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Eine gegenüber Verbrauchern verwendete AGB-Klausel, die den Bauherren verpflichtet, spätestens acht Wochen vor Baubeginn dem Bauunternehmer eine Bankbürgschaft über die Gesamtbausumme vorzulegen ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden. Die im Bauvertrag verwendete Klausel lautete:

“Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von aus Sonderwün-schen resultierenden Mehr- oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.”

Zudem war im Vertrrag geregelt, dass der Bauunternehmer bis zur Vorlage der Bürgschaft seine Leistung (Baubeginn) verweigern konnte. Zudem sollte er in diesem Fall – nach Fristsetzung – auch eine Kündigungsmöglichkeit erhalten.

Eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers sah das Gericht hier nicht:

1. Es sei nicht Sinn des § 648 a Abs. VII BGB (a.F.), Vereinbarungen der Parteien hinsichtlich einer bauvertraglichen Sicherheitenbestellung einzuschränken. Dies gelte auch für die seit 01.01.2009 geltende Neufassung der Norm.
2. Zudem hat der BGH nach einer umfassenden Gesamtwürdigung keine unangemessene Benachteiligung wegen der Kosten der Bürgschaft feststellen können. Diesem Nachteil für den Bauherren stehe die Vorleistungspflicht des Bauunternehmers gegenüber. Das Sicherungsinstrument des § 648 BGB schütze diesen nur unzureichend. Denn regelmäßig werde das Baugrundstück bereits bei Baubeginn bis an die Grenze der Beleihungsfähigkeit belastet sein.

BGH vom 27.05.2010, VII ZR 165/09

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Der VII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung zur Berechnung von Schadensersatzansprüchen wegen Bäumängeln geändert. Bislang war es so, dass als Schadensersatz wegen eines Baumangels der hierfür aufzuwendende Betrag mit Umsatzsteuer eingeklagt werden konnte. Dies ist nunmehr nicht mehr möglich, wenn der Mangel noch nicht beseitigt und der hierfür erforderliche Rechnungsbetrag (incl. Umsatzsteuer) noch nicht gezahlt worden ist. Insoweit besteht eine Paralelle zum Schadensersatzanspruch bei Verkehrsunfällen.

Der BGH hat hier die Wertung des § 249 Abs. II BGB für das Werkvertragsrecht herangezogen.

Statt Schadensersatzansprüche können Bauherren auch einen Vorschussanspruch nach § 637 Abs. III BGB geltend machen. Dieser muss jedoch zwingend für die Mangelbeseitigung verwendet werden. Bei einen Schadensersatz wäre dies nicht der Fall. Die Umsatzsteuer kann als Schaden auch im Werkvertragsrecht nur geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

BGH vom 22.07.2010, VII ZR 176/09

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Hat sich ein Bürgen für die Werklohnforderung im Rahmen eines Bauvorhabens verbürgt, haftet er nicht für Forderungen, die aus Nachträge entstehen. Hierfür haftet er nur, wenn die Bürgschaftserklärung diese ausdrücklich umfasst. Dies hat der BGH mit Urteil vom 15.12.2009 entschieden und damit einer in der Literatur verbreiteten Auffassung wiedersprochen, die annahm, der Bürge müsse damit rechnen, dass Nachträge vereinbart und diese ebenso von ihm abgesichert seien müssten.

BGH vom 15.12.2009, XI ZR 107/08

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Nach einem Urteil des OLG Koblenz ist eine mündliche Zusage eines Bediensteten der Baubehörde, dass in einem Bebauunsgplangebiet könne gebaut werden,  i. d. R. keine verläßliche Planungsgrundlage. Solche Aukünfte sollten daher immer schriftlich eingeholt werden.

Im Fall hatte der Architekt eines Investors gemeinsam mit dem Sachbearbeiter der Baubehörde Einsicht in den Bebauungsplan genommen. Hieraus ergab sich, dass das Bauprojekt baurechtlich realisierbar war. Später stellte sich allerdings heraus, dass kein wirksamer Bebauungsplan vorgelegen hatte. Der Investor und spätere Kläger hatte allerdings schon mit der Planung begonnen und verlangte nun aus Amtshaftung § 839 BGB Kostenersatz – immerhin 34.168,95 €. Das OLG wies die Klage ab:

Trotz falscher Auskunft des Bediensteten fehle es an der Schutzbedürftigkeit des Investors. Eine mündliche Auskunft stelle keine ausreichende Vertrauensgrundlage für finanzielle Dispositionen  dar. Fazit: Bauerlaubnis und sonstige Zusagen sollten immer schriftlich eingeholt werden.

