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Steht ein Grundstück im Miteigentum verschiedener (verstrittener) Eigentümer, ist die Teilungsversteigerung ein probates Mittel zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft. Entweder man versteigert das Grundstück tatsächlich oder es kommt zumindest Bewegung in festgefahrene Verhandlungen.

Steht ein Miteigentumsanteil im gemeinschaftlichen Eigentum zweier Eheleute, muss darauf geachtet werden, dass für die Einreichung des Antrags auf Teilungsversteigerung auch die Zustimmung des anderen Ehegatten nötig ist, wenn es sich um das (annähernd) gesamte Vermögen der Eheleute handelt. Dies ist keine Besonderheit der Teilungsversteigerung, sonder in § 1365 BGB allgemein geregelt. Der BGH ist jedoch der Auffassung, dass die Norm auch beim Antrag auf Teilungsversteigerung entsprechend anzuwenden ist, auch wenn der Antrag als solcher noch keine Verfügung über das Grundstück selbst darstellt.

Das Zwangsversteigerungsgesetz enthalte eine planwidrige Regelungslücke, da eine § 181 Abs. 2 S. 2 ZVG entsprechende Regelung für den Fall fehlt, dass ein im gesetzlichen Güterstand lebender Ehegatte, dessen ganzes Vermögen in einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück besteht, die Teilungsversteigerung dieses Grundstücks beantragt.

BGH vom 14.06.2007, V ZB 102/06

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Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Es kommt vor, dass sich ein Mietvertrag eines Gewerbemieters über mehrere grundbuchrechtliche Teilflächen erstreckt. Kommt der oder die Eigentümer der Teilflächen in Zahlungsschwierigkeiten, wird regelmäßig die Zwangsversteigerung beantragt. Dabei kann es dazu kommen, dass unterschiedliche Personen die Teilflächen ersteigern. Diese können sodann auch unterschiedliche Interessen hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrages haben.

Das Kammergericht hat entschieden, dass jeder der neuen Eigentümer den Mietvertrag für “seine” Teilfläche” nach den Vorschriften kündigen kann. Das ist für solche Mieter ein erhebliches Risiko, dessen man sich beim Abschluss des Mietvertrages bewusst sein sollte. Für den Mieter kann daher eine Erwerb des Grundstücks umso lukrativer sein.

Kammergericht vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung ist mit Chance aber auch mit Risiken verbunden. Eine wenig bekannt Unwägbarkeit ergibt sich auch einer Entscheidung des BGH aus 2009:

So kann es vorkommen, dass der Gewerbemieter Investitionen in das Mietobjekt getätigt hat. Kündigt der Erwerber nun unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht und § 57a ZVG, so kann es sein, dass er zukünftig mit Bereicherungsansprüchen des Mieters konfrontiert wird.

Das dies rechtlich möglich ist, ergibt sich gerade aus der Entscheidung des BGH. Denn durch eine Investition in das Mietobjekt ist der Erwerber bereichert, wenn der Mietvertrag nicht so lange läuft, wie ursprünglich bei Tätigung der Investitionen vorgesehen.

BGH vom 16.09.2009, XII ZR 72/07

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Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsverwaltug ist häufig mit einigen Unwägbarkeiten behaftet. Dies betrifft nun auch die Mietkaution. Der Ersteher tritt mit Zuschlag automatisch in der bestehende Mietverhältnis ein. Daher haftet er auch für die Rückzahlung einer Mietkaution, soweit der Mieter sie irgendwann einmal geleistet hat.

Er kann nicht darauf spekulieren, dass der Zwangsversteigerungsschuldner die Kaution ordnungsgemäß und insolvenzsicher angelegt hat. Häufig sind Kautionen “verschwunden”. Der Mieter soll nach dem Willen des BGH nicht darunter leiden und erhält trotz dessen einen vollen Rückzahlungsanspruch. Das Risiko sinkt natürlich, wenn Zwangsverwaltung angeordnet worden ist. Der Zwangsverwalter kann in der Regel Auskunft darüber geben, ob eine Mietkaution angelegt worden ist.

BGH vom 07.03.2012, XII ZR 13/10

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Immobilienmaklern ist es nicht gestattet, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Dies hat der BGH kürzlich entschieden. Hierin liegt ein Verstoß gegen § 79 ZPO. Bieter dürfen sie jedoch vertreten, da es sich bei Ihnen nicht um Beteiligte des Prozesses im Sinne von § 9 ZVG handele.

