeugen die Person, die einziehen soll – prüft es Härtefälle. In § 574 Abs. 1 BGB heißt es:

“Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.”

Das Gericht hat eine Abwägung zwischen den beiderseitigen Interessen und Lebenslagen vorzunehmen. Hier wird häufig die gesamte Bandbreite menschlicher Argumentation (Alter, Krankheit, Dauer des Mietverhältnisses, Wohnumfeld, etc.) vorgebracht. Problematisch ist es immer, wenn der Mieter für den Fall des Umzuges mit dauerhaften und erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen zu rechnen hat, die auch nicht durch begleitende Maßnahmen vermieden werden können. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Aufgrund der dann erfordelrichen Einbindung von medezinischen Sachverständigen, sollte jedoch für ein solches Verfahren deutlich mehr Zeit eingeplant werden. Hart wird es, wenn Suizidgefahr nachgewiesen werden kann.

6. Zeit & Geld einplanen

Bei Eigenbedarfskündigungen geht es meist für beide Seiten um die Lebensgrundlagen und nicht sleten um die wirtschaftliche Existenz. Daher sind Prozesse aufwendig und nervenaufreibend. Wer den Erwerb einer Wohnung und die Geltendmachung von Eigenbedarf plant, sollte auf jeden Fall neben fachkundiger Beratung in nicht unerheblichem Umfang Zeit und Geld für das Gerichtsverfahren einplanen. Oft werden solche Verfahren auch durch Vergleiche beendet, bei dem der Mietver für den Auszug eine finanzielle Kompensation erhält. Diese reicht von wenigen Hundert Euro bis hin zu höhreren fünfstelligen Beträgen – je nach Wert der Wohnung und eingeschätztem Risiko. Dies sollte auch bei den Kaufpreisverhandlungen eingeplant werden.

7. Fazit

Eigenbedarf kann sich lohnen. Die Chancen bei berechtigtem Eigenbedarf zu gewinnen sind in der Praxis hoch. Trotzdem verbleibt immer ein Restrisiko. Die vorgeannten 6 Problemkreise sollten jedoch vor dem Erwerb eine potentiellen Eigenbedarfswohnung sorgsam durchdacht und geprüft werden.

Gerne unterstütze ich Sie hierbei.

Strafe für das umgangene Mietervorkaufsrecht

Donnerstag, 22. Januar 2015 PDF Version

Mietern steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen angemietete Wohnung zu. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag vor der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen worden ist und die Wohnung anschließend an einen Dritten veräußert wird. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Norm verhindern, dass der Mieter nach Aufteilung und Verkauf der Wohnung vom Käufer beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt und damit aus seiner Wohnung verdrängt werden kann. Es handelt sich um eine Ausprägung des sozialen Mietrechts. Wirtschaftlich erleidet der Vermieter keinen Nachteil, da er denselben Kaufpreis statt vom Ersterwerber vom Mieter als Zweiterwerber erhält. Es geschieht immer wieder, dass der Verkäufer vorsätzlich oder fahrlässig das gesetzliche Mietervorkaufsrecht umgeht und der Mieter dadurch von diesem keinen Gebrauch macht. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14) kann sich dies nachträglich als sehr teuer für den Vermieter darstellen.

ahnungslose Mieterin

Die Mieterin war seit 1992 Mieterin in einem Hamburger Mietshaus. Streitig war offenbar, ob die Wohnung ihr vor oder nach der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden war. Wegen dieser ungeklärten Tatsachenfrage hat der VIII. Zivilsenat die Entscheidung im Ergebnis an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Die strittigen Rechtsfragen hat er jedoch beantwortet.

Der Vermieter hat die von der Mieterin genutzte sowie die sechs weiteren Wohnungen an einen Dritten verkauft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt bereits nach dem WEG geteilt. Über das Mietervorkaufsrecht hat er dabei die Mieterin nicht informiert, so dass diese ihr (mutmaßlich bestehendes) Recht nicht ausgeübt hat.

erneuter Verkauf

Wenige Monate später bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250,00 € zum Kauf an. Die Mieterin hat daraufhin Schadensersatz gegen den vorherigen Eigentümer geltend gemacht. Diesen berechnet sie bis zum BGH aus der Differenz zwischen angebotenem Kaufpreis als Verkehrswert und dem aus dem Paketpreis für die sieben Wohnungen ermittelten, anteiligen Preis für ihre Wohnung von 186.571,00 €. Die Vorinstanzen haben ihre auf Zahlung von 79.428,75 € gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.

BGH stärkt Mieterrechte

Der Wohnraummietrechtssenat des BGH hat dies anders gesehen und entschieden, dass der Mieter im Regelfall ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und Kaufpreis als Schadensersatz zustehen kann. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter eine gesetzliche Mitteilungspflicht verletzt und der Mieter vom Inhalt Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst Kenntnis erlangt, wenn es zu spät ist und er vom Voreigentümer keine Übereignung der Wohnung mehr verlangen kann. Dem vorkaufsberechtigten Mieter sei nicht zuzumuten, in diesem Zeitpunkt noch sein Vorkaufsrecht auszuüben und gegen den Voreigentümer auf Übereignung zu klagen. Denn es sei abzusehen, dass dieser wegen er bereits erfolgter Eigentumsübertragung zur Eigentumsverschaffung an den Mieter aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage sei. Der Mieter könne vielmehr direkt den sog. Erfüllungsschaden verlangen – in diesem Fall der entgangene Gewinn.

