Archiv für die Kategorie ‘Bau- und Architektenrecht’

Bauträgerrecht: Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung

Freitag, 11. September 2015 PDF Version

Die Werkleistungsverpflichtung des Bauträgers ergibt sich maßgeblich aus der Baubeschreibung, den Einzelverträgen, den Aufteilungsplänen und Werbeunterlagen. Wie wichtig es für einen Bauträger ist, das geplante Gebäude auch tatsächlich so zu errichten, wie er es geplant hat, zeigt ein Fall des OLG Hamburg, der vom BGH bestätigt worden ist.

Der Bauträger hatte in der Baubeschreibung festgelegt, dass die Aufzugsschächte zweischalig errichtet werden sollten. Tatsächlich wurde der Schacht nur einwandig gebaut. Ein Erwerber klagte auf doppelwandige Herstellung des Aufzugsschachtes. Mit Erfolgt, wie OLG und BGH bestätigt haben.

Es handele sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum, den auch der einzelne Erwerber gegenüber dem Bauträger gelten machen kann, solange der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche nicht zugewiesen worden seien. Über die Verweisungskette zur Baubeschreibung habe eine wirksame Verpflichtung des Bauträgers bestanden, einen doppelwandigen Aufzugsschacht herzustellen. Da dieser nicht wie versprochen errichtet worden war, sei der Bauträger im Rahmen der Erfüllung weiterhin hierzu verpflichtet.

Dem Anspruch nicht entgegenstand die Kenntnis des Klägers von der einschaligen Errichtung (er hatte erst erworben, als das Bauvorhaben bereits begonnen hatte) und die hohen Kosten für ca. 400.000,00 € für die nachträgliche Herstellung in doppelwandigem Zustand. Zitat:

“Von unverhältnismäßigen Kosten der Nacherfüllung wäre vorliegend allerdings auch dann nicht auszugehen, wenn nicht vorrangig auf das Leistungsinteresse der Kläger, sondern stattdessen auf das Verhältnis der Nacherfüllungskosten zum objektiven Wert des Werks im mangelfreien bzw. im mangelhaften Zustand abgestellt würde (MünchKomm/Busche, BGB, 5. Aufl. 2009, § 635 Rdn. 38). Bei dieser Betrachtungsweise wären die von der Beklagten ohne nähere Erläuterung auf mehr als € 400.000,00 bezifferten Kosten für die nachträgliche Herstellung eines vertragsgemäß zweischaligen Aufzugsschachts nämlich in Beziehung zu setzen nicht allein zu dem Kaufpreis der Wohnung der Kläger, sondern vielmehr zu dem Gesamtwert des von der Beklagten mit insgesamt fünf Wohnungen errichteten Wohngebäudes, die von der Beklagten ausweislich der dem Verkaufsprospekt (Anlage K 4) beigefügten Preisliste zu Kaufpreisen von ausnahmslos mehr als € 400.000,00 angeboten worden sind.”

Der Fall zeigt deutlich, wie teuer es für einen Bauträger werden kann, wenn er entgegen der vertraglichen Zusicherungen den Vertragsgegenstand fertig stellt. Die Baubeschreibung wird in der Praxis häufig zu früh in einem Stadium erstellt, in dem die Planung noch nicht 100%ig beendet ist. Das Problem ist, dass nach dem Verkauf der ersten Einheit Änderungen an der Baubeschreibung zwar theoretisch möglich sind, sie jedoch praxisch keine Wirkung haben, da der erste Erwerber seine Erfüllungsansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft zuweisen kann und dadurch seine Ansprüche allen Erwerbern zugute kommen.

OLG Hamburg vom 23.04.2014, 11 U 173/10

Nutzungsersatz durch den Bauträger

Freitag, 21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Schwarzarbeit lohnt sich nicht

Freitag, 06. September 2013 PDF Version

Das sich Schwarzarbeit nicht lohnt, zeigt eine neue Entscheidung des BGH. Dieser hat zum Aktenzeichen VII ZR 6/13 entschieden, dass dem Auftraggeber eines “Schwarzarbeiters” (Zahlung bar auf die Hand ohne Rechnung) keine gesetzlichen Gewährleistungsansprüche zustehen. Wegen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG hat der Senat den Werkvertrag als unwirksam angesehen. Wenn jedoch kein Vertrag bestanden hat, können hieraus auch keine Gewährleistungsansprüche folgen.

Für den Auftraggeber stellt dies ein erhebliches Risiko dar. Arbeitet der Werkunternehmer schlecht, kann der Auftraggeber später keine Mangelbeseitigung verlangen. Auch sein Geld dürfte er nicht zurück erhalten.

Damit hat der BGH seine alte Rechtsprechung vor Inkrafttreten des ScharzArbG geändert (BGH, Urt. v. 24.04.2008, Az. VII ZR 42/2007). Es ist ohne Übertreibung eine 180 Grad Wendung des Senats, die jedoch im Ergebnis zu begrüßen ist.

