Was ist jedoch, wenn die Beseitigung des Mangels im Verhältnis zum Wert des Grundstücks exorbitante Höhen erreicht? Hierzu hat der BGH kürzlich eine Entscheidung getroffen:

Der Mieter machte im Fall einen Anspruch auf Kostenvorschuss wegen Rissbildung an einem Einfamilienhaus gegen die Vermieterin geltend. Höhe: 47.500,00 € – insgesamt sollte es 95.000,00 € werden. Dies überstieg den Wert des Hauses deutlich (Wert: 28.000,00 €) Der Vermieter ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann nicht mehr zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die sogenannte “Opfergrenze” überschritten ist. Dies ist eine Frage des Einzelfalles.

Der BGH verallgemeinert im aktuellen Fall wie folgt:

“Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehendem Missverhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze.”

Im Klartext bedeutet dies, dass die Opfergrenze regelmäßig erreicht sein wird, wenn der Verkehrswert überschritten wird. Nur in Ausnahmesituationen kann der Mieter auf einer Mangelbeseitigung in einem solchen Fall bestehen.

Zudem hat der BGH entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Kostenvorschuss hat, wenn nicht feststeht, dass diese eine nachhaltigen Mangelbeseitigung bewirken. Die Ursache eines Mangels muss daher immer genauestens begutachtet werden, bevor die Symptome beseitigt werden.

BGH vom 21. 4. 2010, VIII ZR 131/09

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Ein Verbraucher erwarb übers Internet Händler für 2.433,00 € einen Laptop. Wenige Tage später sendete er das Gerät zurück und forderte Rückzahlung des Kaufpreises. Dies verweigerte der Händler. Zu Unrecht, wie das Gericht entschied. Der Händler hätte nachweisen müssen, dass es sich beim Käufer nicht um einen Verbraucher handelte. Zudem falle der Kauf eines Laptops nach dem Baukastenprinzip nicht unter den Ausschlusstatbestand des § 312d Abs. 4 BGB:

“Das Widerrufsrecht besteht, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nicht bei Fernabsatzverträgen zur Lieferung von Waren, die nach Kundenspezifikation angefertigt werden oder eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sind”

Die Konfigurationen könne mit zumutbarem Aufwand rückgängig gemacht werden. Daher handele es sich nicht um eine Kundenspezifikation in diesem Sinne. Der Händler hat in diesem Fall sowohl die Hinsende- als auch die Rücksendekosten zu erstatte.

Amtsgericht Berlin-Köpenick vom 25.08.2010, 6 C 369/09

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In einem Fall des OVG Berlin-Brandenburg wegen Handel mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge zu einer Freiheitsstrafe von 2 Jahren auf Bewährung verurteilt worden. Dies stellt nach Auffassung des Gerichts im Regelfall einen Ablehnungsgrund für einen (Versicherungs-) Makler dar.

Unerheblich sei es, dass es sich nicht um ein Delikt aus dem Bereich der Eigentums- oder Finanzkriminalität handelte und der Antragssteller durch seine bisherige Tätigkeit bereits einen großen Mandantenstamm erworben habe und ihm hierbei kein Fehlverhalten vorzuwerfen sei. Insolchen Fällen kann keine Maklererlaubnis erst 5 Jahre nach der Verurteilung erlangt werden.

OVG Berlin-Brandenburg vom 19.08.2010, 1 M 73/10

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Nach § 536 BGB haftet der Vermieter für Schäden an der Mietsache verschuldensunabhängig. D.h. wenn die Mietsache mangelhaft ist, so stehe dem Mieter im Regelfall die Rechts aus §§ 536 ff BGB zu – gleichob dem Vermieter für den Mangel ein Verschulden vorzuwerfen ist.

In einem vom LG Duisburg am 18.05.2010 entschiedenen Fall war durch einen Rohrburch die Mieträume eines Mieters für eine gewisse Zeit unbewohnbar geworden. Die im hierdurch entstandenenKosten (z.B. erhöhte Fahrtkosten) wollte der Mieter von der Vermieterin im Wege des Schadensersatzes zurück.

Das Landgericht entschied gegen ihn. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, Wasserrohe regelmäßig zu inspizieren und haben einen Rohrbruch daher nicht zu verschulden:

“Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Für die Elektroinstallation ist dies inzwischen anerkannt (BGH vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07). Für Wasserrohrleitungen gilt jedoch nichts anderes: auch hier wird es kein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig erachten, ohne besondere Veranlassung regelmäßige Inspektionen vorzunehmen.”

In einem solchen Fall kann der Mieter zwar mindern, aber keinen Schadensersatz nach §§ 536a, 280 BGB fordern. Wie es das das Landgericht treffen ausdrückt, hat sich “lediglich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht”.

