Risikoverteilung bei Sperrung eines Ladens

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Das  Kammergericht hat enschieden, dass der Vermieter das wirtschaftliche Risiko trägt, wenn das von ihm vermietete Gewerbemietobjekt wegen Bauarbeiten Dritter nicht von Kunden betretbar ist.

Im Fall konnte der Souvenierladen des Mieters für einen Zeitraum von 2 Monaten  nicht von Kunden betreten werden, weil vor seiner Tür gebaut wurde. Er minderte daher die Miete auf 0 €. Das Kammergericht gab ihm Recht. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch, dass der Zugang durch Kunden möglich ist. Das Risiko, dass Dritte den Zugang “verbauen” trägt der Vermieter.

Das Gericht hat gleichzeitig auch eine Klausel im Mietvertrag, die eine solche Risikoverteilung anders gestalten sollte, für unwirksam gehalten. Die Klausel:

“Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs– und Staubbelastungen oder ähnliches begründen unabhängig vom Ausmaß keinen Fehler des Mietgegenstandes, sofern sie nicht vom Vermieter zu vertreten sind.”

stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und  ist daher nach § 307 BGB unwirksam.

Kammergericht vom 12.11.2007, 8 U 194/06

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