Risiko für Vermieter

Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob ein Mietervorkaufsrecht besteht oder nicht. Eine Umgehung – sei sie vorsätzlich oder aus Unkenntnis kann fatale Folgen für den Verkäufer haben. Die gilt insbesondere, wenn Wohnungen unter Wert verkauft werden. Die ist bei Paketverkäufen häufig der Fall, weil es sich um eine Mischkalkulation handelt. Jede Gestaltung, die auf eine Umgehung des Mietervorkaufsrechts abzielt ist mit einem Risiko behaftet. Auch bei der ordnungsgemäßen Information über das Vorkaufsrecht und den Zeitpunkt soll sorgsam sein. Denn wird der Mieter zu einem zu frühen Zeitpunkt informiert, kann dies statt zu einem zweimonatigem Vorkaufsrecht zu einem dauerhaften führen. Auch in diesem Fall kommt ein Schadensersatzanspruch wegen entgangenem Gewinn in Betracht.

BGH vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14

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Umfang eines einschränkungslosen Untervermietungsrechts

Mittwoch, 07. Januar 2015 PDF Version

Über die Untervermietung von Wohnungen ist in den vergangenen Jahren obergerichtlich viel gestritten worden. Eine BGH-Entscheidung betraf dabei den Umfang des Untervermietungsrechts, wenn im Mietvertrag keine Einschränkung enthalten ist:

In diesem Fall darf der Mieter beliebig, d.h. auch alle Wohnräume untervermieten. Vermieter sollten sich gut überlegen, ob sie mit solch umfangreichen Rechten einverstanden sind.

Vermietungen an Touristen sind von einer solchen Untervermietungserlaubnis jedoch nicht umfasst.

BGH vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13 (LG Berlin)

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Vorsicht bei ALG II-Kündigungen

Mittwoch, 08. Oktober 2014 PDF Version

Zumindest in Berlin sollten Vermieter bei Kündigungen von Mietern die Sozialleistungen beziehen vorsichtig sein und genau prüfen, ob bei Zahlungsverzug ein Kündigungsgrund gegeben ist.

Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin befindet sich der Mieter in einem unverschuldetem Tatsachenirrtum, wenn das Jobcenter die Miete stets direkt an den Vermieter überwiesen hat, jedoch die Zahlungen ohne Grund und Anlass einstellt. Solange der Mieter hiervon keine Kenntnis hat, kann der hieraus entstehende Mietrückstand im Einzelfall nicht als fristloser Kündigungsgrund herangezogen werden.

Landgericht Berlin vom 24.07.2014, 67 S 94/14

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Signatur_GB_2010

Einmalmietzahlung als Gläubigerbenachteiligung

Montag, 29. September 2014 PDF Version

In der Zwangsversteigerung finden sich oft Konstruktionen, mit denen der Schuldner sich oder ihm nahestehende Personen auch nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Besitz des Objektes halten wollen. Beliebt ist hierbei ein langjähriger Mietvertrag, bei dem die Miete angeblich schon im Vornherein für die gesamte Mietzeit bezahlt worden sei.

Solche Konstellationen verstoßen § 1124 Abs. 2 BGB. Denn dem Gläubiger gegenüber sind Mietzahlungen für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume unwirksam.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur dann, wenn der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit abgeschlossen ist. In diesem Fall lässt sich nämlich die insgesamt gezahlte Miete nicht auf eine Monatsmiete umrechnen.

Im Urteil vom 30.04.2014 (VII ZR 103/13) hatte es der Bundesgerichtshof mit einer Fallgestaltung zu tun, bei der ein Festmietvertrag auf einem bestimmten Zeitraum geschlossen worden war. Angeblich war die Miete bereits bei Abschluss des Mietvertrages vollständig entrichtet.

In diesem Fall hat der BGH kein Problem damit, die Gesamtmiete durch die Anzahl der Monate zu teilen und so einen fiktiven Monatsmietzins zu errechnen. Dieser sei für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume eben nicht gezahlt. Der Ersteher konnte wegen Mietrückständen kündigen.

BGH vom 30.04.2014, VII ZR 103/13

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Signatur_SA_2014

Umbauabsicht reicht nicht aus

Dienstag, 22. Juli 2014 PDF Version

Häufig will der Vermieter nach einem längeren Mietverhälntis nicht nur einmal “durchstreichen”, sondern grundlegend sanieren. Dann ist es natürlich sinnlos, wenn der Mieter – wirksame Schönheitsreparaturklausel vorausgesetzt – die Wohnung vor der Übergabe renoviert.

Anerkannt ist, dass in diesen Fällen aufgrund ergänzender Vertragsauslegung auch ohne Klausel im Mietvertrag ein Kostenerstattungsanspruch des Vermieters bestehen kann. Der Mieter muss dann zahlen, was er sich aufgrund der nicht erforderlichen Schönheitsreparaturen erspart hat. M.E. allerdings nur die Sachkosten, da der Mieter die Arbeiten auch in Eigenleistung hätte erbringen können. Er darf durch die Umbaupläne nicht schlechter gestellt werden.

