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Trinkgelder müssen nicht geteilt werden

Dr. Benedicter — Wed, 19 Jun 2013 11:41:34 +0000

Trinkgelder sind in Gastronomie und ähnlichen Gewerben für das Personal eine wichtige (steuerfreie) Einnahmequelle. Häufig schreiben die Arbeitgeber vor, dass die Trinkgelder in “einen Topf” zu werfen und anschließend unter allen Angestellten nach einem Schlüssel aufzuteilen sind.

Nach einer Entscheidung des LArbG Mainz ist eine solche Regelung durch den Arbeitgeber nicht bindend.

Entschieden wurde dies anhand einer Kündigungsschutzklage. Ein Mitarbeiter weiterte sich, der Regelung nachzukommen und wollte seine Trinkgelder (immerhin ca. 500,00 € im Monat) für sich allein. Der Arbeitgeber kündigte nach Abmahnung. Zu Unrecht. Zur Entscheidung hat das Gericht u.a. ausgeführt:

“Trinkgelder gehören arbeitsrechtlich nicht zum Arbeitsentgelt, weil sie als persönliche Zuwendung aus einer bestimmten Motivationslage freiwillig von Dritten erbracht werden. Sie gehören nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts daher für Zeiten des Urlaubs, der Arbeitsunfähigkeit und der Betriebsratstätigkeit nicht zum vom Arbeitgeber fortzuzahlenden Arbeitsentgelt (BAG Urteil vom 28.06.1995 – 7 AZR 1001/94 – NZA 1996, 252). In Übereinstimmung damit versteht auch der Bundesfinanzhof unter Trinkgeld eine freiwillige und typischerweise persönliche Zuwendung an den Bedachten als eine Art honorierende Anerkennung seiner dem Leistenden gegenüber erwiesenen Mühewaltung in Form eines kleineren Geldgeschenks. Dem Begriff des Trinkgeldes ist als Zeichen der besonderen Honorierung einer Dienstleistung über das vereinbarte Entgelt hinaus ein Mindestmaß an persönlicher Beziehung zwischen Trinkgeldgeber und Trinkgeldnehmer grundsätzlich immanent.”

Eine Verteilung der Trinkgelder kann demnach nur einvernehmlich erfolgen.

LArbG Mainz vom 09.12.2010, 10 Sa 483/10

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Anwaltskostenerstattung bei “2. Mahnung”

Dr. Benedicter — Mon, 17 Jun 2013 12:13:09 +0000

Es ist anerkannt, dass Großvermieter Mahnungen und Kündigungen selbst aussprechen müssen bzw. die Kosten eines hiermit beauftragten Rechtsanwaltes nicht erstattet erhalten. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg dann nicht, wenn es sich um die zweite Mahnung handelt. Dies dürfe auf Kosten des Mieters einem Rechtsanwalt überlassen werden, da auch der rechtlich bewanderte Gläubiger in solcher Situation anzunehmen darf, dass die Einschaltung eines Rechtsanwalts die Zahlungsmoral verbessern kann.

Amtsgericht Schöneberg vom 21.06.2012, 106 C 61/12

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Betriebsübergang der Arbeitsnehmer der Hausverwaltung

Sawal — Fri, 14 Jun 2013 13:58:48 +0000

Wenn ein Betrieb veräußert wird, gehen die Arbeitsverhältnisse gem. § 613a BGB auf den Käufer über. Es handelt sich um einen so genannten Betriebsübergang im Sinne des Arbeitsrechts.

In einem vom Bundesarbeitsgericht am 15.11.2012 entschiedenen Fall hatte eine Gesellschaft ein Grundstück, für dessen Verwaltung ein Arbeitnehmer verantwortlich war. Der Inhaber der Gesellschaft veräußerte das Grundstück an einen Dritten.

Der Arbeitnehmer war der Auffassung, dass damit auch sein Arbeitsverhältnis im Wege des Betriebsübergangs auf den Käufer übergehe. Dies wurde vom BAG verneint. Die Verwaltung einer Immobilie stelle einen so genannten betriebsmittelarmen Betrieb dar. Das Grundstück sei kein Betriebsmittel der Hausverwaltung, sondern lediglich Objekt der Verwaltung.

Die Hausverwaltung sei nicht notwendigerweise auf ein bestimmtes Grundstück beschränkt. Das konkret veräußerte Grundstück sei damit für die betriebliche Einheit nicht unverzichtbar.

