Ausstattung bei Modernisierung

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Bei Modernisierungsmaßnahmen stellt sich die Frage, von welcher Ausstattung eigentlich auszugehen ist. Oftmals hat der Mieter selbst Einbauten (Gasetagenheizung o.ä.) vorgenommen und wehrt sich gegen die Modernisierung, da bereits ein moderner Zustand vorhanden sei.

Die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin ging in der Vergangenheit von dem Zustand aus, der vom Vermieter stammt. Mietermodernisierungen blieben danach außer Betracht, sofern sie abgewohnt waren.

Dem tritt der BGH mit Urteil vom 20.06.2012 (VIII ZR 110/11) entgegen. Es käme bei der Frage, ob eine Modernisierung vorliegt, auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung an, einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen. Nur vom Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen blieben außer Betracht.

 

Im Bereich der Beheizung wird dennoch oft eine Modernisierung vorliegen. Ältere Gasetagenheizungen werden in der Regel energetisch unzureichend sein. Der Einbau einer modernen Beheizung wird daher oft unter Energiespargesetzpunkten automatisch eine Modernisierung sein. Es wird jedoch auf den Einzelfall ankommen.

 

Der BGH erwähnt noch, dass der Vermieter hierdurch nicht unangemessen benachteiligt sei. Denn bei der Zustimmung zu einer Modernisierungsmaßnahme des Mieters kann er ja regeln, was bei einer späteren Vermietermodernisierung gelten soll. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass die Mietermodernisierung nach einigen Jahren abgewohnt sein soll und sodann Raum für eine Vermietermodernisierung ist.

Auf diese neue Rechtsprechung müssen sich Amts- und Landgericht erst einstellen. Es kann künftig schwieriger sein, eine Modernisierung durchzusetzen.

BGH vom 20.06.2012, VIII ZR 110/11

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