Erforderlich ist nach einer neuen Entscheidung des BGH jedoch, dass der Vermieter nicht nur eine Umbauabsicht hat, sondern die geplanten Maßnahmen auch tatsächlich vornimmt:

“Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch auf Fälle,in denen der Vermieter entgegen einer im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten geäußerten Absicht von einem Umbau der Mietsache letztlich absieht, nicht übertragbar. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Mietvertrag daher nicht ergänzend dahingehend ausgelegt werden, dass dem Vermieter anstelle der von dem erfüllungsbereiten Mieter geschuldeten Renovierungsarbeiten ein Ausgleichsanspruch zusteht.”

Der BGH argumentiert, dass in diesem Fall die Renovierungsarbeiten nicht sinnlos geworden wären. In diesem Fall müsse eine ergänzende Vertragsauslegung überbleiben.

Die Entscheidung ist richtig. Der Vermieter muss sich entscheiden. Er kann sich nicht nach der Rosinienmethode den günstigsten Weg wählen.

BGH vom 12.02.2014, XII ZR 76/13

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Anspruch auf Untervermietung

Freitag, 27. Juni 2014 PDF Version

Der BGH hat am 11.06.2014 eine wichtige Entscheidung für die mietrechtliche Praxis getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung seiner Wohnung gegenüber dem Vermietert hatte.

Grundsätzlich ist – ohne vertragliche Vereinbarung – die Untervermietung (Überlassung an Dritte) gesetzlich ausgeschlossen und stellt auch einen Kündigungsgrund dar.

In begründeten Fällen kann der Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung haben. Im vom BGH zu entscheidenden Fall nahm der Mieter eine befristete, mehrjährige Tätigkeit in Kanada auf, wollte jedoch nach Beendigung wieder in seine Wohnung zurückkehren. Die begehrte Untervermietung für zwei Jahre wurde ihm verweigert. Eine Untervermietung erfolgte daraufhin nicht.

Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen des entstandenen (Unter-) Mietausfalles zustehe. Die berufsbedingte, zeitlich befristete Ortsabwesenheit stellt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats einen nachvollziehbaren Grund für eine Untervermietung dar auf die der Mieter einen Anspruch hat. Die Richter sahen es als ausreichend an, dass der Mieter nur ein Zimmer der Wohnung nicht untervermieten wollte.

Vermieter müssen in Zukunft genau prüfen, ob im Lichte der BGH-Rechtsprechung nicht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht. Kündigungen sollen sogsam geprüft werden.

BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13

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Entzug von Licht ist Mietmangel

Mittwoch, 25. Juni 2014 PDF Version

Die Bedeutung von Licht für die menschliche Psyche ist nicht zu unterschätzen. Licht ist für das Wohlbefinden wichtig. Nicht umsonst werden in modernen Gebäuden immer größere Fenster verbaut.

Reduziert der Vermieter den Lichteinfall, z.B. durch bauliche Maßnahmen oder Austausch der Fenster, stellt dies einen Mietmangel dar. Der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall um 3% pro betroffenem Fenster. Die Vermieterin hatte Fenster ausgetauscht. Diese ließen weniger Licht in die Wohnung als die vorherigen. Obwohl es sich um eine Modernisierung handelte, entschied das Gericht, dass der Mieter zur (dauerhaften) Mietminderung (24% insgesamt) berechtigt sei.

Vor baulichen Maßnahmen lohnt es sich zu prüfen, ob hierdurch nicht im Einzelfall Mietmängel entstehen. Dann ist u.Ust. die schöne Mondernisierungsmieterhöhung wieder weg.

LG Berlin vom 06.11.2013, 67 S 502/11

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lawfulness of leasing of holiday flats in Berlin in 2014

Freitag, 13. Juni 2014 PDF Version

On the 12th of December 2013, the Government of Berlin launched the so called „Zweckentfremdungsverbot-Gesetz”(referred to as “the law” in the following text). This was the base for the so called „Zweckentfremdungsverbot-Verordnung“ (referred to as “the by-law” in the following) which came to effect on the 1th of May 2014. The government planned to prohibit the excessive use of flats as holiday flats because available housing space is getting more and more rare in Berlin and prices are going rapidly up in some quarters.

The law regulates, that housing space in Berlin or in some of the districts should not be used for other purposes than living without permission of the appropriate district exchange if the accommodation supply of the population in Berlin for fair conditions is endangered in particular. This is exactly what the by-law declares for all districts of Berlin. That means, that beginning with the 1st May 2014, it is forbidden by law to rent out a flat for other purposes than living. Breaches (administrative offenses) of the landlord will be punished with penalty of up to 50.000 EUR.

What is „Zweckentfremdung“ (wrongful use)?

The most important and legally defined cases of a wrongful use are:

– leasing as holiday flat (rental contract days or weeks)
– leasing or use for business purposes
– vacancy for more than 6 month

The responsible administration will check if there is a wrongful leasing of holiday flats. In individual cases it might be tricky to differ between wrongful use and for example allowed temporary lease of an furnished apartment which can be legal within a certain period. But in the normal case – lease of a flat for only some days or weeks – the authorities will be likely to decide for a wrongful use.