OLG Koblenz vom 12.12.2007, 1 U 180/07

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Ich vermute jeder hat in seinem Bekanntenkreis Personen, die schon einmal im Internet in eine sogenannte Abo-Falle getreten bzw. geklickt sind. Ein ärgerlicher Vorfall, aber für die Betreiber immer noch ein Millionengeschäft, auch wenn man in den meisten Fällen gar nicht zu Zahlung verpflichtet ist. Viele zahlen trotzdem, entweder weil sie es nicht besser wissen oder sich von den “Drohbriefen” unter Druck setzen lassen.

Das Problem ist auch in der Politik zu einem wichtigen Thema geworden, wie eine aktuelle Veranstaltung, zu der die Verbraucherzentrale Bundesverband einlädt, zeigt.

Ausschnitt aus der Pressemitteilung:
Im Rahmen einer Pressekonferenz wird das Programm ebenso vorgestellt wie aktuelle juristische Aktivitäten. Auch politische Lösungen werden präsentiert:

- Wie können sich Nutzer schützen?
- Was müssen Betroffene tun, um sich zur Wehr zu setzen?
- Welche politischen Konsequenzen müssen gezogen werden?
- Welche Verantwortung tragen Banken und Anwälte?

Die Veranstaltung findet am Montag, 03.08.2009, 11.00 Uhr im Haus der Bundespressekonferenz, Raum IV statt. Hier gehts zum Anmeldeformular.

Insbesondere die Frage nach der Verantwortung ist in jüngster Zeit in juristischen Blogs diskutiert worden, immerhin stellen Banken den Firmen die Konten zur Verfügung und einige wenige Anwälte übernehmen das Inkasso und das Mahnwesen für die Betreiber.

Interessant ist auch die Auflistung aller Abo-Fallen-Seiten, gegen die der VZBV vorgeht oder vorgegangen ist. Neben alten Bekannten wie Content Services Ltd. (die laut kLawtext neuerdings mit offiziell klingenden Domainnamen auftreten), auch harmlos klingende Firmen wie die IgluSoft GmbH, Internet Service AG oder Magolino GmbH.

Ein Satz auf der IgluSoft GmbH Webseite hat mich schon sehr zum Schmunzeln gebracht: “Durch die komplett selbst entwickelte Software ist die IgluSoft Medien GmbH in der Lage, effizient und fast fehlerfrei zu arbeiten.”

Pressemitteilung des VZBV vom 27.07.2009

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n Bauträgerverträgen findet sich oft eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt, erfolgen kann. Dies führt in der Regel zu einer zeitnahen Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Zeigen sich Mängel am Gemeinschaftseigentum dann erst später, konnte sich der Bauträger oftmals erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen.

In einem Beschluss vom 15.12.2008 hat das OLG München festgestellt, dass eine derartige Klausel unwirksam ist und somit die Abnahme durch den Sachverständigen keine Wirkung entfaltet.

Ebenso wenig liegt nach Auffassung des OLG München eine konkludente Abnahme darin, dass die Erwerber in die Wohnungen eingezogen sind. Die Voraussetzung einer solchen konkludenten Abnahme liegen nicht vor, da die Erwerber, die ja die Klausel über die Abnahme als wirksam erachten, zum Zeitpunkt des Einzugs bzw. der Abnahme kein Erklärungsbewusstsein haben.

Im Ergebnis lag daher keine Abnahme vor, so dass sich der Bauträger nicht auf die Einrede der Verjährung berufen konnte. Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die Praxis. Sie eröffnet Erwerbern von Eigentumswohnungen nunmehr Gewährleistungsansprüche in Fällen, in denen sich bislang der Bauträger erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen konnte.

