AGB-Prüfung einer Teilungerklärung

19. August 2014 PDF Version

Immer wieder begegnet man Klauseln in Teilungserklärungen, bei denen sich der Magen umdeht und das Judiz einem sagt, dass das so nicht funktionieren kann. Doch an welchem Maßstab lässt sich eine Teilungserklärung prüfen.

Eine AGB-Prüfung nach §§ 305 ff BGB scheidet in direkter Anwendung aus. Bei einer einseitigen Erklärung ist schon fraglich, wer Verwender im AGB-rechtlichen Sinne sein soll. Zumindest sind die späteren Wohnungseigentümer nicht Vertragspartner, so dass sie sich auf den AGB-Schutz nicht berufen können.

Auch der BGH ist skeptisch, ob man die AGB-Regelungen auf eine Teilungserklärung anwenden kann. In der Entscheidung vom 02.11.2011 hat er die Frage nicht entscheiden müssen, sich jedoch deutlich dagegen geäußert. Im Ergebnis schadet dies jedoch nichts, da der BGH im gleichen Schritt andeutet, dass sich über § 242 BGB ein ähnlicher Schutz vermitteln lässt.

BGH vom 02.12.2011, V ZR 74/11

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Steuerrisiko bei vererbten Familienheim mit Wohnungsrecht

14. August 2014 PDF Version

Häufig wird das mit dem Familienwohnheim bebaute Grundstück beim Tod des ersten Ehegatten testamentarisch den Kindern zugewendet. Der verbliebene Ehegatte erhält ein lebenslanges Wohnungsrecht.

Dieses Modell kann sich nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes als Bumerang herausstellen.

Denn nach Auffassung des II. Senats ist das Wohungsrecht zu versteuern. Übersteigt das sonstige vererbte Vermögen den Steuerfreibetrag des Ehegatten, entsteht Erbschaftssteuer, die man häufig gerade hierdurch vermeiden wollte. Wer ein solches Testament “im Schrank” oder bei Gericht hinterlegt hat, sollte dies unbedingt prüfen und ändern. Änderungen von notariellen Testamenten sind nur in notarieller Urkunde möglich.

BFH vom 3.6.2014, Az. II R 45/12

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Umbauabsicht reicht nicht aus

22. Juli 2014 PDF Version

Häufig will der Vermieter nach einem längeren Mietverhälntis nicht nur einmal “durchstreichen”, sondern grundlegend sanieren. Dann ist es natürlich sinnlos, wenn der Mieter – wirksame Schönheitsreparaturklausel vorausgesetzt – die Wohnung vor der Übergabe renoviert.

Anerkannt ist, dass in diesen Fällen aufgrund ergänzender Vertragsauslegung auch ohne Klausel im Mietvertrag ein Kostenerstattungsanspruch des Vermieters bestehen kann. Der Mieter muss dann zahlen, was er sich aufgrund der nicht erforderlichen Schönheitsreparaturen erspart hat. M.E. allerdings nur die Sachkosten, da der Mieter die Arbeiten auch in Eigenleistung hätte erbringen können. Er darf durch die Umbaupläne nicht schlechter gestellt werden.

Erforderlich ist nach einer neuen Entscheidung des BGH jedoch, dass der Vermieter nicht nur eine Umbauabsicht hat, sondern die geplanten Maßnahmen auch tatsächlich vornimmt:

“Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch auf Fälle,in denen der Vermieter entgegen einer im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten geäußerten Absicht von einem Umbau der Mietsache letztlich absieht, nicht übertragbar. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Mietvertrag daher nicht ergänzend dahingehend ausgelegt werden, dass dem Vermieter anstelle der von dem erfüllungsbereiten Mieter geschuldeten Renovierungsarbeiten ein Ausgleichsanspruch zusteht.”

Der BGH argumentiert, dass in diesem Fall die Renovierungsarbeiten nicht sinnlos geworden wären. In diesem Fall müsse eine ergänzende Vertragsauslegung überbleiben.

Die Entscheidung ist richtig. Der Vermieter muss sich entscheiden. Er kann sich nicht nach der Rosinienmethode den günstigsten Weg wählen.

BGH vom 12.02.2014, XII ZR 76/13

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Anspruch auf Untervermietung

27. Juni 2014 PDF Version

Der BGH hat am 11.06.2014 eine wichtige Entscheidung für die mietrechtliche Praxis getroffen. Streitig war die Frage, ob ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung seiner Wohnung gegenüber dem Vermietert hatte.

Grundsätzlich ist – ohne vertragliche Vereinbarung – die Untervermietung (Überlassung an Dritte) gesetzlich ausgeschlossen und stellt auch einen Kündigungsgrund dar.

In begründeten Fällen kann der Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung haben. Im vom BGH zu entscheidenden Fall nahm der Mieter eine befristete, mehrjährige Tätigkeit in Kanada auf, wollte jedoch nach Beendigung wieder in seine Wohnung zurückkehren. Die begehrte Untervermietung für zwei Jahre wurde ihm verweigert. Eine Untervermietung erfolgte daraufhin nicht.

Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch wegen des entstandenen (Unter-) Mietausfalles zustehe. Die berufsbedingte, zeitlich befristete Ortsabwesenheit stellt nach Ansicht des VIII. Zivilsenats einen nachvollziehbaren Grund für eine Untervermietung dar auf die der Mieter einen Anspruch hat. Die Richter sahen es als ausreichend an, dass der Mieter nur ein Zimmer der Wohnung nicht untervermieten wollte.

Vermieter müssen in Zukunft genau prüfen, ob im Lichte der BGH-Rechtsprechung nicht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung besteht. Kündigungen sollen sogsam geprüft werden.

BGH vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13

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Entzug von Licht ist Mietmangel

25. Juni 2014 PDF Version

Die Bedeutung von Licht für die menschliche Psyche ist nicht zu unterschätzen. Licht ist für das Wohlbefinden wichtig. Nicht umsonst werden in modernen Gebäuden immer größere Fenster verbaut.

Reduziert der Vermieter den Lichteinfall, z.B. durch bauliche Maßnahmen oder Austausch der Fenster, stellt dies einen Mietmangel dar. Der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall um 3% pro betroffenem Fenster. Die Vermieterin hatte Fenster ausgetauscht. Diese ließen weniger Licht in die Wohnung als die vorherigen. Obwohl es sich um eine Modernisierung handelte, entschied das Gericht, dass der Mieter zur (dauerhaften) Mietminderung (24% insgesamt) berechtigt sei.

