Rechtsmissbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung

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Spätestens wenn ein Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug kommt, sollte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat der Mieter dann bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Möglichkeit, durch vollständigen Ausgleich (auf den letzten Cent) des Rückstandes die Kündigung wirkungslos werden zu lassen. Er muss dann zwar die bis dahin entstandenen Kosten tragen, kann aber in der Wohnung bleiben. In Zeiten teurer werdenden Wohnraumes ein oftmals entscheidender Vorteil

Aus Mietersicht misslich ist, dass die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung nicht von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst wird. Dies ist derzeit einhellige Meinung. Das würde für den ausgleichenden Mieter im Ergebnis nur einen Aufschub bedeuten und da die ordentliche Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Urteils bereits abgelaufen ist, verändert dies im Ergebnis meist nichts.

Einen anderen Weg ist in letzter Zeit häufiger das Landgericht Berlin gegangen. In einem Allerweltfall hatte die Mieterin kurzfristig alle Rückstande ausgeglichen. Die Vermieterin verfolgte die Räumungsklage aus der ordentlichen Kündigung weiter. Zu Unrecht, wie die 63. Kammer befand. Das Verhalten der Vermieterin sei rechtsmissbräuchlich. ÜBer die Hintertür des § 242 BGB würde damit das Ergebnis des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet. Ungeachtet der Frage, ob die Diferenzierung zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung in diesen Fällen gerechtfertigt ist (darüber kann man gut streiten), handelt es sich für beide Seiten um eine unsichere Rechtslage, die das Gesetz gerade vermeiden soll. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber die beim nächsten Mietrechtsänderungsgesetz klarstellt.

LG Berlin vom 04.10.2013, 63 S 421/12

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