Von Schwarzarbeit sollte man als Auftragnehmer in jedem Fall die Finger lassen.

BGH vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13

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Haftungsfalle Bautenstandsbericht

Mittwoch, 07. November 2012 PDF Version

Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass der Bauträger seine Abschlagszahlungen nur erhält, wenn der Bautenstand von einem (in seinem Lager stehenden) Architekten bestätigt worden ist. Geschieht dies ordnungsgemäß, ist in Verbindung mit dem Zahlungsplan der MaBV ein Basisschutz für die Käufer installiert.

Im Fall der OLG Dresden hatte der Architekt jedoch einen Bautenstand bestätigt, der tatsächlich nicht vorlag – und zwar ohne die Baustelle gesehen zu haben. Bei einem Architekten, der zu großem Umfang für einen einzigen Bauträger arbeitet wohl keine Seltenheit.

Nach der Insolvenz des Bauträgers wendeten sich die Käufer an den Architekten und dieser an seine Versicherung – die jedoch die Deckung zu Recht versagte. Dennoch sprach das OLG den Käufern einen direkten Schdensersatzanspruch zu – allerdings gegen den Architekten. Dieser muss nun den Schaden aus eigener Tasche zahlen. Die Entscheidung zeigt deutlich (1) wie riskant es für einen Architekten ist, auf “Zuruf” Bautenstandsbestätigungen zu erteilen und (2) wie unsicher die Absicherung für die Käufer ist, wenn der Architekt nicht unabhängig ist.

Leider ist es in der Praxis bei gefragten Bauträgerobjekten selten möglich, eine unabhängige Person mit dem Bautenstand zu beauftragen. Käufer haben in diesem Fall nur die Möglichkeit, eigenes Fachpersonal zu beauftragen um den Bautenstand zu überprüfen. Zumindest dieses Recht sollte man sich in Bauträgerverträgen zusichern lassen. Wird dies verwehrt, ist Vorsicht geboten.

OLG Dresden vom 14.08.2012, 4 W 734/12

OLG Frankfurt a.M. vom 19.12.2011, 20 W 406/11

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Beweislast bei Stundenabrechnungen

Montag, 30. Juli 2012 PDF Version

Die Abrechnung von Arbeitsstunden gegenüber dem Auftraggeber ist häufig mit anschließendem Streit über die tatsächlich angefallene Arbeitszeit und deren Berechtigung verbunden. Der BGH hat hier Richtlinien für due Beweislast aufgestellt, die von Auftragnehmern zu beachten sind, damit sie später nicht aufgrund der Beweislast ihre Forderungen nicht durchsetzen können.

1. Der Auftranehmer muss substantiiert vortragen, welche Leistungen er in welcher Zeit erbracht hat. Es bietet sich hier an, Protokolle zu führen, die ggf. auch vom Auftragnehmer täglich unterzeichnet werden.
2. Bestreitet der Auftragnehmer die Angemessenheit der aufgewendeten Stunden (“Das hätte man doch viel schneller schaffen können!”), trägt er hierfür die primäre Beweislast.

Werkunternehmer sollten sich vom Arbeitsablauf hierauf einstellen.

BGH vom 08.03.2012, VII ZR 51/10

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Baurecht: Nachfristsetzung entbehrlich

Dienstag, 06. März 2012 PDF Version

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 08.02.2011 zur Entbehrlichkeit einer Nachfristsetzung bei Schadensersatzansprüchen des Auftraggebers Stellung genommen. Er hat entschieden, dass eine Frist zur Mängelbeseitigung vom Auftraggeber dann nicht gesetzt werden muss, wenn der durch die Werkleistung des Auftragnehmers entstandene Schaden durch eine Nacherfüllung nicht mehr beseitigt werden kann.

In diesem Fall entsteht der Schadensersatzanspruch also auch ohne entsprechende Nachfristsetzung. Der Auftraggeber kann demnach in solchen Fällen ohne Nachfristsetzung ein Drittunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragen und diese Kosten gegenüber dem Auftragnehmer geltend machen.

BGH vom 08.12.2011, VII ZR 198/10

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Abnahme durch Sachverständigen im MaBV-Vertrag

Freitag, 02. März 2012 PDF Version

Bauträgerverträge sind sehr schwierig. Häufig bewegen sich Klauseln am Rande der Unwirksamkeit, was erhebliche Folgen für den Bauträger haben kann.

Das OLG Karlsruhe hat folgende Klausel in einem Notarvertrag “kassiert”:

“Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. Die Kosten für die Inanspruchnahme des Sachverständigen trägt die Verkäuferin. Der Käufer erteilt zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht.”

