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Asbest als Mietmangel

Dienstag, 23. August 2011 PDF Version

Die Belastung der Wand einer Mietwohnung mit Asbest stellt nicht stets einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar. So jedenfalls das Landgericht Berlin.

Im Fall war ein Teil der Wandfläche mit Asbest belastet. Nach der Argumentation des Landgerichts liege in der Belastung selbst noch kein Mangel – anders als beim Kauf eines Grundstücks mit Gebäude. (hierzu BGH NJW 2009, S. 2120). Der Grundstückseigentümer nehme anders als der Mieter bestimmungsgemäß bei Instandsetzungsarbeiten Einfluss auf die Substand des Gebäudes und könne dann einer Asbestbelastung ausgesetzt sein.

Bei einer Mietwohnung komme es vielmehr darauf an, ob eine Asbestbelastung nachweisbar sei, so dass eine bestimmungsgemäße Nutzung der Räume nicht mehr möglich sei. Dies war im Fall nicht gegeben. Entscheidend ist daher die gemessene Asbestkonzentrationen.

Trotzdem nahm das Landgericht einen Mangel der Mietsache an. Da die Bagatellgrenze nicht überschritten war, sei jedoch keine Mietminderung vorzunehmen. Der Mieter könne zwar einen Teil der Wände (30% der Wandfläche) nicht mechanisch bearbeiten, ohne Asbestfasern freizusetzen (bspw. Bohrarbeiten, Abbürsten und malermäßigen Renovierung), dies sei jedoch unerheblich, da die Nutzbarkeit der Wohnung insgesamt gegeben sei. Der Mieter müsse sich darauf einrichten, dass an den betreffenden Wänden keine Löcher gebohrt werden könnten, sondern nur leichte Lasten mit Klebehaken angebracht werden können.

Kritik: Das Urteil überzeugt nicht. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, während der Mietzeit alle Wände nicht nur zu nutzen, sondern auch nach seinem Geschmack zu bearbeiten und zu renovieren. Diese Möglichkeit hat er bei einer asbestbelasteten Wand nicht. Zudem müsste der Mieter fortlaufend überwachen, ob sich die Asbestkonzentration in der Luft ändert. Auch die latente Gefahr stellt m.E. eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Soweit dem Vermieter die Belastung bekannt ist, könnte auch eine vorvertragliche Treupflicht zur Aufklärung bestehen.

LG Berlin vom 03.12.2010, 63 S 42/10

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Asbest und die liebe Aufklärungspflicht

Dienstag, 31. März 2009 PDF Version

Der Bundesgerichtshof hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Verbraucher kaufte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück unter Ausschluss der “Gewähr für Fehler und Mängel”. Später stellt er fest, dass die Außenfassade in den 80er Jahren mit Asbestzementtafeln verkleidet worden war. Dies wusste auch der Verkäufer, dem bereits zuvor ein potentieller Kunde aufgrund dieses Umstandes abgesprungen war. Der Käufer wollte nun Schadensersatz für die notwendige Asbestsanierung vom Verkäufer haben.

Vor dem LG und OLG war er mit diesem Wunsch gescheitert. Das Oberlandesgericht entschied, dass die lang zurückliegende Verkleidung mit Asbest keinen Mangel dar stelle und der Verkäufer folglich nichts zu offenbaren hatte. Zudem seien Ansprüche wegen Verschuldens im Vertrag ausgeschlossen worden.

Der BGH gab dem Käufer Recht. Er entschied, dass Baustoffe, deren Verwendung zwar bei der Verwendung gebräuchlich und aus damaliger Sicht auch unbedenklich waren, einen offen zu legenden Sachmangel darstellen könnten, wenn später ihre Gesundheitsschädlichkeit erkannt worden sei. Dies sei jedenfalls bei krebserregenden Stoffen der Fall, wenn eine hohe Austrittsgefahr bestehe. Zudem entschied das oberste Gericht, dass der Gewährleistungsausschluss nicht für arglistiges Verhalten des Verkäufers gelte. In diesem Fall seien die Regelungen der ¶§ 434 ff. BGB nicht wirksam ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof vom 27.03.2009; V ZR 30/08

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