April, April…

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Wie ein Aprilscherz mag dem Pächter von Räumen eine ordentliche Kündigung des Verpächters vorgekommen sein, der mit ihm vereinbart hatte, dass der am 01. April 1994 beginnende Vertrag unter der auflösenden Bedingung steht, dass er für seinen Schießstand eines Tages womöglich eine Nutzunguntersagung der Behörde erhält. Auch das Urteil des BGH vom 01.04.2009 wird er vielleicht als solchen empfunden haben.

Denn der Pächter hatte nach eigenem Vorbringen wohl über € 50.000,00 in das Mietobjekt investiert.

Die Parteien hatten folgende schriftliche Regelung getroffen: “Das Pachtverhältnis beginnt am 01.04.1994. Der Pachtvertrag läuft solange, bis die Nutzung des Schießstandes als Schießstand aufgrund behördlicher Anordnung untersagt wird. Der Verpächter kann das Pachtverhältnis unter den Voraussetzungen der ¶¶ 553 BGB a.F. fristlos kündigen. Die Kündigungsvorschriften für gewerbliche Anlagen sind zu beachten.”

Der Pächter hatte die Vereinbarung angeblich so verstanden, dass damit das ordentliche Kündigungsrecht gänzlich ausgeschlossen worden sei. In der Literatur ist umstritten, wie die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung im Hinblick auf die Vertragsdauer auszulegen ist.

Der BGH hat entschieden, dass der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts zwar nicht unbedingt ausdrücklich erfolgen muss, aber im konkreten Fall nicht dargelegt worden sei, dass die Parteien bei Vertragschluß entsprechendes wollten und darüber auch gesprochen wurde. Der Wortlaut der Vereinbarung sei nicht eindeutig. Es sei auch angesichts der Höhe des Pachtzinses von € 255,65 jährlich unwahrscheinlich, dass sich der Verpächter bis zu 30 Jahre an den Vertrag habe binden wollen.

Dem Pächter sollte zu Troste gereichen, dass der Vertrag immerhin 13 Jahre dauerte.

Es empfiehlt sich bei so wichtigen Regelungen wie der Vertragsdauer bei der Formulierung besonders genau zu sein.

BGH vom 01.04.2009, XII ZR 95/07

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