Archiv für die Kategorie ‘Zwangsverwaltungsrecht’

Unwirksamkeit von Vorausverfügungen

Freitag, 09. Mai 2014 PDF Version

In Zwangsversteigerung-/ Zwangsverwaltungsfällen begegnet man häufiger interessanten Mietvertragskonstruktionen. Allesamt haben diese das Ziel, Gläubiger oder Erwerber zu schädigen oder eine Vollstreckung zu erschweren. Die früher populären Vorausverfügungen (Miete wird für einige Jahre im Voraus gezahlt) sind kaum noch anzutreffen. Populärer sind Baukostenzuschüsse oder Eigenleistungen, die abgewohnt werden dürfen.

Der BGH hat kürzlich einer seltenere Konstruktion eine Absage erteilt. Im Wesentlichen ging es darum, dass der Mieter einen Mietvertrag über einen festen Zeitabschnitt (1. September 2009 bis zum 31. August 2015) abgeschlossen hatte. Es war eine Gesamtmiete von 35.000 € vereinbart und gezahtl worden. Der Zwangsverwalter kündigte, als die laufenden Mieten aufblieben. Der Mieter berief sich auf die Wirksamkeit der geleisteten Einmalzahlung.

Nach Ansich des BGH wirkt in einem solchen Fall die Zahlung gegenüber dem Zwangsverwalter nicht. § 1124 Abs. 2 BGB gleift auch dann ein, wenn der Mietvertrag keine monatliche Miete vorsieht, sondern einen festen Zeitraum mit Einmalzahlung.

Konsequenz:
1. Mieter sollten sich auf solche Verträge nie einlassen und
2. In Zukunft bleiben nur noch Verträge mit Baukostenzuschüssen, wobei die Bauleistungen nachgewiesen werden müssen und entsprechend auch den Grundstückswert erhöht haben müssen (zumindest letzteres ist in der Regel nicht der Fall, da Phantasiepreis angegeben werden).

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 103/13

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Gläubigerbenachteiligung bei Zwangsversteigerungsimmobilien

Montag, 04. November 2013 PDF Version

Gläubigerbenachteiligende Mietverträge sind in Zwangsversteigerungsfällen ein großes Thema. Erstehe sind hierbei oft darauf angewiesen, dass das zuständige Gericht die Taktik des Schulderns durchschaut. Nachdem der BGH erst kürzlich die Prüfungsanforderungen bei Verträgen über nahen angehörigen zugunsten der Erwerber erhöht hat, gibt es nun eine neue erfreuliche Entscheidung des Landgerichts Berlin (65. Kammer) für die realtive Unwirksamkeit eines nachteiligen Mietvertrages gegenüber dem Ersteher.

Nach eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks vermietete der Eigentümer zu schlechten Konditionen an seinen Sohn. Der Vertrag enthielt zahlreiche vermieterbenachteiligende Klauseln, z.B.:

– 40% unter dem untersten Wert des Mietspiegels liegende Miete
– Ausschluss Eigenbedarfskündigung für 10 Jahre
– Bruttokaltmiete ohne Erhöhungsmöglichkeiten
– Untervermietungserlaubnis, u.v.m.

Die Kammer ging davon aus, dass der Vertrag dem Ersteher gegenüber relativ unwirksam war (§ 135 BGB iVm. §§ 23, 24, 25 ZVG) und er daher einen Herausgabeanspruch habe. Das Landgericht stellt auf die entscheidende Frage ab, ob ein inhaltsgleicher Mietvertrag auch von einem wirtschaftlich denkendem Vermieter abgeschlossen woren wäre:

“Ebenso wenig rechtfertigt der Einwand, dass die Wohnungen nicht noch weiter verkommen und das Wohngeld bezahlt werden können sollte, kein anderer Mieter jedoch bereit gewesen wäre, die Wohnung unter diesen Bedingungen zu akzeptieren und mit einer Versteigerung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen gewesen sei, vorliegend eine andere Bewertung. Abgesehen davon, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits ein weiterer Versteigerungstermin für Dezember 2004 anberaumt war, hat das Amtsgericht aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass es aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters vorliegend letztlich sinnvoller gewesen wäre, das beschlagnahmte Objekt weiter leerstehen zu lassen, anstatt es zu solch ungünstigen Konditionen auf lange Zeit zu vermieten. § 24 ZVG dient gerade dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstücks zu ermöglichen, damit ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann.”

Dies ist m.E. auch bei Fällen, in denen der nachteilige Mietvertrag bereits vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch abgeschlossen worden ist (häufig liegen auch Vordatierungen vor) das entscheidende Kriterium. Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich stand halten. Dies ist regelmäßig nicht der Fall.

