Archiv für die Kategorie ‘Maklerrecht’

Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen

Freitag, 10. Oktober 2014 PDF Version

Immer wieder tauchen in der Beratungspraxis kostenpflichtigte “Resevierungsverinbarungen” von Makler auf. Das erstaunt, da der praktische Anwendungsbereicht äußerst gering sein dürfte. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Vereinbarungen in der Regel unwirksam, da sie den Maklerkunden unangemessen benachteiligen. Der Nutzen ist – insbesondere wenn der Makler nicht über einen qualifizierten Alleinauftrag verfügt (was in der Prakis ebenfalls fast nie wirksam der Fall ist) – für den Kunden sehr gering. Selbst wenn die vom BGH aufgestellte Grenze von 10% der Maklercourtage eingehalten wird, sind die für eine Resevierungsverinbarung gezahlten Gebühren in der Regel unwirksam.

Es verbleit für sie allenfalls Raum im Rahmen einer Individualvereinbarung, die in der Praxis nahezu nie vorliegen dürfte. Denn gerade über die Klausel über die Reservierungsgebühr wird der Makler nicht ernsthaft zur Disposition des Kunden gestellt haben.

Etwas überspitzt ausgedrückt könnte man sagen, dass die kostenpflichtige Reservierungsvereinbarung tot ist. Aber Totgesagte leben eben länger.

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Verlust der Maklerprovision bei Preisnachlässen?

Montag, 10. März 2014 PDF Version

Der BGH hat eine folgenreiche Entscheidung für Makler getroffen. Nach Auffassung des III. Zivilsenates steht einem Makler kein Vergütungsanspruch zu, wenn das ursprünglich benannte Geschäft (hier Grundstück für Kaufpreis 1,1 Mio EUR) tatsächlich abweichend abgeschlossen wird (hier: 525.000 EUR). Im Rahmen des § 652 BGB muss die Kongruenz zwischen nachgewiesenem und beurkundetem Geschäft überprüft werden. Bei einem Abweichen von 43% hat der BGH die Kongruenz verneint und den Anspruch auf Maklerprovision abgelehnt. In einem anderen Fall (III ZR 163/07) hatte der Senat bei einer Abweichung von 15% keine Bedenken.

Unschädlich war, dass der Kaufvertrag nicht von der Maklerkundin, sondern von einer Tochtergesellschaft abgeschlossen worden war.

Zudem hat der BGH entschieden, dass eine AGB-Klausel, die gerade diesen Fall retten sollte, unwirksam ist. Festgelegt war, dass dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag von vom Angebot abweichenden Bedingungen abgeschlossen werde.

Es genügt allerdings m.E. nicht, auf den Preisnachlass abzustellen.

BGH · Urteil vom 6. Februar 2014 · Az. III ZR 131/13

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sittenwidrig Hohe Makerprovision

Montag, 12. August 2013 PDF Version

Maklerprovisionen sind in den letzten Monaten in den Medien sehr stark diskutiert worden. Dass man auch aus rechtlichen Gründen mit der Maklerprovison vorsichtig sein sollte, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin:

Im Fall hatten die Parteien eine Mehrabführungsklausel vereinbart. Sofern der Verkaufspreis über einem bestimmten Betrag liegen sollte, war vorgesehen, dass dieser “Mehrerlös” dem Makler zusteht. Dies führte nach Ausführungen des Gerichts dazu, dass Provisionen von bis zu über 34% hätten gezahlt werden müssen. Dies hat das Gericht für sittenwidrig gehalten mit der Folge der Gesamtnichtigkeit des Vertrages – Provisionen adé.

Als Makler sollte man sich an die örtlich üblichen Provisonen halten. Das Bekanntwerden solcher Fälle führt m.E. lediglich dazu, dass die Maklerprovisionen in Zukunft gesetzlich reguliert werden könnten.

LG Berlin vom 30.05.2013, 9 O 540/11

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Maklerprovision bereits bei eindeutigem Hinweis in Anzeige

Mittwoch, 08. August 2012 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung für den Provisionsanspruch eines Nachweismaklers getroffen. Im Kern lautet diese:

Weist der Makler in einer Anzeige ausdrücklich auf eine Provion (im Fall 7,14%) hin, so kann bereits durch die Entgegennahme der Leistung (Kontaktaufnahme + Nachweistätigkeit) ein Maklervertrag mit dem Interessenten entstehen. Regelmäßig handelt es sich bei einer Anzeige lediglich um eine “invitatio ad offerendum”. Es bedarf weiterhin eines Angebots und einer Annahme für einen Maklervertrag. Im Fall hatte der Makler bei Immobilienscout24 die Provisonspflichtigkeit angegeben. Anschließend stitt man sich über die Provision.

Da der BGH die Sache zurückverwiesen hat, herrscht noch keine Rechtssicherheit. Es verbleibt daher bei dem Rat, den Kunden vor der ersten Besichtigung ein Exposé mit ausdrücklichem Hinweis auf die Provision zukommen zu lassen.

