Archiv für die Kategorie ‘Mietrecht’

Unpünktliche Zahlung höchst riskant

Freitag, 08. November 2013 PDF Version

Dass unpünktliche Zahlungen des Mieters an den Vermieter sehr riskant sind, haben wir mehrfach geschrieben. Das wird in einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Berlin noch verschärft. Der Mieter hatte dort nach einer Abmahnung weiter verspätet gezahlt, jedoch die Rückstände innerhalb der Schonfrist (2 Monate nach Rechtshängigkeit der Klage) ausgeglichen. Ohne Erfolg. Das Landgericht bestätigte die Kündigung. Nachträgliches vertragstreues Verhalten heilt in einem “Verspätung”-Fall die Kündigung nicht.

LG Berlin vom 11.06.2013, 63 S 35/13

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Schriftform und Übergabe im Gewerbemietvertrag

Mittwoch, 06. November 2013 PDF Version

Schriftformfehler in Gewerbemietverträgen sind der Super-Gau und je nach Ausgangslage für eine Partei höchst riskant. Der BGH hat eine praxisrelavent Frage zu diesem Problemkeis geklärt:

Er hält es im Hinblick auf die Schriftform des § 550 BGB für ausreichend, wenn der Mietvertragsbeginn von der (noch unbestimmten) Übergabe der Mietsache abhängen soll. Dies ist eine für die Praxis zu begrüßende Entscheidung. Erwerber von Gewerbeimmobilien werden nunmehr jedoch aus den Mietverträgen nicht immer sicher entnehmen können, wann der Mietvertrag zu laufen begonnen hat. Dies nimmt der XII. Zivilsenat jedoch offensichtlich in Kauf.

BGH vom 24.07.2013, XII ZR 104/12

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Signatur_SA_2009

Gläubigerbenachteiligung bei Zwangsversteigerungsimmobilien

Montag, 04. November 2013 PDF Version

Gläubigerbenachteiligende Mietverträge sind in Zwangsversteigerungsfällen ein großes Thema. Erstehe sind hierbei oft darauf angewiesen, dass das zuständige Gericht die Taktik des Schulderns durchschaut. Nachdem der BGH erst kürzlich die Prüfungsanforderungen bei Verträgen über nahen angehörigen zugunsten der Erwerber erhöht hat, gibt es nun eine neue erfreuliche Entscheidung des Landgerichts Berlin (65. Kammer) für die realtive Unwirksamkeit eines nachteiligen Mietvertrages gegenüber dem Ersteher.

Nach eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks vermietete der Eigentümer zu schlechten Konditionen an seinen Sohn. Der Vertrag enthielt zahlreiche vermieterbenachteiligende Klauseln, z.B.:

– 40% unter dem untersten Wert des Mietspiegels liegende Miete
– Ausschluss Eigenbedarfskündigung für 10 Jahre
– Bruttokaltmiete ohne Erhöhungsmöglichkeiten
– Untervermietungserlaubnis, u.v.m.

Die Kammer ging davon aus, dass der Vertrag dem Ersteher gegenüber relativ unwirksam war (§ 135 BGB iVm. §§ 23, 24, 25 ZVG) und er daher einen Herausgabeanspruch habe. Das Landgericht stellt auf die entscheidende Frage ab, ob ein inhaltsgleicher Mietvertrag auch von einem wirtschaftlich denkendem Vermieter abgeschlossen woren wäre:

“Ebenso wenig rechtfertigt der Einwand, dass die Wohnungen nicht noch weiter verkommen und das Wohngeld bezahlt werden können sollte, kein anderer Mieter jedoch bereit gewesen wäre, die Wohnung unter diesen Bedingungen zu akzeptieren und mit einer Versteigerung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen gewesen sei, vorliegend eine andere Bewertung. Abgesehen davon, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits ein weiterer Versteigerungstermin für Dezember 2004 anberaumt war, hat das Amtsgericht aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass es aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters vorliegend letztlich sinnvoller gewesen wäre, das beschlagnahmte Objekt weiter leerstehen zu lassen, anstatt es zu solch ungünstigen Konditionen auf lange Zeit zu vermieten. § 24 ZVG dient gerade dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstücks zu ermöglichen, damit ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann.”

