Archiv für die Kategorie ‘Zwangsversteigerungsrecht’

Einmalmietzahlung als Gläubigerbenachteiligung

Montag, 29. September 2014 PDF Version

In der Zwangsversteigerung finden sich oft Konstruktionen, mit denen der Schuldner sich oder ihm nahestehende Personen auch nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Besitz des Objektes halten wollen. Beliebt ist hierbei ein langjähriger Mietvertrag, bei dem die Miete angeblich schon im Vornherein für die gesamte Mietzeit bezahlt worden sei.

Solche Konstellationen verstoßen § 1124 Abs. 2 BGB. Denn dem Gläubiger gegenüber sind Mietzahlungen für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume unwirksam.

Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur dann, wenn der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit abgeschlossen ist. In diesem Fall lässt sich nämlich die insgesamt gezahlte Miete nicht auf eine Monatsmiete umrechnen.

Im Urteil vom 30.04.2014 (VII ZR 103/13) hatte es der Bundesgerichtshof mit einer Fallgestaltung zu tun, bei der ein Festmietvertrag auf einem bestimmten Zeitraum geschlossen worden war. Angeblich war die Miete bereits bei Abschluss des Mietvertrages vollständig entrichtet.

In diesem Fall hat der BGH kein Problem damit, die Gesamtmiete durch die Anzahl der Monate zu teilen und so einen fiktiven Monatsmietzins zu errechnen. Dieser sei für nach der Beschlagnahme liegende Zeiträume eben nicht gezahlt. Der Ersteher konnte wegen Mietrückständen kündigen.

BGH vom 30.04.2014, VII ZR 103/13

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Signatur_SA_2014

Unwirksamkeit von Vorausverfügungen

Freitag, 09. Mai 2014 PDF Version

In Zwangsversteigerung-/ Zwangsverwaltungsfällen begegnet man häufiger interessanten Mietvertragskonstruktionen. Allesamt haben diese das Ziel, Gläubiger oder Erwerber zu schädigen oder eine Vollstreckung zu erschweren. Die früher populären Vorausverfügungen (Miete wird für einige Jahre im Voraus gezahlt) sind kaum noch anzutreffen. Populärer sind Baukostenzuschüsse oder Eigenleistungen, die abgewohnt werden dürfen.

Der BGH hat kürzlich einer seltenere Konstruktion eine Absage erteilt. Im Wesentlichen ging es darum, dass der Mieter einen Mietvertrag über einen festen Zeitabschnitt (1. September 2009 bis zum 31. August 2015) abgeschlossen hatte. Es war eine Gesamtmiete von 35.000 € vereinbart und gezahtl worden. Der Zwangsverwalter kündigte, als die laufenden Mieten aufblieben. Der Mieter berief sich auf die Wirksamkeit der geleisteten Einmalzahlung.

Nach Ansich des BGH wirkt in einem solchen Fall die Zahlung gegenüber dem Zwangsverwalter nicht. § 1124 Abs. 2 BGB gleift auch dann ein, wenn der Mietvertrag keine monatliche Miete vorsieht, sondern einen festen Zeitraum mit Einmalzahlung.

Konsequenz:
1. Mieter sollten sich auf solche Verträge nie einlassen und
2. In Zukunft bleiben nur noch Verträge mit Baukostenzuschüssen, wobei die Bauleistungen nachgewiesen werden müssen und entsprechend auch den Grundstückswert erhöht haben müssen (zumindest letzteres ist in der Regel nicht der Fall, da Phantasiepreis angegeben werden).

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 103/13

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Gläubigerbenachteiligung bei Zwangsversteigerungsimmobilien

Montag, 04. November 2013 PDF Version

Gläubigerbenachteiligende Mietverträge sind in Zwangsversteigerungsfällen ein großes Thema. Erstehe sind hierbei oft darauf angewiesen, dass das zuständige Gericht die Taktik des Schulderns durchschaut. Nachdem der BGH erst kürzlich die Prüfungsanforderungen bei Verträgen über nahen angehörigen zugunsten der Erwerber erhöht hat, gibt es nun eine neue erfreuliche Entscheidung des Landgerichts Berlin (65. Kammer) für die realtive Unwirksamkeit eines nachteiligen Mietvertrages gegenüber dem Ersteher.

Nach eintragung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerks vermietete der Eigentümer zu schlechten Konditionen an seinen Sohn. Der Vertrag enthielt zahlreiche vermieterbenachteiligende Klauseln, z.B.:

– 40% unter dem untersten Wert des Mietspiegels liegende Miete
– Ausschluss Eigenbedarfskündigung für 10 Jahre
– Bruttokaltmiete ohne Erhöhungsmöglichkeiten
– Untervermietungserlaubnis, u.v.m.