Somit muss der Käufer eines Grundstücks nicht damit rechnen, dass die Arbeitsverhältnisse des Hausverwalters auf ihn mit übergehen. Es sind jedoch im Einzelfall Konstellationen denkbar, bei denen dies der Fall sein könnte.

BAG vom 15.11.2012, 8 AZR 683/11R

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Schlappen für die Gewerbeauskunfts Zentrale

Schueller — Wed, 12 Jun 2013 13:38:33 +0000

Es ist erstaunlich, dass trotz der Entscheidung des BGH zu versteckten Angebote von Auskunftsdatenbanken weiterhin bestimmte Anbieter der Auffassung sind, ihnen stünde tatsächlich ein Anspruch zu. Die Gewerbeauskunftsdatenbank zitiert stetig alten Entscheidungen aus den vergangenen Jahren, obwohl selbst das Amtsgericht Düsseldorf (Gerichtsstand laut AGB der Firma) in mehreren Entscheidungen geurteilt hat, dass der Gewerbeauskunfts Zentrale kein Zahlungsanspruch zusteht (Urteil vom 23.11.2011, 42 C 11568/11; vom 07.12.2012, 47 C 12104/12; vom 17.12.2012, 47 C 12105/12)

Zitat:

“Der Beklagten stehen keine Ansprüche aus dem Vertrag vom … zu, da die Klägerin den Vertrag nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten hat. Die Übersendung des Schreibens vom … erfüllt den Tatbestand der arglistigen Täuschung, da aus ihm nicht hinreichend hervorgeht, dass es sich um ein Angebot auf Abschluss eines kostenpflichtigen Vertrages handelt. Zu Recht weist die Klägerin in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Form des Schreibens den Anschein erweckt, es würde sich bei der angepriesenen Eintragung um eine amtliche Eintragung handeln. Dies ergibt sich bereits aus der Überschrift des Schreibens mit den Worten “Gewerbeauskunft-Zentrale”. Unter einer Gewerbeauskunft versteht man üblicherweise eine solche, die bei einem entsprechenden Amt eingeholt wird. Dass es sich bei dem Schreiben um ein Angebot auf den Abschluss eines kostenpflichtigen Vertrages handelt, geht aus dem Schreiben nicht ausreichend deutlich hervor.”

Amtsgericht München vom 15.02.2012, 142 C 10921/11

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Verjährung von Pflichtteilsansprüchen

Sawal — Mon, 10 Jun 2013 13:48:10 +0000

Pflichtteilsansprüche verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Pflichtteilsberechtigte von dem Erbfall Kenntnis erlangt hat.

Stellt sich erst nach der Verjährung heraus, dass weitere wertvolle Posten im Nachlass waren, beginnt für diese die Verjährung nicht neu zu laufen.

Für den Fall der späteren Kenntnis von einem Grundstück im Nachlass hat der BGH mit Urteil vom 16.03.2013 die weiteren Pflichtteilsansprüche für verjährt erklärt. Die Verjährung setze für alle Pflichtteilsansprüche einheitlich ein. Hatte der Pflichtteilsberechtigte von irgendwelchen Nachlassgegenständen keine Kenntnis, verjährt der hierauf beruhende ergänzende Anspruch mit dem Hauptanspruch.

Für den Lauf der Verjährung kommt es nur auf die Kenntnis vom Erbfall, nicht aber auf das Wissen über einzelne Nachlassgegenstände an.

Anders ist die Rechtslage zu bewerten, wenn der Erbe den Pflichtteilsberechtigten über das Vorhandensein weiterer Nachlassgegenstände getäuscht hat. In diesem Falle kann er sich auf die Verjährung nicht berufen. Hatte aber auch der Erbe keine Kenntnis, ist der Pflichtteilsberechtigte durch die Verjährung benachteiligt.

BGH vom 16.03.2013, IV ZR 232/12

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Nachbar, ick hör Dir trapsen

Schueller — Thu, 06 Jun 2013 09:37:39 +0000

Gestern hat der BGH eine Entscheidung zur Mietminderung bei – aus Sicht des Mieters – ungenügender Trittschalldämmung nach Dachgeschossausbau getroffen.

Ich habe die Entscheidung auf der Seite der Legal Tribune kommentiert:

“Lärmsensible Mieter stoßen mit ihren Anliegen beim BGH oft auf taube Ohren. Ob dröhnendes Verkehrsrauschen oder klackende Stöckelschuhe – akustische Belästigungen sind nach der Rechtsprechung des Gerichts vielfach hinzunehmen. Auch am Mittwoch scheiterte ein Mieter, der plötzlich über sich neue Nachbarn hatte, mit seiner Mietminderung. Dominik Schüller über Ausbauten, Umbauten und Neubauten.”