Dies ist m.E. auch bei Fällen, in denen der nachteilige Mietvertrag bereits vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch abgeschlossen worden ist (häufig liegen auch Vordatierungen vor) das entscheidende Kriterium. Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich stand halten. Dies ist regelmäßig nicht der Fall.

Ersteher sollten sich trotz der postivien Entscheidungen in der Vergangenheit auf einen längeren Prozess einstellen. Vor Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist eine Beratung durch einen hiermit regelmäßig befassten Rechtsanwalt dringend anzuraten.

Landgericht Berlin vom 19.07.2013, 65 S 515/12

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Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Mietern

Freitag, 01. November 2013 PDF Version

Der V. Zivilsenat hat am 25.10.2013 entschieden, dass auch Mieter einer Wohnungseigentumsanlage untereinander verschuldensunabhängig analog § 906 BGB für entstandene Schäden untereinander haften.

Bei einem Wohnungsmieter (ambulantes Operationszentrum) löste sich unbemerkt (und ohne Verschulden) eine Schlauchverbindung. Das austretende Wasser beschädigte das Eigentum des darunter liegenden Miters (Arztpraxis) im Wert von 165.889,76 €. Der BGH entschied, dass auch zwischen Mietern von Sondereigentumseinheiten ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB besteht. Die analoge Anwendung der Norm hat er bereits für die Haftung zwischen Wohnugnseigentümern bejaht und nun auf Mieter derselben ausgedehnt.

Diese Fälle sind praktisch sehr häufig und daher ist die Entscheidung höchst praxisrelevant.

Das Problem liegt – wie auch in diesem Fall – häufig bei der Feststellung des entstandenen Schadens, insbesondere wenn es um Umsatzeinbußen u.ä. nichtmaterielle Schäden geht.

BGH vom 25.10.2013, V ZR 230/12

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Keine einstweilige Räumungsverfügung im Gewerbemietrecht

Montag, 28. Oktober 2013 PDF Version

§ 940a Abs. II ZPO soll die Räumungsvollstreckung vereinfachen. Insbesondere in den Fällen, in denem dem Gerichtsvollzieher immer wieder ein neuer, angeblicher Mieter vor die Nase gesetzt wird. Das Kammergericht hat die Frage, ob eine einstweilige Räumungsverfügung auch im Gewerbemietrecht zulässig ist, negativ beantwortet.

Ebenso schlimm sind die Fälle beim Erwerbe einer Immobilie in der Zwangsversteigerung bei denen die ehem. Eigentümer die Räume immer wieder an wechselnde Nutzer übergibt. Hier hätte es auch einer gesetzlichen Regelung bedurft.

Kammergericht vom 05.09.2013, 8 W 64/13

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Risiko beim Grundstückserwerb (Kündigungsausschluss)

Freitag, 18. Oktober 2013 PDF Version

Beim Grundstückserwerbe “kauft” man bekanntlich die Mietverhältnisse mit. Nach § 566 BGB gehen diese auf den Erwerber über. Dies gilt auch in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ist im Mietvertrag mit dem früheren Vermieter nun ein Kündigungsverzicht wegen ordentlicher Kündigungsgründe z.B. Eigenbedarf enthalten, wirkt diese Vereinbarung grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Insbesondere in Zwangsversteigerungsfällen, in denen ausschließlich wegen Eigenbedarf erworben worden ist, kann dies ein erhebliches Problem sein. Unter Umstände ist man dauerhaft an ein Mietverhältnis gebunden, solange sich der Mieter keine Vertragsverstöße erlaubt.

Nicht nur daher ist es entscheidend, vor dem Erwerb einer Immobilie die Vertragsverhältnisse auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Vor allem bei Eigennutzungsabsicht kann sich so manche Immobilie im Nachhinein als Fehlkauf herausstellen. Nicht selten tauchen erst im Nachhinein extrem vermieterbenachteiligende Verträge auf. Der Schutz des Erwerbers bei ihn eindeutig benachteiligenden Mietverträgen ist sehr schlecht ausgestaltet. Für Missbrauchsfälle wäre eine gesetzliche Regelung wünschenswert. Zumindest sollen Mieter verpflichtet werden, Mietverträge im Zwangsversteigerungsverfahren offen zu legen.

