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Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Abrechnungsanspruch, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Erfüllt der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter die Abrechnung nicht selbst erstellen. In der Regel fehlen im auch bereits die Daten.

Ist die Abrechnung hingegen falsch, kann der Mieter eine eigene Abrechnung erstellen und ggf. auch ein Guthaben einklagen. Nach einer neuen Entscheidung des BGH kann er in diesem Fall auch die Vorauszahlungen entsprechen seiner Abrechnung herabsetzen.

BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12

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Bisher war es ständige Rechtsprechung, dass Mietrückstände nur eingeklagt werden können, wenn für jeden einzelnen Monat der konkrete Rückstand angegeben wird. Die sogenannte Saldo-Klage wurde regelmäßig als unzulässig abgewiesen.

Eine ganz neue Sichtweise vertritt hierzu der BGH in einem erstaunlichen Urteil vom 09.01.2013. Wenn der Vermieter einen festen Zeitraum angibt, für die er alle Mietrückstände geltend macht und dem er sämtliche Zahlungen des Mieters für eben diesen Zeitraum betragsmäßig gegenüberstellt, kann er den sich daraus ergebenden Minus-Saldo geltend machen. Er muss dann nicht ausrechnen, für welchen Monat genau welcher Rückstand besteht.

Das ist eine große Erleichterung in der Praxis und eine wirkliche Neuerung. Es ist nämlich oft schwierig, bei Teilzahlungen, Raten etc. genau auszurechnen, welcher Betrag eigentlich für welchen Monat geschuldet wird. Hierüber kann man auch durchaus geteilter Meinung sein.

Nunmehr also ist es möglich, beispielsweise für ein bestimmtes Kalenderjahr alle fällig gewordenen Mieten zu addieren und dem die sämtlichen für diesen Zeitraum geleisteten Zahlungen des Mieters gegenüberzustellen. Der Zinsantrag wäre dann wohl erst mit Ende des Jahres bzw. Anfang Dezember möglich.

Ein wenig beißt sich diese Rechtsprechung noch mit der Tatsache, dass Betriebskostenvorauszahlungen im darauffolgenden Jahr nicht mehr geltend gemacht werden können. Insofern muss man vielleicht noch die Zahlungen auf die Netto-Mieten reduzieren. Hierzu wird es noch weitere Entwicklungen geben.

Im Einzelnen müssen die praktischen Auswirkungen dieser Rechtsprechung noch abgewartet werden. Das Urteil ist sicher richtig und wird in der Zukunft manche Erleichterung bringen.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Der Vermieter darf im Wohnraummietrecht grundsätzlich nur eine Mietsicherheit in Höhe von maximal drei Nettomieten verlangen. Dies gilt auch für eine Mietbürgschaft. Ausnahmen sind selten und werden in der Regel als Umgehungen für unwirksam erachtet.

Der BGH hat am 10.04.2013 eine solche Ausnahme bestätigt. Eine Mietsicherheit darf höher sein, wenn sie nachträglich vereinbart wird und zur Abwendung einer Kündigung /Räumung erfolgt. Im Fall drohte die Vermieterin mit einer berechtigten Kündigung wegen Mietrückständen. Der Mieter wollte das Mietverhältnis fortführen. Man einigte sich darauf, dass die Rückstände aus der geleisteten Mietkaution beglichen werden sollen und i.ü. einen neue (unbegrenzte) Mietbürgschaft eines Dritten gestellt werden würde. Es kam wie es kommen musste, der Mieter blieb auch in der Folge die Mieten schuldig und die Vermieterin verlangte einen hohen vierstelligen Betrag vom Bürgen – der sich hiergegen bis zum BGH wehrte.

Mit seinem auf § 551 BGB gestützten Argument konnte er nicht durchdringen. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats findet diese Vorschrift, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Ein solches Vorgehen bietet sich für Vermieter an, wenn grundsätzlich Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht und der Bürge solvent erscheint.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Die Möglichkeit einer Teilgewerblichen Nutzung ist immer wieder Streitgegenstand zwischen Mieter und Vermieter. 2008 hatte der BGH entschieden, dass der Mieter (in diesem Fall ein Makler) einen Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzung haben kann, wenn diese nicht über die Maßen nach Außen in Erscheiniung trete.

