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Mehr als 12 Monate Abrechnungsfrist

Dienstag, 29. November 2011 PDF Version

In der Regel hat der Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften 12 Monate Zeit, um über die Betriebskostenvorauszahlungen des vorangegangenen Abrechnungsjahres abzurechnen. Ausnahmen sind kaum möglich. Insbesondere ist es nicht möglich, im AGB-Mietvertrag eine Verlängungsklausel zu vereinbaren. In seltenen Fällen kann es jedoch seitens des Mieters treuwidrig sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen. Einen solchen Fall schildert der Kollege Vetter.

Der Mieter hatte sich telefonisch mit einverstanden erklärt, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erst Anfang Januar aufliefern würde. Am 31.12. waren die Wetterverhältnisse zu schlecht. Später berief sich der Mieter auf die Fristversämung. Zu Unrecht, wie das Landgericht Koblenz entschied. Der Mieter musste sich an seiner Zusage gebunden halten.

Vermietern ist in jedem Fall zu raten, nicht bis zum letzten Tag zu warten. Bereits eine Zustellung am Silvesternachmittag (siehe Artikel 2008) kann verfristet sein. Der Mieter hat dann die Nachzahlung nicht zu begleichen.

Landgericht Koblenz vom 28.01.2010, 14 S 318/08

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Signatur_DS_2009

 

Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung

Montag, 11. April 2011 PDF Version

Nach § 556 BGb muss  nicht  nur der Vermieter über Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten abrechnen, auch der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt der Abrechnung Einwendungen hiergegen geltend machen. Anderenfalls wird die Abrechnung “bestandskräftig”.

Allerdings setzt dies eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus. Wenn eine solche nicht vorliegt, beginnt auch die Einwendungsfrist des Mieters nicht zu laufen. Dies hat der BGH kürzlich entschiedne. Dies ist auch folgerichtig. Denn eine formell fehlerhafte Abrechnung wird wie eine nicht existiente Abrechnung behandelt. Folglich kann sie auch keine Fristen in Gang setzen.

Allerdings ist vielfach streitig, ob ein Fehler in der Abrechnung materieller oder formeller Art ist. Erstere können auch noch seitens des Vermieters nach 12 Monaten korrigiert werden. Der BGH ist inzwischen mit der Annahme eines formellen Fehlers restriktiver geworden.

BGH vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10

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Signatur_DS_2009

Rien ne va plus…

Mittwoch, 30. März 2011 PDF Version

Der Mieter hat nach Zugang der fristgerechten Betriebskostenabrechnung 12 Monate Zeit diese zu überprüfung und konkrete Fehler zu bemängeln. Tut er dies nicht, so ist er später mit Einwendungen ausgeschlossen.

Nach Auffassung des BGH gilt dies auch für den Einwand, dass gar keine Vorauszahlungen, sondern lediglich eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sei. Bringt er diesen Einwand nicht innerhalb der Frist vor, kann er die Abrechnung insowei nicht mehr angreifen.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10

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Signatur_GB_2010

Die Pflichten eines Mieters

Mittwoch, 02. März 2011 PDF Version

Betriebskosten können gegenüber dem Mieter nur dann abgerechnet werden, wenn eine Umlage explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist. Das ist in der weit überwiegenden Anzahl der Verträge der Fall. Erhält der Mieter eine Betriebskostenabrechnung, muss er diese binnen 12 Monaten auf ihre Richtigkeit überprüfen. soweit nichts Neues.

Der BGH hat kürzlich entschieden, dass der Mieter binnen dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, dass und welche Einzelpositionen seines Erachtens nicht umlagefähig sein. Wenn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird, muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten deren Inhalt prüfen. Dies gilt auch für Positionen, bei denen es an einer Umlagevereinbarung mangelt.

Die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB und die Einwendungenfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind aufeinander abgestimmt. Der Gesetzgeber hat mit ihnen den Zweck verfogt, dass innerhalb einer planbaren Zeit Klarheit über die gegenseitige Ansprüche erzielt wird. Dies dient der Rechtssciherheit und dem Rechtsfrieden und wäre nicht gewährleistet, wenn nach diesen Frist noch Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit von Einzelpositionen möglich wären.

BGH vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10

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Signatur_DS_2009