Die Kammer ging davon aus, dass der Vertrag dem Ersteher gegenüber relativ unwirksam war (§ 135 BGB iVm. §§ 23, 24, 25 ZVG) und er daher einen Herausgabeanspruch habe. Das Landgericht stellt auf die entscheidende Frage ab, ob ein inhaltsgleicher Mietvertrag auch von einem wirtschaftlich denkendem Vermieter abgeschlossen woren wäre:

“Ebenso wenig rechtfertigt der Einwand, dass die Wohnungen nicht noch weiter verkommen und das Wohngeld bezahlt werden können sollte, kein anderer Mieter jedoch bereit gewesen wäre, die Wohnung unter diesen Bedingungen zu akzeptieren und mit einer Versteigerung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen gewesen sei, vorliegend eine andere Bewertung. Abgesehen davon, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits ein weiterer Versteigerungstermin für Dezember 2004 anberaumt war, hat das Amtsgericht aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass es aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters vorliegend letztlich sinnvoller gewesen wäre, das beschlagnahmte Objekt weiter leerstehen zu lassen, anstatt es zu solch ungünstigen Konditionen auf lange Zeit zu vermieten. § 24 ZVG dient gerade dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstücks zu ermöglichen, damit ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann.”

Dies ist m.E. auch bei Fällen, in denen der nachteilige Mietvertrag bereits vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch abgeschlossen worden ist (häufig liegen auch Vordatierungen vor) das entscheidende Kriterium. Der Mietvertrag muss einem Fremdvergleich stand halten. Dies ist regelmäßig nicht der Fall.

Ersteher sollten sich trotz der postivien Entscheidungen in der Vergangenheit auf einen längeren Prozess einstellen. Vor Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist eine Beratung durch einen hiermit regelmäßig befassten Rechtsanwalt dringend anzuraten.

Landgericht Berlin vom 19.07.2013, 65 S 515/12

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Keine Wohngeldhaftung für Voreigentümer

Montag, 23. September 2013 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Frage für Erwerber von Immobilien (Eigentumswohnungen) im Zwangsversteigerungsverfahren getroffen:

Der Erwerber haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, die Wohngeldrückstände des Voreigentümers (Vater des Erwerbers) gegenüber dem Erwerber durchzusetzen. Der Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung hatte bis zum BGH keinen Erfolg. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stelle kein dingliches Recht der Eigentümergemeinschaft dar. Es handele sich lediglich um eine Privilegierung bei der Verteilung der in der Zwangsversteigerung erzielten Masse. Wohnungseigentümergemeinschaften werden bis maximal 5% des Verkehrswertes bei der Verteilung begünstigt, auch wenn sie keine dinglichen Rechte eingetragen haben.

Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter nicht zögern sollten, bei höheren Hausgeldrückständen schneller Zwangsversteigerungsanträge zu stellen, um Fälle wie den Entschiedenen zu verhindern.

BGH vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Wann muss ich Sicherheiten im Zwangsversteigerungsverfahren leisten.

Montag, 15. Juli 2013 PDF Version

Der potentielle Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren muss auf Verlangen des Gläubigers Sicherheit in Höhe von 10% des Verkehrswertes für sein Gebot leisten. Eine neue BGH-Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, sich hierum frühzeitig zu kümmern, seidem Barhinterlegungen im Termin nicht mehr möglich sind.

Zitat:

“Eine Sicherheitsleistung kann auch durch eine Bareinzahlung auf ein bei einem Kreditinstitut geführten Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Allerdings muss der Betrag vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegen.”

Ist dies nicht der Fall, wird der Rechtspfleger das Gebot – egal wie hoch – zurückweisen. Wer eine Immobilie in der Zwangversteigerung erwerben will, sollte sich unbedingt vorher anwaltlich von einer hiermit häufig befassten Kanzlei beraten lassen. Es lauern enorme Risiken, die man als Gelegenheitskäufer kaum einschätzen kann. Wer nicht riskieren möchte, viel Geld in den Sand zu setzen, solle die Lage vorab rechtlich prüfen lassen, zumal die “Schnäppchen” der vergangenen Jahre auch der Vergangenheit angehören. “Günstige” Immobilien haben häufig auch einen Pferdefuß und nicht zuletzt ungeklärte Nutzungsverhältnisse.

BGH vom 28.02.2013, V ZB 164/12

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Zustimmungserfordernis bei Teilungsversteigerung

Dienstag, 11. Dezember 2012 PDF Version

Steht ein Grundstück im Miteigentum verschiedener (verstrittener) Eigentümer, ist die Teilungsversteigerung ein probates Mittel zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft. Entweder man versteigert das Grundstück tatsächlich oder es kommt zumindest Bewegung in festgefahrene Verhandlungen.

Steht ein Miteigentumsanteil im gemeinschaftlichen Eigentum zweier Eheleute, muss darauf geachtet werden, dass für die Einreichung des Antrags auf Teilungsversteigerung auch die Zustimmung des anderen Ehegatten nötig ist, wenn es sich um das (annähernd) gesamte Vermögen der Eheleute handelt. Dies ist keine Besonderheit der Teilungsversteigerung, sonder in § 1365 BGB allgemein geregelt. Der BGH ist jedoch der Auffassung, dass die Norm auch beim Antrag auf Teilungsversteigerung entsprechend anzuwenden ist, auch wenn der Antrag als solcher noch keine Verfügung über das Grundstück selbst darstellt.