Den weiteren Beiträg können Sie gerne auf der Seite der LTO weiterlesen.

BGH vom 05.06.2013, VIII ZR 287/12

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Verwirkung von Betriebskostennachzahlungen

Dr. Benedicter — Wed, 05 Jun 2013 11:57:47 +0000

Seit der Verkürzung der Verjährungsfristen spielt die Verwirkung eine deutlich geringere Bedeutung – auch im Mietrecht. Dass man sie trotzdem nicht vergessen kann, zeigt ein Fall des BGH (XII. Zivilsenat, aber im Wohnraummietrecht). Der Vermieter hatte einige Jahre Abrechnungen mit einer Nachzahlung an den Mieter geschickt. Der Mieter hatte Einwände erhoben, der Vermieter hatte darauf nicht reagiert und auch keine Klage eingereicht.

Als dies wieder einmal geschah, erhob der Vermieter Klage und zwar für alle noch nicht verjährten Nachzahlungsansprüche. Der BGH hielt die Ansprüche des Vermieters für verwirkt:

“Aus der Tatsache, dass die Kl. auf die Beanstandungen des Bekl. hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001-2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiter zu verfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Bekl. der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kl. zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Bekl. in den Jahren 2006-2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kl. würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen.”

Mit dem Einklagen von Nachforderungen solle man daher nicht abwarten.

BGH vom 21.?2. 2012, VIII ZR 146/11

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Vermieterhaftung bei Urheberrechtsverletzungen

Schueller — Mon, 03 Jun 2013 11:42:22 +0000

Insbesondere in gehobenen Wohnanlagen oder Ferienunterkünften stellt der Vermieter dem Mieter immer öfter einen WLAN-Zugang mit Internetanschluss zur Verfügung. Damit begibt er sich natürlich in ein Haftungsrisiko, falls der Mieter Urheberrechtsverletzungen über den Zugang des Vermieters begeht.

Dieses Risiko sollte der Vermieter durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausschließen. Das Amtsgericht München hat dies für zulässig erachtet und eine entsprechende Klage gegen den Vermieter abgewiesen.

Amtsgericht München vom 15.02.2012, 142 C 10921/11

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Eigenbedarfskündigung und Missbrauch

Schueller — Fri, 31 May 2013 12:15:52 +0000

Eine Eigenbedarfskündigung ist nach Auffassung des BGH nur dann missbräuchlich, wenn der Vermieter bereits es bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder in Erwägung gezogen hat, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen.

Dies ist natürlich in der Praxis sehr schwer nachzuweisen.

Damit werden bisher vertretene Auffassungen zurückgewiesen, die das Missbrauchskriterium an starre Fristen (z.B. 5 Jahre) knüpfen wollten. Der Missbrauch ist eine subjektive Tatsache und damit sehr schwer nachzuweisen.

Eine gute Entscheidung für Vermieter, die ihre Wohnung selbst bzw. durch Familienangehörige nutzen wollen.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12

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Keine Heikostenschätzung nach QM

Schueller — Wed, 29 May 2013 11:50:51 +0000

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter in der Regel nach Verbrauch gegenüber Mietern abzurechnen. Es des öftern, dass die Verbrauchsmessung ersichtlich fehlerhaft ist oder trotz Messeinrichtungen keine Ablesewerte vorliegen. Der Vermieter kann in diesem Fällen nach Gradtagszahlenmethode abrechnen. Die (einfachere) Methode einer Schätzung nach Quadratmetern hält der BGH in seiner Entscheidung vom 05.03.2013 für unzulässig.

Dem Vermieter bleibt dann nur, entweder nach Gradtagzahlen abzurechnen oder eine Flächenabrechnung mit vorgeschriebenen 15%-Abzug vorzunehmen.

BGH vom 05.03.2013, VIII ZR 310/12

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Zeitablauf bei der mietrechtlichen Abmahnung

Schueller — Mon, 27 May 2013 12:34:10 +0000

Verstößt der Mieter gegen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, muss der Vermieter häufig eine Abmahnung aussprechen, bevor er kündigen kann. Wartet er nach dieser Abmahnung eine weitere Zeit ab, bevor er kündigt, besteht die Gefahr, dass man ihm eine Duldung der Vertragsverletzung unterstellt.

Dem ist das Kammergericht entgegengetreten. Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs.1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters werde nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt.