Vor baulichen Maßnahmen lohnt es sich zu prüfen, ob hierdurch nicht im Einzelfall Mietmängel entstehen. Dann ist u.Ust. die schöne Mondernisierungsmieterhöhung wieder weg.

LG Berlin vom 06.11.2013, 67 S 502/11

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WEG-Verwalterbestellung bei Umwandlung

19. Juni 2014 PDF Version

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt regelmäßig einen Verwalter. Häufig sind dies natürliche Personen. Es ist jedoch auch zulässig juristische Personen (GmbH oder sogar Unternehmergesellschaften) zu bestellen. Immer öfter geschieht es, dass es bei solchen intern zu Umwandlungen (z.B. Verschmelzungen, Ausgliederungen und dergleichen) nach dem UmwG kommt. Dann stellt sich die Frage, ob der Verwalter weiterhin bestellt ist.

Der BGH hat dies bejaht. Die Bestellung als WEG-Verwalter geht mit der Umwandlung über. Insofern unterscheidet sich die Rechtsfolge von derjenigem bei einem Verwalter als natürliche Person. Bei diesem ist die Bestellung gebunden und kann nicht gegen den Willen der WEG übertragen werden.

BGH vom 21.02.2014, V ZR 164/13

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lawfulness of leasing of holiday flats in Berlin in 2014

13. Juni 2014 PDF Version

On the 12th of December 2013, the Government of Berlin launched the so called „Zweckentfremdungsverbot-Gesetz”(referred to as “the law” in the following text). This was the base for the so called „Zweckentfremdungsverbot-Verordnung“ (referred to as “the by-law” in the following) which came to effect on the 1th of May 2014. The government planned to prohibit the excessive use of flats as holiday flats because available housing space is getting more and more rare in Berlin and prices are going rapidly up in some quarters.

The law regulates, that housing space in Berlin or in some of the districts should not be used for other purposes than living without permission of the appropriate district exchange if the accommodation supply of the population in Berlin for fair conditions is endangered in particular. This is exactly what the by-law declares for all districts of Berlin. That means, that beginning with the 1st May 2014, it is forbidden by law to rent out a flat for other purposes than living. Breaches (administrative offenses) of the landlord will be punished with penalty of up to 50.000 EUR.

What is „Zweckentfremdung“ (wrongful use)?

The most important and legally defined cases of a wrongful use are:

– leasing as holiday flat (rental contract days or weeks)
– leasing or use for business purposes
– vacancy for more than 6 month

The responsible administration will check if there is a wrongful leasing of holiday flats. In individual cases it might be tricky to differ between wrongful use and for example allowed temporary lease of an furnished apartment which can be legal within a certain period. But in the normal case – lease of a flat for only some days or weeks – the authorities will be likely to decide for a wrongful use.

Are there exceptions?

The law includes exceptions respectively interim arrangements. If the flat was already used for example as holiday flat before the 1st may 2014, the landlord is allowed to continue for two years. This requires an announcement within 3 month towards the district exchange. The landlord may be asked to prove, that there was a wrongful use before the 1st May 2014 as the case may be. The last deadline is the 31th of July 2014. If the wrongful use is not announced until this date, future use as holiday flat of business use is prohibited.

The alternative possibility of an exception will be very rare. The administration will have to check in the individual case, there is for example a public interest or danger of destruction of an existence. Both won’t be very likely for the ordinary real estate investor.

What are the risks?

Beaches of the by-law will be detected piece by piece. At first, tenants will report to the authorities existing holiday flats. Alternatively the staff of the district exchange will search the internet for them and will look very carefully into special booking portals. It won’t be too difficult to find most of the holiday flats and other wrongfully used apartments.

After that, the district exchange can (and will) impose a fine up to 50.000 EUR within the administrative offenses case. The penalty will presumably rise with if the wrongful use is continued. Besides, the employees of the district exchange can use administrative force and enter the flat.

What are the alternatives?

It is unclear at the moment, if and unter which requirements there will be exception. From the legal point of view it will be dangerous to use a flat as holiday flat (or other wrongful use defined in the by-laws) for the first time. Existing holiday apartments may be continuously uses for this purpose if this is properly announced. In the meantime landlords should consider alternative uses. It still seems possible to rent out furnished flats to non-tourists (eg. business people, trainees or exchange students) as long as they are not only visitors. But this will be a fine line.

There still is a chance, that the by-laws will be declared as ineffective. In 2003, the Federal Administrative Court of Germany decided about an old “Zweckentfremdungsverordnung”and declared it as illegal because there was enough housing space available for the population. But times have changed and some statistics tell different stories nowadays although there still are voiced claiming the opposite. As a landlord I wouldn’t bet on such a happy end so the market will have to deal with the law and by-laws until the real estate situation in Berlin changes.

If the apartment was verifiably already used as holiday flat before the 1st May 2014, landlords should announce the continued use immediately. After this interim period, landlords are risking high fines as landlords who try to establish new holiday flats in Berlin.

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kein zweiter Ergänzungspfleger

05. Juni 2014 PDF Version

Sind an Verträgen oder Erbvorgängen Minderjährige Kinder beteiligt, muss häufig eine familienrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Das Familiengericht muss dann entscheiden, ob es dem Vertrag oder der einseitigen Erklärung zustimmt. Diese Entscheidung ergeht durch Beschluss, gegen den Rechtsmittel möglich sind. Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, ob für die Zustellung dieses Beschlusses ein Ergänzungspfleger (u.Ust. sogar ein Zweiter) bestellt werden muss.

Der BGH hat hierzu eine gute Entscheidung für die Praxis getroffen:

“Anlässlich eines Verfahrens auf Genehmigung einer Erbausschlagung für ein minderjähriges Kind ist diesem zur Entgegennahme des Genehmigungsbeschlusses im Sinne von § 41 Abs. 3 FamFG nur dann ein Ergänzungspfleger zu bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Entziehung der Vertretungsmacht nach § 1796 BGB festgestellt sind.”

Im Regelfall kann daher der Beschluss von den Erziehungsberechtigten, Vormund oder Ergänzungspfleger entgegen genommen werden.

BGH vom 12.02.2014, XII ZB 592/12

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Verhaltenbedingte Kündigung ggü. Mieter

04. Juni 2014 PDF Version

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermietern können auch persönlich oder sogar handgreiflich werden. Meist streitet man sich dann über eine Kündigung im Rahmen einer Räumungsklage.