BGH vom 03.05.2012, III ZR 62/11

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Signatur_DS_2009

Berechtigtes Interesse an Grundakteneinsicht

Mittwoch, 21. September 2011 PDF Version

Es kommen Fälle vor, in denen der Makler vermuten muss, er sei von Verkäufer und Interessent ausgebootet worden. Eine solche Umgehung seiner Provisionsansprüche wird er nur durch Einsicht in die Grundakten des betreffenden Grundstücks nachvollziehen und beweisen können.

Das OLG Stuttgart hat sich mit Beschluss vom 28.09.2010 (8 W 412/10) damit beschäftigt, in welchem Falle der Makler Einsicht in die Grundakten verlangen kann. Er muss hierzu ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also vortragen, dass sein Provisionsanspruch umgangen wurde.

Dies muss sehr genau und detailliert erfolgen. Denn der Makler muss eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für das behauptete Entstehen seines Provisionsanspruches nachweisen.

Diese Gummiformulierung soll vermeiden, dass der Grundakteninhalt unnötig publik wird. Die näheren Umstände müssten detailliert dargestellt werden. Im Zweifelsfalle sollten Sie Rücksprache bei uns halten.

OLG Stuttgart vom 28.09.2010, 8 W 412/10

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Signatur_SA_2009

 

Haftung des Ehegatten für Maklerprovision

Mittwoch, 22. Dezember 2010 PDF Version

Nach einer Entscheidung des OLG Oldenburg haftet der Ehegatte des Maklerkunden nicht automatisch über § 1357 BGB für eine entstandene Maklerprovision.

Die Klägerin hatte als Immobilienmaklerin Ehegatten auf Zahlung von Maklerprovision für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch genommen. Streitig war, wer eigentlich Vertragspartner der Maklerin war. Nach Auffassung des Gerichts war ausschließlich der Ehemann Vertragspartner geworden. Eine Haftung der Ehefrau über § 1357 BGB lehnte es ab:

“Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt eine Haftung des Beklagten zu 1) aus § 1357 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. Zwar waren die Beklagten, wie dem Vortrag der Parteien zu entnehmen ist, bereits 2008 verheiratet. Doch setzt eine Mitverpflichtung des Ehegatten gemäß § 1357 Abs. 1 BGB ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie voraus. Der Anwendungsbereich der Norm ist damit auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nach ihrem konkreten Lebenszuschnitt nicht vorher verständigen. Im vorliegenden Fall ging es um die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von knapp 15.000,00 € im Zusammenhang mit dem Kauf eines Einfamilienhauses. Über eine derartige Verpflichtung pflegen Eheleute sich in der Regel vorher abzustimmen.”

OLG Oldenburg vom 16.06.2010, 5 U 138/09

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Signatur_DS_2009

Der Makler und die Zuverlässigkeit

Mittwoch, 08. September 2010 PDF Version

Makler (ob im Immobilien- oder Versicherungsbereich) benötigen eine Gewerbeerlaubnis. Hierfür prüft die zuständige Behörde regelmäßig die “Zuverlässigkeit” des Antragstellers. Problematisch ist es in diesem Zusammenhang immer, wenn dieser bereits strafrechtlich in Erscheinung getreten ist.

In einem Fall des OVG Berlin-Brandenburg wegen Handel mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge zu einer Freiheitsstrafe von 2 Jahren auf Bewährung verurteilt worden. Dies stellt nach Auffassung des Gerichts im Regelfall einen Ablehnungsgrund für einen (Versicherungs-) Makler dar.

Unerheblich sei es, dass es sich nicht um ein Delikt aus dem Bereich der Eigentums- oder Finanzkriminalität handelte und der Antragssteller durch seine bisherige Tätigkeit bereits einen großen Mandantenstamm erworben habe und ihm hierbei kein Fehlverhalten vorzuwerfen sei. Insolchen Fällen kann keine Maklererlaubnis erst 5 Jahre nach der Verurteilung erlangt werden.

OVG Berlin-Brandenburg vom 19.08.2010, 1 M 73/10

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Signatur_DS_2009

Sittenwidrigkeit von Maklergebühren

Dienstag, 27. Juli 2010 PDF Version

Das OLG Brandenburg hat in einem interessanten Fall Stellung zur Sittenwidrigkeit von Maklerhonoraren genommen. Es wird hier nur auf einen Teilbereich des Urteils eingegangen. Hintergrund des Falles war eine Veräußerung einer Gewerbeimmobilie für einen Kaufpreis von 3,2 Mio. Euro. Es war ein Makler eingeschaltet worden. Vereinbart war eine sogenannte “Übererlösklausel”, die dem Makler bei einem Abschluss des Kaufvertrages über einen Betrag von 2,5 Mio. Euro eine Courtage von 700.000 € sichern sollte. Dieser Betrag wurde später durch eine Vereinbarung auf 575.000 € reduziert.