Sicherheitshalber sollte der Vermieter bei einem längeren Zeitablauf eine neue Abmahnung mit Frist aussprechen und kurz nach Ablauf der Frist fristlost kündigen und ebenso schnell eine Räumungsklage einreichen.

KG vom 22.11.2012, 8 U 87/10

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Schlechte Zeiten für Mitternachtsnotare

Schueller — Fri, 10 May 2013 09:10:00 +0000

Verbraucher sollen nach § 17 Abs. 2a BerukG die Möglichkeit haben, sich mindestens 14 Tage mit den Vertragsentwürfen des Notars auseinanderzusetzen, wenn es sich bei der anderen PArtei um einen Unternehmer handelt. Dies wurde in der Vergangenheit insbesondere bei “Schrottimmobilien”, “Mitternachtsnotaren” und zwielichtigen Vertrieben anders gehandhabt.

Für Notare, die sich hierzu hinreißen ließen, könnte dies ein böses Nachspiel haben. Der BGH hat entschieden, dass auf die 14-Tage-Frist nur in äußerst eng begrenzten Fällen verzichtet werden kann. Selbst wenn der Verbraucher die schnelle Beurkundung ausdrücklich wünscht, darf der Notar dem nicht nachgeben. Anderenfalls trifft ihn möglicherweise die Haftung.

BGH vom 07.02.2013, III ZR 121/12

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Betriebskostenabrechnung durch Mieter

Dr. Benedicter — Tue, 07 May 2013 09:59:51 +0000

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Abrechnungsanspruch, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Erfüllt der Vermieter diesen nicht, kann der Mieter die Abrechnung nicht selbst erstellen. In der Regel fehlen im auch bereits die Daten.

Ist die Abrechnung hingegen falsch, kann der Mieter eine eigene Abrechnung erstellen und ggf. auch ein Guthaben einklagen. Nach einer neuen Entscheidung des BGH kann er in diesem Fall auch die Vorauszahlungen entsprechen seiner Abrechnung herabsetzen.

BGH vom 06.02.2013, VIII ZR 184/12

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Die Null-GbR im Grundbuch

Sawal — Sat, 04 May 2013 09:40:07 +0000

Eine GbR muss mindestens aus zwei Personen bestehen. Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung einer Gesellschaft als Eigentümerin naturgemäß deren Existenz zu prüfen. Unbeachtlich ist nach Auffassung des OLG Frankfurt, wenn einer der Gesellschafter einen Kapitalanteil von “Null” besitzt.

Das Gesetz sieht keine Mindesthöhe für eine Kapitalbeteiligung vor. Daher ist prinzipiell auch eine Beteiligung 100% zu 0% möglich. Die Gesellschaft musste daher als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden. Häfig handelt es sich um steuerliche Gründe, die eine solche Konstruktion begründen.

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Saldoklagen jetzt möglich

Sawal — Thu, 02 May 2013 08:12:38 +0000

Bisher war es ständige Rechtsprechung, dass Mietrückstände nur eingeklagt werden können, wenn für jeden einzelnen Monat der konkrete Rückstand angegeben wird. Die sogenannte Saldo-Klage wurde regelmäßig als unzulässig abgewiesen.

Eine ganz neue Sichtweise vertritt hierzu der BGH in einem erstaunlichen Urteil vom 09.01.2013. Wenn der Vermieter einen festen Zeitraum angibt, für die er alle Mietrückstände geltend macht und dem er sämtliche Zahlungen des Mieters für eben diesen Zeitraum betragsmäßig gegenüberstellt, kann er den sich daraus ergebenden Minus-Saldo geltend machen. Er muss dann nicht ausrechnen, für welchen Monat genau welcher Rückstand besteht.

Das ist eine große Erleichterung in der Praxis und eine wirkliche Neuerung. Es ist nämlich oft schwierig, bei Teilzahlungen, Raten etc. genau auszurechnen, welcher Betrag eigentlich für welchen Monat geschuldet wird. Hierüber kann man auch durchaus geteilter Meinung sein.

Nunmehr also ist es möglich, beispielsweise für ein bestimmtes Kalenderjahr alle fällig gewordenen Mieten zu addieren und dem die sämtlichen für diesen Zeitraum geleisteten Zahlungen des Mieters gegenüberzustellen. Der Zinsantrag wäre dann wohl erst mit Ende des Jahres bzw. Anfang Dezember möglich.