In seiner aktuellen Entscheidung vom 10.04.2013 hat der BGH diese Rechtsprechung präzisiert. Im Fall ging es um einen Mieter, der in der Mietwohnung Kindern Musikunterricht gab. Die Vermieterin kündigte daraufhin. Bei dem vorliegenden Umfang (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler) ging der BGH davon aus, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzungsgenehmigung mehr bestand. Die Kündigung war wirksam.  Mieter, die ähnliches vorhaben, sollten sich dies im Mietvertrag zusichern lassen.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12

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Der XII. Zivilsenat des BGH hat eine Entscheidung des Kammergerichts zur Frage des Erwerbs einer Kautionsfordeurng durch einen Grundstückserwerber im Gewerbemietrecht gehalten. § 566 BGB gilt auch im Gewerbemietrecht (Verweise in § 578 BGB). Die Forderung des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution ist nach BGH als mietrechtlich zu qualifizieren.

Von § 566 BGB sind naturgemäß nur solche Ansprüche umfasst, die in der Person des Veräußerers entstanden und fällig sind.

BGH vom 25.07.2012, XII ZR 22/11

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Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahme durchführt, obwohl nicht alle Mieter diesen zugestimmt haben, setzts sich stets der Gefahr einer einstweiligen Verfügung durch einen Mieter aus. Das dies nicht erst bei Beginn der Baumaßnahmen, sondern bereits nach der Ankündigung der Arbeiten drohen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin hatte angekündigt, Außenbalkone u.a. auch an der vom Antragssteller bewohnten Wohnug anzubringen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung hiergegen, obwohl noch nicht einmal Bauvorbereitungsmaßnahmen getroffen worden waren. Zu Recht, wie das Beschwerdegericht entschied:

“Dass die Antragsgegnerin die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme bislang lediglich angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in einem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. [...] Dass die angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin bislang nicht umgesetzt worden sind, ändert an der berechtigten Besorgnis des Antragstellers ebensowenig wie die im Rahmen der Beschwerde abgegebene Erklärung der Antragsgegnerin, von den beabsichtigten Maßnahmen zwischenzeitlich Abstand genommen haben.”

Vermieter können diesem Risiko nur dann entgehen, wenn sie im Ankündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass ohne Mieterzustimmung keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Anderenfalls bietet sich ein sofortiges Anerkenntnis an, um die Kosten dem Mieter auferlegen zu lassen.

LG Berlin vom 01.03.2013, 63 T 29/13

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In unübersichtlichen Mietverhältnissen (Zahlungseingänge betreffend) ist es häufig sehr schwierig, festzustellen, wie sich der Mietrückstand zusammensetzt. Unstreitig ist allerdings oft die Summe der Gesamtforderung und die Gesamtzahlungen des Mieters und der daraus resultierende Saldo. Bisher verlangten die berliner Gerichte eine genaue Aufschlüsselung, aus welchen Monaten die Einzelforderungen stammten.

Wer einmal versucht hat, ein Mietkonto mit komplizierten Buchungen und Verrechnungen versucht hat zu verstehen, versteht, dass dies insbesondere auch den mit der Eintreibung der Forderung betrauten Rechtsanwalt an den Rande der Verzweifelung bringen kann.

Der BGH hat hier ein wenig die Schärfe herausgenommen und sog. Saldoklagen im Mietrecht für grundsätzlich zulässig erachtet. Im Fall machte der Vermieter Jahressalden geltend. Wie die eingegangenen Zahlungen des Mieters zu verrechnen waren, war streitig. Dies sei jedoch auch nicht erforderlich. So der BGH:

“Denn die Kläger haben vorgetragen, dass die Beklagten für diesen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.918 € schuldeten und hierauf im Jahr 2004 und 2005 jeweils Beträge in Höhe von 5.836,80 € schuldig geblieben seien. Der so ermittelte Saldo genügt zur Individualisierung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen.”

