Erhöhung einer unzulässigen Bruttowarmmiete

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Wir haben bereits darüber berichtet, dass nach einer BGH Entscheidung Mieter und Vermieter nicht vereinbaren können, dass die Heiz- und Warmwasser-Kosten in der Inklusivmiete enthalten sind: Unwirksame Strukturierung des Mietzinses

Nichts hindert aber beiden Seiten, i.b. den Vermieter daran, die unzulässige Mietzinsstruktur zu ändern. Er kann dies auch gleich mit einem Mieterhöhungsverlangen verbinden. Zu diesem Zweck sind nur die zuletzt (in der Regel das vorangehende Kalenderjahr) auf die Wohnung entfallenden Heizungs- und Warmwasserkosten und zudem die übrigen Betriebskosten anteilig zu ermitteln. Diese Kosten sind nachvollziehbar aus der Inklusivmiete herauszurechnen. Die ermittelte Nettomiete ist dann der ortsüblichen Vergleichsmiete (z.b. enthalten in einem qualifizierten Mietspiegel) gegenüber zu stellen und nach § 558 I BGB zu erhöhen.

Fortan kann eine Teilinklusivmiete nebst Vorschüssen auf die Heiz- und Warmwasserkosten verlangt werden.

Das LG Berlin stellt ausdrücklich klar, dass das Mieterhöhungsverlangen auch dann wirksam ist, wenn die Heiz-und Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch erfasst wurden. Dies sei in aller Regel schließlich der Fall, wenn Bruttowarmmieten vereinbart wurden. Der Vermieter werde bereits mit dem Kürzungsrecht des Mieters in Höhe von 15 % bei der Abrechnung dieser Kosten ausreichend sanktioniert.

LG Berlin Urteil vom 23.01.2009; AZ: 65 S 242/08

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