4 Jahre Kündigungsausschluss

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Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH bislang schon zulässig gewesen, wenn er die Dauer von 4 Jahren nicht überschritt und der Kündigungsausschluss beidseitig erfolgte.

Der anfängliche Kündigungsausschluss ist bei Vermietern beliebt, weil damit gesichert wird, dass der Mieter langfristig in der Wohnung bleibt.

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH nunmehr zwei praxisrelevante Teilaspeckte abschließend geklärt.

1) Die 4-jährige Frist muss bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages und nicht erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
2) Weitere zusätzliche Kündigungsfristen (z.B. die gesetzlichen) sind nicht zulässig.

Das bedeutet für die Mietvertragspraxis, dass etliche Klausel unzulässig sein können, wenn sie o.g. Kriterien nicht einhalten. Leitsatz des BGH:

“Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.”

DasMietverhältnis muss binnen 4 Jahren nach Vertragsschluss beendbar sein.

BGH vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10

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