Es bleibt abzuwarten, wie die Instanzgerichte diese Entscheidung in der Praxis umsetzen und was in komplizierten Fällen mit Aufrechnungen, Mietminderungen u.ä. geschieht. Sonst ist die Rechtsprechung eine erhebliche Erleichterung für den Anwalt.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Bisherige Rechtsprechung war es, dass bei den Wartungskosten für eine Gasetagenheizung ein Höchstbetrag in Mietverträgen angegeben sein müsse.

Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 07.11.2012 (VIII ZR 119/12) das Landgericht Berlin bestätigt. Auch ein Formularmietvertrag muss für die Wartungskosten keine Höchstgrenze aufführen. Die Wartungskosten sind als wiederkehrende Kosten Betriebskosten. Es gilt lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Klausel ist auch ohne Höchstgrenze wirksam.

Hiermit nicht zu verwechseln ist die Verpflichtung des Mieters, seinerseits die in seiner Wohnung befindliche Gasetagenheizung warten zu lassen. Im oben zitierten Fall des BGH ging es um einen Wartungsauftrag durch den Vermieter.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Eigenbedarfskündigungen sind der Dauerbrenner vor Gericht. Nach unserer Erfahrung hat die Anzahl in Berlin deutlich zugenommen. In der Regel siegt der Vermieter in diesen Fällen, da regelmäßig ein Eigenbedarf tatsächlich besteht. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage ist der Begriff des Eigenbedarfs sehr weit zu verstehen.

Der BGH hatte den Problematischen Fall zu entscheiden, dass die Eigenbedarfskündigung drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen worden war. Zudem war gegenüber den Mietern mündlich geäußert worden, dass ein Eigenbedarf nicht infrage komme. Später entstand durch familiäre und berufliche Änderungen in der Person des Enkels ein Eigenbedarf und die Kündigung wurde ausgesprochen.

Dies beurteilt der BGH nicht als missbräuchlich. Denn der Eigenbedarf war bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar.

Mieter, die sicher sein wollen, müssen bei Abschluss des Vertrages drauf drängen, dass eine verbindliche Klausel mit aufgenommen wird. Nur dann besteht ein SChutz gegen Eigenbedarfskündigungen. Für Vermieter zeigt die Entscheidung wieder einmal deutlich, wie erfolgversprechend Eigenbedarfskündigungen in der Praxis sind.

BGH vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12

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Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Tierhaltung. Das generelle Verbote nicht möglich sind, hat der BGH bereits entschieden. Der aktuelle Fall betraf eine Klausel, in der Katzen- und Hundehaltung nicht jedoch Tierhaltung verbot. Der VIII. Senat hat die Klausel für unwirksam erklärt.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12

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Der Mieter muss nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB binnen 12 Monaten Einwendungen geben die materielle Wirksamkeit der Abrechnung erheben. Danach ist er mit solchem Vortrag vor Gericht ausgeschlossen. Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit der interessanten Frage zu befassen, ob die Frist jeweils am Monatsende oder exakt nach 12 Monaten auch mitten eines Monats endet. Es hat sich für die 1. Alternative entschieden. Demnach läuft die Einwendungsfrist immer am Monatsende ab. Im Extremfall sind es eben nicht 12, sonder 12 Monate und 30 Tage.

Ich meine jedoch auch, dass das Gesetz sprachlich so zu verstehen ist. Anderenfalls stellen sich auch Folgefragen, wann die Abrechnung exakt zugegangen ist.

“Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.”

Landgericht Frankfurt O. vom 20.11.2012, 16 S 47/12

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Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten der Gasthermenwartung vollständig auf den Mieter umlegbar, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sei. Auch in einem Formularmietvertrag sei keine Kostenobergrenze erforderlich. Umlagefähig seien stets die angefallenen Betriebskosten. Obergrenze sei das Wirtschaftlichkeitsgebot.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Zwischen den Mietvertragsparteien war u.a. eine Mietminderung wegen eines vor dem Fenster aufgebautem Gerüßt streitig. Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass der Mieter die Beeiträchtigung nicht hinreichend dargelegt hatte und wies den Anspruch zurück. Insbesondere hat es geurteilt:

“Das bloße Vorhandensein eines Gerüsts berechtige im Übrigen ohnehin nicht zur Minderung.”