Are there exceptions?

The law includes exceptions respectively interim arrangements. If the flat was already used for example as holiday flat before the 1st may 2014, the landlord is allowed to continue for two years. This requires an announcement within 3 month towards the district exchange. The landlord may be asked to prove, that there was a wrongful use before the 1st May 2014 as the case may be. The last deadline is the 31th of July 2014. If the wrongful use is not announced until this date, future use as holiday flat of business use is prohibited.

The alternative possibility of an exception will be very rare. The administration will have to check in the individual case, there is for example a public interest or danger of destruction of an existence. Both won’t be very likely for the ordinary real estate investor.

What are the risks?

Beaches of the by-law will be detected piece by piece. At first, tenants will report to the authorities existing holiday flats. Alternatively the staff of the district exchange will search the internet for them and will look very carefully into special booking portals. It won’t be too difficult to find most of the holiday flats and other wrongfully used apartments.

After that, the district exchange can (and will) impose a fine up to 50.000 EUR within the administrative offenses case. The penalty will presumably rise with if the wrongful use is continued. Besides, the employees of the district exchange can use administrative force and enter the flat.

What are the alternatives?

It is unclear at the moment, if and unter which requirements there will be exception. From the legal point of view it will be dangerous to use a flat as holiday flat (or other wrongful use defined in the by-laws) for the first time. Existing holiday apartments may be continuously uses for this purpose if this is properly announced. In the meantime landlords should consider alternative uses. It still seems possible to rent out furnished flats to non-tourists (eg. business people, trainees or exchange students) as long as they are not only visitors. But this will be a fine line.

There still is a chance, that the by-laws will be declared as ineffective. In 2003, the Federal Administrative Court of Germany decided about an old “Zweckentfremdungsverordnung”and declared it as illegal because there was enough housing space available for the population. But times have changed and some statistics tell different stories nowadays although there still are voiced claiming the opposite. As a landlord I wouldn’t bet on such a happy end so the market will have to deal with the law and by-laws until the real estate situation in Berlin changes.

If the apartment was verifiably already used as holiday flat before the 1st May 2014, landlords should announce the continued use immediately. After this interim period, landlords are risking high fines as landlords who try to establish new holiday flats in Berlin.

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Verhaltenbedingte Kündigung ggü. Mieter

Mittwoch, 04. Juni 2014 PDF Version

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermietern können auch persönlich oder sogar handgreiflich werden. Meist streitet man sich dann über eine Kündigung im Rahmen einer Räumungsklage.

In einem etwas ungewöhnlichen Fall hatte die Vermieterin wohl zum Zwecke der Inaugenscheinnahme neu installierter Rauchmelder einen Besichtigungstermin vereinbart. Die Vermieterin betrat und besichtigte zudem auch Räume, in denen sich keine Rauchmelder befanden. Dem Mieter missfiel dies und er forderte die Vermieterin auf, die Wohnung zu verlassen. Da diesem Wunsch nicht Folge geleistet wurde, nahm der Mieter die Vermieterin am Arm und trug sie aus den Räumen. Letztere kündigte fristlos und fristgerecht wegen dieses Vorfalles.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht sah die Kündigung als berechtigt an. Der VIII. Zivilsenat entschied wieder anders und war der Auffassung, dass der Vorfall keinen Kündigungsgrund darstelle. Die Vermieterin trage ein erhebliches Mitverschulden. Der Mieter habe lediglich von seinem Hausrecht Gebrauch gemacht. Die Kündigung sei daher weder fristlos noch fristgerecht möglich gewesen.

Konflikte, die in Beleidigungen oder Handgreiflichkeiten münden sind oft für den Mieter heikel. Die Rechtsprechung ist regelmäßig sehr streng in solchen Fällen. Wenn die Beweislage zugunsten des Vermieters besteht zieht der Mieter häufig selbst bei kleineren Beleidigungen (“Idiot”, “Arsch” u.ä.) den Kürzeren. (Erst kürzlich vor dem Amtsgericht Mitte: “Der hat sie doch nicht mehr alle” in Gegenwart verschiedener Personen.) Im vorliegenden Sonderfall lag allerdings eine klare Provokation vor und der Mieter war durch sein Hausrecht zu dieser Handlung ermächtigt. Trotzdem sollte man als Mieter immer vorsichtig sein und bei Besichtigungen von Vermietern immer einen Zeugen vor Ort haben.

Die Entscheidung habe ich auch auf der Seite der LTO zusammengefasst: http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viii-zr-289-13-vermieter-aus-wohnung-getragen/

BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13

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Unwirksamkeit von Vorausverfügungen

Freitag, 09. Mai 2014 PDF Version

In Zwangsversteigerung-/ Zwangsverwaltungsfällen begegnet man häufiger interessanten Mietvertragskonstruktionen. Allesamt haben diese das Ziel, Gläubiger oder Erwerber zu schädigen oder eine Vollstreckung zu erschweren. Die früher populären Vorausverfügungen (Miete wird für einige Jahre im Voraus gezahlt) sind kaum noch anzutreffen. Populärer sind Baukostenzuschüsse oder Eigenleistungen, die abgewohnt werden dürfen.