Das Zwangsversteigerungsgesetz enthalte eine planwidrige Regelungslücke, da eine § 181 Abs. 2 S. 2 ZVG entsprechende Regelung für den Fall fehlt, dass ein im gesetzlichen Güterstand lebender Ehegatte, dessen ganzes Vermögen in einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück besteht, die Teilungsversteigerung dieses Grundstücks beantragt.

BGH vom 14.06.2007, V ZB 102/06

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Signatur_DS_2009

Sonderkündigung nach Zwangsversteigerung/Teilkündigung

Montag, 26. November 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass ein Mietvertrag über mehrere Flächen oder mehrere WEG-Einheiten geschlossen wird. Gerade Zwangsvollstreckungsschuldner tendieren dazu, durch übergreifende Mietverträge möglichst schwer überschaubare Verhältnisse zu schaffen.

Teilweise kommt es auch vor, dass ein Teileigentum mit dem Nachbareigentum zusammengelegt und insgesamt vermietet wird. Alle möglichen Konstellationen sind denkbar.

Wenn nun ein einzelnes dieser Teileigentumseinheiten oder –flächen in der Zwangsvollstreckung zugeschlagen wird, bleibt der einheitliche Mietvertrag nach den Rechtsgrundsätzen des Mietrechts bestehen. In dem Mietverhältnis gibt es dann plötzlich mehrere Vermieter, die nur gemeinsam handeln können.

Folge hiervon wäre, dass sich der Ersteher gar nicht in Besitz seiner Räume setzen könnte und – wegen notwendiger Mitwirkung mit anderen Vermietern – nicht von seinem Sonderkündigung recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen könnte.

Das Kammergericht hat hierzu Abhilfe geschaffen mit Hinweisbeschluss vom 08.11.2010 (8 U 43/10). Es hält eine Teilkündigung eines einheitlich vermieteten Objekts durch einen von mehreren einzelnen Erstehern in der Zwangsvollstreckung für möglich. Dabei handelt es sich nicht um eine herkömmliche, sondern um eine turnusgemäße Kündigung. Sie könnte nur von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Sofern der Ersteher aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG Gebrauch macht, kann er diese Kündigung auf die von ihm erstandene Einheit beschränken.

Aus dem einheitlichen Mietverhältnis wird also die an den Ersteher zugeschlagene Einheit herausgelöst. Für sie gelten die Kündigungsfristen des § 57a ZVG (gesetzliche Kündigungsfrist). Der Vermieter muss diese Kündigung zum ersten Zeitpunkt aussprechen, zu dem sie nach Ersteigerung möglich war.

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die Entscheidung des Kammergerichtshofs ist sehr praxisfreundlich. Für Berlin dürfte diese Frage damit zunächst im Sinne des Erstehers geklärt sein.

KG vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Signatur_SA_2009

Risiko für Zwangsversteigerungsmieter

Freitag, 26. Oktober 2012 PDF Version

Es kommt vor, dass sich ein Mietvertrag eines Gewerbemieters über mehrere grundbuchrechtliche Teilflächen erstreckt. Kommt der oder die Eigentümer der Teilflächen in Zahlungsschwierigkeiten, wird regelmäßig die Zwangsversteigerung beantragt. Dabei kann es dazu kommen, dass unterschiedliche Personen die Teilflächen ersteigern. Diese können sodann auch unterschiedliche Interessen hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrages haben.

Das Kammergericht hat entschieden, dass jeder der neuen Eigentümer den Mietvertrag für “seine” Teilfläche” nach den Vorschriften kündigen kann. Das ist für solche Mieter ein erhebliches Risiko, dessen man sich beim Abschluss des Mietvertrages bewusst sein sollte. Für den Mieter kann daher eine Erwerb des Grundstücks umso lukrativer sein.

Kammergericht vom 08.11.2010, 8 U 43/10

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Signatur_DS_2009

Risken beim Erwerb in der Zwangsversteigerung

Mittwoch, 01. August 2012 PDF Version

Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung ist mit Chance aber auch mit Risiken verbunden. Eine wenig bekannt Unwägbarkeit ergibt sich auch einer Entscheidung des BGH aus 2009:

So kann es vorkommen, dass der Gewerbemieter Investitionen in das Mietobjekt getätigt hat. Kündigt der Erwerber nun unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht und § 57a ZVG, so kann es sein, dass er zukünftig mit Bereicherungsansprüchen des Mieters konfrontiert wird.

Das dies rechtlich möglich ist, ergibt sich gerade aus der Entscheidung des BGH. Denn durch eine Investition in das Mietobjekt ist der Erwerber bereichert, wenn der Mietvertrag nicht so lange läuft, wie ursprünglich bei Tätigung der Investitionen vorgesehen.

BGH vom 16.09.2009, XII ZR 72/07

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Signatur_DS_2009

Ersteher trägt das Insolvenzrisiko bei Mietkaution

Mittwoch, 11. Juli 2012 PDF Version

Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsverwaltug ist häufig mit einigen Unwägbarkeiten behaftet. Dies betrifft nun auch die Mietkaution. Der Ersteher tritt mit Zuschlag automatisch in der bestehende Mietverhältnis ein. Daher haftet er auch für die Rückzahlung einer Mietkaution, soweit der Mieter sie irgendwann einmal geleistet hat.