Anders sieht es wohl der VIII. Zivilsenat. Zitat:

“Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt ist, wenn über einen Zeitraum von rund einer Woche sämtliche Dachziegel entfernt und über eine Bauschuttrutsche in einen Container zum Abtransport befördert werden. Die von der Beklagten eingereichten Lichtbilder belegen zudem, dass ihr Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen war und dass das unmittelbar vor den Fenstern ihrer Wohnung aufgebaute Gerüst eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Annahme einer Minde-rung auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich während der Dacharbeiten nicht durchgehend in ihrer Wohnung aufgehalten hat.”

Die Tendenz des BGH geht in letzter Zeit dahin, wenige hohe Anforderung an die Darlegungs- und Beweislast bei Minderung durch den Mieter zu stellen. Trotz dessen ist es natürlich immer am Besten, möglichst genau die Beeinträchtigungen zu dokumentieren. Insbesondere, da Amtsgerichte häufig andere Anforderungen in der I. Instanz stellen.

BGH vom 12.12.2012, VIII ZR 181/12

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Wenn man aus einem Räumungstitel vollstreckt, kann es passieren, dass der Schuldner die Räume – angeblich – an jemand anders übergeben hat. In diesem Fall muss der Gerichtsvollzieher wieder abrücken. Denn er darf einen Räumungstitel nur gegen denjenigen Erwachsenen vollstrecken, der im Titel genannt ist.

Dieses Spiel kann sich theoretisch mehrfach wiederholen. Der Vermieter führt dann jeweils einen Räumungsrechtsstreit gegen den neuen angeblichen Nutzer. Wenn der Gerichtsvollzieher aber vor Ort erscheint, sitzt schon wieder jemand anderes in den Räumen.

Als Ausweg aus diesem Dilemma hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 01.11.2012 (12 O 507/12) die Möglichkeit der einstweiligen Verfügung zugelassen. Der Vermieter kann also im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes dem Mieter untersagen lassen, die Räume an jemand anderen weiterzugeben. Bislang waren diese Fragen umstritten.

Droht also eine solche Situation, wird es sich empfehlen, zuvor ist eine einstweilige Verfügung zu beantragen und sie dem Gerichtsvollzieher bei Räumung vorzuweisen.

Landgericht Berlin vom 01.11.2012, 12 O 507/12

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§ 756a ZPO gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich u.a. bei Gesundheitsgefährung gegen eine Räumung zu wehren. Das BVerfG hatte über einen solchen Fall zu entscheiden.

Nach dem Beschluss vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12 ist es Aufgabe des Vollstreckungsgerichts zu prüfen, ob einen konkrete Suizidgefahr besteht. Diese Frage darf nicht dem Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan überlassen werden. Einzelfallfragen sind in diesen Fällen immer schwierig, da solche Argumente häufig auch vorgeschoben sind.

BVerfG vom 21. 11. 2012 – 2 BvR 1858/12

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Eigenbedarfskündigungen sind immer problematisch. Der Mieter versteht nicht, warum er plötzlich aus der Wohnung raus muss, der Vermieter versteht nicht, warum es “seine” Wohnung nicht selbst nach Belieben nutzen kann.

Streitig ist häufig die Frage, ob tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Es gibt unproblematische Falle und solche, über die man diskutieren kann.

Ein solcher ist vom Landgericht Heidelberg entscheiden worden. Nach Ansicht des Gerichts genügt es zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung, wenn eine ernsthafte Absicht des Vermieters besteht, eine räumliche Trennung von seinem Ehepartner herbeizuführen, um zukünftig alleine in der bislang vermieteten Wohnung zu leben.

Die Entscheidung ist richtig. Gerade in solchen Fälle ist ein Interesse des Vermieters an einer Eigennutzung nachvollziehbar. Hierin liegt auch für den Mieter ein Risiko, wenn er von einer Privatperson anmietet. Bei Großvermietern stellt sich die Gefahr von Eigenbedarfskündigungen regelmäßig nicht.