In einem etwas ungewöhnlichen Fall hatte die Vermieterin wohl zum Zwecke der Inaugenscheinnahme neu installierter Rauchmelder einen Besichtigungstermin vereinbart. Die Vermieterin betrat und besichtigte zudem auch Räume, in denen sich keine Rauchmelder befanden. Dem Mieter missfiel dies und er forderte die Vermieterin auf, die Wohnung zu verlassen. Da diesem Wunsch nicht Folge geleistet wurde, nahm der Mieter die Vermieterin am Arm und trug sie aus den Räumen. Letztere kündigte fristlos und fristgerecht wegen dieses Vorfalles.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht sah die Kündigung als berechtigt an. Der VIII. Zivilsenat entschied wieder anders und war der Auffassung, dass der Vorfall keinen Kündigungsgrund darstelle. Die Vermieterin trage ein erhebliches Mitverschulden. Der Mieter habe lediglich von seinem Hausrecht Gebrauch gemacht. Die Kündigung sei daher weder fristlos noch fristgerecht möglich gewesen.

Konflikte, die in Beleidigungen oder Handgreiflichkeiten münden sind oft für den Mieter heikel. Die Rechtsprechung ist regelmäßig sehr streng in solchen Fällen. Wenn die Beweislage zugunsten des Vermieters besteht zieht der Mieter häufig selbst bei kleineren Beleidigungen (“Idiot”, “Arsch” u.ä.) den Kürzeren. (Erst kürzlich vor dem Amtsgericht Mitte: “Der hat sie doch nicht mehr alle” in Gegenwart verschiedener Personen.) Im vorliegenden Sonderfall lag allerdings eine klare Provokation vor und der Mieter war durch sein Hausrecht zu dieser Handlung ermächtigt. Trotzdem sollte man als Mieter immer vorsichtig sein und bei Besichtigungen von Vermietern immer einen Zeugen vor Ort haben.

Die Entscheidung habe ich auch auf der Seite der LTO zusammengefasst: http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viii-zr-289-13-vermieter-aus-wohnung-getragen/

BGH vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13

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Sittenwidrigkeit von Grundstückskaufverträgen

15. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat mal wieder eine Entscheidung zur Sittenwidrigkeit eine Grundstückskaufvertrages getroffen. Dabei hat er den verallgemeinerbaren Grundsatz aufgestellt, dass ab einer Überschreitung des Verkehrswertes um 90% es für die Darlegung der Sittenwidrigkeit keines subjektiven Elementes (Vorsatz) mehr erforderlich ist.

Das Problem in solchen Fällen ist häufig, den Verkehrswert um Zeitpunkt des Erwerbs festzustellen. Dieser wird zu Beginn eines Verfahrens nicht 100%ig ermittelt werden können.

Zitat des BGH:

“Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.”

Trotzdem ist dies eine gute Entscheidung für Käufer, die – z.B. bei Schrottimmobilien – übers Ohr gehauen worden sind.

BGH vom 24.01.2014, V ZR 249/12

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Vorsicht bei Schenkungen

12. Mai 2014 PDF Version

Überträgt ein Lebensgefährte einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Vermögenswerte an den anderen, stellt sich regelmäßig die Frage, ob es sich um eine Schenkung oder eine unbenannte Zuwendung handelt. Die Frage hat handfeste praktische Auswirkungen:

Schenkungen können nur in Außnahmefällen zurück verlangt werden. Das Scheitern der Ehe ist regelmäßig kein solcher Grund.

Bei unbenannten Zuwendungen hingegen kann der übertragende Lebensgefährte ggf. im Trennungsfall zurück verlangen. Sie liegt dann vor, wenn die Übertragung  der Verwirklichung, Ausgestaltung und Erhaltung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Parteien dienen sollte. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde der Lebenspartnerin ein Sparbrief im Wert von 25.000 € übertragen. Die Beziehung scheiterte. Der Mann forderte den Sparbrief bzw. den Gegenwert zurück. Der BGH gab ihm Recht, da es sich bei der Übertragung um eine unbenannte Zuwendung gehandelt habe.

Größere Übertragungen sollten notariell beurkundet werden. In der Urkunde ist festzulegen, ob es sich um eine unbenannte Zuwendung oder freiwillige Schenkung handelt.

In Eheverhältnissen werden Übertragungen regelmäßig als unbenannte Zuwendungen behandelt. Ist dies nicht gewünscht, sollte auch hier in der Notarurkunde bestimmt werden, dass es sich um eine Schenkung handelt.

BGH vom 06.05.2014, X ZR 135/11

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Unwirksamkeit von Vorausverfügungen

09. Mai 2014 PDF Version

In Zwangsversteigerung-/ Zwangsverwaltungsfällen begegnet man häufiger interessanten Mietvertragskonstruktionen. Allesamt haben diese das Ziel, Gläubiger oder Erwerber zu schädigen oder eine Vollstreckung zu erschweren. Die früher populären Vorausverfügungen (Miete wird für einige Jahre im Voraus gezahlt) sind kaum noch anzutreffen. Populärer sind Baukostenzuschüsse oder Eigenleistungen, die abgewohnt werden dürfen.

Der BGH hat kürzlich einer seltenere Konstruktion eine Absage erteilt. Im Wesentlichen ging es darum, dass der Mieter einen Mietvertrag über einen festen Zeitabschnitt (1. September 2009 bis zum 31. August 2015) abgeschlossen hatte. Es war eine Gesamtmiete von 35.000 € vereinbart und gezahtl worden. Der Zwangsverwalter kündigte, als die laufenden Mieten aufblieben. Der Mieter berief sich auf die Wirksamkeit der geleisteten Einmalzahlung.

Nach Ansich des BGH wirkt in einem solchen Fall die Zahlung gegenüber dem Zwangsverwalter nicht. § 1124 Abs. 2 BGB gleift auch dann ein, wenn der Mietvertrag keine monatliche Miete vorsieht, sondern einen festen Zeitraum mit Einmalzahlung.

Konsequenz:
1. Mieter sollten sich auf solche Verträge nie einlassen und
2. In Zukunft bleiben nur noch Verträge mit Baukostenzuschüssen, wobei die Bauleistungen nachgewiesen werden müssen und entsprechend auch den Grundstückswert erhöht haben müssen (zumindest letzteres ist in der Regel nicht der Fall, da Phantasiepreis angegeben werden).