Der BGH hat kürzlich einer seltenere Konstruktion eine Absage erteilt. Im Wesentlichen ging es darum, dass der Mieter einen Mietvertrag über einen festen Zeitabschnitt (1. September 2009 bis zum 31. August 2015) abgeschlossen hatte. Es war eine Gesamtmiete von 35.000 € vereinbart und gezahtl worden. Der Zwangsverwalter kündigte, als die laufenden Mieten aufblieben. Der Mieter berief sich auf die Wirksamkeit der geleisteten Einmalzahlung.

Nach Ansich des BGH wirkt in einem solchen Fall die Zahlung gegenüber dem Zwangsverwalter nicht. § 1124 Abs. 2 BGB gleift auch dann ein, wenn der Mietvertrag keine monatliche Miete vorsieht, sondern einen festen Zeitraum mit Einmalzahlung.

Konsequenz:
1. Mieter sollten sich auf solche Verträge nie einlassen und
2. In Zukunft bleiben nur noch Verträge mit Baukostenzuschüssen, wobei die Bauleistungen nachgewiesen werden müssen und entsprechend auch den Grundstückswert erhöht haben müssen (zumindest letzteres ist in der Regel nicht der Fall, da Phantasiepreis angegeben werden).

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 103/13

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Was Vermieter mit der Kaution machen dürfen

Donnerstag, 08. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hatte Gestern Gelegenheit eine bislang nicht höchstrichterliche Frage zur Verwertungsmöglichkeit einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis Stellung zu nehmen. Die mieterfreundliche Entscheidung habe ich auf der Seite der LTO mit allgemeinen Erläuterungen zur Mietkaution zusammengefasst.

BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Montag, 05. Mai 2014 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen nehmen in Berlin immer weiter zu. Dass den hohen Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs Grenzen gesetzt sind, zeigt die aktuelle Entscheidung des BGH.

Die Beklagten waren Mieter einer der Klägerin gehörenden 158 qm großen Wohnung. Diese kündigten das Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Tochter, die bislang eine deutlich kleinere Wohnung bewohnte. Der erhöhte Platzbedarf wurde mit einer Familienplanung begründet.

Die Vorinstanz hatte die Räumungsklage abgewiesen, das die Kündigung formell fehlerhaft sei. Der Lebensgefährten hätte in dem Kündigungsschreiben namentlich benannt werden müssten. Dies hat der VIII. Zivilsenat anders gesehen. Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB* solle lediglich gewährleisten, dass der Kündigungsgrund ausreichend konkret und unterscheidbar dargelegt sei. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse für den Eigenbedarf darzulegen. Ausreichend sei insoweit, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Der Lebensgefährten müsse nicht namentlich benannt werden.

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 107/13

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Kündigung gegenüber insolventen Mietern

Mittwoch, 09. April 2014 PDF Version

Ist der Wohnraummieter insolvent, kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nach § 109 InsO freigeben. In diesem Fall fallen zukünftige Mieten nicht mehr in die Insolvenzmasse, sondern müssen vom Mieter selbst bedient werden. Der BGH hat Heute entschieden, dass in einem solchen Fall der Vermieter bei Vertragsverstößen (wieder) die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu beenden.

Im Fall hatte der Mieter bei Eingehung des Mietverhältnisses wissentlich getäuscht und eine gefälsche Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Dies sei grundsätzlich ein Grund, das Mietverhältnis auch noch Jahre später zu beenden.

Entscheidend ist jedoch folgender Satz des BGH:

“Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.”

Gibt der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung ab, kann der Mieter wieder verklagt werden. Das Mietverhältnis ist dann nämlich wieder vollständig in der Hand des insolventen Mieters.

BGH vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

Donnerstag, 27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Signatur_SA_2014

 

Kostenfalle verlorener Haustürschlüssel

Mittwoch, 12. März 2014 PDF Version

Schlüssel können jedem verloren oder gestohlen werden. Spätestens am Ende eines Mietverhältnis kann dies für den Mieter problematisch werden. Verlangt der Vermieter nämlich bei ÜBergabe der Wohnung die vollständige Anzahl der im Mietvertrag genannten Schlüssel zurück muss der Mieter erklären, dass ein Schlüssel abhanden gekommen ist.

Viele Vermieter tauschen in einem solchen Fall das Schloss aus. Ärgerlich ist es, wenn das Mehrfamilienhaus über eine zentrale SChließanlage verfügt. Dann können leicht Kosten von mehreren Tausend Euro zustande kommen. Einen solchen Fall hatte der BGH nun zu entscheiden. Die vom Mieter verlangten Kosten für die neue Schließanlage sollten 1.468,00 € betragen. Der Austausch war jedoch noch nicht beauftrag. Der Mieter verlangte nun seine Mietkaution zurück. Im konkreten Fall hat der BGH zu Gunsten des Mieters entschieden.

Gleichzeitig hat er jedoch auch bestätigt, dass der Mieter grundsätzlich verpflichtet wäre, die entstehenden Schäden zu erstatten, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Da der Austausch jedoch noch nicht durchgeführt war, sei noch kein ersatzfähiger Schaden entstanden.