LG Heidelberg vom 14.12.2012, 5 S 42/12

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Das OLG Naumburg hat entschieden, dass die mündliche Änderung eines befristeten (Gewerbe-) Mietvertrag mit qualifizierter Schriftformklausel unwirksam ist und daher das Mietverhältnis nicht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt wird.

In einem Einkaufscenter wurde der Mietzins eines Gastronomie-Mieters mündlich reduziert. Dieser wollte später fristgerecht (vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit) kündigen und schloss das Geschäft. Die Vermieterin verlangte Miete für den nach der Kündigung liegenden Zeitraum und Vertragsstrafe wegen Verletzung der im Mietvertrag vereinbarten Betriebspflicht.

Das OLG Naunburg war der Auffassung, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war. Das Mietverhältnis war befristet eingegangen worden. Während der Befristung sind ordentliche Kündigungen ausgeschlossen. Das Mietverhältnis hatte sich auch nicht durch die mündliche Änderung der Miete in ein unbefristetes Mietverhältnis “verwandelt”. Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass jede Vertragsänderung, insbesondere die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedürfe. Die Regelung hält das Gericht – anders als andere (z.B. OLG Brandenburg 04.07.2012 – 7 U 204/11) – für wirksam. Zudem können sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf den Schriftformmangel berufen, da a) eine Nachholung der Schriftform, b) ein Verzicht auf Einrede nach § 550 BGB vereinbart worden sei und der Mieter zudem längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag (Mietreduzierung) gezogen habe.

Die Vertragsstrafe von 10% einer Monatsmiete sein hingegen unwirksam.

OLG Naunburg vom 26.07.2012, 9 U 38/12

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In einigen Vertragsformen ist die Schriftform nach § 126 BGB vorgeschrieben. Wird diese nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam oder löst eine andere Rechtsfolge aus. Für einen Verbraucherdarlehnsvertrag hat das OLG München entschieden, dass die Unterzeichnung auf einem Schreibtablett nicht dem Schriftformerfordernis genügt. Die SChriftform setzt nämlich eine eigenhändige Unterschrift voraus. Auf einem Schreibtablett ist die Unterschrift jedoch nicht fixiert, sondern beliebig reproduzierbar, das sie elektronisch vorliegt. Es ist technisch unproblematisch, die Unterschrift unter jeden beliebigen Vertrag zu setzen. Die Voraussetzungen für die elek. Form nach § 126a BGB waren nicht eingehalten. Die Anforderungen hieran sind technisch hoch.

Dies dürfte auch auf das Mietrecht übertragbar sein. Dort setzt z.B. ein befristeter Mietvertrag im Gewerbemietrecht SChriftform voraus. Anderenfalls ist der Vertrag unbefristet und kann jederzeit gekündigt werden.
Auch im Mietrecht sollte man daher vorsichtig mit neuen Techniken sein.

OLG München vom 04.06.2012, 19 U 771/12

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Der BGH hat Gestern über die persönliche Haftung eines Erben bei Mietschulden zu entscheiden gehabt. Im Ergebnis hat er festgestellt, dass keine Haftung mit dem Privatvermögen des Erben besteht, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod des Erblassers fristgerecht innerhalb der Sonderkündigungsfrist beendet worden ist. Die nach dem Tod entstehenden Schulden sind Nachlassverbindlichkeiten. Ist der Nachlass überschuldet oder dürftig, muss der Erbe auch ohne Ausschlagung des Erbes die Mietschulden nicht aus seinem Privatvermögen begleichen.
Stirbt ein Angehöriger ist eine unverzügliche rechtliche Beratung anzuraten, da es in der Regel viele rechtliche Fragen gibt.

BGH vom 23.01.2013, VIII ZR 68/12

LTO vom 23.01.2013

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Vielfach wird in Gewerbemietverträgen Konkurrenzshcutz vereinbart. Der Gewerbemiete möchte damit verhindern, dass der Vermieter am selben Standort an einen Konkurrenten einen Gewerberaum vermietet. Ein durchaus nachvollziehbares Interesse. Insbesondere in größeren Gewerbemietkomplexen wie Einkauszentren hat der Mieter ein Interesse daran, dass er z.B. der einzige Bäcker ist. Hierauf beruht in der Regel auch seine Kalkulation.