Ersteher sollten sich trotz der postivien Entscheidungen in der Vergangenheit auf einen längeren Prozess einstellen. Vor Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist eine Beratung durch einen hiermit regelmäßig befassten Rechtsanwalt dringend anzuraten.

Landgericht Berlin vom 19.07.2013, 65 S 515/12

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Gläubiger haftet für Zwangsverwaltervergütung

Freitag, 19. Juli 2013 PDF Version

Die Durchführung einer Zwangsverwaltung ist in der Regel mit Konflikten und Prozessen behaftet. Nicht nur mit dem Mieter, Ersteher oder Schuldner, sondern auch mit dem Gläubiger – wie die Entscheidung des BGH vom 18.04.2013 zeigt.

Der Zwangsverwalter hatte in diesem Fall 5 Grundstücke verwaltet und hierfür eine Gesamtvergütung von 70T€ festgesetzt bekommen. Da das Verwaltungskonto lediglich ein Guthaben von ca. 30T€ aufwies, verlangte der Zwangsverwalter den Restbetrag von der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigerin.

Diese weigerte sich zu zahlen und war der Auffassung, dass der Zwangverwalter Schadensersatz in gleicher Höhe schulde, da er im Rahmen der Verwaltung umfassende Renovierungsarbeiten am Treppenhaus in Auftrag gegeben habe und damit das Guthaben auf knapp 3.000,00 € geschrumpft sei. Die Vorinstanzen hatten die Zahlungsklage des Zwangsverwalters abgewiesen. Der BGH sah dies anders und sprach dem Zwangsverwalter den Anspruch zu.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei anerkannt, dass der betreibende Gläubiger für die festgesetzte Vergütung des Zwangsverwalters hafte, wenn die Summe aus der verwalteten Masse nicht oder nicht mehr entnommen werden könne. Ein Schadensersatz gegen den Zwangsverwalter bestehe jedoch nicht. Der Zw3angsverwalter habe im laufenden Verfahren insgesamt 291.000,00 € an Überschüssen an die Gläubigerin ausgezahlt. Schutzzweck des § 9 Abs. 1 und 2 ZwVwV sei jedoch die Sicherung einer ranggerechten Verteilung der Zwangsverwaltungsmasse, nicht jedoch der Schutz vor der Kostentragung hinsichtlich der Zwangsverwaltervergütung. Hätte der Zwangsverwalter die Liquidität für die Renovierungsarbeiten zurückgehalten, hätte er geringere Auszahlungen an die Gläubigerin vornehmen können. Die Gläubigerin stehe daher nach der aktuellen Sachlage nicht schlechter da, als wenn der Zwangsverwalter sich an die Vorgaben der ZVwVO gehalten hätte. Demnach ist der Bank auch kein Schaden entstanden. Zudem hätte das Zwangsversteigerungsgericht einem evtl. Antrag des Zwangsverwalters auf Billigung der Renovierungsarbeiten im Vorfeld auch erteilt. Der ZWangsverwalter war zudem auch nicht verpflichtet, die Zustimmung des Vollstreckungsgerichts zu den Treppenhausrenovierungen nach 10 Abs. 1 Nr. 5 ZwVwV herbeizuführen. Der Schwellenwert von 15% des Verkehrswertes war nicht überschritten.

Die Zwangsverwaltervergütung hätte die Gläubigerin in jedem Fall tragen müssen. Der einzige Unterschied in der dem BGH vorliegenden Fallgestaltung war der, dass die Forderung nachträglich nach Abschluss des Verfahrens an sie herangetragen worden war. Zu diesem Zeitpunkt waren die Schulden durch den Verkauf der Grundstücke in Höhe von 1,8 Mio. € auch bereits vollständig getilgt. Die Zwangsverwaltung war daher “profitalbel” für die Gläubigerin. Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, Rückstellungen für seine Vergütung zu bilden. Wenn ein zwangsverwaltetes Grundstück freihändig veräußert werden soll, sollten Gläubigerbanken darauf achten, mögliche Kosten der Zwangsverwaltung mit einzurechnen und ggf. beim Zwangsverwalter nachzufragen, um ihre Ablösesumme richtig zu ermitteln. Den Zwangsverwalter kann man nach der Entscheidund des BGH hierfür jedenfalls nicht haftbar machen.

BGH vom 18.04.2013, IX ZR 109/12

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Sonderkündigung nach Zwangsversteigerung/Teilkündigung

Montag, 26. November 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Signatur_SA_2009

Keine Ansprüche nach Aufhebung der Zwangsverwaltung

Mittwoch, 24. Oktober 2012 PDF Version

Immer wieder tun sich Kollegen und auch Gerichte mit dem temporären Wesen der Zwangsverwaltung schwer. Insbesondere die Phase um die Aufhebung des Verwaltungsverfahrens macht Schwierigkeiten. Das Amstsgericht-Tempelhof-Kreuzberg legt in einer erfreulichen Einfachheit die Grundsätze auf den Tisch:

“Dabei kann es auch keine Rolle spielen, dass der Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung zur Vornahme der Abrechnung verpflichtet war. Jedenfalls nach Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehen seitens der Mieter keinerlei direkten mietrechtlichen Ansprüche mehr gegenüber dem Zwangsverwalter.”