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 103/13

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EnEV Abmahnung – Bunkering Logistic Inc. (Panama)

09. Mai 2014 PDF Version

Dass Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV 2014 kommen würden, damit hat wohl jeder gerechnet. Dass die ersten Abmahnungen allerdings aus Panama kommen, das war wohl eher unwahrscheinlich. Jetzt sind sie jedoch da:

Die Abmahnungen der Bunkering Logistic Inc. (Panama). Auszugsweise lautet diese folgendermaßen:

“Sehr geehrte Damen und Herren,

Sie treten zu uns als Wettbewerber im Internet auf, da wir über unsere Tochtergesellschaften Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland verkaufen. Wie uns berichtet wurde, sollen Sie die ab 1.5.2014 geltenden Richtlinien zur EnEV 2014 noch nicht umgesetzt haben. Wir haben um kurzfristige Übersendung von Kopien der beanstandeten Werbung gebeten. Diesen Sachverhalt als richtig unterstellt, erlangen Sie einen Wettbewerbsvorteil durch unzulässiges Anlocken auf Ihre Anzeigen im Internet, da wir wegen fehlendem Energieausweis nicht alle Immobilien bewerben können.

Seit dem 18.11.2013 gilt die

***** “Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung”. *****

[…]

Wir mahnen Sie hiermit, die Richtigkeit des Sachverhaltes unterstellt, ab.

******************************************************************************

Mit der Abgabe der nachstehenden Unterlassungserkärung uns gegenüber können Sie weiteren Unterlassungserklärungen von Anwälten zuvor kommen und diesen im Falle einer weiteren Abmahnung erklären, dass eine Wiederholungsgefahr nicht besteht, da Sie bereits eine Unterlassungserklärung abgegeben haben. Sie können dadurch Kosten von bis zu 2.500 EUR pro abgemahnten Verstoss durch professionelle Abmahnanwälte vermeiden. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt der Erstabgabe. Diese Abmahnung erfolgt ohne Rechtsanwalt kostenfrei, da wir Ihnen nicht unnütze Kosten verursachen wollen. Mit dem Eingang der Unterlassungserklärung können Sie eine Bestätigung erhalten, dass Sie die Unterlassungserklärung zum Zeitpunkt des Eingangs bei uns abgeben haben. So können Sie u. U. weiteren kostspieligen Abmahnungen und Gerichtsverfahren durch Anwälte aufgrund fehlender Wiederholungsgefahr vorbeugen. Wenn Sie den Wettbewerbsverstoss anerkennen, geben Sie bitte die nachstehende Unterlassungserklärung bis spätestens xx.xx.2014 per Email ab, in dem Sie uns den folgenden Text per Email (nur diesen Text) zurücksenden.”

Die Abmahnung enthält auf den ersten Blick mehrere Anzeichen, die für eine Unwirksamkeit bzw. dafür sprechen, dass es sich um eine Massenabmahnung mit anderen Zielen handelt:

1. Er wird noch nicht einmal ein konkretes Wettbewerbsverhältnis bezeichnet – wer ist denn die nebulöse “Tochterfirma”?
2. Auch worin der konkrete Wettbewerbsverstoß liegen soll, wird nicht ersichtlich.
3. Auch, dass ein panamesisches Unternehmen abmahnt, spricht dafür, dass es sich nicht um eine “seriöse” Abmahnung handelt
4. Üblicherweise werden solche Abmahnungen von darauf spezialisierten Kanzleien verschickt und nicht (kostenlos) durch das Unternehmen selbst.
5. Die Unterlassungserklärung hält sich doch sehr dicht an solchen für Filesharing. Es ist unwahrscheinlich, dass diese von einem deutschen Rechtsanwalt entworfen worden sind.

Trotz dessen solle man zumindest die Unterlassungserklärung nicht einfach abgeben oder ignorieren. Meine Vermutung ist, dass man Unterlassungserklärungen sammeln möchte, um bei eventuellen späteren Verstößen die Vertragsstrafe zu kassieren.

Es ist allerdings nur eine Frage der Zeit, bis es erst zu nehmende Abmahnungen wegen Verstößen gegen die EnEV gibt. Hierzu Folgendes: § 16a EnEV verpflichtet Verkäufer, Vermieter, Maker, Verpächter und Leasinggeber:

Ҥ 16a Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
(3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.”

Verpflichtete haben daher nur zwei Möglichkeiten:

a) Sie machen alle erforderlichen Angaben (und fragen sich als nächstes, welche Abkürzungen man verwenden darf) oder
b) es liegt kein Energieausweis vor (dann können auch keine Angaben gemacht werden) und es wird ganau darauf hingewiesen.

Im Fall b) ist jedoch zu prüfen, ob nicht eine Verpflichtung zur Erstellung eines Energieausweises besteht. Nach § 27 EnEV kann es eine Ordnungswidrigkeit darstellen keinen Energieausweis zu haben.

Wenn Sie Zweifel haben, ob sie einen Energieausweis benötigen, ob Ihre Angaben in Anzeigen richtig sind oder Sie eine Abmahnung erhalten haben, ist es ratsam, sich anwaltlichen Rat einzuholen.

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Was Vermieter mit der Kaution machen dürfen

08. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hatte Gestern Gelegenheit eine bislang nicht höchstrichterliche Frage zur Verwertungsmöglichkeit einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis Stellung zu nehmen. Die mieterfreundliche Entscheidung habe ich auf der Seite der LTO mit allgemeinen Erläuterungen zur Mietkaution zusammengefasst.

BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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Zurückweisung einer Kündigung durch WEG-Verwalter

07. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass der WEG-Verwalter immer dann eine Vollmacht vorlegen muss, wenn er über seine im WEG geregelten Vertretungsmacht hinausgeht. Diese ergeben sich aus § 27 WEG.

Im Fall hatte der Verwalter auf Beschluss der WEG einen Dienstvertrag mit einem Reinigungsunternehmen gekündigt. Man stritt um die Wirksamkeit der Kündigung, da sich anderenfalls der Vertrag um 5 Jahre verlängert hätte.

Die Kündigung ohne Vollmacht war nach § 174 BGB zurückgewiesen worden. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Vertretungsmacht für die Kündigung ergebe sich in einem solchen Fall nicht aus § 27 WEG, sondern basiere auf dem Beschluss der WEG. Dieser sei jedoch nicht für den Empfänger nachvollziehbar, so dass er nicht nachprüfen könne, ob tatsächlich Vertretungsmacht bestehe.

WEG-Verwalter sollen – insbesondere bei lang laufenden Verträgen – genau prüfen, ob eine Vollmacht beigefügt werden muss. Anderenfalls droht eine erhebliche Haftungsgefahr.

BGH vom 20.03.2014, III ZR 443/13

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Begründung einer Eigenbedarfskündigung

05. Mai 2014 PDF Version

Eigenbedarfskündigungen nehmen in Berlin immer weiter zu. Dass den hohen Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs Grenzen gesetzt sind, zeigt die aktuelle Entscheidung des BGH.