BGH vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13

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Keine Haftung für gestolenen Schlüssel

Montag, 14. Oktober 2013 PDF Version

Die Klausel:

„… Der Verlust eines überlassenen oder vom Mieter angeschafften Schlüssel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Dieser ist berechtigt, auf Kosten des Mieters ein Austauschschloss nebst der erforderlichen Anzahl von Nachschlüsseln anfertigen zu lassen, wenn durch den Verlust des Schlüssels ein Missbrauch zu befürchten ist.“

ist nach zutreffender Auffassung des Amtsgerichts Spandau  unwirksam, weil der Schuldner im Grundsatz nur für von ihm zu vertretene Umstände einzustehen und damit zu haften hat. Nach der verwendeten Klausel müsste der Mieter die Kosten für ein Austauschschloss sowie Schlüssel auch dann vollständig tragen, wenn er den Verlust nicht zu vertreten hat. Im Fall war ihm der Schlüssel gestolen worden.

AG Berlin-Spandau vom 20.12.2012, 6 C 546/12

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unzulässige Teilräumung und deren Risiken

Dienstag, 08. Oktober 2013 PDF Version

Nach § 266 BGB ist der Schuldner aka Mieter nicht zu Teilleistungen berechtigt. Die Räumung nach Vertragsbeendigung ist eine vertragsgemäß geschuldete Leistung. Dies bedeutet, dass der Mieter beim Auszuf vollständig Räumen muss. Teilräumungen darf er nicht vornehmen bzw. muss der Vermieter nicht hinnehmen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter nicht nur zu entsorgendes Gerümpel (in gewissem Umfang) sondern z. B. Waschmaschine und Einbauküche in der zu räumenden Wohnung zurück lässt. Dies hat das LG Gießen entschieden.

Für den Mieter kann es in einem solchen Fall unangenehm werden. HAt er nicht vollständig geräumt, bleibt er bis zur endgültigen Räumung zur Zahlung von Nutzungsersatz (mindestens Miethöhe) verpflichtet. Mieter sollten daher vorsichtig sein und uim Zweifel nichts in der Wohnung zurücklassen, was nicht mit dem Vermieter besprochen wurde.

LG Gießen vom 21.11.2012, 1 S 208/12

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Risiko bei nicht sorgfältig ausgefülltem Mietvertrag

Freitag, 27. September 2013 PDF Version

Viele Vermieter bedienen sich Mustermietverträgen – z.B. von Haus- und Grundeigentümervereinen. Hiergegen ist auch nichts einzuwenden. Allerdings beobachte ich in der Praxis, dass die Formulare häufig sehr schlecht ausgefüllt werden. Dass dies zu erheblichen Nachteilen führen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des eigentlich für das Baurecht zusträndigen VII. Zivilsenats des BGH.

Dort ging es um die Wirksamkeit einer Vertragsstrafenvereinbarung in einem AGB-Vertrag. Der Auftraggeber hatte zwar die Lücken in der Passage “Vertragsstrafe” aufgefüllt, jedoch vermutlich vergessen, das “Häkchen” an Anfang der Zeile zu setzen. Der BGH ging davon aus, dass die (ausgefüllten) PAssagen nicht Vertragsinhalt geworden seien. Der Senat hats ausgeführt:

“Das von der Bekl. verwendete Formular sieht eine Erklärung über die Vereinbarung einer Vertragsstrafe vor, die aus zwei wesentlichen Elementen besteht. Es soll nicht nur die Höhe der Vertragsstrafe bestimmt werden, vielmehr soll ein gesondertes Ankreuzfeld ausgefüllt und damit klargestellt werden, ob die Vertragsstrafe im konkreten Fall auch wirklich vom Parteiwillen getragen ist oder nicht. Dieser Formulargestaltung wird ein Verständnis nicht gerecht, wonach gleichwohl für eine Vertragsstrafe optiert wird, wenn nur deren Höhe bestimmt, aber nicht die vorgesehene Erklärung abgegeben wird, dass überhaupt eine Vertragsstrafe vorgesehen wird.”

Diese Entscheidung kann m.E. auch auf mietrechtliche Probleme Übertragen werden. Auch in Mietverträgen wird häufiger vergessen, das Häkchen an der richtigen Stelle zu setzen, obwohl durch die Übrigen Eintragungen vermutet werden kann, dass die Option eigentlich gewollt war. Schlampigkeit beim Ausfüllen des Vertrages kann einem Vermieter hart auf die Füße fallen. Da hilft das beste Formular nichts.

