Die Tücke mit der stillschweigenden Vertragsfortsetzung

PDF Version

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 21.04.2010 Rechtssicherheit in der Frage der stillschweigenden Vertragsverlängungen nach einer Kündigung geschaffen.

Nach § 545 Satz 1 BGB gilt:

“Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.”

Das bedeutet, dass nach einer ausgesprochenen (wirksamen) Kündigung der Vermieter binnen zwei Wochen grundsätzlich einer Verlängerung des Mietvertrages bei unberechtigter Weiternutzung wiedersprechen müsste, um eine automatische Vertragsverlängerungen zu verhindern. In der allermeisten Kündigungen ist daher der Passus enthalten, dass bereits jetzt der Verlängung des Mietverhältnisses widersprochen wird. Bereits nach der bisher geltenden Rechtsprechung des BGH konnte dieser Widerspruch bereits vor Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist nach § 545 BGB erhoben werden. (z.B. BGH vom 07.01.2004, VIII ZR 103/03) Für fristlose Kündigungen führte bereits diese Rechtsprechung zum gewollten Ergebnis.

Problematisch erwies sich dies aber bei Kündigungen zu einem mehrere Monate in der Zukunft liegenden Zeitpunkt. Bei einer ordentlichen Kündigung kann bereits aus gesetzlichen Gründen eine Kündigungsfrist von bis zu 9 Monaten bestehen. Streitig war insofern, ob ein im Kündigungszeitpunkt ausgesprochener Widerspruch auch eine solch langen Zeitraum überstehen kann. Bislang hatte der BGH einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Kündigung und Vertragsende gefordert, was natürlich Interpretationsspielraum offen ließ. Mit der neuerlichen Entscheidung weicht das Gericht von seiner Auffassung ab.

Das bedeutet, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs grundsätzlich nicht mehr bedarf. Der Widerspruch zu § 545 Satz 1 BGB sollte daher in keiner vermieterseitigen Kündigung fehlen. Wurde er jedoch aufgenommen, so kann es zu einer atomatischen und ungewollten Verlängerung des Mietverhältnisses durch widerspruchslose Weiternutzung der Räume nicht kommen.

BGH vom 21.04.2010, VIII ZR 184/09

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1803

Signatur_DS_2009


Tags: , , ,

Hinterlasse Sie bitte eine Antwort

Sie müssen angemeldet sein, um einen Kommentar zu schreiben.