Gewerbemietrecht: Kündigung bei Mietrückstand

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Für das Gewerbemietrecht ergibt sich das Recht zur fristlosen Kündigung regelmäßig aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Der BGH hat kürzlich daran erinnert, dass dessen Voraussetzungen nicht vorschnell angenommen werden sollten.

„Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn […] der Mieter […] für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.“

Nicht unerheblich ist der Rückstand in der Regel, wenn er den Betrag einer Monatsmiete überschreitet. Es reicht aber nicht aus, dass der Verzug an mehr als zwei Terminen besteht und der Gesamtrückstand über dem Betrag einer Monatsmiete liegt. Die Vorschrift setzt vielmehr voraus, dass der Gesamtrückstand von mehr als einer Monatsmiete aus zwei aufeinander folgenden Monatsmieten resultiert.

Im dem Urteil zugrund liegenden Fall hatte ein Gewerbemieter über einen Zeitraum von 5 Monaten um 1.500 € (unberechtigt) die Miete gemindert. Hierdurch entstand ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Trotzdem lagen die Gründe für eine fristlose Kündigung nicht vor. Denn bei der Betrachtung zweier aufeinanderfolgender Termine lag jeweils nur ein Rückstand von 3.000 € vor, was weniger als eine halbe Monatsmiete ausmachte. Eine Kündigung sollte daher immer rechtlich gründlich durchgeprüft werden.

BGH vom 23. Juli 2008, XII ZR 134/06

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