Das Gemeinschaftseigentum wurde abgenommen. Später zeigen sich Baumängel. Die WEG verlangte (nach Überleitung der Rechte) Vorschuss für die Mängelbeseitigung. Der Bauträger konnte sich nicht mit dem Argument retten, das Gemeinschaftseigentum sei abgenommen worden. Die Klausel im Kaufvertrag war unwirksam, da die Vollmacht unwiderruflich ausgestaltet war. Dem Käufer müsse die Gelegenheit gelassen werden, selbst die Abnahme zu erklären.

Die Abnahme vom Gemeinschaftseigentum ist ein ständiges Problem bei Bauträgerverträgen. Der Bauträger möchte die Abnahme möglichst an einem Termin mit einem von allen Käufern bevollmächtigten Person “abhandeln”. Mit dieser Klausel hat er sich jedenfalls ins Knie geschossen. Manchmal ist es sinnvoller, nicht an die Grenze des möglichen zu gehen.

OLG Karlsruhe vom 27.09.2011, 8 U 106/10 (Nichtzulassungsbeschwerde läuft zu VII ZR 213/11 beim BGH)

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Signatur_DS_2009

Aufrechnung verboten

Montag, 21. November 2011 PDF Version

So sahen es die AGB eines Architekten vor. Genauer lautete die Klausel:

“Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.”

Eine solche AGB-Klausel hält der VII. Zivilsenat in einem Architektenvertrag für unwirksam. Im schlechtesten Fall sei der Auftraggeber gezwungen, eine mangelhafte oder unfertige Leistung vollständig zu vergüten, obwohl ihm Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungsansprüche zustehen. Hierin liege ein auffälliges Missverhältnis.

BGH vom 07.04.2011, VII ZR 209/07

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Signatur_GB_2010

Aufrechnungsverbot im Architektenvertrag

Dienstag, 04. Oktober 2011 PDF Version

Der BGH hält folgende Klausel in einem Formular-Architektenvertrag für unwirksam:

“Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig”

Denn die Klausel benachteiligt den Auftraggeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn der Besteller durch das Verbot der Aufrechnung in einem Abrechnungsverhältnis eines Werkvertrages gezwungen würde, eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustehen. Darauf, ob die Gegenansprüche entscheidungsreif feststehen, kommt es nach der Auffassung des BGH nicht an.

Die Entscheidung dürfte nicht nur im Bereich des Bau- und Architektenrechts Bedeutung haben, sondern auf für andere Rechtsgebiete heranzuziehen sein.

BGH vom 07.04.2011, VII ZR 209/07

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Signatur_GB_2010

Vom Nutzen der Abnahmeverweigerung

Donnerstag, 15. September 2011 PDF Version

Nimmt der Auftraggeber die Leistung des Bauunternehmes ausdrücklich nicht als vertragsgerecht ab, verweigert er also die Abnahme, so wird keine konkludente Abnahme durch die Ingebrauchnahme konstruiert.

Dies hat das OLG Stuttgart zutreffend entschieden. Im fall ging es um einen Industrieestrichboden in einem Ladengeschäft. Die Leistung war nach Auffassung des Bauunternehmers mangelhaft, der Mangel wurde nicht beseitigt. Da der Werklohn nicht gezahlt wurde, klagte der Unternehmer. Die Klage wurde abgewiesen. Die Ingebrauchnahme stelle keine stillschweigende Abnahme dar. Denn die Mängel waren ausdrücklich gerügt worden. Der Auftraggeber war auf die Nutzung der Werkleistung angewiesen, da der Laden eröffnet werden musste.

OLG Stuttgart vomo 19.04.2011, 10 U 116/10

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Signatur_GB_2010

Die Bedeutung der notariellen Belehrung

Donnerstag, 25. August 2011 PDF Version

Wie bedeutend manchmal die notarielle Belehrung sein kann, zeigt eine Entscheidung des OLG Köln vom 23.02.2011.

Es handeltes sich um einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Verkauft wurde ein Grundstück verbunden mit der Verpflichtung hierauf ein neu zu erstellendes Einfamilienhaus zu erreichten. Im Vertrag wurden  – individualvertraglich – die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen und dafür alle Ansprüche gegen die ausführenden Firmen abgetreten. Der Bauträger wollte sich dadurch vom Gewährleistungsansprüchen umfassend freizeichnen.

Leider war die Klausel nach Auffassung des OLG unwirksam. Der Notar habe nicht ausreichend über die Folgen einer solchen Konstruktion belehrt. Hier hat der Notar eine wichtige Aufgabe. Auch wenn Belehrungen von Vertragsparteien häufig als lästig empfunden werden, dienen sie doch einem wichtigen Zweck und können bei Unterlassen zu schweren Rechtsfolgen führen.

