Formell unwirksam – materiell wirksam

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Der BGH hat in seinem Beschluss vom 15.03.2011 nochmals bekräftigt, dass der 12 Monatige Einwendungsausschluss für Betriebskostenabrechnungen nur bei formell wirksamen Abrechnungen greift. Die Ausschlussfrist soll Rechtsfrieden bei materiellen Fehlern (z.B. falsche Berechnungen, fehlender Vorwegabzug, falsche Wohnungsgröße uvm.) herstellen. Wenn die Abrechnung bereits formelle Fehler aufweist, gibt es hierfür nach Auffassung des BGH keine Rechtfertigung.

Zudem hat der Senat interessante Feststellungen zur Abrechnung einer Doppelhaushälfte getroffen. Bei einer solchen genügt es, wenn die Einzelnen Betriebskostenpositionen ohne Angabe der Gesamtkosten auf den Mieter umgelegt werden. Grundsatz in einem Mietobjekt ist, dass der Vermieter zwingend die Gesamtkosten angeben muss, damit die Abrechnung  formell fehlerfrei ist. Mit dem Beschluss wird dieser Grundsatz für Doppelhaushälften aufgeweicht. Der BGH nennt explizit Grundsteuer, Schornsteinfegerkosten und Wasserverbrauchskosten. Es wäre eine reine Förmelei, wenn der Vermieter verpflichtet werden würde, die Kosten beider Hälften zusammen zu addieren und anschließend wieder aufzuteilen, wenn die Kosten auf den Rechnungen sogar explizit jeweils für eine Hälfte aufgesplittet seien.

Ungewöhnliche Worte für den Senat, der i.d.R. gerade auf formelle Kriterien bei Betriebskostenabrechnungen abstellt.

BGH vom 15.03.2011, VIII ZR 243/10

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