Die Beklagten waren Mieter einer der Klägerin gehörenden 158 qm großen Wohnung. Diese kündigten das Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Tochter, die bislang eine deutlich kleinere Wohnung bewohnte. Der erhöhte Platzbedarf wurde mit einer Familienplanung begründet.

Die Vorinstanz hatte die Räumungsklage abgewiesen, das die Kündigung formell fehlerhaft sei. Der Lebensgefährten hätte in dem Kündigungsschreiben namentlich benannt werden müssten. Dies hat der VIII. Zivilsenat anders gesehen. Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB* solle lediglich gewährleisten, dass der Kündigungsgrund ausreichend konkret und unterscheidbar dargelegt sei. Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse für den Eigenbedarf darzulegen. Ausreichend sei insoweit, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Der Lebensgefährten müsse nicht namentlich benannt werden.

BGH vom 30. April 2014, VIII ZR 107/13

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Teilung und Veräußerung eines GmbH-Anteils

16. April 2014 PDF Version

Ein Geschäftsanteil an einer GmbH kann geteilt und dann an einen Dritten veräußert werden. Es handelt sich um zwei voneinander zu trennende Schritte.

Früher bestimmte der inzwischen aufgehobene § 17 GmbHG a.F., dass die Veräußerung der Zustimmung der Gesellschaft bedurfte. Zudem war und ist die Teilung des Geschäftsanteils Aufgabe aller Gesellschafter (§ 46 Nr. 4 GmbHG). Mit der Aufhebung von § 17 GmbHG a.F. bezweckte der Gesetzgeber eine Vereinfachung der Teilung von Geschäftsanteilen.

Nach Auffassung des BGH bleibt damit die Veräußerung eines Teil-Geschäftsanteils durch den Gesellschafter möglich, wenn die Satzung keine abweichenden Regelungen enthält. Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass zunächst der Geschäftsanteil aufgeteilt und anschließend veräußert wird. Auch eine nachträgliche Genehmigung ist jedoch möglich. In der Regel werden alle Gesellschafter beim Notar erscheinen und zunächst unter Verzicht auf alle Form- und Fristvorschriften eine Gesellschafterversammlung abhalten und in dieser den Geschäftsanteil teilen. Im zweiten Teil der Urkunde wird dann einer der geteilten Anteile veräußert.

BGH vom 17.12.2013, II ZR 21/12

 

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Kündigung gegenüber insolventen Mietern

09. April 2014 PDF Version

Ist der Wohnraummieter insolvent, kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nach § 109 InsO freigeben. In diesem Fall fallen zukünftige Mieten nicht mehr in die Insolvenzmasse, sondern müssen vom Mieter selbst bedient werden. Der BGH hat Heute entschieden, dass in einem solchen Fall der Vermieter bei Vertragsverstößen (wieder) die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu beenden.

Im Fall hatte der Mieter bei Eingehung des Mietverhältnisses wissentlich getäuscht und eine gefälsche Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Dies sei grundsätzlich ein Grund, das Mietverhältnis auch noch Jahre später zu beenden.

Entscheidend ist jedoch folgender Satz des BGH:

“Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.”

Gibt der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung ab, kann der Mieter wieder verklagt werden. Das Mietverhältnis ist dann nämlich wieder vollständig in der Hand des insolventen Mieters.

BGH vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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Unverhältnismäßigkeit von Mangelbeseitigungskosten

07. April 2014 PDF Version

Zeigen sich nach einem Immobilienerwerb Mängel am Grundstück oder Gebäude, stellt sich schnell die Frage, wer hierfür haftet. Der Kaufer wird versuchen, die Haftung auf den Verkäufer abzuwälzen. Problematisch sind vor allem teuere, an den Grundstückswert heranreichende Mängel. Hierzu hat der BGH nun eine Entscheidung getroffen.

Im Fall ging es um mit einem Mietshaus bebautes Grundstück (Kaufpreis von 260.000 €). Die erforderliche SChwammsanierung sollte 89.129,86 € plus Minderwert von 45.000 € kosten. Nach Durchführung der Sanierungsarbeiten kamen weitere Kosten von 499.728,86 € hinzu. Der Verkäufer verweigerte die Zahlung.

Die Haftung für den Schaden war vermutlich nicht sonderlich problematisch – die Pressemitteilung des BGH gibt hierzu nichts her. Vielmehr ging es um die Frage, ob der Verkäufer die Mangelbeseitigung bzw. die Kostentragung wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern durfte. Das Kammergericht hatte dies verneint. Entscheidend sei, dass das Grundstück in mangelfreiem Zustand ca. 600.000,00 € wert sei. Die Mangelbeseitigungskosten lägen mit 639.230,38 € nur ca. 6% über dem Verkehrswert. Dies sei dem Verkäufer daher zuzumuten.

Der BGH hat die Sache zurück verwiesen und dem Berufungsgericht eine grobe Leitline vorgegeben:

“Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.”

Allerdings betont der BGH auch, dass es immer auf den Einzelfall ankomme.

BGH vom 4. April 2014 – V ZR 275/12

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WEG vs. Eigentümerinteressen in Bauträgerfällen

03. April 2014 PDF Version

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen jedem einzelnen Wohnungseigntümer Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu. Das ist unpraktisch – jeder einzelne Eigentümer könnte einen separaten Prozess führen. In der Regel zieht die WEG daher die Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich und leitet sie so auf sich zur gemeinsamen Geltendmachung über.

So auch im vom BGH entschiedenen Fall:

Dort gab es insbesondere Dichtigkeitsprobleme an der Tiefgarage über welche bereits jahrelang in einem selbständigen Beweisverfahren prozessiert worden war. Insbesondere war aus Sicht der WEG nicht sicher, mit welchen Maßnahmen die bestehenden Mängel beseitigt werden konnten. Es wurde daher mit Mehrheit beschlossen, das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren insoweit erweitern zu lassen.

Einer der Eigentümer war hiermit wohl nicht zufrieden und setzte dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung, nach deren Ablauf er im Rahmen des großen Schadensersatzanspruches Rückzahlung des Kaufpreise nebst weiterer Schäden gegen Rückübertragung der Wohnung verlangte. Der VII. Zivilsenat des BGH sprach ihm anders als das Ausgangsgericht den Anspruch nicht zu. Es fehle an einer wirksamen Fristsetzung. Zwar könne ein Wohnungseigentümer selbst wenn die WEG Mängelbeseitigungsansprüche an sich gezogen habe, eigenen Schadensersatzansprüche weiterhin durchsetzen, eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei jedoch nicht gegen den Willen der WEG möglich. Die WEG jedoch wollte zu diesem Zeitpunkt eine Mängelbeseitigung gerade nicht. Denn zuerst sollten die hierfür erforderlichen Maßnahmen gutachterlich geklärt werden.

