Kündigungsverzicht bei Studentenwohnungen

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Grundsätzlich ist es zulässig, wenn im Mietvertrag ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für eine gewisse Zeit (maximal vier Jahre) vereinbart wird. Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich über einen Sonderfall zu entscheiden.

Es ging um einen Studenten, der zum Wintersemester 2006 zwecks Studienbeginn ein Zimmer gemietet hatte. Im Formularmietvertrag vereinbarten die Parteien:

“Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist”.

Der Student kündigte den Mietvertrag allerdings bereits nach einem knappen Jahr fristlos. Er zog aus und entrichtete die Miete nicht mehr. Der Vermieter klagte die Mieten bis zum Ablauf der Mindesvertragslaufzeit von zwei Jahren ein. Im Rahmen dieser Klage musste der BGH den vereinbarten Kündigungsausschluss beurteilen.

Er entschied, dass diese Regelung in einem Formularmietvertrag unwirksam sei, soweit es sich um Studentenwohnungen handle. Bei diesen sei die Flexibilität besonders wichtig. Es könne zu Studienortwechseln oder Auslandsaufenthalten kommen. Studenten hätten daher ein gesteigertes Interesse daran, Mietverträge innerhalb der gesetzlichen Fristen auflösen zu können. Hiermit sei eine einschränkende Regelung im Mietvertrag nicht vereinbar, da sie den Mieter mehr als den Vermieter benachteilige. Dies verstoße gegen § 242 BGB.

Vermieter sollten daher vor Mietvertragsabschluss den “Studentenstatus” abfragen und ggf. das Vertragsmuster anpassen.

BGH vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08

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