Ausschluss der Eigenbedarfskündigung

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In manchen Mietverträgen ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Das kommt vor allem in Fällen der Gläubigerbenachteiligung vor. Der Schuldner eines Zwangsversteigerungsverfahrens versucht, einen Bekannten als Mieter einzusetzen. Der Ersteher steht dann manchmal vor der Situation, dass der Ausschluss des Eigenbedarfs behauptet wird oder gar im Mietvertrag steht. Daran scheitert bei einem Wohnungsmietverhältnis möglicherweise sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG.

Der BGH hat mit Beschluss vom 24.01.2012 entschieden, dass der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe nur wirksam ist, wenn die Schriftform eingehalten ist. Dies gälte jedenfalls dann, wenn die Kündigungsgründe für mehr als ein Jahr ausgeschlossen werden. Das dürfte bei Wohnungsmietverhältnissen praktisch immer der Fall sein.

Künftig also wird sich der Mieter nach der Zwangsversteigerung nicht auf mündlich vereinbarte Kündigungsausschlüsse berufen können. In der Vergangenheit stand ja dann manchmal der Schuldner als Zeuge hierfür zur Verfügung. Die Mietvertragsurkunde bekommt damit höheres Gewicht.

Wenn allerdings dort der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung enthalten ist, hilft diese Entscheidung nicht weiter.

BGH vom 24.01.2012, VIII ZR 235/11

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