OLG München vom 15.12.2008, Geschäftszeichen 9 U 4149/08

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Es ist zu erwarten, dass es infolge der EnEV vermehrt zu Modernisierungsmaßnahmen bzw. Dämmmaßnahmen an den Gebäudeaußenwänden und Dächern kommen wird. Bei solchen Maßnahmen besteht regelmäßig die Gefahr eines sog. Überbaus. Bei der Errichtung von Gebäuden über der Grenze führt der Grundsatz der Erhaltung wirtschaftlicher Werte regelmäßig zu einer Duldungspflicht des Eigentümers des betroffenen Grundstücks gem. § 912 BGB.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass sich diese Duldungspflicht nicht nur auf neu errichtete Gebäude, sondern auch auf Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erstrecken kann. In dem zu Grunde liegenden Fall hat er im Ergebnis dennoch eine Duldungspflicht abgelehnt, da die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht eingehalten waren. Denn der BGH hat hier eine grobe Fahrlässigkeit des Bauherren angenommen. Dieser kann sich bei der Beauftragung einer Dachsanierung bei einem Reihenhaus nicht auf die Beauftragung eines Fachmanns verlassen. Vielmehr drängt es sich nach Auffassung des BGH wegen der Dachanschlüsse die Inanspruchnahme des Nachbardachs geradezu auf.

Ferner hat der BGH klargestellt, dass ein Überbau auch dann nicht zu dulden ist, wenn er bauordnungsrechtlichen Bestimmungen widerspricht. Aus dem letztgenannten Aspekt heraus konnte auch keine Duldung aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses angenommen werden.

BGH vom 19.09.2008,  V ZR 152/07

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Das OLG Hamm hat zu der Frage Stellung genommen, in welchem Umfang der Auftragnehmer für einen Mangel haftet, für den möglicherweise auch ein anderer am Bauwerk beteiligter Auftragnehmer in Betracht kommt.

Demnach haftet der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang für die Mängel auch dann, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Mangel auch durch einen weiter tätigen Unternehmer verursacht wurde. Diese Haftung des Auftragnehmers für die Folgeschäden ergibt sich nach Auffassung des OLG Hamm aus § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Mit dieser Entscheidung geht eine erhebliche Ausdehnung des Haftungsrisikos des Auftragnehmers einher. Dem Auftragnehmer ist daher unbedingt zu empfehlen, auf eine Abnahme seiner Leistungen vor der Übergabe an ein Folgegewerk zu bestehen oder jedenfalls den Zustand seiner Leistungen zu dokumentieren.

OLG Hamm vom 23.10.2008, 21 U 62/08

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Der BGH hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass der Auftragnehmer nach Wegfall des Sicherungszweckes auch einen Anspruch auf Herausgabe einer überreichten Bürgschaftsurkunde an sich selbst hat.

Bislang war streitig, ob der Auftraggeber nur verpflichtet war, die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herauszugeben oder auch an den Auftragnehmer.

Nach Auffassung des BGH folgt aus den Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer und insbesondere aus der zu Grunde liegenden Sicherungsabrede zwischen den Parteien des Bauvertrages zumindest stillschweigend die Abrede, dass die Rückgabeverpflichtung auch durch Rückgabe an den Auftragnehmer erfüllt werden kann.

BGH vom 09.10.2008, VII ZR 227/07

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Hat der Architekt die Bauleitung (Leistungsbild 8 der HOAI – Objektüberwachung und Bauüberwachung) übernommen, so kann er bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten für Schäden haften. Dies hat der BGH entschieden.

Klägerin war eine Berufsgenossenschaft, dessen Mitglied bei einer Dachbegehung durch ein nicht ordnungsgemäß abgedecktes Loch 4,45 m in die Tiefe gestürzt war. Am Ende eines Arbeitstages wurde eine Fläche von ca. 2,5 m² nicht verschlossen, weil die erforderlichen Schalungsbretter fehlten. Die Stelle wurde mit Dachpappe abgedeckt. Warnhinweise oder Sicherungen wurden nicht angebracht.

Hierfür musste der Architekt nach § 823 Abs. 1 BGB haften. Mit der Übernahme einer Verkehrssicherungspflicht hat der Architekt die Pflicht, nicht nur seinen Auftraggeber, sondern auch Dritte vor Schäden zu bewahren, die im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauwerks entstehen können.

BGH vom 13. März 2007, VI ZR 178/05

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Das Landesarbeitsgericht Bremen hat einen Unternehmer zur Gehaltsnachzahlung verurteilt, weil er einer auf 400-Euro Basis angestellten Arbeitnehmerin (Auspackhilfe im Supermarkt) nur einen Stundenlohn von 5 Euro gezahlt hatte. Der dem Gehalts- und Lohntarifvertrag zu entnehmende übliche Lohn lag für eine vergleichbare Position lag bei 9,70 Euro.