Das OLG stellt fest, dass vom BGH in der Regel eine Provision von 3 – 5% des Kaufpreises als üblich angesehen werden (BGH vom 20.02.2003, III ZR 184/02, Berlin wohl 6 %). In diesem Lichte sei die geforderte Provision ungewöhnlich hoch, da sich der Makler nahezu das 3fache der üblichen Vergütung habe versprechen lassen. Ein Grund hierfür sei nicht ersichtlich. Der Fall war insoweit ungewöhnlich, dass der Makler bereits bei der Vereinbarung wusste, dass der Käufer einen Betrag von 3,2 Mio. Euro bereit war zu zahlen. Hieraus schloss das OLG auf die für eine Sittenwidrigkeit erforderliche subjektive Komponente. Denn grundsätzlich weiß der Makler bei Abschluss einer Übererlösklausel nicht, wie hoch seine Courtage tatsächlich sein wird.

Maklerforderungen, die über deutlich die üblichen Prozentwerte hinausgehen sind mit Risiken behaftet. Sie sollten im Vorfeld geprüft werden, um im Nachhinein Überraschungen zu vermeiden.

OLG Brandenburg vom 06.08.2008, 4 U 174/07

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Signatur_DS_2009

Service-Gebühr eines Maklers

Freitag, 18. Juni 2010 PDF Version

Makler können das Prinzip das im Maklerrecht geltenden erfolgsabhängigen Vermittlung/Nachweis nicht dadurch umgehen, dass sie vom Kunden für die Übermittlung einer Liste eine sogenannte erfolgsunabhängige Service-Gebühr verlangen. Jedenfalls im Bereich des WoVermittG entsteht ein Provisionsanspruch nur dann, wenn der Makler den tatsächlich abgeschlossenen Vertrag vermittelt oder nachgewiesen hat.

Im neuen BGH Fall hatte der Makler dem Kunden lediglich eine individuelle Liste potentiell interessanter Wohnungen zukommen lassen und bereits hierfür eine Service-Gebühr verlangt. Diese kann der Kunde nun zurückverlagen. Der BGH führt aus:

“Außer einem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen ver- einbart oder angenommen werden. Dieser Vorschrift handelt die Beklagte zuwider, wenn sie ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges “Service-Entgelt” für die Zurverfügungstellung der fraglichen Objektlisten von ihren Vertragspartnern fordert.”

Das dedeutet, dass das Übersenden der Liste zwar ein zulässiger Nachweis war, ein Provisionsanspruch allerdings erst dann entstehen kann, wenn ein Vertrag abgeschlossen wird.

BGH vom 15.04.2010, III ZR 153/09

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Signatur_DS_2009

Frau Liesemann und ihre Abmahnung

Mittwoch, 24. Februar 2010 PDF Version

Vor einigen Tagen berichtete Spiegel Online von der FDP Ratsfrau Liesemann. Hauptberuflich ist sie wohl als Immobilienmaklerin tätig. Das Geschäft schien aber nicht so gut zu laufen. Jedenfalls hatte die gute Frau genug Zeit im Internet zu recherchieren, welchem ihrer geschätzten Kollegen ein Fehler beim Erstellen des Impressums unterlaufen war. Hierauf lies sie dann in einer Vielzahl von Fällen bundesweit (auch bei uns hatten wir einen solchen Fall) die Kanzlei U+C Rechtsanwälte auf mutmaßliche Verstöße hinweisen. Kostenpunkt für den freundlichen Hinweise: rund 500 €.

Bei solchen massenhaften Abmahnungen handelt es sich m.E. um einen Missbrauch. Davon abgesehen muss man vor einer solchen Abmahnung auch genau überprüfen, ob tatsächlich auch ein Verstoß gegen das TMG vorliegt. In unserem Fall scheiterte ein Anspruch auch bereits daran. Frau Liesemann nahm die Abmahnung zurück. Inzwischen soll sie dies laut Spiegel online mit allen Abmahnungen getan haben.

Vielleicht ist es an der Zeit für unberechtigte Massenabmahnungen einen Straftatbestand einzuführen? Mich würde interessieren, ob Frau Liesemann für alle der mindestens 35 Abmahnungen tatsächlich die von U+C geforderten 506,00 €  zahlen muss. Es würde sich immerhin um den stolzen Betrag von 17.710,00 € handeln. Nicht schlecht für ein paar Abmahnungen.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vor der Veröffentlichung einer Website oder anderen Werbemedien anwaltlich beraten lassen.

Spiegel online vom 22.02.2010

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Signatur_DS_2009

+25% und keine Maklerprovision

Donnerstag, 26. November 2009 PDF Version

Ist der Kaufpreis, zu dem ein Grundstück von einem Interessenten erworben wird deutlich höher, als der Preis den er mit seinem Makler als Zielvorgabe vereinbart hat, so hat der Makler keinen Provisionsanspruch. So sieht es das OLG Dresden (und andere Obergerichte).