Die Entscheidung lässt Spielraum für den Einzelfall. Wann besteht tatsächlich Missbrauchsgefahr. Zunächt einmal wohl immer. Im Einzelfall kann sich der Mieter vielleicht jedoch exkulpieren, wenn er den Schlüssel beispielsweise ohne weitere Informationen zu seiner Person in einen tiefen Bergsee hat fallen lassen. Im Zweifel wird man wohl jedoch eine Gefahr anerkennen müssen. Je länger der Verlust her ist, desdo niedriger wird die Gefahr jedoch sein. Wie man sieht, dürfte es hier Interpretationspielraum für die Amsgerichte geben.

BGH vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

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Kein Mietervorkaufsrecht bei Verkauf ungeteilter Grundstücke

Freitag, 14. Februar 2014 PDF Version

Das Mietervorkaufsrecht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die von ihm bewohnte Wohnung zu erwerben, wenn das Grundstück nach dem WEG geteilt und die Wohnungen weiterverkauft werden.

Ein solches Mietervorkaufsrecht entsteht dann nicht, wenn das Gesamte Grundstück ungeteilt an einen oder mehrere Erwerber veräußert wird und dieses erst anschließen nach dem WEG in Wohneigentum aufgeteilt werden soll. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch für sog. Erwerbermodelle, in denen sich mehrere Personen zusammenschließen und ein Grundstück gemeinsam erwerben, um es anschließend aufzuteilen, so dass jedem später eine oder mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen sollen.

Der BGH erläutert die recht strengen Voraussetzungen, die im Ausnahmefall dorch bereits vor bereits duchgeführter Teilung einen Anspruch des Mieters begründen können. Das Vorliegen einer Teilungserklärung und von Abgeschlossenheitsbescheinigungen genügt nicht. Nur wenn sich Erwerber zur Aufteilung im Kaufvertrag verpflichten (Das kann man vermeiden), kommt ein Mieteranspruch aus § 577 BGB in Betracht.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Räumung von unerlaubten Untermietern

Mittwoch, 05. Februar 2014 PDF Version

Ein Ärgernis ist häufig, dass mit dem Räumungstitel gegen den Hauptmieter keine Übergabe der Wohnung erreicht werden kann, weil dort ein unerlaubter Untermieter wohnt.

In diesem Falle musste stets neu gegen diesen Untermieter neu geklagt werden. Im Rahmen der Bekämpfung von Mietnomaden hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen unerlaubte Untermieter im Rahmen des § 940a Abs. 2 ZPO geschaffen. Danach kann bei Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Untermieter ein Räumungstitel ergehen, sofern gegen den Hauptmieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitz des Untermieters erst nach dem Prozess gegen den Hauptmieter erfährt.

Dies ist eine Vorschrift, die der Praxis gut weiterhilft. Sie ist praktikabel und wird sich nach unserer Einschätzung durchsetzen.

Das Kammergericht hatte im Beschluss vom 05.09.2013 erstmals darüber zu befinden, ob diese Vorgehensweise auch bei Gewerbemietraum analog angewendet werden kann. Dies hat das Kammergericht (leider) mit guten Gründen verneint. Denn im Wortlaut der Vorschrift ist ausdrücklich von Räumung von Wohnmietraum die Rede. Das hat der Gesetzgeber ganz ausdrücklich so gemeint.

Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen den Untermieter funktioniert also nur bei Wohnungen. Daran wird sich ohne Gesetzesänderung nichts bewegen lassen.

Kammergericht vom 05.09.2013, 8 W 64/13

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Signatur_SA_2009

Mieterwechsel bei Wohngemeinschaften

Montag, 03. Februar 2014 PDF Version

Mietverträge mit WG’s sind immer kompliziert. Meist werden die neuralgischen Punkte weder mit dem Vermieter, noch untereinander schriftlich fixiert.

Häufigstes Problem ist der Auszug eines WG-Mitglieds. Meist soll eine Person “ausgetauscht” werden und häufig wird der Vermieter hierüber auch gar nicht oder erst viel zu spät informiert. Der Vermieter fragt sich in solchen Konstellationen natürlich, ob er wegen eines solchen ihm ungelegenen Austausches eines Mieters den Mietvertrag kündigen kann.

Das Landgericht Berlin hat als Berufungsinstanz hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen:

“Denn dem Vermieter muss bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft – wie hier – von Anfang an klar sein, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Das Bundesverfassungsgericht und der Bundesgerichtshof sind dieser Wertung gefolgt.”

Daraus schlussfolgert die Kammer:

“Soweit die Kl.seite geltend macht, die Rechtsprechung betreffe völlig andere Konstellationen, wird übersehen, dass entscheidend ist, ob sich aus den Umständen des Vertragsschlusses ergibt, dass Vertragspartner des Vermieters eine Wohngemeinschaft ist. Ist das so, so muss der Vermieter sich an einem „Wechselrecht” der Mitglieder der Gemeinschaft festhalten lassen, wenn er ein solches nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen hat.”

Ein Mieterwechsel innerhalb einer Wohngemeinschaft ist daher nach Ansicht der Kammer kein Kündigungsgrund für den Vermieter. Entsprechend hatte auch bereits 2009 das LG Frankfurt a.M. entschieden.