Geklagt hatten Rechtsanwälte, die diese Dienstleistung Gläubigern in Zwangsversteigungungsverfahren anboten. Vor Konkurrenz sind sie nunmehr durch die Entscheidung des BGH seitens der Immobilienmakler sicher.

BGH vom 20.01.2011, I ZR 122/09

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Der BGH hat eine wichtige Entscheidung für die Zwangsvollstreckung (Versteigerung oder Zwangsverwaltung) gegen eine Grundstücks-GbR getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates müssen die GbR-Gesellschafter, die im Grundbuch und im Vollstreckungstitel eingetragen sind, deckungsgleich sein.

D.h. wenn sich der  Gesellschafterbestand der Grundstücks-GbR ändert, muss die  Änderung auch auf dem Titel nachvollzogen werden, bevor Zwangsversteigerung der Zwangsverwaltung eingeleitet wird.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, stellt sich die Frage, wieweit der Zwangsverwalter zuvor entstandene Mietansprüche gegen die Mieter gerichtlich noch durchsetzen kann.

Dabei ist zu differenzieren, ob die Zwangsverwaltung aufgrund Antragsrücknahme endet oder wegen des Zuschlags des Grundstücks in der Zwangsversteigerung.

Im ersten Falle darf der Zwangsverwalter Prozesse nur weiterführen, sofern das Vollstreckungsgericht dies im Aufhebungsbeschluss anordnet. Will der Gläubiger noch Mietforderungen durchgesetzt haben, muss er das Vollstreckungsgericht informieren. Es kann dann den Zwangsverwalter ermächtigen, die Rechtsstreitigkeiten fortzuführen.

In keinem Falle kann der Zwangsverwalter bei Aufhebung des Verfahrens aufgrund Rück¬nahme noch neue Rechtsstreitigkeiten einleiten. Im Normalfall – das heißt ohne entsprechende Anordnung des Gerichts – tritt in den laufenden Verfahren eine Erledigung ein. Das Streitgericht hat nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Anders ist es bei der Aufhebung aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Hier war bisher schon unstreitig, dass der Zwangsverwalter laufende Verfahren fortsetzen kann. Schließlich hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss darauf, wann und ob der Zuschlag im Zwangs¬versteigerungsverfahren erteilt wird.

Nunmehr hat der BGH am 11.08.2010 entschieden, dass der Zwangsverwalter nach Aufhebung sogar noch neue Verfahren einleiten darf. Dem liegt die praktische Überlegung zugrunde, dass ansonsten hinsichtlich dieser Forderungen kein Forderungsinhaber mehr bestände. Außerdem kann der Zwangsverwalter ja nicht von vornherein wissen, ob ein Versteigerungstermin zu einem Zuschlag führt.

Es ist zu begrüßen, dass diese Frage für die Praxis geklärt ist. Nach Aufhebung aufgrund Zuschlags laufen also sowohl die bereits rechtshängigen Verfahren weiter. Der Zwangsverwalter hat darüber hinaus die Möglichkeit, noch offene Forderungen gegen den Mieter einzuklagen.

BGH vom 11.08.2010, XII ZR 181/08

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Bekanntlich wird dem Ersteher in der Zwangsversteigerung auf Antrag der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den dort wohnenden bzw. gewerbetreibenden Schuldner ausgefertigt. Hierfür ist das Vollstreckungsgericht zuständig. Der Ersteher muss nicht gesondert auf Räumung klagen.

Im Fall des Landgerichts Bonn vom 29.04.2010 hat der Gläubiger eine „Berliner Räumung“ beauftragt. Er hat also beim Gerichtsvollzieher beantragt, den Schuldner nur aus dem Besitz zu setzen. Die dort vorgefundenen Einrichtungsgegenstände sollten nicht geräumt werden. Vielmehr wollte der Gläubiger sie selbst verwerten.

Für die Räumung eines Mieters ist dies ja nach der Rechtsprechung des BGH anerkannt. Der Vermieter kann bei der Räumung von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen und muss die Sachen des Mieters nicht abtransportieren lassen. Dies ist eine ganz erhebliche Kosteneinsparung für den Vermieter.