Ein wenig beißt sich diese Rechtsprechung noch mit der Tatsache, dass Betriebskostenvorauszahlungen im darauffolgenden Jahr nicht mehr geltend gemacht werden können. Insofern muss man vielleicht noch die Zahlungen auf die Netto-Mieten reduzieren. Hierzu wird es noch weitere Entwicklungen geben.

Im Einzelnen müssen die praktischen Auswirkungen dieser Rechtsprechung noch abgewartet werden. Das Urteil ist sicher richtig und wird in der Zukunft manche Erleichterung bringen.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Ausnahmsweise höhere Bürgschaft als Mietsicherheit

Schueller — Mon, 29 Apr 2013 10:18:06 +0000

Der Vermieter darf im Wohnraummietrecht grundsätzlich nur eine Mietsicherheit in Höhe von maximal drei Nettomieten verlangen. Dies gilt auch für eine Mietbürgschaft. Ausnahmen sind selten und werden in der Regel als Umgehungen für unwirksam erachtet.

Der BGH hat am 10.04.2013 eine solche Ausnahme bestätigt. Eine Mietsicherheit darf höher sein, wenn sie nachträglich vereinbart wird und zur Abwendung einer Kündigung /Räumung erfolgt. Im Fall drohte die Vermieterin mit einer berechtigten Kündigung wegen Mietrückständen. Der Mieter wollte das Mietverhältnis fortführen. Man einigte sich darauf, dass die Rückstände aus der geleisteten Mietkaution beglichen werden sollen und i.ü. einen neue (unbegrenzte) Mietbürgschaft eines Dritten gestellt werden würde. Es kam wie es kommen musste, der Mieter blieb auch in der Folge die Mieten schuldig und die Vermieterin verlangte einen hohen vierstelligen Betrag vom Bürgen – der sich hiergegen bis zum BGH wehrte.

Mit seinem auf § 551 BGB gestützten Argument konnte er nicht durchdringen. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats findet diese Vorschrift, die die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Ein solches Vorgehen bietet sich für Vermieter an, wenn grundsätzlich Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht und der Bürge solvent erscheint.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Kein Musikunterricht in der Mietwohnung

Sawal — Fri, 26 Apr 2013 10:12:01 +0000

Die Möglichkeit einer Teilgewerblichen Nutzung ist immer wieder Streitgegenstand zwischen Mieter und Vermieter. 2008 hatte der BGH entschieden, dass der Mieter (in diesem Fall ein Makler) einen Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzung haben kann, wenn diese nicht über die Maßen nach Außen in Erscheiniung trete.

In seiner aktuellen Entscheidung vom 10.04.2013 hat der BGH diese Rechtsprechung präzisiert. Im Fall ging es um einen Mieter, der in der Mietwohnung Kindern Musikunterricht gab. Die Vermieterin kündigte daraufhin. Bei dem vorliegenden Umfang (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler) ging der BGH davon aus, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Teilgewerblichen Nutzungsgenehmigung mehr bestand. Die Kündigung war wirksam. Mieter, die ähnliches vorhaben, sollten sich dies im Mietvertrag zusichern lassen.

BGH vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12

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Erwerb einer Kautionsforderung (Gewerbemietrecht)

Schueller — Wed, 24 Apr 2013 14:58:10 +0000

Der XII. Zivilsenat des BGH hat eine Entscheidung des Kammergerichts zur Frage des Erwerbs einer Kautionsfordeurng durch einen Grundstückserwerber im Gewerbemietrecht gehalten. § 566 BGB gilt auch im Gewerbemietrecht (Verweise in § 578 BGB). Die Forderung des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution ist nach BGH als mietrechtlich zu qualifizieren.

Von § 566 BGB sind naturgemäß nur solche Ansprüche umfasst, die in der Person des Veräußerers entstanden und fällig sind.

BGH vom 25.07.2012, XII ZR 22/11

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Keine pauschale “Verlusthaftung” (z.B. Parkticket)

Schueller — Mon, 22 Apr 2013 14:49:01 +0000

Manchmal sind Urteile deshalb so interessant, weil die Lebenssachverhalte, die sie betreffen, einem tägtäglich begegnen.

Das LG Köln hatte über eine AGB-Klausel eines Erlebnisbadbetreibers zu entscheiden, in dem geregelt war, dass der Besucher beim Verlust seines “Chip” (mit Wertfunktion) eine pauschale Strafe von 50,00 € zahlen müsse. Ähnliche Regelungen gibt es bei Parkhausbetreibern, Fitnessstudiobetreibern und anderen Anbietern, bei denen eine Karte oder ein Chip eine Bedeutung für den Zugang oder eine Zahlfunktion hat.

