Erst gründen, dann kaufen

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Eine aktuelle Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt ein haftungs- und grunderwerbssteuerliches Problem beim Erwerb eine Grundstücks durch eine Objektgesellschaft auf.

Der Fall: Eine noch zu gründende GmbH (Tochtergesellschaft einer weiteren GmbH) sollte ein Grundstück für 2,06 Mio. € erwerben. Der Erwerbsvertrag wurde VOR der Gründung der Gesellschaft beurkundet. In der Urkunde trat der Handelnde (Geschäftsführer der Muttergesellschaft) als Vertreter für die noch zu gründende Objektgesellschaft auf. Nach der Gründung wurde der Erwerbsvertrag neu beurkundet – und zwar dieses Mal mit der neu gegründeten Tochtergesellschaft. Für die beiden Verträge stellte er zwei Kostenrechnungen, womit die Gesellschaft nicht einverstanden war.

Die Entscheidung spiels sich daher vordergründig im notariellen Kostenrecht ab. Denn streitentscheidende Frage war, ob der Notar bei der Neubeurkundung rechtmäßig gehandelt hatte. Die Begründung für die zweite Beurkundung lautete, dass anderenfall zweimal Grunderwerbssteuer anfallen würde (was deutlich teurer gewesen wäre). Das sah man auf der anderen Seite anders.

Der Notar lag jedoch mit seiner Beurteilung goldrichtig – so das OLG:

1. Der erste Kaufvertrag konnte nicht die noch nicht gegründete Objektgesellschaft, sondern nach den Grundsätzen des betriebsbezogenen Geschäfts nur die Muttergesellschaft berechtigen und verpflichten.
2. Folglich hätte diese die Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Bei einer Umschreibung auf die gegründete Tochtergesellschaft – egal aus welchem Rechtsgrund – wäre erneut Grunderwerbssteuer angefallen. Damit wäre Steuer von 2 x 103.000,00 € angefallen. Die Kostenrechnung des Notars belief sich hingegen nur auf 9.869,09 €.

Für die Praxis ist festzuhalten: Die Objektgesellschaft sollte vor dem Erwerb des Grundstücks zumindest gegründet sein. Eine Eintragung ist nicht nötig. Dies kann auch am selben Tag nacheinander geschehen. Auch die Offenlegung der Handlung für die nicht gegründete Gesellschaft ändert hieran nichts. Anderenfalls entsteht die Grunderwerbssteuer zweimal, wenn keine Neubeurkundung vorgenommen wird. In jedem Fall ist die nachträgliche Gründung teurer.

OGL Zweibrücken vom 17.08.2011, 3 W 92/11

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