Er kann nicht darauf spekulieren, dass der Zwangsversteigerungsschuldner die Kaution ordnungsgemäß und insolvenzsicher angelegt hat. Häufig sind Kautionen “verschwunden”. Der Mieter soll nach dem Willen des BGH nicht darunter leiden und erhält trotz dessen einen vollen Rückzahlungsanspruch. Das Risiko sinkt natürlich, wenn Zwangsverwaltung angeordnet worden ist. Der Zwangsverwalter kann in der Regel Auskunft darüber geben, ob eine Mietkaution angelegt worden ist.

BGH vom 07.03.2012, XII ZR 13/10

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Signatur_GB_2010

Makler in der Zwangsversteigerung

Mittwoch, 27. April 2011 PDF Version

Immobilienmaklern ist es nicht gestattet, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Dies hat der BGH kürzlich entschieden. Hierin liegt ein Verstoß gegen § 79 ZPO. Bieter dürfen sie jedoch vertreten, da es sich bei Ihnen nicht um Beteiligte des Prozesses im Sinne von § 9 ZVG handele.

Geklagt hatten Rechtsanwälte, die diese Dienstleistung Gläubigern in Zwangsversteigungungsverfahren anboten. Vor Konkurrenz sind sie nunmehr durch die Entscheidung des BGH seitens der Immobilienmakler sicher.

BGH vom 20.01.2011, I ZR 122/09

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Signatur_DS_2009

Zwangsvollstreckung gegen Grundstück-GbR

Mittwoch, 23. März 2011 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung für die Zwangsvollstreckung (Versteigerung oder Zwangsverwaltung) gegen eine Grundstücks-GbR getroffen. Nach Auffassung des V. Zivilsenates müssen die GbR-Gesellschafter, die im Grundbuch und im Vollstreckungstitel eingetragen sind, deckungsgleich sein.

D.h. wenn sich der  Gesellschafterbestand der Grundstücks-GbR ändert, muss die  Änderung auch auf dem Titel nachvollzogen werden, bevor Zwangsversteigerung der Zwangsverwaltung eingeleitet wird.

BGH vom 02.12.2010, V ZB 84/10

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Signatur_SA_2009

Prozessführung nach Aufhebung des Verfahrens

Freitag, 29. Oktober 2010 PDF Version

Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, stellt sich die Frage, wieweit der Zwangsverwalter zuvor entstandene Mietansprüche gegen die Mieter gerichtlich noch durchsetzen kann.

Dabei ist zu differenzieren, ob die Zwangsverwaltung aufgrund Antragsrücknahme endet oder wegen des Zuschlags des Grundstücks in der Zwangsversteigerung.

Im ersten Falle darf der Zwangsverwalter Prozesse nur weiterführen, sofern das Vollstreckungsgericht dies im Aufhebungsbeschluss anordnet. Will der Gläubiger noch Mietforderungen durchgesetzt haben, muss er das Vollstreckungsgericht informieren. Es kann dann den Zwangsverwalter ermächtigen, die Rechtsstreitigkeiten fortzuführen.

In keinem Falle kann der Zwangsverwalter bei Aufhebung des Verfahrens aufgrund Rück¬nahme noch neue Rechtsstreitigkeiten einleiten. Im Normalfall – das heißt ohne entsprechende Anordnung des Gerichts – tritt in den laufenden Verfahren eine Erledigung ein. Das Streitgericht hat nur noch über die Kosten zu entscheiden.

Anders ist es bei der Aufhebung aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Hier war bisher schon unstreitig, dass der Zwangsverwalter laufende Verfahren fortsetzen kann. Schließlich hat der Zwangsverwalter keinen Einfluss darauf, wann und ob der Zuschlag im Zwangs¬versteigerungsverfahren erteilt wird.

Nunmehr hat der BGH am 11.08.2010 entschieden, dass der Zwangsverwalter nach Aufhebung sogar noch neue Verfahren einleiten darf. Dem liegt die praktische Überlegung zugrunde, dass ansonsten hinsichtlich dieser Forderungen kein Forderungsinhaber mehr bestände. Außerdem kann der Zwangsverwalter ja nicht von vornherein wissen, ob ein Versteigerungstermin zu einem Zuschlag führt.

Es ist zu begrüßen, dass diese Frage für die Praxis geklärt ist. Nach Aufhebung aufgrund Zuschlags laufen also sowohl die bereits rechtshängigen Verfahren weiter. Der Zwangsverwalter hat darüber hinaus die Möglichkeit, noch offene Forderungen gegen den Mieter einzuklagen.

BGH vom 11.08.2010, XII ZR 181/08

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Signatur_SA_2009

Räumung aus Zuschlagsbeschluss

Dienstag, 26. Oktober 2010 PDF Version

Bekanntlich wird dem Ersteher in der Zwangsversteigerung auf Antrag der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den dort wohnenden bzw. gewerbetreibenden Schuldner ausgefertigt. Hierfür ist das Vollstreckungsgericht zuständig. Der Ersteher muss nicht gesondert auf Räumung klagen.