BGH vom 20.06.2013, VII ZR 82/12

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Signatur_GB_2010

Baustopp bei Modernisierung

Mittwoch, 18. September 2013 PDF Version

Das Landgericht Berlin war in den vergangenen Jahren sehr mieterfreundlich, wenn es um den Erlass einstweiliger Verfügungen gegen Baumaßnahmen (Modernisierung oder Instandsatzung) im Außenbereich ging. Dass ein Baustopp bei einem bereits aufgebauten Gerüst und forgeschrittener Planung erhebliche Probleme für den Vermieter als Bauherren bedeutet muss nicht näher erläutert werden. Es schien geradezu so, als müsse auch in solchen Fällen der Mieter im Vorfeld auf Duldung in Anspruch genommen werden.

Eine Entscheidung der 63. Kammer des LG Berlin schränkt die Fälle jedoch ein. Wenn nicht innerhalb der Wohnung modernisiert oder instand gesetzt werden soll, muss es sich um erhebliche Beeinträchtigungen handeln. Die Gefahr, dass es bei Gerüstbauarbeiten zur Überschreitung von Grenzwerten nach gesetzlichen oder technischen Vorschriften kommen kann, lässt das Gericht nicht pauschal gelten. Der Mieter muss nach Ansicht der Kammer mindestens dass dulden, was der NAchbar nach § 906 BGB zu dulden hat. Damit dürften die 08/15-Fälle aus dem Schema herausfallen. Wenn beispielsweise jedoch Arbeiten an Balkonen oder Fenstern durchgeführt werden müssen, kann die Erheblichkeitsschwelle im Einzelfall durchaus überschritten sein, so dass das LG dem Mieter einen Verfügungsanspruch zusprechen würde.

Bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsprojekten sollte man sich als Vermieter bereits in der Planung- und Ankündigungsphase anwaltlich beraten lassen.

LG Berlin vom 26.02.2013, 63 S 429/12

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Kein Kinderwagenverbot möglich

Freitag, 13. September 2013 PDF Version

Mietern haben ein Recht darauf, Kinderwagen im Hausflug abzustellen, soweit die von den örtlichen Gegebenheiten möglich ist – so sieht es das Amtsgericht Düsseldorf.

Eine Vertragsklausel, die dies verbietet, hat es zudem für unwirksam gehalten.

Amtsgericht Düsseldorf vom 27.03.2013, 22 C 15963/12

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Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Belegeinsicht

Mittwoch, 11. September 2013 PDF Version

Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, so steht ihm unstreitig ein Recht auf umfassende Belegeinsicht zu. Er muss jede Position der Abrechnung nachvollziehen können.

Gewährt der Vermieter dem Mieter dieses Recht nicht, steht dem Mieter nach Ansicht des Landgerichts Bremen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Im Klartext bedeutet dies, dass er die Nachzahlung nicht überweisen muss, solange ihm keine Belegeinsicht gewährt wird. Kopien muss ihm der Vermieter jedoch regelmäßig nicht zusenden. Er muss sich grundsätzlich zum Vermiete begeben und dort in die Unterlagen Einsicht nehmen.

Der Abrechnungssaldo ist dann nicht fällig und eine Klage des Vermieters würde abgewiesen werden.

Landgericht Bremen vom 28.03.2012, 1 S 107/11

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Nichts bleibt wie es war (Schönheitsreparaturen)

Freitag, 30. August 2013 PDF Version

Bereits im letzten Beitrag ging es um Schönheitsreparaturenklauseln. Der BGH hat seine Rechtsprechung an einem wichtigen Punkt geändert. Bei einer sogenannten Quotenabgeltungsklausel hält er nunmehr folgende Formulierung für unwirksam:

“Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.”

Diese Regelung ist in zigtausend Formularen enthalten. Quotenabgeltungsklauseln sind höchst problematisch und sollten bei neuen Mietvertägen dringend neu formuliert werden. Sonst ist am Ende über den Summierungseffekt die ganze Klausel evtl. unwirksam.