OLG Köln vom 23.02.2011, 11 U 70/10

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Signatur_SA_2009

Schadensersatz ohne Umsatzsteuer

Mittwoch, 24. August 2011 PDF Version

Auch für das Baurecht hat das OLG München nun entschieden, dass der Auftraggeber eines Werkunternehmers für die Beseitigung eines nicht behobenen Baumangels nur dann die Umsatzsteuer im Rahmen des Schadensersatzes verlangen kann, wenn sie

a) bereits tatsächlich angefallen ist und
b) der Augtraggeber nicht Vorsteuerabzugeberechtigt ist.

Liegt a) nicht vor, so bleibt nur neben dem Zahlungsanspruch Feststellung zu verlangen, dass nach Beauftragung der Arbeiten auch die zusätzlich geschuldete Umsatzsteuer gezahlt werden muss.

OLG München vom 09.06.2011, 9 U 502/11

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Signatur_GB_2010

Wahlrecht eingeschränkt

Freitag, 29. Juli 2011 PDF Version

Grundsätzlich hat der Werkunternehmer die Wahl, wie er einen unstreitigen Mangel beseitigt. Ist die Mängelbeseitigung allerdings nur in bestimmter Weise möglich, ist er zu dieser verpflichtet. Andere Arten der Erfüllung kann der Besteller als untaugliches Angebot von vornherein zurückweisen.

Liegt also – wie im Fall des BGH –  ein Sachverständigengutachten vor, welches nur eine Art der Mangelbeseitigung ergeben hat, so ist der Werkunternehmen hierzu verpflichtet. Untaugliches Stückwerk muss der Besteller nicht hinnehmen.

BGH vom 05.05.2011, VII ZR 28/10

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Signatur_GB_2010

Wirkung von Besprechungsprotokollen

Dienstag, 14. Juni 2011 PDF Version

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung für die Rechtswirkung von Besprechungsprotokollen im Baurecht getroffen. Demnach muss der Empfänger eines schriftlichen Besprechungsprotokolles (wenn er an der Besprechung teilgenommen hat), dem Inhalt unverzüglich widersprechen, wenn er ihn für fehlerhaft hält. Anderenfalls entsteht eine vertragliche Bindung. Zitat:

“Erhält der Auftragnehmer zeitnah zur Verhandlung über den bereits geschlossenen Vertrag das darüber erstellte Protokoll und ist aus diesem die Abänderung des Vertrages zu erkennen, ist er in gleicher Weise verpflichtet, den Änderungen zu widersprechen, wie er es wäre, wenn er nach der Vertragsverhandlung ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben über das Ergebnis der Vertragsverhandlung erhalten hätte.”

Zudem hat der BGH entschieden, dass der Vertreter, der zu einer solche Besprechung entsendet wird, zunmindest nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht Vertretungsmacht für den Vertragspartner hat. Der Vertretene kann später demnach nicht damit argumentieren, dass der Vertreten nicht hinreichend bevollmächtigt war.

BGH vom 27.01.2011, VII ZR 186/09

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Signatur_GB_2010

15% Pauschalierungsklausel – Fertigbauhaus

Mittwoch, 17. November 2010 PDF Version

Nach einer Entscheidung des OLG Koblenz ist eine Klausel in einem Fertigbauhausvertrag, die für den Fall, dass der Auftraggeber den Vertrag ohne wichtigen Grund kündigt einen pauschalierten Schadensersatz von 15% der Bausumme vorsieht wirksam.

Dies gelte jedoch nur dann, wenn dem Auftraggeber vertraglich die Möglichkeit eingeräumt werde, dass ein geringer oder gar kein Schaden durch die Kündigung entstanden sei.

OLG Koblenz vom 27.08.2010, 8 U 1030/09

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Sicherungsbürgschaften in Bauverträgen

Montag, 02. August 2010 PDF Version

Eine gegenüber Verbrauchern verwendete AGB-Klausel, die den Bauherren verpflichtet, spätestens acht Wochen vor Baubeginn dem Bauunternehmer eine Bankbürgschaft über die Gesamtbausumme vorzulegen ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden. Die im Bauvertrag verwendete Klausel lautete:

“Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von aus Sonderwün-schen resultierenden Mehr- oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.”

Zudem war im Vertrrag geregelt, dass der Bauunternehmer bis zur Vorlage der Bürgschaft seine Leistung (Baubeginn) verweigern konnte. Zudem sollte er in diesem Fall – nach Fristsetzung – auch eine Kündigungsmöglichkeit erhalten.

Eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers sah das Gericht hier nicht:

1. Es sei nicht Sinn des ¶ 648 a Abs. VII BGB (a.F.), Vereinbarungen der Parteien hinsichtlich einer bauvertraglichen Sicherheitenbestellung einzuschränken. Dies gelte auch für die seit 01.01.2009 geltende Neufassung der Norm.
2. Zudem hat der BGH nach einer umfassenden Gesamtwürdigung keine unangemessene Benachteiligung wegen der Kosten der Bürgschaft feststellen können. Diesem Nachteil für den Bauherren stehe die Vorleistungspflicht des Bauunternehmers gegenüber. Das Sicherungsinstrument des § 648 BGB schütze diesen nur unzureichend. Denn regelmäßig werde das Baugrundstück bereits bei Baubeginn bis an die Grenze der Beleihungsfähigkeit belastet sein.

