Keine Wohnraumnutzung des Hobbyraumes

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Der BGH hat Heute entschieden, dass

(a) Räume, die in der Teilungserklärung als Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und Kellerraum bezeichnet sind, nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen,

(b) der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht verjährt und

(c) für eine Verwirkung hohe Anforderungen zu stellen sind.

Ein Eigentümer vermietete eine Souterraineinheit einer WEG zu Wohnzwecken. Bereits die Voreigentümer hatten dies seit Jahrzehnten so getan. Der Eigentümer der darüber liegenden Einheiten verlangte die Unterlassung der Vermietung der Räume.

Der BGH erläutert, dass der Unterlassungsanspruch gegeben ist, da Hobbyräume u.ä. allenfalls für vorübergehenden Wohnzwecke genutzt werden dürften. Der Schwerpunkt der Störung liege in der Aufrechterhaltung der zweckwidrigen Nutzung nicht in deren Aufnahme. Auch von einer Verwirkung können nicht ausgegangen werden. Denn die Neuvermietungen in den vergangenen Jahren stellteneine Zäsur dar, so dass Zeit- und Umstandmoment wieder von neuem zu laufen begännen.

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Zweckbestimmung einer Einheit und deren Einhaltung im WEG einen hohen Stellenwert zukommt. Wer nicht zu Wohnzwecken zugewiesenes Sondereigenum zu diesen Zwecken nutzen will, sollte möglichst eine Einigung mit den übrigen Eigentümern suchen, die auch bei Zustimmung aller Eigentümer verdinglicht werden kann. Anderenfalls wäre eine Vereinbarung bei Eintritt einen neuen Wohnungseigentümers in die WEG hinfällig. Die Grundpfandrechtsgläubiger müssen in diesem Fall auch nicht zustimmen, da es sich um eine Inhaltsbestimmung des Sondereigentums handelt und nicht sachenrechtliche Grundsätze antastet.

BGH vom 08.05.2015, V ZR 178/14

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