Ein Mieter wollte die von Ihm bewohnte Wohnung erwerben und beauftragte einen Makler. Seine Preisvorstellungen lagen bei 220.000 €. Hieraus  schließt das OLG, dass eine Vermittlungs- und keine Nachweistätigkeit des Maklers vereinbart worden ist. Nach längeren Verhandlungen wird ein Kaufvertrag über die Wohnung zu einem Preis von 275.000 € geschlossen, was einen  Preisunterschied von +25% ausmacht.

Der Makler verlangt seine Provision, was das OLG zurückweist. Die Preissteigerung von +25% sei provisionsschädlich. Kleinere Abweichungen werden in der Regel toleriert.  Dies kann natürlich nur für den Makler des Käufers zutreffen. Der Verkäufer hat ja ein Interesse an einem höheren Verkaufspreis. Es handelt sich um eine Entscheidung, die wieder einmal zeigt, wie wichtig es für Makler ist, eindeutige Provisionsabsprachen zu treffen.

OLG Dresden vom 18. 9. 2008, 8 U 1167/08

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Signatur_DS_2009

Die Leistung des Maklers

Freitag, 20. November 2009 PDF Version

Eine aktuelle höchstrichterliche Entscheidung konkretisiert die Frage, welche Leistung ein Nachweismakler zu erbringen hat, um seinen Prosisionsanspruch zu erhalten. Hierbei grenzt der Bundesgerichtshof die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers und des Nachweismaklers detailiert ab.

Eine Vermittlungstätigkeit erfordert damnach die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners. Denn der Vermittlungsmakler soll seine Provision dadurch verdienen, dass er durch Verhandlungen und Gespräche den Vertragspartner des Auftraggebers zum Vertragsabschluss bringt. Die Besichtigung eines Objekts oder die Übersendung eines Exposés reichen hierfür noch nicht. Die Anforderungen an einen Makler sind hier höher.

Dem gegenüber verdient der Nachweismakler seine Provision bereits dann, wenn er seinen Kunden und Auftraggeber in die Lage versetzt, mit einem Kaufinteressenten  in Verhandlungen zu treten – natürlich nur, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt.

Schaltet der Makler – wie im BGH-Fall – Anzeigen, übersendet ein Exposé und führt eine Begehung vor Ort durch, so hat er seine Provision verdient, auch wenn der Interessent zu diesem Zeitpunkt noch nicht zum Kauf entschlossen war. Es reicht daher grundsätzlich aus, dass der Nachweismakler den Kontakt zwischen seinem Kunden und einem grundsätzlich am Erwerb eines  entsprechenden Objekt interessierten Kaufinteressenten herstellt.

BGH vom 04.06.2009, III ZR 82/08

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Signatur_DS_2009

Teilgewerbliche Nutzung zulässig?

Donnerstag, 27. August 2009 PDF Version

Vor einem Monat haben wir über einen BGH-Fall berichtet, bei dem einem Immobilienmakler seine zu Wohnzwecken gemieteten Räume gekündigt worden waren, weil er sie zumindest teilweise gewerblich genutzt hatte. Der BGH hat in diesem speziellen Fall dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung zugesprochen. So weit, so gut.

Das Urteil enthält aber einen weiteren praktischen Aspekt, der sich für Mieter positiv auswirken könnte:

Nach Ansicht des BGH kann der Vermieter im Einzelfall nämlich verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Insbesondere dann, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und unfangreichen Kundenverkehr handelt. Als Beispiel nennt das Gericht Makler, Rechtsanwälte oder Existenzgründer. Im Fall kam es hierauf nicht an, da der Makler Angestellte in den Räumen beschäftigte. In anderen Fällen kann aber durchaus ein Anspruch auf Genehmigung einer teilgewerblichen Nutzung gegen den Vermieter bestehen. Dies muss allerdings im Einzelfall genau geprüft werden. Der Grad zwischen zulässiger bzw. zur fristlosen Kündigung berechtigenden Nutzung ist schmal.

BGH vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08

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Wieder Neues vom BGH!

Mittwoch, 15. Juli 2009 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat gestern über die Zulässigkeit einer Kündigung gegenüber Mietern von Wohnraum wegen nicht vom Vermieter genehmigter, bzw. nicht vereinbarter Nutzung eines Teils der Räume für gewerbliche Tätigkeiten zu entscheiden.

Der Fall ist deshalb interessant, weil das Familienoberhaupt Immobilienmakler ist und sich insofern die mit der Tätigkeit einhergehenden Belästigungen von Mitmietern durch Lärm und Besucherverkehr und auch die Auswirkungen auf die Mietsache grundsätzlich im Rahmen halten dürften. Hier hat der BGH aber bereits die Beschäftigung von Mitarbeitern als Kriterium dafür gesehen, dass ein Anspruch auf Gestattung auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht besteht.