Das LG Bonn hat entschieden, dass dies für den Ersteher als Räumungsgläubiger nicht gilt. Er hat ja kein Vermieterpfandrecht, von dem er Gebrauch machen könne. Der Gerichtsvollzieher muss in diesem Falle also auch die Sachen des Schuldners wegschaffen. Entsprechend kann er einen dies deckenden (hohen) Vorschuss anfordern.

Diese Entscheidung scheint mir zutreffend, nachdem die „Berliner Räumung“ ja wesentlich auf dem Gedanken des Vermieterpfandrechts beruht.

Landgerichts Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Kautionsrückzahlungsfragen in der Zwangsverwaltung sind der Dauerbrennen. Geklärt ist inzwischen, dass der Zwangsverwalter an den Mieter Kautionen zurückzahlen muss, die er vom Zwangsverwaltungsschuldner gar nicht erhalten hat.

Im neuen BGH-Fall hatte der Mieter angeblich eine Kaution an den Zwangsverwaltungsschuldner geleistet, die nicht an den Zwangsverwalter weitergeleitet worden war. Der Mieter erwarb die Wohnung in der Zwangsversteigerung  und verlangte nunmehr die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Der BGH entsprach diesem Wunsch nicht. Der Zwangsverwalter sei nicht persönlich zur Rückzahlung verpflichtet. Der Zuschlag führt nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses werde mit dem Ersteher fortgesetzt. Da zu diesem Zeitpunkt Vermieter und Mieter personengleich seien, trete hinsichtlich der Kaution Konfusion ein.

Der Mieter müsste Rückzahlung von sich selbst verlangen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09

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Bei der herkömmlichen Räumung aufgrund eines Räumungstitels hat der Vermieter einen erheblichen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zum Zwecke der Räumung zu zahlen. Die Öffnung der Wohnung, der Abtransport der Möbel und Habseligkeiten des Mieters sowie deren Aufbewahrung sind mit erheblichen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat sich die sogenannte “Berliner Räumung” eingebürgert.

Nach dieser übt der Vermieter hinsichtlich der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände insgesamt sein Vermieterpfandrecht aus. Vor Gerichtsvollzieher verlangt er lediglich die Herausgabe der Wohnung. Unrelevant ist, ob alle Gegenstände tatsächlich pfändbar sind oder nicht. Sind sie unpfändbar, kann der Mieter Herausgabe verlangen. Der Vermieter sollte daher nicht den Fehler machen, die Pfandsachen vorschnell zu “entsorgen”. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit seinem Beschluss von vom 17. 11. 2005 zu I ZB 45/05 bestätigt.

In einem Fall vor dem Landgericht Bonn ging es nun um die Zulässigkeit einer Berliner Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher wollte aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Schuldners auf diesem Weg “kostengünstig” erreichen. Der Gerichtsvollzieher verweigerte jedoch die beantrage Räumung und Pfändung.

Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahrens kann zwar aus dem Zuschlagsbeschluss direkt gegen den weiternutzenden Schuldner vorgehen, wenn eine entsprechende Klausel ersteilt worden ist, ihm stehen jedoch gerade keine Vermieterpfandrechte zu. Ein Mietverhältnis besteht ja gerade nicht. Ein Analogie der mietrechtlichen Vorschrift zum Vermieterpfandrecht sei nicht möglich.

Dem Ersteher bleibt nach dieser Entscheidung nicht anderes übrig, als aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung auf herkömmliche Art und Weise zu betreiben. Hierzu muss er den hohen Räumungskostenvorschuss leisten, von dem er in der Regel nicht vom Schuldner wiedersieht. Gegen Mieter kann der Ersteher ohnehin nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen. Für eine Räumung benötigt er zunächst einen eigenständigen Titel. Hierfür muss zunächst das Mietverhältnis – z.B. wegen Eigenbedarf oder Mietrückständen – gekündigt werden.

Landgericht Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Bei einer Bruchteilsgemeinschaft (Miteigentümer zu bestimmten Quoten) kann jeder im Grundbuch eingetragene Miteigentümer jederzeit die Teilungsversteigerung betreiben. Durch einen Antrag beim Vollstreckungsgericht kann er also verlangen, dass die gesamte Immobilie versteigert wird.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 07.05.2009 (V ZB 12/09) zutreffend entschieden, dass in diesem Falle alle Miteigentumsanteile auf einmal zu versteigern sind. Es kann also keine Einzelausgebote der Bruchteile der einzelnen Miteigentümer geben.