Im Fall des Landgerichts Bonn vom 29.04.2010 hat der Gläubiger eine „Berliner Räumung“ beauftragt. Er hat also beim Gerichtsvollzieher beantragt, den Schuldner nur aus dem Besitz zu setzen. Die dort vorgefundenen Einrichtungsgegenstände sollten nicht geräumt werden. Vielmehr wollte der Gläubiger sie selbst verwerten.

Für die Räumung eines Mieters ist dies ja nach der Rechtsprechung des BGH anerkannt. Der Vermieter kann bei der Räumung von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen und muss die Sachen des Mieters nicht abtransportieren lassen. Dies ist eine ganz erhebliche Kosteneinsparung für den Vermieter.

Das LG Bonn hat entschieden, dass dies für den Ersteher als Räumungsgläubiger nicht gilt. Er hat ja kein Vermieterpfandrecht, von dem er Gebrauch machen könne. Der Gerichtsvollzieher muss in diesem Falle also auch die Sachen des Schuldners wegschaffen. Entsprechend kann er einen dies deckenden (hohen) Vorschuss anfordern.

Diese Entscheidung scheint mir zutreffend, nachdem die „Berliner Räumung“ ja wesentlich auf dem Gedanken des Vermieterpfandrechts beruht.

Landgerichts Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Signatur_SA_2009

Und wieder mal Kautionsrückzahlung

Dienstag, 05. Oktober 2010 PDF Version

Kautionsrückzahlungsfragen in der Zwangsverwaltung sind der Dauerbrennen. Geklärt ist inzwischen, dass der Zwangsverwalter an den Mieter Kautionen zurückzahlen muss, die er vom Zwangsverwaltungsschuldner gar nicht erhalten hat.

Im neuen BGH-Fall hatte der Mieter angeblich eine Kaution an den Zwangsverwaltungsschuldner geleistet, die nicht an den Zwangsverwalter weitergeleitet worden war. Der Mieter erwarb die Wohnung in der Zwangsversteigerung  und verlangte nunmehr die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Der BGH entsprach diesem Wunsch nicht. Der Zwangsverwalter sei nicht persönlich zur Rückzahlung verpflichtet. Der Zuschlag führt nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses werde mit dem Ersteher fortgesetzt. Da zu diesem Zeitpunkt Vermieter und Mieter personengleich seien, trete hinsichtlich der Kaution Konfusion ein.

Der Mieter müsste Rückzahlung von sich selbst verlangen.

BGH vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09

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Berliner Räumung in der Zwangsversteigerung

Freitag, 27. August 2010 PDF Version

Bei der herkömmlichen Räumung aufgrund eines Räumungstitels hat der Vermieter einen erheblichen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zum Zwecke der Räumung zu zahlen. Die Öffnung der Wohnung, der Abtransport der Möbel und Habseligkeiten des Mieters sowie deren Aufbewahrung sind mit erheblichen Kosten verbunden. Aus diesem Grund hat sich die sogenannte “Berliner Räumung” eingebürgert.

Nach dieser übt der Vermieter hinsichtlich der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände insgesamt sein Vermieterpfandrecht aus. Vor Gerichtsvollzieher verlangt er lediglich die Herausgabe der Wohnung. Unrelevant ist, ob alle Gegenstände tatsächlich pfändbar sind oder nicht. Sind sie unpfändbar, kann der Mieter Herausgabe verlangen. Der Vermieter sollte daher nicht den Fehler machen, die Pfandsachen vorschnell zu “entsorgen”. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit seinem Beschluss von vom 17. 11. 2005 zu I ZB 45/05 bestätigt.

In einem Fall vor dem Landgericht Bonn ging es nun um die Zulässigkeit einer Berliner Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher wollte aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Schuldners auf diesem Weg “kostengünstig” erreichen. Der Gerichtsvollzieher verweigerte jedoch die beantrage Räumung und Pfändung.

Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahrens kann zwar aus dem Zuschlagsbeschluss direkt gegen den weiternutzenden Schuldner vorgehen, wenn eine entsprechende Klausel ersteilt worden ist, ihm stehen jedoch gerade keine Vermieterpfandrechte zu. Ein Mietverhältnis besteht ja gerade nicht. Ein Analogie der mietrechtlichen Vorschrift zum Vermieterpfandrecht sei nicht möglich.

Dem Ersteher bleibt nach dieser Entscheidung nicht anderes übrig, als aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung auf herkömmliche Art und Weise zu betreiben. Hierzu muss er den hohen Räumungskostenvorschuss leisten, von dem er in der Regel nicht vom Schuldner wiedersieht. Gegen Mieter kann der Ersteher ohnehin nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen. Für eine Räumung benötigt er zunächst einen eigenständigen Titel. Hierfür muss zunächst das Mietverhältnis – z.B. wegen Eigenbedarf oder Mietrückständen – gekündigt werden.

