Artikel mit ‘10%’ getagged

kein Sicherheitszuschlag von 10%

Dienstag, 22. November 2011 PDF Version

Nach Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter darf der Vermieter einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen an die Gegebenheiten der letzten Abrechnung anpassen. In der Regel führt dies zu einer Erhöhung. Viele Vermieter haben im Rahmen dessen zusätzlich zu den bereits prognostizierbaren und erforderlichen Erhöhungsbeträgen einen pauschalen Zuschlag verlangt.

Dem hat der BGH einen Riegel vorgeschoben. Ein pauschaler Zuschlag (im Falle: 10%) ist unzulässig. Die deutlichen Worte lauten:

“Es ist jedoch kein Raum für einen “abstrakten” Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.”

Abgesehen von einzelnen Ausnahmen wird man als Vermieter in Zukunft daher die Erhöhrung ausschließlich so berechnen müssen:

Gesamtbetrag der Betriebskosten / 12 = monatliche Vorauszahlung

BGH vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10

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Wohnflächenangaben – so macht man’s

Donnerstag, 11. August 2011 PDF Version

Der Bundesgerichtshof bestätigt in ständiger Rechtsprechung eine Mietminderung, wenn die tatsächliche Fläche der Räumlichkeiten (Wohnung oder Gewerbe) mehr als 10 % von der Angabe im Mietvertrag nach unten abweicht. Alle Möglichkeiten von „ca.-Angaben“ o.ä. sind bislang gescheitert.

Jetzt jedoch ist eine Klausel vom BGH abgesegnet worden. Im Urteil vom 10.11.2010 durfte sich der Mieter auf eine Flächenabweichung nicht berufen, weil in dem Formularmietvertrag Folgendes vereinbart war:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietge-genstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

Obwohl es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, hat der BGH entschieden, dass aufgrund dieser Klausel keine verbindliche Flächenangabe bestehe. Trotz einer Abweichung von mehr als 10 % gab es kein Minderungsrecht des Mieters. Aufgrund der o.g. Klau¬sel sei eine Minderung aufgrund Flächenabweichung ausgeschlossen.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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10% ist die magische Grenze

Mittwoch, 09. März 2011 PDF Version

Der BGH bleibt seiner Linie treu. Auch bei Flächenabweichungen vermieteter, möblierter Zimmer gilt die 10%-Grenze. Haben die Vertragsparteien eine bestimmt Wohnungsgröße als Vertragsinhalt vereinbart und wird diese um mehr als 10% unterschritten, so kann der Mieter rückwirkend mindern und die Miete für die Zukunft anpassen.

Zwar ist die starre Grenze von 10% nicht begründbar (warum nicht 8% oder 12%), einen nachvollziehbaren Grund möblierte Zimmer anders zu beurteilen, als unmöblierte gibt es jedoch nicht.

Neue Mietverträge sollten unbedingt so abgeschlossen werden, dass die Fläche nicht Inhalt des Mietvertrages wird, sondern es auf die tatsächlich angemieten und besichtigten Zimmer ankommt.

BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10

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Lösung für 10%-Mietminderungs-Fälle

Mittwoch, 15. Dezember 2010 PDF Version

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10% von der vereinbarten ab, so kann der Mieter rückwirkend die Miete mindern und die zuviel gezahlten Beträge bis zur Verjährungsgrenze zurückfordern. Dies kann für den Vermieter erhebliche Kosten verursachen.

Eine neue BGH-Entscheidung zeigt hierzu eine Lösungsmöglichkeit für Vermieter auf. Im Fall enthielt der Mietvertrag folgende Klausel:

“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”

Das Gericht war der Auffassung, dass aufgrund dieser Klausel eine bestimmte Wohnungsgröße nicht geschuldet sei. Für zukünftige Mietverträge wäre es mit einer solchen Klausel möglich, die Risiken einer kleiner als angegebenen Wohnung zu vermeiden. Für die Betriebskostenabrechnung muss allerdings dann auf die tatsächliche Größe abgestellt werden.

BGH vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09

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Kündigung wegen 10%

Mittwoch, 23. Juni 2010 PDF Version

In diversen Entscheidungen – nicht nur im Wohnraummietrecht – hat sich der BGH als Grenze auf einen Schwellenwert von 10% festgelegt. Beispielsweise bei der Zulässigkeit einer Mietminderung wegen Flächenabweichung, worüber wir bereits berichtet haben. In seiner Entscheidung vom 29.04.2009 hat er darüber hinaus entschieden, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB darstellt. Nur wenn die Abweichung geringen sei, müsse der Mieter nachweisen, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sei.