Landgericht Duisburg vom 18.05.2010, 13 S 58/10

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Dies geschieht regelmäßig aufgrund einer Abrechnung, die Nachforderungen ausweist. Aufgrund des Nachforderungsbetrages kalkuliert der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge neu. Dies ist ein häufiger Streitpunkt. Die Mieter monieren in diesen Fällen regelmäßig, dass die Betriebskostenabrechnung falsch sei und sie daher nicht zur Zahlung der höheren Vorauszahlungsbeträge verpflichtet seien. Ein Irrglaube…

Kürzlich wurde ich auf ein hierzu passendes Urteil des BGH hingewiesen. Es ging um eine Räumungklage. Fraglich war, ob der Vermieter dem Mieter wegen Nichtzahlung der vom Vermieter erhöhten Vorauszahlungsbeträge eine Kündigung aussprechen durfte. Der Mieter war der Ansicht, er sei nicht zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet, weil die Abrechnung fehlerhaft sei. Der BGH schreib hierzu deutliche Worte:

“Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen.”

Das bedeutet, dass Mieter auch dann der erhöhten Vorauszahlungsbeträge zunächst zahlen müssen, wenn sie die Abrechnungen für fehlerhaft halten. Zudem geht aus der Entscheidung hervor, dass die dauerhaft verweigerte Zahlung der Erhöhungsbeträge einen Grund für eine fristgerechte Kündigung darstellen kann.

BGH vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07

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Die Verjährungsfrist sollten Vermieter also auch dann berücksichtigen, wenn Schlüssel einbehalten werden. Anderenfalls droht die Gefahr, dass Schadensersatzansprüche, Ansprüche wegen Instandhaltungsmaßnahmen oder Mietausfall verjähren.

Behält der Mieter die Schlüssel teilweise zurück, ist die Übergabe nicht ordnungsgemäß und er ist zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

OLG Düsseldorf vom 16.02.2009, I-24 U 6/08

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Nach einem Urteil des BAG können sich Bewerber jedoch nur auf das AGG berufen, wenn Sie auch die geforderte Qualifikation nachweisen können. Frei nach dem Motto: “Ohne Qualifikation keine Diskriminierung”.

Im Fall hatte sich eine Reisekauffrau auch eine Stelle bei der evangelischen Landeskirche beworben, die ausdrücklich für eine Fachkraft mit abgeschlossenem Studium der sozialwissenschaften/Sozialpädagigik ausgeschrieben war. Sie bekam den Job nicht und klagte, da sie der Ansicht war, sie hätte die Stelle nur nicht bekommen, weil sie Muslimin war.

Das BAG entschied, dass eine unmittelbare Benachteiligung wegen Religion nicht vorgelegen habe. Denn mangels abgeschlossenem Hochschulstudium liege keine vergleichbare Situation zwischen den beiden Bewerbern vor. Diese Qualifikation habe die Arbeitgeberin jedoch zulässiger Weise zur Voraussetzung für eine Einstellung gemacht.

BAG vom 19.08.2010, 8 AZR 466/09

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Wer seine Vermögensnachfolge sinnvoll in eigenem Interesse steuern möchte, sollte bereits zu Lebzeiten entsprechende Vorkehrungen treffen. Per Testament oder Erbvertrag kann den Weg seines Vermögens auf vielfältige Art und Weise bestimmen und durch klare Regelungen sogar Streit zwischen den Erben vermeiden. Tut dies der Erblasser nicht, so verbleibt es bei der gesetzlichen Erbfolge.

Erbverträge können nur notariell geschlossen werden, Testament auch ohne Notar. Wird das Testament jedoch vor einem Notar beurkundet, so brauchen die Erben später keinen Erbschein mehr beantragen. Die notarielle Urkunde ersetzt den Erbschein, womit auch diese Kosten eingespart werden. Zudem kann der Erblass so schneller abgewickelt werden. Insbesondere bei komplizierteren Fällen ist es sinnvoll sich vor Abfassung eines Testamentes anwaltlich oder notariell beraten zu lassen.

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Nach dieser übt der Vermieter hinsichtlich der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände insgesamt sein Vermieterpfandrecht aus. Vor Gerichtsvollzieher verlangt er lediglich die Herausgabe der Wohnung. Unrelevant ist, ob alle Gegenstände tatsächlich pfändbar sind oder nicht. Sind sie unpfändbar, kann der Mieter Herausgabe verlangen. Der Vermieter sollte daher nicht den Fehler machen, die Pfandsachen vorschnell zu “entsorgen”. Diese Vorgehensweise hat der BGH mit seinem Beschluss von vom 17. 11. 2005 zu I ZB 45/05 bestätigt.

In einem Fall vor dem Landgericht Bonn ging es nun um die Zulässigkeit einer Berliner Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher wollte aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung des Schuldners auf diesem Weg “kostengünstig” erreichen. Der Gerichtsvollzieher verweigerte jedoch die beantrage Räumung und Pfändung.

Zu Recht, wie das Landgericht entschied. Der Ersteher eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahrens kann zwar aus dem Zuschlagsbeschluss direkt gegen den weiternutzenden Schuldner vorgehen, wenn eine entsprechende Klausel ersteilt worden ist, ihm stehen jedoch gerade keine Vermieterpfandrechte zu. Ein Mietverhältnis besteht ja gerade nicht. Ein Analogie der mietrechtlichen Vorschrift zum Vermieterpfandrecht sei nicht möglich.