Landgericht Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Signatur_DS_2009

Nutzungsersatzansprüche bei Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 13. Juli 2010 PDF Version

Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Mittwoch, 02. Juni 2010 PDF Version

Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Einzelausgebot der Miteigentumsanteile

Freitag, 14. Mai 2010 PDF Version

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft (Miteigentümer zu bestimmten Quoten) kann jeder im Grundbuch eingetragene Miteigentümer jederzeit die Teilungsversteigerung betreiben. Durch einen Antrag beim Vollstreckungsgericht kann er also verlangen, dass die gesamte Immobilie versteigert wird.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 07.05.2009 (V ZB 12/09) zutreffend entschieden, dass in diesem Falle alle Miteigentumsanteile auf einmal zu versteigern sind. Es kann also keine Einzelausgebote der Bruchteile der einzelnen Miteigentümer geben.

Dies widerspräche dem Ziel der Teilungsversteigerung, nämlich Aufhebung der Gemeinschaft. Es soll das gemeinschaftliche Eigentum an einem unteilbaren Gegenstand (Grundstück) durch die Versteigerung an dem in das Miteigentum an einem teilungsfähigen Gegenstand (Erlös in Geld) ersetzt werden. Das würde durch das Angebot nur einzelner Miteigentumsanteile nicht erreicht werden.

BGH vom  07.05.2009, V ZB 12/09

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Haftung der Wohnungseigentümer neben der WEG

Dienstag, 13. April 2010 PDF Version

Bekanntlich hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft in § 10 Abs. IV WEG umgesetzt. Dies hatte in einem BGH-Fall Konsequenzen für die Berliner Wasserbetriebe:

Diese nahmen einen Wohnungseigentümer zur Zahlung von Restbeträge aus Versorgungsleistungen in Anspruch, die von der WEG anscheinend nicht erfüllt worden waren. In ihren  ABE hatten die Wasserbetriebe festgelegt, dass neben der WEG auch jeder einzelne Eigentümer gesamtschuldnerisch für Rückstände haftet. Die Rechtsauffassung der Wasserbetriebe hatte vor dem BGH nur zum Teil Erfolg:

Entsprechend § 10 Abs. IV WEG haftet grundsätzlich die WEG-Gemeinschaft allein. Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag zwischen der WEG-Gemeinschaft und einem Dritten haften die Wohnungseigentümer nur dann daneben als Gesamtschuldner, wenn sie sich hierzu ausdrücklich persönlich verpflichtet haben. Da das Angebot auf Abschluss des Belieferungsvertrages an die WEG gerichtet war, konnten die Wohnungseigentümer nicht ohne persönliches Zutun in den Vertrag als Gesamtschuldner einbezogen werden.

Allerdings besagt der neue § 10 Abs. VIII WEG, dass die einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten jedenfalls im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile haften. Der Versorger hätte hier gegen alle Miteigentümer gesondert vorgehen müssen, anstatt von einem Eigentümer den vollen Rückstand zu verlangen.

BGH vom 20.01.2010, VIII ZR 329/08

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Signatur_DS_2009

Die Absicht bestimmt den Schaden

Donnerstag, 04. Februar 2010 PDF Version

Schaden ist nicht immer gleich Schaden. Auf die Absicht des Geschädigten kommt es an. Dies hat der BGH im Zusammenhang mit der Rückabwicklung von einem Kaufvertrag entschieden. Das Landgericht Hamburg sieht hier einen Grundsatz, der auch bei der Versteigerung eines Grundstücks zum Tragen käme.

Im vor dem Landgericht Hamburg verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Grundstückseigentümer gegenüber dem Ersteher des Hauses nicht rechtzeitig geräumt und das Grundstück herausgegeben. Das erstinstanzliche Gericht hatte den Schaden nach dem erzielbaren Mietzins zugesprochen. Zu Unrecht, wie das Landgericht meint. Denn der Ersteher habe das Objekt selbst nutzen wollen. Er sei daher nicht für entgangenen Gewinn zu entschädigen, sondern habe nur ein Kompensationsinteresse. Daher sei für die Schadensberechnung die anteilig lineare Wertminderung maßgeblich. Diese berechnet sich bei einer Wohnung, ausgehend von einer Nutzungsdauer von 80 Jahren, jährlich mit einem Investitionsaufwand von 1/80.

LG Hamburg Urteil vom 29.05.2009, AZ: 317 S 166/08

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Der Sequester – ein unbekanntes Wesen

Mittwoch, 20. Januar 2010 PDF Version

In letzter Zeit ist hüufiger zu  beobachten, dass Gläuubiger (-banken) dazu Übergehen neben einem eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren kein Zwangsverwaltungsverfahren einzuleiten. Statt dessen wird aufgrund eines Antrages nach § 25 ZVG ein sogenannter Sequester vom Vollstreckungsgericht bestellt, der nur bestimmte Aufgaben zu erfüllen hat. Anders als der Zwangsverwalter, der die komplette Verwaltung des Objekts übernimmt (Vereinnahmung der Mieten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Neuvermietung etc.) wird dem Sequester im Zwangsversteigerungsverfahren lediglich eine bestimmte Aufgabe übertragen.

In unserem letzten Fall war dies z.B. die “Frostsicherung” des Objekts. Hintergrund ist vermutlich, dass die Gläubiger die Kosten der Zwangsverwaltung scheuen und statt dessen neu Kernaufgaben auf den Sequester übertragen wollen. Ob eine ordentlich durchgeführte Zwangsverwaltung nicht sinnvoller und sicherer ist, sei einmal dahingestellt.