Deutlich ist der Leitsatz des Gerichts:
„Die Sittenwidrigkeit einer Vergütungsabrede gem. § 138 Abs. 1 und 2 BGB ist bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben. Ein derartiges Missverhältnis ist anzunehmen, wenn die gezahlte Vergütung weniger als 2/3 der Tariflöhne des jeweiligen Wirtschaftszweigs beträgt, sofern in dem Wirtschaftsgebiet üblicherweise der Tariflohn gezahlt wird.“

Da die Revision zugelassen ist, werden wir möglicherweise eine BAG Entscheidung hierzu bekommen. Bis dahin sollten Arbeitgeber bei Dumpink-Löhnen vorsichtig sein und Arbeitnehmer ggf. eine Lohnanpassung verlangen.

Landesarbeitsgericht Bremen vom 17.06.2008, 1 Sa 29/08

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Ist die Bauleistung mangelhaft und will der Auftraggeber nach fruchtlosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist den Mangel selbst beseitigen, kann er nach Durchführung der Selbstvornahme die erforderlichen Aufwendungen einklagen oder bereits vor Durchführung einen so genannten Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen. Über diesen ist dann nach Durchführung der Selbstvornahme gegenüber dem Auftragnehmer abzurechnen. In der Regel deckt der Kostenvorschuss die Mängelbeseitigungsaufwendungen des Auftraggebers. Stellt sich nach Durchführung der Selbstvornahme allerdings heraus, dass die tatsächlichen Kosten höher als der ausgeurteilte Kostenvorschuss sind, stellt sich oftmals die Frage der Verjährung weitergehender Ansprüche des Auftraggebers.

Der BGH hat hierzu nunmehr klargestellt, dass ein Urteil, durch welches der Auftragnehmer zur Zahlung auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten verpflichtet wird, regelmäßig auch die Feststellung enthält, dass er die gesamten Mängelbeseitigungskosten zu tragen hat, also auch die, die den gezahlten Vorschuss übersteigen. Die Wirkung der Vorschussklage ist also nicht auf den eingeklagten, geschätzten Betrag beschränkt. Sie umfasst vielmehr hinsichtlich der Unterbrechung der Verjährung auch spätere Erhöhungen, sofern sie nur den selben Mangel betreffen.

BGH Urteil vom 25.09.2008, VII ZR 204/07

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Nach Ansicht des OLG Stuttgart muss der Architekt die Abdichtung von Balkonen besonders überwachen. Der Kläger hatte den Architekten eines Bauvorhabens wegen mangelhafter Architektenleistung verklagt. Im Gutachten wurde festgestellt, dass grobe Mängel in der Ausführung des Flachdachs vorlagen.

Der Architekt habe dafür zu sorgen, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten, müsse aber die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Die gelte insbesondere bei besonders kritischen Baumaßnahmen.

Der Architekt hatte hier auf de ordnungsgemäße Ausführung durch den Handwerker vertrauen und nur regelmäßig „vorbeigeschaut“ um nach dem Rechten zu sehen. Das OLG war der Ansicht, dass er bei der Abdichtung des Daches konkret die Ausführung hätte überwachen müssen und ließ den Architekten den Schaden zahlen. Die Bauausführung darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Bei schadensträchtigen Bauphasen muss der Architekt konkret die Arbeiten überwachen. Es bietet sich an, hierüber ein „Überwachungsprotokoll“ zum Nachweis im Schadensfalle zu führen.

OLG Stuttgart vom 21.04.2008, 21.04.2008

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Am 18. August 2008 ist das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich im Bundesgesetzblatt verkündet worden und damit verbindlich geworden.
Das Gesetz sieht unter anderem in § 3 EEWärmeG vor, dass Bauherren, die nach dem 01.01.2009 einen Bauantrag stellen, einen Teil ihrer Wärme durch erneuerbare Energien zu gewinnen haben. Je nachdem, welche Art von erneuerbarer Energie genutzt wird (Solaranlage, Wärmepumpe, Biomasseheizung), bestehen unterschiedliche Quoten für den geforderten Anteil der erneuerbaren Energie am Gesamtwärmeverbrauch.

Ausnahmen gelten für Häuser, die besonders effizient gedämmt sind oder an eine Kraft-Wärme-Koppelungsanlage angeschlossen sind.

