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Unwirtschaftliche Immobilie

Montag, 21. Februar 2011 PDF Version

In der Praxis ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kein sehr häufiger Kündigungsgrund. Wenn er dann doch einmal relevant wird, ist die Sache meist höchst streitig.

“Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.”

Im Klartext bedeutet dies, dass der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann, wenn die Immobilie dauerhaft unrentabel geworden ist und einem Neubau weichen soll.

Der BGH hat am 09.02.2011 hierzu eine Entscheidung getroffen:

Die Begründung der nicht mehr wirtschaftlichen Verwertung muss mit vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen erfolgen. Im Fall befand sich der abzureißende Wohnblock in einem schlechten Bauzustand und entsprach in vielerlei Hinsicht (z.B. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) nicht mehr den aktuellen Wohnvorstellungen. Durch eine Sanierung hätte aus der vorhandenen Bausubstanz keine mit einem Neubau vergleichbaren Verhältnisse geschaffen werden können.

BGH vom 09. 02.2011,VIII ZR 155/10

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Signatur_DS_2009

Erst kündigen, dann abreißen

Dienstag, 05. Mai 2009 PDF Version

In vielen Fällen ist es für den Eigentümer eines Mietshauses nicht rentabel, aufwändige Sanierungen am Mietobjekt durchzuführen. Je älter und je sanierungsbedürftiger das Gebäude ist, desto häufiger wird der Eigentümer über einen Abriss und Neubau nachdenken. Diesem Ansinnen kann sich – wie in einem aktuellen BGH Fall – der Mieter entgegenstellen.

Der Eigentümer plante sein 1914 errichtetes und stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus abzureißen und dann das neue Gebäude in sechs Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Genehmigungen hierfür lagen bereits vor. Er kündigte den Mietern des Hauses fristgerecht – eine Mietpartei zog jedoch nicht aus. Zu Unrecht entschied der Bundesgerichtshof.

Dem Vermieter stand ein Kündigungsrecht aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu. Die geplanten Baumaßnahmen stelle eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entsprechend der Norm dar. Die Sanierung wäre im Vergleich zum Neubau weitaus teuer, bereits eine “Minimalsanierung” würde zu hohen Kosten führen, ohne dass sich die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern ließe. Eine Abriss-Kündigung widerspreche bei geplantem Neubau nicht der Vorstellung des Gesetzgebers.

BGH vom vom 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08

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