Bereits 2005 hat der BGH über die Vergütung eines Sequesters in einem Verfahren nach § 848 Abs. 2 ZPO entschieden. Nach dieser Entscheidung wird die Vergütung des Sequesters durch das Versteierungsgericht festgesetzt. Die Hähe der Vergütung bemisst sich nach der Zwangsverwalterverordnung. Dies muss meines Erachtens auch für einen nach § 25 ZVG beauftragten Sequester gelten. Die Voraussetzungen entsprechen denen der BGH Entscheidung. Dies hat zur Folge, dass der Sequester entweder nach Zeitaufwand (§ 19 ZwVwV) abrechnen kann oder zumindest die Verfahrenspauschale nach § 20 ZwVwV von 600 €‚ zzgl. MwSt. als Vergütung ansetzen kann. Für unvermietete, kleine Objekte ist die Beauftragung eines Sequesters damit nicht günstiger als die eines Zwangsverwalters. Dieser rechnet nach den gleichen Gebhrengrundsätzen ab. Allerdings ist sein Aufgabenbereich verkleinert, so dass weniger Zeit aufgewendet werden dürfte.

BGH vom 14.04.2005, V ZB 55/05

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Signatur_DS_2009

Zwangsverwaltung/Zwangsversteigerung gegen werdende Wohnungseigentümer

Donnerstag, 14. Januar 2010 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat ja entschieden, dass der so genannte werdende Wohnungseigentümer in Teilbereichen einem Wohnungseigentümer gleichzusetzen ist. In unserem Blog haben wir darüber berichtet.

Im Beschluss des BGH vom 23.09.2009 (V ZB 19/09) ging es darum, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle der Nichtzahlung des Wohngeldes gegen den werdenden Wohnungseigentümer die Zwangsverwaltung einleiten könne. Dies verneinte der BGH. Bei den titulierten Hausgeldforderungen handle es sich nicht um „eingetragene Rechte“ im Sinne von § 147 ZVG. Der durch eine Auflassungsvermerkung geschützte Erwerber stehe insoweit dem eingetragenen Eigentümer nicht gleich. Es handle sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die nur aufgrund eingetragener Rechte erfolgen könne. Das Vollstreckungsgericht sei nicht dazu da zu prüfen, ob so genannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege.

Zwangsverwaltung kann also vom Verwalter nur beantragt werden gegen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die tatsächlich in Abt. I als Eigentümer eingetragen sind. Für werdende Wohnungseigentümer scheidet dies aus.

BGH vom 23.09.2009, V ZB 19/09

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Rechtskräftiger Zuschlagsbeschluss

Mittwoch, 13. Januar 2010 PDF Version

Bekanntlich kann der Schuldner nach Zuschlag des Grundstücks gemäß § 765 a ZPO einwenden, dass eine Räumung für ihn lebensbedrohlich sei. Dies kann aus körperlichen Gründen oder wegen drohenden Selbstmordes der Fall sein. Der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht haben hierzu zahlreiche Entscheidungen erlassen.

Im Beschluss des BGH vom ging es darum, ob aus diesen Gründen auch ein rechtskräftiger Zuschlagsbeschluss aufgehoben werden könne. Dies hat der BGH zurecht verneint. Ein einmal in Rechtskraft erwachsener Zuschlagsbeschluss ist aus diesen Gründen nicht aufhebbar. Der Schuldner kann allenfalls eine Aufschiebung der Räumung erreichen. Alles andere würde eine Enteignung des Erstehers bedeuten.

BGH vom 01.10.2009, V ZB 37/09

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Fortführung von Prozessen nach Zuschlag

Freitag, 08. Januar 2010 PDF Version

Nach dem Zuschlag des Grundstücks an den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Zwangsverwalter Mietprozesse fortführen oder sogar neu anhängig machen, um der Gläubigerin Einnahmen zu sichern. Endet die Zwangsverwaltung durch Rücknahme des Antrages (z.B. infolge Verkaufs) kann der Zwangsverwalter das nur, wenn er hierzu im Aufhebungsbeschluss ermächtigt worden ist.

Auch nach Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der Zwangsverwalter indes nicht neue Prozesse gegen Dritte beginnen, die nicht Mieter sind, sondern die Mieten unberechtigt eingezogen haben. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen Dritte fällt nicht unter § 146 Abs. 1 ZVG. Neue Prozesse können nur wegen Miet- und Pachtzahlungen eingeleitet werden.

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BGH vom 24.09.2009, IX ZR 149/08

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 08. Dezember 2009 PDF Version

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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Wenn der Gesetzgeber keine deutlichen Worte findet…

Dienstag, 10. November 2009 PDF Version

…kann nur noch der Bundesgerichtshof helfen.

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes am 26.03.2007 hat der Gesetzgeber Zwangsverwalter, Rechtspfleger und Wohnungseigentümer-gemeinschaften gleichermaßen verwirrt.