Bauherren müssen diese Gesetzesänderung unbedingt in ihre Planung mit aufnehmen und gegebenenfalls noch in diesem Jahr einen Bauantrag stellen, wenn sie die Pflichten nach dem EEWärmeG verhindern wollen.

Bundesgesetzblatt Jahrgang 2008 Teil I Nr. 36 vom 18. August 2008, S. 1658

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Ein Hauseigentümer hatte einen Unternehmer mit der Terrassengestaltung beauftragt. Beide Parteien waren sich einig, dass der Werklohn „schwarz“ ohne Rechnung gezahlt werden sollte. Der Unternehmer baute, der Hauseigentümer zahlte und es kam wie es kommen musste: Die Terrasse wies nach einiger Zeit Mängel auf. Den entstandenen Reparaturschaden von mehreren tausend Euro wollte der Hauseigentümer nun vom Unternehmer ersetzt bekommen.

Der BGH entschied, dass zwar die „ohne-Rechnung-Abrede“ nach §§ 134, 138 BGB nichtig sei, der Vertrag im übrigen jedoch Bestand habe. Denn es sei dem Unternehmer verwehrt sich auf eine Nichtigkeit des gesamten Vertrages nach § 139 BGB zu berufen. Dies ergebe sich aus der besonderen Situation, dass der Hauseigentümer nachhaltig mit dem Schaden belastet und eine Rückabwicklung des Vertrages mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sei.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Werkunternehmer auch im Falle der „ohne-Rechnung-Abrede“ Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt sein kann. Unabhängig von Strafbarkeit oder einfach “nur” kategorischem Imperativ ein weiterer Grund auf solche Wünsche von Kunden in keinem Fall einzugehen!

BGH vom 14.02.2008, I ZR 162/05

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Die vom Auftragnehmer erstellte Schlussrechnung schafft keinen Vertrauenstatbestand für den Auftraggeber. Der Auftragnehmer kann daher ohne weiteres seine Schlussrechnung ändern bzw. eine neue Schlussrechnung erstellen. Dies gilt auch noch während einer bereits rechtshängigen Zahlungsklage gegen den Auftraggeber.

OLG Hamm, Urteil vom 22.01.2008, Az.: 24 U 46/07

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Bei einer „reinen“ Vorauszahlungsbürgschaft hängt die Eintrittspflicht des Bürgen allein davon ab, ob der Auftragnehmer Bauleistungen in Höhe der Vorauszahlungen erbracht hat. Mängel an der Ausführung bzw. ein mangelbedingter Minderwert bleiben außer Betracht.

In der Praxis ist Auftraggebern daher zu empfehlen, die Sicherungsabrede dahingehend klar abzufassen, dass ein etwaiger mangelbedingter Minderwert bei der Berechnung des Werts der erbrachten Leistungen berücksichtigt wird. Am Besten besteht der Auftraggeber auf eine kombinierte Vorauszahlungs-, Erfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft, die nach und nach reduziert wird. Auf diese Weise wird seinem Schutzbedürfnis am Effektivsten Rechnung getragen.

OLG Celle vom 30.04.2008, 3 U 273/07

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Ein Bauträger kann sich den Gewährleistungsansprüchen der Käufer nicht dadurch entziehen, dass er in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen seine Gewährleistungsansprüche gegen einen Nachunternehmer an den Käufer abtritt. Eine solche in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers verwendete Klausel verstößt gegen die gesetzlichen Bestimmungen. In dem zugrunde liegenden Fall zeigten sich erhebliche Schallmängel. Der Bauträger hat hier unbegründeterweise auf die nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgetretenen Ansprüche gegen den Generalunternehmer verwiesen. Die Klage der Käufer auf sog. großen Schadensersatz war erfolgreich.

OLG Celle vom 10.05.2007, 5 O 164/04

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Eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt zu erheblichen Gefahren bei der Verwendung der VOB/B von Bauunternehmern  gegenüber Verbrauchern. Das Gericht hat entschieden, dass die VOB/B gegenüber Verbrauchern einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB unterliegt. Das bedeutet, dass jede einzelne Klausel der VOB/B auf eine Benachteiligung des Verbrauchers hin überprüft werden kann.