Das Landgericht hat die Klausel für unwirksam erachtet. Es hat ausgeführt:

“Die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene verschuldensunabhängige Haftung von Besuchern eines Freizeitbades für den Verlust eines ihnen überlassenen elektronischen Eintrittsmediums mit Kreditfunktion (“Chip” oder “Coin”) ist mit den Grundgedanken des gesetzlichen Schadensersatzrechts nicht zu vereinbaren und verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.”

Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass die Pauschale den nach normalem Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteige. Dies sei schadensrechtlich nicht hinzunehmen. Begründung:

“Hiervon ist auszugehen, wenn die Schadensersatzpauschale der Höhe nach dem maximal aufbuchbaren Betrag (Kreditlimit) entspricht; denn es widerspricht jeder Lebenserfahrung, dass Kunden regelmäßig Leistungen bis zum maximal möglichen Betrag in Anspruch nehmen.”

Diese (richtige) Entscheidung dürfte auch auf viele Andere Klauseln zutreffen. Auch bei einem Parkplatzticket, bei dem die Tagespauschale oft zwischen 5-20 € liegt, liegt es außerhalb jeder Lebenswahrscheinlichkeit, dass ein Schaden von 50,00 € entsteht. Von wem die Zahlung einer solchen Pauschale verlangt wird, sollte prüfen, ob er sie nicht zurück verlangen oder gar von Anfang an verweigern kann.

Landgericht Köln vom 13.06.2012, 26 O 410/11

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Was sind Parkplatzschweine

Schueller — Wed, 17 Apr 2013 14:21:59 +0000

Ausnahmesweise hat dieser Beitrag kein Bezug zum Immobilienrecht.

Die Entscheidung, dass die Bezeichnung als “Parkplatzschwein” nach Auffassung des AG Rostock keine Beleidigung sein soll, hat mich schon schmunzeln lassen. Begründet wird dies damit, dass es lediglich um die Äußerung einer Kritik im Verhalten bei der Parkplatzsuche (Falschparker) ging.

Das “Wegelagerer” oder “Oberförster” als Bezeichnung für einen Polizisten keine Beleidigung sein soll, kann man vielleicht noch begründen. Nach einer Entscheidung des AG Augsburg soll dies sogar für “Bulle” gelten. Spätestens wenn ein “-schwein” hinzukommt, sollte die Lage jedoch klar sein. Eine reine Tatsächenbeschreibung sieht anders aus.

AG Rostock vom 11.07.2012, 46 C 186/12

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Kein notarielles Bestimmungsrecht über Testamentsvollstrecker

Sawal — Mon, 15 Apr 2013 11:44:48 +0000

Es kommt vor, dass ein Testierender sich noch nicht sicher ist, welche Person er als Testamentsvollstrecker einsetzen möchte. In diesem Fall ist es zulässig, dass er die Benennung des Testamentsvollstreckers einer dritten Person überlässt.

Der beurkundende Notar selbst darf dies jedoch nicht sein. Der BGH hat eine entsprechende Klausel in einem notariellen Testament für unwirksam erklärt. Es liege ein Verstoß gegen § 7 Nr. 1 Beurkundungsgesetz vor. Die Möglichkeit einen Testamentsvollstrecker zu benennen stelle sich als rechtlichen Vorteil für den Notar dar.

BGH vom 10.10.2012, IV ZB 14/12

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48% Grundschuldzinsen

Sawal — Fri, 12 Apr 2013 13:33:38 +0000

Grundschuldzinsen liegen in der Regel deutlich über den üblichen Kreditzinsen und haben mit diesen auch wenig zu tun. Üblich sind in der Bankenpraxis 15-20%. Sie sichern lediglich die schuldrechtliche Forderung ab, die sich z.B. durch vollständige Nichtzahlung, Verzug, Kosten etc. auch erhöhen kann. Hiervor will sich der Gläubiger in der Regel durch die die vereinbarten Zinsen absichern. Durch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren wird auch verhindert, dass die durchsetzbare dingliche Forderung ins unermessliche steigen kann.

In jeder beliebigen Höhe kann

eine Grundschuld jedoch nicht vereinbart werden. Das OLG Schleswig hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundschuldzins von 48 % ins Grundbuch eingetragen werden sollte. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung mit Verweis auf § 138 BGB verweigert. Zurecht, wie das Gericht entschied. Die Vereinbarung eines Grundschuldzinssatzes von 48 % sei sittenwidrig. Das Grundbuchamt dürfe nicht daran mitwirken, dass eine erkennbar unrichtige Eintragung vorgenommen würde. Ein Zinssatz ist dann sittenwidrig, wenn er entweder den üblichen Zinssatz um 100 % übersteige oder ein absoluter Zinsunterschied von 12 % vorliege.