Dem Ersteher bleibt nach dieser Entscheidung nicht anderes übrig, als aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung auf herkömmliche Art und Weise zu betreiben. Hierzu muss er den hohen Räumungskostenvorschuss leisten, von dem er in der Regel nicht vom Schuldner wiedersieht. Gegen Mieter kann der Ersteher ohnehin nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen. Für eine Räumung benötigt er zunächst einen eigenständigen Titel. Hierfür muss zunächst das Mietverhältnis – z.B. wegen Eigenbedarf oder Mietrückständen – gekündigt werden.

Landgericht Bonn vom 29.04.2010, 6 T 107/10

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Leider waren in der dem BGH vorliegenden Fallkonstellation alle Wohnungseigentümer bedürftig, so dass offen bleiben konnte, auf wessen Bedürftigkeit es denn nun ankommt. Wenn es auf die Bedüftigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer ankommt, dürfte der Anwendungsbereich dieser Rechtsprechung deutlich geringer sein.

BGH vom 17.06.2010, V ZB 26/10

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Ein rückwirkende Anpassungs des Umlageschlüssels ist daher nicht möglich. Dies wiederspräche dem geschützten Vertrauen der Wohnungseigentümer.

BGH vom 09.07.2010, V ZR 202/09

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Der Vermieter hatte mit dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen und drei Monate später bereits wegen Eigenbedarf gekündigt. Der 8. Zivilsenat ist in Fortführung seiner Rechtsprechung davon ausgegangen, dass der Vermieter in einem solchen Fall einen Hinweispflicht habe. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die Umzugsbelastungen nicht zumuten, wenn er keinen Hinweis gibt.

Dass der Eigenbedarf bereits beim Mietvertragsabschluss geplant oder zumindest in Erwägung gezogen worden ist, muss der Mieter im Zweifel beweisen. In der Regel wird es ihm nur möglich sein Indizien zu liefern, da es sich um eine innere Tatsache handelt. Im Fall des BGH hatte der Tatrichter dies als evident angenommen, da nicht ernsthaft behauptet werden könne, der Vermieter habe zum Zeitpunkt des Mietvertrages es zumindest noch nicht in Erwägung gezogen mit seiner Ehefrau zusammenzuziehen.

In einem solchen Fall ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Dem Mieter können ggf. Schadensersatzansprüche wegen der Umzugskosten u.ä. zustehen.Es zeigt sich wieder, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht unüberlegt ausgesprochen werden sollte und einer Beratung bedarf.

BGH vom 06.07.2010, VIII ZR 180/09

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Eine unberechtigte Strafanzeige kann daher einen Kündigungsgrund begründen, da es aufgrund des Vertrauensverlustes dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann am Vertrag festzuhalten.

Amtsgericht Gummersbach vom 12.07.2010, 10 C 172/09

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Das Landgericht Berlin hat hierzu entschieden, dass dieser Anspruch des Mieters in der kurzen, 6 monatigen Frist des § 548 Abs. 2 BGB untergeht. Die Entscheidung ist rechtsdogmatisch nicht frei von Zweifeln, bietet aber eine pragmatische Lösung und schaffe für beide Seite Rechtssicherheit, da auch Ansprüche des Vermieters in dieser kurzen Frist untergehen. Mieter sollten vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter anfragen, ob diese tatsächlch durchzuführen sind und im Zweifel den Mietvertrag anwaltlich überprüfen lassen.

Landgericht Berlin vom 21.06.2010, 67 S 191/19

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Das man auch bei der Farbangabe in einer Endrenovierungsklausel vorsichtig sein muss, zeigt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter beim Auszug Decken, Fenster und Türenweiß streichen müsse. Die Klage auf Erstattung der Schönheitsreparaturkosten der Vermieterin wurden abgelehnt, da die Klausel unwirksam sei. Der Mieter werde bereits dadurch, dass er am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in Weiß zurückgeben müsse bereits potentiell in seiner Farbgestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses beeinträchtigt. Ein wirtschaftlich denkender Mieter würde keine anderen Wandanstrichfarben mehr verwenden, wenn er dadurch verpflichtet werden könnte, beim Auszug neu zu streichen, obwohl der Farbanstrich noch nicht “abgewohnt” sei.

Der Entscheidungsspielraum sei nur dann gewährleistet, wenn der Vermieter die Formulierung “neutrale, helle, deckende Farben” verwende.

Schönheitsreparaturklauseln sollte so verfasst werden, dass ein ausreichender Entscheidungsspielraum des Mieters verbleibt. Anderenfalls werden sie als unwirksam angesehen, mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind.

Landgericht Berlin vom 06.07.2010, 63 S 379/09

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An dieser Stelle beginnen dann auch wieder die Probleme:

Wann wird einem Mieter die Kontrolle verweigert? Eine Grundsatzentscheidung hierzu hat der BGH bereits 2006 getroffen – Zitat:

“Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.”

Mit dieser Entscheidung ist zwar die grundsätzliche Richtlinie getroffen worden. Der Mieter muss sich zum Vermieter begeben und dort die Belege einsehen. Für Einzelfälle und damit für Streit besteht jedoch weiterhin Raum.