Wer nach der Aufhebung einen Anspruch durchsetzen möchtem muss sich an den alten oder neuen Eigentümer wenden. Mit der Aufhebung endet das Verfahren für den Zwangsverwalter. Er muss so schenll wie möglich gegenüber den Beteiligten abrechnen.

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 31.08.2011, 10C 79/10

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Signatur_SA_2009

 

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg: Urteil vom 31.08.2011 – 10 C 79/10

Zwangsverwalter und Sonderumlage

Montag, 16. Juli 2012 PDF Version

Der Zwangsverwalter hat in Erfüllung seiner Pflichten aus § 152 ZVG das laufende Wohngeld und im Verwaltungszeitraum beschlossene Sonderumlagen zu tragen und – soweit möglich – aus der Zwangsverwaltungsmasse zu zahlen.

Er ist jedoch nicht verpflichtet, rückständige Wohngelder oder (Teil-) Sonderumlagen zu bedienen, die vor dem Beschlagnahmezeitraum fällig geworden sind. Dies hat der BGH ausdrücklich so entschieden. In dortigen Verfahren hatte der Zwangsverwalter eine Abschlagszahlung auf eine alte Sonderumlageschuld entrichtet. Es stellte sich bei der Zahlungsklage der WEG die Verjährungsfrage. Der BGH entschied, dass die Zahlung des Zwangsverwalters nicht zu einer Verjährungshemmung geführt habe, da er zur Zahlung nicht gesetzlich ermächtigt war.

BGH vom 09.12.2011, V ZR 131/11

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Signatur_DS_2009

Betriebsfortführung durch Zwangsverwalter

Mittwoch, 11. Januar 2012 PDF Version

Êine für ZWangsverwalter tückische Entscheidung hat das Aundesarbeitsgericht getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Arbeitsverhältnis einer Hotelangestellten auf den Zwangsverwalter übergegangen war. Dieser hatte  mit allen Mitarbeitern außer der Klägerin neue Arbeitsverträge geschlossen und anschließend den Hotelbetrieb mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts unter unverändertem Namen selbst fortgeführt.

Das BAG gab der Arbeitnehmerin Recht. Das Arbeitsverhältnis sei auf den Zwangsverwalter übergegangen, da dieser den Betrieb fortgeführt hatte. Das Gericht hat hierin einen Fall des § 613a BGB gesehen.

BAG vom 18.08.2011, 8 AZR 230/10

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Signatur_GB_2010

Risiken bei Klageerhebung im Zwangsverwaltungsverfahren

Mittwoch, 07. Dezember 2011 PDF Version

Klageerhebungen gegen Mieter/Nutzer von Mietflächen im Rahmen eines Zwangsverwaltungsverfahrens sind immer mit Risiken behaftet. Dies zeigt eindrucksvoll die Entscheidung des LAndgerichts Berlin vom 08.10.2011. Die Zwangsverwalterin hatte Räumungsklage gegen eine Nutzerin erhhoben. Diese teilte im Verfahren mit, dass sie die LEbensgefährtin des Zwangsverwaltungsschuldners sei  und ihr daher nach § 149 ZVG ein Wohnrecht zustündet – in der Sache richtig. Nur leider hatte sie dies zuvor der Zwangsverwalterin nicht mitgeteilt.

Diese erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Dieser Auffassung schloss sich die 63. Kammer des LG Berlin nicht an. Es sei keine Erledigungssituation gegeben. Das Wohnrecht habe bereits vor Klageerhebung bestanden. Damit war die Klage unbegründet und hätte ggf. zurückgenommen werden müssen.

Es ist für den Zwangsverwalter immer ein Problem bei komplizierten Objekten die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse festzustellen. Häufig werden Verträge je nach Bedarf “gebastelt” oder bereits vor der Zwangsverwaltung mit dem Zweck der Gläubigerbenachteiligung abgeschlossen. Ein Nachweis ist in diesen Fällen schwer. Es bleibt dem Zwangsverwalter nichts anderes übrig, als mit Kostenrisiko Klagen zu erheben.

Landgericht Berlin vom 08.10.2011, 63 S 309/09

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Signatur_GB_2010

Wann der Zwangverwalter nicht verklagt werden sollte

Freitag, 23. September 2011 PDF Version

Es passiert immer wieder: Der Zwangsverwalter wird vom Mieter auf Zahlung verklagt. Was dabei jedoch nicht übersehen werden sollte – die Zwangsverwaltung sollte natürlich noch nicht aufgehoben sein.