BGH vom 29.05.2013, VIII ZR 285/12

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Risiko auch bei individueller Anfangsrenovierungsklausel

Mittwoch, 28. August 2013 PDF Version

Als Vermieter kann man manchmal den Eindruck bekommen, dass es kaum noch möglich ist, wirksame Schönheitsreparaturklauseln zu vereinbaren (doch kann man). Einen “Schönheitsreparaturfall” hatte mal wieder das Landgericht Berlin zu entscheiden. Neben einer (wirksamen) Schönheitsreparaturklausel hatten die Mietvertragsparteien individuell vereinbart, dass der Mieter unabhängig vom Renovierungszustand die Schönheitsreparaturen am Anfang des Mietverhältnisses durchführt.

Dies hat den Regelungen zur Schönheitsreparatur insgesamt das Genick gebrochen. Die 63. Kammer hielt aufgrund des “Summierungseffektes” die Klauseln insgesamt unzulässig. Wieder einmal ein Versuch, den Mieter über das zulässige Maß hinaus mit Schönheitsreparaturen zu belasten. Hier muss man sehr vorsichtig sein.

Landgericht Berlin vom 26.02.2013, 63 S 199/12

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einstweilige Verfügung gegen Untervermietung

Montag, 26. August 2013 PDF Version

“Untervermietungsmodelle” sind beliebt, um Räumungsvollstreckungen zu erschweren. Erfährt der Vermieter von geplanten Untervermietungen, kann er nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter (im Fall: gekündigten Mieter) beantragen.

Solche Fälle werden allerdings recht selten sein, da der Mieter seine Untervermietungsabsicht regelmäßig nicht vorab mitteilt und der Vermieter hiervon erst durch den Gerichtsvollzieher Kenntnis erlangt.

Landgericht Berlin vom 17.08.2012

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Grillen, chillen und nackte Tatsachen

Freitag, 16. August 2013 PDF Version

Bei der Balkonnutzung sind mietrechtlich einige Fragen zu beachten. Für die Legal Tribune habe ich hier einige der wichtigsten Fragen – ohne wissenschaftlichen Anspruch – zusammengestellt. Artikel LTO vom 15.08.2013

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Geltungszeitpunkt des Mietspiegels

Donnerstag, 08. August 2013 PDF Version

Manchmal finde ich richterliche Verfügungen ganz amüsant. Folgender Fall: Vermieter macht Anfang 2013 Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels 2011 geltend. 3 Monate später tritt der Mietspiegel 2013 in Kraft. Ich erhebe für den Vermieter Klage. Das Gericht moniert, dass die Mieterhöhung ja gar nicht mit dem neuen Mietspiegel 2013 begründet worden sei. Meine Antwort: “Den gab es zu diesem Zeitpunkt ja auch noch gar nicht.”

Verfügung:

“… weise ich darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen nunmehr unter Bezugnahme auf den neuen Mietspiegel 2013 zu begründen ist, da dieser rückwirkend ab dem 01.09.2012 Wirkung entfaltet.”

Davon abgesehen, dass der Mietspiegel 2013 deutlich höhere Mieten in diesem Mietspiegelfeld aufweist, kann das natürlich auch nicht sein. Wie soll der Vermieter mit einem zukünftigen Mietspiegel seine Mieterhöhung begründen? Ein Mietspiegel kann natürlich erst dann herangezogen werden, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht worden ist.

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keine Schönheitsreparaturen bei “Parkettklausel”

Freitag, 26. Juli 2013 PDF Version

Immer wenn man denkt, dass alles zu SChönheitsreparaturen gesagt sein müsste, kommt der BGH mit einem neuen Urteil daher. Sein neuester “Clou” ist die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wenn gleichzeitig eine Verpflichtung zur Versiegelung des Parketts (hier: nach 10 Jahren) vorgesehen sei und ausdrücklich bestimmt ist, dass nach damaliger Rechtlage eine Parkettversiegelung nicht geschuldet sei. Daran konnte auch die Klausel im Mietvertrag:

“was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte …”

nichts ändern. Als Mieter würde ich stets überprüfen lassen, ob Schönheitsreparaturen auszuführen sind oder nicht.