Es handelt sich um einen Sachverhalt, der nicht dem Regelfall entspricht. Normalerweise wird bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum das Interesse der WEG und der einzelnen Wohnungseigentümer gleich laufen. Wie der Fall zeigt, kann es jedoch auch anders sein. Die Entscheidung ist jedoch auch aus praktischen Gründen richtig: Der Bauträger darf nicht zwischen den Stühlen sitzen. Hätte der Mangelbeseitigungsmaßnahme durchgeführt, hätte er damit gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer gehandelt.

BGH vom 06.03.20014, VII ZR 266/13

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Vorkaufsrecht des Mieters bei ungeteiltem Miethaus

27. März 2014 PDF Version

Bekanntlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, wenn er vor Aufteilung in Wohnungseigentum schon Mieter war und die Wohnung anschließend verkauft wird (§ 577 BGB).

Der Gesetzestext sagt, dass das Vorkaufsrecht schon dann besteht, wenn lediglich Wohnungseigentum begründet werden soll. Hieraus entwickelten sich in der Vergangenheit zahlreiche Streitfälle.

Zum Beispiel kam ein Vorkaufsrecht dann in Betracht, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon mit übergeben wurde oder der Käufer sehr kurzfristig danach Wohnungseigentum begründete.

Diese Rechtsfragen hat der Bundesgerichthof mit Urteil vom 22.11.2013 entschieden. Der Mieter hat immer nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Wohnungseigentum schon begründet war und dann veräußert wird. Unter die o.g. Formulierung „begründet werden soll“ fallen nur Verträge, in denen sich der Käufer verpflichtet, Wohnungseigentum zu begründen. Das ist in der Praxis natürlich niemals der Fall.

Als weitere Voraussetzung muss noch hinzukommen, dass das Wohnungseigentum des Mieters bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Es muss also u.a. feststehen, welche Räume zu seinem Wohnungseigentum gehören würden.

Der Gestaltungsspielraum für Verkäufer und Erwerber ist somit wesentlich größer geworden. Die Vorkaufsrechte des Mieters sind deutlich leichter zu umgehen.

Umgehungstatbestände können künftig nur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelöst werden. Über § 577 ist das künftig nicht mehr möglich. Bei der Abfassung solcher Grundstückskaufverträge ist dennoch Vorsicht geboten.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Teilungsversteigerung in der Bruchteilsgemeinschaft

21. März 2014 PDF Version

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist die Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers jederzeit möglich. Er braucht einfach nur beim Vollstreckungsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann kommt das gesamte Grundstück unter den Hammer.

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geht das nicht. Denn auf die ungekündigte GbR ist nach dem Gesetz das Gemeinschaftsrecht nicht anwendbar.

Mit Urteil vom 16.05.2013 hat der Bundesgerichtshof jetzt die Streitfrage entschieden, ob bei der GbR, die mindestens ein Gesellschafter gekündigt hat, die Auseinandersetzung durch Teilungsversteigerung möglich sei. Dies hat der BGH bejaht. Jeder einzelne Gesellschafter der gekündigten GbR kann die Teilungsversteigerung alleine beantragen. Auch in diesem Falle wird das gesamte Grundstück versteigert.

Für die gekündigte GbR nämlich verweist das Gesetz wiederum in das Gemeinschaftsrecht. Es sind dann also die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft anwendbar und damit auch der Verweis in das Zwangsversteigerungsrecht.

Wenn eine GbR sich über das Behalten oder die Verwaltung eines Grundstücks nicht einigen kann, kann der Gesellschafter also kündigen und anschließend die Teilungsversteigerung beantragen. In diesem Zusammenhang muss allerdings ein eventueller Kündigungsausschluss oder im Gesellschaftsvertrag anderweitig geregelte Kündigungsfolgen beachtet werden (z.B. Anwachsen bei den anderen Gesellschaftern o.ä.). In jedem Falle sollten Sie davor qualifizierten juristischen Rat einholen.

BGH vom 16.05.2013, V ZB 198/12

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Grunderwerbssteuer Baugruppen

14. März 2014 PDF Version

Das Anfallen von Grunderwerbssteuer bei Baugruppenprojekten ist ein dauerndes Problem.

Der BFH hat eine Frage hierzu entschieden. Es handelte sich um einen Ausgangsfall bei dem eine Baugruppe in der Rechtsform einer GbR über einen Benennungsvertrag ein Grundstück erworben hat. Das Finanzamt und Finanzgericht waren der Auffassung, dass die anschließenden Verträge zur Errichtung des Wohnhauses (Architekten und Werkverträge) als einheitliches Vertragswerk zu beurteilen seien. Daher sei auf Grundlage der Erwerbs- und Baukosten die Grunderwerbssteuer festzusetzen. Diese Rechtauffassung hat der BFH nicht geteilt:

“Ein solcher einheitlicher Erwerbstatbestand ist auch gegeben, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen aufgrund eines abgestimmten Verhaltens auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken und diese zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind. Fehlt es jedoch an einer solchen Verpflichtung, betrifft die vom Erwerber geschuldete Vergütung aus den geschlossenen Verträgen nicht den Erwerb des bebauten Grundstücks, sondern lediglich Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Gebäude, die Lieferung beweglicher Gegenstände (z.B. Baumaterialien) oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen. Solche Leistungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.”

Das Finanzamt sei fälschlicherweise davon ausgegangen, dass der Architekt (auf Veräußererseite) verpflichtet gewesen sei, die Bebauung zum veranschlagten Preis durchzuführen. Das initiieren der Bebauung sei nicht als Bauverpflichtung einzuordnen. Nur wenn die Baugruppe im Ergebnis nicht ein Baugrundstück, sondern ein Grundstück mit einer fest stehenden Bebauung oder sogar mit Bauverpflichtung erwirbt, darf das Finanzamt die Grunderwerbssteuer unter Einbeziehung der Baukosten festsetzen.

Problematisch sind weiterhin die Fälle, in denen nach Erwerb des Grundstücks neue Personen der Baugruppe beitreten. Bei diesen setzt das Finanzamt vermutlich weiterhin die  Erwerbssteuer aufgrund des anteiligen Kaufpreises für das Grundstück und die auf die zuzuteilende Wohnung entfallenden Baukosten fest. Im Ergebnis zahlt der zu spät Eintretende damit viel mehr Grunderwerbssteuer. In Berlin immerhin 6% des Gesamtpreises der Wohnung. Es lohnt sich daher, bereits in einem frühen Stadium der Baugruppe beizutreten. Diese sollte allerdings darauf achten, dass der Kaufvertrag nicht zu stark mit dem Architektenvertrag und sonstigen Bauverträgen verbunden ist. Bei verkappten Bauträgermodellen wird das Finanzamt weiterhin die “große” Grunderwerbssteuer festsetzen.