Dann wird die Klage nämlich ohne weiteres – wie erst kürzlich bei einem unserer Fälle geschehen – als unzulässig abgewiesen. Die Rechtslage ist hierzu eindeutig. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss ist der Zwangsverwalter nicht mehr passivlegitimiert.

BGH vom 25.05.2005, VIII ZR 301/03

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Signatur_DS_2009

Umfasste Forderungen in der Zwangsverwaltung

Donnerstag, 07. Juli 2011 PDF Version

Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung werden nach der Entscheidung des BGH vom 08.12.2010 nur Miet- und Pachtansprüche des Schuldners umfasst sowie solche Ansprüche, die ihnen gleichstehen. Nicht umfasst sind hingegen Ansprüche aus einem Mietaufhebungsvertrag, in  dem sich der Mieter zu Ausgleichszahlungen verpflichtt, wenn der Vermieter bei einer Weitervermietung nur eine geringere Miete erzielen kann.

Welche Ansprüche der Zwangsverwalter im Einzelnen geltend machen kann, ist häufig eine schwierige Frage und nicht immer hinreichend geklärt. Daher sind Konkretisierungen des BGH sehr zu begrüßen.

BGH vom 08.12.2010, XII ZR 86/09

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Signatur_SA_2009

Zwangsvollstreckung gegen Grundstück-GbR

Mittwoch, 23. März 2011 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung für die Zwangsvollstreckung (Versteigerung oder Zwangsverwaltung) gegen eine Grundstücks-GbR getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates müssen die GbR-Gesellschafter, die im Grundbuch und im Vollstreckungstitel eingetragen sind, deckungsgleich sein.

D.h. wenn sich der  Gesellschafterbestand der Grundstücks-GbR ändert, muss die  Änderung auch auf dem Titel nachvollzogen werden, bevor Zwangsversteigerung der Zwangsverwaltung eingeleitet wird.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Signatur_SA_2009

Zwangsverwaltungsanordnung gegen eine GbR

Dienstag, 15. Februar 2011 PDF Version

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist seit einigen Jahren nicht nur teilrechts- sondern auch grundbuchfähig. Soll in das Vermögen einer GbR vollstreckt werden, muss daher ein  Titel gegen die GbR und nicht die einzelnen GbR-Gesellschafter vorliegen.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang eine bemerkenswerte Entscheigung getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates darf die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer GbR  nur dann angeordnet werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen, aktuellen Gesellschafter aus dem Titel im Titel aufgeführt sind. Dies führt zu Komplikationen, wenn sich der Gesellschafterbestand nach Erteilung der Vollstreckungsklausel geändert hat und diese Änderung auch im Grundbuch eingetragen worden ist.

Der Antrag auf Zwangsverwaltung würde in diesem Fall zurückgewiesen werden.

Daher sind Veränderungen im Gesellschafterbestand durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. Wie der Kollege Dr. Probandt in GE 2011, S. 99 zutreffend feststellt, ist die Entscheidung dogmatisch nicht ganz nachvollziehbar. Denn durch die Änderung der Gesellschafter ändert sich an der Gesellschaft selbst nicht. Sei es drum: Die Entscheidung ist in der Praxis zu berücksichtigen:

Wer die Zwangsvollstreckung gegen eine GbR betreiben möchte, muss ins Grundbuch schauen und ggf. eine Klauseländerung beantragen.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Signatur_DS_2009

Prozessführung nach Aufhebung des Verfahrens

Freitag, 29. Oktober 2010 PDF Version

Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, stellt sich die Frage, wieweit der Zwangsverwalter zuvor entstandene Mietansprüche gegen die Mieter gerichtlich noch durchsetzen kann.

Dabei ist zu differenzieren, ob die Zwangsverwaltung aufgrund Antragsrücknahme endet oder wegen des Zuschlags des Grundstücks in der Zwangsversteigerung.

Im ersten Falle darf der Zwangsverwalter Prozesse nur weiterführen, sofern das Vollstreckungsgericht dies im Aufhebungsbeschluss anordnet. Will der Gläubiger noch Mietforderungen durchgesetzt haben, muss er das Vollstreckungsgericht informieren. Es kann dann den Zwangsverwalter ermächtigen, die Rechtsstreitigkeiten fortzuführen.

In keinem Falle kann der Zwangsverwalter bei Aufhebung des Verfahrens aufgrund Rück¬nahme noch neue Rechtsstreitigkeiten einleiten. Im Normalfall – das heißt ohne entsprechende Anordnung des Gerichts – tritt in den laufenden Verfahren eine Erledigung ein. Das Streitgericht hat nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Anders ist es bei der Aufhebung aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Hier war bisher schon unstreitig, dass der Zwangsverwalter laufende Verfahren fortsetzen kann. Schließlich hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss darauf, wann und ob der Zuschlag im Zwangs¬versteigerungsverfahren erteilt wird.