Dies widerspräche dem Ziel der Teilungsversteigerung, nämlich Aufhebung der Gemeinschaft. Es soll das gemeinschaftliche Eigentum an einem unteilbaren Gegenstand (Grundstück) durch die Versteigerung an dem in das Miteigentum an einem teilungsfähigen Gegenstand (Erlös in Geld) ersetzt werden. Das würde durch das Angebot nur einzelner Miteigentumsanteile nicht erreicht werden.

BGH vom  07.05.2009, V ZB 12/09

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Bekanntlich hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft in § 10 Abs. IV WEG umgesetzt. Dies hatte in einem BGH-Fall Konsequenzen für die Berliner Wasserbetriebe:

Diese nahmen einen Wohnungseigentümer zur Zahlung von Restbeträge aus Versorgungsleistungen in Anspruch, die von der WEG anscheinend nicht erfüllt worden waren. In ihren  ABE hatten die Wasserbetriebe festgelegt, dass neben der WEG auch jeder einzelne Eigentümer gesamtschuldnerisch für Rückstände haftet. Die Rechtsauffassung der Wasserbetriebe hatte vor dem BGH nur zum Teil Erfolg:

Entsprechend § 10 Abs. IV WEG haftet grundsätzlich die WEG-Gemeinschaft allein. Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag zwischen der WEG-Gemeinschaft und einem Dritten haften die Wohnungseigentümer nur dann daneben als Gesamtschuldner, wenn sie sich hierzu ausdrücklich persönlich verpflichtet haben. Da das Angebot auf Abschluss des Belieferungsvertrages an die WEG gerichtet war, konnten die Wohnungseigentümer nicht ohne persönliches Zutun in den Vertrag als Gesamtschuldner einbezogen werden.

Allerdings besagt der neue § 10 Abs. VIII WEG, dass die einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten jedenfalls im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile haften. Der Versorger hätte hier gegen alle Miteigentümer gesondert vorgehen müssen, anstatt von einem Eigentümer den vollen Rückstand zu verlangen.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 329/08

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Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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In letzter Zeit ist hüufiger zu  beobachten, dass Gläuubiger (-banken) dazu Übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Hähe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 €‚ zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebhrengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Bekanntlich kann der Schuldner nach Zuschlag des Grundstücks gemäß § 765 a ZPO einwenden, dass eine Räumung für ihn lebensbedrohlich sei. Dies kann aus körperlichen Gründen oder wegen drohenden Selbstmordes der Fall sein. Der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht haben hierzu zahlreiche Entscheidungen erlassen.

Im Beschluss des BGH vom ging es darum, ob aus diesen Gründen auch ein rechtskräftiger Zuschlagsbeschluss aufgehoben werden könne. Dies hat der BGH zurecht verneint. Ein einmal in Rechtskraft erwachsener Zuschlagsbeschluss ist aus diesen Gründen nicht aufhebbar. Der Schuldner kann allenfalls eine Aufschiebung der Räumung erreichen. Alles andere würde eine Enteignung des Erstehers bedeuten.

BGH vom 01.10.2009, V ZB 37/09

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Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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…kann nur noch der Bundesgerichtshof helfen.

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes am 26.03.2007 hat der Gesetzgeber Zwangsverwalter, Rechtspfleger und Wohnungseigentümer-gemeinschaften gleichermaßen verwirrt.

Es war nun lange Zeit nicht klar, ob wegen § 10 I Nr. 2 ZVG und § 156 I ZVG Wohngeldforderungen noch von Zwangsverwaltungsgläubigern bevorschusst werden müssen, wenn das Zwangsverwaltungsverfahren nach dem 30.06.2007 angeordnet wurde. Im Schriftum wurde vielfach angenommen, dass das Wohngeld eine Aufwertung erfahren habe, die dazu führen müsse, dass es nicht mehr zu den Ausgaben der Verwaltung nach § 155 I ZVG zähle.