LG Berlin vom 19. April 2013, 65 S 377/12LG Frankfurt vom 23.06.2009, 2-11 S 230/08

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Immobilienrechtliche Vorhaben der GroKo

Donnerstag, 30. Januar 2014 PDF Version

Auf der Seite der LTO habe ich die immobilienrechtlichen Vorhaben der Großen Koalition zusammengefasst und kommentiert.

http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/gesetzgebung-mietrecht-mietpreisbremse-wohnungsbau-bestellerprinzip-makler/

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Rechtsmissbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung

Mittwoch, 29. Januar 2014 PDF Version

Spätestens wenn ein Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug kommt, sollte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat der Mieter dann bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Möglichkeit, durch vollständigen Ausgleich (auf den letzten Cent) des Rückstandes die Kündigung wirkungslos werden zu lassen. Er muss dann zwar die bis dahin entstandenen Kosten tragen, kann aber in der Wohnung bleiben. In Zeiten teurer werdenden Wohnraumes ein oftmals entscheidender Vorteil

Aus Mietersicht misslich ist, dass die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung nicht von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst wird. Dies ist derzeit einhellige Meinung. Das würde für den ausgleichenden Mieter im Ergebnis nur einen Aufschub bedeuten und da die ordentliche Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Urteils bereits abgelaufen ist, verändert dies im Ergebnis meist nichts.

Einen anderen Weg ist in letzter Zeit häufiger das Landgericht Berlin gegangen. In einem Allerweltfall hatte die Mieterin kurzfristig alle Rückstande ausgeglichen. Die Vermieterin verfolgte die Räumungsklage aus der ordentlichen Kündigung weiter. Zu Unrecht, wie die 63. Kammer befand. Das Verhalten der Vermieterin sei rechtsmissbräuchlich. ÜBer die Hintertür des § 242 BGB würde damit das Ergebnis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet. Ungeachtet der Frage, ob die Diferenzierung zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung in diesen Fällen gerechtfertigt ist (darüber kann man gut streiten), handelt es sich für beide Seiten um eine unsichere Rechtslage, die das Gesetz gerade vermeiden soll. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber die beim nächsten Mietrechtsänderungsgesetz klarstellt.

LG Berlin vom 04.10.2013, 63 S 421/12

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unberechtigte Untervermietung – Abmahnung

Montag, 27. Januar 2014 PDF Version

Eine unberechtigte Untervermietung kann nach Ansicht des Amtsgerichts München in besonderen Fällen auch ohne Abmahnung einen Grund zur fristlosen Kündigung rechtfertigen. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die unerlaubte Untervermietung zunächst geleugnet. Zufällig fand die Vermieterin das Gegenteil heraus und forderte zur Unterlassung auf. Als der Mieter dies verweigerte, wurde gekündigt und Räumungsklage eingereicht. In diesem Fall hielt das Amtsgericht eine Abmahnung mit Kündigungsandrohnung nicht für erforderlich.

Es handelt sich um einen Sonderfall. In der Regel sollten Vermieter schon aus Sicherheitsgründen die Untervermietung formell abmahnen und eine Kündigung in Aussicht stellen. Dann kann – wenn die Überlasung an Dritte tatsächlich unberechtigt erfolgt – gekündigt und geklagt werden.

AG München vom 25.4.13, 423 C 29146/12

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Privatvermietung an Touristen – Ein aussterbendes Geschäftsmodell

Montag, 13. Januar 2014 PDF Version

Der BGH hat in der vergangenen Woche die interessante Frage entschieden, ob eine einem Mieter erteilte generelle Untervermietungserlaubnis auch die Vermietung an Touristen (Ferienwohnung) umfasst. Der VIII. Zivilsenat hat dies verneint. Damit dürfte es für Portale wie airbnd, 7flat oder wimdu und natürlich auch für die Privatpersonen, die die Ferienwohnungen im Netz anbieten in Zukunft schwieriger werden. Es eigenen sich inzwischen nicht mehr viele Wohnungen für eine Ferienvermietung. Insbesondere in Berlin und Hamburg düfte diese Aufgrund der Gesetzeslage sogar per se unzulässig sein.

Mein Artikel hierzu ist auf der Seite der Legal Tribune erschienen.

Mieter sollten vorsichtig sein. Ein Verstoß gegen ein Untervermietungsverbot kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

BGH vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13

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Unsicherheit bei Mietminderung: Baulärm im Innenstadtbereich

Dienstag, 10. Dezember 2013 PDF Version

Es bleibt spannend bei der Frage nach der Zulässigkeit von Mietminderungen bei Baulärm in Innenstadtbereicht.

Nachdem die 63. Kammer offensichtlich der Auffassung ist, dass man im Innenstadtbereich einer Großstadt als Mieter stets mit Baulärm von Nachbargrundstücken rechnen müsse (LG Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10), differenziert nun die 67. Kammer hier anders.