Nunmehr hat der BGH am 11.08.2010 entschieden, dass der Zwangsverwalter nach Aufhebung sogar noch neue Verfahren einleiten darf. Dem liegt die praktische Überlegung zugrunde, dass ansonsten hinsichtlich dieser Forderungen kein Forderungsinhaber mehr bestände. Außerdem kann der Zwangsverwalter ja nicht von vornherein wissen, ob ein Versteigerungstermin zu einem Zuschlag führt.

Es ist zu begrüßen, dass diese Frage für die Praxis geklärt ist. Nach Aufhebung aufgrund Zuschlags laufen also sowohl die bereits rechtshängigen Verfahren weiter. Der Zwangsverwalter hat darüber hinaus die Möglichkeit, noch offene Forderungen gegen den Mieter einzuklagen.

BGH vom 11.08.2010, XII ZR 181/08

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Signatur_SA_2009

Und wieder mal Kautionsrückzahlung

Dienstag, 05. Oktober 2010 PDF Version

Kautionsrückzahlungsfragen in der Zwangsverwaltung sind der Dauerbrennen. Geklärt ist inzwischen, dass der Zwangsverwalter an den Mieter Kautionen zurückzahlen muss, die er vom Zwangsverwaltungsschuldner gar nicht erhalten hat.

Im neuen BGH-Fall hatte der Mieter angeblich eine Kaution an den Zwangsverwaltungsschuldner geleistet, die nicht an den Zwangsverwalter weitergeleitet worden war. Der Mieter erwarb die Wohnung in der Zwangsversteigerung  und verlangte nunmehr die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Der BGH entsprach diesem Wunsch nicht. Der Zwangsverwalter sei nicht persönlich zur Rückzahlung verpflichtet. Der Zuschlag führt nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses werde mit dem Ersteher fortgesetzt. Da zu diesem Zeitpunkt Vermieter und Mieter personengleich seien, trete hinsichtlich der Kaution Konfusion ein.

Der Mieter müsste Rückzahlung von sich selbst verlangen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09

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Der falsche Doktor

Dienstag, 20. April 2010 PDF Version

Das Führen falscher Titel (hier: Dr.) oder falscher Berufsabschlüsse (hier: Dipl. Kaufmann) kann nicht nur strafrechtliche Folgen haben. Auch für die Vergütung eines Zwangsverwalters kann dies verheerende Auswirkungen haben.

Der Antragsteller wurde in einem großen Verfahren zum Zwangsverwalter bestellt. Er trat als Dr. […] Dipl. Kaufmann auf. Später stellte sich heraus, dass er weder über den Titel, noch über den Berufsabschluss verfügte und bereits hierfür vorbestraft war. Die beantragte Verfahrensvergütung von immerhin 389.772,39 € wurde ihm vom Versteigerungsgericht versagt. Zu Recht, wie der BGH feststellte.

Für die rechtliche Ableitung eines Vergütungsanspruches zieht der BGH die Vorschrift des § 654 BGB aus dem Maklerrecht heran. Den Verwirkungsgedanken verallgemeinert er und stellt fest, dass der Zwangsverwalter durch die fehlerhafte Titelführung Qualifikationen vorgespielt hat, die er tatsächlich nicht besaß. Damit waren die ihm nach § 152a ZVG i.V.m. ¶¶ 18, 21 ZwVwO verwirkt.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 90/09

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Haftung des Insolvenzverwalters für die Zwangsverwaltervergütung

Montag, 29. März 2010 PDF Version

Der Insolvenzverwalter kann Zwangsverwaltung beantragen. Ist das Objekt beispielsweise nicht vermietet oder erwirtschaftet sonst keine Überschüsse, kann der Zwangsverwalter seine Gebühren nicht selbst einbringen. In diesem Fall muss der betreibende Gläubiger die Zwangsverwaltergebühren tragen.

Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 10.12.2009 entschieden, dass der Insolvenzverwalter nicht persönlich für die Zwangsverwaltergebühren haftet. Wenn keine ausreichende Masse beim Insolvenzverwalter vorhanden ist, kann er dies einwenden. Der Zwangsverwalter bleibt in diesem Falle auf seinen Gebühren sitzen.

Rechtlich wird der Unterschied bei primären Erfüllungsansprüchen und Sekundäransprüchen gemacht. In erster Linie müsse sich der Zwangsverwalter aus der Masse befriedigen. Für Sekundäransprüche sei der Insolvenzverwalter nicht verantwortlich.

Es sei dahingestellt, ob diese Entscheidung nachvollziehbar und gerecht ist. Die Position des Insolvenzverwalters wird vom BGH stets sehr hoch gehalten. Die Praxis jedenfalls muss damit leben.

