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Kündigung gegenüber insolventen Mietern

Mittwoch, 09. April 2014 PDF Version

Ist der Wohnraummieter insolvent, kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nach § 109 InsO freigeben. In diesem Fall fallen zukünftige Mieten nicht mehr in die Insolvenzmasse, sondern müssen vom Mieter selbst bedient werden. Der BGH hat Heute entschieden, dass in einem solchen Fall der Vermieter bei Vertragsverstößen (wieder) die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu beenden.

Im Fall hatte der Mieter bei Eingehung des Mietverhältnisses wissentlich getäuscht und eine gefälsche Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Dies sei grundsätzlich ein Grund, das Mietverhältnis auch noch Jahre später zu beenden.

Entscheidend ist jedoch folgender Satz des BGH:

“Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.”

Gibt der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung ab, kann der Mieter wieder verklagt werden. Das Mietverhältnis ist dann nämlich wieder vollständig in der Hand des insolventen Mieters.

BGH vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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Mieter pleite – und dann?

Donnerstag, 21. April 2011 PDF Version

Wie verhalte ich mich, wenn der Mieter insolvent ist? Diese Frage stellen sich Vermieter immer wieder.

Gerade Heute erreichte mich eine Anfrage zu § 109 InsO, auf die der eingesetzte Insolvenzverwalter in der Regel verweist. Gibt der Verwalter diese Erklärung ab, kann der Vermieter den Mieter hinsichtlich neuer Forderungen wie einen normalen, nicht insolventen Mieter behandeln. Der BGH hat erst kürzlich die Frage entschieden, wie in einem solchen Fall Betriebskostennachforderungen zu behandeln sind.

Zum Fall: Über das Vermögen eines Mieters wurde 2008 das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach Eröffnung erstellte der Vermieter die Betriebkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2007. Da der Mieter nicht zahlte, reichte die Vermieterin Klage ein. Der Insolvenzverwalter hatte die Erklärung nach § 109 InsO abgegeben.

Nach Auffassung des BGH handelte es sich grundsätzlich um eine Insolvenzforderung, die nicht mehr gerichtlich geltend gemacht, sondern lediglich im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet werden konnte. Nur im zu entscheidenden Fall war eine gerichtliche Geltendmachung wieder möglich, da das Insolvenzverfahren bereits aufgehoben worden war.

Der Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für einen vor der Insolvenzeröffnung liegenden Zeitraum könne auch dann vom Vermieter geltend gemacht werden, wenn die Abrechnung im Eröffnungszeitpunkt noch nicht erstellt gewesen sei.Die Erklärung nach § 109 InsO bewirke nicht, dass die Forderung ihre Eigenschaft als Insolvenzforderung verliere.

Vermieter müssen daher bei insolventen Mietern immer genau prüfen, ob Forderungen noch gerichtlich tituliert werden können (um sie ggf. später geltend zu machen und das Verjährungsrisiko zu reduzieren).

BGH vom 13.04.2011, VIII ZR 295/10

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