BGH vom 05.03.2013, VIII ZR 137/13

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Kampf der Mietminderungen

Mittwoch, 24. Juli 2013 PDF Version

Es tobt ein Kampf in Berlin. Und zwar zwischen zwei Kammer der Landgerichts Berlin. Die 63. Kammer hat in der Vergangenheit mehrfach die Auffassung vertreten, dass bei Baustellenlärm bzw. -beeinträchtigungen in Innenstadtbereichen eine Mietminderung ausgeschlossen sei. Anders sieht dies offentlichtlich die 65. Kammer: Solche Baustellen seien in im Stadtzentrum nicht per se hinzunehmen. Im Fall hatte die Kammer einem Mieter eine Mietminderung wegen Dachaufstockung auf dem NAchbargebäude zugesprochen.

Die Situation ist misslich für alle Beteiligten. Bei Baustellen weiß man weder als Mieter, noch als Vermieter, wie man hinsichtlich einer Mietminderung verfahren soll. Streit ist hier vorprogrammiert.

LG Berlin vom 13-03-2013, 65 S 321/11 (gegen LG Berlin vom 27.09.2011, 63 S 641/10)

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Die Geister die ich rief (Räumungsvollstreckung)

Mittwoch, 17. Juli 2013 PDF Version

Bleibt der Mieter ienen erheblichen Teil seiner Miete schuldig, fackeln die meisten Vermieter nicht lange und kündigen. Es folgt üblicherweise eine Räumungsklage. Immer wieder rafft sich der Mieter bis zum Termin zur mündlichen Verhandlung auf, zahlt seine Schulden zumindest teilweise zurück und hofft so auf einen Verbleib in der Wohnung. Aus Vermietersicht ist es in einem solchen Fall sinnvoll, eine Räumungsverpflichtung mit protokollieren zu lassen, nach der sich der Mieter für jede weitere unpünktliche Zahlung zur sofortigen Räumung verpflichtet.

Das hat den Vorteil, dass bei einem weiteren Verstoß gegen die Mieterpflichten keine neue Klage erforderlich ist, sondern aus dem alten Titel vollstreckt werden kann.

Das dies auch noch nach Jahren (im Fall waren es drei Jahre) möglich ist, zeigt ein Fall der 67. Kammer des Landgerichts Berlin. Dort war man wie beschrieben verfahren. Der Mieter zahlte nach drei Jahren einmal unpünktlich. Die Vermieterin vollstreckte auf Räumung. Zu Recht, wie die Kammer befand. Der Herausgabeanspruch sei lediglich durch die Bedingung (pünktliche Zahlung) gehemmt worden. Bereits ein einmaliger Verstoß lasse die Beindingung eintreten und die Vollstreckung möglich erscheinen.

Unendlich wird man wohl nicht aus einem solchen Vergleich vollstreckun können. Das Urteil zeigt jedoch, welch ein Druckmittel der Vermieter mit einem solchen Räumungsvergleich in der Hand hat.

Landgericht Berlin vom 18.03.2013, 67 S 498/12

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Zeitmietvertrag unwirksam und doch gewonnen

Freitag, 12. Juli 2013 PDF Version

Der BGH hat am 10.08.2013 über die Wirksamkeit eines Zeitmietvertrages entschieden, der zum Schutz des Mieters vor Eigenbedarfskündigungen aufgesetzt worden war. Da keine der in § 575 BGB aufgelisteten Gründe erfüllt waren, es es die Befristung als unwirsam angesehen. Grundsätzlich wäre damit im Fall der Weg für eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters frei gewesen.

Der BGH hat jedoch eine ergebnisorientierte Entscheidung getroffen und die entstandene Lücke durch Auslegung gefüllt: Nach seiner Ansicht hätten die Parteien bie Kenntnis der Unwiksamkeit einen beidseitigen Kündigungsausschluss für den Zeitraum der Befristung (7 Jahre plus 6 Jahre Option) abgeschlossen. Problematisch finde ich daran, dass der BGH 2012 erst entschieden hat, dass formularmäßig ein beidseitiger Kündigungsausschluss aus Mieterschutzgründen nur bis maximal 4 Jahre zulässig ist. Nähere Einzelheiten finden Sie auf der Seite der LTO, auf der ich die Entscheidung zusammengefasst habe.

BGH vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12

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Risiko bei Quotenabgeltungsklauseln

Freitag, 05. Juli 2013 PDF Version

Quotenabgeltungsklauseln sind von der BGH-Rechtsprechung bislang verschont worden und nach aktueller Rechtsprechung grundsätzlich zulässig.