BGH vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08

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Wer wird Hauseigentümer…

Donnerstag, 02. Juli 2009 PDF Version

Nach dem “Wer wird Millionär”-Modell versucht derzeit der Münchner Volker Stiny eine Doppelhaushälfte an den Mann zu bringen. Um nicht in die Gefahr zu kommen, ein Glücksspiel zu veranstalten, hat er ein Quiz konzipiert, bei dem jeder Teilnehmer einen Teilnahmebeitrag von 19 € zahlt. Der Initiator hofft so, nach Abzug der Kosten auf einen Mehrerlös von 100.000 € zu kommen und will einen Betrag von 20.000 € an die Organisation “Kinder in Afrika” spenden.

Eine interessante Art, eine Immobilie zu veräußern, wobei wohl einiger Zeitaufwand hinter einer solchen Aktion steckt. Wenn sie erfolgreich sein sollte, wird sie wohl einige Nachahmer finden.

Quelle: Spiegel online vom 02.07.2009

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Wenn Mäkler Verbotenes tun

Freitag, 05. Juni 2009 PDF Version

¶ 6 Abs. 1 WoVermG verbietet es Mäklern Wohnräume anzubieten, wenn sie vom Eigentümer keinen entsprechenden Auftrag erhalten haben. Das Gesetz sieht hierfür eine Geldbuße von bis zu 2.500 € vor. Trotzdem geschieht es immer wieder, dass Vermieter ihre freien Wohnungen im Internet wiederfinden – Mäkler nehmen hierzu anonym an Besichtigungsterminen teil und erhalten so die notwendigen Daten und Fotos.

Für den Mieter hat ein solches rechtswidriges Vorgehen des Mäklers allerdings keine Auswirkungen: Hat der nicht beauftragte Mäkler seine Leistung ordnungsgemäß ausgeführt, so steht ihm ein Provisionsanspruch gegen den Mieter zu. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Verstoß gegen das WoVermG führt nicht über § 134 BGB zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Das WoVermiG habe insoweit nur generalpräventiven Zweck.

Bundesgerichtshof vom 25.7.2002, III ZR 113/02

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Der verflochtene Makler

Mittwoch, 08. April 2009 PDF Version

Bei Streitereien über die Zahlung von Maklercourtagen steht der sogenannte Verflechtungseinwand ganz oben auf der Häufigkeitsliste. Verflechtung bedeutet beispielsweise, dass der Makler rechtlich oder wirtschaftlich mit dem Eigentümer des zu vermakelnden Objekts verbunden ist. Ein durchaus häufiger Fall, wie auch der folgende BGH-Fall zeigt:

Ein Makler erhielt den Auftrag, ein Grundstück für ein Mindestgebot von 560.000 € zu vermarkten. Im Exposé hatte er eine Courtage von 6% für die Interessenten angegeben. Allerdings bestand zur Eigentümerin eine gesellschaftsrechtliche Verflechtung. Das Besondere war, dass im notariellen Kaufvertrag nicht nur die Provisionstragungsverpflichtung des Käufers, sondern auch die Verflechtung offen gelegt worden war. Der Käufer erwarb das Grundstück für 671.000 € und zahlte auch erst einmal die Provision i.H.v. 40.260 €. Später wollte er sie aber mit dem Argument zurück, dass eine erfolgsunabhängige Provision seiner Ansicht nach nur in einer Individualvereinbarung wirksam hätte versprochen werden können.

Der BGH wies den Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurück. Die Provisionsklausel sei nicht nach ¶ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 BGB unwirksam, da es sich um eine AGB-Klausel zwischen dem Käufer und der Verkäuferin und nicht zwischen Käufer und dem Makler handele. Zudem führe auch die Verflechtung nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung, da die Verflechtung offen gelegt worden war.

Der BGH hat hiermit zugunsten der Makler nicht nur Rechtssicherheit geschaffen, sondern auch dem Rechtsgestalter ein Instrument zur Gestaltung von Provisionsversprechen zur Hand gegeben.

BGH vom 20.11.2008, II ZR 60/08

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Asbest und die liebe Aufklärungspflicht

Dienstag, 31. März 2009 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Verbraucher kaufte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel”. Später stellt er fest, dass die Außenfassade in den 80er Jahren mit Asbestzementtafeln verkleidet worden war. Dies wusste auch der Verkäufer, dem bereits zuvor ein potentieller Kunde aufgrund dieses Umstandes abgesprungen war. Der Käufer wollte nun Schadensersatz für die notwendige Asbestsanierung vom Verkäufer haben.

Vor dem LG und OLG war er mit diesem Wunsch gescheitert. Das Oberlandesgericht entschied, dass die lang zurückliegende Verkleidung mit Asbest keinen Mangel dar stelle und der Verkäufer folglich nichts zu offenbaren hatte. Zudem seien Ansprüche wegen Verschuldens im Vertrag ausgeschlossen worden.