In einem vom BGH nun entschiedenen Fall hatten die Parteien für eine Arzpraxis Konkurrenzschutz (für bestimmte Fachgebiete) vereinbart. Streitig war, ob überhaupt ein Verstoß gegen diese Vereinbarung vorlag. Allgemein hat der BGH jedoch enschieden, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzpflicht einen Mietmangel darstellt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz ausdrücklich vereinbart worden ist oder vertragsimmanent besteht. Bereits 1978 hatte der BGH festgestellt, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel vertraglicher Schutz vor weiterer Konkurrenz gewährt wird.
Vermieter sollten daher vor Neuvermietung im Gewerbebereich gut prüfen, ob der Konkurrenzschutz verletzt wird oder nicht. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Vermietung an einen Konkurrenzten vor, besteht ein Minderungsrecht. Die Höhe ist vom Einzelfall abhängig.

BGH vom 10.10.2012, XII ZR 117/10

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Bereits in seiner Entscheidung von 2005 hatte der BGH anklingen lassen, dass er eine Grund für eine Eigenbedarfskündigung auch dann annehmen könnte, wenn eine gewerbliche Nutzung avisiert sein. Dies hat er erfreulicherweise (für Vermieter) in seiner aktuellen Entscheidung vom 26.09.2012 konkretisiert.

Auch wenn der Vermieter die vermieteten Räume ausschließlich zu gewerblichen Zwecken nutzen wolle, kann ihm kein Eigenbedarf abgesprochen werden.

Die Klägerin wollte in der streigegenständlichen Wohnung ihr Anwaltskanzlei betreiben. Nach der Entscheidung des BGH ist ein solches Ziel von § 573 BGB gedeckt.

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11

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Der BGH hat kürzlich über die Möglichkeit einer Mietminderung bei Großstadtlärm zu entscheiden gehabt. Warum eine Minderung wegen einer lärmbelastenden Verkehrsumleitung nur im Ausnahmefall möglich sein dürfte, können Sie gerne in meinem Artikel auf der Seite der LTO nachlesen.

BGH zu Minderung bei Großstadtlärm

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Nach der bekannten Entscheidung des BGH vom 28.09.2011 kann der Vermieter keinen abstrakten Sicherheitszuschlag auf die erhöhten Vorauszahlungen veranschlagen. Viele Vermieter haben dies trotz dessen getan. Für die Streitfälle ist jedoch festzuhalten, dass die Erhöhung nicht insgesamt unwirksam, sondern lediglich in Höhe des Sicherheitszuschlages. Die angemessenen Vorauszahlungen ergeben sich aus den Gesamtkosten der letzten Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12. Nur wenn bereits Preissteigerungen für einzelne Positionen feststehen oder angekündigt sind, kann ein entsprechender Aufschlag genommen werden.

BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

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Gestern ist mein aktueller Artikel auf der Legal Tribune zu verschiedenen Themen der Betriebskostenabrechnung erschienen. Dieser fasst wichtige Entscheidungen des BGH aus diesem und dem vergangenen Jahr zu diesem Thema zusammen. Hier die Einzelüberschriften:

Mieter muss Abrechnung nachvollziehen können
Einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen möglich
Räumung bei Zahlungsverweigerung
Vermieter darf auch eigenes Schneeschippen berechnen
BGH nicht per se mieterfreundlich

LTO vom 11.12.2012

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Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Liegen trotz Mietrückstand die Vorausetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vor, fällt dem Vermieter häufig die “ordentliche Kündigung” ein. Bei einer solchen war umstritten, welchen Mietrückstand sie voraussetzt. Die Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 bringt jedenfall teilweise Gewissheit.

Demnach reicht eine Monatsmiete als Rückstand aus. Ob auch ein (geringfügig) geringerer Rückstand zur ordentlichen Kündigung berechtigt, bleibt weiterhin eine Einzelfallfrage.