OLG Schleswig vom 05.09.2012, 2 W 19/12

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vorbeugende einstweilige Verfügung bei Modernisierungsmaßnahmen

Schueller — Wed, 10 Apr 2013 11:52:46 +0000

Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahme durchführt, obwohl nicht alle Mieter diesen zugestimmt haben, setzts sich stets der Gefahr einer einstweiligen Verfügung durch einen Mieter aus. Das dies nicht erst bei Beginn der Baumaßnahmen, sondern bereits nach der Ankündigung der Arbeiten drohen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Die Vermieterin hatte angekündigt, Außenbalkone u.a. auch an der vom Antragssteller bewohnten Wohnug anzubringen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung hiergegen, obwohl noch nicht einmal Bauvorbereitungsmaßnahmen getroffen worden waren. Zu Recht, wie das Beschwerdegericht entschied:

“Dass die Antragsgegnerin die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme bislang lediglich angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in einem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. [...] Dass die angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin bislang nicht umgesetzt worden sind, ändert an der berechtigten Besorgnis des Antragstellers ebensowenig wie die im Rahmen der Beschwerde abgegebene Erklärung der Antragsgegnerin, von den beabsichtigten Maßnahmen zwischenzeitlich Abstand genommen haben.”

Vermieter können diesem Risiko nur dann entgehen, wenn sie im Ankündigungsschreiben ausdrücklich darauf hinweisen, dass ohne Mieterzustimmung keine Baumaßnahmen durchgeführt werden. Anderenfalls bietet sich ein sofortiges Anerkenntnis an, um die Kosten dem Mieter auferlegen zu lassen.

LG Berlin vom 01.03.2013, 63 T 29/13

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Zulässigkeit einer Saldoklage

Schueller — Mon, 08 Apr 2013 11:16:19 +0000

In unübersichtlichen Mietverhältnissen (Zahlungseingänge betreffend) ist es häufig sehr schwierig, festzustellen, wie sich der Mietrückstand zusammensetzt. Unstreitig ist allerdings oft die Summe der Gesamtforderung und die Gesamtzahlungen des Mieters und der daraus resultierende Saldo. Bisher verlangten die berliner Gerichte eine genaue Aufschlüsselung, aus welchen Monaten die Einzelforderungen stammten.

Wer einmal versucht hat, ein Mietkonto mit komplizierten Buchungen und Verrechnungen versucht hat zu verstehen, versteht, dass dies insbesondere auch den mit der Eintreibung der Forderung betrauten Rechtsanwalt an den Rande der Verzweifelung bringen kann.

Der BGH hat hier ein wenig die Schärfe herausgenommen und sog. Saldoklagen im Mietrecht für grundsätzlich zulässig erachtet. Im Fall machte der Vermieter Jahressalden geltend. Wie die eingegangenen Zahlungen des Mieters zu verrechnen waren, war streitig. Dies sei jedoch auch nicht erforderlich. So der BGH:

“Denn die Kläger haben vorgetragen, dass die Beklagten für diesen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.918 € schuldeten und hierauf im Jahr 2004 und 2005 jeweils Beträge in Höhe von 5.836,80 € schuldig geblieben seien. Der so ermittelte Saldo genügt zur Individualisierung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen.”

Es bleibt abzuwarten, wie die Instanzgerichte diese Entscheidung in der Praxis umsetzen und was in komplizierten Fällen mit Aufrechnungen, Mietminderungen u.ä. geschieht. Sonst ist die Rechtsprechung eine erhebliche Erleichterung für den Anwalt.

BGH vom 09.01.2013, VIII ZR 94/12

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Kosten der Wartung der Gastherme

Sawal — Thu, 04 Apr 2013 13:34:59 +0000

Bisherige Rechtsprechung war es, dass bei den Wartungskosten für eine Gasetagenheizung ein Höchstbetrag in Mietverträgen angegeben sein müsse.

Der BGH hat allerdings in seinem Urteil vom 07.11.2012 (VIII ZR 119/12) das Landgericht Berlin bestätigt. Auch ein Formularmietvertrag muss für die Wartungskosten keine Höchstgrenze aufführen. Die Wartungskosten sind als wiederkehrende Kosten Betriebskosten. Es gilt lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Klausel ist auch ohne Höchstgrenze wirksam.