In einer neuen Entscheidung hat der BGH aus rechtlichen Gründen eine Entscheidung nicht beanstandet, in der die  Vorinstanz entschieden hatte, dass der Mieter wegen seines Umzuges in eine andere Stadt und seines studienbedingten Auslandsaufenthaltes eine Belegeinsicht beim Vermieter nicht zuzumuten gewesen ist. Leider wurde im Prozess die Frage offen gelassen, ob der vom Mieter beauftrage Anwälte oder Mietervereine verpflichtet sind, für ihn unentgeltlich die Belegeinsicht vorzunehmen oder dies nicht der Fall ist und bereits deshalt Unzumutbarkeit für den Mieter vorliegt.

Übermittelt der Vermieter dem Mieter auf Anforderung gewünschte Betriebskostenunterlagen, so steht ihm hierfür unstreitig ein Kostenerstattungsanspruch zu (0,25 € – 0,50 € pro Kopie).

BGH vom 13.04.2010, VIII ZR 80/09 und vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05

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Hoffentlich schwirren nicht zu viele Frank W. Abagnales in der deutschen Justiz herum.

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In einem vom Amtsgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall hatte der Vermieter genau dies getan und ein Urteil gegen den Mieter erstritten. Dieser weigerte sich weiterhin, Handwerke einzulassen. Aus diesem Grund sprach der Vermieter eine fristlose Kündigung aus. Zu Recht, wie der Amtsrichter befand. Es sei einem Mieter zwar möglich eine Modernisierungsmaßnahme gerichtlich überprüfen zu lassen, nach einer Verurteilung müss er aber seinen Wiederstand aufgeben. Querulatorische Mieter müssen nicht geduldet werden.

Amtsgericht Frankfurt am Main vom 05.08.2009, 33 C 4733/08-28

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Nicht nur in den Zivilkammern, auch in den Strafkammern fehen Richter – so der Tagesspiegel. So leidet die Gerechtigkeit, da zu einem Rechtsstaat auch die zügige Bearbeitung eines Rechtsstreites gehört. Es bleibt abzuwarten, ob trotz angespannter Haushaltslage neue Richterstellen geschaffen werden – nicht nur solche, die Harz IV-Klagen bearbeiten.

Tagesspiegel vom 09.08.2010

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Im Mai 20004 bot ein potentieller Käufer (Verbraucher) einem Eigentümer (Unternehmer) notariell den Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung an. Das Angebot sollte nach dem Angebot bis Ende September 2004 bindend sein. Im Juni 2004 nahm der Verkäufer das Angebot an. Der Vertrag wurde vollzogen.

Später kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien, die dazu führten, dass sich der Käufer vom Vertrag lösen und diesen rückabwickeln wollte. Nach seiner Ansicht war u.a. gar kein Kaufvertrag zustande gekommen, da die Bindungsfrist von fast 4 Monaten (Mai – September) gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoße. In den ersten beiden Instanzen kam er mit dieser Argumentation nicht durch. Das Berufungsgericht entschied, dass seine vermeintliche Annahme zumindest ein neue Angebot zum Abschluss eine Kaufvertrages darstelle, welches konkludent vom Verkäufer angenommen worden sei.

Dies sah der BGH anders. Er hielt die fast 4 monatige Bindung an das Angebot für unwirksam. Nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gelten vorformulierte Vertragsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, wenn sie nicht der Verbraucher eingebracht hat. Nach § 308 Nr. BGB ist eine AGB-Klausel unwirksam, wenn sich der Verwender durch sie eine unangemessen lange Frist für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots vorbehält. Der BGB stellt sich hier auf den Standpunkt, dass im Regelfall eine Annahmefrist von 4 Wochen ausreichend ist. Dies schließt zwar nicht aus, dass im Einzelfall eine längere Frist angemessen sein könnte. Der BGH hat die Ansichten, die eine längere Frist für Bauträgerverträge annehmen zwar nicht verworfen, aber deutlich in Frage gestellt. Bei Annahmefristen, die über 4 Wochen hinausgehen, sollten in Zukunft jedoch bei einem AGB-Vertrag die Alarmglocken klingeln. Angebote, die dies nicht berücksichtigen, sind einem erheblichen Rückabwicklungsrisiko ausgesetzt.

Das Gericht entschied sich auch gegen die vom Berufungsgericht favorisierte Variante über eine konkludente Annahme eines neuen Angebotes. Hierfür sei es erforderlich, dass der annehmende Teil überhaupt noch damit rechne, dass der Vertrag noch nicht wirksam zustande gekommen sei.

BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09

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Nach § 545 Satz 1 BGB gilt:

“Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.”

Das bedeutet, dass nach einer ausgesprochenen (wirksamen) Kündigung der Vermieter binnen zwei Wochen grundsätzlich einer Verlängerung des Mietvertrages bei unberechtigter Weiternutzung wiedersprechen müsste, um eine automatische Vertragsverlängerungen zu verhindern. In der allermeisten Kündigungen ist daher der Passus enthalten, dass bereits jetzt der Verlängung des Mietverhältnisses widersprochen wird. Bereits nach der bisher geltenden Rechtsprechung des BGH konnte dieser Widerspruch bereits vor Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist nach § 545 BGB erhoben werden. (z.B. BGH vom 07.01.2004, VIII ZR 103/03) Für fristlose Kündigungen führte bereits diese Rechtsprechung zum gewollten Ergebnis.