Wie der BGH auf die 10%-Grenze kommt, bleibt sein Geheimnis. Richter am BGH a.D. Dr. Beyer stellt sich dieser Frage ausführlich in seinem Aktikel in NJW 2010, S. 1025. Fakt ist, dass dieser Wert in der Praxis bei der Gestaltung von Mietverträge in jedem Fall berücksichtig werden muss.

BGH vom vom 29.04.2009, VIII ZR 142/08

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Es bleibt bei 10%

Donnerstag, 25. März 2010 PDF Version

In den letzten Monaten haben wir verstärkt über die 10%-Rechtsprechung zur Flächenabweichung von Wohnflächen berichtet. Aus den letzten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hierzu ist festzuhalten, dass hiervon wohl keine Ausnahmen zu machen sind.

Zum einen hat er seine Rechtsprechung auch für die Wohnunflächen von Einfamilienhäusern bestätigt. Zum anderen hat er Stellung zu einer Formulierung “ca. xyz qm” in einem Mietvertrag genommen.

Im ersten Fall stritten sich die Parteien darüber, ob die vermietete Doppelhaushälfte von der vereinbarten Fläche von 145 qm mehr als 10% abwich. Die Vorinstanz hatte vertreten, dass bei Einfamilienhäusern eine Auflockerung der Grenze auf 15% anzunehmen sei, wenn auch ein Garten mitvermietet sei. Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit ist die Grenze auch in solchen Fällen bei 10% anzusetzen.

Im zweiten Fall hat der BGH entschieden, dass auch eine “ca-Formulierung” vor der Anwendung der 10%-Regelung nicht schützt. Die Wohnungsgröße war im Mietvertrag mit “ca. 100 qm” angegeben worden. Tatsächlich lag diese nur bei 81 qm. Der BGH hat entschieden, dass die relativierende Formulierung “ca.” unbeachtlich ist. Der Mieter konnte die Miete auch für den zurückliegenden Zeitraum mindern.

Für die Praxis bedeutet dies, dass man sich vermutlich mit kaum einer Formulierung um die Festlegung einer Wohungsgröße herumwinden kann. Vor der Vermietung ist es sinnvoll jedenfalls überschlägig Angaben zur Wohnung zu überprüfen. Denn die rückwirkende Minderung kann ziemlich teuer werden. Bereits bei einer Minderung von 100 € monatlilch kommen rückwirkend schnell 3.000-4.000 € zusammen.

Auch von missverständlichen Formulierungen wie “Mietraumfläche” sollte nach der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 (VIII ZR 244/08) abgesehen werden.

BGH vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08 und BGH vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09

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Wohnung zu klein – keine Minderung

Mittwoch, 09. Dezember 2009 PDF Version

Bekanntermaßen steht Mietern bei Abweichungen von der vereinbarten Wohnungsgröße um -10% oder mehr ein Minderungsrecht in entsprechender Höhe zu. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2004 entschieden. (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03) Entscheidend ist aber dabei, dass die Wohnungsgröße auch tatsächlich vereinbart worden ist. Dies setzt in der Regel eine schrftliche Vereinbarung im Mietvertrag  voraus.

In einem Fall des Amtsgerichts Hagen war eine Wohnung wohl mit einer Größe von 100 qm inseriert worden. Im Mietvertrag war indess gar keine Größenangabe aufgenommen worden. Tatsächlich war die Wohnung nur ca. 90 qm groß – der Mieter wollte die Miete mindern. Dies versagte ihm das Amtsgerich:

“Eine Zusicherung liegt hierbei nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden.”

Fazit: Will der Mieter vom Vermieter eine verbindliche Festlegung über die Größe der angemieteten Wohnung, so sollte er beim Abschluss des Mietvertrages auf die Angabe eine Größe bestehen.

Amtsgericht Hagen vom 14.04.2008, 9 C 500/07

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Darf’s auch ein bisschen weniger sein?

Freitag, 10. Juli 2009 PDF Version

Die Wohnung sollte 55,75 qm groß sein. War sie aber nicht. Nur 51,03 qm. Und dann kam auch noch eine Mieterhöhung, die ebenfalls auf der Größe von 55,75 qm basierte. Die Mieterin stimmte nicht zu, der Vermieter klagte auf Zustimmung (von 360,47 € auf 432,56 €)

Nachdem der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht und Landgericht Hamburg zugunsten des Vermieters ausgegangen war, musste der BGH entscheiden. Auch vor diesem zog die Mieterin den Kürzeren. Denn nach Ansicht der Richter ist eine Flächenabweichung auch bei einer Mieterhöhung nur dann beachtlich, wenn sie mehr als 10% beträgt. Erst oberhalb dieser Grenze sei es einem Mieter nicht mehr zuzumuten an der vertraglichen Regelung festzuhalten. Der BGH bleibt damit seiner 10% Rechtsprechung treu.

BGH vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08

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