BGH vom 27.05.2010, VII ZR 165/09

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Umsatzsteuer als Schaden im Baurecht

Freitag, 30. Juli 2010 PDF Version

Der VII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung zur Berechnung von Schadensersatzansprüchen wegen Bäumängeln geändert. Bislang war es so, dass als Schadensersatz wegen eines Baumangels der hierfür aufzuwendende Betrag mit Umsatzsteuer eingeklagt werden konnte. Dies ist nunmehr nicht mehr möglich, wenn der Mangel noch nicht beseitigt und der hierfür erforderliche Rechnungsbetrag (incl. Umsatzsteuer) noch nicht gezahlt worden ist. Insoweit besteht eine Paralelle zum Schadensersatzanspruch bei Verkehrsunfällen.

Der BGH hat hier die Wertung des § 249 Abs. II BGB für das Werkvertragsrecht herangezogen.

Statt Schadensersatzansprüche können Bauherren auch einen Vorschussanspruch nach § 637 Abs. III BGB geltend machen. Dieser muss jedoch zwingend für die Mangelbeseitigung verwendet werden. Bei einen Schadensersatz wäre dies nicht der Fall. Die Umsatzsteuer kann als Schaden auch im Werkvertragsrecht nur geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

BGH vom 22.07.2010, VII ZR 176/09

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Signatur_GB_2010

Haftung des Bürgen für Nachträge

Donnerstag, 17. Juni 2010 PDF Version

Hat sich ein Bürgen für die Werklohnforderung im Rahmen eines Bauvorhabens verbürgt, haftet er nicht für Forderungen, die aus Nachträge entstehen. Hierfür haftet er nur, wenn die Bürgschaftserklärung diese ausdrücklich umfasst. Dies hat der BGH mit Urteil vom 15.12.2009 entschieden und damit einer in der Literatur verbreiteten Auffassung wiedersprochen, die annahm, der Bürge müsse damit rechnen, dass Nachträge vereinbart und diese ebenso von ihm abgesichert seien müssten.

BGH vom 15.12.2009, XI ZR 107/08

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Signatur_DS_2009

Bauerlaubnis immer schriftlich

Mittwoch, 26. August 2009 PDF Version

Nach einem Urteil des OLG Koblenz ist eine mündliche Zusage eines Bediensteten der Baubehörde, dass in einem Bebauunsgplangebiet könne gebaut werden,  i. d. R. keine verläßliche Planungsgrundlage. Solche Aukünfte sollten daher immer schriftlich eingeholt werden.

Im Fall hatte der Architekt eines Investors gemeinsam mit dem Sachbearbeiter der Baubehörde Einsicht in den Bebauungsplan genommen. Hieraus ergab sich, dass das Bauprojekt baurechtlich realisierbar war. Später stellte sich allerdings heraus, dass kein wirksamer Bebauungsplan vorgelegen hatte. Der Investor und spätere Kläger hatte allerdings schon mit der Planung begonnen und verlangte nun aus Amtshaftung § 839 BGB Kostenersatz – immerhin 34.168,95 €. Das OLG wies die Klage ab:

Trotz falscher Auskunft des Bediensteten fehle es an der Schutzbedürftigkeit des Investors. Eine mündliche Auskunft stelle keine ausreichende Vertrauensgrundlage für finanzielle Dispositionen  dar. Fazit: Bauerlaubnis und sonstige Zusagen sollten immer schriftlich eingeholt werden.

OLG Koblenz vom 12.12.2007, 1 U 180/07

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Signatur_GB_2010

Ich hab da auf eine Seite geklickt…

Montag, 27. Juli 2009 PDF Version

Ich vermute jeder hat in seinem Bekanntenkreis Personen, die schon einmal im Internet in eine sogenannte Abo-Falle getreten bzw. geklickt sind. Ein ärgerlicher Vorfall, aber für die Betreiber immer noch ein Millionengeschäft, auch wenn man in den meisten Fällen gar nicht zu Zahlung verpflichtet ist. Viele zahlen trotzdem, entweder weil sie es nicht besser wissen oder sich von den “Drohbriefen” unter Druck setzen lassen.

Das Problem ist auch in der Politik zu einem wichtigen Thema geworden, wie eine aktuelle Veranstaltung, zu der die Verbraucherzentrale Bundesverband einlädt, zeigt.

Ausschnitt aus der Pressemitteilung:
Im Rahmen einer Pressekonferenz wird das Programm ebenso vorgestellt wie aktuelle juristische Aktivitäten. Auch politische Lösungen werden präsentiert:

– Wie können sich Nutzer schützen?
– Was müssen Betroffene tun, um sich zur Wehr zu setzen?
– Welche politischen Konsequenzen müssen gezogen werden?
– Welche Verantwortung tragen Banken und Anwälte?