Es war nun lange Zeit nicht klar, ob wegen § 10 I Nr. 2 ZVG und § 156 I ZVG Wohngeldforderungen noch von Zwangsverwaltungsgläubigern bevorschusst werden müssen, wenn das Zwangsverwaltungsverfahren nach dem 30.06.2007 angeordnet wurde. Im Schriftum wurde vielfach angenommen, dass das Wohngeld eine Aufwertung erfahren habe, die dazu führen müsse, dass es nicht mehr zu den Ausgaben der Verwaltung nach § 155 I ZVG zähle.

Wie der BGH zutreffend nun feststellte, wäre das Ergebnis rechtspolitisch nicht wünschenswert. Die Zwangsverwaltung soll im Gegensatz zur Zwangsversteigerung gerade dazu dienen, die Erhaltung des Grundstücks sicherzustellen und dem Gläubiger die laufenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung zuzuführen. Daher sei das Hausgeld vom Zwangsverwaltungsgläubiger zu bevorschussen, wenn Einnahmen hierfür nicht vorhanden sind. Der Gesetzgeber habe bei der Formulierung der neuen Vorschriften übersehen klarzustellen, dass die Wohnungseigentümer-gemeinschaft bei der Zwangsverwaltung nicht schlechter gestellt werden soll, weil die Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung eine Aufwertung erfahren haben.

BGH Beschluss vom 15.10.2009; AZ: V ZB 43/09

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Kündigungssperre bei Mieterinvestitionen

Mittwoch, 04. November 2009 PDF Version

Bekanntlich hat in der Zwangsversteigerung der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht der bestehenden Mietverhältnisse. Hier wurde von Seiten der Schuldner oft getrickst, indem Mietverträge vorgelegt wurden, nach denen der Mieter angeblich hohe Investitionen bei Mietbeginn hatte. Denn ¶¶ 57c und 57d ZVG führten dann dazu, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers bis zum Abwohnen der Investitionen aufgeschoben war.

Mit der Novellierung des Zwangsversteigerungsrechts per 01.02.2007 wurden diese Paragraphen ersatzlos gestrichen. Der Mieter kann sich nicht mehr auf Investitionen berufen.

Der BGH hat mit Beschluss vom 09.07.2009 entschieden, dass diese Regelung auch für Altverfahren gilt, die vor dem 01.02.2007 angeordnet worden sind. Der Interessent braucht also nicht darauf zu achten, wann die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist. Er muss solche Einwendungen des Mieters nicht mehr fürchten.

Die Gesetzesänderung ist jedenfalls sehr zu begrüßen, da sie Missbrauch und Betrug von Seiten des Schuldners eindämmt.

Wir verweisen aber an dieser Stelle auf ein anderes Risiko und eine weitere Entscheidung des BGH: Bietinteressenten aufgepasst!

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Urheberrecht und Zwangsversteigerung

Dienstag, 13. Oktober 2009 PDF Version

Ein äußerst wichtiges Dokument im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist das Wertgutachten über die Immobilie. Dieses darf vor der Versteigung von Interessenten nach § 42 ZVG eingesehen werden. Häufig bieten Gläubiger(banken) an, das Wertgutachten an Interessenten postalisch oder elektronisch zu versenden.

In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall schmeckte dies dem Gutachter nicht.

Die Gläubigerin hatte im Internet angeboten, das Wertgutachten kostenlos zu versenden und Fotos aus diesem in der Anzeige verwendet. Im hinteren Teil des Gutachtens befand sich ein Vermerk: “Urheberrechtsschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt.  Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.”

Das Gericht erklärte nachträglich (da das Objekt inzwischen versteigert worden war) das Verhalten als unzulässig. Auch ein Wertgutachten sei als wissenschaftliches Sprachwerk im Sinne des § 2 Abs. 2 UrhG geschützt. Das Anbieten im Internet und Übersenden per E-Mail stelle einen Fall von ¶¶ 19 a, 16 UrhG dar. Diese Nutzung erfolgte widerrechtlich, da sie nicht vom Einverständnis des Gutachters geschützt sei und solche Rechte auch nicht stillschweigend erteilt worden seien.

Das Gutachten war vom Amtsgericht als Versteierungsgericht in Auftrag gegeben worden. Im Rahmen eines solchen Auftrags muss das es zwingend nur von Interessenten eingesehen werden können. Ein Anspruch auf eine Kopie gibt es nicht. Folge ist, dass nach Auffassung des Landgerichts Hamburg Kopien von Wertgutachten eine Urheberrechtsverletzung darstellen, wenn sie nicht ausdrücklich zwischen Auftraggeber (Gericht) und Gutachter als Nutzungszweck vereinbart worden sind.

Landgericht Hamburg vom 15.05.2009, 308 O 580/08

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Signatur_DS_2009

Es bleibt in der Familie (Eigenbedarf)

Mittwoch, 22. Juli 2009 PDF Version

§ 573 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter die Möglichkeit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich zu kündigen – eine insbesondere nach der Zwangsversteigerung beliebte Methode. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein solcher Eigenbedarf auch dann vorliegt, wenn er mit Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet wird. Allerdings muss dann ein besonders enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager bestehen und nachgewiesen werden.

BGH vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08

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