Hiermit nicht zu verwechseln ist die Verpflichtung des Mieters, seinerseits die in seiner Wohnung befindliche Gasetagenheizung warten zu lassen. Im oben zitierten Fall des BGH ging es um einen Wartungsauftrag durch den Vermieter.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Missbrauch einer Eigenbedarfskündigung

Schueller — Tue, 02 Apr 2013 09:32:28 +0000

Eigenbedarfskündigungen sind der Dauerbrenner vor Gericht. Nach unserer Erfahrung hat die Anzahl in Berlin deutlich zugenommen. In der Regel siegt der Vermieter in diesen Fällen, da regelmäßig ein Eigenbedarf tatsächlich besteht. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage ist der Begriff des Eigenbedarfs sehr weit zu verstehen.

Der BGH hatte den Problematischen Fall zu entscheiden, dass die Eigenbedarfskündigung drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen worden war. Zudem war gegenüber den Mietern mündlich geäußert worden, dass ein Eigenbedarf nicht infrage komme. Später entstand durch familiäre und berufliche Änderungen in der Person des Enkels ein Eigenbedarf und die Kündigung wurde ausgesprochen.

Dies beurteilt der BGH nicht als missbräuchlich. Denn der Eigenbedarf war bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar.

Mieter, die sicher sein wollen, müssen bei Abschluss des Vertrages drauf drängen, dass eine verbindliche Klausel mit aufgenommen wird. Nur dann besteht ein SChutz gegen Eigenbedarfskündigungen. Für Vermieter zeigt die Entscheidung wieder einmal deutlich, wie erfolgversprechend Eigenbedarfskündigungen in der Praxis sind.

BGH vom 20. März 2013, VIII ZR 233/12

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kein generelles Verbot von Katzen- und Hundehaltung

Schoenfeld — Wed, 27 Mar 2013 09:27:04 +0000

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Tierhaltung. Das generelle Verbote nicht möglich sind, hat der BGH bereits entschieden. Der aktuelle Fall betraf eine Klausel, in der Katzen- und Hundehaltung nicht jedoch Tierhaltung verbot. Der VIII. Senat hat die Klausel für unwirksam erklärt.

BGH vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12

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Dauer der Einwendungsfrist des Mieters

Schueller — Mon, 25 Mar 2013 09:53:23 +0000

Der Mieter muss nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB binnen 12 Monaten Einwendungen geben die materielle Wirksamkeit der Abrechnung erheben. Danach ist er mit solchem Vortrag vor Gericht ausgeschlossen. Das Landgericht Frankfurt hatte sich mit der interessanten Frage zu befassen, ob die Frist jeweils am Monatsende oder exakt nach 12 Monaten auch mitten eines Monats endet. Es hat sich für die 1. Alternative entschieden. Demnach läuft die Einwendungsfrist immer am Monatsende ab. Im Extremfall sind es eben nicht 12, sonder 12 Monate und 30 Tage.

Ich meine jedoch auch, dass das Gesetz sprachlich so zu verstehen ist. Anderenfalls stellen sich auch Folgefragen, wann die Abrechnung exakt zugegangen ist.

“Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.”

Landgericht Frankfurt O. vom 20.11.2012, 16 S 47/12

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Kosten der Gastherme 100% umlagefähig

Dr. Benedicter — Fri, 22 Mar 2013 09:04:48 +0000

Nach einer Entscheidung des BGH sind Kosten der Gasthermenwartung vollständig auf den Mieter umlegbar, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sei. Auch in einem Formularmietvertrag sei keine Kostenobergrenze erforderlich. Umlagefähig seien stets die angefallenen Betriebskosten. Obergrenze sei das Wirtschaftlichkeitsgebot.

BGH vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12

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Abmahnung der Kanzlei Krell & Partner aus Heidelberg

Schueller — Thu, 21 Mar 2013 09:05:19 +0000

Derzeit mahnt eine Kanzlei “Krell & Partner” aus Heidelberg wegen abgeblicher Urheberrechtsverletzungen ab. Diese werden noch nicht einmal benannt und auch sonst macht das Schreiben einen sehr unseriösen Eindruck. Es wird lediglich Zahlung von 150,00 € geforder. Es hat den Anschein, als würde es sich um eine Betrugsmasche handeln. Die Kanzlei ist im Netz noch nicht einmal auffindbar.

Betroffene sollten in keinem Fall zahlen.

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