Die Veranstaltung findet am Montag, 03.08.2009, 11.00 Uhr im Haus der Bundespressekonferenz, Raum IV statt. Hier gehts zum Anmeldeformular.

Insbesondere die Frage nach der Verantwortung ist in jüngster Zeit in juristischen Blogs diskutiert worden, immerhin stellen Banken den Firmen die Konten zur Verfügung und einige wenige Anwälte übernehmen das Inkasso und das Mahnwesen für die Betreiber.

Interessant ist auch die Auflistung aller Abo-Fallen-Seiten, gegen die der VZBV vorgeht oder vorgegangen ist. Neben alten Bekannten wie Content Services Ltd. (die laut kLawtext neuerdings mit offiziell klingenden Domainnamen auftreten), auch harmlos klingende Firmen wie die IgluSoft GmbH, Internet Service AG oder Magolino GmbH.

Ein Satz auf der IgluSoft GmbH Webseite hat mich schon sehr zum Schmunzeln gebracht: “Durch die komplett selbst entwickelte Software ist die IgluSoft Medien GmbH in der Lage, effizient und fast fehlerfrei zu arbeiten.”

Pressemitteilung des VZBV vom 27.07.2009

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Abnahme eine Bauvorhabens durch Sachverständigen

Freitag, 17. Juli 2009 PDF Version

n Bauträgerverträgen findet sich oft eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt, erfolgen kann. Dies führt in der Regel zu einer zeitnahen Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Zeigen sich Mängel am Gemeinschaftseigentum dann erst später, konnte sich der Bauträger oftmals erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen.

In einem Beschluss vom 15.12.2008 hat das OLG München festgestellt, dass eine derartige Klausel unwirksam ist und somit die Abnahme durch den Sachverständigen keine Wirkung entfaltet.

Ebenso wenig liegt nach Auffassung des OLG München eine konkludente Abnahme darin, dass die Erwerber in die Wohnungen eingezogen sind. Die Voraussetzung einer solchen konkludenten Abnahme liegen nicht vor, da die Erwerber, die ja die Klausel über die Abnahme als wirksam erachten, zum Zeitpunkt des Einzugs bzw. der Abnahme kein Erklärungsbewusstsein haben.

Im Ergebnis lag daher keine Abnahme vor, so dass sich der Bauträger nicht auf die Einrede der Verjährung berufen konnte. Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die Praxis. Sie eröffnet Erwerbern von Eigentumswohnungen nunmehr Gewährleistungsansprüche in Fällen, in denen sich bislang der Bauträger erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen konnte.

OLG München vom 15.12.2008, Geschäftszeichen 9 U 4149/08

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Duldungspflicht bei Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen

Mittwoch, 22. April 2009 PDF Version

Es ist zu erwarten, dass es infolge der EnEV vermehrt zu Modernisierungsmaßnahmen bzw. Dämmmaßnahmen an den Gebäudeaußenwänden und Dächern kommen wird. Bei solchen Maßnahmen besteht regelmäßig die Gefahr eines sog. Überbaus. Bei der Errichtung von Gebäuden über der Grenze führt der Grundsatz der Erhaltung wirtschaftlicher Werte regelmäßig zu einer Duldungspflicht des Eigentümers des betroffenen Grundstücks gem. § 912 BGB.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass sich diese Duldungspflicht nicht nur auf neu errichtete Gebäude, sondern auch auf Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen erstrecken kann. In dem zu Grunde liegenden Fall hat er im Ergebnis dennoch eine Duldungspflicht abgelehnt, da die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht eingehalten waren. Denn der BGH hat hier eine grobe Fahrlässigkeit des Bauherren angenommen. Dieser kann sich bei der Beauftragung einer Dachsanierung bei einem Reihenhaus nicht auf die Beauftragung eines Fachmanns verlassen. Vielmehr drängt es sich nach Auffassung des BGH wegen der Dachanschlüsse die Inanspruchnahme des Nachbardachs geradezu auf.

Ferner hat der BGH klargestellt, dass ein Überbau auch dann nicht zu dulden ist, wenn er bauordnungsrechtlichen Bestimmungen widerspricht. Aus dem letztgenannten Aspekt heraus konnte auch keine Duldung aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses angenommen werden.

BGH vom 19.09.2008,  V ZR 152/07

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Haftung bei mehreren Schadensverursachern

Dienstag, 21. April 2009 PDF Version

Das OLG Hamm hat zu der Frage Stellung genommen, in welchem Umfang der Auftragnehmer für einen Mangel haftet, für den möglicherweise auch ein anderer am Bauwerk beteiligter Auftragnehmer in Betracht kommt.

