Artikel mit ‘Abrechnung’ getagged

vollständige verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung im WEG

Mittwoch, 15. Januar 2014 PDF Version

Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere Baugruppen, wollen des öfteren eine 100%ige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch. Hierzu gibt es zwei Wege. Entweder wird dies in der Gemeinschaftsordnung verankert (z.B. bei der Teilung selbst) oder es wird später ein entsprechender Beschluss gefasst.

Zumindest in Berlin sind Grundbuchämter immer wieder der der Meinung, eine vollständige Abrechnung der Heizkosten sei nicht möglich und verstoße gegen die Heizkostenverordnung. Dies ist seit der neuesten Fassung der Verordnung nicht mehr richtig. § 10 bestimmt ausdrücklich:

“Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.”

Wohnungseigentümergemeinschaften können daher in ihrer Gemeinschaftsordnung auch eine Abrechnung der Kosten zu 100% nach Verbrauch vereinbaren. Ob dies gerecht oder sinnvoll ist, hat der Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Zudem kann nach der Rechtsauffassung des BGH eine solche Vereinbarung auch nachträglich durch Beschluss geändert werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinschaftsordnung einvernehmlich angepasst wird – in den meisten WEG’s wäre dies auch kaum umsetzbar. Der BGH führt in seiner Entscheidung von 2010 aus:

“Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 3 WEG zu bestimmen und – ggf. wiederholt – zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § WEG § 16 Abs. WEG § 16 Absatz 5 WEG unzulässig.”

BGH vom 16.07.2010, V ZR 221/09

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden
Maklerportal: http://makler.ra-sawal.de

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=3956

Ausnahmen bestätigen die Regel

Donnerstag, 28. Juli 2011 PDF Version

Der Grundsatz lautet: Der Vermieter kann nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren.

Die vom BGH entschiedene Ausnahme: Wenn der zu korrigierende Fehler für den Mieter offensichtlich ist, kann er sich nach Treu und Glauben nicht auf den Ablauf der Abrechnungsfrist berufen.

Im Fall hatte der Vermieter die Vorauszahlungen falsch berechnet (statt 1.895,75 € – 2.640,96 €). Der Senat war der Auffassung, dass dies für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar gewesen sei, insbesondere weil die Parteien über die Vorschusszahlungen bereits zuvor prozessual gestritten hatte.

Natürlich kann man sich als Vermieter hierauf nicht verlassen, aber im Einzelfall kann es durchaus möglich sein, eine Abrechnung auch nach abgelaufener Frist zu korrigieren.

BGH vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2958

Signatur_DS_2009

Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung

Montag, 09. Mai 2011 PDF Version

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann der von Finanzamt festgesetzte Einzelbetrag für die Wohnungeinheit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Dies entschied das andgericht Hamburg. Bei ungeteilten Objekten erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid für das gesamte Objekt. Bei der Betriebkostenabrechnung sind diese Gesamtkosten anzugeben und n ach Verteilerschlüssel (Fläche) auf die Mieter umzulegen.

Bei einer WEG wäre diese Prozedere zu umständlich. Es müssten zunächst alle Steuerbescheide addiert und anschließend aufgeteilt werden. Praktikabler ist es daher, dass der jeweilige Mieter die Grundsteuer für die von Ihm bewohnte Wohnung entrichtet. Entsprechend hat das Landgericht auch entschieden.

Landgericht Hamburg vom 07.09.2010, 333 S 35/10

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=2770

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden

Signatur_SA_2009

Betriebskostenabrechnung ggü. Gewerbemietern (Frist)

Donnerstag, 15. April 2010 PDF Version

Für Wohnungsmieter regelt § 556 Abs. III BGB die Frist innerhalb derer  über Betriebskosten abzurechnen ist eindeutig:

“Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

Für das Gewerbemietrecht gibt es keine entsprechende Norm, insbesondere verweist § 578 BGB hierauf nicht. Der BGH hat nunmehr eine Entscheidung getroffen:

§ 556 Abs. III BGB ist nicht analog im Gewerbemietrecht anzuwenden. Es fehle an einer planwidrigen Regelunglücke. Bedeutet dies, dass im Gewerbemietrecht damit längere Fristen anzusetzen sind? So einfach ist dies nicht… Der BGH führt hierzu aus:

“Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.”

Auch der Vermieter von Gewerberäumen sei verpflichtet, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Hierbei müsse darauf abgestellt werden, wie lange der Vermieter für die Erstellung benötigt, insbesondere wann ihm die Abrechnungsbelege vorliegen. Hier gilt nach Auffassung des BGH nichts anderes als im Wohnungsmietrecht: In der Regel ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erstellen.

Die für die Praxis wichtigste Stellungnahme gibt der BGH am Schluss der Entscheidung:

“Daraus folgt allerdings zunächst nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist, wie oben ausgeführt, damit nicht verbunden.”

Das bedeutet, dass Gewerbemieter nach Ablauf der o.g. Frist lediglich einen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung haben. Wird die Abrechnung allerdings zu spät erteilt, ist der Vermieter mit seinen Forderungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Eine formelle Ausschlussfrist wie im Wohnungsmietrecht gibt es demnach nicht.

BGH vom 27.01.2010, XII ZR 22/07

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter
Jetzt “Fan” auf Facebook werden

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1535

Signatur_DS_2009

Mieter mit Kamera bewaffnet

Freitag, 29. Januar 2010 PDF Version

Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen, um die Abrechnung zu überprüfen. Ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihnen – auch wenn dies immer wieder in Anschreiben zu lesen ist – grundsätzlich nicht zu. (Ausnahmen bestätigen die Regel) Der Mieter muss daher zum Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung gehen und dort die Belege einsehen.

Das Amtsgericht München hat jetzt entschieden, dass er dort aber ein Recht auf Ablichtung der Belege hat. Diese Recht kann er durch Fotokopieren, Scannen oder wie im Fall, durch Abfotografieren ausüben.

Amtsgericht München vom 21.09.2009, 412 C 34593/08

Blog abonnieren (RSS)
jetzt auch auf Twitter

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=1306

Völlig überhöht!

Donnerstag, 01. Oktober 2009 PDF Version

Beanstandungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen hinreichend konkret sein. Nicht ausreichend sind pauschale Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung.

Ein Mieter meinte, die Abrechnung seines Vermieters sei  falsch. Insbesondere hielt er die Reinigungskosten für „völlig überhöht“ – was er dem Vermieter auch schriftlich mitteilte. Der Vermieter klagte nach Ablauf der 12 monatigen Einwendungsfrist den Nachzahlungsbetrag ein. Begründung: der Mieter habe keinen hinreichend konkreten Einspruch innerhalb der Einwendungsfrist eingelegt.

Die Behauptung “völlig überhöht” sei insgesamt zu pauschal. Dies sah das Amtsgericht Frankfurt a.M. zu Recht ebenso.

Wer Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung hat, muss schon mehr Argumente vortragen. Anderenfalls läuft er Gefahr, nach Fristablauf – auch wenn die Abrechnung fehlerhaft ist – zur Nachzahlung verpflichtet zu sein. Der Vermieter kann dann die Beträge einklagen.

Amtsgericht Frankfurt am Main vom 07.11.2008, 33 C 1783/08

Blog abonnieren (RSS)

URL des Beitrages: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=871