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Erhöhung Erbbauzins Änderung der Bebaubarkeit

Dienstag, 30. Dezember 2014 PDF Version

Eigentlich hätte es für die Parteien eine win-win-Situation sein können. Das dem Erbbaurechtsberechtigten überlassene Grundstück (104 qm) war 1964 mit einem kleinen Haus in der Frankfurter Innenstadt bebaut. Es wurde eine Laufzeit von 50 Jahren und 33.000 DM jährlich als Erbbauzins vereinbart. Gekoppelt wurde der Zins an die Bezüge eines Landgerichtspräsidenten.

2008 änderte sich der Bebauungsplan und plötzlich konnte das Grundstück mit einem Neubau mit 5 OBer und 2 Untergeschossen bebaut werden. Dies wäre natürlich mit deutlich erhöhten Mieteinnahmen verbunden. Der Erbbauzins erhöhte sich nicht – jedenfalls war dies im Erbbaurechtsvertrag nicht vorgesehen. Der Grundstückseigentümer verlangte eine Anpassung auf mindestens 156.000 € jährlich. Man stritt sich bis zum BGH.

Der Grundstückssenat entschied, dass der Vertrag nicht auslegungsfähig sei. Aus ergänzender Vertragsauslegung könne der Eigentümer daher keine Erhöhung verlangen. Möglich sei jedoch grundsätzlich eine Erhöhung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage. Denn die öffentlich-rechtliche Bebaubarkeit sei grundsätzlich ein wesentlicher Umstand für das Äquivalenzinteresse von Leistung und Gegenleistung. D.h. grundsätzlich kann eine wesentliche Änderung der Bebaubarkeit zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage und damit Anpassungsanspruch führen.

Im vorliegenden Fall bestand jedoch die Besonderheit, dass dem Erbbaurechtsberechtigten eine Neubebauung im Rahmen des baurechtlich Zulässigen vertraglich zugestanden worden war. Daher ist nach Ansicht des BGH entscheidend, ob die Vertragsparteien die Änderung der Bebaubarkeit bewusst in Kauf genommen hatten oder eine baurechtliche Änderung nicht im Blick hatten.

BGH vom 23.05.2014, V ZR 208/12

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Verlängerung des Betriebskostenabrechnungszeitraumes

Mittwoch, 15. Februar 2012 PDF Version

Eine Verlängerung des Betriebskostenabrechnungszeitraumes ist in einem AGB-Vertrag pauschal nicht möglich. Sie kommt aus praktischen Gesichtspunkten allerdings in Betracht, wenn der Mieter unterjährig anmiete. Allerdings wird der Vermieter aus praktischen Gründen häufig eine Abrechnung über einen unter einem Jahr liegenden Zeitraum vornehmen.

Nur im Einzelfall kann der Vermieter mit dem Mieter eine verbindliche individuelle Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Die Grenzen sind eng, wie aus der Entscheidung des BGH vom 27.07.2011 hervorgeht. Es bedarf stets eines sachlichen Grundes, da Abweichungen vom Betriebskostenabrechnungszeitraumes grundsätzlich vom Gesetz nicht vorgesehen, ja sogar verboten sind. Im Fall ging es es darum, dass der Vermieter für einen Mieter einen anderen Abrechnungzeitraum als mit den anderen vereinbart hatte. Um die damit zusammenhängende doppelte Arbeit zu vermeiden, wollte er umstellen und einmalig für 19 Monate abrechnen. Trotz dieser Vereinbarung weigerte sich der Mieter den Abrechnungssaldo zu zahlen. Ohne Grund – entschied der BGH. Die Vereinbarung war wirksam.

Es handelt sich um einen Ausnahmefall. Grundsätzlich sind auch individuelle Vereinbarungen mit Mietern über ein Verlängerung des Betriebskostenabrechnungszeitraumes problematisch.

BGH vom 27.07.2011, VIII ZR 316/10

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Signatur_DS_2009

Änderung des WEG-Umlageschlüssels

Mittwoch, 13. Juli 2011 PDF Version

Den Wohnungseigentümern steht nach Ansicht des BGH bei der Änderung des Umlageschlüssels für die anfallenden Kosten ein weites Ermessen zu. Nach § 16 Abs. 2 WEG werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile der Wohnungseigentümer umgelegt.

Hiervon können diese jedoch durch Beschluss abweichen (§ 16 Abs. 3 WEG) und zwar auch rückwirkend soweit noch nicht über das jeweilige Wirtschaftsjahr abgerechnet worden ist. In der Regel ist der Umlageschlüssel in der Teilungerklärung festgelegt. Dann bedarf es grundsätzlich einer einvernehmlichen Änderungsvereinbarung. Liegt jedoch eine sog. Öffnungsklausel vor, so muss nur deren Mehrheitserfordernis eingehalten werden.

Der Umlageschlüssel für Instandsetzungsrücklagen kann hingegen nicht auf Dauer, sondern nach § 16 Abs. IV WEG nur im Einzelfall abgeändert werden.

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BGH vom 01.04.2011, V ZR 162/10

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Signatur_SA_2009