Demnach haftet der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang für die Mängel auch dann, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Mangel auch durch einen weiter tätigen Unternehmer verursacht wurde. Diese Haftung des Auftragnehmers für die Folgeschäden ergibt sich nach Auffassung des OLG Hamm aus § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Mit dieser Entscheidung geht eine erhebliche Ausdehnung des Haftungsrisikos des Auftragnehmers einher. Dem Auftragnehmer ist daher unbedingt zu empfehlen, auf eine Abnahme seiner Leistungen vor der Übergabe an ein Folgegewerk zu bestehen oder jedenfalls den Zustand seiner Leistungen zu dokumentieren.

OLG Hamm vom 23.10.2008, 21 U 62/08

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Herausgabe der Bürgschaftsurkunde

Sonntag, 19. April 2009 PDF Version

Der BGH hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass der Auftragnehmer nach Wegfall des Sicherungszweckes auch einen Anspruch auf Herausgabe einer überreichten Bürgschaftsurkunde an sich selbst hat.

Bislang war streitig, ob der Auftraggeber nur verpflichtet war, die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herauszugeben oder auch an den Auftragnehmer.

Nach Auffassung des BGH folgt aus den Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer und insbesondere aus der zu Grunde liegenden Sicherungsabrede zwischen den Parteien des Bauvertrages zumindest stillschweigend die Abrede, dass die Rückgabeverpflichtung auch durch Rückgabe an den Auftragnehmer erfüllt werden kann.

BGH vom 09.10.2008, VII ZR 227/07

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Haftung des Architekten bei der Bauleitung

Donnerstag, 05. Februar 2009 PDF Version

Hat der Architekt die Bauleitung (Leistungsbild 8 der HOAI – Objektüberwachung und Bauüberwachung) übernommen, so kann er bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten für Schäden haften. Dies hat der BGH entschieden.

Klägerin war eine Berufsgenossenschaft, dessen Mitglied bei einer Dachbegehung durch ein nicht ordnungsgemäß abgedecktes Loch 4,45 m in die Tiefe gestürzt war. Am Ende eines Arbeitstages wurde eine Fläche von ca. 2,5 m² nicht verschlossen, weil die erforderlichen Schalungsbretter fehlten. Die Stelle wurde mit Dachpappe abgedeckt. Warnhinweise oder Sicherungen wurden nicht angebracht.

Hierfür musste der Architekt nach § 823 Abs. 1 BGB haften. Mit der Übernahme einer Verkehrssicherungspflicht hat der Architekt die Pflicht, nicht nur seinen Auftraggeber, sondern auch Dritte vor Schäden zu bewahren, die im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauwerks entstehen können.

BGH vom 13. März 2007, VI ZR 178/05

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5 Euro Lohn sind sittenwidrig

Donnerstag, 01. Januar 2009 PDF Version

Das Landesarbeitsgericht Bremen hat einen Unternehmer zur Gehaltsnachzahlung verurteilt, weil er einer auf 400-Euro Basis angestellten Arbeitnehmerin (Auspackhilfe im Supermarkt) nur einen Stundenlohn von 5 Euro gezahlt hatte. Der dem Gehalts- und Lohntarifvertrag zu entnehmende übliche Lohn lag für eine vergleichbare Position lag bei 9,70 Euro.

Deutlich ist der Leitsatz des Gerichts:
„Die Sittenwidrigkeit einer Vergütungsabrede gem. § 138 Abs. 1 und 2 BGB ist bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben. Ein derartiges Missverhältnis ist anzunehmen, wenn die gezahlte Vergütung weniger als 2/3 der Tariflöhne des jeweiligen Wirtschaftszweigs beträgt, sofern in dem Wirtschaftsgebiet üblicherweise der Tariflohn gezahlt wird.“

Da die Revision zugelassen ist, werden wir möglicherweise eine BAG Entscheidung hierzu bekommen. Bis dahin sollten Arbeitgeber bei Dumpink-Löhnen vorsichtig sein und Arbeitnehmer ggf. eine Lohnanpassung verlangen.

Landesarbeitsgericht Bremen vom 17.06.2008, 1 Sa 29/08

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Umfang der Kostenvorschussklage

Donnerstag, 20. November 2008 PDF Version

Ist die Bauleistung mangelhaft und will der Auftraggeber nach fruchtlosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist den Mangel selbst beseitigen, kann er nach Durchführung der Selbstvornahme die erforderlichen Aufwendungen einklagen oder bereits vor Durchführung einen so genannten Kostenvorschuss gerichtlich geltend machen. Über diesen ist dann nach Durchführung der Selbstvornahme gegenüber dem Auftragnehmer abzurechnen. In der Regel deckt der Kostenvorschuss die Mängelbeseitigungsaufwendungen des Auftraggebers. Stellt sich nach Durchführung der Selbstvornahme allerdings heraus, dass die tatsächlichen Kosten höher als der ausgeurteilte Kostenvorschuss sind, stellt sich oftmals die Frage der Verjährung weitergehender Ansprüche des Auftraggebers.