Durch die Hintertür wird die Verwendung alter Klauseln jedoch gefährlich. Das Landgericht Berlin hat kürzlich entschieden, dass eine Abgeltungsklausel dann unwirksam ist, wenn der Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes für den Mieter verbindlich ist. Solche Klauseln sind häufig verwendet worden und damit für die Zukunft riskant.

LG Berlin vom 17.07.2012, 65 S 66/12

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Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Mittwoch, 03. Juli 2013 PDF Version

Dass der Mieter gut daran tut, die vereinbarte Mietkaution ausschließlich auf ein gesondertes Mietkautionskonto zu überweisen oder zumindest darauf zu drängen, dass ihm die Anlage später nachgewiesen wird, habe ich bereits mehrfach geschrieben.

Warum dies sinnvoll ist zeigt eindrucksvoll eine Entscheidung des BGH:

Ein Mieter war mit Mieten in Verzug gekommen. Die Vermieterin hatte zeitlich nachfolgend Insolvenzantrag gestellt. Der Insolvenzverwalter klagte die rückständigen Mieten ein – der Mieter rechnete mit seinem Mietkautionsrückzahlungsanspruch auf und machte hilfsweise von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, bis die Mietkaution insolvenzsicher angelegt sei. Dies war bislang nämlich nicht geschehen.

Der BGH verurteilte den Mieter zur Zahlung. Denn der Anspruch auf Anlage der Mietkaution stehe nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis. Daher stehe dem Mieter allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht für zukünftige Forderungen zu.

Sobald der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat, ist der Kautionsanlageanspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter praktisch wertlos. Der BGH gibt praktischerweise auch gleich Hinweise, wie man dies vermeiden kann:

“Auf einen solchen besonderen Schutz in der Insolvenz des Vermieters ist der Mieter im Übrigen nicht angewiesen. Will er sich vor einem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, kann er von den ihm eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen, den Anspruch auf Anlage der Kaution vor Eintritt der Insolvenz durchzusetzen, indem er seinen Vermieter durch geeignete Maßnahmen dazu zwingt, die Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzuzahlen.”

Einen solchen Anspruch sollte man ggf. auch klageweise durchsetzen. Denn nur so hat man im Insolvenzfall einen Aussonderungsanspruch, der sehr viel wert sein kann.

BGH vom 13.12.2013, IX ZR 9/12

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Anwaltskostenerstattung bei “2. Mahnung”

Montag, 17. Juni 2013 PDF Version

Es ist anerkannt, dass Großvermieter Mahnungen und Kündigungen selbst aussprechen müssen bzw. die Kosten eines hiermit beauftragten Rechtsanwaltes nicht erstattet erhalten. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg dann nicht, wenn es sich um die zweite Mahnung handelt. Dies dürfe auf Kosten des Mieters einem Rechtsanwalt überlassen werden, da auch der rechtlich bewanderte Gläubiger in solcher Situation anzunehmen darf, dass die Einschaltung eines Rechtsanwalts die Zahlungsmoral verbessern kann.

Amtsgericht Schöneberg vom 21.06.2012, 106 C 61/12

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Nachbar, ick hör Dir trapsen

Donnerstag, 06. Juni 2013 PDF Version

Gestern hat der BGH eine Entscheidung zur Mietminderung bei – aus Sicht des Mieters – ungenügender Trittschalldämmung nach Dachgeschossausbau getroffen.

Ich habe die Entscheidung auf der Seite der Legal Tribune kommentiert:

“Lärmsensible Mieter stoßen mit ihren Anliegen beim BGH oft auf taube Ohren. Ob dröhnendes Verkehrsrauschen oder klackende Stöckelschuhe – akustische Belästigungen sind nach der Rechtsprechung des Gerichts vielfach hinzunehmen. Auch am Mittwoch scheiterte ein Mieter, der plötzlich über sich neue Nachbarn hatte, mit seiner Mietminderung. Dominik Schüller über Ausbauten, Umbauten und Neubauten.”

Den weiteren Beiträg können Sie gerne auf der Seite der LTO weiterlesen.