Die Kanzlei SAWAL betreut im Notariat diverse Baugruppen. Wir bereiten Sie gerne und begleiten ihr Projekt anwaltlich oder notariell.

BFH vom 27.11.2013, II R 56/12

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Kostenfalle verlorener Haustürschlüssel

12. März 2014 PDF Version

Schlüssel können jedem verloren oder gestohlen werden. Spätestens am Ende eines Mietverhältnis kann dies für den Mieter problematisch werden. Verlangt der Vermieter nämlich bei ÜBergabe der Wohnung die vollständige Anzahl der im Mietvertrag genannten Schlüssel zurück muss der Mieter erklären, dass ein Schlüssel abhanden gekommen ist.

Viele Vermieter tauschen in einem solchen Fall das Schloss aus. Ärgerlich ist es, wenn das Mehrfamilienhaus über eine zentrale SChließanlage verfügt. Dann können leicht Kosten von mehreren Tausend Euro zustande kommen. Einen solchen Fall hatte der BGH nun zu entscheiden. Die vom Mieter verlangten Kosten für die neue Schließanlage sollten 1.468,00 € betragen. Der Austausch war jedoch noch nicht beauftrag. Der Mieter verlangte nun seine Mietkaution zurück. Im konkreten Fall hat der BGH zu Gunsten des Mieters entschieden.

Gleichzeitig hat er jedoch auch bestätigt, dass der Mieter grundsätzlich verpflichtet wäre, die entstehenden Schäden zu erstatten, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Da der Austausch jedoch noch nicht durchgeführt war, sei noch kein ersatzfähiger Schaden entstanden.

Die Entscheidung lässt Spielraum für den Einzelfall. Wann besteht tatsächlich Missbrauchsgefahr. Zunächt einmal wohl immer. Im Einzelfall kann sich der Mieter vielleicht jedoch exkulpieren, wenn er den Schlüssel beispielsweise ohne weitere Informationen zu seiner Person in einen tiefen Bergsee hat fallen lassen. Im Zweifel wird man wohl jedoch eine Gefahr anerkennen müssen. Je länger der Verlust her ist, desdo niedriger wird die Gefahr jedoch sein. Wie man sieht, dürfte es hier Interpretationspielraum für die Amsgerichte geben.

BGH vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

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Verlust der Maklerprovision bei Preisnachlässen?

10. März 2014 PDF Version

Der BGH hat eine folgenreiche Entscheidung für Makler getroffen. Nach Auffassung des III. Zivilsenates steht einem Makler kein Vergütungsanspruch zu, wenn das ursprünglich benannte Geschäft (hier Grundstück für Kaufpreis 1,1 Mio EUR) tatsächlich abweichend abgeschlossen wird (hier: 525.000 EUR). Im Rahmen des § 652 BGB muss die Kongruenz zwischen nachgewiesenem und beurkundetem Geschäft überprüft werden. Bei einem Abweichen von 43% hat der BGH die Kongruenz verneint und den Anspruch auf Maklerprovision abgelehnt. In einem anderen Fall (III ZR 163/07) hatte der Senat bei einer Abweichung von 15% keine Bedenken.

Unschädlich war, dass der Kaufvertrag nicht von der Maklerkundin, sondern von einer Tochtergesellschaft abgeschlossen worden war.

Zudem hat der BGH entschieden, dass eine AGB-Klausel, die gerade diesen Fall retten sollte, unwirksam ist. Festgelegt war, dass dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag von vom Angebot abweichenden Bedingungen abgeschlossen werde.

Es genügt allerdings m.E. nicht, auf den Preisnachlass abzustellen.

BGH · Urteil vom 6. Februar 2014 · Az. III ZR 131/13

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Nutzungsersatz durch den Bauträger

21. Februar 2014 PDF Version

Bauträgerverträge enthalten regelmäßig Fertigstellungstermine. Und immer wieder gelingt es dem Bauträger – aus verschiedenen Gründen – nicht den Kaufgegenstand vertragsgerecht fertig zu stellen. Hat er dies zu vertreten, stellen sich die Käufer regelmäßig die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Bauträger geltend machen können.

Im vom BGH nun entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine 136qm große Wohnung. Die Fertigstellung verzögerte sich um mehr als 2 Jahre. In dieser Zeit musste der Käufer weiter seine 72qm große Wohnung nutzen und Miete zahlen. Die vom Bauträger verlangte Nutzungsentschädigung berechnete er auf Basis der Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung. Das Berufungsgericht hat dem Käufer bei Abzug eines 30 %igen Abschlags für den kalkulatorischen Vermietergewinn bzw. bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten zugesprochen. Der BGH hat diese Entscheidung gehalten und die Revision abgewiesen.

Bauträger müssen daher bei Verspätungen mit entsprechenden Ansprüchen ihrer Kunden rechnen.

BGH vom 20. Februar 2014, VII ZR 172/13

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Beginn und Ende der Haltefrist für Immobilienverkäufe?

19. Februar 2014 PDF Version

Immer wieder stellt sich bei Beurkundungen die Frage nach der Versteuerung von Gewinnen privater Immobilienverkäufe und den maßgeblichen Fristen. Nach § 22 Nr. 2 EStG sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Hierunter fallen auch Veräußerungen von Immobilien. Allerdings schränkt § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG dies in zeitlicher Hinsicht ein:

“Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.”

D.h. ein Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die 10-Haltefrist (um mindestens einen Tag) überschritten ist. Die Frist beginnt mit dem rechtsverbindlichem Abschluss des Erwerbsgeschäfts. In der Regel wird dies der notarielle Kaufvertrag sein. Ist der Kaufvertrag mit dem Abschluss beim Notar noch nicht rechtsverbindliche – z.B. wenn es noch einer Genehmigung des vertretenen Verkäufers bedarf – solle sicherheitshalber für den Beginn der Frist vom Zeitpunkt des Zugangs der Genehmigung ausgegangen werden. Ist eine Immobilie am 30.09.2004 rechtsverbindlich erworben worden, kann sie ab dem 01.10.2014 steuerfrei veräußert werden. Der zweite Kaufvertrag darf dann nicht vor diesem Datum abgeschlossen werden. Zudem darf auch nicht vereinbart werden, dass das wirtschaftliche Eigentum (Nutzen-Lastenwechsel) bereits zu einem früheren Zeitpunkt übergeht. Anderenfalls riskiert man eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen.