Wie der BGH zutreffend nun feststellte, wäre das Ergebnis rechtspolitisch nicht wünschenswert. Die Zwangsverwaltung soll im Gegensatz zur Zwangsversteigerung gerade dazu dienen, die Erhaltung des Grundstücks sicherzustellen und dem Gläubiger die laufenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung zuzuführen. Daher sei das Hausgeld vom Zwangsverwaltungsgläubiger zu bevorschussen, wenn Einnahmen hierfür nicht vorhanden sind. Der Gesetzgeber habe bei der Formulierung der neuen Vorschriften übersehen klarzustellen, dass die Wohnungseigentümer-gemeinschaft bei der Zwangsverwaltung nicht schlechter gestellt werden soll, weil die Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung eine Aufwertung erfahren haben.

BGH Beschluss vom 15.10.2009; AZ: V ZB 43/09

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Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn ¶¶ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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Ein äußerst wichtiges Dokument im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist das Wertgutachten über die Immobilie. Dieses darf vor der Versteigung von Interessenten nach § 42 ZVG eingesehen werden. Häufig bieten Gläubiger(banken) an, das Wertgutachten an Interessenten postalisch oder elektronisch zu versenden.

In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall schmeckte dies dem Gutachter nicht.

Die Gläubigerin hatte im Internet angeboten, das Wertgutachten kostenlos zu versenden und Fotos aus diesem in der Anzeige verwendet. Im hinteren Teil des Gutachtens befand sich ein Vermerk: “Urheberrechtsschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt.  Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.”

Das Gericht erklärte nachträglich (da das Objekt inzwischen versteigert worden war) das Verhalten als unzulässig. Auch ein Wertgutachten sei als wissenschaftliches Sprachwerk im Sinne des § 2 Abs. 2 UrhG geschützt. Das Anbieten im Internet und Übersenden per E-Mail stelle einen Fall von ¶¶ 19 a, 16 UrhG dar. Diese Nutzung erfolgte widerrechtlich, da sie nicht vom Einverständnis des Gutachters geschützt sei und solche Rechte auch nicht stillschweigend erteilt worden seien.

Das Gutachten war vom Amtsgericht als Versteierungsgericht in Auftrag gegeben worden. Im Rahmen eines solchen Auftrags muss das es zwingend nur von Interessenten eingesehen werden können. Ein Anspruch auf eine Kopie gibt es nicht. Folge ist, dass nach Auffassung des Landgerichts Hamburg Kopien von Wertgutachten eine Urheberrechtsverletzung darstellen, wenn sie nicht ausdrücklich zwischen Auftraggeber (Gericht) und Gutachter als Nutzungszweck vereinbart worden sind.

Landgericht Hamburg vom 15.05.2009, 308 O 580/08

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§ 573 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen – eine insbesondere nach der Zwangsversteigerung beliebte Methode. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein solcher Eigenbedarf auch dann vorliegt, wenn er mit Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet wird. Allerdings muss dann ein besonders enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager bestehen und nachgewiesen werden.

BGH vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08

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Nicht selten tauchen gerade bei Zwangsversteigerungen von Grundstücken langfristige Mietverträge mit Mietern auf, die an den Zwangsverwaltungsschuldner Baukostenzuschüsse geleistet haben. Solche Baukostenzuschüsse werden gelegentlich in Form von Mietvorauszahlungen vereinbart, die dann in konkreten Bauleistungen am Mietobjekt, welche zu dessen Wertsteigerung führen, ihren Niederschlag finden.

Vorausgesetzt die Verwendung als Baukostenzuschuss wurde nachgewiesen, haben künftig Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Problem: Sie können sich zwar langfristiger Verträge , vorallem Gewerbemietverträge, nach § 57 a, c ZVG relativ schnell entledigen. Aber der BGH hat nun entschieden, dass sie dem Mieter einen entsprechenden Bereicherungsausgleich zahlen müssen, wenn sie (auch nur fiktiv) durch die getätigten Investitionen einen Mehrerlös bis zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsendes bei Weitervermietung an einen Dritten erzielen könn(t)en.

Nicht der Schuldner und ehemalige Vermieter sei hier bereichert. Denn es käme weiterhin nicht auf die Wertsteigerung an sich oder die Höhe der Aufwendungen für das Zwangsversteigerungsobjekt an.

Hierdurch sei auch nicht etwa der Realgläubiger benachteiligt, der unter Umständen nun mit niedrigeren Geboten rechnen muss, denn der Ersteher habe nur einen Ausgleich zu leisten für etwas, das er erhält, wofür aber der Rechtsgrund später durch die vorzeitige Kündigung wegfällt.

