Konkurrenzschutz und Mietmangel

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Vielfach wird in Gewerbemietverträgen Konkurrenzshcutz vereinbart. Der Gewerbemiete möchte damit verhindern, dass der Vermieter am selben Standort an einen Konkurrenten einen Gewerberaum vermietet. Ein durchaus nachvollziehbares Interesse. Insbesondere in größeren Gewerbemietkomplexen wie Einkauszentren hat der Mieter ein Interesse daran, dass er z.B. der einzige Bäcker ist. Hierauf beruht in der Regel auch seine Kalkulation.

In einem vom BGH nun entschiedenen Fall hatten die Parteien für eine Arzpraxis Konkurrenzschutz (für bestimmte Fachgebiete) vereinbart. Streitig war, ob überhaupt ein Verstoß gegen diese Vereinbarung vorlag. Allgemein hat der BGH jedoch enschieden, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzpflicht einen Mietmangel darstellt. Dies gelte unabhängig davon, ob der Konkurrenzschutz ausdrücklich vereinbart worden ist oder vertragsimmanent besteht. Bereits 1978 hatte der BGH festgestellt, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache gehört, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel vertraglicher Schutz vor weiterer Konkurrenz gewährt wird.
Vermieter sollten daher vor Neuvermietung im Gewerbebereich gut prüfen, ob der Konkurrenzschutz verletzt wird oder nicht. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Vermietung an einen Konkurrenzten vor, besteht ein Minderungsrecht. Die Höhe ist vom Einzelfall abhängig.

BGH vom 10.10.2012, XII ZR 117/10

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