Problematisch erwies sich dies aber bei Kündigungen zu einem mehrere Monate in der Zukunft liegenden Zeitpunkt. Bei einer ordentlichen Kündigung kann bereits aus gesetzlichen Gründen eine Kündigungsfrist von bis zu 9 Monaten bestehen. Streitig war insofern, ob ein im Kündigungszeitpunkt ausgesprochener Widerspruch auch eine solch langen Zeitraum überstehen kann. Bislang hatte der BGH einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Kündigung und Vertragsende gefordert, was natürlich Interpretationsspielraum offen ließ. Mit der neuerlichen Entscheidung weicht das Gericht von seiner Auffassung ab.

Das bedeutet, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs grundsätzlich nicht mehr bedarf. Der Widerspruch zu § 545 Satz 1 BGB sollte daher in keiner vermieterseitigen Kündigung fehlen. Wurde er jedoch aufgenommen, so kann es zu einer atomatischen und ungewollten Verlängerung des Mietverhältnisses durch widerspruchslose Weiternutzung der Räume nicht kommen.

BGH vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09

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Zitar aus der Bundesratsdrucksache:

“Kinderlärm ist als Ausdruck natürlicher Lebensäußerung von Kindern grundsätzlich sozial adäquat und verträglich mit anderen Nutzungen, insbesondere in Wohngebieten. Kinderlärm kann im Regelfall somit keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Im Konfliktfall besteht damit die Vermutung einer Sozialadäquanz des Kinderlärms, die zunächst widerlegt  werden muss, bevor Anforderungen an den Betrieb einer Einrichtung gestellt werden können.”

BR-Drs. 831/09

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Vor dem Aussprechen oder “Ausschreiben” von dokumentierten Drohung sollte man immer prüfen (lassen), ob das Vorgehen mit der Rechtsordnung in Einklang zu bringen ist oder sich die Drohung – wie im Fall des Amtsgerichts Leipzig – als Bumerang erweist.

Amtsgericht Leipzig vom 03.02.2010, 118 C 10105/09

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“Der Bauherr ist verpflichtet, spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn dem Unternehmen eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach dem vorliegenden Vertrag geschuldeten Gesamtvergütung (unter Berücksichtigung von aus Sonderwün-schen resultierenden Mehr- oder Minderkosten) zur Absicherung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorzulegen.”

Zudem war im Vertrrag geregelt, dass der Bauunternehmer bis zur Vorlage der Bürgschaft seine Leistung (Baubeginn) verweigern konnte. Zudem sollte er in diesem Fall – nach Fristsetzung – auch eine Kündigungsmöglichkeit erhalten.

Eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers sah das Gericht hier nicht:

1. Es sei nicht Sinn des § 648 a Abs. VII BGB (a.F.), Vereinbarungen der Parteien hinsichtlich einer bauvertraglichen Sicherheitenbestellung einzuschränken. Dies gelte auch für die seit 01.01.2009 geltende Neufassung der Norm.
2. Zudem hat der BGH nach einer umfassenden Gesamtwürdigung keine unangemessene Benachteiligung wegen der Kosten der Bürgschaft feststellen können. Diesem Nachteil für den Bauherren stehe die Vorleistungspflicht des Bauunternehmers gegenüber. Das Sicherungsinstrument des § 648 BGB schütze diesen nur unzureichend. Denn regelmäßig werde das Baugrundstück bereits bei Baubeginn bis an die Grenze der Beleihungsfähigkeit belastet sein.

BGH vom 27.05.2010, VII ZR 165/09

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Der BGH hat hier die Wertung des § 249 Abs. II BGB für das Werkvertragsrecht herangezogen.

Statt Schadensersatzansprüche können Bauherren auch einen Vorschussanspruch nach § 637 Abs. III BGB geltend machen. Dieser muss jedoch zwingend für die Mangelbeseitigung verwendet werden. Bei einen Schadensersatz wäre dies nicht der Fall. Die Umsatzsteuer kann als Schaden auch im Werkvertragsrecht nur geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

BGH vom 22.07.2010, VII ZR 176/09

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“Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.”

Dies gilt auch, wenn die Mietsache eine Vielzahl von unerheblichen Mängeln aufweist. Viele kleine Mängel führen eben nicht zu einem großen. Dies hat auch das Landgericht Berlin entschieden.

Landgericht Berlin vom 01.12.2009, 63 S 162/09

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Diese Regelung ist nach Ansicht des BGH mit dem Grundgesetz vereinbar, denn die Norm schütze insbesonder Art. 12 GG, ohne Art. 3 GG oder Art. 14 GG zu verletzen.

Damit bleibt als Rechtsfolge einer verbotenen Koppelung, dass der Ingenieur-/Architektenvertrag unwirksam wird und hieraus auch keine Ansprüche hergeleitet werden können. Der Kaufvertrag über das Grundstück bleibt hiervon unberührt.