Im Fall wurde das Nachbargebäude umfassend saniert (Fassade, Balkone, Dächer, Dachterrassen, etc.). Ein Mieter des Nachbargrundstücks minderte wegen Baulärm und sonstigen Beeinträchtigungen durch den Bau. Zu Recht, wie das Landgericht (ZK 67.) in diesem Fal befand. Der Mietermus nur dann mit Umfeldbaumaßnahmen rechnen, wenn es konkrete und offensichtliche Anhaltspunkte gibt. Dies ist immer eine Frage des Einzelfalles (z.B. Baulücken, ersichtlich sanierungsbefürftige Fassaden, etc.). Auch die 65. Kammer des LG Berlin scheint diese Aufassung zu vertreten (Urteil vom 13.03.2013, 65 S 321/11)

Muss er bei Mietvertragsabschluss nicht mit solchen Maßnahmen bzw. Bauarbeiten rechnen, kann er in angemessenem Umfang die Miete mindern.

Grundstückseigentümer sollten in solchen Fällen stets eine Nachbarschaftsvereinbarung für die Durchführung von Baumaßnahmen treffen, um nicht im Anschluss Prozesse wegen der durchgeführten Mietminderungen führen zu müssen.

LG Berlin vom 26.09.2013, 67 S 251/13

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Kein Mietervorkaufsrecht bei Verkauf eines in Teilung befindlichem Gesamtgrundstücks

Montag, 25. November 2013 PDF Version

Teil der Vermieter sein Grundstück nach § 3 oder 8 WEG nach der Vermietung an den Mieter auf und wird dann die vom Mieter angemietete Einheit veräußert, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. D.h. er kann – ohne, dass die Verkäufer oder Käufer verhindern können – die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben. In der Praxis versuchen die Kaufvertragsparteien häufig, dieses Recht des Mieters zu erschweren oder leer laufen zu lassen. Insbesondere des Käufer hat natürlich ein Interesse daran, dass der Mieter nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Im Deteil sind die Probleme in diesen Konstellationen häufig sehr schwer zu beantworten.

Einen Fall hat der BGH nun beantwortet.

Verkauft der Eigentümer eines ungeteilten Grundstücks dieses an einen oder mehreren Dritten (in diesem Fall mit Eigennutzungsabsicht), steht dem Mieter auch dann kein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung zu, wenn der Verkäufer bereits die Abgeschlossenheitsbescheinigungen eingeholt hat, die Teilung jedoch ohne rechtliche Verpflichtung erst von Erwerber vorgenommen wird.

Der Fall war für den Mieter problematisch, da die drei Erwreber die Wohnungen selbst nutzen wollten. Eine weitere Veräußerung, die zweifellos das Vorkaufsrecht ausgelöst hätte, war nicht zu erwarten. Der Mieter wollte daher das Entstehen des Mietervorkaufsrechts vorverlagern und zwar auf den Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Gesamtgrundstücks. Damit ist er jedoch gescheitert.

Der BGH legt fest, dass ein Vorkaufrecht in diesem Zeitpunkt nur dann entstehen kann, wenn sich die Verkäufer bereits verpflichtet haben, die Teilung durchzuführen un damit faktisch Wohnungseigentum veräußert wird. Dies dürfte selten sein.

Bei der Prüfung eines Vorkaufsrechts muss man genau arauf achten, was Kaufgegenstand ist. Nur wenn Wohnungseigentum verkauft wird, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Problematisch sind die Fälle, in denen geteilte Grundstück wieder vereinigt, als ungeteiltes Grundstück verkauft und anschließend nach einer gewissen Schahmfrist wieder aufgeteilt werden. Solche Fälle sind allerdings schwer zu beweisen. Der Mieter muss nachweisen, dass die neuerliche Aufteilung planmäßig war, um die Mietervorkaufsrechts zu umgehen. Stellen sich die PArteien clever an, ist ein Nachweis kaum möglich.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Bunt streichen kostet

Mittwoch, 13. November 2013 PDF Version

Häufig streichen Mieter ihre Wohnung farbig, obwohl sie bei der Übergabe durch den Vermieter in weißen oder hellen Farbtöne gehalten war. Hiergegen ist auch im Grunde – auch aus Vermietersicht – nichts einzuwenden. Problematisch wird es nur, wenn der Mieter auszieht und die Wohnung mit einem Farbanstrich übergibt, der nicht dem Geschmack der überwiegenden Anzahl der Mieter entspricht. Der Vermieter wird sich nämlich dann verpflichtet sehen, die Wohnung vor Neuvermietung zwecks besserer Vermarktbarkeit zu renovieren, auch wenn der Farbanstrich grundsätzlich noch intakt ist.

Der BGH hat hierzu eine Entscheidung getroffen:

Der Mieter ist nach §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz der Kosten verpflichtet , die dem Vermieter dadurch entstehen, das die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben wird. Die für einen breiten Mieterkreisenicht akzeptable Dekorationsart muss der Vermieter faktisch beseitigen.

Wer farbig streicht, muss sich darauf einrichten, dass er bei Vertragsende wieder in neutralen Farben zurückgeben muss. Da Tapeten nur eine gewisse Anzahl von Überstreichungen aushalten und farbige Flächen oft mehrfach gestrichen werden müssen, sollte man sich als Mieter gut überlegen, ob es wirklich knallige oder dunkle Farben an der Wand sein müssen. Beim Auszug kann dies viel Geld kosten.

BGH vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12

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