Der BGH hat hierzu nunmehr klargestellt, dass ein Urteil, durch welches der Auftragnehmer zur Zahlung auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten verpflichtet wird, regelmäßig auch die Feststellung enthält, dass er die gesamten Mängelbeseitigungskosten zu tragen hat, also auch die, die den gezahlten Vorschuss übersteigen. Die Wirkung der Vorschussklage ist also nicht auf den eingeklagten, geschätzten Betrag beschränkt. Sie umfasst vielmehr hinsichtlich der Unterbrechung der Verjährung auch spätere Erhöhungen, sofern sie nur den selben Mangel betreffen.

BGH Urteil vom 25.09.2008, VII ZR 204/07

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Überwachungspflich beim Abdichten von Balkonen

Dienstag, 28. Oktober 2008 PDF Version

Nach Ansicht des OLG Stuttgart muss der Architekt die Abdichtung von Balkonen besonders überwachen. Der Kläger hatte den Architekten eines Bauvorhabens wegen mangelhafter Architektenleistung verklagt. Im Gutachten wurde festgestellt, dass grobe Mängel in der Ausführung des Flachdachs vorlagen.

Der Architekt habe dafür zu sorgen, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet werde. Er sei zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten, müsse aber die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Die gelte insbesondere bei besonders kritischen Baumaßnahmen.

Der Architekt hatte hier auf de ordnungsgemäße Ausführung durch den Handwerker vertrauen und nur regelmäßig „vorbeigeschaut“ um nach dem Rechten zu sehen. Das OLG war der Ansicht, dass er bei der Abdichtung des Daches konkret die Ausführung hätte überwachen müssen und ließ den Architekten den Schaden zahlen. Die Bauausführung darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Bei schadensträchtigen Bauphasen muss der Architekt konkret die Arbeiten überwachen. Es bietet sich an, hierüber ein „Überwachungsprotokoll“ zum Nachweis im Schadensfalle zu führen.

OLG Stuttgart vom 21.04.2008, 21.04.2008

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Pflicht zum Einbau einer Ökoheizung

Montag, 29. September 2008 PDF Version

Am 18. August 2008 ist das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich im Bundesgesetzblatt verkündet worden und damit verbindlich geworden.
Das Gesetz sieht unter anderem in ¶ 3 EEWärmeG vor, dass Bauherren, die nach dem 01.01.2009 einen Bauantrag stellen, einen Teil ihrer Wärme durch erneuerbare Energien zu gewinnen haben. Je nachdem, welche Art von erneuerbarer Energie genutzt wird (Solaranlage, Wärmepumpe, Biomasseheizung), bestehen unterschiedliche Quoten für den geforderten Anteil der erneuerbaren Energie am Gesamtwärmeverbrauch.

Ausnahmen gelten für Häuser, die besonders effizient gedämmt sind oder an eine Kraft-Wärme-Koppelungsanlage angeschlossen sind.

Bauherren müssen diese Gesetzesänderung unbedingt in ihre Planung mit aufnehmen und gegebenenfalls noch in diesem Jahr einen Bauantrag stellen, wenn sie die Pflichten nach dem EEWärmeG verhindern wollen.

Bundesgesetzblatt Jahrgang 2008 Teil I Nr. 36 vom 18. August 2008, S. 1658

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Gewährleistungsansprüche und Schwarzarbeit

Mittwoch, 27. August 2008 PDF Version

Ein Hauseigentümer hatte einen Unternehmer mit der Terrassengestaltung beauftragt. Beide Parteien waren sich einig, dass der Werklohn „schwarz“ ohne Rechnung gezahlt werden sollte. Der Unternehmer baute, der Hauseigentümer zahlte und es kam wie es kommen musste: Die Terrasse wies nach einiger Zeit Mängel auf. Den entstandenen Reparaturschaden von mehreren tausend Euro wollte der Hauseigentümer nun vom Unternehmer ersetzt bekommen.

Der BGH entschied, dass zwar die „ohne-Rechnung-Abrede“ nach ¶¶ 134, 138 BGB nichtig sei, der Vertrag im übrigen jedoch Bestand habe. Denn es sei dem Unternehmer verwehrt sich auf eine Nichtigkeit des gesamten Vertrages nach § 139 BGB zu berufen. Dies ergebe sich aus der besonderen Situation, dass der Hauseigentümer nachhaltig mit dem Schaden belastet und eine Rückabwicklung des Vertrages mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sei.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Werkunternehmer auch im Falle der „ohne-Rechnung-Abrede“ Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt sein kann. Unabhängig von Strafbarkeit oder einfach “nur” kategorischem Imperativ ein weiterer Grund auf solche Wünsche von Kunden in keinem Fall einzugehen!

BGH vom 14.02.2008, I ZR 162/05

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