Selbst wenn die Befristung des Vertrags mangels Einhaltung der Formvorschriften unwirksam ist, besteht nach Ansicht des Gerichts der Ausgleichsanspruch grundsätzlich.

Bietinteressenten sollten daher aufmerksam kalkulieren!

BGH vom 29.04.2009, XII ZR 66/07

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Bieter in Zwangsversteigerungsverfahren müssen bekanntlich unter den Voraussetzungen der ¶¶ 67, 68, 69 ZVG Sicherheiten leisten. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass der Bieter eines zur Sicherheit geleisteten Schecks mehrfach einsetzen, wenn er den gesetzlichen Anforderungen entspricht und in ausreichender Höhe noch nicht verbraucht ist.

Der Bieter hatte bei zwei Terminen hintereinander mitgeboten und verwies im zweiten Verfahren auf seinen bereits eingereichten Scheck, der durch das vorherige Verfahren noch nicht verbraucht war. Das Gericht lehnte die Erteilung des Zuschlags ab. Zu Unrecht, meinte der BGH.

Die Vorgehensweise bietet sich allerdings für Bieter nur an, wenn Termine bei(m) (der) selben Rechtspfleger(in) hintereinander stattfindet, da der Scheck im Original vorliegen muss. Die Originalakten müssen nämlich vorliegen.

BGH vom 15. 5. 2008, V ZB 122/07

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Die Berliner Amtsgerichte bieten für Interessenten, die ein Objekt aus der Zwangsversteigerung erwerben wollen, ein Merkblatt an. Hinweise für Bietinteressenten

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Die Errichtung der Trennwand auf dem Balkon eines Wohnungseigentümers ist eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Hierdurch werden die Rechte des benachbarten Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Dies gilt jedenfalls nach Auffassung des Landgerichts Itzehoe dann, wenn die Wand den bislang offenen und weiträumigen Charakter des Balkons verändert und dort eine Atmosphäre der Abgeschlossenheit schafft.

Folge hiervon war, dass die Klägerin die Beseitigung der Balkontrennwand und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach ¶§ 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG verlangen konnte.
Jetzt kann die Frau wieder die freie Aussicht genießen und muss nicht mehr auf eine schnöde Trennwand blicken.

LG Itzehoe vom 21.01.2008, 1 S (W) 1/07

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Bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den ehemaligen Zwangsverwalter?

Werden an den Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung von Mietern des zwangsverwalteten Objekts noch Mieten gezahlt, ist als Leistungsempfänger die Masse anzusehen. Bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den ehemaligen Zwangsverwalter bestehen daher nicht.

Wird die Zwangsverwaltung aufgehoben, ist der Zwangsverwalter nach ¶ 14 Zwangsver¬walter¬verordnung verpflichtet, eine stichtagsbezogene Schlussrechnung zu erstellen. Die Mieter werden regelmäßig umgehend über die Aufhebung der Zwangsverwaltung informiert und gebeten, weitere Mietzahlungen bei Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Antragsrücknahme an den Schuldner oder bei Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Zuschlagserteilung an den Ersteher zu bezahlen. Trotz dieser Benachrichtigung kommt es immer wieder vor, dass einzelne Mieter weiterhin an den Zwangsverwalter bezahlen. Solche aufhebungsübergreifenden Einnahmen hat der Zwangsverwalter ebenso wie weitere Ausgaben in die so genannte Endabrechnung nach ¶ 14 Zwangsverwalterverordnung einzustellen. Etwaige Überschüsse aus der Endabrechnung werden von der Gläubigerbank regelmäßig rechtzeitig vor der Aufhebung gepfändet.

Im nunmehr vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hat die Erwerberin Zahlungsklage gegen den ehemaligen Zwangsverwalter wegen der aufhebungsübergreifenden vereinnahmten Mieten erhoben. Das Landgericht Berlin hat derartige Ansprüche abgelehnt. Der Leistungsempfänger solcher Zahlungen von Mietern ist nicht der Zwangsverwalter, sondern vielmehr die Zwangsverwaltungsmasse und damit letztlich der Schuldner.

LG Berlin vom 07.08.2008, 51 S 53/08

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