BGH vom 05.06.2013, VIII ZR 287/12

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Verwirkung von Betriebskostennachzahlungen

Mittwoch, 05. Juni 2013 PDF Version

Seit der Verkürzung der Verjährungsfristen spielt die Verwirkung eine deutlich geringere Bedeutung – auch im Mietrecht. Dass man sie trotzdem nicht vergessen kann, zeigt ein Fall des BGH (XII. Zivilsenat, aber im Wohnraummietrecht). Der Vermieter hatte einige Jahre Abrechnungen mit einer Nachzahlung an den Mieter geschickt. Der Mieter hatte Einwände erhoben, der Vermieter hatte darauf nicht reagiert und auch keine Klage eingereicht.

Als dies wieder einmal geschah, erhob der Vermieter Klage und zwar für alle noch nicht verjährten Nachzahlungsansprüche. Der BGH hielt die Ansprüche des Vermieters für verwirkt:

“Aus der Tatsache, dass die Kl. auf die Beanstandungen des Bekl. hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001-2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Bekl. der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kl. zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Bekl. in den Jahren 2006-2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kl. würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen.”

Mit dem Einklagen von Nachforderungen solle man daher nicht abwarten.

BGH vom 21.?2. 2012, VIII ZR 146/11

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Signatur_GB_2010

 

Vermieterhaftung bei Urheberrechtsverletzungen

Montag, 03. Juni 2013 PDF Version

Insbesondere in gehobenen Wohnanlagen oder Ferienunterkünften stellt der Vermieter dem Mieter immer öfter einen WLAN-Zugang mit Internetanschluss zur Verfügung. Damit begibt er sich natürlich in ein Haftungsrisiko, falls der Mieter Urheberrechtsverletzungen über den Zugang des Vermieters begeht.

Dieses Risiko sollte der Vermieter durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausschließen. Das Amtsgericht München hat dies für zulässig erachtet und eine entsprechende Klage gegen den Vermieter abgewiesen.

Amtsgericht München vom 15.02.2012, 142 C 10921/11

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Eigenbedarfskündigung und Missbrauch

Freitag, 31. Mai 2013 PDF Version

Eine Eigenbedarfskündigung ist nach Auffassung des BGH nur dann missbräuchlich, wenn der Vermieter bereits es bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder in Erwägung gezogen hat, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.

Dies ist natürlich in der Praxis sehr schwer nachzuweisen.

Damit werden bisher vertretene Auffassungen zurückgewiesen, die das Missbrauchskriterium an starre Fristen (z.B. 5 Jahre) knüpfen wollten. Der Missbrauch ist eine subjektive Tatsache und damit sehr schwer nachzuweisen.

Eine gute Entscheidung für Vermieter, die ihre Wohnung selbst bzw. durch Familienangehörige nutzen wollen.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12

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Keine Heikostenschätzung nach QM

Mittwoch, 29. Mai 2013 PDF Version

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter in der Regel nach Verbrauch gegenüber Mietern abzurechnen. Es des öftern,  dass die Verbrauchsmessung ersichtlich fehlerhaft ist oder trotz Messeinrichtungen keine Ablesewerte vorliegen. Der Vermieter kann in diesem Fällen nach Gradtagszahlenmethode abrechnen. Die (einfachere) Methode einer Schätzung nach Quadratmetern hält der BGH in seiner Entscheidung vom 05.03.2013 für unzulässig.

Dem Vermieter bleibt dann nur, entweder nach Gradtagzahlen abzurechnen oder eine Flächenabrechnung mit vorgeschriebenen 15%-Abzug vorzunehmen.

BGH vom 05.03.2013, VIII ZR 310/12

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Zeitablauf bei der mietrechtlichen Abmahnung

Montag, 27. Mai 2013 PDF Version

Verstößt der Mieter gegen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, muss der Vermieter häufig eine Abmahnung aussprechen, bevor er kündigen kann. Wartet er nach dieser Abmahnung eine weitere Zeit ab, bevor er kündigt, besteht die Gefahr, dass man ihm eine Duldung der Vertragsverletzung unterstellt.

Dem ist das Kammergericht entgegengetreten. Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs.1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters werde nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt.

Sicherheitshalber sollte der Vermieter bei einem längeren Zeitablauf eine neue Abmahnung mit Frist aussprechen und kurz nach Ablauf der Frist fristlost kündigen und ebenso schnell eine Räumungsklage einreichen.

KG vom 22.11.2012, 8 U 87/10

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