Graffiti – Mietmangel?

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Besonders in Großstaädten ist Graffiti an und in Mietshäusern ein großes Problem. Vermieter können sich kaum hiergegen schützen. Kaum ist die Fassade oder der Hausflur neu gestrichen “verewigt” sich auch schon der nächste Schmierfink auf der frischen Farbe. Für den Vermieter ist dies in doppelter Hinsicht misslich. Er muss die Kosten der Beseitigung in der Regel aus eigener Tasche zahlen und muss unter Umständen Mietminderungen von Mietern fürchten, wenn er nicht beseitigt.

Die Frage, ob und unter welchen Umständen Graffiti an der Fassade oder im Hausflur einen minderungsfähigen Mietmangel darstellt, ist strittig. Das Landgericht Berlin hat kürzlich eine wichtige Entscheidung in dieser Frage für “Hausflurfälle” getroffen. Im Regelfall – so die 63. Kammer – seien Graffitis im Treppenhaus kein Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen könne. Damit wich das Gericht von der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg ab, das vom Gegenteil ausgegangen war.

Ausnahmen: Es liegt eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vor oder die Mieträume sind zu repräsentativen  Zwecken angemietet worden.

Die Rechtssprechung ist nicht unumstritten. Auch ich meine, dass ab einem bestimmten Grad von Graffitis von einem solch verwahrlosten Zustand ausgegangen werden kann, den der Mieter nicht hinnehmen muss. Jedenfalls dann, wenn der Hausflur bei Mietvertragsbeginn “sauber” war. Die kann jedoch nur im Einzelfall entschieden werden. Gefolgt werden kann der Entscheidung insoweit, als nicht jedes kleine Graffiti im Hausflur eine Mangel der Mietsache darstellen kann.

Für die Haussfassade gelten i.ü. andere Maßstäbe. Dort gilt zudem § 9 Abs. 2 BauO Berlin:

“Bauliche Anlagen dürfen das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten.”

D.h. Eigentümer sind schon dem Staat gegenüber verpflichtet einer verunstaltenden Wirkung der Fassade entgegenzuwirken.

Landgericht Berlin vom 05.10.2010, 63 S 619/09

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