Bislang war die Ansicht vorherrschend, dass die VOB/B – solange sie in ihrer Gesamtheit in einen Bauvertrag einbezogen wurde – der richterlichen Überprüfung entzogen war. Hintergrund hierfür war die Überlegung, dass es sich hierbei um Vertragsbedingungen handele, die zu einem insgesamt ausgewogenen Interessensausgleich zwischen den Vertragsparteien führt (vgl. BGH vom 16.12.1982, VII ZR 92/82). An dieser Auffassung soll nunmehr nur noch bei der Verwendung gegenüber Unternehmern festgehalten werden.

Grund hierfür ist nach Auffassung des Gerichts, dass dem Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss (DAV), der die VOB/B verfasst hat, keine Verbraucherschutzorganisationen angehören. Damit sei nicht gewährleistet, dass Verbraucherinteressen bei der Abfassung hinreichend berücksichtigt seien.

Das Urteil führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit, zumal der BGH nicht über die einzelnen (insgesamt 24) Klauseln entschieden hat. Das Kammergericht wird nunmehr beurteilen müssen, welche der VOB/B Klauseln gegenüber Verbrauchern zulässig sind und welche nicht. Stellt sich eine Klausel nachträglich als nichtig dar, so führt dies zur Geltung der gesetzlichen Regelung, die i.d.R. für den Auftragnehmer nachteilig sein dürfte.

BGH vom 24.07.2008, VII ZR 55/07

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Architekten haben die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die an sie geleisteten Abschlags- und Vorauszahlungen des Auftraggebers ihnen auch als endgültige Vergütung zustehen. Der Auftraggeber hat im Rückzahlungsprozess bei vermeintlichen Überzahlungen daher nur vorzutragen, in welcher Höhe er Voraus- oder Abschlagszahlungen geleistet hat und dass diesen Zahlungen eine entsprechende endgültige Vergütung des Auftragnehmers nicht gegenübersteht.

Architekten ist daher aus diesen Gründen dringend zu empfehlen, immer eine Schlussrechnung zu erstellen. Denn nur so können sie das Darlegungs- und Beweislastrisiko in einem Rückforderungsprozess auf den Auftraggeber abwälzen.

BGH Urteil vom 22.11.2007, Az. VII ZR 130/06

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In der Praxis ist immer wieder zu beobachten, dass Bauunternehmen ihren Prüfungs- und Hinweispflichten nur unzureichend nachkommen. Dieses laxe Umgehen kann weitreichende negative Folgen mit sich bringen. Denn die Mangelhaftigkeit eines Werks kann auch dann zu Lasten des Unternehmens angenommen werden, wenn die vereinbarte Funktion nur deshalb nicht erfüllt ist, weil die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Leistungen anderer Unternehmen, von denen die Funktionsfähigkeit des Werkes abhängt, unzureichend sind. Das hat der BGH nunmehr auch für Verträge nach dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts ausgeurteilt.

Der Auftragnehmer haftet also im Ergebnis für Fehler Anderer, wenn er seinen Prüfungs- und Hinweispflichten nicht nachkommt.

BGH Urteil vom 08.11.207, Az. VII ZR 183/05

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Der BGH setzt seine klare Linie zum Ausschluss von Angeboten nach der VOB/A fort. Werden in Ausschreibungsunterlagen Erklärungen oder das Ankreuzen von Punkten zu bestimmten Fragen gefordert und enthält das Angebot des Bieters keine Erklärungen hierzu, führt dies unweigerlich zum Ausschluss des Angebots. Denn nach Auffassung des BGH ist ein transparentes und die Bieter gleich behandelndes Vergabeverfahren nur dann zu erreichen, wenn lediglich in jeder Hinsicht vergleichbare Angebote gewertet werden.

Bieter haben hier mit höchster Vorsicht bei dem Ausfüllen von Ausschreibungsbedingungen vorzugehen. Denn der kleinste Fehler kann hier unweigerlich zum Ausschluss führen.

BGH Urteil vom 18.09.2007, Az. X ZR 89/04

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Das Landgericht Arnsberg hat in einer lehrreichen Entscheidung dargelegt, dass der Sieger eines Architektenwettbewerbs keinen durchsetzbaren Anspruch auf Abschluss eines Architektenvertrages mit dem Auftraggeber hat. Zwar habe der Sieger einen Anspruch auf Beauftragung. Dieser ist jedoch aufgrund des Rechtsgedankens des § 649 BGB nicht einklagbar. Der Sieger des Architektenwettbewerbs ist vielmehr darauf verwiesen, Schadensersatzansprüche gegen den Auftraggeber geltend zu machen, wenn dieser den anderen Architekten ohne sachlichen Grund beauftragt.