BGH vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12

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Rechnet der Vermieter über die Betriebskostenvorschüssen nicht fristgericht ab, kann der Mieter Druck ausüben, indem er die laufenden Vorauszahlungen zurück hält. Dies gilt nach dem BGH für das laufende Mietverhältnis. Ist dieses beendet, kann er statt dessen sogar die geleisteten Vorauszahlungen zurück verlangen.

Dieses Recht schränkt der BGH nun durch eine aktuelle Entscheidung ein.

Das Rückforderungsrecht steht dem Mieter dann nicht zu, wenn er bereits im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hätte ausüben können – dies jedoch versäumt hat.

Das bedeutet, dass man als Mieter tunlich umgehend das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ausüben sollte, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Anderenfalls verliert man bei Beendigung des Mietverhältnisses sein Rückforderungsrecht und ist auf den Abrechnungsanspruch verwiesen (im BGH-Fall: leider verjährt).

BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11

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Die Rechtsprechung zur Schönheitsreparaturklauseln ist endlos. Nun reiht sich eine weitere Entscheidung des LG Berlin hierzu ein. Es betriefft die sog. Quotenabgeltungsklausel, die grundsätzlich (in einer anderen Fassung) vom BGH abgesegnet worden ist.

Quotenabgeltungsklauseln kommen immer dann zum Zug, wenn eine Schönehitsreparatur noch nicht fällig ist. Der Vermieter will in diesem Fall regelmäßig den Mieter anteilig beteiligen. Im Fall wurde vereinbart, dass Basis ein vom Vermieter einzuholendes Angebot eines Fachbetriebes Basis sein solle. Das Landgericht legte diese Klausel mieterfeindlich dahingehend aus, dass eine nicht hinzunehmende Benachteiligung des Mieters anzunehmen sei, da nur die Vermieterangebote verbindlich sein könnten.

Die Klausel war demnach unwirksam. Der Mieter musste sich nicht beteiligen.

Quotenabgeltungsklauseln sind beliebt, in der Praxis jedoch nicht so streitträchtig wie die normalen Schönheitsreparaturklauseln. Für Mieter lohnt es sich jedoch genau hinzuschauen, wenn der Vermieter Forderungen stellt. Vermiete sollten Ihre verwendeten Klauseln fachlich überprüfen lassen.

LG Berlin vom 17.07.2012, 65 S 66/12

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Die Mietkaution soll das finanzielle Risiko des Vermieters zu einem Teil absichern. Neben Mietforderungen insbesondere wegen unterlassener Schönehötsreparaturen oder Beschädigungen, die regelmäßig erst nach Auszug des Mieters sichtbar werden. Ein mit der Aufrechnung gegen Gegenforderung verbundenes Risiko zeigt eine Entscheidung des BGH auf.

Der VIII. Zivilsenat stellt ausdrücklich klar, dass eine Verrechnung nur mit Gegenansprüchen aus dem Mietverhältnis möglich ist. Im Fall hatte sich der Vermieter durch Abtretung von einem Dritten eine Forderung “verschafft” und diese gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet. Zu Unrecht.

Problematisch ist dies insbesondere für Fälle, in denen Wohnungen getauscht werden oder mehrere Mietverhältnisse mit nur einer Mietkaution zwischen den Mietvertragsparteien besteht. In diesen Fällen muss der Vermieter genauestens prüfen, ob die Mietkaution für die ihm vorschwebenden Forderungen überhaupt werthaltig ist.

BGH vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12

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Erreichen die Temperaturen in der Wohnung – trotz aufgedrehter Heizung – in den Wohnräumen nicht mindestens 20°C, liegt nach überwiegender Auffassung ein Mietmangel vor. Das Landgericht schätz die Minderungsquote auf 5% ein. Der BGH hat zwar die Substantiierungslast zugunsten der Mieter verschoben und eine Protokollführung nicht mehr für zwingend erforderlich gehalten. Es biete sich jedoch weiterhin an, eine Tabelle zu erstellen, in der die gemessenen Temperaturen (außen, innen, Raummitte) augelistet werden.

Landgericht Berlin vom 08.06.2012, 63 S 423/11

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