Kenntnis des Mangels bei einem Grundstückskaufvertrag

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Der Sachverhalt des BGH-Falles ist schnell erzählt. Zwei Parteien schließen einen Grundstückskaufvertrag (Eigentumswohnung mit Stellplätzen). Zusätzlich wird eine – nicht beurkundete – Kick-Back-Vereinbarung getroffen, nach der der Käufer nachträglich Zahlungen zurück erhalten soll.

Nach Kaufvertragsabschluss wird der Käuferin bekannt, dass die Wohnung einen Mangel aufweist. Sie verlangt Minderung  des Kaufpreises, nachdem Sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Aufgrund der Kick-Back-Abrede war der Kaufvertrag bis zur Eintragung schwebend unwirksam. Der BGH musste daher die Frge beantworten, auf welchen Zeitpunkt es bei einem schwedend unwirksamen Kaufvertrag hinsichtlich der Kenntnis des Mangel ankommt. Denn nach § 442 Abs. I BGB gilt:

“Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.”

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass es auch in diesem Fall auf die Kenntnis im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung. Der Käufer bringe durch sein Verhalten lediglich zum Ausdruck, dass er sich nicht auf die formellen Fehler (fehlende Beurkundung) berufen und am Kaufvertrag insgesamt festhalten möchte. Eine Erklägung, dass er den Mangel als vertragsgerecht hinnehme, lasse sich dem Verhalten nicht entnehmen.

Immer wieder kommt es vor, dass wesentliche Vertragsabsprachen nicht beurkundet werden, um Notargebühren zu sparen. Auch wenn es sich nicht um strafbare Steuerhinterziehung handelt, ist eine solche Vertragsgestaltung sehr riskant und sollte vermieden werden. Der beurkundende Notar sollte stets darauf drängen, dass alle wesentlichen Vereinbarungne beurkundet werden, um einen Schwebezustand bis zur Eintragung zu verhindern.

BGH vom 27. 5. 2011, V ZR 122/10

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