Der Gewinn, der nach der 10 jährigen Haltefrist erzielt wird, ist damit steuerfrei. Dieses Privileg gilt nur für Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln. In diesem Zusammenhang ist die vom BFH entwickelte Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Werden innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes mehr als drei “Objekte” veräußert, werden die Vorgänge als gewerblich eingestuft und entsprechend besteuert. Es handelt sich allerdings lediglich um eine widerlegbare Vermutung.

In kritischen Fällen sollten Sie unbedingt eine Fachmann vor der Veräußerung konsultieren.

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Kein Mietervorkaufsrecht bei Verkauf ungeteilter Grundstücke

14. Februar 2014 PDF Version

Das Mietervorkaufsrecht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die von ihm bewohnte Wohnung zu erwerben, wenn das Grundstück nach dem WEG geteilt und die Wohnungen weiterverkauft werden.

Ein solches Mietervorkaufsrecht entsteht dann nicht, wenn das Gesamte Grundstück ungeteilt an einen oder mehrere Erwerber veräußert wird und dieses erst anschließen nach dem WEG in Wohneigentum aufgeteilt werden soll. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch für sog. Erwerbermodelle, in denen sich mehrere Personen zusammenschließen und ein Grundstück gemeinsam erwerben, um es anschließend aufzuteilen, so dass jedem später eine oder mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen sollen.

Der BGH erläutert die recht strengen Voraussetzungen, die im Ausnahmefall dorch bereits vor bereits duchgeführter Teilung einen Anspruch des Mieters begründen können. Das Vorliegen einer Teilungserklärung und von Abgeschlossenheitsbescheinigungen genügt nicht. Nur wenn sich Erwerber zur Aufteilung im Kaufvertrag verpflichten (Das kann man vermeiden), kommt ein Mieteranspruch aus § 577 BGB in Betracht.

BGH vom 22.11.2013, V ZR 96/12

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Mietnomaden und wie man sie los wird

07. Februar 2014 PDF Version

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 einige neue Regelungen verabschiedet, die Mietnomadentum bekämpfen sollen. Eine der Maßnahmen ist die Neuschaffung des § 243a ZPO. Danach kann der Vermieter im Räumungs- und Zahlungsprozess verlangen, dass der Mieter wegen der anhängigen Mietrückstände Sicherheit leistet.

Eine solche Sicherungsanordnung ist jedoch u.a. nur dann durchsetzbar, wenn sie „zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist“.

Das OLG Celle hat im Beschluss vom 17.09.2013 diese Nachteile sehr eng gefasst. Es genügt bei einem Gewerbemietverhältnis beispielsweise nicht, die im Normalfall bestehende Gefährdung der Einkünfte. Der Vermieter muss in besonderer Weise auf die laufenden Eingänge der Zahlungen angewiesen sein, weil er dies z.B. zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes oder zur Tilgung der Darlehen benötigt.

Im dortigen Fall ging es um die Frage, ob der Vermieter auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich existenziell angewiesen ist. Das wäre etwa dann der Fall, wenn durch einen Forderungsausfall Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe.

Dort ging es um einen Vermieter, der einige Mietobjekte hatte. Das Gericht ging davon aus, dass selbst ein Forderungsausfall von über 260.000,00 € dessen Zahlungsfähigkeit nicht gefährde. Die Summe mache weniger als 4 % der gesamten Mieteinnahmen aus.

Hier zeichnet sich eine Tendenz der Gerichte ab, diese Sicherungsanordnungen möglichst restriktiv zu handhaben. Sie bedeuten schließlich einen erheblichen Mehraufwand für die Gerichte.

Die Entscheidungen verstecken sich hinter dem misslungenen Wortlaut des Gesetzes. Man hätte für ein Verlangen auf eine solche Sicherungsanordnung von Seiten des Gesetzgebers sicher auch eine niedrigere Hürde ansetzen können.

In der Praxis wird diese Vorschrift daher nur wenig Gebrauch finden. Im Einzelnen wird der Klägeranwalt sorgfältig zu prüfen haben, ob eine solche Sicherungsanordnung gefordert werden kann. Ggf. muss sehr sauber argumentiert und die Bedürfnislage des Vermieters detailliert dargelegt werden.

Es sei noch angemerkt, dass diese Sicherungsanordnung vor allem dazu dienen kann, gemäß der ebenfalls neu geschaffenen Vorschrift des § 940a ZPO, die Räumungsklage in der einstweiligen Verfügung durchzusetzen (§ 940a Abs. 3 ZPO). Wenn der Mieter nämlich sodann die angeordnete Sicherheit nicht erbringt, kann die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden. Das ist sonst ja nur unter sehr sehr engen Voraussetzungen denkbar. Es sei aber darauf hingewiesen, dass die letztgenannte Möglichkeit der Räumung im einstweiligen Anordnungsverfahren nur bei Wohnraum-, nicht aber beim Gewerbemietverhältnis besteht.

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Räumung von unerlaubten Untermietern

05. Februar 2014 PDF Version

Ein Ärgernis ist häufig, dass mit dem Räumungstitel gegen den Hauptmieter keine Übergabe der Wohnung erreicht werden kann, weil dort ein unerlaubter Untermieter wohnt.

In diesem Falle musste stets neu gegen diesen Untermieter neu geklagt werden. Im Rahmen der Bekämpfung von Mietnomaden hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen unerlaubte Untermieter im Rahmen des § 940a Abs. 2 ZPO geschaffen. Danach kann bei Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen den Untermieter ein Räumungstitel ergehen, sofern gegen den Hauptmieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Besitz des Untermieters erst nach dem Prozess gegen den Hauptmieter erfährt.

Dies ist eine Vorschrift, die der Praxis gut weiterhilft. Sie ist praktikabel und wird sich nach unserer Einschätzung durchsetzen.

Das Kammergericht hatte im Beschluss vom 05.09.2013 erstmals darüber zu befinden, ob diese Vorgehensweise auch bei Gewerbemietraum analog angewendet werden kann. Dies hat das Kammergericht (leider) mit guten Gründen verneint. Denn im Wortlaut der Vorschrift ist ausdrücklich von Räumung von Wohnmietraum die Rede. Das hat der Gesetzgeber ganz ausdrücklich so gemeint.

Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung gegen den Untermieter funktioniert also nur bei Wohnungen. Daran wird sich ohne Gesetzesänderung nichts bewegen lassen.

Kammergericht vom 05.09.2013, 8 W 64/13

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