Risiko beim Grundstückserwerb (Kündigungsausschluss)

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Beim Grundstückserwerbe “kauft” man bekanntlich die Mietverhältnisse mit. Nach § 566 BGB gehen diese auf den Erwerber über. Dies gilt auch in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ist im Mietvertrag mit dem früheren Vermieter nun ein Kündigungsverzicht wegen ordentlicher Kündigungsgründe z.B. Eigenbedarf enthalten, wirkt diese Vereinbarung grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Insbesondere in Zwangsversteigerungsfällen, in denen ausschließlich wegen Eigenbedarf erworben worden ist, kann dies ein erhebliches Problem sein. Unter Umstände ist man dauerhaft an ein Mietverhältnis gebunden, solange sich der Mieter keine Vertragsverstöße erlaubt.

Nicht nur daher ist es entscheidend, vor dem Erwerb einer Immobilie die Vertragsverhältnisse auf Herz und Nieren überprüfen zu lassen. Vor allem bei Eigennutzungsabsicht kann sich so manche Immobilie im Nachhinein als Fehlkauf herausstellen. Nicht selten tauchen erst im Nachhinein extrem vermieterbenachteiligende Verträge auf. Der Schutz des Erwerbers bei ihn eindeutig benachteiligenden Mietverträgen ist sehr schlecht ausgestaltet. Für Missbrauchsfälle wäre eine gesetzliche Regelung wünschenswert. Zumindest sollen Mieter verpflichtet werden, Mietverträge im Zwangsversteigerungsverfahren offen zu legen.

BGH vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13

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