BGH vom 10.12.2009, IX ZR 220/08

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Der Sequester – ein unbekanntes Wesen

Mittwoch, 20. Januar 2010 PDF Version

In letzter Zeit ist hüufiger zu  beobachten, dass Gläuubiger (-banken) dazu Übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Hähe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 €‚ zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebhrengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Signatur_DS_2009

Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung gegen werdende Wohnungseigentümer

Donnerstag, 14. Januar 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei nicht ordnungsgemäßer Hinterlegung der Kaution

Dienstag, 12. Januar 2010 PDF Version

Der Zwangsverwalter erhält oftmals vom Zwangsverwaltungsschuldner bzw. dessen Hausverwaltung die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt. Bereits früher hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Zwangsverwalter in diesem Falle verpflichtet ist, die Kaution wieder aufzufüllen und so getrennt von seinem Vermögen zugunsten des Mieters zu verwalten.

Diese Rechtsprechung hat der BGH im Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 336/08) fortgesetzt und entschieden, dass Mieter die laufende Miete bis zur gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zurückbehalten kann, bis der Zwangsverwalter die Kaution angelegt und dies nachgewiesen hat. Solange kann der Mieter die Mietzahlung einbehalten.

Der Zwangsverwalter ist also gut beraten, mit einem Vorschuss der Gläubigerin die Kaution nebst laufender Zinsen anzulegen.

BGH vom23.09.2009, VIII ZR 336/08

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Fortführung von Prozessen nach Zuschlag

Freitag, 08. Januar 2010 PDF Version

Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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Wenn der Gesetzgeber keine deutlichen Worte findet…

Dienstag, 10. November 2009 PDF Version

…kann nur noch der Bundesgerichtshof helfen.

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes am 26.03.2007 hat der Gesetzgeber Zwangsverwalter, Rechtspfleger und Wohnungseigentümer-gemeinschaften gleichermaßen verwirrt.

Es war nun lange Zeit nicht klar, ob wegen § 10 I Nr. 2 ZVG und § 156 I ZVG Wohngeldforderungen noch von Zwangsverwaltungsgläubigern bevorschusst werden müssen, wenn das Zwangsverwaltungsverfahren nach dem 30.06.2007 angeordnet wurde. Im Schriftum wurde vielfach angenommen, dass das Wohngeld eine Aufwertung erfahren habe, die dazu führen müsse, dass es nicht mehr zu den Ausgaben der Verwaltung nach § 155 I ZVG zähle.

Wie der BGH zutreffend nun feststellte, wäre das Ergebnis rechtspolitisch nicht wünschenswert. Die Zwangsverwaltung soll im Gegensatz zur Zwangsversteigerung gerade dazu dienen, die Erhaltung des Grundstücks sicherzustellen und dem Gläubiger die laufenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung zuzuführen. Daher sei das Hausgeld vom Zwangsverwaltungsgläubiger zu bevorschussen, wenn Einnahmen hierfür nicht vorhanden sind. Der Gesetzgeber habe bei der Formulierung der neuen Vorschriften übersehen klarzustellen, dass die Wohnungseigentümer-gemeinschaft bei der Zwangsverwaltung nicht schlechter gestellt werden soll, weil die Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung eine Aufwertung erfahren haben.

BGH Beschluss vom 15.10.2009; AZ: V ZB 43/09

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Kündigungssperre bei Mieterinvestitionen

Mittwoch, 04. November 2009 PDF Version

Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn ¶¶ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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Urheberrecht und Zwangsversteigerung

Dienstag, 13. Oktober 2009 PDF Version

Ein äußerst wichtiges Dokument im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist das Wertgutachten über die Immobilie. Dieses darf vor der Versteigung von Interessenten nach § 42 ZVG eingesehen werden. Häufig bieten Gläubiger(banken) an, das Wertgutachten an Interessenten postalisch oder elektronisch zu versenden.

In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall schmeckte dies dem Gutachter nicht.

Die Gläubigerin hatte im Internet angeboten, das Wertgutachten kostenlos zu versenden und Fotos aus diesem in der Anzeige verwendet. Im hinteren Teil des Gutachtens befand sich ein Vermerk: “Urheberrechtsschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt.  Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.”

Das Gericht erklärte nachträglich (da das Objekt inzwischen versteigert worden war) das Verhalten als unzulässig. Auch ein Wertgutachten sei als wissenschaftliches Sprachwerk im Sinne des § 2 Abs. 2 UrhG geschützt. Das Anbieten im Internet und Übersenden per E-Mail stelle einen Fall von ¶¶ 19 a, 16 UrhG dar. Diese Nutzung erfolgte widerrechtlich, da sie nicht vom Einverständnis des Gutachters geschützt sei und solche Rechte auch nicht stillschweigend erteilt worden seien.