Der BGH gab dem Käufer Recht. Er entschied, dass Baustoffe, deren Verwendung zwar bei der Verwendung gebräuchlich und aus damaliger Sicht auch unbedenklich waren, einen offen zu legenden Sachmangel darstellen könnten, wenn später ihre Gesundheitsschädlichkeit erkannt worden sei. Dies sei jedenfalls bei krebserregenden Stoffen der Fall, wenn eine hohe Austrittsgefahr bestehe. Zudem entschied das oberste Gericht, dass der Gewährleistungsausschluss nicht für arglistiges Verhalten des Verkäufers gelte. In diesem Fall seien die Regelungen der ¶§ 434 ff. BGB nicht wirksam ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof vom 27.03.2009; V ZR 30/08

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Makler- und Verwaltertätigkeit

Dienstag, 27. Januar 2009 PDF Version

Bekanntermaßen kann ein Verwalter eines Objekts gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG bei der Vermittlung einer Wohnung keine Maklercourtage verlangen:

„Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn […] der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist […]“

Dem Gesetz ist allerdings nicht zu entnehmen, bei welchen Tätigkeiten, eine Verwaltertätigkeit vorliegt. Insofern muss im Einzelfall ermittelt werden, ob die Tätigkeiten eines Maklers den typischen Tätigkeiten eines Hausverwalters entsprechen oder noch als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren sind.

Hierzu das Landgericht Düsseldorf:
„Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit nicht als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. […] Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu.“

Landgericht Düsseldorf vom 24.10.2008, 22 S 172/08

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Zu hohe Maklerprovision

Donnerstag, 22. Januar 2009 PDF Version

Verlangt ein Makler ein Mehrfaches über der marktüblichen Provision, so kann der Vertrag als sittenwidrig angesehen werden. Im vom Oberladensgerichts Frankfurt entschiedenen Fall hatte ein Makler erfolgsabhängige Provision von 12 Prozent zzgl. USt. verlangt. Ein derartiger Vertrag verstoße gegen die guten Sitten – urteilten die Richter. Ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis im Sinne des ¶ 138 Abs. 1 BGB liegt in der Regel dann vor, wenn der Preis knapp doppelt so hoch sei wie der marktübliche Preis.

Als üblich bezeichnen die Frankfurter Richter eine Provision zwischen 3% und 5% des Kaufpreises. Da im Falle der Sittenwidrigkeit der gesamte Maklervertrag nichtig ist und damit gar kein Provisionsanspruch mehr besteht, sollten sich Makler hieran unbedingt halten.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main vom 05.02.2008, 18 U 59/07

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Provision des Maklers

Dienstag, 20. Januar 2009 PDF Version

Maklerprovisionen sind ein ständiger Streitpunkt. Damit ein Provisionsanspruch entstehen kann, ist aber folgende Formulierung im dem später dem Käufer übergebenen Exposé ausreichend:

„Der Käufer verpflichtet sich nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 6 % inklusive Mehrwertsteuer an unsere Firma. Die Courtage ist verdient und fällig bei Vertragsabschluß.“

Dies ist insoweit entscheidend, als der BGH in einer früheren Entscheidung ausgeführt hat, dass ein Kaufinteressent grundsätzlich nicht ohne weiteres damit rechnen müsse, dass der Makler von ihm eine Provision erwarte (BGH, Urt. v. 22.09.05, III ZR 393/04). Bei einem ausdrücklichen Hinweise im Exposé sieht das Gericht die Sache anders.

Zu Recht: Denn wenn der Kunde trotz eines solchen Hinweises die Dienste des Maklers bei der Vermittlung einer Immobilie in Anspruch  nimmt, gibt er konkludent zu erkennen, dass er auch mit der vereinbarten Provision einverstanden ist.

Bundesgerichtshof vom 16.11.2006, III ZR 57/06

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Maklerrecht – Ein alter Hut

Samstag, 17. Januar 2009 PDF Version

Verhilft der Makler einem Kunden zu einem neuen Zuhause, ist meistens eine Provision zu zahlen. Etwas anderes gilt, wenn die Tätigkeit des Vermittlers für die Kaufentscheidung keine Rolle gespielt hat. Einen solchen Fall hatte des Landgericht Coburg zu entscheiden.

Ein Familienvater suchte für sich und seine Familie ein Eigenheim. Die Suche zog sich über Jahre hin. Von einem der vielen Makler wurde ihm schlussendlich ein Bungalow angeboten, den er dann auch kaufte.
Soweit waren alle glücklich. Nur die Maklerrechnung wollte der frisch gebackene Eigenheimbesitzer nicht zahlen. Grund: Ihm war das Objekt bereit bekannt gewesen. Ein anderer Makler hatte ihm das Haus zuvor zu vermitteln versucht. Die Preisvorstellungen des Eigentümers waren damals aber zu hoch gewesen. Jetzt hatte der Eigentümer bei einem persönlichen Anruf ein besseres Angebot gemacht.