BGH vom 22. Juli 2010, VII ZR 144/09

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Beck-Blog vom 27.07.2010

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Das OLG stellt fest, dass vom BGH in der Regel eine Provision von 3 – 5% des Kaufpreises als üblich angesehen werden (BGH vom 20.02.2003, III ZR 184/02, Berlin wohl 6 %). In diesem Lichte sei die geforderte Provision ungewöhnlich hoch, da sich der Makler nahezu das 3fache der üblichen Vergütung habe versprechen lassen. Ein Grund hierfür sei nicht ersichtlich. Der Fall war insoweit ungewöhnlich, dass der Makler bereits bei der Vereinbarung wusste, dass der Käufer einen Betrag von 3,2 Mio. Euro bereit war zu zahlen. Hieraus schloss das OLG auf die für eine Sittenwidrigkeit erforderliche subjektive Komponente. Denn grundsätzlich weiß der Makler bei Abschluss einer Übererlösklausel nicht, wie hoch seine Courtage tatsächlich sein wird.

Maklerforderungen, die über deutlich die üblichen Prozentwerte hinausgehen sind mit Risiken behaftet. Sie sollten im Vorfeld geprüft werden, um im Nachhinein Überraschungen zu vermeiden.

OLG Brandenburg vom 06.08.2008, 4 U 174/07

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Link zur Legal Tribune

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09; vom 14.07.2010, VIII ZR 267/09 und vom 13.07.2010, VIII ZR 129/09

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Die beklagte Vermieterin wurde verurteilt als Teil der Betriebskostenabrechnung eine Aufgliederung zu erstellen, die die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen gemäß § 35 a EStG  enthält.

Amtsgericht Charlottenburg vom 01.07.2009, 222 C 90/09

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Im Fall 1 (LG Koblenz) stellte der Verkäufer einen hochwertigen Porsche zu einem Startpreis von 1 € in die Auktionsplattform ein. Nach 8 Minuten beendete er allerdings die Auktion, da ihm “ein Fehler unterlaufen sei”.  Inzwischen hatte jedoch bereits ein Bieter einen Gebotsbetrag von 5,50 € (Höchstbetrag 1.100 €) abgegeben und verlangte zu diesem Preis die Lieferung des Porsche Zug-um-Zug gegen Kaufpreiszahlung und vor dem Landgericht Koblenz sodann Schadensersatz in Höhe von 75.000 €. Die Klage hatte keinen Erfolg. Grundsätzlich sei nach der Ansicht der Richter der Kaufvertrag zum Preis von 5,50 e wirksam zustande gekommen, der Anspruch sei jedoch nach § 242 BGB nicht durchsetzbar, da ein Fall von unzulässiger Rechtsausübung vorliege.

Im 2. Fall (Amtsgericht Gummersbach) war nicht ein Porsche, sondern “lediglich” hochwertige Porschefelgen Gegenstand einer Streitigkeit zwischen Ebay-Verkäufer und -Käufer. Auch hier stellte der Verkäufer seine Ware zu einem Mindespreis von 1 € ein. Der Käufer bot als einziger Bieter 1 €, die Auktion wurde vorzeitig abgebrochen. Auch hier verlangte der Käufer Lieferung der Felgen und nach Ablehnung Schadensersatz. Das Amtsgericht Gummersbach gab dem Bieter Recht und sprach ihm einen Schadensersatz von 3.613,10 € zu. Der Kaufvertrag sei zwischen den Parteien mit einem Kaufpreis von 1 € zustande gekommen. Das Einstellen in die Auktionsplattform stelle bereits ein verbindliches Angebot dar. Anfechtungsmöglichkeiten lagen nicht vor. Damit war der Verkäufer verpflichtet, die Felgen für 1 € an den Bieter zu übereignen. Die Mehrkosten für Ersatzfelgen konnte dieser daher als Schadensersatz geltend machen.

Beide Entscheidungen hatten eine identische Ausgangslage. Der einzige Unterschied bestand im Wert des Kaufgegenstandes, wobei man m.E. durchaus auch im 2. Fall von einem Rechtsmissbrauch hätte ausgehen können. Was bleibt ist, dass man sich als Ebay-Verkäufer immer genauestens über die Versteigerungsbedingungen im klaren sein sollte und 1 € Auktionen nur dann starten sollte, wenn man die Nerven hat, bis zum Ende der Bieterzeit durchzuhalten. In der Regel erreichen die Auktionen erst in den letzten Stunden den Warenwert.

Landgericht Koblenz vom 18.03.2009, 10 O 250/09
Amtsgericht Gummersbach vom 28.06.2010, 10 C 25/10

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Ein (in Berlin nicht ganz unbekannter Fußballtrainer) hatte nach einem verlorenen Spiel seiner Mannschaft in der Umkleidekabine einen der Spieler dreimal heftig mit dem Handballen auf die Stirn geschlagen. Der Arbeitgeber beendete aus diesem Grund die Zusammenarbeit (Vertrag bis 2013) mit dem Trainer durch eines fristlose Kündigung.