LG Arnsberg vom 19.10.2007, Az. 8 O 134/07

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Verjährung von Ansprüchen aus einer Gewährleistungsbürgschaft

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche eines Auftraggebers aus einer Gewährleistungsbürgschaft bereits schon dann zu laufen beginnt, wenn ein auf Geld gerichteter Mängelanspruch des Auftraggebers besteht. Bislang war in der Literatur und Rechtsprechung streitig, ob für den Beginn der Verjährungsfrist auf die Leistungsaufforderung seitens des Gläubigers abgestellt werden soll.

Die Entscheidung hat zur Folge, dass Mängelansprüche und Ansprüche aus einer Gewährleistungsbürgschaft unterschiedlich verjähren können. Somit ist hier große Vorsicht in der Praxis geboten. Es empfiehlt sich durch Parteiabrede, die Geltendmachung der Forderung als vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der Gewährleistungsbürgschaft zu vereinbaren. Soweit dies nicht geschehen ist, empfiehlt sich eine Prüfung der Verjährungsfristen und gegebenenfalls die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen.

BGH vom 29.01.2008, XI ZR 160/07

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In seinem Urteil vom 22.11.2007 hat sich der BGH wieder einmal mit der Frage der richtigen Abrechnung des Auftragnehmers nach Kündigung des Bau- oder Architektenvertrages beschäftigt. Kündigt der Auftraggeber den Vertrag, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, hat der Auftragnehmer getrennt nach erbrachten und nicht erbrachten Leistungen abzurechnen. Nach § 649 Satz 2 BGB bzw. § 8 Nr. 1 II VOB/B kann der Auftragnehmer hier den vollen vereinbarten Werklohn abrechnen. Er muss sich nur das anrechnen lassen, was er in Folge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart, durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlassen hat. Oftmals rechnet der Auftragnehmer auch für die nicht erbrachten Leistungen die Umsatzsteuer ab.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass nur auf die erbrachten Leistungen eine Umsatzsteuer anfällt. Denn die Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen hat Entschädigungscharakter, so dass mangels eines Leistungsaustausches keine Umsatzsteuer anfällt.

In der Praxis ist immer wieder zu beobachten, dass die hohen Anforderungen, die der BGH an die Rechnungslegung nach Kündigung des Bau- oder Architektenvertrages ansetzt, nicht eingehalten werden. Dies führt zu erheblichen Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Durchsetzung berechtigter Werklohnansprüche.

BGH Urteil vom 22.11.2007, VII ZR 83/05

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Schadenersatz gegen Baubehörde bei rechtswidrig versagter Baugenehmigung

In seiner Entscheidung vom 25.10.2007 hat der BGH Amtshaftungsansprüchen eines Bauträgers gegenüber der Baubehörde wegen einer rechtswidrig versagten Baugenehmigung stattgegeben. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger einen Gebäudekomplex erworben, um ihn umzubauen, in Wohnungseigentum aufzuteilen und anschließend zu veräußern. Da die Bauaufsicht die dafür erforderliche Baugenehmigung rechtswidrig versagt hatte, trat ein Käufer vom Kaufvertrag über eine Einheit zurück. Mit dem Amtshaftungsanspruch hatte der Bauträger den Schadenersatz aus der dann später erfolgten Veräußerung zu einem deutlich geringeren Preis im Wege der Amtshaftung geltend gemacht.

Die Baubehörde konnte sich nicht darauf berufen, dass in dem zugrunde liegenden Kaufvertrag die Erfüllungsfrist für den Bauträger zu kurz bemessen war. Mit seinem Urteil hat der BGH klargestellt, dass keine Pflicht des Bauherrn besteht, mögliche Amtspflichtverletzungen in seine Vertragsgestaltungen einzukalkulieren.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Bauträger/Projektentwickler bei der Gestaltung ihrer Verkaufsverträge nur amtspflichtgemäßes Behördenverhalten zugrunde zu legen haben. Demnach kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass die Bauaufsicht in angemessenen Fristen über den Bauantrag entscheidet. Bei nicht besonders schwierigen Bauvorhaben sind dies drei Monate (vgl. BGH NVWZ 2002, S. 123). Bei größeren und komplizierteren Bauvorhaben sollte man vorsorglich eine längere Verfahrensdauer einkalkulieren.

BGH, vom 25.10.2007, III ZR 62/07

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