Eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

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Gelegentlich finden sich Klauseln in Mietverträgen, wonach der Vermieter sich selbst in Besitz der Räume setzen kann, falls er wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder Mietrückständen fristlos gekündigt hat. Solche Klauseln sind nach ständiger Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam.

Lässt der Vermieter die Räume öffnen und setzt sich in Besitz, stellt dies eine verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter kann sich hiergegen mit Gewalt wehren und auch eine einstweilige Verfügung beantragen.

Eine Räumung ist daher auch bei eklatanten Vertragsverstößen nur durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines Räumungstitels rechtmäßig.

Eine Ausnahme hiervon hat das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28.02.2012 (13 S 243/11) gesehen. Der Mieter verhalte sich treuwidrig, wenn er monatelang keine Anstalten gemacht hat, den Räumungsanspruch des Vermieters zu erfüllen. Er habe ständig unterschiedliche Aufenthaltsorte gewählt und die Wohnung in einem völlig desolaten Zustand zurückgelassen. In Anbetracht des verwahrlosten Zustandes bestand die konkrete Gefahr weiterer Schäden für das Eigentum des Vermieters. Außerdem sei auf die Belange der anderen Hausbewohner Rücksicht zu nehmen.

In dieser Situation sei dem Vermieter ein weiteres Zuwarten nicht mehr zumutbar gewesen. Er habe aus dem Verhalten des Mieters nur schließen können, dass er die Wohnung aufgegeben habe. Zumal sie in dem vorliegenden Zustand ohnehin vollkommen unbewohnbar gewesen sei.

Dies ist sicherlich eine Einzelfallentscheidung aufgrund extremer Umstände. Solche Fälle kommen aber in der Praxis vor. Die Entscheidung des Landgerichts Duisburg kann daher durchaus als Präzedenzfall gelten.

Im Einzelfall sollte eine solche Öffnung zuvor mit dem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Landgericht Duisburg vom 28.02.2012, 13 S 243/11

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