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Zurückweisung einer Kündigung durch WEG-Verwalter

Mittwoch, 07. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass der WEG-Verwalter immer dann eine Vollmacht vorlegen muss, wenn er über seine im WEG geregelten Vertretungsmacht hinausgeht. Diese ergeben sich aus § 27 WEG.

Im Fall hatte der Verwalter auf Beschluss der WEG einen Dienstvertrag mit einem Reinigungsunternehmen gekündigt. Man stritt um die Wirksamkeit der Kündigung, da sich anderenfalls der Vertrag um 5 Jahre verlängert hätte.

Die Kündigung ohne Vollmacht war nach § 174 BGB zurückgewiesen worden. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Vertretungsmacht für die Kündigung ergebe sich in einem solchen Fall nicht aus § 27 WEG, sondern basiere auf dem Beschluss der WEG. Dieser sei jedoch nicht für den Empfänger nachvollziehbar, so dass er nicht nachprüfen könne, ob tatsächlich Vertretungsmacht bestehe.

WEG-Verwalter sollen – insbesondere bei lang laufenden Verträgen – genau prüfen, ob eine Vollmacht beigefügt werden muss. Anderenfalls droht eine erhebliche Haftungsgefahr.

BGH vom 20.03.2014, III ZR 443/13

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Wenn der Vermieter für die Kündigung zahlen muss

Freitag, 01. Oktober 2010 PDF Version

Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Tiergarten verdeutlicht, welche Bedeutung eine von Hausverwaltungen häufig nicht beachtete Norm im BGB hat. § 174 BGB besagt:

“Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.”

Ein solches einseitiges Rechtsgeschäft ist beispielsweise eine fristlose Kündigung. Wird einer solchen keine Originalvollmacht beigefügt, so kann der Mieter bzw. dessen Anwalt die Kündigung zurückweisen. Die Kündigung entfaltet dann keine Wirkung. Soweit die Gesetzeslage. Problematisch wird dies nach der Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten, wenn der Mieter die Kündigung durch einen Anwalt zurückweisen lässt. Nach Auffassung des Gerichts kann sich der Mieter nämlich die Kosten für dessen Beauftragung vom Vermieter erstatten lassen. Da der Streitwert bei 12 x Nettokaltmiete liegt, kann dieses einfache Schreiben durchaus  hohe Kosten verursachen.

Fazit: Bei Kündigungen sollte § 174 BGB stehts berücksichtigt werden.

Amtsgericht Berlin-Tiergarten vom 14.01.2010, 7 C 41/09

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