vollständige verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung im WEG

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Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere Baugruppen, wollen des öfteren eine 100%ige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch. Hierzu gibt es zwei Wege. Entweder wird dies in der Gemeinschaftsordnung verankert (z.B. bei der Teilung selbst) oder es wird später ein entsprechender Beschluss gefasst.

Zumindest in Berlin sind Grundbuchämter immer wieder der der Meinung, eine vollständige Abrechnung der Heizkosten sei nicht möglich und verstoße gegen die Heizkostenverordnung. Dies ist seit der neuesten Fassung der Verordnung nicht mehr richtig. § 10 bestimmt ausdrücklich:

“Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.”

Wohnungseigentümergemeinschaften können daher in ihrer Gemeinschaftsordnung auch eine Abrechnung der Kosten zu 100% nach Verbrauch vereinbaren. Ob dies gerecht oder sinnvoll ist, hat der Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Zudem kann nach der Rechtsauffassung des BGH eine solche Vereinbarung auch nachträglich durch Beschluss geändert werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinschaftsordnung einvernehmlich angepasst wird – in den meisten WEG’s wäre dies auch kaum umsetzbar. Der BGH führt in seiner Entscheidung von 2010 aus:

“Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 3 WEG zu bestimmen und – ggf. wiederholt – zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 5 WEG unzulässig.”

BGH vom 16.07.2010, V ZR 221/09

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