Das Landgericht Coburg gab ihm Recht und das klagende Maklerbüro ging leer aus. Eine Provision könne ein Makler nur dann beanspruchen, wenn seine Bemühungen den späteren Kaufabschluss beeinflusst hätten. Seine Tätigkeit sei aber dann nicht mehr ursächlich, wenn dem Interessenten das vermittelte Objekt bereits bekannt gewesen sei. Hierauf sollten sowohl Makler als auch Hauskäufer achten.

Landgericht Coburg vom 05.04.2006, 13 O 717/05

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Maklerhaftung kann teuer werden

Freitag, 02. Januar 2009 PDF Version

Fügt ein Makler in seinem Exposé den Angaben des Eigentümers weitere Informationen hinzu, so haftet er, wenn sich diese als falsch herausstellen.

Aufgrund eines wirksamen Maklervertrages hatte der Makler im Expose die Angabe „vollständig saniert“ aufgenommen. Allerdings hatte der Verkäufer lediglich die bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen gegenüber dem Makler im Vorfeld aufgezählt. Eine Überprüfung des Exposés durch den Verkäufer erfolgte nicht.

Nach dem Kauf stellten sich jedoch einige versteckte Mängel heraus. So waren bespielsweise die Elektroleitungen veraltet. Das Oberlandesgericht Frankfurt sprach dem Käufer Schadensersatz gegen den Makler zu, da das Haus entgegen den Angaben nicht vollständig saniert gewesen sei.

Zwar treffen Makler im Grundsatz keine Pflichten und damit auch keine Haftung für Angaben des Verkäufers. Informationen des Veräußerers darf er daher grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH vom 18.01.2007 – III ZR 146/06). Über ihm bekannte verkaufsentscheidende Tatsachen muss der Makler aber aufklären. Unterlassen sollte er aufgrund der Rechtsprechung in jedem Fall eigene Angaben. Hier liegt ein erhebliches Haftungsrisiko.

OLG Frankfurt vom 13.02.2008, 15 U 137/07

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Der Makler und die Gier

Samstag, 06. Dezember 2008 PDF Version

Die Vereinbarung einer 12%ige Netto-Provision eines Maklers ist sittenwidrig. So hat das OLG Frankfurt/M. entschieden. Ein Makler hatte mit seinem Kunden für Beratung und Vermittlung des Verkaufs eines Objekts eine feste (13.340 €) und  zusätzlich eine 12%ige Netto-Provision des Verkaufspreises vereinbart.

Das Gericht hielt diesen Maklervertrag für unwirksam. Denn die vom Makler geforderte Leistung steht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der von ihm geschuldeten Leistung. (§ 139 BGB) Die Zahlung des Kunden war damit ohne Rechtsgrund erfolgt. Dieser konnte den bereits gezahlten Betrag nach § 812 BGB zurückfordern.

Die übliche Provision lag im Fall zwischen 3% – 5%. Der BGH hat bei gegenseitigen Verträgen ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis in der Regel immer dann angenommen, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der marktübliche Preis. Dass dies hier der Fall war, ließ sich unschwer errechnen.

Ein lukrativer Auftrag kann sich damit schlussendlich als Bumerang für den Makler herausstellen, da er bei einem sittenwidrigen Vertrag gar keine Courtage erhält.

OLG Frankfurt vom 5. 2. 2008, 18 U 59/07

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Kausalität der Tätigkeit des Nachweismaklers

Dienstag, 01. Juli 2008 PDF Version

Bei dem Nachweis eines Objekts stellt sich immer wieder die Frage, ob der Makler Provision verlangen kann, wenn der Kaufvertrag erst nach einiger Zeit und mit (teilweise) anderen Personen zustande kommt. Der BGH hat mit Urteil vom 13.12.2007 (III ZR 163/07) seine Rechtsprechung bestätigt, wonach eine Frist von nur etwa dreieinhalb Monaten zwischen Nachweis und Kaufvertrag noch ohne Weiteres einen angemessenen Zeitabstand darstellt. Hier wird die Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers für das Zustandekommen des Kaufvertrages vermutet.

Es kommt der ursprünglich beabsichtigte Vertrag zustande, wenn seine Kunden nicht das gesamte Objekt, sondern nur Miteigentumsanteile neben Dritten erwerben. Der Bruder und dessen Ehefrau hatten nämlich die andere Hälfte des Grundstücks gekauft. Der BGH hat bestätigt, dass dies für die Maklerprovision ausreichend sei. Es findet immer eine Abwägung der einzelnen Umstände statt, die in diesem Falle – berechtigterweise – zu Gunsten des Maklers ausfiel.

BGH vom 13.12.2007, III ZR 163/07

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Abstimmung des Verwalters über seine Entlastung

Dienstag, 17. Juni 2008 PDF Version

Wenn dem WEG-Verwalter Vollmachten für einzelne Eigentümer erteilt sind, kann er mit diesen über seine eigene Entlastung nicht mit abstimmen. Dies hat das Amtsgericht Neuss mit Urteil vom 28.01.2008 (101 C 442/07) nochmals festgestellt. Es entspricht ohnehin allgemeiner Ansicht.