Das Gutachten war vom Amtsgericht als Versteierungsgericht in Auftrag gegeben worden. Im Rahmen eines solchen Auftrags muss das es zwingend nur von Interessenten eingesehen werden können. Ein Anspruch auf eine Kopie gibt es nicht. Folge ist, dass nach Auffassung des Landgerichts Hamburg Kopien von Wertgutachten eine Urheberrechtsverletzung darstellen, wenn sie nicht ausdrücklich zwischen Auftraggeber (Gericht) und Gutachter als Nutzungszweck vereinbart worden sind.

Landgericht Hamburg vom 15.05.2009, 308 O 580/08

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Signatur_DS_2009

Wenn der Ersteher seinen Anteil schuldig bleibt…

Montag, 24. August 2009 PDF Version

… ist der Zwangsverwalter weder befugt noch verpflichtet, diesen nach Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Zuschlags ohne ausdrückliche Ermächtigung des Vollstreckungsgerichts noch gerichtlich geltend zu machen.

Der Bundesgerichtshof hatte in einer aktuellen Entscheidung vom 19.05.2009 deutliche Worte: Es sei Sache der Gläubigerin überzahlte Beträge vom Ersteher des Grundstücks zurückzufordern.

Wie dies häufiger vorkommt hatte ein Mieter das Grundstück ersteigert. Ab Zuschlagserteilung zahlte er keine Miete mehr. Der Zwangsverwalter verauslagte aber für die Zeit von Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung noch Kosten für Gebäudeversicherung, Abfallgebühren und Straßenreinigung. Im Zuge der Ersteherabrechnung errechnete sich daher ein negativer Ersteheranteil.

Wenn der Zwangsverwalter diesen für die Gläubigerin durchsetzen soll, muss er in deren Namen mit Prozeßauftrag tätig werden.

BGH; Urteil vom 19.05.2009; IX ZR 89/08

Es bleibt in der Familie (Eigenbedarf)

Mittwoch, 22. Juli 2009 PDF Version

§ 573 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen – eine insbesondere nach der Zwangsversteigerung beliebte Methode. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein solcher Eigenbedarf auch dann vorliegt, wenn er mit Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet wird. Allerdings muss dann ein besonders enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager bestehen und nachgewiesen werden.

BGH vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08

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Die Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Samstag, 11. April 2009 PDF Version

Die Mietkaution in der Zwangsverwaltung ist ein heikles Thema. Denn häufig erhält der Zwangsverwalter vom Zwangsverwaltungsschuldner die von den Mietern eingezahlten Mietkautionen nicht ausgezahlt. Endet ein Mietverhältnis dann während der Zwangsverwaltung, dann steht immer die Frage im Raum, von wem eigentlich der Mieter die Kaution zurück verlangen kann.

Bereits 2003 und 2005 (VIII ZR 11/03 und VIII ZR 330/03) hatte der BGH entschieden, dass der Zwangsverwalter dem Mieter gegenüber bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen, zur Rückzahlung der geleisteten Kaution verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies ist für den Zwangsverwalter und damit den die Verwaltung betreibenden Gläubiger eine missliche Situation.

Auch die neuerliche Entscheidung des BGH verbessert diese Lage aus Sicht des Gläubigers nicht. In dieser ging es nicht um die Auszahlung, sondern um die Anlage der Mietkaution. Der Mieter hatte darauf geklagt, dass der Verwalter verpflichtet sei, die Mietkaution anzulegen. Der BGH entschied: Der Zwangsverwalter sei nicht nur zur Rückzahlung nach Vertragsende verpflichtet, sondern müsse auch die Kaution während der Dauer der Zwangsverwaltung anlegen und verzinsen.

Dem Mieter stehe gemäß § 152 Abs. 2 ZVG i.V.m. § 551 Abs. 3 BGB ein Anspruch auf Anlage der Kaution zu, gleich ob der Verwalter die Kaution tatsächlich nicht erhalten habe. Die Eintrittspflicht des Verwalters in die Vermieterstellung umfasse auch die bestehende Kautionsabrede. Auf die Verschlechterung der Haftungsmasse könne sich der Verwalter nicht berufen.

Die Entscheidung – so misslich sie für die Gläubiger ist – war so aufgrund der früheren Entscheidungen zu erwarten.

BGH vom 11. März 2009 , VIII ZR 184/08

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Klagt der Zwangsverwalter erst nach Aufhebung des Verfahrens…

Mittwoch, 11. Februar 2009 PDF Version

… Mietrückstände gegenüber dem Mieter ein, ist er, wenn das Haus oder die Wohnung versteigert wurde und die Rückstände aus der Zeit vor Wirksamkeit des Zuschlags stammen, hierzu auch befugt.

