Der fiese, vorgetäuschte Eigenbedarf

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Wegen § 573 BGB ist es für den Vermieter einer Mietwohnung kaum möglich einem Mieter ordentlich zu kündigen, wenn sich dieser nichts zu schulde hat kommen lassen. Die Kündigungsfristen des § 573c BGB gelten nämlich nur für den Mieter.

Daher ist es für Vermieter immer interessant, einen Eigenbedarf anzumelden. Doch was geschieht, wenn ein solcher tatsächlich nicht vorgelegen hat? Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichthof kürzlich auseinander zu setzen.

Der Fall spielte in Berlin. Die Mieterin lebte seit 1977 in einem Wohnhaus des Vermieters. 2002 zog sie aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter aus, nachdem dieser zuvor mehrfach Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen und ggf. Räumungsklage und Schadensersatzforderungen angedroht hatten. Kurz nach dem Auszug bot er das Haus dann zum Verkauf an. Vor den Instanzgerichten verlangt die Mieterin Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise Schadensersatz.

Der BGH stellte sich schließlich auf ihre Seite: Wenn ein Mieter, wegen einer Eigenbedarfskündigung ausziehe, obwohl ein Eigenbedarfs tatsächlich nicht bestehe, dann stehe ihm Schadensersatzansprüche zu. Dies gelte selbst dann, wenn die formalen Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB im Kündigungsschreiben nicht eingehalten worden seien, der Vermieter aber den Eigenbedarf schlüssig dargelegt habe, ohne dass der Mieter hieran zweifeln musste.

Es ist also immer riskant für den Vermieter einen Eigenbedarf vorzutäuschen. Denn im schlimmsten Fall macht er sich sowohl gegenüber dem alten Mieter, als auch dem Käufer oder neuen Mieter schadensersatzpflichtig. Ein Appell an die Aufrichtigkeit.

BGH vom 8. April 2009; VIII ZR 231/07

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