Nachdem in der Beweisaufnahme der Kündigungsschutzklage 10 Spieler vernommen worden waren und damit feststand, dass es sich bei den “Schlagen” nicht nur um leichtes “Antippen” gehandelt hatte, gab das Arbeitsgericht Kiel dem Verein als Arbeitgeber in dem Kündigungschutzklageverfahren Recht.

Schlagende Trainer könnten auch aufgrund ihrer Vorbildfunktion und ihr eintreten für gewaltfreien Fußball nicht als Arbeitnehmer geduldet werden. Darüber hinaus sei der Spieler durch die Handgreiflichkeiten vor versammelter Mannschaft in seiner Ehre verletzt worden. Einer vorherigen  Abmahnung bedurfte es nicht. Dem neuen Trainer Thorsten Gutzeit wird dies wohl ein warnendes Beispiel sein…

Arbeitsgericht Kiel vom 21.01.2010, 5 Ca 1958 d/09

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“Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet.”

Dem war jedoch nicht so. Der Mieter verlangte nun die über die Ausgangskostenmiete hinausgehenden Mieten zurück. Inzwischen war die Miete nämlich von 194,11 € auf 481,59 € gestiegen. Der BGH entschied, dass von einem Fehlen der Geschäftsgrundlage auszugehen sei. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter seine Miete in voller Höhe zurückverlangen könne. Bei den Mieterhöhungen sei auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, insoweit sei eine Vertragsanpassung vorzunehmen. Nur soweit die erhöhte Miete hierüber hinaus gehe, bestehe ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

BGH vom 24.03.2010, VIII ZR 160/09

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Diese Entscheidung ist richtig, da der Vermieter anderenfalls auf gesetzliche Ansprüche gegen den Verursacher angewiesen wäre, der ihm in der Regel nicht einmal namentlich bekannt ist.

Amtsgericht Gummersbach vom 15.03.2010, 10 C 169/09

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Für den Vermieter kann diese Vorschrift aus drei Gründen bedeutsam sein:

1. Das gerichtliche Verfahren kann zur Folge haben, dass einer der Ehegatten aus dem Mietvertrag ausscheidet.
2. Ist der Ehegatte, dem die Nutzung der Wohnung zugesprochen wird noch keine Mietvertragspartei, so muss mit ihm ein neuer Mietvertrag geschlossen werden.
3. Nach §§ 1568a, 563 Abs. 4 BGB steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

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Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Geplant sei aber nicht, Inhalte der Testamente oder der Erbverträge zu speichern. Das Register solle nur sicherstellen, dass eine relevante Urkunde im Sterbefall umgehend an das zuständige Nachlassgericht abgeliefert werde.

Pressemitteilung Arbeisgemeinschaft Anwaltsnotariat

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Kernfrage ist immer, was die ortsübliche Vergleichsmiete ist. In der überwiegenden Zahl der Mieterhöhungsfälle wird die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründet. Die Einordnung des Mietspiegelfeldes ist dabei noch die kleinste Hürde. Viel streitträchtiger sind die Vielzahl an wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Kriterien, über die in einem Rechtsstreit trefflich gestritten werden kann.

Der BGH hat in einem Mieterhöhungsrechtsstreit eine nachvollziehbare Entscheidung getroffen. Wohnwerterhöhende Veränderungen an der Mietsache, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, müssen bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben. Die Entscheidung ist einleuchtend, weil der Mieter anderenfalls seine baulichen Maßnahmen doppelt bezahlen müsste. Zum einen müsste er für die Maßnahmen selbst zahlen, zum anderen würde er gleichzeitig den Spielraum für Mieterhöhungen durch den Vermieter erweitern.

Da es häufig Unklarheiten beim Vorliegen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen gibt, ist Vermietern anzuraten bereits bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll über diese Merkmale zu erstellen. Dies erleichtert ein späteres Mieterhöhungsverlangen ungemein.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09

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Die Frage der Anforderungen an eine mangelfreie Trittschalldämmung hatte der BGH in diesem Urteil jedoch nicht zu beurteilen gehabt, da die Revison diesen Punkt nicht angegriffen und sich nur auf die Verjährungsfrage gestürzt hatte. Aus welchem Grund die Trittschalldämmung unzureichend war, gibt das BGH-Urteil vom 17.02.2010 daher nicht preis.

Im seinem Urteil vom 07.07.2010 haben die Richter aus Karlsruhe nunmehr die Möglichkeit gehabt, auch die Fragen zu den Anforderungen an eine Trittschalldämmung zu konkretisieren. Nach der Entscheidung gilt nunmehr, dass der Mieter nur dann einen über den DIN Standart hinausgehenden Trittschallschutz erwarten kann, wenn es hierzu besondere vertragliche Vereinbarungen gibt. Es liegt kein Mangel an der Mietsache vor, wenn der Trittschallschutz den zum Errichtungs-/Sanierungszeitpunkt geltenden DIN Standart erfüllt. Auf subjektive Merkmale kommt es nicht an. Zu den Einzelheiten und Rechtsfolgen verweise ich auf meinen Beitrag auf der Legal Tribune online.