Dieser Ansicht sind zumindest das OLG Koblenz und das OLG Düsseldorf. Anders als die Rheinländer sieht es das OLG Frankfurt. Es will die Prozeßführungsbefugnis bei einem erst nach der Aufhebung eingeleiteten Rechtsstreit davon abhängig machen, ob die gerichtliche Geltendmachung zu einem ordnungsgemäßen Verwaltungsabschluss zu rechnen sei. Einzelne namhafte Rechtspfleger sprechen sich ganz gegen eine so weit reichende Prozessführungsbefugnis aus.

Der BGH hat diese Rechtsfrage bisher nicht entschieden.

Zur Sicherheit sollte ein Zwangsverwalter daher nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens wegen Zuschlags die Ansprüche an den Gläubiger abtreten. Dieser kann sie dann im eigenen Namen geltend machen.

OLG Koblenz; Urteil vom 21.10.2008; AZ: 11 U 362/08

Wenn Mieter Zwangsverwaltungsobjekte kaufen

Dienstag, 03. Februar 2009 PDF Version

Nicht selten sind Mieter daran interessiert, das von ihnen bewohnte Heim käuflich zu erwerben. Wenn ihr Vermieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten ist und bereits die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, ist dies für einige die Gunst der Stunde.

Allerdings wird immer wieder die Stellung des Zwangsverwalters verkannt, was den Abschluss der Kaufverträge und alle in diesem Zusammenhang mit dem Zwangsverwaltungsschuldner getroffenen Abreden betrifft. Selbst Notare wissen manchmal nicht, so die Erfahrung, dass der Zwangsverwalter mit der Veräußerung des Objekts nichts zu tun hat, ihr weder zustimmen muss, noch zur Eigentumsverschaffung beitragen.

Erfeulicher Weise hat dies der BGH nun mit Urteil vom 17.12.2008 einmal klargestellt:

“Durch die Beschlagnahme des Grundstücks nach ¶ 148 II ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen…Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erklären noch die Grundbucheintragung einer Verfügung über das Grundstück beantragen oder bewilligen.”

Daher hat der Mieter auch nach Abschluss des Kaufvertrages solange die Miete an den Zwangsverwalter weiter zu bezahlen, bis er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erst dann erlischt der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses durch Konfusion. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht gegenüber dem Zwangsverwalter nicht. Denn der Eigentumsverschaffungsanspruch richtet sich allein gegen den veräußernden Zwangsverwaltungsschuldner.

BGH Urteil vom 17.12.2008 AZ: VIII ZR 13/08

Nebenkostenabrechnung und Zwangsverwaltung

Sonntag, 01. Februar 2009 PDF Version

Nebenkostenabrechnungen sind ständig Streitgegenstand in der Rechtsprechung.

Das Amtsgericht Altona hat hierzu in Anlehnung an die bisherige Rechtsprechung entschieden, dass ein Mieter gegen den Zwangsverwalter nicht nur keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat, wenn das Mietverhältnis vor der Anordnung der Zwangsverwaltung beendet worden ist. Denn in diesem Fall trete der Vermieter in keinem Fall in das Mietverhältnis ein. Auch ein Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten bestehe in diesem Fall nicht.

AG Altona vom 28.03.2008, 11 C 151/07

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Luxus will bezahlt sein

Mittwoch, 28. Januar 2009 PDF Version

Nutzungsentgelt für entbehrlichen Wohnraum in der Zwangsverwaltung

Wenn für Wohnhäuser oder Wohnungen die Zwangsverwaltung angeordnet wird, trifft man immer wieder auch einmal auf sehr großzügige weitläufige Objekte, ausgestattet mit allem Schnick und Schnack, die vom Eigentümer und Zwangsverwaltungsschuldner selbst bewohnt werden.

Das LG Berlin hatte im vergangenen Herbst darüber zu entscheiden, was der Zwangsverwalter als “unentbehrliche Räume” nach ¶ 149 I ZVG zu betrachten hat und inwieweit der Zwangsverwaltungsschuldner für die Nutzung von entbehrlichen Räumen Nutzungsentschädigung leisten muss.

Es ging um eine Wohnfläche von 118,90 m². Zur Zeit der Beschlagnahme hatten in der Wohnung mit 4 Zimmern, Wintergarten und Spitzboden nach Mitteilung des Zwangsverwalters nur die beiden Schuldner gewohnt. Für eine Fläche von 59,45 m² verlangte der Zwangsverwalter die ortsübliche Miete von € 6,50/m² netto und die Zahlung des Wohngeldes.

Das Landgericht gab ihm Recht und hat im Urteil hervorgehoben, dass für eine Beurteilung allein entscheidend sein kann, wieviele Personen des Hausstands zum Zeitpunkt der Beschlagnahme schon auf den Wohnraum angewiesen waren.

LG Berlin, 24.09.2008; AZ: 33 O 145/08