Artikel mit ‘Aufrechnung’ getagged

Was Vermieter mit der Kaution machen dürfen

Donnerstag, 08. Mai 2014 PDF Version

Der BGH hatte Gestern Gelegenheit eine bislang nicht höchstrichterliche Frage zur Verwertungsmöglichkeit einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis Stellung zu nehmen. Die mieterfreundliche Entscheidung habe ich auf der Seite der LTO mit allgemeinen Erläuterungen zur Mietkaution zusammengefasst.

BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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Verrechnungsfalle Mietkaution

Montag, 12. November 2012 PDF Version

Die Mietkaution soll das finanzielle Risiko des Vermieters zu einem Teil absichern. Neben Mietforderungen insbesondere wegen unterlassener Schönehötsreparaturen oder Beschädigungen, die regelmäßig erst nach Auszug des Mieters sichtbar werden. Ein mit der Aufrechnung gegen Gegenforderung verbundenes Risiko zeigt eine Entscheidung des BGH auf.

Der VIII. Zivilsenat stellt ausdrücklich klar, dass eine Verrechnung nur mit Gegenansprüchen aus dem Mietverhältnis möglich ist. Im Fall hatte sich der Vermieter durch Abtretung von einem Dritten eine Forderung “verschafft” und diese gegen den Mietkautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet. Zu Unrecht.

Problematisch ist dies insbesondere für Fälle, in denen Wohnungen getauscht werden oder mehrere Mietverhältnisse mit nur einer Mietkaution zwischen den Mietvertragsparteien besteht. In diesen Fällen muss der Vermieter genauestens prüfen, ob die Mietkaution für die ihm vorschwebenden Forderungen überhaupt werthaltig ist.

BGH vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12

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Signatur_DS_2009

Aufrechnungsverbot im Architektenvertrag

Dienstag, 04. Oktober 2011 PDF Version

Der BGH hält folgende Klausel in einem Formular-Architektenvertrag für unwirksam:

“Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig”

Denn die Klausel benachteiligt den Auftraggeber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn der Besteller durch das Verbot der Aufrechnung in einem Abrechnungsverhältnis eines Werkvertrages gezwungen würde, eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustehen. Darauf, ob die Gegenansprüche entscheidungsreif feststehen, kommt es nach der Auffassung des BGH nicht an.

Die Entscheidung dürfte nicht nur im Bereich des Bau- und Architektenrechts Bedeutung haben, sondern auf für andere Rechtsgebiete heranzuziehen sein.

BGH vom 07.04.2011, VII ZR 209/07

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Signatur_GB_2010

Aufrechnung mit Mietkaution

Donnerstag, 01. September 2011 PDF Version

Eine Kaution des Mieters macht nur Sinn, wenn sie zur Sicherung des Vermieters tatsächlich tauglich ist. Bisher haben wir immer die Barkaution empfohlen. Eine bessere Aufrechnungsmöglichkeit für den Vermieter gibt es nicht. Er kann sich unmittelbar aus dem bei ihm hinterlegten Betrag einschließlich Zinsen bedienen.

Das wird noch gestützt durch den Beschluss des Kammergerichts vom 09.05.2011 (8 U 172/10), wonach der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines gepfändeten Sparkontos nicht mit einem verjährten Zahlungsanspruch aufrechnen kann. Laut Gesetz kann selbst mit einem verjährten Anspruch des Vermieters die Aufrechnung erklärt werden. Dies gilt beispielsweise bei der Barkaution.

Mit dem Herausgabeanspruch auf ein verpfändetes Sparkonto ist der verjährte Zahlungsanspruch des Mieters indes nicht gleichartig. Der Vermieter fällt also mit der verjährten Forderung aus, während der Mieter das Sparbuch herausverlangen kann.

Dennoch wird man in Zukunft von der Barkaution teilweise abrücken müssen. Denn sie ist im Falle der Veräußerung des Grundstücks nicht zuverlässig an einen Erwerber weiterzuleiten.

Gibt man sie ohne Zustimmung des Mieters zur Schuldübernahme an den Erwerber weiter, haftet der Veräußerer gegenüber dem Mieter weiter. Es kann also sein, dass der Mieter nach Jahren kommt und die Auszahlung seiner Kaution vom Verkäufer verlangt.

Wir hatten über die Entscheidung des Landgerichts Berlin berichtet, wonach der Käufer vom Mieter nicht die Kaution neu verlangen kann, falls der Verkäufer sie im Falle der verweigerten Zustimmung an den Mieter zurückgezahlt hat. Es bleibt zwar zu hoffen, dass der BGH dies anders sieht. Derzeit ist es aber wohl eine Rechtslage, von der man ausgehen muss.

Die Barkaution ist somit kaum ohne Zustimmung des Mieters zumutbar an den Käufer zu übertragen. Das spricht für Bürgschaften oder verpfändete Sparkonten, bei denen diese Problematik nicht besteht.

Wir werden im Blog weiter über diese Fragen berichten.

Kammergericht vom 09.05.2011, 8 U 172/10

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Signatur_SA_2009

 

Aufrechnung verboten!

Freitag, 27. Mai 2011 PDF Version

Der BGH hat entschieden, dass die Klausel:

“Eine Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mieters gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.”

in einem Formulargewerbemietvertrag mit einem Freiberufler zulässig ist. Hat die Mietsache einen Mangel, so ist die geschuldete Miete von Gesetz wegen reduziert. Daneben hat der Mieter auch die Möglichkeit die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu erheben und einen Teil der Miete als Druckmittel einzubehalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Die Vertragsparteien können dieses Recht nach Auffassung des BGH jedoch wirksam mit o.g. Klausel ausschließen. Die Klausel ist insbesondere in einem Vertrag mit einem Unternehmer nicht nach § 307 BGB unwirksam. Zur Begründung verweist der BGH auf das Senatsurteil vom 27. Januar 1993 zu XII ZR 141/91.

BGH vom 15.12.2010, XII ZR 132/09

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Signatur_GB_2010

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Montag, 29. November 2010 PDF Version

Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB binnen Jahresfrist über Betriebskosten abrechnen. Tut er dies nicht, so kann er im Regelfall keine Nachforderungen mehr an den Mieter richten. Mieter üben in diesem Zusammenhang häufig ein Zurückbehaltungsrecht aus und verweigern für die Zukunft die Zahlung auf die Betriebskostenvorschüsse.

Immer wieder ist jedoch die Ansicht anzutreffen, dass der Mieter in einem solchen Fall sämtliche Vorauszahlungen vom Vermieter zurück verlangen könnte. Regelmäßig wird mit solchen vermeintlichen Rückzahlungsansprüchen gegen Vermieteransprüche aufgerechnet.

Dies ist nach Auffassung des BGH unzulässig. Er hat mit Urteil vom 22.06.2010 entschieden, dass die fehlende Abrechnung in einem laufenden Mietverhältnis den Mieter nicht dazu berechtigt, die Rückzahlung der Vorauszahlungen zu verlangen. Er ist ausreichend durch das Zurückbehaltungsrecht gesichert.

BGH vom 22.06.2010, VIII ZR 288/09

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Signatur_DS_2009