Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

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Dass der Mieter gut daran tut, die vereinbarte Mietkaution ausschließlich auf ein gesondertes Mietkautionskonto zu überweisen oder zumindest darauf zu drängen, dass ihm die Anlage später nachgewiesen wird, habe ich bereits mehrfach geschrieben.

Warum dies sinnvoll ist zeigt eindrucksvoll eine Entscheidung des BGH:

Ein Mieter war mit Mieten in Verzug gekommen. Die Vermieterin hatte zeitlich nachfolgend Insolvenzantrag gestellt. Der Insolvenzverwalter klagte die rückständigen Mieten ein – der Mieter rechnete mit seinem Mietkautionsrückzahlungsanspruch auf und machte hilfsweise von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, bis die Mietkaution insolvenzsicher angelegt sei. Dies war bislang nämlich nicht geschehen.

Der BGH verurteilte den Mieter zur Zahlung. Denn der Anspruch auf Anlage der Mietkaution stehe nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis. Daher stehe dem Mieter allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht für zukünftige Forderungen zu.

Sobald der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat, ist der Kautionsanlageanspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter praktisch wertlos. Der BGH gibt praktischerweise auch gleich Hinweise, wie man dies vermeiden kann:

“Auf einen solchen besonderen Schutz in der Insolvenz des Vermieters ist der Mieter im Übrigen nicht angewiesen. Will er sich vor einem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, kann er von den ihm eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen, den Anspruch auf Anlage der Kaution vor Eintritt der Insolvenz durchzusetzen, indem er seinen Vermieter durch geeignete Maßnahmen dazu zwingt, die Kaution auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzuzahlen.”

Einen solchen Anspruch sollte man ggf. auch klageweise durchsetzen. Denn nur so hat man im Insolvenzfall einen Aussonderungsanspruch, der sehr viel wert sein kann.

BGH vom 13.12.2013, IX ZR 9/12

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