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Unkündbare GbR

Freitag, 21. Dezember 2012 PDF Version

Miteigentümer eines Grundstücks können nach § 1010 BGB vereinbaren, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer oder Zeit ausgeschlossen wird. Dies kann auch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden. Im Fall des OLG Oldenburg vom 23.01.2012 hatten Gesellschafter einer GbR eine ähnliche Vereinbarung im GEsellschaftsvertrag getroffen. Diese sollte nun als dingliches Recht in das Grundbuch das der GbR gehörenden Grungstücks eingetragen werden.

Das Grundbuchamt versagte die Eintragung. Zu Recht, wie das OLG entschied. § 1010 BGb sei nur auf Miteigentum anzuwenden und sei nicht analog aus Gesamthandseigentum anwendbar. Im Sachenrecht gelte der Typenzwang, der eine Analogie ausschließe.

OLG Oldenburg vom 23.01.2012, 12 W 7/12

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Nutzungsersatzansprüche bei Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 13. Juli 2010 PDF Version

Es kommt vor, dass Zuschlagsbeschlüsse in der Zwangsversteigerung im Beschwerdeverfahren aufgehoben werden. Zwar wird dadurch das Eigentum des vermeintlichen Erstehers rückwirkend aufgehoben. Er war für die Zwischenzeit aber im Besitz und konnte dort wohnen oder die Mieten einziehen.

Der BGH hat im Urteil vom 05.03.2010 entschieden, dass dem späteren Ersteher gegen den früheren, aufgehobenen Ersteher ein sog. Nutzungsersatzanspruch zusteht. Rechtsgrundlage ist das „Eigentümer-Besitzer-Verhältnis“.

Dieser Nutzungsersatzanspruch geht beispielsweise auf Herausgabe der in der Zwischenzeit eingenommenen Mieten oder eine Art Mietleistung dafür, dass der erste Ersteher die Räume solange für sich nutzen konnte. Der Umfang der Ansprüche müsste im Einzelfall geprüft werden.

Es ist erfreulich, dass der Bundesgerichtshof diese offene Frage geklärt hat. In der Praxis kommen solche Fälle verstärkt vor.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Mittwoch, 02. Juni 2010 PDF Version

Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Zuschlagsbeschluss vom Versteigerungsgericht aufgehoben und einem anderen Bieter der Zuschlag erteilt wird.

Wie in in einem solchen Fall die Eigentumslage und das rechtliche Verhältnis zwischen erstem und zweiten Ersteher ist, hat der BGH jetzt entschieden:

Wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben und einem anderem Erwerber erteilt wird, so verliert der erste Ersteher rückwirkend sein Eigentum an dem Grundstück. Entscheidender Zeitpunkt ist das Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses. Der zweite Ersteher wird hingegen erst mit dem Wirksamwerden der Zuschlagserteilung an ihn Eigentümer. In der Zwischenzeit bleibt der Zwangsversteigerungsschuldner Eigentümer des Grundstückt.

Da der erste Ersteher in der Regel bereits Besitz über das Grundstück erlangt und auch schon Mieten eingezogen haben kann, war ist auch das rechtliche Verhältnis zwischen ersten und zweitem Erwerber wichtig. Zwischen ihnen besteht ein sogenanntes Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Das  bedeutet, dassder neue Ersteher einen Herausgabeanspruch auf Mieten, Pacht und andere Nutzungen nach § 987 BGB hat – ab dem eitpunkt an dem er Eigentümer kraft Zuschlag geworden ist. Ebenso steht ihm ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

BGH vom 05.03.2010, V ZR 106/09

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Aufhebung eines Zuschlagsbeschlusses

Dienstag, 08. Dezember 2009 PDF Version

Der Bundesgerichthof hat entschieden, dass ein Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung nicht nach § 765a ZPO aufgehoben werden kann. Nachdem der Ersteher den Zuschlag im Versteigerungsverfahren für ein Einfamilienhaus erhalten hatte, beantragten der im Objekt wohnenden Schhuldner und ehemaligen Eigentümer die Anordnung der Zwangsversteigerung gemäß § 765a ZPO aufzuheben, weil er lebensbedrohlich erkrankt sei. Sein Antrag hatte keinen Erfolg.

Offen bleiben konnte, ob der Antrag zu einem früheren Zeitpunkt erfolgreich gewesen wäre. Nach Zuschlag ist der Antrag jedenfalls auf eine Entscheidung gerichtet, die das Vollstreckungsgericht nicht treffen kann. Die Entscheidung über den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren ist der Rechtskraft fähig. Wenn eine Entscheidung aber rechtskräftig ist, so kann sie nicht mehr im Rechtsmittelverfahren aufgehoben worden.

Durch den Zuschlag im Versteigerungsverfahren wird durch eine hoheitliche Maßnahme Eigentum erworben. Alle dem die Versteigerung betreibenden Recht nachgehenden Rechte am Grundstück (Grundschuld, Hypothek etc.) erlöschen. Der Ersteher erwirbt daher mit seinem Gebot lastenfreies Eigentum – meist zu einem Preis, der unter dem Verkehrswert liegt. Ein Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung ist allerdings auch mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden. Wir beraten Sie gerne, wenn Sie Interesse an einer solchen  Immobilie haben. Angebote werden bei den Amtsgerichten, in Tageszeitungen oder auch im Internet veröffentlicht.

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