Keine titellose Räumung gegen Untermieter

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Der BGH hat seine ständige Rechtsprechung auch mit Beschluss vom 14.08.2008 bestätigt, dass gegen einen Untermieter aus dem Räumungstitel gegen den Hauptmieter nicht die Räumung vollzogen werden kann. Die Vollstreckung setzt einen Titel gegen den wirklichen Besitzer voraus.

Nach dem o. g. Urteil gilt dies sogar dann, wenn der erhebliche Verdacht besteht, dass die Untervermietung nur der Verhinderung der Zwangsvollstreckung dient. Der Gerichtsvollzieher sei überfordert festzustellen, ob eine solche Umgehung vorliege. Es kommt auch nicht darauf an, ob Haupt- und Untermieter materiell tatsächlich zur Räumung verpflichtet wären. Es geht nur um die Formalfrage, ob gegen den Besitzer ein Titel vorliegt.

Im Ergebnis also sollte man sich vor einem Räumungsprozess ausführlich erkundigen, ob die Mietsache möglicherweise (auch teilweise) Dritten überlassen ist. Wenn die Untervermietung erstmal nach dem Titel erfolgt, wird mancher Vermieter Schwierigkeiten haben, eine Räumung zu erreichen. Dies kann im Einzelfall sehr ärgerlich sein.

BGH vom 14. 8. 2008, I ZB 39/08

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