BGH vom 07.07.2010, VIII ZR 104/09

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Legal Tribune online vom 05.07.2010

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Zum Fall: Ein Vermieter hatte sich bei der Mieterhöhung auf einen Mietspiegel der Nachbargemeinde bezogen und argumentiert, dass vergleichbare Gemeinde handele. Die Bezugnahme in der Mieterhöhung auf den Mietspiegel des Nachbarortes sei ausreichend. Für den betreffenden Ort sei kein Mietspiegel erstellt worden und das Mietniveau sei vergleichbar.

Zudem hat der BGH Stellung bezogen zur Verwendung eines einfachen Mietspiegels. Die tatsächlichen Aussagen hierzu können allerdings erst bewertet werden, wenn der Volltext der Entscheidung verfügbar ist.

BGH vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09

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Bereits bisher war geklärt, dass eine einfache Hausverlosung ohne öffentlich-rechtliche Genehmigung hierzu nicht möglich ist. Einige Anbieter hatten daher das ganze als “Quiz” aufgezogen und aus der Verlosung ein “Wissens-Quiz” gemacht.

Das VG Münster hat nunmehr in einem solchen Fall entschieden, dass es sich bei der Konstruktion weiterhin um ein Gewinnspiel im Sinne des Rundfunktstaatsvertrages handele. Dies  sei unzulässig.

Verwaltungsgericht Münster vom 14.06.2010, 1 L 155/10

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Seit einiger Zeit war streitig, ob die laufenden Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters der dreijährigen Verjährung unterliegt. Wenn der Mangel also bekannt war, konnte nach einigen Entscheidungen der Mieter sie nur innerhalb dieser Verjährungszeit geltend machen.

Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2010 die Mängelbeseitigungsansprüche im laufenden Mietverhältnis für unverjährbar erklärt. In einem solchen Dauerschuldverhältnis entstehe der Anspruch auf Mängelbeseitigung monatlich neu. Die Mietsache sei immer und aktuell in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Für die Praxis ist diese Frage also geklärt. Auf Verjährung älterer Mängelbeseitigungs¬ansprüche kann sich der Vermieter nicht berufen.

Eine andere Frage ist, ob möglicherweise Verwirkung eingetreten sein kann. Hier müsste neben dem Zeitablauf ein besonderer Umstand vorliegen, aus dem der Vermieter schließen durfte, dass der Mieter den Anspruch nicht mehr geltend machen werde. Das ist eine Frage des Einzelfalls, wird aber eher zurückhaltend gesehen.

BGH vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09

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Im Fall des BGH vom 04.02.2010 hatte ein nachrangiger Gläubiger die Forde­rung abgelöst. Er hat also die vollen 5% an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt, um sodann deren Rang einzunehmen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft titulierte neue Rückstände und wollte im gleichen Verfahren ihren Vorrang noch einmal beanspruchen. Dem hat der BGH einen Riegel vorgeschoben. Diese Privilegierung könne im Zwangsversteigerungsverfahren nur ein einziges Mal geltend gemacht werden. Ansonsten würde der Sinn und Zweck der Begrenzung des Vorrangs für Hausgeldrückstände auf 5% unterlaufen werden.

Ausdrücklich offen gelassen wurde, ob der Vorrang wiederum in einem neuen Zwangsver­steigerungsverfahren gilt. Ich meine, dass bei einem neuen Verfahren eine weitere bevor­zugte Stellung entstehen dürfte.

BGH vom 04.02.2010, V ZB 129/09

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“Störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, sind als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar.”

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Das BAG gab ihm Recht. Eine unmittelbare Benachteiligung liege nicht vor, da die deutsche Sprache unabhängig von der Nationalität beherrscht werden könne. Auch eine mittelbare Benachteiligung liege nicht vor. Jedenfalls sei diese angemessen und erforderlich.

BAG vom 28.01.2010, 2 AZR 764/08

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Das Amtsgericht Düren hat im Urteil vom 28.04.2010 die Sachbeschädigungsklage des Vermieters abgewiesen. Die Mieterin hatte ein Fest veranstaltet, zu dem u.a. zwei Gäste erschienen, die später die Klingel und einen Rollladen beschädigten.

Eine Haftung der Mieterin wurde mit dem Argument abgelehnt, dass sie diese Gäste nach einem Streit hinausgeworfen hatte. Dass sie anschließend das Haus beschädigten, sei ihr nicht mehr zuzuordnen. Die Gäste hätten sicher nicht mehr mit Wissen und Wollen der Mieterin dort aufgehalten.

Die oben beschriebene Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Sie beinhalte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Denn der Mieter müsste sich bei schlechtmöglichster Auslegung auch solch Verhalten der Gäste zurechnen lassen, die sich nicht mit ihrem Willen im Haus aufhalten.

Es ist im Einzelfall also fraglich, ob man aufgrund dieser Klausel Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen kann. Man muss jeweils den einzelnen Sachverhalt genau betrachten.

AG Düren WM 2010, 292f.

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Bricht ein Schlüssel ab, so spricht dies allerding nicht automatisch für ein unvorsichtiges Handeln des Mieters. Vielmehr spreche eine Lebenserfahrung dafür, dass Materialermüdung vorliege.

Amtsgericht Halle-Saalkreis vom 18.03.2010, 93 C 199/08

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