Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen II

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Kürzlich hatten wir darüber berichtet, dass Mieter Betriebskostenvorauszahlungen in einem laufenden Mietverhältnis nicht zurückfordern können, wenn der Vermieter nicht fristgerecht eine Abrechnung über die Ausgaben und Vorauszahlungen erstellt.

Dies ist für ein beendetes Mietverhältnis anders zu bewerten. Denn der Mieter hat in diesem Fall keine Möglichkeit mehr durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser abrechnet. Das bedeutet, dass bei einem beendeten Mietverhältnis der Mieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen klagen kann.

Erteilt der Vermieter jedoch im laufenden Prozess oder danach eine Abrechnung, so erlischt der Rückzahlungsanspruch rückwirkend. Im Falle der Erledigung im Prozess wird der Vermieter in aller Regel die Kosten zu tragen haben. Wird die Abrechnung erst nach Prozessende erteilt, kann der Vermieter die Vollstreckungsversuche des Mieters mit der Vollstreckungsgegenklage abwehren.

Der BGH hat hierzu ausgeführt:

“Nach der Rechtsprechung des Senats, […] ist eine Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vorauszahlungen, die mangels Erteilung der fälligen Betriebskostenabrechnung Erfolg hat, lediglich “zur Zeit begründet”, so dass der Vermieter auch noch nach Rechtskraft dieser Entscheidung mit einer Abrechnung die Voraussetzung für die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung schaffen und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen damit nachträglich zu Fall bringen kann.”

Vergisst der Vermieter – was bei einem beendeten Mietverhältnis immer wieder vorkommen kann – über die Betriebskosten fristgerecht abzurechnen, so ist das Kind damit  noch nicht in den Brunnen gefallen. Der Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit abzurechnen. Nur Nachforderungen sind natürlich nicht mehr möglich, wenn nicht die Voraussetzungen  des § 556 Abs. 2 S. 3 BGB vor.

BGH vom 10.08.2010, VIII ZR 319/09

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