Im konkreten Fall sind dem Verwalter sogar die gesamten Gerichtskosten auferlegt worden. Seine Mitwirkung bei der Abstimmung zu seinen eigenen Gunsten ist als grob fahrlässiges Verschulden ausgelegt worden. Er muss den Eigentümern die Kosten erstatten.

AG Neuss vom 28.01.2008, 101 C 442/07

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Aufsichtsbehörde im Web-Impressum

Montag, 09. Juni 2008 PDF Version

Es mehren sich Fälle, in denen Immobilienmakler wegen angeblich unzureichender Angaben im Impressum abgemahnt werden. Die neueste Masche von sogenannten “Vielfachabmahnern” ist die Rüge der fehlenden Adresse der zuständigen Aufsichtsbehörde. Die Abmahnkosten liegen dabei häufig im niedrigen dreistelligen Bereich, so dass viele Betroffene vorschnell die Unterlassungserklärung abgeben und die Zahlung vornehmen. Die Abmahnungen sind größtenteils unberechtigt und erfolgen aus reiner Profitgier.

Zwei Oberlandesgerichte haben hierzu entschieden, dass die Genehmigungsbehörde nach § 34 c GewO zwar auch als Aufsichtsbehörde anzusehen und daher im Web-Impressum nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG anzugeben ist. Die fehlende Angabe stellt jedoch in der Regel keinen abmahnfähigen Wettbewerbsverstoß, sondern nur ein Bagatellverstoß dar, soweit das Impressum im Übrigen vollständig ist.

Die fehlende Adressangabe der Behörde stellt erst recht keinen solchen Verstoß dar. Denn eine Pflicht zur Angabe läßt sich aus dem Gesetz nicht herleiten. Auf Abmahnungen kann aus diesem Grund gelassen reagiert werden. Vorbeugend ist anzuraten, die Adresse einfach dem Impressum hinzuzufügen um lästigen Schriftverkehr zu vermeiden.

OLG Koblenz vom 25.04.2006, 4 U 1587/05 und Oberlandesgericht vom 03.04.2007, 3 W 64/07

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Maklerprovision beim Erwerb durch Verwandte

Montag, 02. Juni 2008 PDF Version

Maklerprovision bei Erwerb nach einigen Monaten und Miterwerb durch Verwandte

Immer wieder stellt sich für den Nachweismakler das Problem, dass einige Zeit zwischen der Übersendung des Exposés und dem Kaufvertrag vergeht. Außerdem kauft nicht immer (nur) derjenige, dem man den Nachweis erbracht hat.

Im Urteil vom 13.12.2007 (III ZR 163/07) hat der BGH entschieden, dass jedenfalls bei einem angemessenen Zeitabstand zwischen Maklernachweis und Abschluss des Hauptvertrages die Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers noch immer vermutet wird. Dabei ging es um ca. 3,5 Monate. Hier ist noch von dem Nachweis durch den Makler auszugehen.

Es war außerdem für die Courtage des Maklers unschädlich, dass nicht nur sein Vertragspartner, sondern auch dessen Bruder und seine Ehefrau eine Hälfte des nachgewiesenen Grundstücks kauften. Bei diesem nahen Verwandtschaftsverhältnis wurde der Erwerb dem Vertragspartner des Maklers zugerechnet. Er bekam also seine volle Provision.

BGH NJW 2008, S. 651ff

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Der neue Energieausweis

Montag, 02. Juni 2008 PDF Version

Die neue Energiesparverordnung ist bereits im vergangenen Jahr in Kraft getreten. Für die Praxis wird sie jedoch erst ab dem 1. Juli 2008 interessant. Denn ab diesem Datum besteht – mit einer zeitlichen Staffelung – für Verkäufer, Eigentümer, Vermieter und Verpächter bei Verkauf und Neuvermietung eines Hauses oder einer Wohnung die Verpflichtung, den Interessenten einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Mit diesem soll ein Gebäude energetisch eingestuft und mit anderen Objekten vergleichbar gemacht werden.

Der Energieausweis hat demnach direkte wirtschaftliche Auswirkungen auf den erzielbaren Preis beim Verkauf oder der Vermietung eines Objektes, die nicht unterschätzt werden dürfen.

Daneben besteht jedoch auch eine signifikante rechtliche Gefahr. Denn wenn trotz Verpflichtung kein Energieausweis vorgelegt wird, kann ein Bußgeld bis zu 15.000 € verhängt werden. Bereits aus diesem Grund sollte mit der Erstellung des Ausweises nicht gezögert werden.

Ungeklärt ist zudem bislang, ob die Vorlageverpflichtung neben den genannten Personen auch Hausverwaltungen, Makler oder sonstige Vertreter trifft. Da für einen Großteil der Objekte die Frist noch läuft, sollte jeder Verpflichtete überprüfen, ob und zu welchem Zeitpunkt ein Energieausweis ausgestellt werden muss.

Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519)

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