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Aufrechnung mit Mietkaution

Donnerstag, 01. September 2011 PDF Version

Eine Kaution des Mieters macht nur Sinn, wenn sie zur Sicherung des Vermieters tatsächlich tauglich ist. Bisher haben wir immer die Barkaution empfohlen. Eine bessere Aufrechnungsmöglichkeit für den Vermieter gibt es nicht. Er kann sich unmittelbar aus dem bei ihm hinterlegten Betrag einschließlich Zinsen bedienen.

Das wird noch gestützt durch den Beschluss des Kammergerichts vom 09.05.2011 (8 U 172/10), wonach der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines gepfändeten Sparkontos nicht mit einem verjährten Zahlungsanspruch aufrechnen kann. Laut Gesetz kann selbst mit einem verjährten Anspruch des Vermieters die Aufrechnung erklärt werden. Dies gilt beispielsweise bei der Barkaution.

Mit dem Herausgabeanspruch auf ein verpfändetes Sparkonto ist der verjährte Zahlungsanspruch des Mieters indes nicht gleichartig. Der Vermieter fällt also mit der verjährten Forderung aus, während der Mieter das Sparbuch herausverlangen kann.

Dennoch wird man in Zukunft von der Barkaution teilweise abrücken müssen. Denn sie ist im Falle der Veräußerung des Grundstücks nicht zuverlässig an einen Erwerber weiterzuleiten.

Gibt man sie ohne Zustimmung des Mieters zur Schuldübernahme an den Erwerber weiter, haftet der Veräußerer gegenüber dem Mieter weiter. Es kann also sein, dass der Mieter nach Jahren kommt und die Auszahlung seiner Kaution vom Verkäufer verlangt.

Wir hatten über die Entscheidung des Landgerichts Berlin berichtet, wonach der Käufer vom Mieter nicht die Kaution neu verlangen kann, falls der Verkäufer sie im Falle der verweigerten Zustimmung an den Mieter zurückgezahlt hat. Es bleibt zwar zu hoffen, dass der BGH dies anders sieht. Derzeit ist es aber wohl eine Rechtslage, von der man ausgehen muss.

Die Barkaution ist somit kaum ohne Zustimmung des Mieters zumutbar an den Käufer zu übertragen. Das spricht für Bürgschaften oder verpfändete Sparkonten, bei denen diese Problematik nicht besteht.

Wir werden im Blog weiter über diese Fragen berichten.

Kammergericht vom 09.05.2011, 8 U 172/10

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Barkaution & Bürgschaft

Freitag, 30. April 2010 PDF Version

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB ist ein den gesetzlichen Höchstbetrag von drei Monatsmieten übersteigende Mietsicherheit nichtig. Es ist insbesondere unzulässig sich neben einer Barkaution eine Bürgschaft versprechen zu lassen. (Wohnraummietrecht)

Dies gilt nicht, wenn der Mieter dies von sich aus anbietet, um Bedenken des Vermieters an seiner Solvenz zu zerstreuen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden. Hierfür trifft allerdings den Vermieter die Beweislast. D.h. wenn es solcher Fall auftreten sollte, muss unbedingt die Freiwilligkeit durch geeignete Beweismittel gesichert werden.

Amtsgericht Berlin-Charlottenburg vom  29.08.2008, 238 C 17/08

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